Un (ou des) conseil(s) pour un premier achat ?

[Géraldine]

Bonjour à tous,

Je m'apprête à acheter un appartement pour le première fois. Et je n'y connais rien. C'est assez stressant et j'ai peur de me tromper. Or, je vais faire un crédit sur 20 ans au moins et, pour ne pas faire n'importe quoi, il faudra que je le conserve une petite dizaine d'années au minimum... J'ai donc la pression. A la recherche d'info, je suis tombée sur ce forum.

Il s'agit d'une deux pièces, pour y vivre, situé en rez-de-chaussée sur cour / espace vert, au sud de la bretelle d'autoroute (secteur Paul Signac). 45 mètres carrés à 125 000 euros, dans un immeuble des années 50 de quatre étages. Il faut absolument tout refaire. Electricité, plomberie, fenêtres, etc. Pour que l'appart soit vraiment sympa, il faudrait aussi casser plusieurs cloisons et déplacer la salle de bains.

Comme il y a l'air d'avoir des gens très avisés sur ce forum, j'espère recueillir des conseils. Alors, je fais une c... ou pas ?

D'après mes recherches, ça va. Mais je trouve que l'AI me presse un peu pour signer et ça me stresse. En plus, j'ai fait une offre sans savoir que cela m'engageait. Une vraie bleue. Mon offre a été rédigée sur un simple document word, envoyé en doc attaché par mail, sans aucune condition suspensive, ni même datée. L'AI m'a dit par téléphone qu'elle était acceptée. Je n'ai pas de document écrit. Je crois donc que je ne suis pas vraiment engagée...

Merci infiniment pour votre aide,
Géraldine

[miguel]

Ne stresse pas, tu ne perdra pas d'argent.

Sache qu'il est normal de stresser lorsque on investit.

Si tu est sur de rester 2 ou 3 ans minimum tu ne perdras pas d'argent.

[immodium]

Trop gros , passera pas...

[Géraldine]

Merci pour ces premières réponses,
Immodium, je ne comprends pas ce que tu veux dire ?

[Suricate]

C'est pas gentil pour Géraldine...

[FunamBulle]

au sud de la bretelle d'autoroute (secteur Paul Signac)

On est censés comprendre où c'est ? Quelle ville ?

[Géraldine]

Ah désolée !!
C'est à Montreuil, en banlieue parisienne !

[Pi-r2]

ça me parait un peu cher pour un appartement avec tout à refaire en effet.
Pour ta promesse d'achat tu te retrouves dans le paradoxe de l'immobilier. Dans le droit commun, l'accord sur la chose et le prix vaut vente, donc en théorie la vente est dite "parfaite". Mais en pratique les achats immobiliers doivent suivre un certain nombre de contraintes et on peut supposer qu'un acte d'achat qui ne respecte pas ces contraintes n'est pas valide. En théorie, si tu te rétractes, le vendeur pourrait te poursuivre et réclamer des dommages et intérêts. Mais dans une vente "normale" tu as droit à un délai de rétractation de 7 jours après avoir signé (ce qui implique d'avoir une date de signature qui ne prête pas à confusion) et des clauses suspensives (sur l'obtention du prêt par exemple).
Je suppose que tu n'as pas les moyens d'acheter sans prêt.

[Goldorak2]

Bonjour à tous,

Je m'apprête à acheter un appartement pour le première fois. Et je n'y connais rien. C'est assez stressant et j'ai peur de me tromper. Or, je vais faire un crédit sur 20 ans au moins et, pour ne pas faire n'importe quoi, il faudra que je le conserve une petite dizaine d'années au minimum... J'ai donc la pression. A la recherche d'info, je suis tombée sur ce forum.

Il s'agit d'une deux pièces, pour y vivre, situé en rez-de-chaussée sur cour / espace vert, au sud de la bretelle d'autoroute (secteur Paul Signac). 45 mètres carrés à 125 000 euros, dans un immeuble des années 50 de quatre étages. Il faut absolument tout refaire. Electricité, plomberie, fenêtres, etc. Pour que l'appart soit vraiment sympa, il faudrait aussi casser plusieurs cloisons et déplacer la salle de bains.

Comme il y a l'air d'avoir des gens très avisés sur ce forum, j'espère recueillir des conseils. Alors, je fais une c... ou pas ?

