Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

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Roosvelt

Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

#1 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 10:40

Je répond ici à une question de ReG concernant le problème des terrains sur lesquels sont contruites les maisons Borloo à 100 000 euros.
J'ouvre une file spécifique car cette question touche la notion de bail emphytéotique que l'on retrouve à Lyon et à Strasbourg.

Je n'ai pas connaissance du montage juridique des borloosettes mais il est fort probable qu'il s'agisse d'un bail emphytéotique accordé par la mairie au futur proprio (je vois pas d'autres montages possibles mais je suis pas spécialiste en droit public).

Un bail emphytéotique est un bail de très longue durée (max 99 ans en droit privé). Le proprio de la maison loue le terrain sur lequel elle est contruite et verse au bailleur un loyer (souvent beaucoup plus faible qu'un "vrai loyer"). Au terme de la durée du bail, c'est le propriétaire du terrain qui devient propriétaire de la maison et ce, sans n'avoir à payer la moindre indemnité.

Pendant toute la durée du bail (en droit privé) le proprio peut librement revendre sa maison mais le nouvel acquéreur n'achète le bien que pour la durée restante du bail. Ex : le premier proprio avait un bail de 99 ans, il revend sa maison au bout de 20 ans, le nouveau proprio ne pourra occuper le bien que pendant 70 ans.

Un bail emphytéotique est donc une forme de propriété mais temporaire. On peut disposer de son bien comme un proprio (le vendre etc...) mais pour une durée limité. Au terme du bail, c'est le proprio du terrain qui récupère tout gratuitement sans n'avoir à verser la moindre indemnité. Le proprio du terrain n'a aucune obligation légale de renouveller le bail au terme de ce dernier.

Je ne connais pas la durée des baux emphytéotiques publics mais je pense que ce doit être également (99 ans max mais c'est à vérifier). Cette technique est souvent utilisé entre les communes (proprio des terrains) et les offices HLM.


N.b : il convient donc de faire très attention à celà à Lyon et à Strasbourg, car il y a énormément de baux emphytéotique dans ces villes. Le plus grave c'est que les prix sont identiques à des biens en pleine propriété car les acheteurs ne savent évidemment pas ce qu'est un bail emphytéotique (ce qui font du Borloo certainement pas également).

Mouna
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#2 Message par Mouna » 26 oct. 2005, 10:48

En somme on est propriétaire du droit d'habiter ?

Est ce que cela ne rejoint pas le système anglais ?

Roosvelt

#3 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 11:02

Est ce que cela ne rejoint pas le système anglais ?
si c'est exactement le même système. Il est parfaitement connu par les anglais mais totalement ignoré des français.

C'est donc un parfait piège à pigeons.

Sur Lyon quand je me suis apperçu de ça par hasard lors de mes visites en 2003, j'ai halluciné et engueulé l'agence de ne pas m'avoir dit que tous les biens que je visitais pour devenir propriétaire ("un vrai") étaient sous ce système.

En fait l'agence elle même ne savait ce qu'était ce type de bail selon elle "ça ne changeait rien pour le propriétaire". Certes, mais on achète parfois aussi pour laisser quelque chose à ses enfant et pas pour une durée de 50 ou 70 ans!!!

Sans compter que si un jour, la gazette locale informe les lyonnais de ce qu'est un bail emphytéotique, du jour au lendememain, le bien ne vaudra plus rien. (qui voudrait devenir propriétaire-loctaire). Les loyers payés au proprio du terrain (à Lyon les HCL) sont fondus dans les charges comme ça le pseudo proprio n'y voit que du feu.

Invité

#4 Message par Invité » 26 oct. 2005, 11:06

Un cas extrême : la rétrocession de Hong-Kong par les Anglais aux Chinois en 1997, après l'expiration du bail de 99 ans sur une partie de la colonie.

Roosvelt

#5 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 11:09

Le plus drôle c'est que le bail emphéotique conclu avec les HCL stipule qu'au terme du bail le proprio doit rendre le terrain nu à ses frais.

Ce qui signifie que le pseudo proprio qui se retrouve expulsé sans aucune indemnité doit en plus payer pour détruire l'immeuble où se trouvait son appartement. Bien joué!

Jusqu'à présent les HCL non jamais fait appliquer cette clause mais dans 10,20, 30, quelle sera la situation financière des HCL n'auront-ils pas besoin de vendre ou récupérer des terrains nus pour d'autres activités ?

Invité

#6 Message par Invité » 26 oct. 2005, 11:11

C'est quoi, les HCL ?

