Investissement locatif (Val de Marne)

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nAAbe
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Re: Investissement locatif (Val de Marne)

#51 Message par nAAbe » 26 oct. 2016, 16:52

magalef a écrit :C'est à 200 mètres de la gare RER E.
Le loyer HC au max de pinel serait de 476e pour 30m2, auquel on ajouterait 100e environ pour le parking. C'est dans les prix de Villiers.

On passera donc surement par un vendeur/installateur pour la cuisine, si ce n'est pas négociable (si vous en connaissez des bons...)
Votre calcul ne va pas.
Le parking étant une annexe de votre logement, son prix de location est indexé à celui de votre appartement.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCo ... e=20110929

(...)
La surface utile est égale à la surface habitable du logement, telle qu'elle est définie à l'article R. 111-2, augmentée de la moitié de la surface des annexes définies par un arrêté du ministre chargé du logement.
(...)

Bon en fait ca devient flou :

https://www.legifrance.gouv.fr/affichTe ... e=20161026

(...)
les surfaces annexes sont les surfaces réservées à l'usage exclusif de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 mètre. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs et celliers extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et dans la limite de 9 mètres carrés les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moité enterré.
(...)

C'est pas dans la liste mais cela fait bien 1.8m de hauteur plafond.

Quelqu'un aurait des idées ?

Je pense avoir trouvé la réponse.

Il semble que votre logement + le parking ait été acheté en loi pinel, donc votre parking est une dépendance de votre logement. Donc vous devez appliquer la formule de reference en y ajoutant la surface/2 de ce parking dans le calcul du loyer.
Le loyer englobera donc le logement + parking.

Il aurait été possible de louer votre parking au tarif que si l'achat pinel ne concernait que le logement seul, et un financement hors pinel pour le parking.

superpatou31
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Re: Investissement locatif (Val de Marne)

#52 Message par superpatou31 » 26 oct. 2016, 18:13

Tu n'es pas marié(e) avec le LCL non ?
Ca ne t'empêche pas d'aller voir d'autres banques.
Je prendrai vite contact avec un courtier et prendrai un RV avec la Banque postale, ne serait-ce que pour mieux négocier (ou pas) avec le LCL !

magalef
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Re: Investissement locatif (Val de Marne)

#53 Message par magalef » 26 oct. 2016, 18:23

@nAAbe oui, il y a un flou. Si c'est le cas, rien ne m'oblige à le louer au locataire en Pinel.

Autant le louer à un autre locataire ou pas du tout, non?

@superpatou31 oui, je ne suis pas marié avec le LCL (j'ai même en projet de m'en séparer, mais elle ne s'en doute pas...).

Je vais prendre rendez-vous avec la banque postale, bonne idée.

superpatou31
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Re: Investissement locatif (Val de Marne)

#54 Message par superpatou31 » 26 oct. 2016, 18:40

N'oublie pas le courtier : il y en a qui sont gratuits pour toi et qui prendront contact avec toi rapidement.
Un petit détail : pense à négocier les IRA (même si c'est moins important vu les taux bas) et surtout les frais de dossier. Tu peux leur faire miroiter que tu prendras une assurance chez eux par exemple...
Bon courage dans tes démarches !

nAAbe
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Re: Investissement locatif (Val de Marne)

#55 Message par nAAbe » 26 oct. 2016, 19:05

magalef a écrit :@nAAbe oui, il y a un flou. Si c'est le cas, rien ne m'oblige à le louer au locataire en Pinel.

Autant le louer à un autre locataire ou pas du tout, non?
Je ne sais pas trop.
La problématique du parking est de savoir si ce dernier est une annexe non dissociative du lot que vous achetez.

Car grosso modo, vous achetez un lot à xxx KE comprenant un logement et des annexes.
Donc pour moi il y a deux choses qui ne vont pas :

1. Est-ce que le parking est une annexe dépendante du logement car acheté en lot ?
2. Dans vos impôts vous défiscalisez sur le montant total que vous avez payé. Or en louant séparément le logement au prix pinel et le parking au prix non pinel. N'est-ce pas là une fraude ?

Essayez de poser la question au promoteur ou à une agence peut etre ?

magalef
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Re: Investissement locatif (Val de Marne)

#56 Message par magalef » 26 oct. 2016, 19:41

C'est l'agent immo qui m'avait gentiment soumis cette idée.

Sinon, j'ai fait une évaluation sur meilleurtaux, pas de nouvelle...

Il semblerait que les experts immo des banques soient full en ce moment (avec les renégociations des prêts).

superpatou31
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Re: Investissement locatif (Val de Marne)

#57 Message par superpatou31 » 27 oct. 2016, 11:04

Tu peux poser la question aux impôts via le site "impôts.gouv". Ils sont très réactifs et tu auras une réponse écrite.

nAAbe
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Re: Investissement locatif (Val de Marne)

#58 Message par nAAbe » 27 oct. 2016, 13:47

magalef a écrit :C'est l'agent immo qui m'avait gentiment soumis cette idée.

Sinon, j'ai fait une évaluation sur meilleurtaux, pas de nouvelle...

Il semblerait que les experts immo des banques soient full en ce moment (avec les renégociations des prêts).
Si il y a fraude fiscale et que vous vous chopez, croyez bien que ce ne sera en aucun l'agent immo qui sera responsable. N'etant mieux servi que par soi même, je me renseignerai sur ce point.

magalef
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Re: Investissement locatif (Val de Marne)

#59 Message par magalef » 03 déc. 2016, 18:09

Bonsoir,

je reviens vers vous afin d'avoir votre avis.

J'ai demandé une prolongation de la réservation de l'appartement jusqu'au 18 décembre.

Pour situer notre situation, nous avons signé pour un logement en construction. Nous avons émis un chèque de réservation de 2000e.

Nous avons eu un refus du crédit foncier par mail, après examen de notre dossier. Nous n'avons pas eu d'attestation, juste une réponse par mail. Nous avons informé du refus le promoteur immo et l'agent immo.

Nous sommes clients du LCL, et après entretien téléphonique pour le crédit immo, lors duquel nous avons donné les informations pour la constitution de notre dossier, pas de news, malgré mes multiples relances depuis début octobre (incroyable).

Nous avons eu un rendez-vous avec la banque postale où nous avons déposé un dossier. Le conseiller nous a indiqué que le dossier ne passerait pas, après son examen, et ne pouvait pas faire de justificatif car cela était trop "compliqué"...

J'attends la réponse de la BNP que je relance régulièrement. Je leur ai envoyé mes justificatifs par mail.

La date butoir du 18 décembre approchant, comment procéder pour justifier que nous avons bien effectué les démarches?

Fournir une impression des mails de dépôts des pièces justificatives, du mail du refus du crédit foncier, des mails de relances du LCL afin d'obtenir une réponse, et un courrier manuscrit expliquant le dépôt auprès de la banque postale et le refus (avec date, nom de l'agent et agence) vous semblent-ils suffisants?

Je n'ai pas envie de perdre 2000e à cause de l'inactivité des banques.

Merci de votre aide...

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