Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteur ?

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immopaul
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Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteur ?

#1 Message par immopaul » 28 nov. 2016, 13:41

Bonjour tout le monde,


J'ai visité un bien qui (pour une fois) me plaît.

Un ravalement de façade vient de commencer, et va encore durer quelques mois.
Le vendeur m'assure que je n'aurai rien à payer pour ce ravalement.

En lisant les deux derniers comptes-rendu d’assemblée générale, j'ai vu ceci :
AG de 2016 a écrit :Modalités des appels de fond :
La totalité des fonds, 1 281 030 euros TTC sera appelée et exigible de la manière suivante :
-100 000 euros le 01/06/2016.
-100 000 euros le 01/09/2016.
-100 000 euros le 01/12/2016.
-100 000 euros le 01/03/2017.
-100 000 euros le 01/06/2017.
-76 030 euros le 01/09/2017.
Le total de ces appels de fond ne fait pas 1 281 030 euros, il manque 705 000 euros.
Ca veux dire qu'ils ont déjà payé cette somme par anticipation ? (je n'ai rien vu à ce sujet dans les AG 2015 et 2016).


Et surtout, est-ce vrai que ce sera le vendeur qui paiera les appels de fond restant, et pas moi (si j’achète) ?


Merci !
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#2 Message par Commandant sylvestre » 28 nov. 2016, 13:49

Ce n'est pas celui qui vote la décision d'AG qui doit supporter les frais ?

En l'occurrence ton vendeur.

Edit : voir si AG exceptionnelle pour le ravalement avec compte-rendu en extra aussi donc
"Bon déjà Macron comprends vaguement de quoi il parle au lieu d'enfiler des formules creuses..."
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Klar
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#3 Message par Klar » 28 nov. 2016, 14:11

à préciser dans l'acte de vente pour avoir ceinture et bretelles...

Pierric
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#4 Message par Pierric » 28 nov. 2016, 14:38

Vous avez demandé au Syndic ce qu'il en est ?

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#5 Message par Gpzzzz » 28 nov. 2016, 14:46

Ca represente cbien en quote part pour ton appart ?
Car selon certains un ravallement ca coute 1500e par appart, donc meme s'il te reste 300€ a payer c'est pas la mort ^^

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#6 Message par immopaul » 28 nov. 2016, 15:20

Merci pour vos réponses.
Gpzzzz a écrit :Ca represente cbien en quote part pour ton appart ?
Car selon certains un ravallement ca coute 1500e par appart, donc meme s'il te reste 300€ a payer c'est pas la mort ^^
Plus de 7 000 euros !
Gpzzzz a écrit :Vous avez demandé au Syndic ce qu'il en est ?
Je ne sais pas si le Syndic voudra me donner l'info, puisque pour l'instant je ne suis pas proprio de cet appart, et ne suis donc pas client de ce Syndic.
Mais c'est vrai que je ne risque rien à essayer.

Selon cet article, j'ai bien l'impression que par defaut c'est l'acheteur qui devra payer (sauf s'il a passé un accord avec le vendeur, mais ensuite il faut le faire respecter).
Comme pour les charges courantes, c’est au propriétaire, le jour de l’exigibilité de l’appel de fonds pour travaux, de payer.
Et cela, même si les travaux ont été votés avant la vente et sont exigibles après la vente.
En pratique, les appels de fonds pour travaux devenus exigibles avant la notification de la vente sont à régler par le vendeur, ceux ultérieurs sont à payer par l’acheteur.

La plupart du temps, le vendeur a voté les travaux en assemblée générale avant la vente.
Aussi, les promesses de vente prévoient souvent une clause selon laquelle les travaux votés antérieurement à l’avant-contrat, exécutés ou non, sont à la charge du vendeur.
Dès lors il n’est pas tenu compte de l’échéancier des appels de fonds.
En effet, un tel accord entre l’acheteur et le vendeur ne vaut qu’entre eux et ils doivent organiser les modalités de paiement.
Pour le syndic, le redevable de la somme due pour les travaux reste le propriétaire le jour où l’appel de fonds est exigible.
http://immobilier.lefigaro.fr/article/c ... 127a3a91e/
http://www.pap.fr/conseils/achat-vente/ ... -paie-quoi
Modifié en dernier par immopaul le 28 nov. 2016, 16:31, modifié 1 fois.
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#7 Message par Gpzzzz » 28 nov. 2016, 15:22