Roosvelt

#7 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 11:16

HCL : Hospices Civils de Lyon

Ils possèdent quasi intégralement tous les taerrains dans le 1er, 2e et 6e arrondissement.

fantomas
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#8 Message par fantomas » 26 oct. 2005, 11:36

Vu que ça marche comme ça en Angleterre, pourquoi cela ne marcherait il pas en France ?
De plus Il n y a pas obligation absolue qu'à l'issue du bail il ne soit pas reconduit.
Ensuite celui qui conclut une borlooesque emphytetotique craint quoi.
Il achete aujourd'hui et vend dans 20-30 ans. Il reste encore 70 à 80 années de bail. En clair le prochain propriétaire de la maison pourra clairement y rester jusqu'à sa mort avant que le bail expire.
2 eme scenario. Ils y restent jusqu'à leur mort(ou mise en hospice). Donc une soixante d'années d'occupation avec 40 ans restant.
Les 12 petits-enfants restant ayant l'age d'etre primo accédant vont se partager le gateau de la vente de la maison(low cost) des grand parents.
Vous pensez sérieusement qu'il y aura une grosse différence dans ce que va héritez chaque gosse(12aine), entre la dévaluation lié à l'effet bail, et au prix que vaudrait cette maison si on était réellement propriétaire du terrain.

Attention je ne conseille pas d'acheter des "borloos". Mais quand la conjoncture immobilère sera plus favorable je pense que pour les familles modestes si acheter une maison dans ce cadre de bail emphytéotique leur permet d'économiser de 33 à 50%, ils n'auront pas de raison de s'en priver.

Invité

#9 Message par Invité » 26 oct. 2005, 12:24

Roosvelt a écrit :HCL : Hospices Civils de Lyon

Ils possèdent quasi intégralement tous les taerrains dans le 1er, 2e et 6e arrondissement.
Merci pour l'info, c'est effectivement la première fois que j'en entends parler :shock: .

Roosvelt

#10 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 12:25

De plus Il n y a pas obligation absolue qu'à l'issue du bail il ne soit pas reconduit.
Tout à fait vrai, mais il n'a également aucune obligation de le reconduire et payer 3000 euros du mettre carré (lyon) en priant que le bailleur reconduise le bail...non merci.

Par ailleurs, tu penses sérieusement que tu revends un bien sur lequel il ne reste que 20 ans sur la durée du bail et sur lequel tu ne peux absolument pas garantir qu'il sera ou non reconduit ???

En angleterre ça marche effectivement, mais sur les annonces il est clairement mentionné la situation juridique du bien (et il y a une décote importante entre le bien en pleine propriété et le bien sous un bail emphytéotique), ce qui n'est que pure logique.

Les lyonnais de souche connaissent parfaitement ce système et il y a avait traditionnellement une décote de 30% par rapport à la pleine propriété sur le prix de vente (décote logique pour tenir compte du loyer mensuel supplémentaire à payer et du risque de ne pas voir le bail reconduit à terme).

Avec la bulle et l'arrivée de parisiens et de personnes d'autres départements, cette connaissance s'est perdue et les lyonnais sont partis à la chasse au pigeon en revendant leur bail comme si c'était un bien "normal".

Le bail emphytéotique n'est pas intinséquement une mauvaise chose, par contre le "vendre" au même prix qu'un bien en pleine propriété est une pure escroquerie.

Si quelqu'un te vendait ton appartement sans te dire que te reste en réalité un simple locataire, ne ferais-tu pas la gueule ? :x

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#11 Message par Mouna » 26 oct. 2005, 12:29

Encore un sujet pour l'Association Française pour l'Information Immobilière :D

Roosvelt

#12 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 12:32

Autre précision pour les lyonnais :

- les biens en pleine propriété (c'est à dire "normaux" pour la majorité) possèdent sur les annonces la mention "sur son terrain".

Ce qui est scandaleux, c'est le principe (pleine propriété) est indiqué alors que ce qui constitue une exception pour 99% des personnes ne l'est pas.

Mais effectivement mettre un bien en vente avec la mention "bail emphytéotique" risquerait de ne pas attirer le pigeon. Surtout quand ces biens sont vendus au même prix que ceux en pleine propriété.

Précision complémentaire : comme dans tout bail si le loyer n'est pas payé au bailleur, le bail emphytéotique est résilié. Ce loyer n'est pas négligeable, il est tout de même que de quelques centaines d'euros par mois.

Roosvelt

#13 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 12:35

Encore un sujet pour l'Association Française pour l'Information Immobilière
Effectivement, mais si je mets celà au jour sur Lyon et Strasbourg, je pense que l'on va rapidement me retrouver suicidé avec 15 balles dans le dos... :(

Roosvelt

#14 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 12:47

Je me rappelle des termes anglais, il me semble que c'est : "leasehold et freehold" (pour distinguer bien en pleine propriété et bail emphytéotique).
(Merci à un meilleur anglophone de confirmer).

Par ailleurs, les anglais qui viennent acheter en France ont le réflexe de poser cette question "leaseholsd ou freehold" (lorsqu'ils ne savent pas que la pratique du bail emphytéotique est rarissime en France).

Les agences et proprios ne comprennent alors souvent rien à cette question.

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#15 Message par ReG_ » 26 oct. 2005, 12:48

Roosvelt a écrit :
Encore un sujet pour l'Association Française pour l'Information Immobilière
Effectivement, mais si je mets celà au jour sur Lyon et Strasbourg, je pense que l'on va rapidement me retrouver suicidé avec 15 balles dans le dos... :(
argh trop tard !
Mini krach immobilier à lyon ?
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Roosvelt

#16 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 12:52

LE NANAR M'A TUER

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#17 Message par kesako » 26 oct. 2005, 12:54

Roosvelt, fait donc un papier la dessus sur ton site.

