remanier 1er pret pour obtenir 2eme pret

[sofybelle]

Bonjour à tous ,

Je vous explique :

Je suis en couple, 1 cdi (1530€ x 13) et un interim (env 1600 x 12)

Voici ci dessous notre dernier tableau d'amortissement, aprés renégo du taux en 2015(je suis désolée c'est lourd mais je n'ai pas trouvé d'autre moyen)
Nous avons 2 prêt qui se rejoignent en février 2017 et notre opération dont je vais vous parler se ferait à ce moment là

Nous avons notre maison pour ce prêt qui est louée à 690€ / mois + 20 € charges.

Nous aimerions acheter une seconde maison pour y vivre (nous sommes locataires actuellement 850 € / mois)

Un courtier nous a informé que l'interim de mon conjoint rebute 80% des banques.
Néanmoins, il nous propose de remanier notre prêt actuel pour le rallonger sur 20 ans et baisser la mensualité au max afin de dégager du taux d'endettement et cela nous permettrait selon lui de refaire un prêt de 156 000 € sur 20 ans.

J'aurais aimé avoir vos avis. Au début nous étions parti sur une renégociation de taux à notre banque simplement mais vu que les intérêts sont payés en partie, ce ne serait plus bénéfique.

"TABLEAU D'AMORTISSEMENT
DU PRET HABITAT A PALIERS N°2008 108190 U / 00002"
Montant du prêt : 82 608,00 euros Taux d'intérêt : 3,20 %
Date du courrier : 26 mars 201 5
Durée : 203 mois
Date "Sommes dues après échéance
Capital Intérêts
Restant Du différés" Capital amorti "Détail du montan
Intérêts" "t du à l'échéance
Assurance" Divers "Montant du prélèvement
Assurances
comprises"
(dont intérêts
capitalisés)
10/04/2015 75 944,33 134,30 --- 202,88 --- 337,18
10/05/2015 75 809,67 134,66 202,52 337, 18
10/06/2015 75 674,65 135,02 202, 16 337, 18
10/07/2015 75 539,27 135,38 201,80 337,18
10/08/2015 75 403,53 135,74 201,44 337, 18
10/09/2015 75 2iïfir:J. · 136, 10 201,08 337, 18
10/10/2015 75 130,96 136,47 200,71 337,18
10/11/2015 74 994,13 136,83 200,35 337,18
10/12/2015 74 856,93 . 137,20 199,98 337, 18
2015 1 221,70 1 812,92 3 034,62
10/01/2016 74 719,37 137,56 199,62 , 337,18
10/02/2016 74 581,44 137,93 199,25 337, 18
10/03/2016 74 443,14 138,30 198,88 337, 18
10/04/2016 74 304, 48 138,66 198,52 337, 18
10/05/2016 74 165,45 139,03 198,15 337,18
10/06/2016 74 026,04 139,41 197,77 '; 337, 18
10/07/2016 73 886,26 139,78 197,40 337,18
10/08/2016 73 746, 11 140, 15 197,03 337,18

Capital Restant Du (dont intérêts capitalisés) Intérêts différés Capital amorti Intérêts Assurance Divers
10/09/2016 73 605,59 140,52 196,66 337, 18
10/10/2016 73 464,69 140,90 196,28 337, 18
10111/2016 73 179,76 284,93 195,91 480,84
10112/2016 72 894,07 285,69 195,15 480,84
2016 1 962,86 2 370,62 4 333,48
10/01/2017 72 607,61 286,46 194,38 480,84
10/02/2017 71 996,20 611,41 193,62 805,03
10/03/2017 71 383,16 613,04 191,99 805,03
10/04/2017 70 768,49 614,67 190,36 805,03
10105/2017 70 152,18 616,31 188,72 805,03
10106/2017 69 534,22 617,96 187,07 805,03
10/07/2017 68 914,61 619,61 185,42 805,03
10/08/2017 · 6S<293A5 · 621,26 183,77 805,03
10109/2017 67 670,44 622,91 182,12 805,03
10/10/2017 67 045,86 624,58 180,45 805,03
10/11/2017 66 419,62 626,24 178,79 805,03
10/1212017 65 791,71 627,91 177,12 805,03
2017 7 102,36 2 233,81 9 336,17
10101/2018 65 162,12 629,59 175,44 805,03
10102/2018 64 530,86 631,26 173,77 805,03
10103/2018 63 897,91 632,95 172,08 805,03
10/04/2018 63 263,27 634,64 170,39 805,03
10105/2018 62 626,94 636,33 168,70 805,03
10/0612018 61 988,92 638,02 167,01 805,03
10/07/2018 61 349,19 639,73 165,30 805,03
10/08/2018 60 707,76 641,43 163,60 805,03
10/09/2018 60 064,62 643, 14 161,89 805,03
10/10/2018 59 419,76 644,86 160,17 805,03
10/11/2018 58 773,18 646,58 158,45 805,03
10/12/2018 58 124,88 648,30 156,73 805,03
2018 7 666,83 1 993,53 9 660,36
10/01/2019 57 474,85 650,03 155,00 805,03
10/02/2019 56 823,09 651,76 153,27 805,03
10/03/2019 56 169,59 653,50 151,53 805,03
10/04/2019 55 514,35 655,24 149,79 805,03
10/05/2019 54 857,36 656,99 148,04 805,03
10/06/2019 54 198,62 658,74 146,29 805,03
10/07/2019 53 538,12 . 660,50 144,53 805,03
10/08/2019 52 875,86 662,26 142,77 805,03
10/09/2019 52 211,83 664,03 141,00 805,03
10/10/2019 51 546,03 665,80 139,23 805,03
10/11/2019 50 878,46 667,57 137,46 805,03
10/12/2019 50 209,11 669,35 135,68 805,03
2019 7 915,77 1 744,59 9 660,36
10/01/2020 49 537,97 671, 14 133,89 805,03
10/02/2020 48 865,04 672,93 132, 10 805,03
10/03/2020 48 190,32 674,72 130,31 805,03
10/04/2020 47 513,80 676,52 128,51 805,03
10/05/2020 46 835,47 678,33 126,70 805,03
10/06/2020 46 155,33 680, 14 124,89 805,03
(