D'après mes recherches, ça va. Mais je trouve que l'AI me presse un peu pour signer et ça me stresse. En plus, j'ai fait une offre sans savoir que cela m'engageait. Une vraie bleue. Mon offre a été rédigée sur un simple document word, envoyé en doc attaché par mail, sans aucune condition suspensive, ni même datée. L'AI m'a dit par téléphone qu'elle était acceptée. Je n'ai pas de document écrit. Je crois donc que je ne suis pas vraiment engagée...

Merci infiniment pour votre aide,
Géraldine

Vous n'êtes pas engagée par un document word ou des discussions téléphoniques avec un AI. Vous serez engagée quand vous signerez un compromis de vente chez un notaire... Vous aurez paraphé une (ou plusieurs) dizaine de page engageante et aurez bien senti l'engagement que ça comporte. Malgré celà, vous pourrez vous désister sans frais pendant 7 jours après signature chez le notaire. Après expiration de ce délais, vous pourrez alors encore vous désister, mais ça vous coûtera beaucoup d'argent (5 ou 10 % de la somme il me semble...).

Réfléchissez bien : les erreurs en matière d'immobilier coûtent très cher.

Les frais de transaction dans l'immo ancien sont très élevés en France. 14% en moyenne du prix net vendeur est perdu dans la transaction et est encaissé par les intermédiaires. Il faut acheter son logement "définitif" ou en tout cas avec 15-20 ans de visibilité quasi-certaine.
Il faut donc voir loin avant d'acheter. Etre relativement sur de son positionnement géographique et familial : ne plus avoir de mobilité géographique à faire, acquérir un logement familial suffisant pour son conjoint et tous les enfants à naitre d'ici 15 ans.

Dans votre cas, 125kE, cela représente 17 500 euros de perdu si c'est du 125kE net vendeur, ou 15 300 euros si c'est 125 kE clé en main pour l'acheteur.
Avez pas l'intention de fonder une famille d'ici qques années ? Ou d'avoir une mobilité géographique professionnelle ? Vous seriez alors obligée de vendre votre bien intermédiaire et perdriez ces 15 à 17,5kE (encaissés par les notaires, AI, banquiers). Or 15 à 17,5 kE est une somme conséquente qui représente quelques années d'économies... ou de loyers...

Vous achetez votre logement personnel. Or votre éventuel futur conjoint aura envie de participer au choix vous ferez en commun, en particulier sur le logement. Si vous voulez qu'il s'investisse dans votre future vie commune, il faudra qu'il y mette du sien et qu'il participe au choix et au financement de votre logement commun. A défaut, il sera un passager clandestin chez vous avec peu de place et d'investissement. Vous ne considérerez pas votre logement personnel comme son chez lui, il ne considérera pas votre logement comme son chez lui.
Si vous voulez que votre futur couple marche, il faudra un jour ou l'autre vendre votre logement personnel et acheter/construire un logement commun. En perdant les frais de transaction...

[Gpzzzz]

Bonjour à tous,

Je m'apprête à acheter un appartement pour le première fois. Et je n'y connais rien. C'est assez stressant et j'ai peur de me tromper. Or, je vais faire un crédit sur 20 ans au moins et, pour ne pas faire n'importe quoi, il faudra que je le conserve une petite dizaine d'années au minimum... J'ai donc la pression. A la recherche d'info, je suis tombée sur ce forum.

Il s'agit d'une deux pièces, pour y vivre, situé en rez-de-chaussée sur cour / espace vert, au sud de la bretelle d'autoroute (secteur Paul Signac). 45 mètres carrés à 125 000 euros, dans un immeuble des années 50 de quatre étages. Il faut absolument tout refaire. Electricité, plomberie, fenêtres, etc. Pour que l'appart soit vraiment sympa, il faudrait aussi casser plusieurs cloisons et déplacer la salle de bains.

Comme il y a l'air d'avoir des gens très avisés sur ce forum, j'espère recueillir des conseils. Alors, je fais une c... ou pas ?

D'après mes recherches, ça va. Mais je trouve que l'AI me presse un peu pour signer et ça me stresse. En plus, j'ai fait une offre sans savoir que cela m'engageait. Une vraie bleue. Mon offre a été rédigée sur un simple document word, envoyé en doc attaché par mail, sans aucune condition suspensive, ni même datée. L'AI m'a dit par téléphone qu'elle était acceptée. Je n'ai pas de document écrit. Je crois donc que je ne suis pas vraiment engagée...

Merci infiniment pour votre aide,
Géraldine

125k€ + les travaux (30k€) + les DDM (10k€) soit 165 000e pour un petit 2p au RDC..
C'est en 1ere couronne parisienne ca !!