<edit> je parle du bail , pas des plombs dans le dos... </edit>

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#18 Message par Invité » 26 oct. 2005, 13:00

Question pratique : comment fait-on pour se rendre compte qu'un terrain est en bail emphytéotique ? C'est indiqué au cadastre ?

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#19 Message par Céline » 26 oct. 2005, 13:02

Merci infiniment pour toutes ces informations, Roosvelt.
J'aime bien le forum quand il me permet d'apprendre quelque chose.

Penses-tu vraiment que les HCL puissent ne pas reconduire ces baux à leur expiration compte tenu de la situation actuelle ?

Quand on voit le scandale déclenché par les ventes à la découpe, est-il envisageable que les HCL se permettent de récupérer leur bien sans autre procès ?

Personnellement, même si cela est légalement possible, je ne pense pas que ce le soit politiquement.

Céline.

Roosvelt

#20 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 13:04

Roosvelt, fait donc un papier la dessus sur ton site.
Vous voulez ma mort ????

Roosvelt

#21 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 13:09

Penses-tu vraiment que les HCL puissent ne pas reconduire ces baux à leur expiration compte tenu de la situation actuelle ?

Quand on voit le scandale déclenché par les ventes à la découpe, est-il envisageable que les HCL se permettent de récupérer leur bien sans autre procès ?

Personnellement, même si cela est légalement possible, je ne pense pas que ce le soit politiquement.

Aujourd'hui, en partique, ils ne peuvent pas politiquement refuser de renouveler le bail entre chaque transaction. J'ai même echos que lorsqu'ils souhaitent ne pas renouveller (ex pour raser et recontruire du neuf) ils paient une indemnité au proprio (le terme juridique est "l'emphytéote") alors qu'ils n'ont aucune obligation légale de le faire.

Mais le problème qui peut dire si il en sera ainsi dans 10, 20, 30 ans si les HCL ont des pbles financiers ou ont revendu leurs terrains à une société privé...qui réalisera une vente à la découpe...

Par les temps qui courent, perso, moi je ne prendrais pas ce risque...(surtout si il n'y a aucune décote importante sur le prix)

Roosvelt

#22 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 13:21

Question pratique : comment fait-on pour se rendre compte qu'un terrain est en bail emphytéotique ? C'est indiqué au cadastre ?

A la base c'est un contrat comme un bail classique mais il doit forcement y avoir une publication car l'emphytéote (le pseudo proprio) peut hypothéquer son bien. J'imagine mal une banque préter du pognon sans savoir si c'est un bail emphytéotique ou non et quelle est la durée restante sur le bail. (mais bon la prudence des banques on connait...)

Si publication il y a, se serait je pense plutôt à la conservation des hypothèques mais a posteriori. Le code civil ne parle pas d'obligation de publication pour avlider l'acte.

Au cadastre, il n'y pas il me semble le nom des propriétaires. A vérifier.

En définitive, il n'y a selon moi que le notaire qui peut t'informer. Mais dans 99% des cas, le pseudo proprio arrive heureux chez le notaire pour la signature et ils doivent le faire signer en disant "c'est juste une formalité, y'a jamais eu de problèmes".

Combien de personnes savent ce qu'est un bail emphytéotique ??

Invité

#23 Message par Invité » 26 oct. 2005, 13:34

Roosvelt a écrit : En définitive, il n'y a selon moi que le notaire qui peut t'informer. Mais dans 99% des cas, le pseudo proprio arrive heureux chez le notaire pour la signature et ils doivent le faire signer en disant "c'est juste une formalité, y'a jamais eu de problèmes".
Dans ce cas, l'acte de vente devrait être signé entre trois parties ? Le vendeur de la maison, l'acheteur et le propriétaire du terrain ?

Roosvelt

#24 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 13:46

Dans ce cas, l'acte de vente devrait être signé entre trois parties ? Le vendeur de la maison, l'acheteur et le propriétaire du terrain ?
En pratique, il me semblerait juridiquement logique qu'il n'y ait 2 actes :
- un bail signé entre le proprio du terrain et l'acheteur
- et l'acte de vente signé entre le vendeur et l'acheteur rappelant que le bien est sous un bail emphytéotique.

Pourtant j'ai une amie qui a acheté il y a 2 ans dans le 6e (il lui restait 49 ans sur le bail) mais quand je lui ai demandé comment ça c'était passé elle m'a dit qu'elle n'avait pas signé de bail !!! Est-ce que la bail etait intégré à l'acte de vente et signé par le bailleur du terrain, le notaire a-t-il merdé ?

Je vais tenté de me renseigner auprès d'elle et d'avoir une copie de l'acte de vente pour savoir comment ça s'est passé en pratique.

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#25 Message par raf » 26 oct. 2005, 13:51

Céline a écrit :Penses-tu vraiment que les HCL puissent ne pas reconduire ces baux à leur expiration compte tenu de la situation actuelle ?
La situation actuelle est irrelevante. Il faut penser a la situation dans 75...99 ans (a la fin du bail), et la ce devienne beaucoup plus complique.

