discussion sur solibail

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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zepi92
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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#51 Message par zepi92 » 18 mai 2016, 09:41

Nnn
Modifié en dernier par zepi92 le 19 juil. 2020, 23:18, modifié 1 fois.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#52 Message par licorne » 18 mai 2016, 09:44

Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit ::mrgreen: Bulle immo dans toute sa splendeur!
J’ai le contrat de location Solibail sous les yMerci
Nan je repete Alfortville est une vraie ville pourrie !!
Avec plus de 40% d HLM
je confirme je passe souvent devant pour rentrer a maiseaux alfort

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slash33
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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#53 Message par slash33 » 18 mai 2016, 09:48

Vincent92 a écrit :A sa place, je ferais exactement le même choix.
Je commencerai quand même par bien me renseigner sur solibail.

Il y a notamment un point sans concession dans la description officielle:
L’association gestionnaire assure la remise en état gratuite de l’appartement avant de vous le restituer (hors vétusté normale). Elle effectue en outre l’ensemble des travaux d’entretien incombant aux locataires pendant la durée du bail. Toutefois, l’association gestionnaire ne peut se substituer aux obligations légales du propriétaire.
Autrement dit l'asso s'occupera des tâches d'entretien incombant au locataire (telles que définies au bail), lesquelles ne sauraient en général dépasser la poignée de centaines d'euros (expérience perso). Pour le reste, vous aurez exactement les mêmes responsabilités qu'un bailleur privé classique. Tout remplacement lié à la vétusté vous incombe. Les charges vous incombe.
Les conditions financières proposées pour la location de votre bien sont définies en fonction du loyer moyen du secteur géographique. L’association gestionnaire vous informera précisément de ces conditions.
Amha se rendre sur le site de l'ADIL dont vous dépendez devrait vous donner une visibilité sur ce point.
Modifié en dernier par slash33 le 18 mai 2016, 09:56, modifié 4 fois.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#54 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 09:51

Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit ::mrgreen: Bulle immo dans toute sa splendeur!
J’ai le contrat de location Solibail sous les yeux. Le loyer de 14.50€/m² est fixé par l’Etat mais c’est pas grave : On vous MENT :mrgreen:

L’immeuble a été ravalé en 2015 (le précédent a eu lieu il y a 25 ans donc je peux dormir tranquille). En 10 ans, à part le ravalement, j’ai rien payé. Les petits travaux étaient pris en charge par le fonds de réserve travaux (10€/mois prélevé à chaque appel de fonds). J’ai répondu rapidement à lecriminel et omis la TF et les charges de copro. En l’intégrant, le rendement net s’écroule à 4.09%. Honnêtement, au bout de 6 ans de location, je ne vais pas claquer 10K€ de travaux de vétusté sachant que l’ensemble des travaux réalisés depuis que je suis là (peinture, carrelage, électricité, cuisine équipée) doit se monter à 13K€. Sans parler du fait que je peux renouveler le bail avec la même assos.

Je viens de me rendre compte d’un effet indésirable pour les locataires BI du parc privé. Si l’Etat commence à louer des logements existants dans le parc privé plutôt que d’en construire, ça réduit d’autant l’offre de location du parc privé pour les ménages qui sont inéligibles au parc social. Le ilmanqueunmilliondelogements n’est pas qu’un mythe. Suivant la loi de de l’offre et de la demande, il se passe quoi sur les prix des loyers quand l’offre se réduit et que la demande locative reste la même?
Ou t as vu qu on disait que tu mentais ?
La fourchette de prix de la zone A c est de 12.5e a 16e le m2, vu la localité je trouvais que 14e ca faisait bcp.. c est lz prix dans le privé..
J ai donc demandé une confirmation..
Tu me confirmes tres bien !! On te crois..
C'était ironique, c'était un clin d'oeil :wink: à tous les adeptes de la théorie du complot sur ce forum. A l'évidence, tu ne sais pas de quoi tu parles, des prix à la location dans ma commune, ni dans le parc privé, ni dans le parc social. Si à Paris, le plafond est de 16,83€/m² pour Solibail et qu'en grande couronne on est à 12,50€/m² en quoi c'est surprenant que l'Etat fixe 14,50€/m² pour la petite couronne?
Sinon, si tu pouvais arrêter de troller sur les villes ça serait sympa. Que qqun qui vit dans une banlieue chic comme Neuilly ou Vincennes la ramène, je peux encore tolérer mais là c'est l'hôpital qui se fout de la charité :lol: . On a discuté de ta ville dans un autre file. Tu es définitivement disqualifié pour parler de ville pas top, craignos et tout ce que tu veux. A ta place, je la ramenerai pas trop. Merci
Rho te vexe pas on sait que c est toi kialaplusgrosse..
t as meme un appart payé avant 40ans.. ouahhouhh !!
Nan je repete Alfortville est une vraie ville pourrie !!
Avec plus de 40% d HLM seul Bonneuil doit etre plus pourri qu alfortville dans le val de marne :-)
Décidément, tu es incorrigible ! C’est comme si le temps est resté figé pour toi en l’an 2000 avant la hausse des prix de l’immo, donc normal que tu ne comprennes pas le phénomène de gentrification qui touche la petite couronne.

Pourquoi regardes-tu le % de logements sociaux ? Plus les moyens de louer dans le parc privé ? Au moins tu auras compris que quand les prix augmentent et que les taux baissent, la location devient un gouffre financier qu’on ne peut sauver qu’en allant dans le logement conventionné. Moi, je trouve ça triste de s’entêter à ce point. Tu aurais acheté il y a 15 ans, je n’imagine même pas la plus-value que tu aurais pu te faire et investir aujourd’hui dans une belle maison située dans une ville décente.

Même ton tableur excel doit en avoir marre et doit t’insulter par des pop ups « Arrête tes simulations, achète bordel ! ». La baisse des taux te laisse une porte de sortie honorable. Après fais ce que tu veux mais viens pas complexer vis-à-vis des acheteurs qui ont eu le nez, ni te plaindre que tu te retrouves exclu de l’achat à cause de la hausse des prix. Tu pourras t’en prendre qu’à toi-même.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#55 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 09:52

Vincent92 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Pi-r2 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Il t as repondu sur les charges de proprio pas sur le montant.. y a que toi qui parle de 1700e depuis 5h ^^
Voilà, ça me paraissait évident puisqu'en plus je citais l'exemple de ma mère pour donner le détail de ce qu'il peut y avoir dans ces charges exclusivement dues par le propriétaire et dont certains lui échappent. Donc je retire, Vincent n'est pas malhonnête, juste malcomprenant.
Marie 94 a écrit :Concernant le risque (j’imagine que tu penses aux impayés)
Non, le risque regroupe pour moi tout ce qui est imprévu , un truc très cher à refaire, une modification de loi / urbanisme qui fait chuter la demande pour ton appart, ou un litige qui fait qu'on te refuse un remboursement que tu penses légitime et hop case justice etc...
Mais je te souhaite de passer ua travers, là on sort du domaine chiffrable en % de rendement du bien.
Le risque c est aussi la variation du prix de l appart..
3.5 ou 4% de rendement mais un placement risqué et surtout illiquide pendant 6ans..
Ce que j'en comprend est que Marie veut avoir une rentrée d'argent supplémentaire. Ce n'est pas la même logique. Que le bien perde ou gagne de la valeur n'a pas d'incidence car elle souhaite le garder très très longtemps. C'est d'autant plus une bonne idée que le rendement n'est pas mauvais et qu'elle m'a pas de frais d'entrée (car elle est déjà propriétaire). Pouvoir le confier à un organisme qui gère les locataires et assure un loyer est la cerise sur le gateau. C'est une rente correcte sans prise de tête. Le seul risque est le loyer qui peut fluctuer dans 6 ans. Risque tout à fait supportable à mon avis.

A sa place, je ferais exactement le même choix.
On a eu droit à tous un tas d’estimations fantaisistes sur les coûts d’entretien d’un appart ou d’un immeuble. A court d’arguments chiffrés, on nous sort :
- les risques d’imprévus (fréquence et probabilité impossible à chiffrer)
- le risque de moins-value. Je pense pouvoir encaisser la baisse de 30% régulièrement prédit sur ce forum. Et puis, de toute façon, qu’est-ce qu’on s’en fout quand on veut conserver ce bien et le transmettre à ses enfants pour profiter d’un revenu du capital.

Si vous raisonnez comme ça, vous n’allez jamais rien entreprendre dans la vie. Il y a des accidents mortels sur la route, pourtant les gens continuent à prendre la voiture, 50% des mariages se terminent en divorce, pourtant les gens continuent de se marier. Chers forumeurs , la vie vaut la peine d'être vécue !

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#56 Message par slash33 » 18 mai 2016, 09:54

Sinon il y a un piège, indiqué en dernier dans la description du dispositif:
Attention : dans les régions où des solutions d’intermédiation locative non labellisées Solibail existent, ces avantages peuvent être modulés. Renseignez-vous auprès des associations agréées de votre département.
Tant qu'à faire, en voici la liste 2015:
http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/lis ... r_2016.pdf

Autant vous dire qu'il y en a partout.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#57 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 10:00

slash33 a écrit :
Vincent92 a écrit :A sa place, je ferais exactement le même choix.
Je commencerai quand même par bien me renseigner sur solibail.

