Achat VEFA / frais de notaires offerts / emprunt 110 %

Message

#51 Message par **Marie 94** » 28 juil. 2016, 10:51

@Cyrille: si tu achètes via une agence, les gens essaient de mettre les FA à la charge de l'acquéreur pour pouvoir les déduire de l'assiette des DDM. Idem pour les meubles qu'on peut déduire aussi pour payer moins de "frais de notaires" (terme abusif qui inclut les frais de notaires et les divers taxes que collecte le notaire pour l'Etat) car les DDM ne portent que sur l'immobilier. Par exemple pour ta maison si elle se vend au prix:

Prix net vendeur immobilier: 260K€ (c'est ce qui apparaît dans Patrim)
Meubles (cuisine équipée, autres meubles...): 10K€
Prix net vendeur mobilier inclus: 270K€ (ce que va toucher le proprio)
FA: 13K€ (j'ai pris 5% pour faire simple)
Prix FAI: 283K€
DDM: 20K€ (7.70% du prix net vendeur immobilier de 260K€)
Frais de Garantie type Crédit Logement: 3K€
Total à financer: 306K€

Edit: obtenir un acte de vente te permet d'avoir plein d'infos sur le vendeur comme "combien il a acheté", "son financement","si la maison est grevé de servitude etc...". C'est l'achat le plus important de ta vie. Il vaut mieux disposer de toutes les cartes en main avant de dégainer.

#52 Message par **Pi-r2** » 28 juil. 2016, 11:30

Marie 94 a écrit : C'est l'achat le plus important de ta vie.

Après une épouse quand même

cyrille77000 · #53 Message par **cyrille77000** » 28 juil. 2016, 11:37

Pi-r2 a écrit :
Marie 94 a écrit : C'est l'achat le plus important de ta vie.
Après une épouse quand même

J'ai eu la chance de ne pas filer de chameaux, chèvre ou autre composante de dot... Par contre j'ai eu la belle-mère...

@marie : dernier acte de vente consultable sur patrim ou le SPF ?

#54 Message par **Marie 94** » 28 juil. 2016, 13:43

cyrille77000 a écrit :@marie : dernier acte de vente consultable sur patrim ou le SPF ?

Sur Patrim tu as un historque de 6 ans je crois. Tu peux identifier les maisons vendues dans le secteur et le prix des mutations (prix net vendeur hors mobilier) et en cliquant sur une fiche de vente tu as la référence de l'acte de vente (Ex: 2016P1234). Avec cette référence, il faut remplir une demande de copie de documents (Cerfa 3236) au service de la publicité foncière concernée (ex Conservation des hypothèques). Normalement, c'est la ville préfecture du département (Melun pour toi). Tu peux trouver l'info sur le net. Tu peux aussi te rendre sur place, ils t'aideront à remplir la demande pour éviter les gaffes (toute demande mal renseignée est renvoyée et il faudra repayer

)

Sur le Cerfa 3236:
- cocher la case "Autres documents" => ça coûte 15€ + 2€ de frais d'envoi
- inscrire "Vente" dans la case "Nature du document", l'année + une lettre (Ex: 2016P) dans la case "Volume" et une référenceà à 4 chiffres dans la case "Numéro".

Réponse sous une semaine

Attention: il y a un délai important de mise à jour de Patrim. Dans mon cas, les 2 dernières ventes de ma rue n'apparaissaient pas bien que la vente ait eu lieu 1 an avant. Je suis passée par une demande de renseignements (Cerfa 3233) au même service de la publicité foncière pour avoir le relevé hypothècaire. Il y a la démarche à suivre dans les 2 liens que j'ai posté plus haut.

kamoulox · #55 Message par **kamoulox** » 28 juil. 2016, 13:51

Patrim il y a un décalage que je n'explique pas. Tu peux voir apparaître des ventes de 6 mois dans telle rue et 1 an Apres d'autres ventes de la Meme rue de la même période apparaissent

Une explication?

Sinon patrim l'avantage c'est que c'est fiable car on a le véritable métrage et prix

Par contre pour le métrage parfois se méfier. Ils se basent sur la construction de la maison et ne compte pas d'éventuelles extensions?

Ma salle de bain et mon toilette sont dans une extension des annees 80 , elle n'est pas comptée sur patrim malgres mon signalement lors des impots ou Jai déclare la vraie surface ils se basent toujours sur la surface d'origine

#56 Message par **Marie 94** » 28 juil. 2016, 13:57

kamoulox a écrit :Patrim il y a un décalage que je n'explique pas. Tu peux voir apparaître des ventes de 6 mois dans telle rue et 1 an Apres d'autres ventes de la Meme rue de la même période apparaissent

Une explication?