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#26 Message par Céline » 26 oct. 2005, 15:03

Je viens de lire sur le forum de 60 millions de consommateurs une déclaration de Yves Jego, député UMP, disant que les baux amphitéotiques des Borloonettes seraient d'une durée de 25 à 30 ans, pour une durée de remboursement d'emprunt de 20 ans !
A peine terminé de payer, vous n'êtes plus propriétaire !

Extrait :
"La durée de l’emprunt sera d’environ vingt ans avec un remboursement qui ne dépassera pas 500 euros par mois. Le maire de la commune où la maison sera construite est le moteur de l’opération. La clef du succès, c’est la mobilisation du maire.

En fait, il s’agit d’une boîte à outils : à chacun de s’en emparer ou pas. Le projet mobilisera des terrains sous forme d’un bail emphytéotique de vingt-cinq ou trente ans ; au maire de choisir. La commune touchera chaque année l’équivalent des intérêts de l’argent que constitue la valeur du terrain."

Céline.

Roosvelt

#27 Message par Roosvelt » 26 oct. 2005, 15:11

merci pour de la précision.

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#28 Message par Mouna » 26 oct. 2005, 22:19

Merci céline :D

Donc en fait c'est comme une arnaque :?

Vous achetez une maison en carton 100 000 ¤ avec une mensualité de 500 ¤

Vous ne payez que les intérêts du prix du terrain fixé aujourd'hui en haut de cycle

Dans 20 ans vous commencez à rembourser le terrain

Tout ça si :

Le maire décide de faire un bail emphyteotique pour le terrain pendant la durée de rembursement de la maison et consent à vous vendre le terrain après

Sinon, vous payez pendant 20 ans le Droit d'habiter une maison à 100 000 ¤ et après en s'en fiche

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#29 Message par Céline » 27 oct. 2005, 07:31

Bonjour,
J'ai un peu plus d'informations sur la pratique des baux emphythéotiques à Lyon.
Un de mes collègues de travail a acheté un appartement dans le bon sixième arrondissement, à coté du Parc de la Tête d'Or, alors que le marché était quasiment au + bas (10 000F le m2).
Dès la visite, le marchand de biens l'a informé de la nature particulière du bien.
Après une première réaction assez épidermique (sensation d'arnaque), il s'est finalement laissé convaincre d'acheter l'appartement dans ces conditions, en particulier après en avoir discuté avec son notaire. Celui-ci lui a expliqué que les biens pour lesquels il existait un risque réel de non-reconduction du bail sont ceux qui sont à la limite de l'insalubrité ou alors ceux qui sont frappés d'alignement.
La non reconduction du bail est alors utilisée comme une forme d'expropriation pour démolition.
Pour les biens de bonne qualité, bien implantés, pas de risque évident tant que les terrains de ceux-ci appartiennent aux HCL.
D'ailleurs, l'inquiétude de mon collègue s'est suffisement dissipée depuis son achat, pour qu'il ne se souvienne même plus précisement de la date d'expiration de son bail.
Par contre, il est formel sur le sujet, le bien n'était pas décoté par rapport aux autres biens en complète propriété qu'il a visité à l'époque.

Céline.
Modifié en dernier par Céline le 27 oct. 2005, 08:05, modifié 1 fois.

Kwadneuf

#30 Message par Kwadneuf » 27 oct. 2005, 07:59

Bonjour,

Pour info je possède un appart en Belgique dans une copro appartenant à la région Wallonne, assorti d'un bail emphytéotique de 99 ans sue le terrain.

En cas de revente du bien, le bail est AUTOMATIQUEMENT reconduit pour un période de 99 ans ...

Y'à donc de la marge !

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#31 Message par neron » 27 déc. 2005, 23:31

Céline a écrit :Je viens de lire sur le forum de 60 millions de consommateurs une déclaration de Yves Jego, député UMP, disant que les baux emphytéotiques des Borloonettes seraient d'une durée de 25 à 30 ans, pour une durée de remboursement d'emprunt de 20 ans !
A peine terminé de payer, vous n'êtes plus propriétaire !
C'était pas tout à fait complet. Le bail est uniquement fait piur faciliter le paiement de la borloonette à 100.000 Euro. C'est pas pour que les s... c.. de coichons qui augmeterait le prix Dixit « Lorsque le bail de construction arrive à échéance le remboursement du bâtiment de la « maison aujourd'hui » est déjà achevé. Le ménage peut alors se porter acquéreur du terrain à un prix déterminé à l'avance avec la commune » http://www.cohesionsociale.gouv.fr/IMG/ ... os__2_.pdf page 11. Mais les

Pour couper court aux idées recues évoqueés dans cette file voici quelques éclarsissemnts canidde sur ce sujet :

La situation lyonnaise n'est pas un scoop Elle est connu même par des gens de passage comme moi. Ca n'a rien d'extraordinaire, c'est le cas de beaucoup d'immeubles construits sur des terrains appartenant à des communautés religieuses.

