Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

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patoche59
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Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#1 Message par patoche59 » 10 oct. 2019, 15:46

Bonjour, je souhaiterais avoir des infos de personnes ayant acheter leur bien sans passer par une agence. Comment avez procéder apres que vous vous soyez décidé a formuler une proposition.
Merci d'avance.

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clarine
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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#2 Message par clarine » 10 oct. 2019, 17:22

Je n'ai malheureusement pas pu avoir l'opportunité d'acheter directement de part à part mais j'ai été vendeuse à deux reprises de part à part. Dans ces 2 cas, la signature du compromis s'est faite devant notaire (nous avions le nôtre et l'acheteur le sien). Tout s'est géré ensuite entre eux -les notaires-, nous n'avons eu qu'à nous pointer pour la signature du compromis, puis quelques temps après pour la signature de l'acte de vente. Donc, très simple en matière de procédure puisque qu'elle est prise en charge par les hommes de l'art. À noter que les émoluments du notaire ne coûtent pas le prix d'un AI...

patoche59
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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#3 Message par patoche59 » 10 oct. 2019, 18:12

clarine a écrit :
10 oct. 2019, 17:22
Je n'ai malheureusement pas pu avoir l'opportunité d'acheter directement de part à part mais j'ai été vendeuse à deux reprises de part à part. Dans ces 2 cas, la signature du compromis s'est faite devant notaire (nous avions le nôtre et l'acheteur le sien). Tout s'est géré ensuite entre eux -les notaires-, nous n'avons eu qu'à nous pointer pour la signature du compromis, puis quelques temps après pour la signature de l'acte de vente. Donc, très simple en matière de procédure puisque qu'elle est prise en charge par les hommes de l'art. À noter que les émoluments du notaire ne coûtent pas le prix d'un AI...
En fait ce n'est pas pour moi mais pour une amie et celle ci veut limiter au maximum les frais transactionnels donc je ne pense pas qu'elle veuille faire appel a un notaire ensuite tout depend du prix des emoluments du notaire. :roll:
Je dois avouer qu'on s'est renseignes et cela semble un peu complexe entre offre d'achat, compromis, versement des arrhes pour bloquer le bien etc

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#4 Message par patoche59 » 10 oct. 2019, 18:16

"........
Modifié en dernier par patoche59 le 10 oct. 2019, 23:01, modifié 1 fois.

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#5 Message par Hippopotameuuu » 10 oct. 2019, 18:23

Ce que vous décrivez c'est un vente sous seing privé. Vendeur et acheteur peuvent se mettre d'accord sur un prix sans intermédiaire, il faut juste signer un accord contractuel, un avant-contrat entre les deux parties et verser une petite provision.

Ensuite vous pourrez aussi signer un compromis de vente sous seing privé, sans notaire, même si c'est fortement recommandé d'en prendre un, il a la même valeur légale. Par contre l'acte de vente définitif sera obligatoirement signé devant notaire, là on ne peut légalement y échapper.
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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#6 Message par Pi-r2 » 10 oct. 2019, 20:13

Je conseille fortement de passer par un notaire pour le compromis. L'argent versé est ainsi bloqué sur un compte sécurisé et il n'y a pas de risque d'entourloupe.
En plus ça peut être gratuit ou presque, le notaire se servant sur la transaction elle même.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#7 Message par PACA » 10 oct. 2019, 20:44

Confirmation et complément :
Pour un bien immobilier le coût éventuel du compromis chez le notaire est négligeable car il prépare quasiment l'acte de vente définitif.
Dans certains cas pour des contraintes de temps on peut opter pour la signature du compromis sous seing privé mais en prenant la précaution de faire valider le document préalablement de façon informelle par le notaire qui va réaliser l'acte définitif. En principe il ne doit pas facturer un simple conseil qui prépare sa prestation de l'acte.
Par exemple, dans le compromis il est noté la date limite de signature de l'acte définitif chez le notaire, qui d'autre que lui peut connaitre ses disponibilités ?
A partir d'un certain montant la question ne doit même pas se poser, tout se fait chez le notaire …. à la rigueur on peut faire l'impasse pour un garage ?
Il y a de nombreuses références de pro sur le net sur le sujet. (Je ne suis pas juriste)
Modifié en dernier par PACA le 10 oct. 2019, 21:01, modifié 1 fois.

