Investissement locatif (Val de Marne)

Message

magalef · #1 Message par **magalef** » 04 sept. 2016, 17:07

Bonjour,

Je suis le forum depuis quelque années maintenant.
Cadres trentenaires, originaires de l'île-de-France (Maisons-Alfort), ma femme et moi-même avons décidé de partir dans un DOM quelque temps, afin d'avoir une meilleure qualité de vie.

Nous n'avions pas voulu/pu acheter notre logement principal: l'IDF est trop cher à notre goût pour avoir un logement convenable... et c'est confortable d'être locataires.
Aujourd'hui, nous attendons une heureuse nouvelle et j'aurais souhaité investir dans quelque chose de concret (bouh!!) pour notre enfant à venir.

Notre projet: emprunter la totalité du montant (grand max. 100 000e) pour acheter un studio autour de Maisons-Alfort / Alfortville (si vous connaissez). Un studio se loue environ 500 -550e dans ces environs.
Nous ne voulons pas toucher à notre épargne, dans le cas où un projet achat de notre résidence principal se présenterait (nous ne sommes pas fixés dans une région pour le moment). Nous voudrions mettre ce logement en loc en attendant la majorité de notre enfant (proximité de Paris).

Quelques questions:
* Emprunter sur une longue durée, 15 - 20 ans, sans toucher à notre épargne, vous parait-il être une bonne idée?
* Quelles sont les garanties demandées dans le cas d'un emprunt pour investissement loc?
* Passer par une agence pour la gestion locative, bonne idée? Sachant que nos parents sont dans la région de l'appartement.

Merci par avance de vos conseils, réponses!

freddd · #2 Message par **freddd** » 05 sept. 2016, 09:32

magalef a écrit :Bonjour,

Je suis le forum depuis quelque années maintenant.
Cadres trentenaires, originaires de l'île-de-France (Maisons-Alfort), ma femme et moi-même avons décidé de partir dans un DOM quelque temps, afin d'avoir une meilleure qualité de vie.

Nous n'avions pas voulu/pu acheter notre logement principal: l'IDF est trop cher à notre goût pour avoir un logement convenable... et c'est confortable d'être locataires.
Aujourd'hui, nous attendons une heureuse nouvelle et j'aurais souhaité investir dans quelque chose de concret (bouh!!) pour notre enfant à venir.

Notre projet: emprunter la totalité du montant (grand max. 100 000e) pour acheter un studio autour de Maisons-Alfort / Alfortville (si vous connaissez). Un studio se loue environ 500 -550e dans ces environs.
Nous ne voulons pas toucher à notre épargne, dans le cas où un projet achat de notre résidence principal se présenterait (nous ne sommes pas fixés dans une région pour le moment). Nous voudrions mettre ce logement en loc en attendant la majorité de notre enfant (proximité de Paris).

Quelques questions:
* Emprunter sur une longue durée, 15 - 20 ans, sans toucher à notre épargne, vous parait-il être une bonne idée?
* Quelles sont les garanties demandées dans le cas d'un emprunt pour investissement loc?
* Passer par une agence pour la gestion locative, bonne idée? Sachant que nos parents sont dans la région de l'appartement.

Merci par avance de vos conseils, réponses!

pour les 2 premières questions, je peux te répondre (ayant voulu faire la même chose)
1/ oui, garde ton épargne et emprunte sur 15 ou 20 ans. tu n'auras que les FdN à payer.
2/ aucune garantie, ton crédit passera mieux auprès de ton conseiller bancaire vu que celui ci calculera la rentrée d'argent de la location. ( à toi de te faire une provision de plusieurs mois au cas ou tu n'aurais pas de locataire pendant X mois).
moins de frais pour ton crédit, vu que c'est le locataire qui te rembourse justement ton crédit.
et ton cash te sert de garanti auprès de ta banque (n’hésite pas à voir plusieurs banques pour le crédit, dans ce cas précis, le taux peut être très bas!!)

pour le 3, aucune idée.

nAAbe · #3 Message par **nAAbe** » 05 sept. 2016, 10:19

Attention à l’encadrement des loyers à venir au 01/01/2017.