10/07/2020 45 473,38 681,95 123,08 805,03
10/08/2020 44 789,61 683,77 121,26 805,03
10/09/2020 44 104,02 685,59 119,44 805,03
10/10/2020 43 416,60 687,42 117,61 805,03
10/11/2020 42 727,35 689,25 115,78 805,03
10/12/2020 42 036,26 691,09 113,94 805,03
2020 8 172,85 1 487,51 9 660,36
10/01/2021 41 343,33 692,93 112,10 805,03
10/02/2021 40 648,55 694,78 110,25 805,03
10/03/2021 39 951,92 696,63 108,40 805,03
10/04/2021 39 253,43 698,49 106,54 805,03
10/05/2021 .38 553,08 700,35 104,68 805,03
10/06/2021 37 850,86 · 702,22 102,81 805,03
10/07/2021 37 146,77 704,09 100,94 805,03
10/08/2021 36 440,80 705,97 99,06 805,03
10/09/2021 3;j 732,95 · 707,85 97,18 805,03
10/10/2021 35 023,21 709,74 95,29 805,03
10/11/2021 34 311,58 711,63 93,40 805,03
10/12/2021 33 598,05 713,53 91,50 , 805,03
2021 8 438,21 1 222,15 9 660,36
10/01/2022 32 882,61 715,44 89,59 805,03
10/02/2022 32 165,27 717,34 87,69 805,03
10/03/2022 31 446,01 719,26 85,77 805,03
10/04/2022 30 724,84 721, 17 83,86 805,03
10/05/2022 30 001,74 723, 10 81,93 805,03

10/06/2022 29 276,71 725,03 80,00 805,03
10/07/2022 28 549,75 726,96 78,07 805,03
10/08/2022 27 820,85 728,90 76,13 805,03
10/09/2022 27 090,01 730,84 74, 19 805,03
10/10/2022 26 357,22 732,79 72,24 805,03
10/11/2022 25 622,48 734,74 70,29 805,03
10/12/2022 24 885,78 736,70 68,33 805,03
2022 8 712,27 948,09 9 660,36
10/01/2023 24 147,11 738,67 66,36 805,03
10/02/2023 23 406,47 740,64 64,39 805,03
10/03/2023 22 663,86 742,61 62,42 805,03
10/04/2023 21 919,27 744,59 60, 44 805,03
10/05/2023 21 1?2;69 746,58 58,45 805,03
10/06/2023 20 424,12 748,57 56,46 805,03
10/07/2023 19 673,55 750,57 54,46 805,03
10/08/2023 18 920,98 752,57 52,46 805,03
10/09/2023 18 166,41 754,57 50,46 805,03
10/10/2023 17 409,82 756,59 48,44 805,03
10/11/2023 16 651,22 758,60 46, 43 , 805,03
10/12/2023 15 890,59 760,63 44,40 805,03
2023 8 995, 19 665, 17 9 660,36
10/01/2024 15 127,93 762,66 42,37 805,03
10/02/2024 14 363,24 764,69 40,34 805,03
10/03/2024 13 596,51 766,73 38,30 805,03
10/04/2024 12 827,74 768,77 36,26 805,03

