Bulle Immobilière

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MessagePublié: 12 Jan 2018, 09:38 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
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Bonjour,

Propriétaire d'un appartement d'un peu plus de 50m2 (loi carrez) (64m2 au sol) de type 3 (2 chambres + 1 mezzanine) situé au 3ème étage d'un petit immeuble ancien, à Reims, dans un quartier calme mais proche du centre ville, j'envisage de mettre mon appartement en location pour le mois de Mars (c'est donc imminent).

J'hésite encore entre louer cet appartement vide ou meublé....... avez vous des conseils à me donner par rapport à cela ? les différences entre ces 2 types de location ? avantages et inconvénients ? et par rapport à mon appartement, quel serai le mieux ?!

Merci d'avance :-)


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 09:47 
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Inscrit(e) le : 26 Jan 2009, 22:19
Message(s) : 1969
On conseille déjà de se renseigner sur les différents modes de location.
Parceque si on en est à expliquer la différence entre vide et meublé ...


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 09:48 
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Inscrit(e) le : 11 Juin 2005, 12:26
Message(s) : 3532
Je dirais que la difference principale est la durée du baille.
Vous avez egalement des differences avec la fiscalité

Un lien pour vous aider sur ce que doit contenir un meublé :

https://www.service-public.fr/particuli ... oits/F1165


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 10:09 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
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Merci pour vos réponses.

Je vais reformuler ma demande car en effet je me suis tout de même déjà renseignée sur les grandes différences entre ces 2 types de location.
vide : bail de 3 ans
meublé : bail d'un an

vide : abattement de 30% - revenus micro-foncier
meublé : abattement de 50% - revenus BIC

d'après ce que j'ai vu, pour pouvoir louer son appartement en meublé il doit y avoir au minimum :
un lit avec couette
une table + chaises
meuble de rangement
cuisine équipée (four + frigo + congél)

y a t'il d'autres éléments obligatoires ?

en fait, je voudrai des conseils plutôt sur vos expériences ou vos avis en tant que bailleur.


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 10:12 
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Inscrit(e) le : 26 Jan 2009, 22:19
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Oui, il t'en manque :

http://www.cohesion-territoires.gouv.fr ... ent-meuble


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 11:23 
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Inscrit(e) le : 28 Jan 2016, 18:50
Message(s) : 2266
Dans le meublé, le régime réel est intéressant.

Tout dépend de la demande locale (il y a une demande pour le meublé ?), de ton temps disponible, de ton TMI…

J’ai fait de la location nue : ça a l’avantage d’être simple et peu chronophage.
Je fais du meublé : ça rapporte plus, tu payes moins d’impôts mais ça demande plus de temps. Attention aux listes de meubles obligatoires. Les gens sont exigeants : ils attendent une TV, un lave linge par ex. Je fais un mix de location saisonnière et de meublé à l’année. J’ai par ex des étudiants étrangers Erasmus qui cherchent un appart pour 4 mois. Ils passent par des platerforme en ligne connue. A la rentrée de septembre, j’ai des demandes d’étudiants français pour un bail classique.

Si tu n’as aucune expérience de bailleurs, je te conseille quand même de commencer par la location nue pour te faire la main et de passer ensuite en meublé.


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 11:38 
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Inscrit(e) le : 05 Fév 2009, 20:29
Message(s) : 2495
Localisation : Dans une faille spatio-temporelle
Marie 94 a écrit:
Dans le meublé, le régime réel est intéressant.



Si tu n’as aucune expérience de bailleurs, je te conseille quand même de commencer par la location nue pour te faire la main et de passer ensuite en meublé.


Non, si tu pars d'emblée sur de la location nue, tu seras potentiellement bloqué pendant 3 ans mini.

La 1ere question à se poser, c'est il y a t-il des intérêts d'emprunts à enlever d’éventuels loyers ?

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Bonjour chez vous ! :D


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 11:41 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
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Merci pour ta réponse !

Niveau disponibilité, étant donné que je suis à mon compte, je peux donc assez facilement me libérer pour une visite ou autre !

Niveau impôts, pour le moment je ne suis pas imposable vu que mes revenus sont assez faibles, donc du coup je ne sais pas trop si cela va changer qqch fiscalement parlant ?
Mon but est que le montant du loyer (je pars sur 600€/mois) couvre le coût de mon crédit actuel (je rembourse environ 480€/mois).

Ce qui me fais un peu peur c'est le fameux bail de 3 ans..... c'est tou de même un sacré engagement en terme de durée ! Bon, je sais que l'on peut mettre une clause qui stipule un droit de visite de l'appartement (une ou 2 fois par an je crois) afin de vérifier qu'il n'y ai pas de problème !
Le meublé a l'avantage de limiter le bail à un an !