Il y a notamment un point sans concession dans la description officielle:
L’association gestionnaire assure la remise en état gratuite de l’appartement avant de vous le restituer (hors vétusté normale). Elle effectue en outre l’ensemble des travaux d’entretien incombant aux locataires pendant la durée du bail. Toutefois, l’association gestionnaire ne peut se substituer aux obligations légales du propriétaire.
Autrement dit l'asso s'occupera des tâches d'entretien incombant au locataire (telles que définies au bail), lesquelles ne sauraient en général dépasser la poignée de centaines d'euros (expérience perso). Pour le reste, vous aurez exactement les mêmes responsabilités qu'un bailleur privé classique. Tout remplacement lié à la vétusté vous incombe. Les charges vous incombe.
Ben évidemment! On peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre, et le cul de la crémière!
Déjà, ils garantissent les loyers, payent un loyer correct même en cas de vacances locatives, prennent en charges les frais de remise en état. Moi, je trouve que c'est déjà bien.
Je connais un proche qui loue via Solibail depuis 3 ans. Il a bcp hésité comme moi d'ailleurs. Le seul regret qu'il a aujourd'hui, c'est d'avoir signé un bail de 3 ans et non de 6. Il passe à côté de l'abattement fiscal de 70%.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#58 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 10:00

Vincent92 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Pi-r2 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Il t as repondu sur les charges de proprio pas sur le montant.. y a que toi qui parle de 1700e depuis 5h ^^
Voilà, ça me paraissait évident puisqu'en plus je citais l'exemple de ma mère pour donner le détail de ce qu'il peut y avoir dans ces charges exclusivement dues par le propriétaire et dont certains lui échappent. Donc je retire, Vincent n'est pas malhonnête, juste malcomprenant.
Marie 94 a écrit :Concernant le risque (j’imagine que tu penses aux impayés)
Non, le risque regroupe pour moi tout ce qui est imprévu , un truc très cher à refaire, une modification de loi / urbanisme qui fait chuter la demande pour ton appart, ou un litige qui fait qu'on te refuse un remboursement que tu penses légitime et hop case justice etc...
Mais je te souhaite de passer ua travers, là on sort du domaine chiffrable en % de rendement du bien.
Le risque c est aussi la variation du prix de l appart..
3.5 ou 4% de rendement mais un placement risqué et surtout illiquide pendant 6ans..
Ce que j'en comprend est que Marie veut avoir une rentrée d'argent supplémentaire. Ce n'est pas la même logique. Que le bien perde ou gagne de la valeur n'a pas d'incidence car elle souhaite le garder très très longtemps. C'est d'autant plus une bonne idée que le rendement n'est pas mauvais et qu'elle m'a pas de frais d'entrée (car elle est déjà propriétaire). Pouvoir le confier à un organisme qui gère les locataires et assure un loyer est la cerise sur le gateau. C'est une rente correcte sans prise de tête. Le seul risque est le loyer qui peut fluctuer dans 6 ans. Risque tout à fait supportable à mon avis.

A sa place, je ferais exactement le même choix.
Du tout !!!

Le risque ne se limite pas du tout au montant du loyer dans 6ans...
Le vrai risque c'est l'exposition du capital sur un marché qui reste quoi qu'on en dise volatile. Une perte de 10/15% en 6ans est largement possible (suffit de voir les variations en seulement 3ans de 2012 a 2014, les -10% ont été atteint dans de nbreuses villes d'IDF.

Après concernant son choix, elle fait ce qu'elle veut je m'en fous, mais je trouve au contraire qu'elle fait un tres mauvais choix..
- Tout d'abord car elle ne profite meme pas de l'effet de levier (bizarre venant de toi que ca te ne choque meme pas ^^)..
- Ensuite et surtout car elle mets tous ses oeufs dans le meme panier, exposition de 150k€ a Alfortville et achat de 350k€ dans sa RP..
ca fait +500k€ exposé dans l'immobilier résidentiel..
Je ne sais pas ce qu'elle a d'epargne a coté, mais vu qu'elle achete a coté des mureaux elle doit etre au taquet donc s'il reste 50k€ d'épargne financiere ce sera deja bien.
Si mes calculs sont bon ca fait +90% du patrimoine dans l'immo.. Pas malin selon moi :lol:
Modifié en dernier par Gpzzzz le 18 mai 2016, 10:34, modifié 1 fois.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#59 Message par slash33 » 18 mai 2016, 10:02

Tiens une info potentiellement utile pour Marie:
L’Anah vient de décider d’octroyer une prime de 1 000 euros aux propriétaires qui confient leur logement conventionné pour une durée d’au moins trois ans à une association ou une agence immobilière sociale agréées pour faire de l’intermédiation locative. Mettre son logement dans Solibail permet de bénéficier de cette prime. Cette prime sera proposée jusqu’au 31 décembre 2017.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#60 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 10:11

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : Ou t as vu qu on disait que tu mentais ?
La fourchette de prix de la zone A c est de 12.5e a 16e le m2, vu la localité je trouvais que 14e ca faisait bcp.. c est lz prix dans le privé..
J ai donc demandé une confirmation..
Tu me confirmes tres bien !! On te crois..
C'était ironique, c'était un clin d'oeil :wink: à tous les adeptes de la théorie du complot sur ce forum. A l'évidence, tu ne sais pas de quoi tu parles, des prix à la location dans ma commune, ni dans le parc privé, ni dans le parc social. Si à Paris, le plafond est de 16,83€/m² pour Solibail et qu'en grande couronne on est à 12,50€/m² en quoi c'est surprenant que l'Etat fixe 14,50€/m² pour la petite couronne?
Sinon, si tu pouvais arrêter de troller sur les villes ça serait sympa. Que qqun qui vit dans une banlieue chic comme Neuilly ou Vincennes la ramène, je peux encore tolérer mais là c'est l'hôpital qui se fout de la charité :lol: . On a discuté de ta ville dans un autre file. Tu es définitivement disqualifié pour parler de ville pas top, craignos et tout ce que tu veux. A ta place, je la ramenerai pas trop. Merci
Rho te vexe pas on sait que c est toi kialaplusgrosse..
t as meme un appart payé avant 40ans.. ouahhouhh !!
Nan je repete Alfortville est une vraie ville pourrie !!
Avec plus de 40% d HLM seul Bonneuil doit etre plus pourri qu alfortville dans le val de marne :-)
Décidément, tu es incorrigible ! C’est comme si le temps est resté figé pour toi en l’an 2000 avant la hausse des prix de l’immo, donc normal que tu ne comprennes pas le phénomène de gentrification qui touche la petite couronne.

Pourquoi regardes-tu le % de logements sociaux ? Plus les moyens de louer dans le parc privé ? Au moins tu auras compris que quand les prix augmentent et que les taux baissent, la location devient un gouffre financier qu’on ne peut sauver qu’en allant dans le logement conventionné. Moi, je trouve ça triste de s’entêter à ce point. Tu aurais acheté il y a 15 ans, je n’imagine même pas la plus-value que tu aurais pu te faire et investir aujourd’hui dans une belle maison située dans une ville décente.

Même ton tableur excel doit en avoir marre et doit t’insulter par des pop ups « Arrête tes simulations, achète bordel ! ». La baisse des taux te laisse une porte de sortie honorable. Après fais ce que tu veux mais viens pas complexer vis-à-vis des acheteurs qui ont eu le nez, ni te plaindre que tu te retrouves exclu de l’achat à cause de la hausse des prix. Tu pourras t’en prendre qu’à toi-même.
Le % de logement sociaux est un indicateur permettant de situer le standing de la ville...
Le revenu moyen par ménage en est un autre..
Et une nouvelle fois, il te donne tort, il n'y a que toi qui voit de la gentrification a Altfortville !!

https://www.salairemoyen.com/salaire-vi ... VILLE.html
Alfortville est classé 20 277eme sur 36000 comunnes (perte de pres de 1000 places en qques années)..
Pour etre clair meme les habitants de Vitry ont plus de revenus que ceux d'Alfortville..

Bref, ca sert a rien d'essayer de détourner la discussion sur mon cas personnel, les faits sont la. Alfortville c'est une ville pourrie.. :roll:

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#61 Message par slash33 » 18 mai 2016, 10:21

J'ai trouvé des infos, reposant sur des documents contractuels retirés du site officiel. Pas réussi à les retrouver avec la version actuelle. Apparemment l'obligation de remise en état n'est pas contractuelle. Certains l'appliquent d'autres pas. Et certains bailleurs se retrouvent devant le fait accompli. En cas de dissolution de l'asso, le bail serait transféré en nominatif au bailleur de plein droit. Si le locataire ne rend pas les lieux, c'est à l'asso de chercher à l'en y déloger par les moyens légaux. Autrement dit, vous n'aurez pas plus de sécurité en la matière.

J'ai par ailleurs trouvé le Guide de l’accompagnement social lié au logement dans Solibail et a aucun moment il n'est dit que l'asso a en charge la remise en état. La seule chose qui est dite est que l'asso doit sensibiliser le locataire à l'entretien du logement.

Toujours sur le site officiel:
80 % des 1 100 propriétaires franciliens interrogés par l’Etat de juillet à septembre 2013, se disent satisfaits de Solibail et prêts à reconduire l’expérience.
Il reste les 20% restant en somme dont on ne connait pas précisément l'avis.
Modifié en dernier par slash33 le 18 mai 2016, 10:38, modifié 2 fois.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#62 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 10:32

Gpzzzz a écrit :
Vincent92 a écrit :Ce que j'en comprend est que Marie veut avoir une rentrée d'argent supplémentaire. Ce n'est pas la même logique. Que le bien perde ou gagne de la valeur n'a pas d'incidence car elle souhaite le garder très très longtemps. C'est d'autant plus une bonne idée que le rendement n'est pas mauvais et qu'elle m'a pas de frais d'entrée (car elle est déjà propriétaire). Pouvoir le confier à un organisme qui gère les locataires et assure un loyer est la cerise sur le gateau. C'est une rente correcte sans prise de tête. Le seul risque est le loyer qui peut fluctuer dans 6 ans. Risque tout à fait supportable à mon avis.

A sa place, je ferais exactement le même choix.
Du tout !!!

Le risque ne se limite pas du tout au montant du loyer dans 6ans...
Le vrai risque c'est l'exposition du capital sur un marché qui reste quoi qu'on en dise volatile. Une perte de 10/15% en 6ans est largement possible (suffit de voir les variations en seulement 3ans de 2012 a 2014, les -10% ont été atteint dans de nbreuses villes d'IDF.