Peut être que le prix de location ne sera pas celui que vous estimez.

magalef · #4 Message par **magalef** » 05 sept. 2016, 14:52

@freddd & nAAbe merci pour vos réponses.

Je vais faire une simulation à ma banque pour savoir quel taux ils me proposent. Je passerai peut être par un courtier (?).

Sinon, concernant l'encadrement des loyers, ce n'est pas un soucis sachant que les mensualités seront assez faibles. Je mettrais dans le remboursement du crédit ce que j'épargne sur mon PEL.

Autre question, j'ai vu une annonce d'une agence pour la vente d'un appart déjà loué. Que pensez vous de ce genre de vente?

nAAbe · #5 Message par **nAAbe** » 05 sept. 2016, 15:13

magalef a écrit : Autre question, j'ai vu une annonce d'une agence pour la vente d'un appart déjà loué. Que pensez vous de ce genre de vente?

A voir si la vente louée se fait suite à de mauvais locataires ou non.

nAAbe · #6 Message par **nAAbe** » 05 sept. 2016, 15:25

Je reprends une information : l'encadrement des loyers en IDF entre en vigueur le 01/01/2018.

http://tempsreel.nouvelobs.com/immobili ... -2018.html

maud lepage 75 · #7 Message par **maud lepage 75** » 05 sept. 2016, 15:29

nAAbe a écrit :
magalef a écrit : Autre question, j'ai vu une annonce d'une agence pour la vente d'un appart déjà loué. Que pensez vous de ce genre de vente?
A voir si la vente louée se fait suite à de mauvais locataires ou non.

au secours , fuyez !!!

Vincent92 · #8 Message par **Vincent92** » 05 sept. 2016, 15:29

nAAbe a écrit :Je reprends une information : l'encadrement des loyers en IDF entre en vigueur le 01/01/2018.

http://tempsreel.nouvelobs.com/immobili ... -2018.html

Donc au minimum en 2018 et non 2017. D'ici là, Cosse ne sera plus ministre de logement. A partir de là, c'est des effets d'annonces.

Nous verrons si le prochain ministre du logement (même de gauche. Par exemple Pinel, qui était de gauche, y était opposé) aura envie de prendre ce genre de mesures.

Rien n'est fait car mise à part EEVL et les cocos, je ne vois pas bien qui ferait un truc pareil. Mais c'est à prendre en compte.

Du pain béni pour ce forum! (que cela se fasse ou non, encore un truc sur lequel appuyer pour encourager à ne rien faire).

La première phrase de l'article :

Paris ne sera bientôt (peut-être, compte tenu du calendrier électoral à venir)

Le reste, c'est l'opinion de l'auteur de l'article...

#9 Message par **cashisking** » 05 sept. 2016, 16:04

C'est marrant le Val-de-Marne ça fait VDM

nAAbe · #10 Message par **nAAbe** » 05 sept. 2016, 16:53

Vincent92 a écrit :
nAAbe a écrit :Je reprends une information : l'encadrement des loyers en IDF entre en vigueur le 01/01/2018.

http://tempsreel.nouvelobs.com/immobili ... -2018.html
Donc au minimum en 2018 et non 2017. D'ici là, Cosse ne sera plus ministre de logement. A partir de là, c'est des effets d'annonces.

Nous verrons si le prochain ministre du logement (même de gauche. Par exemple Pinel, qui était de gauche, y était opposé) aura envie de prendre ce genre de mesures.

Rien n'est fait car mise à part EEVL et les cocos, je ne vois pas bien qui ferait un truc pareil. Mais c'est à prendre en compte.

Du pain béni pour ce forum! (que cela se fasse ou non, encore un truc sur lequel appuyer pour encourager à ne rien faire).

La première phrase de l'article :
Paris ne sera bientôt (peut-être, compte tenu du calendrier électoral à venir)
Le reste, c'est l'opinion de l'auteur de l'article...

Je suis d'accord, cependant il est rare (à vérifier) que les gouvernements annulent les décisions des précédents.