Par contre, effectivement, si il faut qu'il y ai vraiment une TV, un lave-linge, etc..... je ne pourrai pas assurer ces dépenses pour l'immédiat !

Mais pour passer d'un bail location vide à un bail meublé il faut obligatoirement attendre la fin du bail de 3 ans ? Et si le locataire souhaite renouveler le bail 3 ans, je ne peux donc pas récupérer mon appartement pour le repasser en meublé ?


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 11:46 
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Inscrit(e) le : 02 Nov 2015, 20:53
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poucinette51 a écrit:
Merci pour ta réponse !

Niveau disponibilité, étant donné que je suis à mon compte, je peux donc assez facilement me libérer pour une visite ou autre !

Niveau impôts, pour le moment je ne suis pas imposable vu que mes revenus sont assez faibles, donc du coup je ne sais pas trop si cela va changer qqch fiscalement parlant ?
Mon but est que le montant du loyer (je pars sur 600€/mois) couvre le coût de mon crédit actuel (je rembourse environ 480€/mois).

Ce qui me fais un peu peur c'est le fameux bail de 3 ans..... c'est tou de même un sacré engagement en terme de durée ! Bon, je sais que l'on peut mettre une clause qui stipule un droit de visite de l'appartement (une ou 2 fois par an je crois) afin de vérifier qu'il n'y ai pas de problème !
Le meublé a l'avantage de limiter le bail à un an !

Par contre, effectivement, si il faut qu'il y ai vraiment une TV, un lave-linge, etc..... je ne pourrai pas assurer ces dépenses pour l'immédiat !

Mais pour passer d'un bail location vide à un bail meublé il faut obligatoirement attendre la fin du bail de 3 ans ? Et si le locataire souhaite renouveler le bail 3 ans, je ne peux donc pas récupérer mon appartement pour le repasser en meublé ?


Attention, si le locataire souhaite rester, le bail est automatiquement reconduit (avec les memes conditions donc) pour une durée de 3 ans. Sauf si vous vous cassez le bail pour des raisons bien définies telles que: vente appartement, reprendre l'appartement pour votre residence principale ou celle d'un de vos enfants ou parents


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 11:57 
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Inscrit(e) le : 05 Fév 2009, 20:29
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Localisation : Dans une faille spatio-temporelle
poucinette51 a écrit:

Niveau impôts, pour le moment je ne suis pas imposable vu que mes revenus sont assez faibles, donc du coup je ne sais pas trop si cela va changer qqch fiscalement parlant ?

Mon but est que le montant du loyer (je pars sur 600€/mois) couvre le coût de mon crédit actuel (je rembourse environ 480€/mois).

?


Même non imposable, il y aura de la CSG à payer sur les revenus net de la location

Sont à enlever des loyers perçus : les intérêts de l'emprunt (regarder son échéancier pour connaitre ceux-ci pour les prochaines années années), les charges de copro, assurances etc.

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MessagePublié: 12 Jan 2018, 14:40 
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Inscrit(e) le : 26 Jan 2009, 22:19
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Bah, pour les impôts, faut calculer.
En gros, 600€/mois, avec les 30% d'abattement, ca ferait 5040€ de revenus à déclarer.

En étant non impsable, une banque te suit pour un crédit de 480/mois pour du locatif ?

A Reims pour un T3, il faut voir la demande pour du meublé, c'est peut être pas le meilleur type de bien pour çà.


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 15:04 
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Inscrit(e) le : 28 Jan 2016, 18:50
Message(s) : 2266
@Poucinette : Tu m’as l’air de qqun qui aime bien se compliquer la vie.

Malgré nos réserves, tu as voulu mettre ce bien en location plutôt que de le vendre. Et là tu te renseignes pour le meublé sans même avoir les moyens d’acheter une TV ou un lave linge. Tu vas faire comment quand un truc va tomber en panne et qu’il faudra le remplacer? :roll:


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 15:12 
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Inscrit(e) le : 26 Jan 2009, 22:19
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Ou quand le locataire va partir et que faudra 2 mois pour en trouver un nouveau


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 15:15 
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Inscrit(e) le : 26 Jan 2009, 22:19
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Ou si tu deviens imposable ou que l'augmentation de revenus te fait perdre d'autres avantages. Ca peut vite chiffrer et impacter la rentabilité finale


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 15:38 
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@Marie 94 : Oui, en effet, j'ai pris la décision de garder mon appartement..... j'ai beaucoup réfléchis et pour tout un tas de raisons il est nettement préférable que je le garde car je sais qu'il sera difficile pour moi de ré-emprunter dans un avenir proche.
Je ne me complique pas la vie, je possède un bien qui a été compliqué à obtenir, donc je me projette dans l'avenir en me disant que de toute façon ce bien va prendre de la valeur et que si je le loue ça me paye mon crédit chaque mois, et surtout, ça reste du patrimoine....