[m.enfin]

D'après mes recherches, ça va. Mais je trouve que l'AI me presse un peu pour signer et ça me stresse. En plus, j'ai fait une offre sans savoir que cela m'engageait. Une vraie bleue. Mon offre a été rédigée sur un simple document word, envoyé en doc attaché par mail, sans aucune condition suspensive, ni même datée. L'AI m'a dit par téléphone qu'elle était acceptée. Je n'ai pas de document écrit. Je crois donc que je ne suis pas vraiment engagée...

PAP : Signer un compromis de vente

même en considérant que ta proposition par courrier électronique vaille "engagement/compromis de vente", tu as toujours le délai de 7 jours pour te rétracter.
tu pourrais passer à l'agence déposer contre signature en main propre un courrier disant que tu retire ton offre sans autre justification.

le dicton étant: mieux vaut rater une bonne affaire qu'en faire une mauvaise

[franckyfranck]

Achetez comme si c'était pour de l'invest locatif. Votre bien est adapté aujourd'hui il ne le sera plus demain, vous devez pouvoir le mettre en location plus tard. Donc regardez la rentabilité plus que le coup de coeur.

[Goldorak2]

Achetez comme si c'était pour de l'invest locatif. Votre bien est adapté aujourd'hui il ne le sera plus demain, vous devez pouvoir le mettre en location plus tard. Donc regardez la rentabilité plus que le coup de coeur.

Pas d'accord. La capacité d'endettement mobilisée pendant 20 ans de prêt pour être bailleur va manquer pour devenir propriétaire occupant d'un autre bien. Et celà forcera à rester locataire.
Plutôt que d'être bailleur et locataire : il vaut mieux être propriétaire occupant. On évite ainsi deux intervenants potentiellement problématiques (tu es ton propre propriétaire et ton propre locataire lorsque tu es propriétaire occupant, tu as un propriétaire et un locataire tiers si tu es locataire et bailleur) et tu ne paies pas d'IR sur le loyer perçu en tant que bailleur.
Bailleur c'est pour ceux qui sont déjà dégagés du financement de leur propre besoin de logement (résidence principale remboursée ou quasi remboursée)... ou qui ne peuvent pas acheter leur propre RP (les mobiles par exemple).

Mais bon, c'est le conseil d'un gars prudent qui ne sera jamais riche... et jamais pauvre.

[Marek]

Achetez comme si c'était pour de l'invest locatif. Votre bien est adapté aujourd'hui il ne le sera plus demain, vous devez pouvoir le mettre en location plus tard. Donc regardez la rentabilité plus que le coup de coeur.

Pas d'accord. La capacité d'endettement mobilisée pendant 20 ans de prêt pour être bailleur va manquer pour devenir propriétaire occupant d'un autre bien. Et celà forcera à rester locataire.
Plutôt que d'être bailleur et locataire : il vaut mieux être propriétaire occupant. On évite ainsi deux intervenants potentiellement problématiques (tu es ton propre propriétaire et ton propre locataire lorsque tu es propriétaire occupant, tu as un propriétaire et un locataire te es locataires et bailleurs) et tu ne paies pas d'IR sur le loyer perçu en tant que bailleur.
Bailleur c'est pour ceux qui sont déjà dégagé du financement de leur propre besoin de logement.

Sauf que quand on a acheté un truc avec une belle renta locative potentielle on n'est pas immobile en cas d'opportunité de vie ailleurs.
Donc +1 avec franckyfranck.

[Géraldine]

En essayant des trucs sur un simulateur, j'arrive à une rentabilité locative brute de 7.08 % et nette de 3.75 %.
D'après ce que je comprends, c'est pas terrible mais c'est correct, non ?

A priori, le quartier devrait s'améliorer dans les années à venir.

[miguel]

Montreuil les prix ils grimpent.

[Géraldine]

Re-bonjour,
Merci pour ces réactions.

Pour la question relative à l'engagement suite à offre écrite d'achat, j'ai appelé un notaire et c'est bon. Pas de souci, je peux me retirer si je veux.
Mais a priori, je continue.

J'espère limiter le prix des travaux à 20 000 euros grand max (plutôt 15 000 euros) grâce au prix d'ami d'un entrepreneur (très bon pote d'un très bon pote).

Selon, les simulations, j'obtiens une rentabilité locative nette entre 3.4 % et 3.75 %.
D'après ce que j'ai lu, c'est correct, non ?

