acheter 1 terrain à 2 puis se le partager ?

[yaume]

Bon je vous expose ce qu'un ami m'a suggéré il y a peu:

acheter 1 terrain à 2 pour se le partager ensuite.
Pourquoi cette suggestion, parce que vers chez nous (les prix que je donnent sont purement fictif), on a ce genre de cas: 1 terrain de 800 m² à 150000 €, alors que 1 terrain de 1600 m² est affiché au prix de 200000 €, d'ou l'idée d'acheter un grand terrain puis de se le partager.
Mais sans avoir chercher je pense que cela impose certaines choses:

-effectuer la séparation des 2 terrains, donc inscription au cadastre, géomètre ?, voir acte chez le notaire ?
-le grand terrain étant constructible, cela ne signifie que les 2 terrains séparé le soit aussi ? faut il faire des démarches auprès de la mairie ?

Bon bref ,que pensez vous d'une telle idée, et quel serait l'ordre des démarche logique à faire ? et quel risque peut engendrer une telle operations (en dehors des conflits entre les 2 acheteurs) ?

merci

[léo]

Mauvaise idée.
Tu vas te retrouver avec une maison jumelée.
Il y a une taille minimum du terrain pour construire individuellement.

[ddb]

Ma proprio : 3000m2
1ère maison sur 2000m2 et une fois construire zou 2 mitoyennes sur les 1000m2 restant...

DDB

[FoX]

Ben, ça dépend du COS et des autorisations de la construction, non ?

[Murps]

Ben, ça dépend du COS et des autorisations de la construction, non ?

Je dirais que c'est même la base du problème...

[bleuzenn22]

cela ne le signifie pas forcément... voir le POS/COS de la commune. De plus si c'est déjà un terrain issu d'une division , il faut attendre 10 ans avant de pour le rediviser, ou il faut crééer un lotissement, avec toute la paperasserie qui va avec...

Pour le diviser à l'achat, j'ai bien peur que le notaire initial/vendeur ne voudra pas... Si vous tentez de le faire, choisissez vous d'abord un notaire, que vous prendrez pour l'achat (il fera l'acte avec le notaire du vendeur et c 'est pas plus cher..) et demandez lui conseil sur une telle opération.

[yaume]

c'est ce que j'ai pensé que ce n'etait pas aussi simple que ca, maintenant je pense que cela est possible dans la theorie, je ne vois pas pourquoi il y aurait une obligation de maison jumelée, ca dépend du POS/COS j'imagine.

Par contre je savais pas qu'il fallait attendre 10 ans pour rediviser un terrain deja issu d'une division !!

[wasabi]

Des idées comme ça :

Vous pouvez créer une SCI qui va se charger d'acheter le terrain pour vous deux (50% des parts de la SCI pour chacun) et ensuite construire l'habitat.

Peut être que le terrain est déjà composé de plusieurs parcelles. Je connais des gens qui sont dans ce cas là, leur terrain en apparence unique est en fait la réunion d'une quinzaine de parcelles acquises au fil des ans.

[lisette]

Bonjour,
A mon avis s'il y a une possibilité de division, le propriétaire la fera pour vendre les 2 terrains à part. Souvent lorsque les terrains sont plus grands c'est que la surface demandée pour construire ne permet pas la division!

[ignatius]

Quelqu'un aurait des sources pour le délai de 10 ans pour rediviser une parcelle déjà issue de division ?

[Chocapic]

Je quote un passage provenant d'un site au sujet de la division de parcelles :


Au-delà de deux lots détachés, il faut en passer par le permis d'aménager car il s'agit d'un lotissement. Toute division est, par ailleurs, sujette à déclaration préalable.
L'astuce, si l'on peut considérer qu'il en faille, est de passer par le permis groupé, qui permet de construire plusieurs maisons et diviser ensuite, sans respecter nécessairement les dispositions de l'article 5 du POS/PLU.
Lotir est un métier, ne l'oubliez pas, à défaut, ce qui vous semble une bonne opération pourrait devenir un cauchemar...

Source : http://www.forumconstruire.com/construi ... -66198.php

[largowinch6_]

Il y a un nouveau permis de construire valant division. renseignez vous chez un notaire.

[francois_lar]

Il y a un nouveau permis de construire valant division. renseignez vous chez un notaire.

http://www.onb-france.com/publica/Le-no ... ruire.html

Quelqu'un du métier pour défricher tout ça ??

