investissement locatif en étant locataire?

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baka99
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investissement locatif en étant locataire?

#1 Message par baka99 » 08 avr. 2016, 15:51

Bonjour à tous, je vous suis 2009, à l'époque j'avais la vingtaine, pas de projet dans l'immédiat, et croyait que le marché s'effondrerait et que les bonnes affaires se trouveraient aujourdhui !

finalement aujourd'hui c'est pas si évident que ça, je finis mes études et approche la trentaine sans patrimoine. Je n'ai pas pensé à faire de PEL, pas de placement particulier, juste un livret A plein et pas de crédit en cours.

Je commence ma carrière dans la région centre (originaire de marseille), et aucune certitude d'y rester plus de 2 ou 3 ans, et préfère donc rester locataire pour le moment.

J'envisage d'acheter un 2 pièces sur Marseille, à 100-120k€, à louer à mon frère plus jeune qui n'a pas de situation pro stable et est actuellement locataire depuis 2 ans d'un bien similaire à 550€/mois

Le but est de constituer un patrimoine, en gardant "l'argent dans la famille", louer ce bien à mon autre frere encore plus jeune lorsqu'il en aura besoin (ils ne quitteront probablement jamais Marseille) et soit le revendre soit le mettre en location dans une dizaine d'année

Client de la MACSF (mutuelle/assurance professions de santé, connaissent ma situation et mes revenus), je n'ai aucune difficulté pour l'obtention d'un crédit, ils me proposent (partenariat BNP) sans apport ni garant :
sur 8 ans : 100k€ à 1,6% sans frais de dossier et assurance quasi gratuite (67€ au total), cout total du crédit environ 6,5k€ avec des mensualités de 1100€
sur 12 ans : 100k€ à 1,75% des mensualités à 770€ cout total environ 11k€
sur 20 ans 100k€ à 2,05% des mensualités à 500€ mêmes conditions cout total du crédit environ 20k€

Je suis actuellement locataire à 600€/mois actuellement et m'installe avec ma compagne (fonctionnaire FP) d'ici 6 mois pour un loyer autour de 800€/mois
si j'achète ma RP c'est pas avant 2 à 3 ans, et mes revenus augmenteront de 20-25% dans 6 mois et de 40% à ce moment là (je suis interne actuellement a 2,8k€/mois), et que donc ce crédit n'impactera pas trop ma capacité d'emprunt future

Selon vous, est-ce un bon investissement?

Quelle durée d'emprunt privilégier ?

Merci pour vos avis !

Vincent92
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Re: investissement locatif en étant locataire?

#2 Message par Vincent92 » 11 avr. 2016, 16:23

@baka99 : Les conditions de crédit ne sont pas exceptionnelles. Je dirais plutôt que c’est les conditions du marché. Tu devrais tout de même faire jouer la concurrence.

Si tu veux faire du locatif, je te conseille de prendre un crédit sur 19 ans plutôt que sur 8 ans. Ce qui me semble le plus important est que le cash sorti soit le faible possible (tu pourras déduire les intérêts d’emprunt donc tu ne supporteras pas tout le coût) mise à part si c’est pour louer à ton frère sans déclarer (c’est illégal et je ne te conseille pas).

Cet achat aura un impact sur l’achat de ta future RP. Les calculs changent suivant les banques interrogées mais les banques prennent en général 70% du loyer comme revenu supplémentaire. Dans tous les cas, tu pourras emprunter moins. Mais, si le prix de ton achat en RP est faible, ca ne changera effectivement peut être rien.

Concernant l’investissement en lui-même, je ne connais pas Marseille donc je ne peux pas juger. Fait tout de même attention car le marché est plutôt baissier dans cette ville en ce moment.

Czeroça
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Re: investissement locatif en étant locataire?

#3 Message par Czeroça » 13 avr. 2016, 13:04

Bonjour,

C'est exactement ce que j'ai fait à la fin de mon internat (au passage, tu dois faire une pelleté de garde pour arriver à ce salaire, perso même en dernière année je n'y arrivait pas du tout).