[vpl]

Plus que la rentabilité locative, qui veut dire que c'est pas complètement *** sur le plan financier, se projeter juste dans quelques années, avec un nouvel amoureux, le bon, avec qui on veut fonder une famille. Ca peut ne mettre que 2-3 ans !
Je trouve couillu de se limiter à un 2p en achetant à cet âge (supposé, ou on le sait et j'ai lu trop vite ?)

[miguel]

Qui te dit quelle veux un amoureux

Elles sera proprio, elle sera libre, elle choisira le mec ou la fille quand elle aura envie et fera un enfant avec qui elle voudra et pourra rester célibataire et même faire une PMA sans mec etout...
Moi je pronostic un monde dans le futur ou les ménages seront de plus en plus petits, presque plus de mariages etc...
Donc explosion des petits logements avec 1 ou 2 personnes MAX (souvent 1 adulte et 1 enfant)
Seuls subsisteront quelques familles tradi religieuse ou cassos avec 2 ou 3 gosses mais -10% Ménages.
Par conséquent les prix des petits logements en zones urbaines continueront de grimper et les grandes maisons en campagne s'écrouleront, tandis que les apparts F4/F5 seront divisés en plusieurs logements, c'est ce que l'on commence à voir en ce moment en RP.

Le monde se divise en 2 parties :

Ceux qui sont proprios ou qui le deviennent progressivement
Et les locataires

Ou ceux qui ont une pelle et ceux qui creusent comme dans le bon la brute et le truand

[Géraldine]

Ahah ! Les circonvolutions sur mon avenir incertain !!
Bon, pour info, puisque vous avez l'air de trouver ça pertinent, j'ai 43 ans, sans enfant, célibataire. Et pas envie d'attendre un hypothétique amoureux ou riche mari pour avancer, mais plutôt envie de privilégier mon indépendance.

J'ai traîné pour envisager de devenir propriétaire mais avant, je n'étais pas stabilisée sur un lieu et je n'avais pas d'apport. Aujourd'hui, ces deux paramètres ont changé.

Mes questions portent surtout sur mon éventuel achat immo : une bonne, une moyenne ou une mauvaise affaire, selon les experts que vous êtes ?

Merci !

[vpl]

Une bonne affaire qui part en sucette parce que tu change de vie because amoureux, c'est plus une bonne affaire si tu comptes tout. D'où cette question.
Sinon, Montreuil, je connais pas, donc désormais je me tais !

[nanne02]

Disons qu'à 40 ans on ne se pose pas les mêmes questions qu'à 25. Donc oui, l'âge est un paramètre qui compte.
Sinon, l'appartement est-il isolé ?
As-tu vérifé le montant des charges et l'état de la copropriété ? Y a t'il des travaux de copro prévus et pour quelle somme ? Connais-tu le montant des impôts locaux + TF ?
20.000 € pour tout refaire, même à prix d'ami, ça me parait pas beaucoup. En général on compte 800 à 1000 € / m² pour ce type de rénovation...

[miguel]

Deja un conseil c'est que vu ton age si t'achétes pas maintenant, t'achèteras rien

Et t'aura pas de rolex à 50 ans.

Montreuil c'est une zone à la mode en ce moment je sais pas pourquoi, cela me fait penser a l'époque du Marais.

Bref...

Si tu veux vu que je suis sur Paris je peux te conseiller hors forum

[Géraldine]

Miguel, c'est Bulle immobilière ici ou Adopte un... appart ?
Sinon, je suis contre la Rolex à 50 ans.
Et effectivement, je pense vraiment acheter un appart. Mais est-ce celui-là ? C'est toute la question !! Et c'est pour m'en convaincre - ou pas - que je suis venue sur ce forum.

Nanne02, oui, j'ai vérifié tout cela. C'est pas top puisque c'est une résidence des années 50. Je suppose donc que l'isolation n'est pas terrible mais que ça ira mieux si je l'achète et que je change les fenêtres. Les charges sont assez élevées, un peu en dessous des 200 euros par mois avec chauffage collectif. C'est cher. Mais actuellement, je suis en location dans un appart ancien, moulures et tout, et avec les vieux convecteurs électriques, je chauffe le ciel et dépense autant sauf que j'ai froid.
L'état de la copro a l'air OK. Pas de gros travaux à l'horizon. Enfin, y a quand même un audit énergétique qui vient d'être lancé... Sinon, l'immeuble a l'air super sain. Dixit l'AI , moi, les voisins et le pote entrepreneur. Les caves sont nickels, 9 m2 tout carrelé sans humidité (la voiisne dit qu'elle y entrepose couettes et vêtements hors saison sans problème). Je suppose que la taxe d'habitation sera à peu près équivalente à celle que je paie déjà aujourd'hui (j'habite déjà à Montreuil), la taxe foncière est de 900 euros (dixit l'AI toujours).