Qui ne connait le terme emphytéotique? Rappelez-vous pour certains le cours sur la révolution, le fermage, Danton, la commune Non? bon passons http://www.eleves.ens.fr/home/robin/his ... ique1.html

Oui
Kwadneuf a écrit :Bonjour, En cas de revente du bien, le bail est AUTOMATIQUEMENT reconduit pour un période de 99 ans ...
Y'à donc de la marge !
Donc depuis la révolution, à la terminaison du bail vous gardez les droits d'usages acquis et votre droit de propriété sur le bâtît à condition de respectez le contrat et n'abandonniez vos droits d'usages sinon le propriétaire récupère èil y a un droit de péremption comme dit sur un autre post.

Pourquoi des baux emphytéotiques ?

Imaginez que des clauses d'un donataire ou vos statuts vous interdise de vendre un terrain et que vous ayez besoin de sous dans l'immédiat.

Comment faire ? Réponse avec le bail emphytéotique. Pourquoi un bail de 99 ans

1) Légalement toute convention (contrat) doit est définit dans le temps sinon il est réputé caduque et comme en France l'usage fait droit, le locataire pourrait faire valoir ce droit après 30 ans d'occupation pour devenir propriétaire de fait.

2) Cette durée doit suffisamment courte pour que le bailleur en cas de perte de l'acte puissent prouver sa propriété par des traces ou des témoignages. Les papiers se perdent mais pas la mémoire collective. Disons donc 99 ans minimum. En 200 ans beaucoup de chose se passe. Le locataire pourrait faire valoir que sans lui le terrain aurait perdu de son usage (Ravinement, digue, guerre)

3) Cette durée doit être suffisamment longue pour permettre au locataire d'acquérir un droit d'usage sans limite de temps. Environ 20/30 ans suffirait actuellement mais qui connaît l'avenir. En indiquant la durée légale maximale 99 ans le bailleur reconnaît implicitement que la durée du bail n'est pas un élément signifiant de la convention passée.

Divers questions

1) Pourquoi demande-t-il la remise en ordre du terrain ?
C'est son bien. Il l'a loué nette. Imaginé que vous en fassiez une décharge ou un champs de mines pour les enfants. Quitte à vous de vivre dessus. Lui veut aussi être délie de toutes responsabilité pénale.

2) Pourquoi faut-il payer pour reconduire le bail si j'ai la jouissance ?
Parce que le propriétaire vous octroie un droit que vous payé. C'sst bien mieux que l'usage. Comme à la plage,, payer sa place évite de se la faire piquer. Ainsi vous éviter les conflits futurs avec le bailleur. Par exemple
- Il pourrait profiter de votre inattention pour y parquer sa voiture
- Vous refuser de reconstruire dans le cas d'un tremblement de terre ou de mise en péril du bâtiment lié au terrain puis récupérer le terrain au bout de 20 ans en vous demandant de le nettoyer car vous en aurez perdu l'usage.

3) Puis-je faire construire ? Non Pour tous permis de construire il vous faudrait 'accord du propriétaire. Et une terrasse ? Tant que vous jouissez du bien en bon père de famille il aura du mal à si opposer Non (voir reconduction)

4) Qu'elles est l'influence de la durée du bail sur mes droits : Voici juste une impression
- Baux de durée 99 ans (voir au dessus). A la destruction du bâtiment le bailleur récupère son terrain.
- Baux inférieur à 99 ans ? A mon avis de boétien, il faut faire attention car le propriétaire indique clairement dans l'acte sa volonté de réduire la durée du bail (pour une raison qui lui est propre) et cette clause a été accepte par vous en toute connaissance de cause. Si après ce délais, il installe une niche ou je sais quoi - dommage mais vous conservez néanmoins le droit d'usage acquis. Voir au dessus reconduction
- Baux inférieure à 20/30 ans. Vous aurez du mal à faire valoir d'un droit d'usage quelconque surtout si la construction a pris 2 ans. Alors il peut vous demander de récupérer son terrain

Continuer à poster vos inquiétudes et vous les pro de l'immobilier vos éclaircissements. Mais rien ne vous empêche d'aller voir un avocat avant vous faire plumer.

Quelques idées reçues
Roosvelt a écrit : mais le nouvel acquéreur n'achète le bien que pour la durée restante du bail. ).
Effectivement, mais si je mets celà au jour sur Lyon et Strasbourg, je pense que l'on va rapidement me retrouver suicidé avec 15 balles dans le dos... :(
Ce qui signifie que le pseudo proprio qui se retrouve expulsé sans aucune indemnité doit en plus payer pour détruire l'immeuble où se trouvait son appartement. Bien joué!

_MARIE_

#32 Message par _MARIE_ » 28 déc. 2005, 15:46

Un ex connu des lecteurs de Voici, la maison de Saint-Rémi de provence de Caro de Monac, bail emph. de 99 ans.

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neron
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#33 Message par neron » 28 déc. 2005, 23:11

Bonjour,

Après Les meubles démontables Ik.. , les Maisons borloo-- à remonter tous les 10 ans et bientôt surprise la maison en papier plus légère, recylable.