[Notamus]

Oui, il y a un nouveau permis valant division et c'est génial pour se foutre dans la 'Mot2Cambronne'!!! Surtout à éviter pour l'instant.
En gros le problème c'est qu'il faut demander directement le permis à 2 et ensuite tu es responsable de la construction de l'autre...Alors franchement si c'est pas un membre de la famille, ca peut vite dégénérer.
En l'état actuel du droit je déconseille ce montage hors du cadre familial!

Par contre créer un mini lotissement, "lotissement déclaré", j'ai rien contre au contraire. c'est la sécurité juridique. Une déclaration préalbable de division tu l'as en principe en 1mois, c'est une condition suspensive très acceptable pour un vendeur.
En revanche cela peut créer un surcoût si il faut acheter et revendre à l'un des acquéreurs. En gros un seul se présente vis à vis du vendeur et prends les risques de la revente. Ca fait un surcoût de 7% de la moitié du prix d'achat, c'est pas énorme non plus.

Le moins cher, c'est encore d'obtenir du vendeur la vente du terrain sous la condition suspensive de division et faire 2 ventes. Mais cela oblige à prendre plus de risque pour le vendeur. Si il a un seul acquéreur pour le tout, il lui donnera la priorité, sinon tout est possible.

En pratique il te faudra un géomêtre tant pour le permis valant division que pour la demande de déclaration.

Pour les divisions sur 10ans, c'est trop compliqué pour être résumé ici, mais si ce n'est pas déjà un lot de lotissement tu ne devrais pas avoir de souci. (La loi a changé en 2007)

Pour la surface minimale pour construire en droit de l'urbanisme, en principe ca n'existe plus depuis la loi sru si tu es dans une zone raccordée à l'assainisme collectif. (ca peut exister dans un règlement de lotissement ou dans un cahier des charges).

Pour ce genre de montage de toute manière va voir un notaire, et surtout un bon en droit de l'urbanisme. Les textes sont assez complexes.
En gros, parles lui de construction à deux sur un terrain avec permis de construire valant division, si il te dis c'est dangereux, c'est un très bon signe prends ce notaire. S'il te dit qu'il n'y a pas de problème, ou te demande si c'est possible, c'est qu'il n'y connait rien! fuis!

[kamoulox]

Oui, il y a un nouveau permis valant division et c'est génial pour se foutre dans la 'Mot2Cambronne'!!! Surtout à éviter pour l'instant.
En gros le problème c'est qu'il faut demander directement le permis à 2 et ensuite tu es responsable de la construction de l'autre...Alors franchement si c'est pas un membre de la famille, ca peut vite dégénérer.
En l'état actuel du droit je déconseille ce montage hors du cadre familial!

Par contre créer un mini lotissement, "lotissement déclaré", j'ai rien contre au contraire. c'est la sécurité juridique. Une déclaration préalbable de division tu l'as en principe en 1mois, c'est une condition suspensive très acceptable pour un vendeur.
En revanche cela peut créer un surcoût si il faut acheter et revendre à l'un des acquéreurs. En gros un seul se présente vis à vis du vendeur et prends les risques de la revente. Ca fait un surcoût de 7% de la moitié du prix d'achat, c'est pas énorme non plus.

Le moins cher, c'est encore d'obtenir du vendeur la vente du terrain sous la condition suspensive de division et faire 2 ventes. Mais cela oblige à prendre plus de risque pour le vendeur. Si il a un seul acquéreur pour le tout, il lui donnera la priorité, sinon tout est possible.

En pratique il te faudra un géomêtre tant pour le permis valant division que pour la demande de déclaration.

Pour les divisions sur 10ans, c'est trop compliqué pour être résumé ici, mais si ce n'est pas déjà un lot de lotissement tu ne devrais pas avoir de souci. (La loi a changé en 2007)

Pour la surface minimale pour construire en droit de l'urbanisme, en principe ca n'existe plus depuis la loi sru si tu es dans une zone raccordée à l'assainisme collectif. (ca peut exister dans un règlement de lotissement ou dans un cahier des charges).

Pour ce genre de montage de toute manière va voir un notaire, et surtout un bon en droit de l'urbanisme. Les textes sont assez complexes.
En gros, parles lui de construction à deux sur un terrain avec permis de construire valant division, si il te dis c'est dangereux, c'est un très bon signe prends ce notaire. S'il te dit qu'il n'y a pas de problème, ou te demande si c'est possible, c'est qu'il n'y connait rien! fuis!