Les travaux devraient être réalisés prix coûtant, à savoir que tout sera déclaré et tout le monde sera payé, sauf que l'entreprise ne fera aucun bénéfice. Et c'est là qu'il y a une grosse marge d'action. Sur les finitions également. A part un vrai parquet, je me fiche du reste, donc pas de mosaïque et encore moins du marbre, un bac à douche lambda à pas cher, des murs blancs... Ces détails de déco, j'aurais bien le temps d'y revenir plus tard quand j'aurai l'envie et les sous.
Enfin, pour l'instant, côté travaux, rien n'est complètement signé et arrêté non plus. Mais l'entrepreneur est déjà venu visiter avec moi pour savoir si les travaux pouvaient rentrer dans mon budget et on doit y retourner avant la signature pour affiner le truc et faire un devis.

En tout cas, d'ores et déjà, un grand merci à vous pour ces réponses.

Personne ne connaît le marché immobilier de Montreuil ?

[miguel]

Montreuil c'est le 9-3 ?

Pourquoi tu regardes pas aux alentours et la banlieue ouest ? C'est un peu moins la zone ?

[vpl]

Bonne contribution de Miguel. C'est vrai ça, pourquoi ne pas aller voir dans des coins plus sympas et moins chers... genre la Bretagne ?

[nanne02]

Géraldine habite déjà à Montreuil, elle connait la ville.
Par contre les charges ! ! 200 € pour 45 m² !
Pour avoir vécu dans ce type d'immeuble, ya 0 isolation thermique, donc en plus d'avoir froid j'avais aussi des problèmes d'humidité sur les murs même en chauffant. Et encore, j'avais des fenêtres en papier qui laissaient bien circuler l'air...

Est-ce que tu as négocié le prix ? Sais-tu si l'appartement est en vente depuis longtemps ? As-tu déjà fait le tour des banques (taux, durée, assurance...) ?
J'ai regardé vite fait sur Montreuil, les prix de présentation pour les 2 pièces de 45/50 m² sont autours de 150/160 000 €.

[Gpzzzz]

50e le m2 de charges courantes annuels.. c est le tarif mon ami !! Compte le double avec l'entretien de l immeuble sur 20ans..

[vpl]

chauffage (+ eau chaude ?) inclus dans les charges quand même.

[Géraldine]

Bonjour à tous,

Oui vpl, tu as raison. Dans ce cas, je vais chercher quand même un peu pus au sud

J'aime Montreuil !
J'aime le 9-3 !
Eh oui ! D'ailleurs, c'est aussi depuis que je connais mieux Montreuil que j'ai envie d'acheter !

Oui nanne02, je trouve aussi que 200 euros par mois c'est cher. C'est avec le chauffage collectif mais pas l'eau chaude. Pour l'heure, il y a un vieux chauffe-eau à gaz tout pourri (avec un risque de "danger grave et imminent" selon le diag technique que je viens juste d'avoir (question : après avoir fait l'offre, ce truc pas cool du diag technique me permet-il de renégocier le prix ?), que je changerais pour un ballon électrique si je vais jusqu'au bout de l'affaire. Ton histoire de froid et d'humidité m'inquiète. Je crois que je vais me payer le culot d'aller sonner chez les voisins pour les questionner... Vous l'avez déjà fait ?

Sinon, le prix a été peu négocié.
L'appart était en vente depuis 6 mois au moins à 141 000 euros. Quand je me suis pointée à l'agence pour avoir plus d'infos, il venait de descendre à 130 000. L'AI me disant que les offres à 120 000 avaient été refusées, que c'était difficile de négocier par ce que ce n'est pas un particulier classique qui vend mais un juge des tutelles qui ne veut pas baisser et blablabla... Bref, j'ai fait une offre à 125 000 l'AI me disant qu'il y en avait une autre à ce prix. Comme une c... , je me suis alignée) qui a été acceptée.
Hier soir, je suis allée faire un tour sur Patrim (merci le forum de m'avoir fait découvrir ça !!!). Sur les 5 biens vendus à 300 m autour de l'adresse (dont trois apparts dans la même résidence) depuis mars 2013, j'obtiens une moyenne de 3495,17 euros le mètre carré. Aucun appart en rez de chaussée (des 1er et deuxième étages) et je ne connais pas l'état des apparts vendus. Si on retire 10 % pour une situation en RDC, ça donne du 3145 euros / m2, soit un peu au dessus de mes 2840 euros / m2. En revanche, si j'ajoute le prix des travaux, on arrive au-dessus, avec 3295 euros / m2. Mais ça reste en-dessous de la moyenne de départ de 3496 euros / m2. Vous en pensez quoi ?