Ca en fait un où sont les deux autres ? :)

xenon

#34 Message par xenon » 11 janv. 2006, 10:02

Quelques informations supplementaires sur les baux emphytéotiques :
http://fr.wikipedia.org/wiki/Bail_emphyt%C3%A9otique

Pajala

#35 Message par Pajala » 22 janv. 2006, 21:41

Je ne viens jamais ici ; je devrais !
Bravo pour vos remarques sur les baux emphytéotiques.
Je veux toutefois, apporter une petite précision, habitant Lyon.
Les HCL ne possèdent pas quasi intégralement tous les terrains dans le 1er, 2e et 6e arrondissement.
Loin de là, loin de là !!
Et ils en possèdent de moins en moins, car ils les revendent ; les HCL c'est le système, un peu singulier, des hôpitaux de Lyon ; le truc en déficit permanent donc, et qui revent pas mal son foncier.
Les HCL ont récupéré des terrains et aussi des immeubles entiers, par legs des malades le plus souvent, au XIXème siècle surtout.
Juridiquement, en effet vous devez rendre votre immeuble à l'issu du bail et même rendre le tarrain nu, donc démolir et payer la démolition, si on veut faire le méchant !
En pratique, je connais pas mal de baux, arrivés à échéance qui sont renouvelés, avec un loyer supérieur à celui d'il y a cent ans, bien sûr.
La situation est moins catastrophique que vous le dites.
Ce qui est un véritable scandale, par contre, c'est le manque d'information !! :evil:
En effet, les agences ne vous préviendront pratiquement jamais, en fait ce sont les vendeurs qui se gardent bien d'en informer l'agence (quand ils ne l'ignorent pas eux-mêmes !), et comme les agences ne font que rarement leur travail, le mistigri passe de mains en mains !
J'ai une amie qui s'est fait refiler ce truc (elle aurait dû m'en parler....), Cours Charlemagne dans le sud du 2ème. Bon il restait 60 ans de bail. Mais ça fait, aussi, des petites charges de copropriété en plus.
Pas d'affolement, donc ! Mais de la vigilance. Au cadastre on peut vous renseigner. J'ai dit vous renseigner, pas vous renseigner vite ! :wink:
Un joli piège pour les non-Lyonnais, et même pour le Lyonnais jeunes ; car c'est plutôt une connaissance qui appartient aux anciens, ça !
Effectivement, une annonce avec la mention "sur son terrain" indique pleine propriété. Mais pas inutile d'aller faire un tour au cadastre [Cité Administrative de la Part Dieu] quand même. Des aigrefins, il en rôde.
Bien cordialement,
Pajala

Pajala

#36 Message par Pajala » 22 janv. 2006, 21:51

KrachBoom a écrit :
Je viens de lire sur le forum de 60 millions de consommateurs une déclaration de Yves Jego, député UMP, disant que les baux amphitéotiques des Borloonettes seraient d'une durée de 25 à 30 ans, pour une durée de remboursement d'emprunt de 20 ans !
A peine terminé de payer, vous n'êtes plus propriétaire !
De toute façon, je doute que les maisons Borloo tiennent plus de 30 ans, de même que bon nombre de Robien made in "maison des 3 petits cochons"
De toute façon, je doute que les maisons Borloo tiennent plus de 30 ans, de même que bon nombre de Robien made in "maison des 3 petits cochons"
Les maisons "prêtes à jeter", ça s'est déjà fait ! Les Chalandonettes... Parlez-en à vous parents.
Cordialement,
Pajala

Pajala

#37 Message par Pajala » 22 janv. 2006, 22:00

deago a écrit :Un cas extrême : la rétrocession de Hong-Kong par les Anglais aux Chinois en 1997, après l'expiration du bail de 99 ans sur une partie de la colonie.
Du coup ils ont tout rendu les Anglais. Même la partie dont ils étaient vraiment propriétaires.
Cordialement,
Pajala

Invité

#38 Message par Invité » 22 janv. 2006, 22:22

Pajala a écrit :
deago a écrit :Un cas extrême : la rétrocession de Hong-Kong par les Anglais aux Chinois en 1997, après l'expiration du bail de 99 ans sur une partie de la colonie.
Du coup ils ont tout rendu les Anglais. Même la partie dont ils étaient vraiment propriétaires.
Cordialement,
Pajala
Oui, c'est fou comme le rapport de force a changé en 99 ans. Aujourd'hui, la Royal Navy fait encore l'affaire pour couler trois canots à moteur argentins, et encore il faut prévoir des pertes.
Par contre, débarquer à Hong Kong pour en chasser des Chinois qui occuperaient indûment quelques acres des terres de sa Gracieuse Majesté, c'est une autre paire de manches :lol: .
Sic transit gloria mundi, comme aurait dit le regretté Desproges.