Après concernant son choix, elle fait ce qu'elle veut je m'en fous, mais je trouve au contraire qu'elle fait un tres mauvais choix..
- Tout d'abord car elle ne profite meme pas de l'effet de levier (bizarre venant de toi que ca te ne choques meme pas ^^)..
- Ensuite et surtout car elle mets tous ces oeufs dans le meme panier, exposition de 150k€ a Alfortville et achat de 350k€ dans sa RP..
ca fait +500k€ exposé dans l'immobilier résidentiel..
Je ne sais pas ce qu'elle a d'epargne a coté, mais vu qu'elle achete a coté des mureaux elle doit etre au taquet donc s'il reste 50k€ d'épargne financiere ce sera deja bien.
Si mes calculs sont bon ca fait +90% du patrimoine dans l'immo.. Pas malin selon moi :lol:
Tu es vraiment bouchée ou quoi ? Je ne compte pas vendre ce bien ni dans 6 ans, ni dans 30 ans !

Quant à la diversification du patrimoine, c’est normal d’avoir un poids de l’immobilier important au début du cycle de vie (je suis à peine à ¼ de ma vie active) quand on part de zéro. L’objectif est de se constituer un patrimoine au fur et à mesure :
- Immobilier : sa résidence principale (passage obligé pour moi dans une vie)
- Immobilier locatif : c’est optionnel mais vu que le 1er achat a été amorti et que le rendement est intéressant, je conserve
- AV : intéressant pour sa fiscalité
- Valeurs mobilières : intéressant pour aller cherche du rendement

J'ai commencé par l'immobilier et compte me diversifier pendant les 3/4 de ma vie active. Je trouve en tous cas risible les leçons de morale de la part de qqun qui a parié à la baisse sur les prix de l’immo et qui se retrouve aujourd’hui coincé dans sa location dans une ville dont je citerai même pas le nom, sans même avoir commencé à se constituer le moindre patrimoine immobilier (alors qu’une 1ère acquisition il y a 15 ans aura fait doubler son patrimoine).

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#63 Message par slash33 » 18 mai 2016, 10:35

Ah, j'ai trouvé une information particulièrement intéressante dans l'intro du document:
Les premiers ménages ayant intégré Solibail étaient autonomes, en emploi et/ou proches de l’emploi. Le profil du public accueilli a progressivement évolué. Depuis le lancement du 3ème appel à projet (2011), le dispositif a été ouvert à des ménages bénéficiant des minimas sociaux et étant dans une démarche d’insertion.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#64 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 10:41

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Vincent92 a écrit :Ce que j'en comprend est que Marie veut avoir une rentrée d'argent supplémentaire. Ce n'est pas la même logique. Que le bien perde ou gagne de la valeur n'a pas d'incidence car elle souhaite le garder très très longtemps. C'est d'autant plus une bonne idée que le rendement n'est pas mauvais et qu'elle m'a pas de frais d'entrée (car elle est déjà propriétaire). Pouvoir le confier à un organisme qui gère les locataires et assure un loyer est la cerise sur le gateau. C'est une rente correcte sans prise de tête. Le seul risque est le loyer qui peut fluctuer dans 6 ans. Risque tout à fait supportable à mon avis.

A sa place, je ferais exactement le même choix.
Du tout !!!

Le risque ne se limite pas du tout au montant du loyer dans 6ans...
Le vrai risque c'est l'exposition du capital sur un marché qui reste quoi qu'on en dise volatile. Une perte de 10/15% en 6ans est largement possible (suffit de voir les variations en seulement 3ans de 2012 a 2014, les -10% ont été atteint dans de nbreuses villes d'IDF.

Après concernant son choix, elle fait ce qu'elle veut je m'en fous, mais je trouve au contraire qu'elle fait un tres mauvais choix..
- Tout d'abord car elle ne profite meme pas de l'effet de levier (bizarre venant de toi que ca te ne choques meme pas ^^)..
- Ensuite et surtout car elle mets tous ces oeufs dans le meme panier, exposition de 150k€ a Alfortville et achat de 350k€ dans sa RP..
ca fait +500k€ exposé dans l'immobilier résidentiel..
Je ne sais pas ce qu'elle a d'epargne a coté, mais vu qu'elle achete a coté des mureaux elle doit etre au taquet donc s'il reste 50k€ d'épargne financiere ce sera deja bien.
Si mes calculs sont bon ca fait +90% du patrimoine dans l'immo.. Pas malin selon moi :lol:
Tu es vraiment bouchée ou quoi ? Je ne compte pas vendre ce bien ni dans 6 ans, ni dans 30 ans !

Quant à la diversification du patrimoine, c’est normal d’avoir un poids de l’immobilier important au début du cycle de vie (je suis à peine à ¼ de ma vie active) quand on part de zéro. L’objectif est de se constituer un patrimoine au fur et à mesure :
- Immobilier : sa résidence principale (passage obligé pour moi dans une vie)
- Immobilier locatif : c’est optionnel mais vu que le 1er achat a été amorti et que le rendement est intéressant, je conserve
- AV : intéressant pour sa fiscalité
- Valeurs mobilières : intéressant pour aller cherche du rendement

J'ai commencé par l'immobilier et compte me diversifier pendant les 3/4 de ma vie active. Je trouve en tous cas risible les leçons de morale de la part de qqun qui a parié à la baisse sur les prix de l’immo et qui se retrouve aujourd’hui coincé dans sa location dans une ville dont je citerai même pas le nom, sans même avoir commencé à se constituer le moindre patrimoine immobilier (alors qu’une 1ère acquisition il y a 15 ans aura fait doubler son patrimoine).
Lecon de morale ?
Faut vraiment que tu descendes de ton perchoir, ok on sait que taslaplusgrosse mais quand meme. Ici chacun donne son avis sur les situations que les gens viennnet EUX MEME exposés.
Si t'acceptes pas la critique, ne racontes pas ta vie mais ne vient pas ensuite de plaindre que tout le monde ne soit pas d'accord avec ton genie !!

Et arrete de vouloir faire devier la file avec mon cas perso, tu ne le connais meme pas et ce n'est pas le sujet :lol:

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#65 Message par Vincent92 » 18 mai 2016, 10:45

@slash33 : Il faut effectivement lire attentivement. 20% d'insatisfait c'est énorme.

Après, que ce soit des gros cas soc' (limite sortie de prison) qui vont être loger, je crois que Marie est au courant. C'est d'ailleurs tout l'intéret de l'intermédiaire. Tu signes avec Solibail.
Solibail peut evidemment se retirer mais ca fait tout de même longtemps que ca fonctionne.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#66 Message par Pi-r2 » 18 mai 2016, 10:46

Marie 94 a écrit : A court d’arguments chiffrés, on nous sort :
- les risques d’imprévus (fréquence et probabilité impossible à chiffrer)
- le risque de moins-value. Je pense pouvoir encaisser la baisse de 30% régulièrement prédit sur ce forum.
Ah, c'est comme ça que tu le prends ?
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#67 Message par slash33 » 18 mai 2016, 10:49

Vincent92 a écrit :@slash33 : Il faut effectivement lire attentivement. 20% d'insatisfait c'est énorme.
Et à priori c'est 20% d'insatisfaits en tenant compte du fait qu'une partie est antérieure à l'appel d'offres élargi de 2011, l'enquête étant de 2013, ou simplement à la capacité du bailleur d'avoir du recul sur son opération. En effet, deux ans c'est peu pour se rendre compte de quoi que ce soit quand votre implication est minimale.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#68 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 10:54

Gpzzzz a écrit : Le % de logement sociaux est un indicateur permettant de situer le standing de la ville...
Le revenu moyen par ménage en est un autre..
Et une nouvelle fois, il te donne tort, il n'y a que toi qui voit de la gentrification a Altfortville !!

https://www.salairemoyen.com/salaire-vi ... VILLE.html
Alfortville est classé 20 277eme sur 36000 comunnes (perte de pres de 1000 places en qques années)..
Pour etre clair meme les habitants de Vitry ont plus de revenus que ceux d'Alfortville..

Bref, ca sert a rien d'essayer de détourner la discussion sur mon cas personnel, les faits sont la. Alfortville c'est une ville pourrie.. :roll:
Comparer le revenu moyen d’une ville qui compte 40% de logements sociaux avec une autre qui en compte moins est débile. Par définition, les logements sociaux sont accessibles sur critères de revenus. Tu vas forcément avoir plus des ménages avec de faibles revenus qui vont fausser la moyenne. Et ils datent de quand tes données ?

Encore une fois, tu ne comprends pas le phénomène de gentrification, l’importance du marché local. Les parigots chassés par la hausse des prix dans Paris Intra-muros ne vont pas aller s’installer dans le sud de la ville là où il y a des logements sociaux (3K€/m²) mais dans le nord de la ville (4K€/m² voire même 6 K€/m² dans certains endroits).