Sinon patrim l'avantage c'est que c'est fiable car on a le véritable métrage et prix

Par contre pour le métrage parfois se méfier. Ils se basent sur la construction de la maison et ne compte pas d'éventuelles extensions?

Ma salle de bain et mon toilette sont dans une extension des annees 80 , elle n'est pas comptée sur patrim malgres mon signalement lors des impots ou Jai déclare la vraie surface ils se basent toujours sur la surface d'origine

ça dépend des transmissions entre le notaire et le SPF concerné et les délais de saisie dans Patrim par petite main du SPF en charge de ça. Il y a aussi le cas des ventes à des prix délirants qui sont exclut de Patrim qui est à la base un service destiné pour évaluer ton patrimoine immo dans le cadre d'une donation ou de l'ISF. Par ex: les 2 maisons vendues dans ma rue ont été très bien vendues (l'une d'elles est même le record du prix/m² du quartier). C'est peut-être pour ça que ça n'apparaissait pas dans Patrim. Au début, je croyais pas l'agent immo qui me disait avoir vendu ces 2 maisons. Après, je me suis rendue compte qu'il avait raison et que ça n'apparaissait pas dans Patrim qui n'est pas exhaustif.

Sur le métrage, a priori c'est un bien en copro soumis à la loi Carrez. Sa surface de 115m² est garantie et il peut se retourner contre le vendeur si ce n'est pas le cas (une marge d'erreur de 5% est admise). De toute façon, il a du avoir les rapports des diagnostics DPE et tout. Tout doit être indiqué dedans. Si ce n'est pas le cas, il faut le réclamer au vendeur.

cyrille77000 · #57 Message par **cyrille77000** » 31 juil. 2016, 15:12

Bonjour,
Ce week-end, j'ai continué mes prospection sur Cesson/Vert Saint Denis notamment sur nouveau village/grand village voir il n'y avait pas d'autres biens en vente en PAP.
J'ai vu une maison vendue dont le compromis a été signé récemment, et pour lesquels les futurs potentiels acquéreurs ont négociés 250000 FAI.

Je me suis arrêté faire du porte à porte et ai taillé le bout de gras avec la future ex-propriètaire.
Mêmes caractéristiques grenier, sous-sol total, garage terrain 300m².
Etant donné que c'est IAD qui tape encore dans le coin je déduis 242/240 K€ net vendeur.

Le hic c'est nettoyage de la toiture, et peinture (le charme des toiture en amiante compressée version ardoise), volets à refaire (à minima nettoyage, ponçage peinturage...)
En revanche, ça ne justifie pas les 32/35 k€ de différence net vendeur avec cela https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s, bien visité la semaine dernière.

Gpzzzz · #58 Message par **Gpzzzz** » 31 juil. 2016, 15:24

cyrille77000 a écrit :Bonjour,
Ce week-end, j'ai continué mes prospection sur Cesson/Vert Saint Denis notamment sur nouveau village/grand village voir il n'y avait pas d'autres biens en vente en PAP.
J'ai vu une maison vendue dont le compromis a été signé récemment, et pour lesquels les futurs potentiels acquéreurs ont négociés 250000 FAI.

Je me suis arrêté faire du porte à porte et ai taillé le bout de gras avec la future ex-propriètaire.
Mêmes caractéristiques grenier, sous-sol total, garage terrain 300m².
Etant donné que c'est IAD qui tape encore dans le coin je déduis 242/240 K€ net vendeur.

Le hic c'est nettoyage de la toiture, et peinture (le charme des toiture en amiante compressée version ardoise), volets à refaire (à minima nettoyage, ponçage peinturage...)
En revanche, ça ne justifie pas les 22/25 k€ de différence net vendeur avec cela https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s, bien visité la semaine dernière.

Volet pas entrenu par un proprio habitant le bien ?
Laisse tomber t as de grande chance d acheter une epave qui tombe en ruine..

cyrille77000 · #59 Message par **cyrille77000** » 31 juil. 2016, 15:37

Gpzzzz a écrit :
cyrille77000 a écrit :Bonjour,
Ce week-end, j'ai continué mes prospection sur Cesson/Vert Saint Denis notamment sur nouveau village/grand village voir il n'y avait pas d'autres biens en vente en PAP.
J'ai vu une maison vendue dont le compromis a été signé récemment, et pour lesquels les futurs potentiels acquéreurs ont négociés 250000 FAI.