Pour les banques, je suis pour l'instant seulement allée voir la mienne qui m'a confirmé que le projet était ok. J'envisage d'aller en voir d'autres et probablement de confier le truc à un courtier (parce que je suis super nulle en négo) une fois que j'aurai un compromis signé.

Sur Montreuil, c'est difficile de regarder vite fait les prix sans connaître la ville car elle est vraiment très hétéroclite et la moyenne des prix varie du simple ou triple, facile, en fonction de l'adresse seulement (un très beau truc à une certaine adresse se vendra bien moins cher qu'un truc tout pourri à côté du métro au milieu des artistes et des bobos). La moyenne générale de la ville est à un peu plus de 4000 euros le mètre carré en ce moment, mais l'hétérogénéité est telle que ça ne veut pas dire grand chose.

Autre question d'importance (peut-être faut-il rédiger un post spécifiquement dédié à cette question ?) :
Je crains qu'il soit trop tard pour cette négo... Malheureusement, et je regrette de ne pas vous avoir découvert plus tôt :
J'ai fait une offre à 125 000 "frais d'agence inclus, hors frais de notaire".
Impossible de connaître le détail auprès de l'AI. Il me dit seulement que les frais d'agence sont inclus, sans me donner le pourcentage u autre. Y a-t-il encore moyen de négocier là-dessus, pour faire baisser les frais d'agence ? Et du coup les frais de notaire ? Si oui, comment faut-il s'y prendre ?

Mille mercis pour vos conseils.
Géraldine

[quietus]

Y a-t-il encore moyen de négocier là-dessus, pour faire baisser les frais d'agence ? Et du coup les frais de notaire ? Si oui, comment faut-il s'y prendre ?

C'est plutôt le contraire : plus la commission de l'agence est importante, moins les "frais de notaire" le seront.

Si l'agence prend 15k€ sur les 125k€ tu seras taxée sur 110k€.

Si elle ne prend que 5k€, tu seras taxée sur 120k€.

[nanne02]

Comme les murs n'étaient pas isolés, toute l'humidité de la pièce se mettait à ruisseler sur les surfaces les plus froides : les vitres (mais j'avais un simple vitrage tout pourri) et les murs en contact avec l'air extérieur.

Du coup, il y avait des moisissures qui se développaient sous le papier peint voir aussi par dessus, à la longue.

Par contre, ça se voit, même si le logement est vide depuis quelques temps et qu'il est moins humide : ça laisse des tâches noires sur les murs.

[Géraldine]

Y a moyen d'envoyer des photos ?

Je crois qu'on voit ce problème sur les images.
Je pensais que ce n'était pas grave car tout est super vieux (genre les années 50-60) et le logement est inoccupé depuis au moins 4 ans.

[Géraldine]

Quietus,
Je comprends bien ce que tu me dis. Mais du coup, cela signifie-t-il que c'est bouclé ? Plus moyen de revenir dessus ? L'AI m'a annoncé des frais de notaire à 10 900 euros pour un achat à 130 000 euros frais d'agence compris.

[quietus]

Mais du coup, cela signifie-t-il que c'est bouclé ? Plus moyen de revenir dessus ? L'AI m'a annoncé des frais de notaire à 10 900 euros pour un achat à 130 000 euros frais d'agence compris.

Est-ce que tu considères que la négociation est terminée ?
C'est toujours très délicat de revenir sur une offre qui a été acceptée...

[Gpzzzz]

ROFL, la ca devient vraiment trop gros la...
tu vas acheter une épave a prix d'or..
arrete tout et continue les visites..

[Géraldine]

Gloups.
Gpzzz, peux-tu argumenter un poil plus ?
D'autres avis similaires ?

Merci !

[Gpzzzz]

Gloups.
Gpzzz, peux-tu argumenter un poil plus ?
D'autres avis similaires ?

Merci !

Deja ton estimation des travaux est digne de "Maisons a vendre"..
15 000 euros pour je te cite :
refaire l'electricité,
refaire la plomberie,
changer toutes les fenetres,
déplacer la salle de bain,
abattre plusieurs cloisons,
changer les sols et les murs,
modifier le mode de chauffage des eaux sanitaires...

