Intérêt LNMP, cas "concrêt"

[rfl]

Hello,

je ne me suis jamais penché sur les investissements locatifs. Cependant, je suis tombé sur une possibilité de ce type :
- appartement T3 2 chambres dans station balnéaire bretonne, loué meublé à la semaine depuis 2008, date de la rénovation totale de l'immeuble
- vendu 149000 € TTC, possibilité d'acheter en HT (encore considéré comme neuf) avec garantie décennale
- depuis 2008, cet appartement génère entre 14000 et 16000 € TTC de loyers par an (vérifiés...)

Je ne sais pas quels charges sont à supporter par le propriétaire, etc... mais un calcul rapide me donner pour un crédit de 150000 € sur 15 ans une mensualité de 1100 € environ, soit annuellement moins que les loyers générés.

Ne m'étant jamais penché sur les possibilités offertes par les LNMP, par l'achat possible en HT, etc... il me manque beaucoup d'infos MAIS la rentabilité semble très bonne, non ? C'est quoi le "loup" dans ce genre d'investissement ?

Pour info, l'appartement n'est pas dans une résidence obligatoirement avec services, etc... Quelqu'un peut l'acheter comme résidence secondaire toute simple. Par contre, le vendeur peut proposer contre $$$ les services qui vont bien (contrats de loc, réception des touristes, ménage, ...)

Merci d'avance pour les avis & infos !
@+
RFL

[rfl]

C'est fou ou c'est une question *** ?

[kesako]

T3 dans station balneaire bretonne 149 000 € et 16000 € de revenus rien que l'été ? pres de 1500 a 2000€ la semaine ?
ouh la la ... un enorme cachalot sous gravier !!!

16000 € c'est le revenu d'un appart sur le front de mer a la Baule pendant l'ete ! un truc qui vaut facile 450 000 € ...

[Pixel187]

T3 dans station balneaire bretonne 149 000 € et 16000 € de revenus rien que l'été ? pres de 1500 a 2000€ la semaine ?
ouh la la ... un enorme cachalot sous gravier !!!

16000 € c'est le revenu d'un appart sur le front de mer a la Baule pendant l'ete ! un truc qui vaut facile 450 000 € ...

Ca dépends, il y a des crêperies à proximité?

[tim05]

Ce qui m'étonne le plus c'est qu'il y ait des stations balnéaires en bretagne

[rfl]

T3 dans station balneaire bretonne 149 000 € et 16000 € de revenus rien que l'été ? pres de 1500 a 2000€ la semaine ?
ouh la la ... un enorme cachalot sous gravier !!!

16000 € c'est le revenu d'un appart sur le front de mer a la Baule pendant l'ete ! un truc qui vaut facile 450 000 € ...

Non, je ne parle pas d'un été. Depuis 2008, l'appart a toujours été loué 30 sermaines environ dans l'année. C'est beaucoup mais c'est une ville qui a un taux de remplissage important bien réparti pour ce type de locations.

Ca dépends, il y a des crêperies à proximité?

Et même la mer

[slash33]

Le prix de vente semble honnête, faute de détails sur le bien. Il faudrait préciser la station balnéaire en question.

La rentabilité annoncée, faut l'oublier complètement. En gros, on doit pouvoir tirer 800€ HC max par un régime de location à l'année et éventuellement autant à la semaine en location saisonnière l'été mais le bien n'est pas louable hors saison.

[rfl]

Le prix de vente semble honnête, faute de détails sur le bien. Il faudrait préciser la station balnéaire en question.

La rentabilité annoncée, faut l'oublier complètement. En gros, on doit pouvoir tirer 800€ HC max par un régime de location à l'année et éventuellement autant en location saisonnière l'été mais le bien n'est pas louable hors saison.

C'est sur la côte d'Emeraude.

Cf au-dessus pour le remplissage à l'année : 30 semaines environ avec des prix variables évidemment suivant la saison, de 300€ à 600€ la semaine.
A noter qu'on ne me propose rien, on ne cherche pas à me vendre quoi que ce soit. Je me suis renseigné au départ sur le taux de remplissage qui me parait intéressant.
Quid sinon de la possibilité d'achat en HT (rénovation très récente). C'est possible en LMNP ?
Et sinon, tant que j'y suis, quels sont les avantages et contraintes du LMNP ? Sachant qu'il ne s'agit pas de produits de défiscalisation liés à la survie de l'entreprise qui gère.

[slash33]

St Lunaire ou Sables d'Or. Bon les deux sont surfaits honnêtement.

[slash33]

30 semaines environ avec des prix variables évidemment suivant la saison, de 300€ à 600€ la semaine.

Semble plus crédible. Je suis épaté qu'ils arrivent à le remplir aussi longtemps.

[rfl]

C'est à Cancale qui a un excellent taux de remplissage touristique.

[slash33]

Ah ah, Cancale. Je connais bien. Je maintien ce que je disais plus haut.

[rfl]

Ah ah, Cancale. Je connais bien. Je maintien ce que je disais plus haut.

Explique

[slash33]

Vous avez une idée de la localisation? Port Mer (plage sable, La plage à touristes de Cancale), Port Briac (petite plage de sable/petits cailloux), Port Picain (un peu comme Briac mais mouillage en plus) ou plus haut (Pointe du Groin)? Parce que des vue sur mer, y en a plein. Tout est accessible par le sentier des douaniers, encore faut il aimer la marche.

[slash33]

Je viens de regarder l'état du marché, y a de la concurrence et les 600€ sont inatteignables en basse saison, pire encore hors saison.