10/05/2024 12 056,92 770,82 34,21 805,03
10/06/2024 11 284,04 772,88 32,15 805,03
10/07/2024 10 509,10 774,94 30,09 805,03
10/08/2024 9 732,09 777,01 28,02 805,03
10/09/2024 8 953,01 779,08 25,95 805,03
10/10/2024 8 171,85 781,16 23,87 805,03
10/11/2024 7 388,61 783,24 21,79 805,03
10/12/2024 6 603,28 785,33 19,70 805,03
2024 9 287,31 373,05 9 660,36
10/01/2025 5 815,86 787,42 17,61 805,03
10/02/2025 5 026,34 789,52 15,51 805,03
10/03/2025 4 234,71 791,63 13,40 805,03
10/04/2025 ·. 3,.440/, 9..' î · 793,74 11,29 805,03
10/05/2025 2 645,12 795,85 9,18 805,03
10/06/2025 1 847,14 797,98 7,05 805,03
10/07/2025 1 047,04 800, 10 4,93 805,03
10/08/2025 244,80 802,24 2,79 805,03
10/09/2025 244,80 0,65 245,45
2025 6 603,28 82,41 ' 6 685,69
TOTAL 76 078,63 14 933,85 91 012,48

[Javi050]

Je dirais que ça dépend de vos taux d'intérêts... D'un point de vue trésorerie, si le taux est du même ordre de grandeur que l'augmentation de votre loyer annuel -votre "inflation ressentie"-, ça vaut le coup (ça "fixe" le montant que vous payez pour vous loger, vs location qui augmente). Après, il faut avoir un minimum de visibilité sur l'emploi de monsieur: que se passe-t-il s'il n'a pas de renouvellement de contrat? arrivez vous à payer les mensualités des 2 prêts sur un seul salaire+loyer perçu? Parce que vous ne pourrez pas aller voir la banque pour étaler encore plus les remboursements...

[Gpzzzz]

Je dirais que ça dépend de vos taux d'intérêts... D'un point de vue trésorerie, si le taux est du même ordre de grandeur que l'augmentation de votre loyer annuel -votre "inflation ressentie"-, ça vaut le coup (ça "fixe" le montant que vous payez pour vous loger, vs location qui augmente). Après, il faut avoir un minimum de visibilité sur l'emploi de monsieur: que se passe-t-il s'il n'a pas de renouvellement de contrat? arrivez vous à payer les mensualités des 2 prêts sur un seul salaire+loyer perçu? Parce que vous ne pourrez pas aller voir la banque pour étaler encore plus les remboursements...

Surtout si un jour le loyer n'est plus perçu ^^
Bref c'est de l'endettement maximal.. Ca permet de s'enrichir plus a LT, mais au moindre accroc tu le payes cash !

[Vincent92]

Si je comprend bien, vous êtes aujourd'hui endetté à ~73k€ pour un bien que vous louez ~700€. Quels sont vos charges approximatives (copro, travaux, IR...) sur ce bien? Ou, dit autrement, combien d'argent dégagez vous tous les mois (hors cout du prêt)?
Vous voulez également acheter un autre bien pour vous loger dont le loyer est de 850€ (Charges comprises?). Quel est le prix de vente (FDN inclus) de ce bien? Combien voulez vous financer à credit? 156k€?

[sofybelle]

Oui Vincent vous avez raison nous sommes encore à 73k€ location env 700€
Nous n'avons aucune charges si ce n'est la taxe foncière à 380€. pas de copro, pas de travaux depuis qu'on l'a acheté sauf de la peinture.
nous sommes en location actuelle à 850€ + 192€ de charges a l'année (mais rien ne dis que le futur prêt éventuel serait si haut )
je n'ai pas de bien en vue, le couriter nous a dit qu'on pourrait monter jusqu'à 156k€. Nous aurions les frais de notaires en apport env 12k€

[sofybelle]

GPZZZ nous avons heureusement pour le moment toujours perçu notre loyer avec plusieurs locataires différents depuis 2012 ou nous la louons
JAVI050 nous n'avons jamais augmenté le loyer pour le moment. Peut-être au prochain changement de locataire. Nous nous ajustons à la "concurrence" même si elle est faible.
Monsieur, depuis 2011 en intérim, 1 période de chômage de 2 mois comblée par le pôle emploi (pour une fois qu'on s'en sert ) Sinon oui ça passe un crédit + le loyer de la maison à payer avec mon salaire c'est juste qu'on ne partira pas en vacances mdr

[stchong]

C'est de cours de gestion financière dont vous avez besoin .

Et au passage de bon sens.

[sofybelle]

Shtong excusez-moi je ne comprend pas pourquoi vous dites cela.

Je viens demander des conseils et à force d'expérience j'espère en donner plus tard.

[sofybelle]

Shtong excusez-moi je ne comprend pas pourquoi vous dites cela.

Je viens demander des conseils et à force d'expérience j'espère en donner plus tard.