Je me suis arrêté faire du porte à porte et ai taillé le bout de gras avec la future ex-propriètaire.
Mêmes caractéristiques grenier, sous-sol total, garage terrain 300m².
Etant donné que c'est IAD qui tape encore dans le coin je déduis 242/240 K€ net vendeur.

Le hic c'est nettoyage de la toiture, et peinture (le charme des toiture en amiante compressée version ardoise), volets à refaire (à minima nettoyage, ponçage peinturage...)
En revanche, ça ne justifie pas les 22/25 k€ de différence net vendeur avec cela https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s, bien visité la semaine dernière.
Volet pas entrenu par un proprio habitant le bien ?
Laisse tomber t as de grande chance d acheter une epave qui tombe en ruine..

Le bien que je décris n'est pas celui qui est mentionné dans l'annonce, qui a été visité le 27/07 à savoir https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s.

Le porte à porte de cet après-midi me permet de rapporter et comparer à celui visité le 27/07 qui lui est nickel. Je pense pousser à la contre-visite et éplucher les DPE, facture de la chaudière, huisseries, isolation, double vitrage...

#60 Message par **Marie 94** » 31 juil. 2016, 15:48

Gpzzzz a écrit :
cyrille77000 a écrit : volets à refaire (à minima nettoyage, ponçage peinturage...)
Volet pas entrenu par un proprio habitant le bien ?
Laisse tomber t as de grande chance d acheter une epave qui tombe en ruine..

c'est pas la 1ère fois que tu fais lien entre volet pas entretenu = épave. C'est un peu réducteur non? Tu connais les volets roulants électriques?

C'est pratique...

#61 Message par **Marie 94** » 31 juil. 2016, 15:52

cyrille77000 a écrit : Je pense pousser à la contre-visite et éplucher les DPE, facture de la chaudière, huisseries, isolation, double vitrage...

Tu as aussi la possibilité d'emmener un professionel du bâtiment pour cette contre-visite (en fait tu peux visiter avec qui tu veux). C'est ce j'avais fait lors de mon achat. Parfois, vaut mieux laisser faire un pro qui va détecter des choses qu'on n'aurait pas vu. Une visite c'est court, on peut passer à côté de certaines choses...

cyrille77000 · #62 Message par **cyrille77000** » 31 juil. 2016, 20:12

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
cyrille77000 a écrit : volets à refaire (à minima nettoyage, ponçage peinturage...)
Volet pas entrenu par un proprio habitant le bien ?
Laisse tomber t as de grande chance d acheter une epave qui tombe en ruine..
c'est pas la 1ère fois que tu fais lien entre volet pas entretenu = épave. C'est un peu réducteur non? Tu connais les volets roulants électriques? C'est pratique...

L'état de cette maison est peu important, car elle est normalement vendue.
Le renseignement le plus important est le prix de vente qui fonction de l'état de ce bien permet de situer un prix minimal pour un état moyen mais qui dispose des caractéristiques exactement similaire sur la surface habitables, dépendances, terrain à moins de 500 mètres que celui visé en premier lieu.

Les statuts de la copropriété imposent des volets à battants. Cela permet de conserver le coté village anglais.

Gpzzzz · #63 Message par **Gpzzzz** » 31 juil. 2016, 20:39

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
cyrille77000 a écrit : volets à refaire (à minima nettoyage, ponçage peinturage...)
Volet pas entrenu par un proprio habitant le bien ?
Laisse tomber t as de grande chance d acheter une epave qui tombe en ruine..
c'est pas la 1ère fois que tu fais lien entre volet pas entretenu = épave. C'est un peu réducteur non? Tu connais les volets roulants électriques? C'est pratique...

Oui j ai des volets roulants électriques dans ma maison low cost.. avec la petite teleommande pour tout fermer en partant...
Mais quel est le rapport avec ce que je dis ?
ici on parle de volets en bois non entrenus par le proprio..
Donc je repete, si le mec n a meme pas pris qques heures pour passer un coup de lazure sur ces volets, ca en dit long sur le niveau d entretien de son bien en général...
Nan t'es pas d accord ? t as acheté une maison avec des volets brûlés ou quoi ?

cyrille77000 · #64 Message par **cyrille77000** » 31 juil. 2016, 21:16

Pour les études de marché VEFA sur CESSON/VERT SAINT DENIS j'ai ouvert un fil distinct pour un budget max avoisinant les 320K€.

viewtopic.php?f=220&t=93897

#65 Message par **Marie 94** » 01 août 2016, 15:52

Gpzzzz a écrit : Oui j ai des volets roulants électriques dans ma maison low cost.. avec la petite teleommande pour tout fermer en partant...
Mais quel est le rapport avec ce que je dis ?
ici on parle de volets en bois non entrenus par le proprio..
Donc je repete, si le mec n a meme pas pris qques heures pour passer un coup de lazure sur ces volets, ca en dit long sur le niveau d entretien de son bien en général...
Nan t'es pas d accord ? t as acheté une maison avec des volets brûlés ou quoi ?