[Géraldine]

Ok; On va dire que les travaux, c'est l'affaire de mon entrepreneur...
(sinon, je ne connais pas "maison à vendre" ... ??)

Mais pour le reste , c'est surtout sur la question de l'immobilier que j'ai envie de connaître vos avis.
Merci encore !

[Ludo38]

Ok; On va dire que les travaux, c'est l'affaire de mon entrepreneur...
(sinon, je ne connais pas "maison à vendre" ... ??)

Mais pour le reste , c'est surtout sur la question de l'immobilier que j'ai envie de connaître vos avis.
Merci encore !

Je ne me prononcerai pas sur la question du prix du logement, c'est une région que je ne connais pas.
En revanche, sur le prix des travaux, c'est juste utopique même si tu ne payais pas la MO...

[Marek]

En revanche, sur le prix des travaux, c'est juste utopique même si tu ne payais pas la MO...

Franchement pour un 45m² sans la main d'œuvre l'enveloppe est bonne.
Avec par contre...

[franckyfranck]

Pas d'accord. La capacité d'endettement mobilisée pendant 20 ans de prêt pour être bailleur va manquer pour devenir propriétaire occupant d'un autre bien. Et celà forcera à rester locataire.

Pas vraiment car tu as des revenus en face. 70% des loyers seront considérés comme des revenus lorsque tu réempruntera dans X années (tu ne sais pas combien de temps).

Si le bien a une bonne rentabilité le gap à couvrir peut être court, parfois même il est largement couvert par les augmentations de revenues obtenues en quelques années (mais bon la notre cliente à 40 piges donc c'est plus dur).

En tout cas j'ai fait ca pour mes achats : chercher non pas les meilleurs bien à vivre mais ceux avec la meilleur rentabilité. Non seulement ca ne m'a jamais bloqué dans le "parcours résidentiel" (AI inside) mais ca permet d'accumuler un paquet de capital et une future "rente" quand les crédits auront "expiré", tout ca contre un modeste effort d'épargne chaque mois.

Typiquement, un RDC a une renta locative meilleure qu'un appart en étage et finalement des apparts "basiques" sont meilleurs que des apparts "luxueux" (la renta sur un appart quasi neuf est toute pourrite). Bien sur au dela d'une certaine surface cela ne fonctionne plus, je sais très bien que le jour ou je voudrais quitter mon 3 pièces je devrais le vendre (sauf évolution des prix à la location).

[mrtj]

Y a moyen d'envoyer des photos ?

Je crois qu'on voit ce problème sur les images.
Je pensais que ce n'était pas grave car tout est super vieux (genre les années 50-60) et le logement est inoccupé depuis au moins 4 ans.

C'est inquiétant cette si longue durée d'inoccupation vérifie vraiment les murs en contact avec l'air extérieur je dirai même tous les murs car ça veut dire que l'appart n'as pas été chauffé 4 hivers et si y a eu des dégâts des eaux ça a pu traîner plusieurs mois.
Perso j'aurais vraiment pas confiance...

[fluctuat et mergitur]

Au diable la froideur des mathématiques, il ne faut acheter qu'en écoutant son cœur.
Plus la durée du crédit est longue, plus il faut se dépêcher de ne pas rater le train.
Sinon personne n'achèterait plus rien en RP.

[manou-chartres]

Ah désolée !!
C'est à Montreuil, en banlieue parisienne !

Ah, une voisine d'Evaristha...

[Gpzzzz]

Pas d'accord. La capacité d'endettement mobilisée pendant 20 ans de prêt pour être bailleur va manquer pour devenir propriétaire occupant d'un autre bien. Et celà forcera à rester locataire.

Pas vraiment car tu as des revenus en face. 70% des loyers seront considérés comme des revenus lorsque tu réempruntera dans X années (tu ne sais pas combien de temps).

Si le bien a une bonne rentabilité le gap à couvrir peut être court, parfois même il est largement couvert par les augmentations de revenues obtenues en quelques années (mais bon la notre cliente à 40 piges donc c'est plus dur).

LOL elle n'est meme pas à la moitié de vie pro et tu lui annonces qu'elle n'aura plus d'augment !!

En tout cas j'ai fait ca pour mes achats : chercher non pas les meilleurs bien à vivre mais ceux avec la meilleur rentabilité. Non seulement ca ne m'a jamais bloqué dans le "parcours résidentiel" (AI inside) mais ca permet d'accumuler un paquet de capital et une future "rente" quand les crédits auront "expiré", tout ca contre un modeste effort d'épargne chaque mois.