Je comprend bien que pour l'instant ce prêt nous coûte un peu (env 100€ / mois) mais c'était voulu jusqu'à aujourd'hui.
Je pense que c'est pour cela que le courtier nous a proposé de le rallonger pour justement dégager un maximum d'argent de cette première location et nous donner la possibilité d'obtenir un second prêt.

Je suis ouverte à tout conseil.

[Pierric]

3.2% pour une fin de pret en 2025. Ce taux est énorme !

=> Faites un nouveau dossier de crédit qui comprendras le rachat de prêt (si autre banque) et le nouveau prêt. Avec un lissage si besoin.

Je comprends pas trop l’intérêt de remanier un crédit aussi cher. Après, c'est un dossier complexe, ca dépendra de ce que voudront bien faire les banques

[Vincent92]

@sofybelle : Je pense que le courtier a raison. Il est mieux pour vous de remanier le premier prêt (pour faire tomber l'endettement). Sans compter qu'une partie du coût est une économie d’impôt.
Le mieux est de lui demander quel montage il envisage au final (échéancier, taux, nouvelles valeurs empruntées...). Une fois que vous l'aurez, nous pourrons vous dire si c'est intéressant ou pas.

[stchong]

Shtong excusez-moi je ne comprend pas pourquoi vous dites cela.

Je viens demander des conseils et à force d'expérience j'espère en donner plus tard.

Je comprend bien que pour l'instant ce prêt nous coûte un peu (env 100€ / mois) mais c'était voulu jusqu'à aujourd'hui.
Je pense que c'est pour cela que le courtier nous a proposé de le rallonger pour justement dégager un maximum d'argent de cette première location et nous donner la possibilité d'obtenir un second prêt.

Je suis ouverte à tout conseil.

C'est pas de conseils dont vous avez besoin , mais de cours de gestion financière.

Qu'est ce que vous voulez qu'on fasse avec vos données, elles sont trop peu nombreuses, non ???

On gagne tant, on a un prêt de tant, débrouillez vous.
on ne connaît
- le prix de l'immobilier que vous avez en location, ni sa localisation, ni les charges ni les impôts etc...donc le rapport prix de l'immobilier/ prix de location soit le rendement locatif réelle.
- Le prix de votre achat pour vous loger.
- vos perspectives de boulot
etc....
Est ce que vous croyez qu'on peut vous donner une réponse sensée .

Notre analyse c'est que vous nous prenez pour des extra terrestres, on doit devinez ce qui est plus favorable pour vous sans les données minimales.
ps: vous croyez vraiment qu'on va lire votre tableau d'amortissements

[sofybelle]

Pierric oui je comprend bien que c'est énorme comme taux mais selon le courtier, renégocier le taux ne serait pas bénéfique, on y gagnerait rien apparemment car les intérêts sont presque payé en totalité...

Vincent oui c'est vrai je ne pensais plus à l'éconoqie d'impôt
Je dois prendre rdv avec un spécialiste des remaniement de prêt apparemment
Oui je vous tiendrais informé.

[Pierric]

Les intérets, il t'en reste quand même 11K d'intérets sur 9 ans alors que sur cette durée, les taux sont bien en dessous de 1%, donc 8K de gain potentiel.
Remanier le crédit actuel pour le mettre sur 20 ans, ca fera monter les intérets à 26K ...

[Vincent92]

Les intérets, il t'en reste quand même 11K d'intérets sur 9 ans alors que sur cette durée, les taux sont bien en dessous de 1%, donc 8K de gain potentiel.
Remanier le crédit actuel pour le mettre sur 20 ans, ca fera monter les intérets à 26K ...

De ce que j'en comprends (il manque quand même beaucoup de données), le problème est la capacité d'emprunt.
C'est pourquoi le courtier veut diminuer le taux d'endettement du premier prêt.
De ce que j'en comprends car, comme le dit stchong, tout ca reste assez flou.

[sofybelle]

Stchong je ne connaissais pas les informations dont vous aviez besoin mais si vous me les auriez demandé, je vous les aurais donné sans souci.

Je n'ai jamais dit "débrouillez vous", ce n'est pas du tout dans cette optique là que j'ai posté le message d'origine.

Notre maison en locatif vaut 120k€, entre Lille et Armentières, nous avons juste 380€ de taxe foncière par an, elle est louée 710€ / mois (690+20)

Nous avons toujours travaillé et comptons travailler toujours. Et pour le prix de l'achat pour nous loger, le courtier nous a dit maxi 156k€. Avec apport de mini 12k€.

Je voudrais juste connaitre l'avis de chacun concernant sa proposition.

Pierric si vous le souhaitez en début de mois j'avais reçu une proposition de renégociation de taux (elle nous faisait gagner 10 mois) avec un taux à 0.90%

Serait-il utile de la partager ici?