Vincent92 · #11 Message par **Vincent92** » 05 sept. 2016, 18:39

En l'occurrence le prochain ministre n'aura rien à défaire car rien ne sera fait avant 2018.

nAAbe · #12 Message par **nAAbe** » 05 sept. 2016, 18:42

Il semblerait que le décret soit signé :

http://www.20minutes.fr/paris/1876911-2 ... 0-communes

"La ministre a signé mercredi soir l’arrêté étendant la mesure à la petite couronne et à 412 communes de la région parisienne,"

Vincent92 · #13 Message par **Vincent92** » 05 sept. 2016, 19:16

Merci pour l'article. En regardant un peu sur internet, c'est encore pire que ce que je pensais. Non seulement ça dépendra du prochain ministre mais en plus ca se basse sur les mairies puisqu'ils auront le droit d'encadrer (ou pas) les loyers.

superpatou31 · #14 Message par **superpatou31** » 05 sept. 2016, 21:51

magalef a écrit :Bonjour,

Notre projet: emprunter la totalité du montant (grand max. 100 000e) pour acheter un studio autour de Maisons-Alfort / Alfortville (si vous connaissez). Un studio se loue environ 500 -550e dans ces environs.
Nous ne voulons pas toucher à notre épargne, dans le cas où un projet achat de notre résidence principal se présenterait (nous ne sommes pas fixés dans une région pour le moment). Nous voudrions mettre ce logement en loc en attendant la majorité de notre enfant (proximité de Paris).

Quelques questions:
* Emprunter sur une longue durée, 15 - 20 ans, sans toucher à notre épargne, vous parait-il être une bonne idée?
* Quelles sont les garanties demandées dans le cas d'un emprunt pour investissement loc?
* Passer par une agence pour la gestion locative, bonne idée? Sachant que nos parents sont dans la région de l'appartement.

Merci par avance de vos conseils, réponses!

100000 euros pour un studio sur Maisons-Alfort / Alfortville, ça va être pas évident...
Pour ta 1° question : oui, c'est une bonne idée d'emprunter sur 15 voire 20 ans. Pour te donner une idée, je rembourse 499 euros pour un loyer de 580 euros. Ca me sert à payer la CSG et les impôts.
Pour ta 2° question : les banques prennent en compte les 3/4 du futur loyer dans tes revenus. Les garanties demandées sont les mêmes que pour une résidence principale. Vois avec ta mutuelle si elle se porte caution. La mienne a refusé car c'était un investissement locatif.
Pour ta 3° question : malheureusement, il y a du pour et du contre donc impossible de répondre. Prends l'assurance des loyers impayés par contre. Je loue à Solibail et j'en suis plutôt content.

Pour le montant du loyer, il faut pas un montant supérieur à 20% du montant moyen du secteur. A toi de te renseigner. Comme ça a été dit, il va y avoir des élections...

magalef · #15 Message par **magalef** » 06 sept. 2016, 15:08

J'ai quand même quelques logements qui pourraient convenir. Reste à les visiter.

Comment la banque prend en compte les 3/4 du futur loyer? Elle fait une estimation en se basant sur les loc du coin?

L'encadrement des loyers, je n'y crois pas (sauf si le parti de gauche passe en 2017). L'état ne veut pas lutter contre la bulle immo. De toute façon, le montant des mensualités ne sera pas trop élevé...

#16 Message par **Hippopotameuuu** » 06 sept. 2016, 16:06

magalef a écrit :Comment la banque prend en compte les 3/4 du futur loyer? Elle fait une estimation en se basant sur les loc du coin?...