J’habite ici depuis 10 ans. Le plafond du quotient familial a été revalorisé l’année dernière de +40% pour tenir compte de l’évolution des revenus des ménages : pour caricaturer une population de familles de cadres parisiens avec des revenus élevés comparé à la moyenne de cette ville populaire viennent habiter dans le nord de la ville et cohabitent avec une population sédentarisée qui vit dans les HLM du sud de la ville.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#69 Message par slash33 » 18 mai 2016, 10:55

Vincent92 a écrit :Après, que ce soit des gros cas soc' (limite sortie de prison) qui vont être loger, je crois que Marie est au courant. C'est d'ailleurs tout l'intéret de l'intermédiaire. Tu signes avec Solibail.
De ce que je lis de certains retours d'expérience, pas trop développés il est vrai, c'est que le risque de dégradation du bien est réel. Mais ne l'est-il pas non plus dans le privé non conventionné?
Vincent92 a écrit :Solibail peut evidemment se retirer mais ca fait tout de même longtemps que ca fonctionne.
C'est là où ce n'est pas très clair. Il y a le risque de disparition du dispositif Solibail lui-même, sur décision d'Etat principalement, mais de ce que je vois des évolutions du catalogue des associations proposant le service c'est le contraire: le dispositif s'est développé dans presque toutes les régions. Non la vraie inconnue à ce stade de ma lecture c'est ce qu'il se passe si l'association qui gère le bien disparaît. Certains disent que le contrat (qui n'est plus disponible sur le site) indique que le bail est transféré entre le locataire en place et le bailleur comme n'importe quel bail de droit privé. A charge au bailleur de se débrouiller à ce stade. Par contre, s'agissant d'un bail tout ce qu'il y a de plus légal, il n'est pas possible de donner congé avant les 6 mois du terme du bail (lequel peut donc être conclu pour 6 ans comme l'est le mien)

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#70 Message par slash33 » 18 mai 2016, 10:59

Ah ça y est j'ai mis la main sur les textes de référence:

http://www.drihl.ile-de-france.developp ... -r323.html

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#71 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 11:07

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : Le % de logement sociaux est un indicateur permettant de situer le standing de la ville...
Le revenu moyen par ménage en est un autre..
Et une nouvelle fois, il te donne tort, il n'y a que toi qui voit de la gentrification a Altfortville !!

https://www.salairemoyen.com/salaire-vi ... VILLE.html
Alfortville est classé 20 277eme sur 36000 comunnes (perte de pres de 1000 places en qques années)..
Pour etre clair meme les habitants de Vitry ont plus de revenus que ceux d'Alfortville..

Bref, ca sert a rien d'essayer de détourner la discussion sur mon cas personnel, les faits sont la. Alfortville c'est une ville pourrie.. :roll:
Comparer le revenu moyen d’une ville qui compte 40% de logements sociaux avec une autre qui en compte moins est débile. Par définition, les logements sociaux sont accessibles sur critères de revenus. Tu vas forcément avoir plus des ménages avec de faibles revenus qui vont fausser la moyenne. Et ils datent de quand tes données ?

Encore une fois, tu ne comprends pas le phénomène de gentrification, l’importance du marché local. Les parigots chassés par la hausse des prix dans Paris Intra-muros ne vont pas aller s’installer dans le sud de la ville là où il y a des logements sociaux (3K€/m²) mais dans le nord de la ville (4K€/m² voire même 6 K€/m² dans certains endroits).

J’habite ici depuis 10 ans. Le plafond du quotient familial a été revalorisé l’année dernière de +40% pour tenir compte de l’évolution des revenus des ménages : pour caricaturer une population de familles de cadres parisiens avec des revenus élevés comparé à la moyenne de cette ville populaire viennent habiter dans le nord de la ville et cohabitent avec une population sédentarisée qui vit dans les HLM du sud de la ville.
La gentrification est-elle que les prix ont perdu 4.2% en 2015 à Alfortville.. :lol:
http://www.notaires.paris-idf.fr/outil/ ... e-des-prix
Bref y a 40% d'HLM, qu'il y ait 5% de cadres supps parisiens ou 10% ne change rien au final..

Oui Vitry n'a que 34% d'HLM en 2012, mais je trouve que la comparaison etait parlante..
Quand tu parles de Vitry au gens ils comprennent misère sociale.. Bah a Alfortville les gens sont en moyenne encore plus pauvre :lol:

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#72 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 11:14

Gpzzzz a écrit : Lecon de morale ?
Faut vraiment que tu descendes de ton perchoir, ok on sait que taslaplusgrosse mais quand meme. Ici chacun donne son avis sur les situations que les gens viennnet EUX MEME exposés.
Si t'acceptes pas la critique, ne racontes pas ta vie mais ne vient pas ensuite de plaindre que tout le monde ne soit pas d'accord avec ton genie !!

Et arrete de vouloir faire devier la file avec mon cas perso, tu ne le connais meme pas et ce n'est pas le sujet :lol:
Décidément, tu as un vrai complexe de taille on dirait :mrgreen: pour parler de ça dans chaque file.

Vous êtes plusieurs trolls baissiers à asséner vos croyances sur ce forum depuis des années persuadés d’avoir raison contre le marché, les autres contre toute évidence. Quand on vous démontre par a +b la faiblesse de vos arguments, vos chiffres fantaisistes, vous vous braquez. Quand tu commences à troller sur un cas perso, faut pas t’étonner du retour de bâton sur ton propre cas qui est d’ailleurs un cas d’école, une caricature même du locataire BI. J’ai essayé plusieurs fois de t’ouvrir les yeux mais c’est une cause perdue.

Au moins, les nouveaux lecteurs qui nous lisent pourront se faire leur propre opinion et ne pas commettre les erreurs du passé. Je parle des erreurs des acheteurs (ne pas acheter trop petit, une détention trop courte) et des locataires (louer sa résidence principale 10-15 ans dans les zones tendues est un gouffre financier).

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#73 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 11:18

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : Lecon de morale ?
Faut vraiment que tu descendes de ton perchoir, ok on sait que taslaplusgrosse mais quand meme. Ici chacun donne son avis sur les situations que les gens viennnet EUX MEME exposés.
Si t'acceptes pas la critique, ne racontes pas ta vie mais ne vient pas ensuite de plaindre que tout le monde ne soit pas d'accord avec ton genie !!

Et arrete de vouloir faire devier la file avec mon cas perso, tu ne le connais meme pas et ce n'est pas le sujet :lol:
Décidément, tu as un vrai complexe de taille on dirait :mrgreen: pour parler de ça dans chaque file.

Vous êtes plusieurs trolls baissiers à asséner vos croyances sur ce forum depuis des années persuadés d’avoir raison contre le marché, les autres contre toute évidence. Quand on vous démontre par a +b la faiblesse de vos arguments, vos chiffres fantaisistes, vous vous braquez. Quand tu commences à troller sur un cas perso, faut pas t’étonner du retour de bâton sur ton propre cas qui est d’ailleurs un cas d’école, une caricature même du locataire BI. J’ai essayé plusieurs fois de t’ouvrir les yeux mais c’est une cause perdue.

Au moins, les nouveaux lecteurs qui nous lisent pourront se faire leur propre opinion et ne pas commettre les erreurs du passé. Je parle des erreurs des acheteurs (ne pas acheter trop petit, une détention trop courte) et des locataires (louer sa résidence principale 10-15 ans dans les zones tendues est un gouffre financier).
je me suis inscrit sur ce forum fin 2010, a part 2 ou 3 trimestres de hausse en 2011 dans les zones tendus, je n'ai connu que la chute des prix immobiliers personnellement.. mais merci de penser a moi :lol:

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#74 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 11:34

Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : Le % de logement sociaux est un indicateur permettant de situer le standing de la ville...
Le revenu moyen par ménage en est un autre..
Et une nouvelle fois, il te donne tort, il n'y a que toi qui voit de la gentrification a Altfortville !!

https://www.salairemoyen.com/salaire-vi ... VILLE.html
Alfortville est classé 20 277eme sur 36000 comunnes (perte de pres de 1000 places en qques années)..
Pour etre clair meme les habitants de Vitry ont plus de revenus que ceux d'Alfortville..

Bref, ca sert a rien d'essayer de détourner la discussion sur mon cas personnel, les faits sont la. Alfortville c'est une ville pourrie.. :roll:
Comparer le revenu moyen d’une ville qui compte 40% de logements sociaux avec une autre qui en compte moins est débile. Par définition, les logements sociaux sont accessibles sur critères de revenus. Tu vas forcément avoir plus des ménages avec de faibles revenus qui vont fausser la moyenne. Et ils datent de quand tes données ?

Encore une fois, tu ne comprends pas le phénomène de gentrification, l’importance du marché local. Les parigots chassés par la hausse des prix dans Paris Intra-muros ne vont pas aller s’installer dans le sud de la ville là où il y a des logements sociaux (3K€/m²) mais dans le nord de la ville (4K€/m² voire même 6 K€/m² dans certains endroits).

J’habite ici depuis 10 ans. Le plafond du quotient familial a été revalorisé l’année dernière de +40% pour tenir compte de l’évolution des revenus des ménages : pour caricaturer une population de familles de cadres parisiens avec des revenus élevés comparé à la moyenne de cette ville populaire viennent habiter dans le nord de la ville et cohabitent avec une population sédentarisée qui vit dans les HLM du sud de la ville.
La gentrification est-elle que les prix ont perdu 4.2% en 2015 à Alfortville.. :lol:
http://www.notaires.paris-idf.fr/outil/ ... e-des-prix
Bref y a 40% d'HLM, qu'il y ait 5% de cadres supps parisiens ou 10% ne change rien au final..

Oui Vitry n'a que 34% d'HLM en 2012, mais je trouve que la comparaison etait parlante..
Quand tu parles de Vitry au gens ils comprennent misère sociale.. Bah a Alfortville les gens sont en moyenne encore plus pauvre :lol:
Ce que tu ne captes toujours pas c’est la notion de marché LOCAL ! D’évolution des prix au sein des différents quartiers de la ville. Pour faire ses stats, il faut du temps, collecter des données spécifiques. Ce que j’ai fait pour mon 2ème achat. J’en parle dans le file dédié à la personne qui veut acheter à la Norville.

Et puis ça fait quoi une baisse moyenne de 4.7% en 1 an après une hausse de 33% sur 10 ans. Ça valait le coup d’attendre? Manque de bol, les prix sont repartis à la hausse en 2016. :lol:

On a tous compris ton manège. Comme tu n’arrives plus à démontrer l’intérêt de la location, à dénigrer l’achat, tu trolles sur les villes. Et puis tu sais quoi, je m’en tamponne de suivre l’évolution des prix, de la population dans une ville que je quitte bientôt. Le seul truc que je vais suivre c’est l’encaissement des loyers de mon appart. 8)

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#75 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 11:40

Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : Lecon de morale ?
Faut vraiment que tu descendes de ton perchoir, ok on sait que taslaplusgrosse mais quand meme. Ici chacun donne son avis sur les situations que les gens viennnet EUX MEME exposés.
Si t'acceptes pas la critique, ne racontes pas ta vie mais ne vient pas ensuite de plaindre que tout le monde ne soit pas d'accord avec ton genie !!