Merci

[Pierric]

Ouai partage la prop, ca dépend beaucoup des différents frais

[Gpzzzz]

Stchong je ne connaissais pas les informations dont vous aviez besoin mais si vous me les auriez demandé, je vous les aurais donné sans souci.

Je n'ai jamais dit "débrouillez vous", ce n'est pas du tout dans cette optique là que j'ai posté le message d'origine.

Notre maison en locatif vaut 120k€, entre Lille et Armentières, nous avons juste 380€ de taxe foncière par an, elle est louée 710€ / mois (690+20)

Nous avons toujours travaillé et comptons travailler toujours. Et pour le prix de l'achat pour nous loger, le courtier nous a dit maxi 156k€. Avec apport de mini 12k€.

Je voudrais juste connaitre l'avis de chacun concernant sa proposition.

Pierric si vous le souhaitez en début de mois j'avais reçu une proposition de renégociation de taux (elle nous faisait gagner 10 mois) avec un taux à 0.90%

Serait-il utile de la partager ici?

Merci

Soit 170 loyers.. Encore un coin en France ou la bulle immo n'est qu'un lointain souvenir.. décidement

[sofybelle]

http://www.fichier-pdf.fr/2016/10/07/et ... r-engelen/

J'espère que ça ira car je ne sais pas trop partager des pdf comme vous avez pu le voir

[Pierric]

C'est un rachat classique. Pourquoi ne pas simplement faire un rachat de pret en 240 mensualités plutôt que 96 ?
Votre banque ne veut pas renégocier le taux ?

[sofybelle]

Le nouveau courtier là nous a proposé justement d'étaler celui-ci en 240 mensualités

[stchong]

Mon premier avis, c'est vouloir acheter sa résidence principale et en même temps continuer à rembourser de l'immobilier locatif avec environ 3000€ par mois c'est casse gueule sur 20 ans. Ca peut être très payant, au bout de 20 ans mais y'a 20 ans à passer.

Votre date d'achat de la location c'est 2015 ?

[Pierric]

Le nouveau courtier là nous a proposé justement d'étaler celui-ci en 240 mensualités

En rachat de prêt donc ? A quel taux ? 1.5 ?

Idem, un second achat immo, c'est quand même une opération risquée.

Vous avez pensé à la vente de la première maison ? Çà vous permettrait de libérer sacrément de cash et capacité d'emprunt.

[sofybelle]

Stchong non nous avons acheté en 2008 mais la renego date de 2015 donc je vous ai mis le dernier tableau D amortissement à jour .
Oui je comprend bien qu'il y a des risque ( perte de travail ou locataires mauvais payeur etc)
Nous ne voulons pas vendre notre premiere maison car ensuite elle nous rapportera 710€/ mois environ sans compter la taxe foncière bien-sûr et d'éventuel travaux . Puis ensuite nous aimerions acheter des petits appart et continuer ainsi mais là on part loin

[stchong]

Soit en 2032, donc tu prépares ta retraite
Acheter du locatif sur 23 ans ce n'est pas le bon plan, alors allonger la durée encore moins.

Autrement si vous l'avez acheté en 2008 si il fallait la revendre aujourd'hui, le prix de vente serait il supérieur ou inférieur au pris d'achat net vendeur (prix sans frais de notaire et agent immo)

Il faut absolument renégocier ce crédit pour faire baisser le taux mais sûrement pas augmenter la durée.

Mon conseil, avec l'économie actuelle, et donc l'emploi pas très sûr pour beaucoup de monde, même si les taux sont bas, soit vous vendez votre bien locatif mais je crains une perte vu la date d'achat (je ne connais pas le coin), et j'achète une résidence principale.
Je pense que si on rentre dans le détail des charges sur 20 ans avec 2 biens vous êtes à la rue au moindre pépin important, gros travaux , mauvais payeur, séparation, etc....

Il faudrait avoir un cagnotte de côté d'environ 20 000€ pour avoir l'esprit tranquille .

Mais, je maintiens qu'on ne fait plus un parcours immobilier sans avoir des notions de gestion financière, immobilière etc.... surtout que les locataires sont de plus en plus exigeants, que les allocations logement vont baisser.

Est ce que déjà, avec ce premier bien acheté pour du locatif au bout de 8 ans, vous pensez que c'est une réussite si vous additionnez toutes les charges ?
Total dépenses y compris (impôt sur le revenu en plus), total recettes .