C'est vous qui faîtes l'estimation du futur loyer qui vous sera payer.
Mais soyez réaliste sur votre estimation, il ne serait pas judicieux de prendre votre banquier pour un on en lui donnant une estimation fantaisiste, ces gars la savent compter et ça pourrait le braquer.

nAAbe · #17 Message par **nAAbe** » 06 sept. 2016, 16:52

D'apres MA, le loyer moyen se situe à 18e/m2

Si vous tablez sur 500 euros de loyer, faut louer un bien supérieur à 27m2.
Je ne suis pas sur qu'un bien à 27m2 coute 100ke ?

lecriminel · #18 Message par **lecriminel** » 06 sept. 2016, 20:47

je ne trouve ni pertinent d'investir aujourd'hui dans la pierre qui est trop chère,
ni en RP qui doit etre un des pires endroits du monde (avec le Brexit, et les fortes baisses en Italie et Espagne, la longue au Japon, il ne doit y avoir guère que HK et Singapour à ce niveau)
ni comme bailleur (tu perds environ 30% de ton rendement).
A ta place, si on me mettait le pistolet sur la tempe pour acheter cher, à priori je préfererais encore ta nouvelle destination.
Ou en province.

superpatou31 · #19 Message par **superpatou31** » 06 sept. 2016, 20:56

Hippopotameuuu a écrit :
magalef a écrit :Comment la banque prend en compte les 3/4 du futur loyer? Elle fait une estimation en se basant sur les loc du coin?...
C'est vous qui faîtes l'estimation du futur loyer qui vous sera payer.
Mais soyez réaliste sur votre estimation, il ne serait pas judicieux de prendre votre banquier pour un on en lui donnant une estimation fantaisiste, ces gars la savent compter et ça pourrait le braquer.

J'avais fourni l'estimation de loyer d'une agence immobilière. La banque te la demande de toute façon lors de la constitution du dossier de prêt.

Vincent92 · #20 Message par **Vincent92** » 07 sept. 2016, 08:01

nAAbe a écrit :D'apres MA, le loyer moyen se situe à 18e/m2

Si vous tablez sur 500 euros de loyer, faut louer un bien supérieur à 27m2.
Je ne suis pas sur qu'un bien à 27m2 coute 100ke ?

on n'estime pas le loyer potentiel d'un loyer en faisant loyer moyen au m2*nombre de m2.
Surtout pour une petite surface de 20-30m2.
Le prix du m2 étant forcément (largement) supérieur à la moyenne.

Si je reprend MA pour avoir la même source, il estime que pour un studio le loyer moyen au m2 est de 24,1€ par exemple.

magalef · #21 Message par **magalef** » 07 sept. 2016, 14:37

Oui, à l'achat comme en loc, les premiers m2 sont les plus chers.
Pour ce qui est du dégonflement de la bulle, je n'attends que ça. Les petites surfaces sont moins sujettes aux variations de prix... ou en tout cas, ça fait moins mal.

J'aurai 2 semaines dispo en métropole, savez-vous s'il est possible de conclure une vente en si peu de temps, ou de faire une procuration ou bien à distance pour les signatures?

pimono · #22 Message par **pimono** » 09 sept. 2016, 00:11

lecriminel a écrit :je ne trouve ni pertinent d'investir aujourd'hui dans la pierre qui est trop chère,

ni comme bailleur (tu perds environ 30% de ton rendement).
.

superpatou31 avec son message plus haut, raconterait-il n'importe quoi lorsqu'il dit ceci :

"Pour te donner une idée, je rembourse 499 euros pour un loyer de 580 euros. Ca me sert à payer la CSG et les impôts."

Faut être réaliste. les prix à l'achat restent élevés, mais à la location ils sont tout autant elevés aussi, le pain reste béni pour les bailleurs !

superpatou31 · #23 Message par **superpatou31** » 09 sept. 2016, 21:01

Pour être plus précis, Solibail me proposait 680 euros. Mais comme c'est un Duflot, le loyer maxi possible était de 580 euros. Je déduis 300 euros/mois de mon IR (Duflot). Je paye en plus 6 euros/mois d'assurance (décès/Invalidité).
Les 2 pièces sur Marne la Vallée se loue entre 600 et 750 euros selon les communes et les quartiers.

Gpzzzz · #24 Message par **Gpzzzz** » 10 sept. 2016, 00:03

superpatou31 a écrit :Pour être plus précis, Solibail me proposait 680 euros. Mais comme c'est un Duflot, le loyer maxi possible était de 580 euros. Je déduis 300 euros/mois de mon IR (Duflot). Je paye en plus 6 euros/mois d'assurance (décès/Invalidité).
Les 2 pièces sur Marne la Vallée se loue entre 600 et 750 euros selon les communes et les quartiers.