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#8 Message par clarine » 10 oct. 2019, 21:00

Pi-r2 a écrit :
10 oct. 2019, 20:13
Je conseille fortement de passer par un notaire pour le compromis. L'argent versé est ainsi bloqué sur un compte sécurisé et il n'y a pas de risque d'entourloupe.
En plus ça peut être gratuit ou presque, le notaire se servant sur la transaction elle même.
Je confirme, c'était du genre "rien du tout" ou presque (j'avoue ne plus me souvenir exactement, en revanche je me souviens très bien m'être dit que c'était peanuts :shock: quand j'ai vu la facture et les frais détaillés) : le mieux c'est de lui poser la question.

Quant aux arrhres, ce n'est pas une obligation mais plutôt un usage, le vendeur peut y renoncer. Mais cet usage n'est pas spécifiquement lié au fait de passer directement de particulier à particulier, tu le retrouves aussi en passant par agence.

edit : l'avantage de passer par un notaire pour le compromis, outre la sécurisation évidente du contrat, c'est qu'ensuite la signature de l'acte définitif a été très rapide (en fait ça a été plus long jusqu'au compromis mais plus rapide entre compromis et acte de vente que lorsque j'ai acheté par agence : très rapide pour le compromis et plus long pour la vente devant notaire. Donc, en réalité ça doit être kif-kif).

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#9 Message par ProfGrincheux » 10 oct. 2019, 21:36

Il ne faut pas chercher à faire un sous-seing privé. Il y a un formalisme juridique à respecter sous peine de caducité. Les AI faisaient ça avant ALUR, maintenant apparemment ils ne veulent plus de peur de faire un vice de forme. Alors de particulier à particulier ça n'a juste pas de sens.
Ce qu'on appelle frais de notaire, c'est surtout des impôts et il n'y a pas moyen d'y échapper!

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#10 Message par patoche59 » 10 oct. 2019, 23:07

Hippopotameuuu a écrit :
10 oct. 2019, 18:23
Ce que vous décrivez c'est un vente sous seing privé. Vendeur et acheteur peuvent se mettre d'accord sur un prix sans intermédiaire, il faut juste signer un accord contractuel, un avant-contrat entre les deux parties et verser une petite provision.

Ensuite vous pourrez aussi signer un compromis de vente sous seing privé, sans notaire, même si c'est fortement recommandé d'en prendre un, il a la même valeur légale. Par contre l'acte de vente définitif sera obligatoirement signé devant notaire, là on ne peut légalement y échapper.
Oui c’est ce que j’ai constaté en m’informant ici et là sur le net. On y trouve des exemples de compromis de vente à remplir mais certaines parties contiennent du juridique qui n’est pas toujours compréhensible pour des non initiés et c’est là où cela peut être un risque. J’ai également lu qu’on ne pouvait verser d'acompte Ou d’arrhes car cela était juridiquement interdit :roll:.
Pour l’acte définitif bien entendu cela sera fait chez le notaire.

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#11 Message par patoche59 » 10 oct. 2019, 23:12

Pi-r2 a écrit :
10 oct. 2019, 20:13
Je conseille fortement de passer par un notaire pour le compromis. L'argent versé est ainsi bloqué sur un compte sécurisé et il n'y a pas de risque d'entourloupe.
En plus ça peut être gratuit ou presque, le notaire se servant sur la transaction elle même.
Lorsque vous dites que cela peut être gratuit ou presque c’est à dire ? On imagine que mon amie trouve un bien de particulier à particulier et qu’elle fasse une proposition à l’acheteur doit elle le faire par le biais d’un notaire ou il s’agit encore d’une étape différente du compromis de vente. Et cette proposition doit elle se faire donc avec un notaire sachant qu’elle engage acquéreur et vendeur ?