[slash33]

Ce qui se fait de bien dans ce segment de marché à 20 m du rivage, côté sud est (parc à huitres et vase pas top) - 400m de Port Mer par le sentier des douaniers, 200 m du centre:
http://www.leboncoin.fr/locations_de_va ... htm?ca=6_s

[rfl]

Je connais bien Cancale Pour info, la véritable grande et belle plage, c'est la plage du Verger.
Port-Mer est moins sauvage mais à l'abri du vent et avec des jeux pour les enfants l'été.

Sinon, l'appartement en question est plus au centre, près du port.

A noter que par rapport à ton lien, disons que le standing n'a rien à voir du tout. Je parle d'appartement rénové à neuf dans immeuble en pierres rénové à neuf avec des meubles neufs de qualité, le tout labellisé... pas de l'ancien appart de pépé qu'on loue tel quel avec la déco et les meubles d'époque

Et je veux bien toujours ton détail de

Ah ah, Cancale. Je connais bien. Je maintien ce que je disais plus haut.

[slash33]

Tu as une idée de la localisation exacte? J'ai trouvé une dizaine de maisons T7 à louer, et pas du vétuste, à moins de 500€ la semaine en basse saison.

[kesako]

A noter que par rapport à ton lien, disons que le standing n'a rien à voir du tout. Je parle d'appartement rénové à neuf dans immeuble en pierres rénové à neuf avec des meubles neufs de qualité, le tout labellisé...

Dans ce cas c'est le 149 000€ qui est louche vs. les revenus ...

C'est une trop belle affaire pour etre vraie.
On ne vend pas un appart bien placé qui fait du +10% de rendement pépère... ou alors seulement a sa famille ou ses amis.

[slash33]

Je connais bien Cancale Pour info, la véritable grande et belle plage, c'est la plage du Verger.

Oui mais c'est sur la côte nord et il faut la voiture pour la rejoindre depuis le centre.

Port-Mer est moins sauvage mais à l'abri du vent et avec des jeux pour les enfants l'été.

C'est pour ça que je parlais de plage pour touriste.

Sinon, l'appartement en question est plus au centre, près du port.

A priori, placement semblable à l'annonce que j'ai citée.

A noter que par rapport à ton lien, disons que le standing n'a rien à voir du tout. Je parle d'appartement rénové à neuf dans immeuble en pierres rénové à neuf avec des meubles neufs de qualité, le tout labellisé... pas de l'ancien appart de pépé qu'on loue tel quel avec la déco et les meubles d'époque

Où tu vois dans l'ancien sur mon annonce? Qu'est-ce que tu entends par labellisé? Les meubles?

Et je veux bien toujours ton détail de

Ah ah, Cancale. Je connais bien. Je maintien ce que je disais plus haut.

Je pêche en général du côté de l'Ile des Landes depuis plus de 15 ans. Y ai loué des locations saisonnières pendant a peu près aussi longtemps. Et je connais un très bon copain du maire. Bon pardon, je connaissais.

[rfl]

L'appartement de ton lien est ici : http://maps.google.fr/maps?q=48.677265, ... iwloc=near

Je connais l'extérieur et je vois maintenant l'intérieur avec ton annonce, ce n'est pas extra. C'est à 10m de la mer effectivement, c'est LE plus de l'appart indiqué, qui n'a qu'une seule chambre, contrairement à celui qui est objet de mes intérrogations. Pour le label, c'est un des label de locations de tourisme. Tu conserves le label si tu achètes pour faire du locatif et tu le perds évidemment si tu achètes en tant que résidence secondaire.

A noter que par rapport à ton lien, disons que le standing n'a rien à voir du tout. Je parle d'appartement rénové à neuf dans immeuble en pierres rénové à neuf avec des meubles neufs de qualité, le tout labellisé...

Dans ce cas c'est le 149 000€ qui est louche vs. les revenus ...

C'est une trop belle affaire pour etre vraie.
On ne vend pas un appart bien placé qui fait du +10% de rendement pépère... ou alors seulement a sa famille ou ses amis.

Disons qu'un petit promoteur peut avoir prévu/besoin de vendre un appart ou 2 pour rentrer comptablement dans ses sous. Il garde le reste en locatif car justement, la rentabilité est bonne.

A suivre !

[slash33]

Ben le prix est honnête. Vu que tu connais en plus le lieu et le bien, vas y quoi.

P'tain je me suis bien planté sur la localisation du bien en fait. Il est à facile un km de Port Mer à vol d'oiseau. Et la plage en face, c'est beaucoup de vase.

[rfl]

Ben le prix est honnête. Vu que tu connais en plus le lieu et le bien, vas y quoi.
...|

L'idée est bonne mais il y a juste 3j, ça ne faisait pas DU TOUT partie de nos projets pour l'instant, nous dirons donc que ce n'est pas tout à fait mûr

A côté de ça, un projet d'achat de terrain en cours pour une construction ensuite... à mon avis, la banque me fera les gros yeux si je vais la voir pour tout ça en même temps

[rfl]

Juste comme ça, c'est un gestionnaire de patrimoine qui peut étudier ce genre de choses ? (oui, je suis un newbie en investissement locatif)

[bleurp]

Marrant, je pensais pas qu'à Cancale, ça se remplissait autant. Saint-Cast, ça ne m'aurait pas étonné...

[lecriminel]

depuis 2008, cet appartement génère entre 14000 et 16000 € TTC de loyers par an (vérifiés...)

et on verifie ca comment ?

[rfl]

Disons que mes infos viennent d'une personne qui connait précisément le taux de remplissage de différentes résidences de tourisme dans le coin, c'est son boulot.

Ce sont des infos vérifiés mais pas par moi... pour l'instant.