750e le 45m2 à 40km de Paris ????
Ouarfff

superpatou31 · #25 Message par **superpatou31** » 10 sept. 2016, 09:31

Et oui !!!
Une collègue louait un 2 pièces de 35 m2 à Collégien 710 euros... Sur Torcy en centre ville un 45 m2 se loue 710 euros...
Au passage c'est à 25/30 km de Paris.

http://www.seloger.com/immobilier/locat ... -2-pieces/

pimono · #26 Message par **pimono** » 10 sept. 2016, 20:55

Gpzzzz a écrit : 750e le 45m2 à 40km de Paris ????
Ouarfff

hé oui.
la misère s'étend chaque jour de plus en plus !

lecriminel · #27 Message par **lecriminel** » 10 sept. 2016, 21:42

pimono a écrit :
Gpzzzz a écrit : 750e le 45m2 à 40km de Paris ????
Ouarfff

hé oui.
la misère s'étend chaque jour de plus en plus !

à mon avis ces gens ne paient pas leur loyer, genre des réfugiés : j'ai loué plus grand, moins cher (meme avec l'inflation) dans des bons quartiers des villes les plus chères de France, avant de jeter l'éponge: c'était trop cher. Ou alors c'est un couple de ministres.

pimono · #28 Message par **pimono** » 10 sept. 2016, 22:44

lol pour les réfugiés qui font grimper les prix locatifs.

lecriminel · #29 Message par **lecriminel** » 11 sept. 2016, 00:16

réfugiés, punks à chiens, RSAstes, SDF,....
je ne crois pas que les gens capables de payer 750/mois de leur poche prennent un T2 à Collegien.

superpatou31 · #30 Message par **superpatou31** » 11 sept. 2016, 13:35

lecriminel a écrit :réfugiés, punks à chiens, RSAstes, SDF,....
je ne crois pas que les gens capables de payer 750/mois de leur poche prennent un T2 à Collegien.

Et bien il va falloir revoir tes croyances...

Pour info :
http://www.seloger.com/list.htm?ci=7701 ... pecuisine=

lecriminel · #31 Message par **lecriminel** » 11 sept. 2016, 15:01

superpatou31 a écrit : Et bien il va falloir revoir tes croyances...

j'avais vu,
ce qui m'intéresse c'est le profil des locataires, notamment s'ils bénéficient d'aide au loyer.
Qu'en est il des tiens ?

superpatou31 · #32 Message par **superpatou31** » 11 sept. 2016, 18:07

Si tu avais suivi la discussion, tu saurais que je loue à Solibail. Le profil est très varié :la locataire est une jeune maman avec 2 enfants qui travaille mais qui ne peut pas louer car revenus insuffisants + pas de garants = pas d'appart... Elle paye une partie du loyer à Solibail. Quelqu'un de très bien.
Ma petite collègue qui louait à Collégien est professeur des écoles. Ce n'est pas une profession connue ni pour être très bien payée ni pour faire partie des cas sociaux. J'ajoute que Collégien n'est pas connue pour être peuplée majoritairement de cas sociaux... même s'il y en a bien sur. Par exemple, l'école a plutôt bonne réputation.
Le montant de ces loyers est à peu près le même pour les communes avoisinantes comme Bussy, Serris, Chessy, Ferrières, Montévrain, Croissy, Torcy à cause/grace du RER. Et ça n'arrête pas de construire !
J'ajoute que beaucoup de cadres habitent ces endroits et travaillent sur Paris. Eux habitent des pavillons...

lecriminel · #33 Message par **lecriminel** » 11 sept. 2016, 18:32

ok, l'explication est le RER.
Ca reste horriblement cher, mais le marché est totalement distordu comme j'imaginais; pour solibail "Ils s’acquittent d’une participation financière à hauteur de 25% de leurs ressources".