[sofybelle]

J'ai souvent des versions différentes Car par exemple je lis souvent que quand on veut faire du locatif il faut faire des prets très longs afin de ne pas impacter le taux d'endettement par rapport au loyer qui rentre.
Un de nos ancien voisin vient de mettre sa maison â 120k€ et il a une chambre en moins et pas de jardin donc peut être 130k€ pour nous. Sî on revendait maintenant on aurait enc 50k€ pour nous.
Je n'arrive pas à bien comprendre ce que vous entendez par "charges"

[stchong]

J'ai souvent des versions différentes Car par exemple je lis souvent que quand on veut faire du locatif il faut faire des prets très longs afin de ne pas impacter le taux d'endettement par rapport au loyer qui rentre. Et qui dit cela ? N'importe quoi ,
Un de nos ancien voisin vient de mettre sa maison â 120k€ et il a une chambre en moins et pas de jardin donc peut être 130k€ pour nous. Sî on revendait maintenant on aurait enc 50k€ pour nous.
Je n'arrive pas à bien comprendre ce que vous entendez par "charges"

Ce n'est pas possible t'es un troll !!!

[Vincent92]

Pour faire du locatif, il faut effectivement allonger la durée au maximum (si tu as un bon taux). L'idée est de gérer le cash flow le plus positif possible et qu'une partie des emprunts sont en fait payé par l'état (si tu déclares au reel).
Tu as tout à fait raison. 20 ans c'est très bien.

[sofybelle]

Non non, j'explique ce qui me fais douter, par rapport à nos projets etc. Je ne souhaite pas créer de discorde.

[Vincent92]

Il n'y a aucune discorde. Tu es juste sur un forum findumondiste avec des personnes qui pensent que par nature n'importe quel projet immobilier est une connerie. Il ne faut pas tout écouter et faire le tri dans les réponses.
Pour du locatif il faut mieux un crédit long, surtout avec les taux actuel. Ça ne fait aucun doute.

[stchong]

Pour faire du locatif, il faut effectivement allonger la durée au maximum (si tu as un bon taux). L'idée est de gérer le cash flow le plus positif possible et qu'une partie des emprunts sont en fait payé par l'état (si tu déclares au reel).
Tu as tout à fait raison.

Nous n'avons pas la même définition d'un investissement
Elle ne sait pas ce que c'est des charges et tu lui parles de cash floww

Définition du mot Cash flow
Le cash flow représente l'ensemble des flux de liquidités générés par les activités d'une société. Pour les analystes et les créanciers, il constitue un bon moyen d'appréhender la solvabilité et la pérennité d'une entreprise. C'est également un indicateur permettant de connaître l'aptitude de l'entreprise à financer ses investissements à partir de son exploitation ou encore sa capacité à distribuer des dividendes à ses actionnaires.
La définition de l'anglicisme cash flow peut varier : pour certains, il est synonyme de capacité d'autofinancement, pour d'autres, il correspond à l'excédent brut d'exploitation (ou EBITDA). Par souci de normalisation, il est aujourd'hui majoritairement admis que le cash flow correspond au flux de trésorerie.

Cash flow : le calcul
Cash flow = résultat net + dotations nettes aux amortissements et aux provisions - plus-values de cession d'actifs + moins-values de cession d'actifs - variation du besoin en fonds de roulement

Synonyme(s) du mot Cash flow
Flux de trésorerie

Vous êtes aussi mauvais l'un que l'autre.
1/ parce que pour le moment elle paie minimum 100€ par mois pour un hypothétique prix de revente .
2/ confondre un particulier avec un entreprise
3/ jamais entendu dire une connerie pareille acheter sur une durée maximum. (il faut des taux négatifs, et être 100% sûr qu' il y aura de l'inflation)

[stchong]

Moi je ne suis pas fin du mondiste, au contraire.

Comment veux tu qu'elle gère si elle ne connaît pas , les charges !!!!

Tu as sûrement une bonne explication, plus pointue cette fois ci.

[Vincent92]

Pour le moment, elle a un crédit de 72k€ qu'on peut mettre sur 20 ans. Ce qui va chercher dans les mensualités de 540€ voir aller 600€ grand maximum si elle est vraiment mauvaise en négociation et qu'elle obtient un très très mauvais taux.
A côté de ca, l'entrée d'argent est de 710€.
Elle a une TF de 32€/mois
Ce qui laisse une marge de 78€ à 150€ par mois pour faire des travaux (il n'y a pas de copro) et gérer d’éventuel vacance locative.

[kamoulox]

Sur la métropole lilloise les biens se louent facilement surtout dans cette tranche de budget
Je comprends qu'elle veut le laisser en loc.

Je dirais comme Vincent sans approfondir le truc n'ayant jamais fait de location je me garderais de tout conseil là dessus.

Si le bien se rembourse tout seul ou presque autant le garder , faut juste pas avoir de coup dur car vendre un logement loué c'est compliqué

Apres c'est mon avis perso et non une certitude , me tape pas schtong

[Vincent92]

Moi je ne suis pas fin du mondiste, au contraire.

Comment veux tu qu'elle gère si elle ne connaît pas , les charges !!!!

Tu as sûrement une bonne explication, plus pointue cette fois ci.