Et arrete de vouloir faire devier la file avec mon cas perso, tu ne le connais meme pas et ce n'est pas le sujet :lol:
Décidément, tu as un vrai complexe de taille on dirait :mrgreen: pour parler de ça dans chaque file.

Vous êtes plusieurs trolls baissiers à asséner vos croyances sur ce forum depuis des années persuadés d’avoir raison contre le marché, les autres contre toute évidence. Quand on vous démontre par a +b la faiblesse de vos arguments, vos chiffres fantaisistes, vous vous braquez. Quand tu commences à troller sur un cas perso, faut pas t’étonner du retour de bâton sur ton propre cas qui est d’ailleurs un cas d’école, une caricature même du locataire BI. J’ai essayé plusieurs fois de t’ouvrir les yeux mais c’est une cause perdue.

Au moins, les nouveaux lecteurs qui nous lisent pourront se faire leur propre opinion et ne pas commettre les erreurs du passé. Je parle des erreurs des acheteurs (ne pas acheter trop petit, une détention trop courte) et des locataires (louer sa résidence principale 10-15 ans dans les zones tendues est un gouffre financier).
je me suis inscrit sur ce forum fin 2010, a part 2 ou 3 trimestres de hausse en 2011 dans les zones tendus, je n'ai connu que la chute des prix immobiliers personnellement.. mais merci de penser a moi :lol:
Bien tenté ! Mais en fait non. Tu es locataire depuis au moins 15 ans en RP. Ce forum te permet peut-être de te rassurer sur ton choix de rester locataire mais ne masquera pas la perte colossale liée aux loyers jetés par les fenêtres pendant toutes ces années, ni le manque à gagner liée aux plus-value si tu avais acheté plus tôt. Au lieu de troller pour rien, commences par te remettre en question, à accepter la critique sur des faits objectifs.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#76 Message par lolio » 18 mai 2016, 12:32

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : Lecon de morale ?
Faut vraiment que tu descendes de ton perchoir, ok on sait que taslaplusgrosse mais quand meme. Ici chacun donne son avis sur les situations que les gens viennnet EUX MEME exposés.
Si t'acceptes pas la critique, ne racontes pas ta vie mais ne vient pas ensuite de plaindre que tout le monde ne soit pas d'accord avec ton genie !!

Et arrete de vouloir faire devier la file avec mon cas perso, tu ne le connais meme pas et ce n'est pas le sujet :lol:
Décidément, tu as un vrai complexe de taille on dirait :mrgreen: pour parler de ça dans chaque file.

Vous êtes plusieurs trolls baissiers à asséner vos croyances sur ce forum depuis des années persuadés d’avoir raison contre le marché, les autres contre toute évidence. Quand on vous démontre par a +b la faiblesse de vos arguments, vos chiffres fantaisistes, vous vous braquez. Quand tu commences à troller sur un cas perso, faut pas t’étonner du retour de bâton sur ton propre cas qui est d’ailleurs un cas d’école, une caricature même du locataire BI. J’ai essayé plusieurs fois de t’ouvrir les yeux mais c’est une cause perdue.

Au moins, les nouveaux lecteurs qui nous lisent pourront se faire leur propre opinion et ne pas commettre les erreurs du passé. Je parle des erreurs des acheteurs (ne pas acheter trop petit, une détention trop courte) et des locataires (louer sa résidence principale 10-15 ans dans les zones tendues est un gouffre financier).
:lol: ça me fait penser à Voncent92 et ses +ou- 2 % de hausse dans ls villes "dynamiques" :lol: :lol: :lol:

Ceci dit toi t'étais toute contente de sortir que l'immo a fait + 20 % depuis 2005 en IDF. Et bien + 20 % en 10 ans c'est tout pourrie :lol: Et on parle de la région où ça a augmenter le plus. Donc qui es baissier ici ? Toi. :lol:
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#77 Message par Vincent92 » 18 mai 2016, 12:34

Même dans un marché qui fait -2%, le locataire longue durée dans le même bien dans le parc privé est perdant financièrement en général... Alors à +2%...

L'autre point est que ce +2% se fait avec du levier. Donc, ca boost largement la performance. Quelqu'un qui fait +5%/an sur long terme avec ces placements modestes sans levier ne fera pas forcément mieux que s'il achete de l'immobilier qui fait +0% sur toute la période (dépend du rapport loyer-charges propriétaire/prix d'achat). Et surtout actuellement (le levier coute très peu).

A un moment donné, faut quand même tout compter et non pas juste l'éventuelle PV. Il y a aussi le rendement.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#78 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 13:27

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
La gentrification est-elle que les prix ont perdu 4.2% en 2015 à Alfortville.. :lol:
http://www.notaires.paris-idf.fr/outil/ ... e-des-prix
Bref y a 40% d'HLM, qu'il y ait 5% de cadres supps parisiens ou 10% ne change rien au final..

Oui Vitry n'a que 34% d'HLM en 2012, mais je trouve que la comparaison etait parlante..
Quand tu parles de Vitry au gens ils comprennent misère sociale.. Bah a Alfortville les gens sont en moyenne encore plus pauvre :lol:
Ce que tu ne captes toujours pas c’est la notion de marché LOCAL ! D’évolution des prix au sein des différents quartiers de la ville. Pour faire ses stats, il faut du temps, collecter des données spécifiques. Ce que j’ai fait pour mon 2ème achat. J’en parle dans le file dédié à la personne qui veut acheter à la Norville.

Et puis ça fait quoi une baisse moyenne de 4.7% en 1 an après une hausse de 33% sur 10 ans. Ça valait le coup d’attendre? Manque de bol, les prix sont repartis à la hausse en 2016. :lol:

On a tous compris ton manège. Comme tu n’arrives plus à démontrer l’intérêt de la location, à dénigrer l’achat, tu trolles sur les villes. Et puis tu sais quoi, je m’en tamponne de suivre l’évolution des prix, de la population dans une ville que je quitte bientôt. Le seul truc que je vais suivre c’est l’encaissement des loyers de mon appart. 8)
Tu melanges tout, en bon troll kialaplusgrosse, on connait :lol:

1/ Moi je ne te parle pas de ton achat en 2006, je te parle de ta mise en location en 2016...

2/ Tu me parles de gentrification, je te réponds évolution des prix sur les dernières années..

3/ Je ne troll pas sur les villes, je donne mon avis sur Alfortville tout simplement, on a le droit d'avoir un avis différent a toi de défendre ton point de vue avec les arguments que tu veux..

4/ A aucun moment je n'ai parlé de comparaison achat/loc dans ce fil, c'est TOI qui a fait dévié la discussion, au contraire j'ai meme plusieurs fois tenté de recentrer le débat sur le sujet initial.

5/ Enfin tu reviens à l'essentiel, tu vas toucher 3/4% net tous les ans pour l'immobilisation de 145k€ dans de l'immo.. C'est ton choix je le respecte meme si je trouve que ce n'est pas forcément la bonne solution :lol:

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#79 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 13:28

Vincent92 a écrit :Même dans un marché qui fait -2%, le locataire longue durée dans le même bien dans le parc privé est perdant financièrement en général... Alors à +2%...

L'autre point est que ce +2% se fait avec du levier. Donc, ca boost largement la performance. Quelqu'un qui fait +5%/an sur long terme avec ces placements modestes sans levier ne fera pas forcément mieux que s'il achete de l'immobilier qui fait +0% sur toute la période (dépend du rapport loyer-charges propriétaire/prix d'achat). Et surtout actuellement (le levier coute très peu).

A un moment donné, faut quand même tout compter et non pas juste l'éventuelle PV. Il y a aussi le rendement.
Sinon t'en penses quoi de mon post sur l'interet de mettre en location ?
moins de 4% net sur le placement, sans effet de levier et avec 95% du patrimoine dans de l'immo, t'approuves ou pas ?

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#80 Message par lolio » 18 mai 2016, 13:55

L'autre point est que ce +2% se fait avec du levier.
Effet de levier pour faire.... + 2 % au mieux :lol: :lol: :lol:
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#81 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 14:07

lolio a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : Lecon de morale ?
Faut vraiment que tu descendes de ton perchoir, ok on sait que taslaplusgrosse mais quand meme. Ici chacun donne son avis sur les situations que les gens viennnet EUX MEME exposés.
Si t'acceptes pas la critique, ne racontes pas ta vie mais ne vient pas ensuite de plaindre que tout le monde ne soit pas d'accord avec ton genie !!

Et arrete de vouloir faire devier la file avec mon cas perso, tu ne le connais meme pas et ce n'est pas le sujet :lol:
Décidément, tu as un vrai complexe de taille on dirait :mrgreen: pour parler de ça dans chaque file.

Vous êtes plusieurs trolls baissiers à asséner vos croyances sur ce forum depuis des années persuadés d’avoir raison contre le marché, les autres contre toute évidence. Quand on vous démontre par a +b la faiblesse de vos arguments, vos chiffres fantaisistes, vous vous braquez. Quand tu commences à troller sur un cas perso, faut pas t’étonner du retour de bâton sur ton propre cas qui est d’ailleurs un cas d’école, une caricature même du locataire BI. J’ai essayé plusieurs fois de t’ouvrir les yeux mais c’est une cause perdue.