Enfin, les 40 milliards annuels détournés vers l'immo doivent bien aller quelque part.

superpatou31 · #34 Message par **superpatou31** » 11 sept. 2016, 20:59

C'est clair que c'est horriblement cher.Trop cher. Pour te donner un exemple, un 2 pièce neuf se vend entre 170000 et 190000 euros pour 45m2. Un 33m2 se vend 152000 euros (Torcy centre). On est en Seine et Marne, à 30 km de Paris !!! Et qu'on me dise pas qu'il n'y a pas de foncier !
Comment veux-tu que quelqu'un qui gagne 2000 euros/mois achète ? Il ne reste donc plus que la location...
Le pire, c'est que ça construit partout donc ça doit bien se vendre non ?
Quand je pense que si j'habitais à Montluçon j'aurai à peu près le même salaire... Après, il faut aimer !

magalef · #35 Message par **magalef** » 12 sept. 2016, 12:05

L'ironie de la situation: un cadre à 2000e incapable d'acheter un logement ou très petit. Haa, l'IDF ne va pas me manquer...
Sans vouloir jouer à celui qui a la plus grosse (enfin si, un peu), je paye aujourd'hui en loc 250e de moins pour la même surface avec vue sur la mer.

Enfin, du moment où de jeunes cadres ambitieux sont prêts à payer ce montant pour se serrer dans le RER A... what else?

Je ne sais pas si quelqu'un a déjà évoqué le cas des résidences étudiantes gérées? Investir dedans vous parait-il être un bon plan?

#36 Message par **cashisking** » 12 sept. 2016, 12:42

pimono a écrit :lol pour les réfugiés qui font grimper les prix locatifs.

Je t'explique l'astuce : C'est pas eux qui payent le loyer.

#37 Message par **cashisking** » 12 sept. 2016, 12:43

magalef a écrit :L'ironie de la situation: un cadre à 2000e

Un cadre de 22 ans j'imagine ?

superpatou31 · #38 Message par **superpatou31** » 12 sept. 2016, 16:54

cashisking a écrit :
magalef a écrit :L'ironie de la situation: un cadre à 2000e
Un cadre de 22 ans j'imagine ?

Non : un cadre A de la fonction publique qui a passé le concours de professeur des écoles et qui a un peu plus de 22 ans !
Impossible à 22 ans d'avoir 200 euros ! Il faut un bac+5 + un an de formation le tout pour... 1700 euros en début de carrière.
Cela explique aussi pourquoi on a du mal à recruter en IDF !!!

magalef · #39 Message par **magalef** » 02 oct. 2016, 07:57

Bonjour,

pour vous donner des news, nous avons modifié notre projet, après la visite d'un appart à Alfortville, dans notre budget, mais avec des travaux.

Nous projetons donc d'acheter du neuf en PINEL, un peu plus loin dans le val de marne (Villiers sur Marne) pour défiscaliser un peu et avoir moins de soucis qu'avec de l'ancien. La livraison est prévue pour 2017 et le projet a l'air sympa, à 5 min à pied du RER.

Quelques questions/remarques:

* L'agent immo nous conseille de mettre l'appart au plafond du PINEL et de faire un autre bail pour le parking (avec un loyer autour de 100e par mois) afin d'avoir un loyer final correct. Des avis?

* Le studio n'est pas équipé d'une cuisine et celle-ci est à régler en supplément. Le coût annoncé est de 6000 euros. Ca nous parait énorme pour un studio. Qu'en pensez-vous?

Coltrane · #40 Message par **Coltrane** » 02 oct. 2016, 08:50

Séparer appartement et parking montre une radinerie ou une volonté de gagne-petit totalement détestable

.
Un appartement sans parking ne peut pas avoir de valeur marchande. C'est rédhibitoire.
(sauf si c'est un studio destiné à des étudiants, il n'y a pas forcément de voiture en 1ere année post-bac. En revanche, après, il y a une...)

Et pour la cuisine à 6 kE, faut voir ce que c'est. Si c'est une "vraie" cuisine complète avec élément hauts, éléments bas et électroménager de qualité, ça peut se concevoir, mais ça reste cher.
Si c'est un évier inox 1bac 1er prix + 1 frigo sous le plan de travail en stratifié, 350 Euros devraient suffire pour payer le tout...