Typiquement, un RDC a une renta locative meilleure qu'un appart en étage et finalement des apparts "basiques" sont meilleurs que des apparts "luxueux" (la renta sur un appart quasi neuf est toute pourrite). Bien sur au dela d'une certaine surface cela ne fonctionne plus, je sais très bien que le jour ou je voudrais quitter mon 3 pièces je devrais le vendre (sauf évolution des prix à la location).

au dela du 2p en fait ?

[Goldorak2]

Pas d'accord. La capacité d'endettement mobilisée pendant 20 ans de prêt pour être bailleur va manquer pour devenir propriétaire occupant d'un autre bien. Et celà forcera à rester locataire.

Pas vraiment car tu as des revenus en face. 70% des loyers seront considérés comme des revenus lorsque tu réempruntera dans X années (tu ne sais pas combien de temps).

la dame a dit 20 ans d'endettement... en partant de 43 ans. Reste plus beaucoup de temps pour emprunter après remboursement de cet emprunt là. Si elle devait faire un investissement locatif et un investissement RP, ces emprunts seront concommitants.
Mes hypothèses : toute banque ne prête que jusqu'à 33% des revenus en remboursement quelque soit la cause d'endettement (crédit immo pour RP, crédit immo pour bailleur, crédit conso).
SI elle a 3000 euro/mois par son travail ;
ET SI elle rembourse 800/mois pour son investissement locatif (remboursement modéré à 26% de ses revenus) ;
ET SI elle encaisse 600 euros de loyer, celà lui ajoute 600*0.70=420 euros de revenu mensuel ;
ALORS son revenu mensuel total compté est est 3420 et elle peut avoir un remboursement maximum de 1140 euro/mois. Etant entendu qu'elle rembourse déjà 800/mois pour son immo locatif
Il ne lui reste plus qu'une capacité de remboursement de 340 euros/mois pour acquérir sa RP. Tant qu'elle n'a pas fini de rembourser son investissement locatif. Impossible.
Conclusion : faire un investissement locatif la forcera à rester locataire. Elle sera locataire et bailleur, avec 2 intervenants essentiels dans sa vie potentiellement problématiques (son locataire et son propriétaire).

[Géraldine]

Bonjour tous,

[quote=
C'est inquiétant cette si longue durée d'inoccupation vérifie vraiment les murs en contact avec l'air extérieur je dirai même tous les murs car ça veut dire que l'appart n'as pas été chauffé 4 hivers et si y a eu des dégâts des eaux ça a pu traîner plusieurs mois.
Perso j'aurais vraiment pas confiance...[/quote]

En fait, je crois que l'appart a été chauffé pendant tout ce temps. En tout cas quand j'ai visité, il était chauffé. Vive les économies d'énergie.... puisque c'est la copro qui paie ! Au départ, je suis plutôt contre le chauffage collectif, justement pour ces raisons là. Sinon, pas de dégât des eaux. mais il y a bien des traces sombres sous les fenêtres.

Côté finances, je cherche surtout un logement. Selon les aléas de la vie, je devrais peut-être le louer mais ce n'est absolument pas l'objectif aujourd'hui. Du coup, que pensez-vous de mes calculs ? Autant sur le prix au mètre carré que sur la rentabilité locative ?

Sur les 5 biens vendus à 300 m autour de l'adresse (dont trois apparts dans la même résidence) depuis mars 2013, j'obtiens une moyenne de 3495,17 euros le mètre carré. Aucun appart en rez de chaussée (des 1er et deuxième étages) et je ne connais pas l'état des apparts vendus. Si on retire 10 % pour une situation en RDC, ça donne du 3145 euros / m2, soit un peu au dessus de mes 2840 euros / m2. En revanche, si j'ajoute le prix des travaux, on arrive au-dessus, avec 3295 euros / m2. Mais ça reste en-dessous de la moyenne de départ de 3496 euros / m2. Vous en pensez quoi ?

En essayant des trucs sur un simulateur, j'arrive à une rentabilité locative brute de 7.08 % et nette de 3.75 %.
D'après ce que je comprends, c'est pas terrible mais c'est correct, non ?

A priori, le quartier devrait s'améliorer dans les années à venir.

[vpl]

Géraldine s'est trompé dans les quote, je suis bien incapable d'avoir un avis circonstancié sur Montreuil !

[Géraldine]

Ah ben oui, désolée vpl.
je me suis effectivement bien trompée;
c'était une auto-citation...

Mais ces chiffres ne permettent-ils pas de se faire un avis sur l'affaire ?