+10

ca peut vite devenir un enfer et ce n'est franchement pas l'ideal... meme famille, dés que tu as de l'argent qui rentre en jeu ca va trés vite...

je prendrais jamasi ce risque meme si sur le papier c'est intéressant, le risque je ne le prendrais pas de toute.

[yaume]

ok merci a tout le monde pour avoir éludé le coté "juridique" de la question.

[Notamus]

Je n'élude pas le coté juridique, je te dis que c'est dangereux, mais faisable.

Nous perso on décourage les gens de le faire (sauf éventuellement famille et généralement sans belle famille au milieu...), mais pour gagner 3% du prix total certains le font quand même, mais pas chez nous...

Pourquoi tu ne fais pas un lotissement déclaré, un seul achète avec condition suspensive d'obtention d'une déclaration préalable de lotissement et il revend la moitié du terrain à l'autre et chacun est chez soi.

Si tu as peur que l'autre finalement n'achète pas, alors comment peux tu lui faire confiance pour construire...

Tu peux aussi achetez en indivision avec l'autre sous condition suspensive de déclaration préalable et après tu partage le terrain, ca coute aussi 3% du prix en plus.

Mais si tu es à 1,5% de surcoût du terrain près (cout pour chacun), ne construis surtout pas, tu n'en as pas les moyens...

Pour être sur de sécuriser l'opération que tu envisages, il faudrait que tu obtiennes de ton co-constructeur une garantie financière d'achèvement et que tu lui en fournisses une. Non seulement, il faudra que tu fournisses à la banque l'ensemble des marchés de travaux, assurance des entreprises, justificatif de trésorerie... mais ca te couteras plus cher que 1,5% du prix de ton terrain, si elle consent à te l'accorder (c'est un domaine dans lequel les banques n'aiment pas prendre de risques, elles ne pretent qu'aux riches à 5% environ). En plus tu n'es pas à l'abri de problème judiciaire par la suite, si l'autre ne construit pas ou construit mal...

Enfin, si un seul demande le permis valant division et fais un transfert partiel, il te faudra de toute manière la déclaration préalable...

[Notamus]

Désolé Yaume, je viens de m'apercevoir que tu n'as jamais parlé de permis valant division, j'ai surtout réagi la dessus.

Bon pour faire simple sur tes données théoriques,
tu trouves un terrain "diffu" c'est à dire qui n'est pas déjà en lotissement, sinon tu auras du mal à le diviser.
tu trouves un géometre compétent et un notaire pas trop mauvais en urbanisme.
tu trouves un co acquereur interessé dont tu verifies le patrimoine financier.

Tu imposes au vendeur la condition suspensive d'obtention d'une autorisation préalable de division dans le compromis de vente (et le géomêtre s'occupe de tout, pv de cadastre et dépôt des pièces du dossier en mairie, la mairie a un mois pour répondre c'est plus court que pour avoir un prêt).

Tu signes le compromis seul ou avec l'autre et c'est la qu'il faut que tu fasses attention.

Soit tu as les moyens de porter le montage seul et tu te dis que tu peux acheter le terrain seul et revendre à n'importe qui, lors de ton achat, tu es alors sur après l'obtention de la déclaration préalable que les deux parties seront constructibles et en cas de défaillance de ton co acquéreur tu pourras en trouver un autre.
Si tout se passe bien tu lui revends alors l'autre moitié de terrain, si possible le même jour que lorsque tu achètes toi même. Tu paieras 7% sur le prix total et lui 7% sur la moitié. le plus simple c'est alors d'augmenter 3,5% ton prix de revente. Chacun est alors chez soi et tout es pour le mieux dans le meilleur des monde.
Si ton acquéreur défaille, tu es mal, tu peux avoir un problème de trésorerie et te retrouver bloqué pendant un moment, tu peux aussi réussir à revendre plus cher, enfin tu visualises la situation.....