J'ai l'impression, que votre promoteur et/ou votre AI vous prennent pour un américain à traire en vous faisant rêver sur des gains qui n’arriveront pas. A ce niveau là, autant écouter les conseils "avisés" de Ben92.

lecriminel · #41 Message par **lecriminel** » 02 oct. 2016, 15:22

magalef a écrit : Le studio n'est pas équipé d'une cuisine et celle-ci est à régler en supplément. Le coût annoncé est de 6000 euros. Ca nous parait énorme pour un studio. Qu'en pensez-vous?

Ca m'a l'air dans la lignée de ce que tu vas payer ton parpaing,
voire moins cher; une cuisine c'est quand meme 2 placards et de nombreux tiroirs.

Boeuf1803 · #42 Message par **Boeuf1803** » 02 oct. 2016, 16:06

lecriminel a écrit :
magalef a écrit : Le studio n'est pas équipé d'une cuisine et celle-ci est à régler en supplément. Le coût annoncé est de 6000 euros. Ca nous parait énorme pour un studio. Qu'en pensez-vous?
Ca m'a l'air dans la lignée de ce que tu vas payer ton parpaing,
voire moins cher; une cuisine c'est quand meme 2 placards et de nombreux tiroirs.

Après suivant ce que tu y mets 6k€ ça peut ne même pas couvrir l'électroménager (hdg, pour un studio en loc j'y crois pas trop). Regarde bien l'électroménager proposé. Pour les meubles chez un gros vendeur suédois (IK..) tu en as pour 1000€ max si tu fais la pose toi-même, voire moins si tu mets de la 'motdecambronne'. Et pour mes anciens proprios on devait avoisiner le 0 (100% récup', des décroissants je suppose...). Si tu veux vraiment du rentamax l'évier 1er prix seul suffira. Soit peut être 100 ou 200 € si tu le pose tout seul.

magalef · #43 Message par **magalef** » 02 oct. 2016, 17:42

Un appartement sans parking, ça arrive, très souvent en IDF, surtout pour des studios. C'est le seul sur les 3 projets que nous avons vu qui en propose un. Pour te dire, nous payions notre 3 pièces dans ce département 1100e sans parking. He oui...

Concernant la cuisine, c'est une cuisine sans électroménager. Il y a de grands placards, un bel évier et un beau plan de travail. Mais c'est le même modèle que ceux qui se trouvent dans les 2 pièces et plus.

Gpzzzz · #44 Message par **Gpzzzz** » 02 oct. 2016, 19:40

Moi je me méfierais surtout des chiffres annoncés par l AI.
Est ce que le studio peut vraiment se louer au plafond ? Pour avoir une idée ca fait cbien de loyer HC pour quelle surface ?
Pareil pour le parking est ce qu il se louera vraiment 100e par mois ?

freddd · #45 Message par **freddd** » 02 oct. 2016, 21:13

magalef a écrit :Bonjour,

pour vous donner des news, nous avons modifié notre projet, après la visite d'un appart à Alfortville, dans notre budget, mais avec des travaux.

Nous projetons donc d'acheter du neuf en PINEL, un peu plus loin dans le val de marne (Villiers sur Marne) pour défiscaliser un peu et avoir moins de soucis qu'avec de l'ancien. La livraison est prévue pour 2017 et le projet a l'air sympa, à 5 min à pied du RER.

Quelques questions/remarques:

* L'agent immo nous conseille de mettre l'appart au plafond du PINEL et de faire un autre bail pour le parking (avec un loyer autour de 100e par mois) afin d'avoir un loyer final correct. Des avis?

* Le studio n'est pas équipé d'une cuisine et celle-ci est à régler en supplément. Le coût annoncé est de 6000 euros. Ca nous parait énorme pour un studio. Qu'en pensez-vous?