Oui je me renseigne sur le meublé et le vide car je veux aussi avoir tous les éléments pour choisir ! Et justement, j'ai des frais à faire avant de pouvoir le louer (peinture salle de bain et changement chauffe-eau) donc je ne me vois pas en+ investir dans un lave linge + tv, ou alors d'occasion, pourquoi pas, il faut que j'y réfléchisse et que je calcule tout cela justement !

C'est pour toutes ces raisons que je viens demander conseil ici, afin de voir ce qui est le plus judicieux.

Et de toute façon, même si l'appart reste vide pendant 2 mois, ça ne changera pas ma situation actuelle (je rembourse mon crédit seule depuis quelques mois).


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 16:37 
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Inscrit(e) le : 05 Fév 2009, 20:29
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Localisation : Dans une faille spatio-temporelle
Chère poucinette, je viens de lire ton file de Juil 2017, je comprends mieux.

Enfin j'ai survolé vite fait : un apport conséquent de 30 000€ et en cas de bonne vente il te resterai à peine 20 000 €, grosso modo c'est ça ?

Quel montant de loyer as-tu économisé si t'avais été locataire pdt cette période ? Ça rentre en ligne de compte pour un calcul de l'arbitrage ? Est-ce un secteur plutôt dynamique et demandé pour la loc ?

Ton questionnement est légitime, Marie manque parfois de pondération, elle n'est pas à ta place

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MessagePublié: 12 Jan 2018, 17:06 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
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@coolfonzi :
Oui c'est tout à fait ça, grosso modo comme tu dis, une fois le prêt remboursé + dette envers mes parents + dette perso etc.... il me resterai maxi 25 000 euros.

Avant d'acheter ce bien, j'étais locataire, je payais environ 470 euros / mois, soit identique à ce que je rembourse actuellement, pour une surface plus petite (35 m2 environ).

Mon appartement est bien situé oui, sur une petite place sympa arborée avec parc de jeux, commerces à 5 minutes à pied ou 5 minutes en voiture, arrêt de bus quasi en bas de l'immeuble et arrêt de tram à 5 minutes à pied.
proximité du centre ville et de la gare : environ 15 minutes à pied
lycée à proximité également....
L'immeuble est calme car il n'y a que 4 logements (2 locataires et donc 2 propriétaires occupants).


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 17:18 
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Inscrit(e) le : 05 Fév 2009, 20:29
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Localisation : Dans une faille spatio-temporelle
J'ai continué ton sujet initial, à ta place je louerais , c'est ce que j'ai fait il y a 3 ans. Tu es encore dans les lieux, encore combien de temps. Si c'est le cas pour encore qq mois, tu peux tenter le combo : tu mets en vente à un prix "coup de cœur " élevé où tu serais gagnante et si ça ne se fait pas, tu loues. Tu risques pas grand chose à le faire.

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MessagePublié: 12 Jan 2018, 17:20 
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Inscrit(e) le : 28 Jan 2016, 18:50
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@Poucinette : je comprends que tu as vécu dans ce bien et que tu peux y être attaché et c’est bien normal. Maintenant, il faut le voir comme un placement désormais, analyser les chiffres froidement. S’il reste vide pendant 2 mois et que tu as un crédit en face, ta renta baisse. Vu que ce tu as décris dans l’autre fil, je ne pense pas que tu sois en situation de te dire « c’est pas grave ». Chaque mois compte.

Les conseillers ne sont pas les payeurs. Ça coute rien de dire « vas y fonce » et de te regarder créer fil sur fil comme Miguel. Louer en meublé implique d’être capable d’avancer de la tréso au début. ça te fait réfléchir car tu as déjà d’autres travaux à faire. Si tu commences à fournir peu de prestations (pas de TV, de lave linge) ou du bas de gamme, tu vas avoir en face une clientèle bas de gamme avec les risques que cela comporte. Pour qqun qui a un TMI important, je comprendrai le meublé au réel mais dans ton cas, je ne suis pas convaincue de l’intérêt.