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#12 Message par patoche59 » 10 oct. 2019, 23:18

clarine a écrit :
10 oct. 2019, 21:00
Pi-r2 a écrit :
10 oct. 2019, 20:13
Je conseille fortement de passer par un notaire pour le compromis. L'argent versé est ainsi bloqué sur un compte sécurisé et il n'y a pas de risque d'entourloupe.
En plus ça peut être gratuit ou presque, le notaire se servant sur la transaction elle même.
Je confirme, c'était du genre "rien du tout" ou presque (j'avoue ne plus me souvenir exactement, en revanche je me souviens très bien m'être dit que c'était peanuts :shock: quand j'ai vu la facture et les frais détaillés) : le mieux c'est de lui poser la question.

Quant aux arrhres, ce n'est pas une obligation mais plutôt un usage, le vendeur peut y renoncer. Mais cet usage n'est pas spécifiquement lié au fait de passer directement de particulier à particulier, tu le retrouves aussi en passant par agence.

edit : l'avantage de passer par un notaire pour le compromis, outre la sécurisation évidente du contrat, c'est qu'ensuite la signature de l'acte définitif a été très rapide (en fait ça a été plus long jusqu'au compromis mais plus rapide entre compromis et acte de vente que lorsque j'ai acheté par agence : très rapide pour le compromis et plus long pour la vente devant notaire. Donc, en réalité ça doit être kif-kif).
Comment s’est déroulé par étape la vente de votre bien à savoir comment l’acquéreur A t’il proposé une offre d'achat, comment l’avez vous accepte, et comment se sont déroulés les étapes suivantes. Pour ma part c’est l’AI qui a tout gérer donc impossible de la conseiller sur un achat en direct. Même en recherchant je trouve que c’est assez complexe et j’ai peur de lui conseiller de mauvaises infos ou une mauvaise procédure.

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#13 Message par patoche59 » 10 oct. 2019, 23:20

ProfGrincheux a écrit :
10 oct. 2019, 21:36
Il ne faut pas chercher à faire un sous-seing privé. Il y a un formalisme juridique à respecter sous peine de caducité. Les AI faisaient ça avant ALUR, maintenant apparemment ils ne veulent plus de peur de faire un vice de forme. Alors de particulier à particulier ça n'a juste pas de sens.
Ce qu'on appelle frais de notaire, c'est surtout des impôts et il n'y a pas moyen d'y échapper!
Oui concernant les frais de notaire elle sait qu’ils seront à payer mais c’est surtout d'acheter Son bien sans passer par un AI mais sans pour autant se faire piéger dans une procédure qu’on Ne maîtrise pas.

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#14 Message par patoche59 » 10 oct. 2019, 23:23

PACA a écrit :
10 oct. 2019, 20:44
Confirmation et complément :
Pour un bien immobilier le coût éventuel du compromis chez le notaire est négligeable car il prépare quasiment l'acte de vente définitif.
Dans certains cas pour des contraintes de temps on peut opter pour la signature du compromis sous seing privé mais en prenant la précaution de faire valider le document préalablement de façon informelle par le notaire qui va réaliser l'acte définitif. En principe il ne doit pas facturer un simple conseil qui prépare sa prestation de l'acte.
Par exemple, dans le compromis il est noté la date limite de signature de l'acte définitif chez le notaire, qui d'autre que lui peut connaitre ses disponibilités ?
A partir d'un certain montant la question ne doit même pas se poser, tout se fait chez le notaire …. à la rigueur on peut faire l'impasse pour un garage ?
Il y a de nombreuses références de pro sur le net sur le sujet. (Je ne suis pas juriste)
Quand vous dites qu’il prépare quasiment l’acte De vente c’est à dire que le vendeur peut dès le départ à savoir la proposition d'achat passer par le notaire ? Mais quand vous dites négligeable c’est à dire plus précisément en chiffre ou un exemple :wink:

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#15 Message par patoche59 » 10 oct. 2019, 23:26

