Quelques remarques en vrac
Rendement brut (loyer annuel/valeurachat ou loyer annuel/valorisation courante) :
- Plus de 8-9% brut est un minimum, en dessous, ce n'est même pas la peine de de s'intéresser au bien. Il faut franchir 10-11% pour avoir une jolie 'machine à fric'
(n'oubliez pas que l'investissement locatif est en compétition avec d'autres investissements possibles, sauf dans le cas d'un emprunt à 100% bien sur)
- Toujours raisonner indépendamment des évolutions futures de prix et de loyer dans un premier temps : c'est la rentabilité instantanée (i.e. sur une période courte, par ex 1-2 ans)
- Une fois le bien acheté, oublier le prix d'achat, et toujours raisonner sur le ratio revenu des deux-trois années à venir /valorisation courante du bien.
(une sorte de PER : si la valorisation monte, se rendre compte que la rentabilité 'future' baisse, jusqu'au moment où il devient logique de vendre pour acheter un autre actif plus rentable.
Sauf si le crédit n'est pas fini.
PS, attention à ne pas lire ceci à l'envers, si la valorisation baisse, la rentabilité future monte, mais juste parceque vous avez intégré votre moins value passée, qui elle est une perte nette
)
Spéculation
- Intégrer pour la suite de votre dossier les risques de moins values (ne pas intégrer les probabilités dans une simulation) ou chance de plus value (scénarios alternatifs)
- Pour ce faire, ne pas oublier l'imposition sur la plus-value supposée (mais qui imagine qu'il y en ait encore)
- Ne pas oublier que ce sont des scénarios, tenir compte de tous les scénarios, pas seulement de celui qui vous arrange. Avoir une solution de repli en cas de scénario négatif
Le crédit :
- ne pas se focaliser sur les taux, leur hausses, leur baisses, etc.. Mieux vaut un taux fort, toujours renégociable qu'un prix de vente élevé (définitivement payé)
- intérêt des taux variables en locatif à discuter
- Considérer juste le crédit comme un effet 'dopant', le bien 'doit' être rentable en lui-même. (l'effet de levier doppe de 1 à 2 points la rentabilité d'un montage, selon le pourcentage d'apport. Poiur chaque cas, il y a un optimum que vous trouverez en faisant des simulations)
- pour de l'investissement locatif, il me parait absurde d'emprunter au dela de 15 ans (la durée de l'emprunt doit être la plus proche possible de la durée d'amortissement).
Pour le cash flow :
- considérer que l'emprunt ne doit pas dépasser 2/3 des rentrées locatives (faire face aux travaux, frais copropriété, frais de relocations, risques divers, impots, assurances, etc).
- Au passage, si votre approche était trop pessimiste, générer du cash n'a jamais fait de mal.
Pour la fiscalité :
- Quelquesoit l'approche retenue, ne pas oublier que les règles fiscales changent en permanence, selon le bon vouloir de nos administrations et de nos législateurs. On n'est jamais à l'abris de voir le sol 'fiscal' se dérober sous ses pied...
- On ne choisit pas un investissement à cause de la fiscalité. La fiscalité est un sujet annexe qui peut éventuellement dissuader de faire un investissement que l'on croyait bon. Ce n'est pas un point qui transforme un mauvais investissement en bon investissement.
Sur la question des réévaluation de loyer
- J'étais partisan de l'approche ne pas faire évoluer (mon coté social
), mais j'ai changé d'avis.
En effet, cela peut avoir l'effet pervers de stabiliser trop un locataire qui ne voudra plus bouger, car changer de bien lui coutera trop cher (par exemple +60% en ce moment pour un bien loué il y a quelques années?)
C'est 60% qui vont vous manquer
Et venir réclamer 60% d'un coup pour remettre l'investissement d'applomb (cf rentabilité instantanné) est plutot violent)
- Il est mieux de procéder à des réévaluations régulières, que vous pouvez faire plus faibles que ce que l'indice donne droit. C'est aussi l'occasion d'avoir une discussion avec le locataire (et ça lui donne l'habitude de voir le loyer évoluer), l'autre occasion étant la régularisation des charges locatives.
- En gros rester synchrone avec le marché locatif (ce qui veut dire être prêt à la baisse quand le marché change de sens, afin de garder le locataire fidèle
Cycle de vie du bien
J'ai une fois eu sous la main un descriptif du cycle de vie d'un bien (mais dans l'immobilier commercial). Il me paraissait intéressant bien que trop spécifique à ce secteur.
- Hors effet de spéculation ou d'inflation, la courbe 'naturelle' de la valeur d'un bien est une courbe d'amortissement qui baisse lentement au début et finit quasiment à la verticale (détérioration, effet de mode, etc)
Egalement étaient indiqués sur le graphe l'impact des dépenses associées à la détention d'un immeuble (chacune servant à revaloriser le bien pour le garder 'à niveau'):
- l'entretien courant (refection, décoration, etc) sert à se situer un peu au dessus de cette courbe décroissante. En locatif résidentiel, il est 'sensé' être fait par le locataire....
- les rénovations : il s'agit de remettre la totalité du bien à jour par rapport aux tendances du marché, sans toucher à la structure (idem, on doppe un peu plus. 'en locatif résidentiel , il a lieu tous les 10 ans ? lors d'un changement de locataire par exemple)
- les réhabilitations : quand on doit restructurer le bien pour le rendre conforme aux standards du moment (apparition des salles de bains, normes énergétiques, etc...), il y a (cycle de >30 ans en locatif résidentiel ?)
- la destruction : quand il vaut mieux tout raser et construire un bien adapté à son temps (en résidentiel, il y a des chances que ce soit pour vos descendants, sauf pour les constructions pourries que l'on voit de plus en plus)
Tout ça pour dire que si vous arrivez à mettre des dates probables pour ces différents cycles de 'réinvestissement' et à dimensionner les dépenses, cela aide à mieux cerner la notion de rentabilité dans un monde où tout va bien (sans aller jusqu'aux théories de trou noir de l'immobilier
...
(Notez que certains laissent la valeur du bien se dégrader, regardent le cash entrer avec une bonne rentabilité loyer/valorisation, c'est un choix qui tient jusqu'à un point de rupture ou il faut soit vendre, soit réinvestir violemment. D'autres préfèrent réinvestir un peu en continu, avoir de meilleurs loyers en permanence. A chacun son approche. Je préfère la seconde, au moins on n'a pas honte de ses biens
)
Voici, j'ai pris peu de temps pour structurer, alors peut-être certains aspects sont confus.
Tibere