Au moins, les nouveaux lecteurs qui nous lisent pourront se faire leur propre opinion et ne pas commettre les erreurs du passé. Je parle des erreurs des acheteurs (ne pas acheter trop petit, une détention trop courte) et des locataires (louer sa résidence principale 10-15 ans dans les zones tendues est un gouffre financier).
:lol: ça me fait penser à Voncent92 et ses +ou- 2 % de hausse dans ls villes "dynamiques" :lol: :lol: :lol:

Ceci dit toi t'étais toute contente de sortir que l'immo a fait + 20 % depuis 2005 en IDF. Et bien + 20 % en 10 ans c'est tout pourrie :lol: Et on parle de la région où ça a augmenter le plus. Donc qui es baissier ici ? Toi. :lol:
C’est sûr que si tu ne saisis pas la subtilité en plus-value et rendement, il vaut mieux que tu t’abstiennes d’investir.
Il y a un capital de départ et un capital à l’arrivée (acquis en grande partie avec l’effet de levier). Les 20% de PV c’est la variation entre ces 2 montants. Et ce capital produit un rendement (loyer économisé quand le logement est occupé, loyer perçu quand il est loué.
Ça fait déjà 2 fois que tu fais la même confusion. Si tu continues, Vincent va ouvrir un file dédié pour un cours de soutien. :wink:

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#82 Message par lolio » 18 mai 2016, 14:18

Marie 94 a écrit :
lolio a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : Lecon de morale ?
Faut vraiment que tu descendes de ton perchoir, ok on sait que taslaplusgrosse mais quand meme. Ici chacun donne son avis sur les situations que les gens viennnet EUX MEME exposés.
Si t'acceptes pas la critique, ne racontes pas ta vie mais ne vient pas ensuite de plaindre que tout le monde ne soit pas d'accord avec ton genie !!

Et arrete de vouloir faire devier la file avec mon cas perso, tu ne le connais meme pas et ce n'est pas le sujet :lol:
Décidément, tu as un vrai complexe de taille on dirait :mrgreen: pour parler de ça dans chaque file.

Vous êtes plusieurs trolls baissiers à asséner vos croyances sur ce forum depuis des années persuadés d’avoir raison contre le marché, les autres contre toute évidence. Quand on vous démontre par a +b la faiblesse de vos arguments, vos chiffres fantaisistes, vous vous braquez. Quand tu commences à troller sur un cas perso, faut pas t’étonner du retour de bâton sur ton propre cas qui est d’ailleurs un cas d’école, une caricature même du locataire BI. J’ai essayé plusieurs fois de t’ouvrir les yeux mais c’est une cause perdue.

Au moins, les nouveaux lecteurs qui nous lisent pourront se faire leur propre opinion et ne pas commettre les erreurs du passé. Je parle des erreurs des acheteurs (ne pas acheter trop petit, une détention trop courte) et des locataires (louer sa résidence principale 10-15 ans dans les zones tendues est un gouffre financier).
:lol: ça me fait penser à Voncent92 et ses +ou- 2 % de hausse dans ls villes "dynamiques" :lol: :lol: :lol:

Ceci dit toi t'étais toute contente de sortir que l'immo a fait + 20 % depuis 2005 en IDF. Et bien + 20 % en 10 ans c'est tout pourrie :lol: Et on parle de la région où ça a augmenter le plus. Donc qui es baissier ici ? Toi. :lol:
C’est sûr que si tu ne saisis pas la subtilité en plus-value et rendement, il vaut mieux que tu t’abstiennes d’investir.
Il y a un capital de départ et un capital à l’arrivée (acquis en grande partie avec l’effet de levier). Les 20% de PV c’est la variation entre ces 2 montants. Et ce capital produit un rendement (loyer économisé quand le logement est occupé, loyer perçu quand il est loué.
Ça fait déjà 2 fois que tu fais la même confusion. Si tu continues, Vincent va ouvrir un file dédié pour un cours de soutien. :wink:
:roll:
Marie 94 a écrit : Les 20% de PV c’est la variation entre ces 2 montants.
Oui oui. y a juste un différence entre faire + 20 % en 5 ans et les faire en 10 ans. + 2 % par an c'est tout pourri. Et vous me faites marrer avec votre "effet de levier" :lol: :lol: :lol: tout ça pour faire un minable + 2 % par an :lol: :lol: :lol: . Vous empruntez déjà en taux négatif ou quoi ? :lol: :lol: :lol:
ce capital produit un rendement (loyer économisé quand le logement est occupé, loyer perçu quand il est loué.
Ah ok.... le proprio qui paye une traite économise un loyer. Bah à ce moment là le locataire qui paye un loyer économise une traite, les intére^ts, les frais et taxes, l'entretien,.... :roll: . Le même capital peut être investi ailleurs aussi. Et trouver un placement qui fait mieux que + 2 % ça me semble être possible
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#83 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 14:20

Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
La gentrification est-elle que les prix ont perdu 4.2% en 2015 à Alfortville.. :lol:
http://www.notaires.paris-idf.fr/outil/ ... e-des-prix
Bref y a 40% d'HLM, qu'il y ait 5% de cadres supps parisiens ou 10% ne change rien au final..

Oui Vitry n'a que 34% d'HLM en 2012, mais je trouve que la comparaison etait parlante..
Quand tu parles de Vitry au gens ils comprennent misère sociale.. Bah a Alfortville les gens sont en moyenne encore plus pauvre :lol:
Ce que tu ne captes toujours pas c’est la notion de marché LOCAL ! D’évolution des prix au sein des différents quartiers de la ville. Pour faire ses stats, il faut du temps, collecter des données spécifiques. Ce que j’ai fait pour mon 2ème achat. J’en parle dans le file dédié à la personne qui veut acheter à la Norville.

Et puis ça fait quoi une baisse moyenne de 4.7% en 1 an après une hausse de 33% sur 10 ans. Ça valait le coup d’attendre? Manque de bol, les prix sont repartis à la hausse en 2016. :lol:

On a tous compris ton manège. Comme tu n’arrives plus à démontrer l’intérêt de la location, à dénigrer l’achat, tu trolles sur les villes. Et puis tu sais quoi, je m’en tamponne de suivre l’évolution des prix, de la population dans une ville que je quitte bientôt. Le seul truc que je vais suivre c’est l’encaissement des loyers de mon appart. 8)
Tu melanges tout, en bon troll kialaplusgrosse, on connait :lol:

1/ Moi je ne te parle pas de ton achat en 2006, je te parle de ta mise en location en 2016...

2/ Tu me parles de gentrification, je te réponds évolution des prix sur les dernières années..

3/ Je ne troll pas sur les villes, je donne mon avis sur Alfortville tout simplement, on a le droit d'avoir un avis différent a toi de défendre ton point de vue avec les arguments que tu veux..

4/ A aucun moment je n'ai parlé de comparaison achat/loc dans ce fil, c'est TOI qui a fait dévié la discussion, au contraire j'ai meme plusieurs fois tenté de recentrer le débat sur le sujet initial.

5/ Enfin tu reviens à l'essentiel, tu vas toucher 3/4% net tous les ans pour l'immobilisation de 145k€ dans de l'immo.. C'est ton choix je le respecte meme si je trouve que ce n'est pas forcément la bonne solution :lol:
Au cas où tu l'aurais toujours pas compris, tout le monde s'en fout de connaitre l'indice de prix meilleursagents sans baisse de taux. On te l'a déjà dit plusieurs fois. C'est de la masturbation intellectuelle pour détourner le sujet: la bulle immo n'explose pas, les prix se maintienent à un niveau bullesques si tu veux.

On progresse, on progresse. Bon déjà, je note qu'il n'y a plus de débat sur l'achat dans l'immobilier il y a 10 ans en RP. Quant à l'investissement locatif, 4% net par les temps qui courent c'est pas mal sans parler du fait que toute hausse du loyer va entrainer une hausse du rendement et toute hausse des prix de l'immobilier sur le LT va entrainer une PV.

Quelles sont les autres placements qui offrent une meilleure rentabilité sur le LT sans prise de tête?
Je suis preneuse de tous conseils de ta part, y compris un retour d'expériences à partir de tes propres investissements.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#84 Message par ignatius » 18 mai 2016, 14:23

Le placement dans l'immobilier est certes rentable, mais par contre il n'est pas toujours sans prise de tête.
Quand ça commence à mal se passer, cela devient compliqué.
C'est pour cela qu'il vaut mieux gérer plusieurs biens à la fois (3 à 4 minimum).

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#85 Message par lolio » 18 mai 2016, 14:30

Marie 94 a écrit : Au cas où tu l'aurais toujours pas compris, tout le monde s'en fout de connaitre l'indice de prix meilleursagents sans baisse de taux.
Non moi ça m'intéresse.
je note qu'il n'y a plus de débat sur l'achat dans l'immobilier il y a 10 ans en RP.
Non mais tu rêves ou quoi :lol: + 20 % en 10 ans c'est tout pourri. Normalement l'immo en 10 ans c'est x 2 :lol:
Modifié en dernier par lolio le 18 mai 2016, 14:31, modifié 1 fois.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#86 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 14:31

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
La gentrification est-elle que les prix ont perdu 4.2% en 2015 à Alfortville.. :lol:
http://www.notaires.paris-idf.fr/outil/ ... e-des-prix
Bref y a 40% d'HLM, qu'il y ait 5% de cadres supps parisiens ou 10% ne change rien au final..

Oui Vitry n'a que 34% d'HLM en 2012, mais je trouve que la comparaison etait parlante..
Quand tu parles de Vitry au gens ils comprennent misère sociale.. Bah a Alfortville les gens sont en moyenne encore plus pauvre :lol:
Ce que tu ne captes toujours pas c’est la notion de marché LOCAL ! D’évolution des prix au sein des différents quartiers de la ville. Pour faire ses stats, il faut du temps, collecter des données spécifiques. Ce que j’ai fait pour mon 2ème achat. J’en parle dans le file dédié à la personne qui veut acheter à la Norville.

Et puis ça fait quoi une baisse moyenne de 4.7% en 1 an après une hausse de 33% sur 10 ans. Ça valait le coup d’attendre? Manque de bol, les prix sont repartis à la hausse en 2016. :lol:

On a tous compris ton manège. Comme tu n’arrives plus à démontrer l’intérêt de la location, à dénigrer l’achat, tu trolles sur les villes. Et puis tu sais quoi, je m’en tamponne de suivre l’évolution des prix, de la population dans une ville que je quitte bientôt. Le seul truc que je vais suivre c’est l’encaissement des loyers de mon appart. 8)
Tu melanges tout, en bon troll kialaplusgrosse, on connait :lol:

1/ Moi je ne te parle pas de ton achat en 2006, je te parle de ta mise en location en 2016...