Déjà, pour commencer, la maison avec volets à refaire n'est pas celle qui intéresse Cyrille77000. ça fait 2 fois qu'il le dit. Ensuite, faire un blocage sur un volet qui n'a pas été repeint et déduire de l'état global de la maison est ridicule. J'ai visité des maisons où les volets et le jardin n'était pas très bien entretenu mais l'intérieur était nickel. C'était des persones agées ou une femme divorcée qui avait délaissé l'extérieur. Aujourd'hui, tout le monde passe en volets électriques. Qu'il y a des volets battantes bien peintes c'est gentil mais y a de fortes chances que ça finisse à la poubelle lors du passage en volets électriques.

Sinon, rassures toi les acheteurs sont exigents. On vérifie tout, l'état des volets électriques, la marque, pareil pour la robineteirie voire mêmes les sanitaires

. Normal, on vise pas du low cost! Et puis si jamais un volet électrique tombe en panne, on ne dépend pas du bon vouloir du proprio qui va trainer la patte car ça fait baisser son rendement

kamoulox · #66 Message par **kamoulox** » 01 août 2016, 16:03

Je suis d'accord avec Marie

C'est le premier truc que j'ai pensé , mettre des nouvelles fenêtres avec volets roulants électriques
C'est quand même bien plus simple en entretien et à vivre surtout que moi aussi ils sont programmable par télécommande ou à distance

Et puis je les ai assortis à là couleur extérieure grises des fenêtres

Gamins mes vieux avaient des volets bois on devait les décaper et repeindre régulièrement

A la fin du credit de la maison ils ont changer portes et fenêtres et mis du volet roulant electrique

, elles auront quand même tenues 22 ans les menuiseries bois mais c'est du boulot...

Pvc 5 min par fenêtre , un coup intérieur extérieur sur le volet roulant et ça roule

Gpzzzz · #67 Message par **Gpzzzz** » 01 août 2016, 20:44

kamoulox a écrit :Je suis d'accord avec Marie

C'est le premier truc que j'ai pensé , mettre des nouvelles fenêtres avec volets roulants électriques
C'est quand même bien plus simple en entretien et à vivre surtout que moi aussi ils sont programmable par télécommande ou à distance

Et puis je les ai assortis à là couleur extérieure grises des fenêtres

Gamins mes vieux avaient des volets bois on devait les décaper et repeindre régulièrement

A la fin du credit de la maison ils ont changer portes et fenêtres et mis du volet roulant electrique

, elles auront quand même tenues 22 ans les menuiseries bois mais c'est du boulot...

Pvc 5 min par fenêtre , un coup intérieur extérieur sur le volet roulant et ça roule

Sauf que le sujet c etait pas l interet d avoir des volets électriques ou non.. c est encore un enorme HS de marie..

Ce que je disais c est qu un proprio qui n est même pas capable de peindre des volets de temps en temps doit pas etre un foudre de guerre niveau entretien de sa maison...
Donc mefiance...

kamoulox · #68 Message par **kamoulox** » 01 août 2016, 20:54

Gpzzzz a écrit :
kamoulox a écrit :Je suis d'accord avec Marie

C'est le premier truc que j'ai pensé , mettre des nouvelles fenêtres avec volets roulants électriques
C'est quand même bien plus simple en entretien et à vivre surtout que moi aussi ils sont programmable par télécommande ou à distance

Et puis je les ai assortis à là couleur extérieure grises des fenêtres

Gamins mes vieux avaient des volets bois on devait les décaper et repeindre régulièrement

A la fin du credit de la maison ils ont changer portes et fenêtres et mis du volet roulant electrique

, elles auront quand même tenues 22 ans les menuiseries bois mais c'est du boulot...

Pvc 5 min par fenêtre , un coup intérieur extérieur sur le volet roulant et ça roule
Sauf que le sujet c etait pas l interet d avoir des volets électriques ou non.. c est encore un enorme HS de marie..