En tout cas merci à tous pour vos dispo. Car je peux parfois poser des questions qui sembleraient bêtes mais je préfère être sur de ce que j’avancerais :wink:

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#16 Message par Pi-r2 » 11 oct. 2019, 02:26

patoche59 a écrit :
10 oct. 2019, 23:12
Pi-r2 a écrit :
10 oct. 2019, 20:13
Je conseille fortement de passer par un notaire pour le compromis. L'argent versé est ainsi bloqué sur un compte sécurisé et il n'y a pas de risque d'entourloupe.
En plus ça peut être gratuit ou presque, le notaire se servant sur la transaction elle même.
Lorsque vous dites que cela peut être gratuit ou presque c’est à dire ? On imagine que mon amie trouve un bien de particulier à particulier et qu’elle fasse une proposition à l’acheteur doit elle le faire par le biais d’un notaire ou il s’agit encore d’une étape différente du compromis de vente. Et cette proposition doit elle se faire donc avec un notaire sachant qu’elle engage acquéreur et vendeur ?
Gratuit, c'est gratuit. ça dépend des notaires. Mais si tu arrives avec un acheteur un vendeur et un accord (verbal) sur le prix, le notaire rédige le compromis qui est quasi l'acte de vente définitif et en général ne fait pas payer pour les deux. Les "frais de notaire" qui représentent 7% de la transaction environ sont en réalité majoritairement des taxes.
Si le notaire fait payer le compromis parce qu'il pense que l'acte définitif ne se fera pas chez lui, ce sera quelques centaines d'euros maxi (genre 300 € maxi)
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#17 Message par PACA » 11 oct. 2019, 08:15

Oui.
Si on signe le contrat définitif chez le notaire on peut considérer que les frais du compromis sont inclus dans les frais d'acte définitif. => demander la confirmation au notaire
Données à transmettre au notaire pour la signature du compromis, à négocier préalablement avec le vendeur, :
- montant du dépôt de garantie 5% max si possible ... si il accepte 3% pourquoi pas ?
- montant de la transaction (avec une éventuelle astuce classique qui permet de réduire les frais fiscaux => déduire 5 à 10 000 euro pour la vente des meubles du type cuisine ...ect), le montant déclaré chez le notaire est celui de l'appart sans les meubles qui sont payés(hors acte) à part par chèque le jour de la signature) Le montant de la cuisine est signé sous seing privé … => attention : ne pas dépasser certaines limites pour des raisons fiscales. Et évidement en cas de revente la PV éventuelle sera calculée sur le montant notarié "hors cuisine".
Comment réduire les frais de notaire
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... e#p2255696

- le notaire ne discute "jamais" les montants, sauf si il détecte une entourloupette illégale... il est payé pour ça.
- .... ect
...
La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie , elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.
...
Le coût de la rédaction de l'avant- contrat est compris dans la commission de l'agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive...
https://www.notaires.fr/fr/immobilier-f ... s-de-vente

https://droit-finances.commentcamarche. ... ngagements

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#18 Message par vpl » 11 oct. 2019, 10:23

Sinon, si le but est de faire une offre "dans les règles", il me semble que même un mail est suffisant entre personnes de bonne foi.
On va pas commencer à faire des RAR, non ?
Entre particuliers, je ne sais pas si quoi que ce soit régit la façon dont le vendeur doit ou pas accepter une offre, qu'elle soit au prix ou en dessous. Rien ne l'empêche ceci dit d'ici au compromis d'accepter une surenchère.