Soit tu n'as pas les moyens de porter seul l'opération et il faut acheter en indivision (je rejete toute idée de SCI, ou plutôt société d'attribution, pour plusieurs raisons, 1- ca ne coute pas moins cher tu es obligé de passer chez le notaire pour faire l'attribution des immeubles en contrepartie des parts et publier au fichier immobilier, 2- tu as les frais et démarches de constitution et de dissolution en plus 3- Il est très difficile de sortir d'une société si l'autre ne veux pas, en indivision tu bénéficies toujours de l'action en partage).
Tu risques alors d'être confronté à un problème vis à vis de la banque, le mieux est alors d'avoir l'apport personnel pour l'achat terrain et le prêt seulement pour la construction. Tu ne dois pas donner d'hypothèque ou accepter de donner une hypothèque sur l'entier terrain, sinon chacun sera toujours sous le coût des problemes de remboursement de l'autre et ta maison garantira son remboursement ou inversement.
Tu achètes alors en indivision et le même jour tu provoques le partage, ca te coutera environ 3% de la valeur du terrain. Soit 1,5% de plus pour chacun et chacun est chez soi.

Tu peux aussi essayer de faire réaliser la division par le vendeur et qu'il accepte de vendre à chacun des deux, mais alors généralement le prix n'est plus le même, car c'est lui qui assume les contraintes de l'opération d'urbanisme.

Le coût du géomêtre j'ai du mal à l'évaluer mais tu devrais être aux alentour de 2ou3000 euros, passes leur un coup de téléphone, ils te le diront assez vite.

[Notamus]

Je ne suis peut être pas clair sur les questions purement techniques de division, quelques précisions :
- Le cadastre, tu dois effectivement faire réaliser par un géomêtre un procès verbal de division, soit il le publie directement, soit le notaire le publie lors d'un acte translatif. En matière de lotissement, il vaut mieux que le géomêtre publie directement, surtout si tu choisis l'option partage et non revente.
Ca n'a pas pour effet de diviser juridiquement le terrain, mais d'attribuer deux numéros différents aux deux parties du terrain, préalable nécessaire à la division qui resultera elle en tout état de cause de l'acte reçu par le notaire et qui constatera que désormais qu'il y a deux propriétaires différents sur chaque parcelle, ca peut être soit la revente, soit le partage.
- Le bornage du terrain sera obligatoire si tu dois revendre la moitié du terrain acquis, ca peux être plus lourd (il faut convoquer les voisins...et ca a un coût) que le partage, mais c'est aussi beaucoup plus sur pour l'avenir.
- La déclaration préalable, c'est un demande d'autorisation d'urbanise que tu adresses à la mairie, elle à alors un mois pour l'autoriser, si elle ne dit rien c'est autorisé.
Ca signifie que lorsque tu auras cette autorisation, qu'il te faudra afficher sur le terrain (2mois de recours des tiers), tu seras certain que les deux terrains seront constructibles pour une shon déterminée.
Avant de signer quoi que ce soit (compromis notamment) tu dois bien évidement te rendre en mairie pour consulter le POS ou le PLU si les lotissements sont interdits tu es bloqué....seul le permis valant division est possible et tu sais ce que j'en pense , si tu as une surface minimale pour construire tu dois vérfier que les terrains issus de la division auront bien une surface suffisante.
L'obtention de la déclaration préalable t'assure de la constructibilité du terrain, mais attention, ca ne signifie pas que tu ne doives pas demander un permis de construire et que tu ne sois pas tenu par toutes les règles applicables à la zone, couleur de facade, recul de voirie, hauteur de construction, cos, nombre de stationnement.....Cela signifie juste que ton terrain est constructible et que si tu n'as pas la déclaration, tu ne pourras pas avoir de permis de construire avant 10ans!
- Lorsque je parle de terrain diffu, c'est à dire hors lotissement (permis d'aménager), cela signifie que pour diviser un terrain de lotissement tu dois vérfier :
1 - que les documents contractuels du lotissement le permettent, sinon il faut l'accord d'une grosse majorité de colotis, c'est pas évident...
2 - tu dois demander un permis d'aménager (plus lourd que la simple déclaration, mais rien d'impossible, le délai de réponse est alors de 2mois)
3 - Si tu n'es pas en lotissement, mais qu'il y a déja eu de divisions ayant créés à partir d'une unité foncière unique des terrains batis sur une période de 10ans, tu peux aussi te retrouver en permis d'aménager ou en déclaration préalable selon le cas, mais quoi qu'il arrive tu n'auras pas à te préoccuper des documents contractuels.