J'ai donc acheté un T1 à Toulouse en face des facs pour loger la sœur de ma femme pendant ses études. Je lui fais un loyer à la cool, ça permet à mes beaux parents de payer moins cher pour ses études.

J'ai acheté ma RP cette année (soit 3 ans après l'investissement locatif), et ça n'a pas grévé ma capacité d'emprunt. Mais il faut dire que j'ai acheté dans un coin où l'immo est pas cher.

De toute façon vu tes revenus et leur évolution, tu n'a pas à t'inquiter (à part si tu comptes t'acheter un palace au roucas).

Concernant les taux, tu peux obtenir bien mieux. La MACSF n'est pas la seule à connaitre ta situation. N'importe quelle banque te déploiera le tapis rouge. Perso j'ai emprunté sur 15 ans la totalité de la somme. 8 ans ça te fait quand même des sacrés mensualité, d'autant plus qu'avec les taux actuel faut pas se priver.

Après pour savoir si c'est un bon investissement, c'est plus compliqué et multifactoriel. Tu peux calculer ta rentabilité, il y'a les explications sur le forum.
Perso je ne prend pas cet "investissement locatif" comme le coup du siècle, mais plus comme un effort d'épargne qui en plus permet d'aider ma famille.

Par contre attention, si c'est ton frère et que vous avez le même nom, certains organismes peuvent vous em******. Comme la CAF par ex qui pourrait refuser de lui verser des APL.

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EmileZola
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Re: investissement locatif en étant locataire?

#4 Message par EmileZola » 13 avr. 2016, 15:46

Idem, j'ai fait des investissements locatifs avant d'acheter ma RP. Plusieurs.
Ca n'a pas posé de problème.

baka99
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Re: investissement locatif en étant locataire?

#5 Message par baka99 » 13 avr. 2016, 22:54

Merci pour vos conseils !

Je continue de réfléchir, de toute façon la banque que j'ai contacté m'avance des taux 0,3 à 0,4% en dessous des taux actuels après avoir passé ma thèse (sous réserve que les taux ne remontent pas, m'enfin je suis pas trop trop inquiet), et le jour ou je serais plus près de concrétiser (dans 6 mois? un an ?)

de ce que j'ai retenu/pense :
- placement probablement plus sûr que AV/PEA/SCPI sur du long terme (15 à 20 ans) qui ne me rassurent pas et me tentent pas pour le moment (qui sait ptetre un jour...)
- les 2 premières banques contactées (régionales) n'étaient pas favorable à un prêt sans CDI ni garant ni résidence principale pour un bien à l'autre bout du pays, disons que ce crédit m'a surtout "rassuré" sur ma capacité d'emprunt immédiate.
@ vincent92 : J'envisage du coup maintenant sans hésiter un investissement 100% à crédit et à long terme (20-25% à 1,5 - 1,7% tous frais inclus) après avoir étudié ce point
- constitution patrimoine relativement liquide, peu rentable voir dangereux pour spéculer à court terme mais solide à long terme

Les contres :
- frais de gestion, temps à consacrer
- rendement très limité par baisse immobilier à court terme (5 ans? 10 ans?), fiscalité impitoyable avec déductions au final assez limitées et cette impression globale que quoi qu'on fasse c'est l'Etat qui prendra toujours la plus grosse part

Bref j'ai encore besoin de réflexion

Mon projet, au delà d'un premier bien qui est aussi un projet non lucratif, c'est la constitution d'un patrimoine à moindre effort
(disons à terme maxi 10 à 15% de mes revenus pour rester certain de ne pas avoir à vendre sous la contrainte)

@Czeroça : cool d'avoir un confrère ici ! je fais 1 à 2 vacations de garde ou d'échos par mois en libéral pour arrondir... j'en ferais sans doute plus durant mon assistanat mais je ne les compte pas dans mes estimations, et c'est probablement à ce moment là que jme lancerai pour ce projet !

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