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#19 Message par ddv » 11 oct. 2019, 10:46

Un email peut servir de preuve. On est en 2019 tout de même :roll:
J'ai fait des offres à des particuliers: j'ai juste indiqué, en tant qu'acheteur, la date de limite de mon offre.
Ensuite, si les deux parties sont d'accord sur un prix final, une rédaction d'emails bien écrits peut servir de preuve avant le passage chez le notaire.
Moi, je maintiendrai le passe Navigo à 70 euros car je ne jouerai pas avec le pouvoir d'achat des Franciliens - V. Pécresse, dec 2015.
Je vais peut-être vous surprendre, mais je pense qu'il faut augmenter le SMIC net de 20 % - V. Pécresse, juin 2018

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#20 Message par clarine » 11 oct. 2019, 16:17

Pour la vente de notre maison de Cholet, l'offre d'achat et la négo (il y a eu une contre-offre suite à notre refus initial) se sont faites par mail. Oui, on était en 2015 et totalement de bonne foi (acheteur comme vendeur), donc ça s'est passé simplement.
A partir du moment où nous sommes tombés d'accord sur le prix, nous avons chacun de notre côté sollicité notre notaire (par téléphone puis par mail : eux-aussi sont passés à l'ère 2.0 :wink: ) afin qu'ils -les notaires- préparent le compromis (qui est effectivement un pré-acte de vente, tout était quasi-similaire, ce qui explique d'ailleurs la rapidité entre les deux dans la mesure où tout est prêt et que, dès la préparation du compromis, le notaire commence à diligenter les démarches vers les différents interlocuteurs -mairie, cadastre, que sais-je encore...). Pour autant que je me rappelle, il y a eu quelques échanges avec notre notaire (toujours par mail) quand il nous a envoyé le projet de compromis (notamment relativement à la clause de raccordement au réseau d'assainissement), de manière à ce que tout soit OK au moment de la signature du compromis.

Je ne me souviens plus si l'acheteur avait versé une avance, il me semble que oui mais comme les fonds sont effectivement déposés sur le compte du notaire, ce n'est donc pas quelque chose qui m'a marquée. Quant à la facture des frais du notaire, je vais voir si j'en retrouve trace (ayant entre-temps déménagé, une partie de la paperasse est restée dans des cartons... à la cave) pour te donner un élément chiffré plus précis.

En tout les cas, j'en garde une expérience de grande simplicité (c'est d'ailleurs pour ça que je ne vois pas bien l'intérêt de l"expertise" d'un AI dans le processus...). Le seul point de vigilance est de bien relire le projet de document car même les notaires/clercs de notaire peuvent faire des oublis ou des erreurs...

PierreNH
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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#21 Message par PierreNH » 11 oct. 2019, 16:54

J'ai acheté mon premier bien via PAP et le deuxième bien en passant par une agence.Je trouve que le premier achat apparait plus simple (et moins coûteux, bien sûr).

Le vendeur et moi avons signé la promesse de vente (pas le compromis de vente) chez mon notaire. La promesse de vente était rédigée par le notaire du vendeur. 2 mois après, nous avons signé l'acte de vente (elle était cette fois rédigé par mon notaire), aussi chez mon notaire. Le vendeur m'a proposé d'utiliser son notaire mais j'ai refusé car je savais que de toute manière, avec un ou deux notaires, je paierais le même frais.

Pour le deuxième bien, j'ai signé le compromis de vente à l'agence. Le compromis est rédigé par l'agent immobilier et mon notaire le vérifie quand même. J'ai déjà demandé mon notaire si je pouvais signer la promesse de vente comme la première fois et il m'a confirmé que j'ai le droit de demander de signer la promesse de vente au lieu du compromis de vente. Comme la promesse de vente me coûte environ 150€ et que ça m'est égal de signer la promesse de vente faite par le notaire du vendeur ou le compromis de vente fait par l'agent immobilier, j'ai décidé finalement de signer le compromis de vente.

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Re: Procedure d'achat d'un bien a un particulier ?

#22 Message par Nouveau stephanois » 13 oct. 2019, 16:25

Bonjour,

Je pense qu'une vente entre particuliers est bien plus simple, la plupart des AI n'ayant pas de grandes compétences (à part tourner des clés dans des serrures). Bon il y a tout de même ça et là quelques personnes compétentes et/ou passionnées.

Pour notre cas, deux achats et une vente avec à chaque fois un laps de temps correct entre la première visite et l'acte définitif chez le notaire (40 jours). Il est conseillé d'avoir chacun son notaire.

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