Les durées de bail sont théoriques. Le bail vide signé pour 3 ans peut être résilié en 1 an. Le bail meublé signé pour 1 an peut être reconduit pendant 3 ans. Oublies pas la saisonnabilité. Les meublés sont recherchés par les étudiants à la rentrée en septembre. Et en on en janvier. Mais c’est pas le point essentiel ici. Vas d'abord voir plusieurs agents immo locaux qui pourront te dire s’il y a une demande en meublé et en vide pour ton bien et à combien il pourrait être loué.

Après on en reparle.


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 18:15 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
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@coolfonzi : Nous allons déménager dans environ 1 mois, c'est donc imminent !
Honnêtement, je n'ai pas envie de le vendre :-)

@Marie 94 : C'est certain que je suis attachée à ce bien car c'est mon premier achat, en+ un achat "coup de coeur" et un beau projet car j'ai en fait acheté un grenier qui a été complètement transformé en appartement, et il y a aussi le fait que j'ai du batailler pour avoir un accord bancaire et je sais très bien que pour pouvoir emprunter à nouveau il faudra encore plusieurs années, c'est aussi pour cette raison que j'ai pris la décision de le garder, afin d'assurer mes arrières !
Bien sur que chaque mois compte, mais ce que je veux dire c'est que si il n'est pas loué pendant qq mois, ça ne sera pas pire que ma situation actuelle dans laquelle je paye déjà mon crédit.
Le fait de louer va justement me permettre d'avoir cette charge en moins, et donc m'enlever un poids, mais si il n'est pas loué cela ne me fera pas de poids en plus que celui que j'ai actuellement.

Par contre je suis d'accord sur le fait que la durée d'un bail est théorique et qu'en effet, si je ne fournis pas de bonnes prestations je n'aurai pas de "bons" locataires. Il est vrai que je peux très bien démarrer en le louant "vide" jusqu'à ce que le locataire parte et ensuite je verrai si je continue ou si je passe en "meublé".


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 18:16 
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Inscrit(e) le : 20 Mars 2014, 22:15
Message(s) : 2355
@Poucinette51
Reims n'est pas une ville dynamique, en plus tu n'es pas une pro, je pense que tu n'as aucune chance de louer ton logement à 600€... tu rêves.


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 18:21 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
Message(s) : 30
Mon voisin loue son appartement 550€...... pour une superficie à peu près identique...


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MessagePublié: 12 Jan 2018, 18:35 
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Inscrit(e) le : 05 Fév 2009, 20:29
Message(s) : 2495
Localisation : Dans une faille spatio-temporelle
Ben92 a écrit:
@Poucinette51
Reims n'est pas une ville dynamique, en plus tu n'es pas une pro, je pense que tu n'as aucune chance de louer ton logement à 600€... tu rêves.


Pourquoi il faut être pro pour louer ?

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MessagePublié: 24 Jan 2018, 14:13 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
Message(s) : 30
Bonjour tout le monde,

Bon... j'avance petit à petit dans ma réflexion... :wink:
Je vais partir sur une location vide... et je verrai plus tard pour le mettre en meublé. Je n'ai pour le moment pas les reins assez solides pour me lancer là dedans. Merci pour vos conseils à ce sujet !

J'ai également demandé conseil à mon comptable, pour l'aspect fiscal cette fois. Je me suis renseignée et, j'hésite encore mais je pense partir sur le régime réel.
Car j'ai pas mal de frais que je peux déduire, surtout cette année où l'on envisage avec les co-propriétaires, de refaire les peintures des communs.
Et rien qu'avec les intérêts de mon prêt je suis actuellement à plus de 200€/mois.

Je pense donc qu'il est plus judicieux pour moi de partir là dessus.


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MessagePublié: 13 Mars 2018, 14:35 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
Message(s) : 30
Hello !

Je viens vous donner quelques nouvelles....
Je vous annonce que ça y est j'ai trouvé mes locataires !
Nous avons signé le contrat de location il y a quelques jours.... avec date de prise d'effet fin avril (état des lieux en même temps).
J'ai donc mis un mois pour trouver des personnes sérieuses (couple de 28 et 31 ans, lui : avocat à son compte - environ 2000€ de revenus, elle : en CDI à mi-temps environ 900€ de revenus).
Loyer : 550€ + 20€ de charges.

J'ai longtemps hésité à souscrire la fameuse assurance loyer impayé.... et.... je me suis renseignée auprès de mon assureur qui m'a limite déconseillé de la prendre, car pour lui à partir du moment où j'ai déjà été très sélective dans le choix des locataires, ça sécurise déjà beaucoup, et il m'a expliqué aussi que si l'on rencontre des soucis de paiement, l'indemnisation n'est pas instantanée, il y a un délai de 3 mois je crois, et il faut aussi qu'une procédure soit lancée.... donc bon.... du coup je n'ai ni assurance, ni garant..... j'espère ne pas me tromper !