2/ Tu me parles de gentrification, je te réponds évolution des prix sur les dernières années..

3/ Je ne troll pas sur les villes, je donne mon avis sur Alfortville tout simplement, on a le droit d'avoir un avis différent a toi de défendre ton point de vue avec les arguments que tu veux..

4/ A aucun moment je n'ai parlé de comparaison achat/loc dans ce fil, c'est TOI qui a fait dévié la discussion, au contraire j'ai meme plusieurs fois tenté de recentrer le débat sur le sujet initial.

5/ Enfin tu reviens à l'essentiel, tu vas toucher 3/4% net tous les ans pour l'immobilisation de 145k€ dans de l'immo.. C'est ton choix je le respecte meme si je trouve que ce n'est pas forcément la bonne solution :lol:
Au cas où tu l'aurais toujours pas compris, tout le monde s'en fout de connaitre l'indice de prix meilleursagents sans baisse de taux. On te l'a déjà dit plusieurs fois. C'est de la masturbation intellectuelle pour détourner le sujet: la bulle immo n'explose pas, les prix se maintienent à un niveau bullesques si tu veux.

On progresse, on progresse. Bon déjà, je note qu'il n'y a plus de débat sur l'achat dans l'immobilier il y a 10 ans en RP. Quant à l'investissement locatif, 4% net par les temps qui courent c'est pas mal sans parler du fait que toute hausse du loyer va entrainer une hausse du rendement et toute hausse des prix de l'immobilier sur le LT va entrainer une PV.

Quelles sont les autres placements qui offrent une meilleure rentabilité sur le LT sans prise de tête?
Je suis preneuse de tous conseils de ta part, y compris un retour d'expériences à partir de tes propres investissements.
bah au niveau patrimoniale j'aurai plutot vendu cet appart et placé sur d'autres supports pour diversifier.. le PEL de 2014 fait 2.11% net, la bonne AV tourne a 2.80% net, des fonds patrimoniaux tournent a 5% sur le PEA..
Puis, vu que ca te tiens à coeur, j'aurai fait un locatif mais via de l'endettement pour profiter du levier comme dirait Vincent..

LA t'as 95% de ton patrimoine en immo. Si le secteur perd ne serait-ce que 10% dans les 3 années à venir ( comme entre 2012 et 2015), ca va te bouffer 12 années de rendement sur ton F2 d'alfortville !!

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#87 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 14:47

ignatius a écrit :Le placement dans l'immobilier est certes rentable, mais par contre il n'est pas toujours sans prise de tête.
Quand ça commence à mal se passer, cela devient compliqué.
C'est pour cela qu'il vaut mieux gérer plusieurs biens à la fois (3 à 4 minimum).
Pour avoir une triple prise de tête? :mrgreen:

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#88 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 14:59

Gpzzzz a écrit : bah au niveau patrimoniale j'aurai plutot vendu cet appart et placé sur d'autres supports pour diversifier.. le PEL de 2014 fait 2.11% net, la bonne AV tourne a 2.80% net, des fonds patrimoniaux tournent a 5% sur le PEA..
Puis, vu que ca te tiens à coeur, j'aurai fait un locatif mais via de l'endettement pour profiter du levier comme dirait Vincent..

LA t'as 95% de ton patrimoine en immo. Si le secteur perd ne serait-ce que 10% dans les 3 années à venir ( comme entre 2012 et 2015), ca va te bouffer 12 années de rendement sur ton F2 d'alfortville !!
Je résume : je vends mon appart qui produit 4% de rendement net sur le LT et je place dans :
- PEL de 2014 ? Euh on est en 2016 là, donc le rendement hors primes c’est 1.50% net. Pour bloquer la somme pendant 4 ans sans poss de retrait? Alors que chaque mois, je vais toucher mon rendement en cash avec mon loyer perçu.
- Une Assurance Vie à 2.80% net sachant qu’il faut bloquer 8 ans pour la fiscalité avantageuse et que ces rendements vont certainement baisser dans les années qui viennent
- Des fonds patrimoniaux à 5% sur le PEA (bloqué 5 ans) dont le profil de risque n’est pas le même

A vrai dire, je comptais me diversifier avec tous les produits cités mais en complétant le patrimoine immobilier déjà acquis. Merci en tout cas pour ces conseils. Tu viens de me rappeler que j'ai ouvert un PEA en 2006 pour prendre date que j'avais jamais alimenté.

Enfin, lâches l'affaire avec tes 10% de baisse des prix de l’immo dans les 3 ans. Mon horizon de détention est très long (min 30 ans, peut-être même à vie). En plus, la probabilité d'une baisse dans les 3 ans qui viennent est réduite avec la baisse des taux actuels en 2016 et le soutien de la droite en 2017 à la France des propriétaires. Si vous êtes amené à ouvrir un file pour discuter de "Ah mince, ça baisse pas. Qu'est ce qu'on fait? On n'a qu'à prétendre que Oui mais sans baisse des taux, ça aurait baissé!" ça en dit long sur votre désespoir face à l'évolution des prix :mrgreen:

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#89 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 15:04

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : bah au niveau patrimoniale j'aurai plutot vendu cet appart et placé sur d'autres supports pour diversifier.. le PEL de 2014 fait 2.11% net, la bonne AV tourne a 2.80% net, des fonds patrimoniaux tournent a 5% sur le PEA..
Puis, vu que ca te tiens à coeur, j'aurai fait un locatif mais via de l'endettement pour profiter du levier comme dirait Vincent..

LA t'as 95% de ton patrimoine en immo. Si le secteur perd ne serait-ce que 10% dans les 3 années à venir ( comme entre 2012 et 2015), ca va te bouffer 12 années de rendement sur ton F2 d'alfortville !!
Je résume : je vends mon appart qui produit 4% de rendement net sur le LT et je place dans :
- PEL de 2014 ? Euh on est en 2016 là, donc le rendement hors primes c’est 1.50% net. Pour bloquer la somme pendant 4 ans sans poss de retrait? Alors que chaque mois, je vais toucher mon rendement en cash avec mon loyer perçu.
- Une Assurance Vie à 2.80% net sachant qu’il faut bloquer 8 ans pour la fiscalité avantageuse et que ces rendements vont certainement baisser dans les années qui viennent
- Des fonds patrimoniaux à 5% sur le PEA (bloqué 5 ans) dont le profil de risque n’est pas le même

A vrai dire, je comptais me diversifier avec tous les produits cités mais en complétant le patrimoine immobilier déjà acquis. Merci en tout cas pour ces conseils. Tu viens de me rappeler que j'ai ouvert un PEA en 2006 pour prendre date que j'avais jamais alimenté.
Dommage t'as fait que 1/3 du chemin..
T'as le PEA défiscalisé (car il est forcément alimenté d'au moins 15€ à l 'origine), il te manque juste les AV de +8ans et le PEL a 2.11% net (mais t'etais pas inscrit en 2014 quand on a faut un post spécial pour ca, tant pis!)

Après l'évolution future du marché personne ne la connait !! donc on s'en fout, j'ai pris cet exemple car c'est ce qui s'est passé les 3 dernieres années (-10% en IDF)
Modifié en dernier par Gpzzzz le 18 mai 2016, 15:18, modifié 1 fois.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#90 Message par slash33 » 18 mai 2016, 15:11

Donc quelques infos glannées de gauche et droite sur Solibail. Pour la région IDF, l'organisme a souscrit une assurance à tarif négocié auprès de la MACIF. Elle couvre les impayés et les dégradations. La dénomination est floue. Le bail n'est pas de loi 1989.

Sinon ils ont carrément édité une étude sur la gestion des impayés...

http://www.fapil.net/wp-content/uploads ... 015_v6.pdf

Edit: c'est plus la MACIF. En effet, dans une publication de janvier 2016, il est dit que "La Fapil a négocié un contrat avec SADA (filiale d’un groupe mutualiste Allemand) pour la reprise des dossiers Macif" (...) uniquement pour les dossiers sans impayés... Si on lit entre les lignes, on comprend que la Macif ne souhaitait plus honorer le contrat...
Modifié en dernier par slash33 le 18 mai 2016, 15:26, modifié 3 fois.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#91 Message par Marie 94 » 18 mai 2016, 15:24

Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : bah au niveau patrimoniale j'aurai plutot vendu cet appart et placé sur d'autres supports pour diversifier.. le PEL de 2014 fait 2.11% net, la bonne AV tourne a 2.80% net, des fonds patrimoniaux tournent a 5% sur le PEA..
Puis, vu que ca te tiens à coeur, j'aurai fait un locatif mais via de l'endettement pour profiter du levier comme dirait Vincent..

LA t'as 95% de ton patrimoine en immo. Si le secteur perd ne serait-ce que 10% dans les 3 années à venir ( comme entre 2012 et 2015), ca va te bouffer 12 années de rendement sur ton F2 d'alfortville !!
Je résume : je vends mon appart qui produit 4% de rendement net sur le LT et je place dans :
- PEL de 2014 ? Euh on est en 2016 là, donc le rendement hors primes c’est 1.50% net. Pour bloquer la somme pendant 4 ans sans poss de retrait? Alors que chaque mois, je vais toucher mon rendement en cash avec mon loyer perçu.
- Une Assurance Vie à 2.80% net sachant qu’il faut bloquer 8 ans pour la fiscalité avantageuse et que ces rendements vont certainement baisser dans les années qui viennent
- Des fonds patrimoniaux à 5% sur le PEA (bloqué 5 ans) dont le profil de risque n’est pas le même

A vrai dire, je comptais me diversifier avec tous les produits cités mais en complétant le patrimoine immobilier déjà acquis. Merci en tout cas pour ces conseils. Tu viens de me rappeler que j'ai ouvert un PEA en 2006 pour prendre date que j'avais jamais alimenté.
Dommage t'as fait que 1/3 du chemin..
T'as le PEA défiscalisé (car il est forcément alimenté d'au moins 15€ à l 'origine), il te manque juste les AV de +8ans et le PEL a 2.11% net (mais t'etais pas inscrit en 2014 quand on a faut un post spécial pour ca, tant pis!)