Pajala

#39 Message par Pajala » 22 janv. 2006, 22:30

Aujourd'hui, la Royal Navy fait encore l'affaire pour couler trois canots à moteur argentins, et encore il faut prévoir des pertes.
Et pas chipoter sur les informaticiens qui s'occupent du logiciel de l'Exocet. Sinon il vous prend pour l'ennemi l'Exocet, et votre beau navire, zou.
Mais qu'est ce que c'est *** ces machines... :wink:
Cordialement,
Pajala

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Romario
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#40 Message par Romario » 28 déc. 2006, 19:16

:| c'est quoi cette arnaque
Un peuple prêt à sacrifier un peu de liberté pour un peu de sécurité ne mérite ni l'une ni l'autre, et finit par perdre les deux. (T. Jefferson)

Ronan

#41 Message par Ronan » 27 déc. 2007, 13:35

Bonjour, je cherche actuellement un appartement à acheter sur Lyon, et votre sujet m'a d'autant plus intéressé que j'ai des vues sur un T3 situé dans une copropriété du 3ème arrondissement construite sur un terrain des HCL, donc terrain loué par un bail emphytéotique. Je me suis renseigné en appelant directement la direction des affaires domaniales des HCL. Voici donc ma contribution aux renseignements :

Aujourd'hui, il n'y a plus de bail emphytéotique, mais des "baux de longue durée". La différence, c'est qu'à l'issue du bail, les HCL ne sont pas propriétaires de l'immeuble construit sur le terrain.
Certains articles des baux emphytéotiques qui stipulaient que le locataire devait rendre le terrain nu à l'issue du bail (avec la démolition des bâtiments à ses frais) a été abrogé par les accords SUDREAU/PRADEL en octobre 1960 et juin 1961. Désormais, s'il y a un nouvel acquéreur du terrain, ces accords l'obligent à :
- Démolir à ses frais les constructions existantes
- Offrir aux locataires de locaux d'habitation un relogement
- Offrir aux propriétaires des constructions non vétustes ou insalubres une juste indemnité…
Par contre, je n'ai pas trouvé de documentation sur ces accords. Quelqu'un a des infos ?


Aujourd'hui dans 95% des cas, le bail est reconduit par les HCL. Les 5% restants concernent des petits immeubles (2 ou 3 étages) qui sont rachetés par un promoteur pour construire un immeuble plus grand. Dans ce cas là, le promoteur rachète leurs appartements aux propriétaires, ou leur propose une relocation.

Parfois le terrain est revendu aux copropriétaires, mais les HCL ne le font que dans certains cas : si le loyer est faible et ne leur rapporte pas, ou s'ils ne possèdent pas entièrement la masse (uniquement une parcelle du terrain). En général, cette revente est demandée par les syndics, jamais par les hospices.

Les nouveaux baux ont une durée plus courte : entre 30 et 60 ans. La plupart des baux des HCL arrivent à échéance après 2030. Les loyers sont calculés par rapport à la surface habitable, ils sont d'environ 4 ou 5 Euros par m² habitable.


Aujourd'hui, il n'y a aucun risque de voir revendus les terrains où se trouvent de grands immeubles en bon état. Mais comme l'a fait remarquer Roosvelt, personne ne sait quelle sera la politique de logement des HCL dans 20 ou 30 ans…

En ce qui concerne le prix d'achat de cet appartement, mon interlocuteur aux HCL a confirmé qu'une décote devrait être appliquée sur la vente, d'autant plus importante que l'échéance du bail est proche (2056 dans mon cas). Mais pour l'instant, le prix de vente est dans la moyenne du marché, et l'agence immobilière n'est pas sensible à cet argument.

Finalement, je ne sais toujours pas ce que je dois faire :
- Acheter l'appartement au prix convenu (j'ai déja obtenu une petite ristourne) ?
- Poursuivre la négociation avec l'agence immobilière ?
- Demander des garanties à l'agence ?
- Laisser tomber et chercher un autre appartement ?

Mon inquiétude ne porte pas sur le fait de perdre le logement dans 50 ans (je pense que le bail sera reconduit), mais plutot sur le prix de revente. Un futur acheteur se posera d'autant plus la question dans 10 ou 20 ans !

Ronan

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#42 Message par neron » 28 déc. 2007, 20:23

Dommage que Pajala soit plus là pour te répondre.

J'adore ces baux emphytéotiques. Ils ont été crées pour répondre à des besoins (clause légataire par exemple). C'est un doux équilibre entre le droit d'usage (squat] et les rêgles de droit commerciaux, entre l'ancien et le nouveau régime. A 99 ans tu risquais rien. Faut arrêter de fantasmer sur ces baux.
wikipedia pour simplifier a écrit :Au terme du bail emphytéotique, l’emphytéote devient occupant sans droit ni titre, sauf la possibilité pour lui de se faire consentir une nouvelle location ....

... préféréance due principalement aux avantages conférés au preneur (à la différence du locataire à bail commercial, à bail rural ou à bail d'habitation, qui ne sont titulaires que de droits personnels sur les immeubles pris à bail) (ndlr si durée significative 99 ans)
Par contre moi ton baux à long terme, comme je l'ai dit, j'en aurais bien peur. Tu perd ton droit d'usage pour des clauses explicites d'un contrat de bail classique (que je connais mal mais 10 pages d'avenants n'y suffirait pas). Finit donc la jurisprudence des baux emphytéotiques !