C'est pas qu'elle ne connait pas les charges. Elle a dit qu'il n'y avait pas de copro. C'est pourtant pas compliqué à comprendre.

[stchong]

Sur la métropole lilloise les biens se louent facilement surtout dans cette tranche de budget
Je comprends qu'elle veut le laisser en loc.

Je dirais comme Vincent sans approfondir le truc n'ayant jamais fait de location je me garderais de tout conseil là dessus.

Si le bien se rembourse tout seul ou presque autant le garder , faut juste pas avoir de coup dur car vendre un logement loué c'est compliqué

Apres c'est mon avis perso et non une certitude , me tape pas schtong

Si si,je vais te taper.
Si elle veut devenir rentière dans 25 ans, telle Caroline 77, et bien elle doit apprendre ce que sont des charges.

Bon là à première vu les banques vont tiquer.

Elle peut aussi aller sur Patrim et voir comment évolue le marché de sa location, parce que le voisin met en vente à tel prix, qu'il va la vendre au prix.

Elle doit apprendre

Un site pour commencer
http://www.lafinancepourtous.com/index. ... pour-louer

[utilisateur supprimé]

Stchong je ne connaissais pas les informations dont vous aviez besoin mais si vous me les auriez demandé, je vous les aurais donné sans souci.

Je n'ai jamais dit "débrouillez vous", ce n'est pas du tout dans cette optique là que j'ai posté le message d'origine.

Notre maison en locatif vaut 120k€, entre Lille et Armentières, nous avons juste 380€ de taxe foncière par an, elle est louée 710€ / mois (690+20)

Nous avons toujours travaillé et comptons travailler toujours. Et pour le prix de l'achat pour nous loger, le courtier nous a dit maxi 156k€. Avec apport de mini 12k€.

Je voudrais juste connaitre l'avis de chacun concernant sa proposition.

Pierric si vous le souhaitez en début de mois j'avais reçu une proposition de renégociation de taux (elle nous faisait gagner 10 mois) avec un taux à 0.90%

Serait-il utile de la partager ici?

Merci

Soit 170 loyers.. Encore un coin en France ou la bulle immo n'est qu'un lointain souvenir.. décidement

Oh que si, la bulle existe encore !
Ca n'est pas cher, c'est vrai, mais au début des années 2000, ça ne valait presque rien à 50k€ on trouvais un bien très correct avec beau jardin !
Ca n'a d'ailleurs pas beaucoup baissé dans ces petites villes proches de Lille (là où ils sont, Pérenchies je pense), sauf Armentières-ville les ventes sont difficiles (cassos souchiens).

Pas d'avis sur ce qu'il convient de faire, sauf que je me demande ce qu'ils vont bien pouvoir trouver pour seulement 156k€...

[stchong]

Moi je ne suis pas fin du mondiste, au contraire.

Comment veux tu qu'elle gère si elle ne connaît pas , les charges !!!!

Tu as sûrement une bonne explication, plus pointue cette fois ci.

C'est pas qu'elle ne connait pas les charges. Elle a dit qu'il n'y avait pas de copro. C'est pourtant pas compliqué à comprendre.

Ah! Parce que pour toi aussi c'est que les charges de copro
Total des dépenses ou charges
- remboursement d'emprunt
-assurance d'emprunt
- frais de notaire
- frais d'agence
- interêts banque + frais de dossier
- impôts foncier
- impôt sur le revenu dû au loyer (là c'est plus dur de calculer)
- travaux minimun (pour une maison je pense que 50€ par mois ce n'est pas du luxe et ceci pendant 23 ans)
j'ai peut être oublié quelque chose.

Total des revenus

- les loyers encaissés

[Vincent92]

Mais arrête 5 minutes. Il n'y a pas de frais de notaires, frais d'agence ou autre puisqu'elle a deja le bien.

Ce qu'elle a c'est un credit de 72k€.
Ce credit sur 20 ans c'est entre 540 et 600€/mois (assurance comprise)
Sa TF c'est 380€/an soit 32€/mois
La copro, il n'y a pas mais il y a évidement des charges (au mois eau froide) et des travaux à faire + d'éventuel vacance locative.
Avec ces donnees, il y a moyen de ne rien payer (à part l'IR).

[stchong]

Mais arrête 5 minutes. Il n'y a pas de frais de notaires, frais d'agence ou autre puisqu'elle a deja le bien.

Ce qu'elle a c'est un credit de 72k€.
Ce credit sur 20 ans c'est entre 540 et 600€/mois (assurance comprise)
Sa TF c'est 380€/an soit 32€/mois
La copro, il n'y a pas mais il y a évidement des charges (au mois eau froide) et des travaux à faire + d'éventuel vacance locative.
Avec ces donnees, il y a moyen de ne rien payer.

Ah ben si, y'a des frais de notaire.