[yaume]

Merci pour toutes ces précisions.
Je n'ai pas tout lu encore, enfin j'ai lu en travers, mais vu les pavé que t'as mis ,il va me falloir quelques années pour lire ca, le temps que l'immo dégonfle, lol

Sinon pour ton info, c'est plutôt mon co-acheteur qui a eu cette idée, perso je m'étais déjà dis que ca devait pas être simple à mettre en œuvre (sinon tout le monde le ferait )
Après je comprend ca démarche il se dit qu'un terrain de 500 m² coute 150K , alors qu'un terrain de 1000 m² en coute 200K ,donc c'est vrai que vu comme ca, ca peut paraitre avantageux !!!
Merci encore, (faut que je prenne le temps de lire vraiment sérieusement tout ce qui est écrit dans le topic).

[Notamus]

Le démarche n'est pas si complexe en revanche elle est relativement longue, pour de grandes divisions avec aménagement foncier nécessaires, voiries, réseaux, bassins de rétention..., il y a des professionnels qui s'en occupent aménageur, lotisseurs, ils margent souvent à 25%.

Pour les petites divisions, 2, 3 terrains, ils estiment que le gain n'est pas suffisament interressant compte tenu de leur coût de structure. Ca reste généralement du montage patrimonial des particuliers, soit par le vendeur pour valoriser ses prix de revente, soit pour les acquéreurs, mais compte tenu des liens qui unissent les acquéreurs, au moins un moment, on le conseille surtout dans un cadre familial.

[daflor]

bonjour, je m'introduit dans ce sujet car j'ai besoin de renseignement. Voila je possede un terrain de 8000 en zone artisanale avec permis obtenu et construction fini.. ce terrain va rapidement changer de zone pour devenir zone U. Au moment ou je vous parle ,on est toujours en zone artisanale, cette zone a la particularite de ne pas avoir de limite de construction,cette a dire que sur un terrain de 500 on peut faire un batiment de 450. Donc reglement large, mais qui va changer avec la modification de la zone, en zone U. Donc moi je voudrais diviser ma parcelle avec d'une part , mon batiment et 4000 et d'autre pars sur les 4000 restant une division de plusieur lot, avec pour idées finale de pouvoir en vendre quelque un, afin de financé la construction de maison sur les lot restant que je louerai par la suite.j'essaye d'etre clair!!! quid de la division ?
est il toujours possible de passer par permis valant division ?je crois savoir qu'il vienne de le compliquer un peu.
poser une declaration prealable de division ?
quelque proprietaire on deja deposé des declarations de division, y aurai t'il un avantage a le deposer maintenant avant la modification en zone U ?
est il interessant de diviser avant la modif ?
ou y aurai t'il une autre solution pour diviser ? bien sur afin d'eviter le permis de lotir.
dernier point, si je comprends ,sans diviser, si une fois la modif faite, sur les 4000 restant je depose exemple 4 permis a mon nom, je construit les 4 maisons et les loue .
rien ne m'oblige a diviser ?
j'ai essayer d'etre clair mais ce qui m'intrigue le plus ces le fait que quelque voisin on deposer deja depuis quelque mois cette declaration prealable, donc je pense qu'il doit y avoir un avantage a la deposer maintenant.
merci

[daflor]

bonjour, je remonte car pas de reponse. si quelqu'un peut me renseigner se serait sympa car la modif arrive a grand pas.
merci et bonne journee.

[Gei]

Ne rêvez pas trop, seul un notaire vous donnera un réponse 100% fiable (je parle d'un vrai notaire).

Et vu la plus-value envisagée (ne faites pas votre timide...), ne venez pas dire que le prix de la consultation est dissuasif !

[daflor]

bonjour et merci pour ta reponse. C'est sur je comprends mais avant d'aller voir le notaire j'aimerai en savoir un peu plus , car j'habite dans un petit village et ici il y a qu'un notaire, tous le monde se connait, tu comprends ? Et maintenant des que tu parle de terrain a batir tous le monde deviens fou,surtout que dans ce quartier c'est moi qui ai le plus petit terrain.Ma question c'etait surtout par rapport a mes voisins , et le depot de ce fameux " declaration de division". Mais bon c'est sur que a la finale j'irai au notaire. Enfin merci car meme.
bonne journée.

[Gei]

Qui te dit d'aller voir le notaire que tout le monde connait et qui va se répandre sur ton cas au mépris de toute déontologie ?... Prends rendez-vous dans la grande ville du coin, disons la sous-préfecture la plus proche, ce sera un peu plus discret, si tu es un grand timide...