Quel secteur de villiers?
selon le secteur, le parking peut être plus ou moins important à laisser avec le studio.
la cuisine à 6000€, ça fait cher.

magalef · #46 Message par **magalef** » 03 oct. 2016, 08:37

C'est à 200 mètres de la gare RER E.
Le loyer HC au max de pinel serait de 476e pour 30m2, auquel on ajouterait 100e environ pour le parking. C'est dans les prix de Villiers.

On passera donc surement par un vendeur/installateur pour la cuisine, si ce n'est pas négociable (si vous en connaissez des bons...)

freddd · #47 Message par **freddd** » 03 oct. 2016, 10:18

magalef a écrit :C'est à 200 mètres de la gare RER E.
Le loyer HC au max de pinel serait de 476e pour 30m2, auquel on ajouterait 100e environ pour le parking. C'est dans les prix de Villiers.

On passera donc surement par un vendeur/installateur pour la cuisine, si ce n'est pas négociable (si vous en connaissez des bons...)

200 metres vers la mairie?
ou 200 metres vers coeuilly?
tout ***, mais c'est pas la même chose.

autour de la mairie, tu peux trouver preneur ( et ce n'est même pas sur)
du côté de coeuilly, gardes ton parking pour toi, tu n'auras pas de demande.

edit: et pour le cuisiniste,tu as ikea qui n'est pas très loin, pour faire un devis.
ça peut être utile (même si ensuite, tu désires prendre autre chose!)

magalef · #48 Message par **magalef** » 03 oct. 2016, 18:51

C'est pas trop loin de l'avenue de l'Europe (rue Felix Guillemin).
Le parking serait loué au locataire de l'appartement (550 - 600 euros CC avec le parking), ce qui permettrait de dépasser le plafond pinel.

freddd · #49 Message par **freddd** » 03 oct. 2016, 21:04

magalef a écrit :C'est pas trop loin de l'avenue de l'Europe (rue Felix Guillemin).
Le parking serait loué au locataire de l'appartement (550 - 600 euros CC avec le parking), ce qui permettrait de dépasser le plafond pinel.

oky, je comprends mieux.

je croyais que tu voulais scinder tes 2 locations:
1 location pour le studio.
1 location pour la place de parking.

par contre, c'est bien le côté pavillonnaire de villiers, donc le minimum au niveau tarif pour ton studio + parking en location.

magalef · #50 Message par **magalef** » 26 oct. 2016, 15:08

Bonjour,

suite des aventures (car il faut appeler ça des aventures)...

J'ai fait l'entretien téléphonique avec ma banque, le LCL, le mercredi 5 octobre. Tout se passe bien, le conseiller doit me recontacter sous 48h pour me demander les justificatifs.

Le vendredi 7 octobre, signature du contrat de pré-réservation avec le promoteur immo avec chèque de caution de 2000e.

Depuis cette date, malgré mes relances quasi quotidiennes, aucune nouvelle de ma banque LCL.

Dans le contrat signé, il est précisé:

"A cet effet, il s'engage à déposer cette ou ces demandes de prêt à ou aux organismes de crédit, et à en justifier auprès du maitre d'ouvrage dans un délai de 30 jours à compter des présentes et ce en remettant au maitre d'ouvrage la copie intégrale du ou des dossiers de demande de prêt..."

"Le ou les prêts prévus ci-dessus énoncés devront être obtenus dans un délai maximum de 45 jours à compter de la signature des présentes"

"Il s'engage à transmettre dans les 48 heures suivant réception au maitre d'ouvrage copie de l'accord et de l'offre, ou de refus de prêt..."

* Un premier organisme de crédit (crédit foncier) a refusé, après étude de notre dossier, de nous faire un prêt (par mail). Comment le signaler auprès du maitre d'ouvrage? Un simple courrier de notre part suffit?

* Sauriez-vous comment justifier du dépôt de demande de prêt, sachant qu'il a été déposé par mail au crédit foncier?

* Ma banque LCL (oui, oui, je la recite!!) prend tout son temps pour nous donner une réponse.
Je contacte mon conseiller bancaire qui me dit à 2 reprises (

) que la personne responsable des prêts immo me recontacte dans l'après-midi... pas de réponse.

Qu'auriez-vous fait à ma place pour ne pas me retrouver coincé?