Si si, y'a des frais de notaire à amortir, alors tu peux faire comme si elle ne les remboursait pas et ne prendre en compte que l'aspect je gagne tant je rembourse tant, et dans 25 ans j'aurai un revenu de 710 €mais ce n'est en rien lui rendre service, puisque vous sautez tout ce qui est négatif

Effectivement, elle peut emprunter un max sur une durée maximale, ce n'est pas moi qui risque d'être dans la mouise, ce n'est pas moi qui lui prête.
Tu es agent immobiler Vinccent 92 ?

[Vincent92]

Les frais de notaire, elle les a déjà payé. Qu'elle loue ou vende c'est pareil.

[sofybelle]

Merci à tous pour vos avis, je prend bien note.
Les frais de notaire et une partie des frais D agence ont été payé par notre apport.
Pour l'instant nous n'avons jamais fait aucun travaux à part peinture. Jamais de vacances locatives même avec Des changements de locataires .
Sînon niveau profil, on est pluto du style économes à mettre le plus possible de côté chaque mois. La on veût mettre minimum 1250€/ mois de côté, parfois plus parfois moins ( noël par ex)

[stchong]

Les frais de notaire, elle les a déjà payé. Qu'elle loue ou vende c'est pareil.

Oui elle les a payé, donc elle a amorti combien du prix net vendeur en 8 ans (prix réaliste de vente aujourd'hui, hein, pas le prix du voisin qui met en vente)

[sofybelle]

Pour le prix réaliste je sais que sî un jour on veût la vendre Ca sera pa en dessous de 120k€ car on l'a acheté ce prix et à chaque fois qu'une maison de meme type dans le quartier â ete mise en vente c'était pas en dessous de 120k€. Mais évidement on ne peut pas savoir exactement

[Vincent92]

On s'en fiche pas mal. Elle n'est pas en train d'arbitrer un achat mais d'arbitrer entre une location et une vente. Si elle loue il ne payera pas plus de frais de notaire que si elle vend.

[stchong]

Merci à tous pour vos avis, je prend bien note.
Les frais de notaire et une partie des frais D agence ont été payé par notre apport.
Pour l'instant nous n'avons jamais fait aucun travaux à part peinture. Jamais de vacances locatives même avec Des changements de locataires .
Sînon niveau profil, on est pluto du style économes à mettre le plus possible de côté chaque mois. La on veût mettre minimum 1250€/ mois de côté, parfois plus parfois moins ( noël par ex)

Oui, avec toi le relance de l'emploi par la consommation va repartir vite fait
T'aurais pas un peu peur de l'avenir ?

[stchong]

On s'en fiche pas mal. Elle n'est pas en train d'arbitrer un achat mais d'arbitrer entre une location et une vente. Si elle loue il ne payera pas plus de frais de notaire que si elle vend.

Oui, enfin tu n'as pas répondu à la question tu es agent immobilier ?

Et non, on s'en fiche pas, 8% du pris de la baraque c'est peanuts dans un plan de financement. On a remboursé pendant 8 ans, si je revend je fais une opération neutre, si je garde à partir de quelle date je commence à gagner un peu. parce qu'il y a quand même encore 16 ans minimum à tirer.

Moi, j'essaie de lui donner des clés pour mieux comprendre se qu'elle fait, y'a une sacrée marge .

[sofybelle]

Tres intéressant le site la finance pour tous schtong. Mais ils ne conseillent pas sur le credit. Malgres tous ils disent que les intérêts sont déductibles .
Pour l'instant nous n'avons jamais payé d'impôts . Peut être avec notre enfant qui est arrivé ou nos frais de déplacement professionnel ... Ou nous sommes tout juste en dessous de la ligne rouge

[stchong]

Tres intéressant le site la finance pour tous schtong. Mais ils ne conseillent pas sur le credit. Malgres tous ils disent que les intérêts sont déductibles .
Pour l'instant nous n'avons jamais payé d'impôts . Peut être avec notre enfant qui est arrivé ou nos frais de déplacement professionnel ... Ou nous sommes tout juste en dessous de la ligne rouge

Pour ta vraie question de départ c'est juste une histoire de calcul, de chiffres, comparer les tableaux d'amortissements A 1% d'intérêts ça va plus se jouer sur ce que les banques veulent bien faire.

[sofybelle]

On essaye de jouer la sécurité mais on aime le risque c'est un peu paradoxal oui je sais.
On aimerai juste pas galerer â notre retraite à compter nos petits sous là... Et se faire plaisir car on a qu une vie.
Et laisser quelque chose à nos enfants ( 2 eme en route)
Ca Yest on va être riche avec 184€ de paje par mois pdt 3 ans et 129€ d'allocs ptdrrr
Mais les banques ne le prennent pas en compte tout Ca il me semble .