Ce que je disais c est qu un proprio qui n est même pas capable de peindre des volets de temps en temps doit pas etre un foudre de guerre niveau entretien de sa maison...
Donc mefiance...

Oui d'accord avec toi

Mais tu peux aussi avoir une maison impeccable et rien en avoir à foutre de l'extérieur , volets compris.

J'ai un pote sa bagnole c'est une décharge tu chopes ebola des que tu t'assois dedans , pourtant sa baraque est nickel

Donc il faut être méfiant mais pas etre parano non plus

Ça peut être justement un bon plan puisque ça peut repousser des personnes

Ex récent j'ai aidé un pote à repeindre un apart quil viens de trouver à louer dans un quartier chic sur Lille

Annonce Duboncoin sans photos

Moi jaurais meme pas envoyé de mail
Le mec c'est un vieux qui habite loin il a dit voyez avec sa sœur sur place

Finalement il a pris lappart bien en dessous du marché

Tout ça pour dire que si Ya moins de gens intéressés cela peut être bénéfique pour toi si tu prends le temps de creuser un peu

cyrille77000 · #69 Message par **cyrille77000** » 03 août 2016, 20:03

cyrille77000 a écrit :
Bonjour,

Nous commençons donc à regarder coté Grand village / nouveau village. Une première prospection dans ces 2 résidences donnent une bonne impression. Quelques maisons sont en vente.
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s

https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s

Il faut prospecter un peu plus et creuser. Pour le VEFA, avec madame nous songeons à jeter l'éponge.

Bonjour,

On a revisité ce soir le deuxième bien à Cesson Nouveau Village. Nous nous sommes fait détaillés tous les autres point, les factures, DPE certificat pour la surface à 115 m². Le double vitrage et les volets alu de 1996. Chaudière et production d'eau chaude de 2011/2012.
Cette maison est loin d'être une bouse, mais question budget ca va être serré.
Affichée à 283 000 en agence et sur LBC, le vendeur se dit prêt baisser à 278000...
Je serai prêt à faire une offre entre 265000 et 270000 pas au dessus... faut aller voir en banque pour reconfirmer nos chiffres.
Profil vendeur en SCI, propriétaire occupant d'un deuxième bien à deux pas de la maison sur la même commune.
Le vendeur se dit prêt à baisser de 5000 soit 278000...

cyrille77000 · #70 Message par **cyrille77000** » 27 août 2016, 17:47

Bonsoir à tous,

Donc la proposition a été effectuée pour la maison à Cesson/Nouveau village, et le vendeur a refusé. Proposition faite à 268000 et le vendeur n'a pas voulu descendre en dessous 273000 net vendeur pour un prix affiché à 285000 et 8000 pour les FAI.
L'agent immobilier ayant bien fait son taf, ce sont ses clients qui ont eu la priorité.

Un peu désarçonnés, nous posons le jeu pour le moment.

Concernant les questions posées sur la rentabilité d’un VEFA et achat dans l’ancien, voici quelques éléments de comparaison réalisée sur le bien en VEFA visé initialement à 321000 euros et un bien dans l’ancien à 270000 euros.

Le but n’est pas de comparer le meilleurs des meilleurs taux pour chaque investissement, mais de réaliser grosso modo une comparaison des coûts initiaux, coûts des prêts immobiliers, frais de notaire…

En partant du postulat que le bien ancien est sans travaux lourds gros œuvre et second œuvre, pour une période de 7 ans à 10 ans (huisserie en parfait état, chauffage central et ECS moins de 4 ans, toiture entretenue et façade OK).

Nous partirons dans les deux cas sur des périodes de 25 ans, pour lequel il n’y a aucun lissage pour le prêt principal (15ans) + PTZ (10 ans) du VEFA période de différée incluse d’un an pour la livraison.

Achat ancien :
1.85% intérêt du prêt – 0.85% assurances - 273000€ empruntés sans apport à 110%
coût 126201 (intérêts + assurances) 22000 euros de frais de notaire.
Coût total 148000 euros.

Achat VEFA :
1.4% intérêts du prêt – 0.85% assurances – 121000 empruntés + PTZ sans apport
Coût 59483 (intérêts prêt classique + assurance prêt classique et PTZ) FDN offerts.
Coût total 59483 euros.

Financièrement parlant, compte tenu du fait que le seul de rentabilité placé du 15 ans est calculé à 20 %, il semble donc que le VEFA soit plus rentable au premier abord.

Bulle Immobilière

Achat VEFA / frais de notaires offerts / emprunt 110 %

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