C'est la victoire du droit anglais (contrat) sur le droit francais (us). Mais ou va-t-on ! Les cowboys disparaitront-ils encore des plaines vaincu par les bergers

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Re: Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

#43 Message par franck777 » 08 juin 2015, 19:40

Je me permets de remonter cette file.
Annonce d'un appartement à Paris dans un immeuble soumis au bail emphytéotique.

http://www.pap.fr/annonces/appartement-paris-r404501275

Votre avis ?

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henryG
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Re: Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

#44 Message par henryG » 09 juin 2015, 08:01

Ce qui est scandaleux, c'est que le bail emphytéotique, avec comme propriétaire la communauté (nationale ou plus locale), ne soit pas la règle.
Avec les aménagements qui vont bien.
Ce forum n'existerait pas.
L2L a écrit :Niquer leur nièce de 13 ans, battre leur femme pour ensuite tuer leur voisin d'un coup de machette parce qu'il est soupçonné de sorcellerie....C'est la tout le charme de l'Afrique.

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Re: Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

#45 Message par franck777 » 09 juin 2015, 12:22

henryG a écrit :Ce qui est scandaleux, c'est que le bail emphytéotique, avec comme propriétaire la communauté (nationale ou plus locale), ne soit pas la règle.
Avec les aménagements qui vont bien.
Ce forum n'existerait pas.
Retour à l'U.R.S.S ?

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Re: Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

#46 Message par henryG » 09 juin 2015, 12:44

franck777 a écrit :
henryG a écrit :Ce qui est scandaleux, c'est que le bail emphytéotique, avec comme propriétaire la communauté (nationale ou plus locale), ne soit pas la règle.
Avec les aménagements qui vont bien.
Ce forum n'existerait pas.
Retour à l'U.R.S.S ?
ca va au delà,
L'URSS a juste limité ce que vous appelez "proprieté privée" à ce qu'ils appelaient "proprieté personelle".
C'est à dire que le citoyen soviétique avait toutafait le droit de POSSEDER une maison ou/et une datcha du moment qu'il en faisait un usage personnel ou famillial.
C'est à dire que ce qui était supprimé c'est de détenir un monopole foncier pour exproprier un travailleur une part du fruit de son travail (d'investir pour bailler si vous voulez, les gens qui baillaient étaient mal vu par le parti des travailleurs.

La solution georgiste est plus habile, moins contraignante et moins brutale à la mise en place.

D'ailleurs la confusion entre le droit à posseder son habitation et celle de posseder l'habitation d'autrui et une clef permettant d'empecher de comprendre la nature du probléme et de se limiter sa reflection à la citation potache d'un titre des Beatles.


Image

C'est le reductio ad sovieticum qui permet de bloquer la reflexion de masse à la pensée unique et dominante dans le domaine économique , de même que le reductio ad hitlerum le permet dans le domaine de la liberté politique.
Modifié en dernier par henryG le 09 juin 2015, 14:49, modifié 1 fois.
L2L a écrit :Niquer leur nièce de 13 ans, battre leur femme pour ensuite tuer leur voisin d'un coup de machette parce qu'il est soupçonné de sorcellerie....C'est la tout le charme de l'Afrique.

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Re: Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

#47 Message par franck777 » 09 juin 2015, 12:58

Ecartons l'idéologie et revenons au sujet :

J'ai du mal à comprendre la portée de ce type de bail. Quel pourcentage d'acheteurs connait les conséquences ou même connaît son existence ?
Ici, c'est bien indiqué sur l'annonce. Mais dans le cas contraire, a quel moment est-on informé ? Le jour de la promesse de vente ?

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Madi94
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Re: Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

#48 Message par Madi94 » 10 juin 2015, 06:20

Ils ne disent pas combien de temps il reste sur le bail. Je me souviens avoir vu une annonce similaire il y a qqs annees- a moitié le prix du marché. Je pensais à un viager mais en ouvrant l annonce la durée restant sur le bail C était une quinzaine d année. J ai passé mon tour.

franck777
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Re: Qu'est-ce qu'un bail emphytéotique ?

#49 Message par franck777 » 10 juin 2015, 19:32

Le loyer est de 867 Euros pour l'année 2014. Sur quel critère ce loyer peut-il être augmenté ?

Kervenoc
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accord Sudreau Pradel et bail des HCL

#50 Message par Kervenoc » 05 nov. 2018, 10:14

bonjour
j'ai lu tous ces échanges sur le bail emphytéotique et le cas des HCL à Lyon
Notre immeuble est construit sur terrain des HCL et notre bail doit être renouvelé en 2020
les HCL nous en proposent un nouveau mais de 40 ans seulement et avec un loyer triplé !
Avec des amis nous essayons de constituer un dossier pour résister et avoir de meilleures conditions
il nous manque le texte des accords Sudreau Pradel souvent cités mais introuvables ..
d'avance merci si vous pouvez me les communiquer ou me donner une piste
amicalement

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