Après l'évolution future du marché personne ne la connait !! donc on s'en fout, j'ai pris cet exemple car c'est ce qui s'est passé les 3 dernieres années (-10% en IDF)
Pourtant c’est ce que tu fais. Prédire une baisse future à partir d’une baisse passée et dans quel coin déjà ? Que les prix baissent de 10% en 3 ans dans un bled paumé au milieu de l’Essonne m’importe assez peu. J’ai un peu du mal à imaginer le prix de l’immo en 2046 inférieur à mon prix d’achat en 2006 (ou 2016). Parce que dans votre théorie, les prix baissent de 30% d’ici 2022 et ne remontent jamais ?

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#92 Message par slash33 » 18 mai 2016, 15:26

Entre 3,90% et 4,90% + prime fixe annuelle par lot, et option de 1,5%, le taux de l'assurance quand même.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#93 Message par Vincent92 » 18 mai 2016, 15:30

Oui oui. y a juste un différence entre faire + 20 % en 5 ans et les faire en 10 ans. + 2 % par an c'est tout pourri. Et vous me faites marrer avec votre "effet de levier" :lol: :lol: :lol: tout ça pour faire un minable + 2 % par an :lol: :lol: :lol: . Vous empruntez déjà en taux négatif ou quoi ? :lol: :lol: :lol:
C'est bien là le problème. Tu ne comprends pas que même en faisant 4%/an avec son épargne non investi en temps que locataire, elle aura fait moins bien qu’avec son appartement. Tu restes accroché à un pourcentage mais tu n’as pas l’air de comprendre ce qu’il veut dire.
gpzzz a écrit :Sinon t'en penses quoi de mon post sur l'interet de mettre en location ?
moins de 4% net sur le placement, sans effet de levier et avec 95% du patrimoine dans de l'immo, t'approuves ou pas ?
J'approuve la démarche de Marie car elle n'a pas besoin de cet argent et qu’elle est encore jeune (à chaque profil sa solution). Elle estime qu'elle n'a pas encore assez investi et n'est pas assez à l'aise/en sécurité financièrement pour ouvrir les vannes et dépenser tout ce qu'elle gagne.

Elle profite d'un bien immobilier sans frais d'entrée (puisqu'elle est déjà propriétaire) avec un rendement correct. Elle doit arbitrer entre une rente immobilière de 4% (ou 3%, peu importe) ou vendre et investir soit dans un produit plus sûr mais moins rentable soit dans des produits potentiellement plus rentable mais moins résiliant et qui demande un suivi pointu et pour lesquels elle ne fera pas forcément mieux (trader devient de moins en mois équilibré. 2/3 des traders sont des machines. Lorsque tu investies tu te fais arnaquer par une machine dès l’ordre d’achat).
Maintenant, il est clair que mettre tous les œufs dans le même panier serait bête. Et je suis en phase quand elle dit qu’elle diversifiera par la suite.

Et, au-delà de toutes les théories et calcul mathématique, je vois un profil qui s’est enrichie en faisant des sacrifices (épargne forcé) pendant 10 ans et qui est maintenant plus à l’aise que les cigales qui l’ont regardé en se moquant.

Concernant Solibail, je n'ai pas d'avis car je n'y suis jamais intéressé. Mais c'est alléchant sur le papier (gros rendement tout à délégant). Maintenant, le diable est souvent dans les détails et Slash33 a donné un certains nombres de liens qui méritraient de s'y pencher avant de s'engager.
Modifié en dernier par Vincent92 le 18 mai 2016, 15:33, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#94 Message par slash33 » 18 mai 2016, 15:32

4% sur 10 ans ça fait 48%. Pas sûr de comprendre ou tu veux en venir.
Modifié en dernier par slash33 le 18 mai 2016, 15:38, modifié 1 fois.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#95 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 15:37

Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Marie 94 a écrit :
Gpzzzz a écrit : bah au niveau patrimoniale j'aurai plutot vendu cet appart et placé sur d'autres supports pour diversifier.. le PEL de 2014 fait 2.11% net, la bonne AV tourne a 2.80% net, des fonds patrimoniaux tournent a 5% sur le PEA..
Puis, vu que ca te tiens à coeur, j'aurai fait un locatif mais via de l'endettement pour profiter du levier comme dirait Vincent..

LA t'as 95% de ton patrimoine en immo. Si le secteur perd ne serait-ce que 10% dans les 3 années à venir ( comme entre 2012 et 2015), ca va te bouffer 12 années de rendement sur ton F2 d'alfortville !!
Je résume : je vends mon appart qui produit 4% de rendement net sur le LT et je place dans :
- PEL de 2014 ? Euh on est en 2016 là, donc le rendement hors primes c’est 1.50% net. Pour bloquer la somme pendant 4 ans sans poss de retrait? Alors que chaque mois, je vais toucher mon rendement en cash avec mon loyer perçu.
- Une Assurance Vie à 2.80% net sachant qu’il faut bloquer 8 ans pour la fiscalité avantageuse et que ces rendements vont certainement baisser dans les années qui viennent
- Des fonds patrimoniaux à 5% sur le PEA (bloqué 5 ans) dont le profil de risque n’est pas le même

A vrai dire, je comptais me diversifier avec tous les produits cités mais en complétant le patrimoine immobilier déjà acquis. Merci en tout cas pour ces conseils. Tu viens de me rappeler que j'ai ouvert un PEA en 2006 pour prendre date que j'avais jamais alimenté.
Dommage t'as fait que 1/3 du chemin..
T'as le PEA défiscalisé (car il est forcément alimenté d'au moins 15€ à l 'origine), il te manque juste les AV de +8ans et le PEL a 2.11% net (mais t'etais pas inscrit en 2014 quand on a faut un post spécial pour ca, tant pis!)

Après l'évolution future du marché personne ne la connait !! donc on s'en fout, j'ai pris cet exemple car c'est ce qui s'est passé les 3 dernieres années (-10% en IDF)
Pourtant c’est ce que tu fais. Prédire une baisse future à partir d’une baisse passée et dans quel coin déjà ? Que les prix baissent de 10% en 3 ans dans un bled paumé au milieu de l’Essonne m’importe assez peu. J’ai un peu du mal à imaginer le prix de l’immo en 2046 inférieur à mon prix d’achat en 2006 (ou 2016). Parce que dans votre théorie, les prix baissent de 30% d’ici 2022 et ne remontent jamais ?
La baisse de 10% c'est une moyenne IDF entre le plus haut de 2011 et 2015..
Mais c'est pas une prédiction, c'est une supposition qui se base sur qque chose qui vient de se passer !

Quand tu investis faut voir les avantages mais aussi les inconvenients, c'est ce que tu as du mal a comprendre :D

Vincent92
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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#96 Message par Vincent92 » 18 mai 2016, 15:38

slash33 a écrit :4% sur 20 ans ça fait 48%. Pas sûr de comprendre ou tu veux en venir.
Ca fait beaucoup plus (1,04^20=2.19). Je pense que tu t'es trompé dans ton calcul. D'ailleurs, ca fait 10 ans qu'elle a son bien.

Je veux en venir au fait qu'elle m'a pas investi 145 000€ à un instant T=0 (d'ailleurs, elle ne les avait pas).
Si on calcule tout (j'ai fait un excel avec les entrée et les sorties dans son poste), en épargnant la différence en étant locataire il aurait fallu faire mieux que 4% de rendement par an (et encore, il ne me semble pas avoir pris 20% de PV).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#97 Message par slash33 » 18 mai 2016, 15:38

J'ai ripé sur le clavier. Je voulais écrire 10 ans...

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#98 Message par slash33 » 18 mai 2016, 15:45

Vincent92 a écrit :Si on calcule tout (j'ai fait un excel avec les entrée et les sorties dans son poste), en épargnant la différence en étant locataire il aurait fallu faire mieux que 4% de rendement par an (et encore, il ne me semble pas avoir pris 20% de PV).
Possible. Pour tout te dire, je n'ai pas fait le calcul. Je ne suis même pas le détail chiffré et les invectives des uns et des autres. Ce qui m'intéresse surtout c'est le dispositif Solibail dont c'est probablement la premièrement évocation sur le forum.

Edit: ok il existe déjà une file de 2010, assez peu fournie, en fait. D'ailleurs Marie l'a déterrée il y a peu.

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#99 Message par slash33 » 18 mai 2016, 15:50

Pour info, la FAPIL a une revue de presse pas mal du tout, dont un pan complet consacré à l'actualité juridique du logement.

http://www.fapil.net/ressources

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Re: Sans baisse des taux, les prix auraient baissé de -2 à -

#100 Message par Gpzzzz » 18 mai 2016, 15:51

slash33 a écrit :
Vincent92 a écrit :Si on calcule tout (j'ai fait un excel avec les entrée et les sorties dans son poste), en épargnant la différence en étant locataire il aurait fallu faire mieux que 4% de rendement par an (et encore, il ne me semble pas avoir pris 20% de PV).
Possible. Pour tout te dire, je n'ai pas fait le calcul. Je ne suis même pas le détail chiffré et les invectives des uns et des autres. Ce qui m'intéresse surtout c'est le dispositif Solibail dont c'est probablement la premièrement évocation sur le forum.
C'est un Borloo ancien, mais en passant par une agence qui s'est spécialisé dans l'ultra social..
Ca va louer a des gens qui n'ont meme pas acces aux HLM, des SDF, des mecs qui sortent de prisons, des demandeurs d'asile.

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