Voilà voilà ! ;-)


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MessagePublié: 13 Mars 2018, 14:43 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24613
Merci de ton retour !
Par contre un couple avec un travailleur indépendant et une personne à mi temps sans aucun garant on peut pas dire que ce soit les profils les plus sécurisants :roll:


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MessagePublié: 13 Mars 2018, 14:49 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
Message(s) : 30
Travailleur indépendant en effet, mais il a un contrat de collaboration avec un cabinet d'avocats, depuis 2013, qui fixe une rémunération minimale et pour une durée indéterminée.


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MessagePublié: 13 Mars 2018, 15:06 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24613
poucinette51 a écrit:
Travailleur indépendant en effet, mais il a un contrat de collaboration avec un cabinet d'avocats, depuis 2013, qui fixe une rémunération minimale et pour une durée indéterminée.


Je viens de comprendre que t'as posté le meme message dans 2 fils différents :lol:
Oki ce point que tu n'avais pas évoqué est plus rassurant en effet !


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MessagePublié: 13 Mars 2018, 15:10 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
Message(s) : 30
Oui, vu que j'ai 2 posts j'ai annoncé la nouvelle sur les 2 :D lol

Bon après il est encore temps de souscrire une assurance mais bon..... j'avoue avoir un peu déchanté suite aux propos mon assureur !

D'autres avis sur le sujet ?


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MessagePublié: 13 Mars 2018, 15:49 
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Inscrit(e) le : 31 Oct 2010, 22:00
Message(s) : 24613
poucinette51 a écrit:
Oui, vu que j'ai 2 posts j'ai annoncé la nouvelle sur les 2 :D lol

Bon après il est encore temps de souscrire une assurance mais bon..... j'avoue avoir un peu déchanté suite aux propos mon assureur !

D'autres avis sur le sujet ?


Comme deja dit, au dela du remboursement en cas de soucis (on sait comment ca marche parfois avec les assureurs, il faut lire entre les petites lignes du contrat), l'assureur a au moins le mérite de valider le serieux du dossier (controle de la validité des pièces, mieux former aux arnaques ect..)
Après c'est toujours pareil, l'assurance tu la payes souvent pour rien, mais c'est une assurance quoi ^^


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MessagePublié: 13 Mars 2018, 21:33 
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Inscrit(e) le : 21 Mai 2005, 12:37
Message(s) : 39789
Le bon côté c'est qu'en cas de pépin le locataire se fera fort de rappeler la loi au propriétaire. C'est un peu plus risqué vu par ce bout de la lorgnette. :mrgreen:

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MessagePublié: 13 Mars 2018, 21:58 
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Inscrit(e) le : 28 Jan 2016, 18:50
Message(s) : 2266
C'est clair, ne jamais louer aux avocats, policiers and co :mrgreen:

As-tu vérifier que tes locataires étaient à jour de leur loyer précédemment ? Contacter leur précédent bailleur ?


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MessagePublié: 14 Mars 2018, 07:25 
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Inscrit(e) le : 23 Oct 2010, 09:41
Message(s) : 28319
Je suis dans le même cas (choix d'un locataire).
J'ai pour ma part prix un garant, malgré 2 salariés en CDI.
Si tu as un garant tu ne peux pas avoir d'assurance loyers impayés.

_________________
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

Emmanuel il sent bon 😎


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MessagePublié: 14 Mars 2018, 07:27 
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Inscrit(e) le : 23 Oct 2010, 09:41
Message(s) : 28319
Conseil :
les travaux entrepris cette année pour du locatif ne seront déductibles l'an prochain que pour moitié avec la mise en place du prélèvement à la source.

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Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

Emmanuel il sent bon 😎


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MessagePublié: 14 Mars 2018, 08:56 
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Inscrit(e) le : 26 Juil 2017, 06:25
Message(s) : 30
Oui, je sais bien que cette personne doit bien connaître les lois.... mais bon, je ne me fais pas de soucis de ce côté là puisque tout a été fait en règle, j'ai même eu un contrat de location et documents annexes chez un notaire. Donc je n'ai rien rédigé moi même.
J'ai surtout regardé le salaire et la situation...

Oui, j'ai les 3 dernières quittances de loyer de leur logement actuel.


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Traduit par Maël Soucaze et Elglobo © phpBB.fr
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