immopaul a écrit :Merci pour vos réponses.
Gpzzzz a écrit :Ca represente cbien en quote part pour ton appart ?
Car selon certains un ravallement ca coute 1500e par appart, donc meme s'il te reste 300€ a payer c'est pas la mort ^^
Plus de 7 000 euros !
Gpzzzz a écrit :Vous avez demandé au Syndic ce qu'il en est ?
Je ne sais pas si le Syndic voudra me donner l'info, puisque pour l'instant je ne suis pas proprio de cet appart, et ne suis donc pas client de ce Syndic.
Mais c'est vrai que je ne risque rien à essayer.

Selon cet article, j'ai bien l'impression que par defaut c'est l'acheteur qui devra payer (sauf s'il a passé un accord avec le vendeur, mais ensuite il faut le faire respecter).
Comme pour les charges courantes, c’est au propriétaire, le jour de l’exigibilité de l’appel de fonds pour travaux, de payer.
Et cela, même si les travaux ont été votés avant la vente et sont exigibles après la vente.
En pratique, les appels de fonds pour travaux devenus exigibles avant la notification de la vente sont à régler par le vendeur, ceux ultérieurs sont à payer par l’acheteur.

La plupart du temps, le vendeur a voté les travaux en assemblée générale avant la vente.
Aussi, les promesses de vente prévoient souvent une clause selon laquelle les travaux votés antérieurement à l’avant-contrat, exécutés ou non, sont à la charge du vendeur.
Dès lors il n’est pas tenu compte de l’échéancier des appels de fonds.
En effet, un tel accord entre l’acheteur et le vendeur ne vaut qu’entre eux et ils doivent organiser les modalités de paiement.
Pour le syndic, le redevable de la somme due pour les travaux reste le propriétaire le jour où l’appel de fonds est exigible.
http://immobilier.lefigaro.fr/article/c ... 127a3a91e/

Je te conseille de renégocier le prix de vente en fonction des travaux..
Donc t'allais signer 300k€, il reste 3k a payer apres le compromis donc tu signes à 297k€ et tu prends en charge les appels de fonds après la signature :wink:

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#8 Message par Commandant sylvestre » 28 nov. 2016, 15:50

Me coucherai moins c**...

Je pensais que c'était une règle et non un usage.
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#9 Message par immopaul » 28 nov. 2016, 17:38

Bon, j'ai appelé le syndic, voici sa réponse :
L'acheteur va devoir payer [au syndic] tous les appels de fond pour travaux à partir du jour où il est propriétaire de l'appartement, même pour le ravalement de façade qui avait été voté plusieurs mois plus tôt.
De plus, l'acheteur a l'obligation légale de rembourser au vendeur l'ensemble des versements qu'il aura déjà engagé pour le ravalement de façade.
C'est le cas parce que les entreprises qui effectuent le ravalement n'ont pas encore été facturées, elles le seront à la fin des travaux.
La loi impose que "les provisions pour travaux déjà appelées doivent rester au sain de la copropriété".
Bref, si j’achète, je dois payer l'intégralité du ravalement de façade, qui a pourtant été voté il y a plusieurs mois, et qui a déjà été payé en grande partie.
Sauf bien sur si je négocie le prix à la baisse, car je n'ai fait aucune offre d'achat pour l'instant.
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#10 Message par PicGreen » 28 nov. 2016, 17:54

Ne pas oublier que pour ce genre de travaux, le devis sont tires au max vers le bas pour remporter l'appel d'offre. Il y a souvent des appels supplementaires en cas de depassement.

Cette incertitude pour jouer en te faveur pour la negociation.

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#11 Message par immopaul » 28 nov. 2016, 18:15

Ce qui ne me plait pas, c'est qu'ils m'ont affirmé a plusieurs reprises que le ravalement était déjà payé, ils n'ont jamais parlé d'inclure le prix dans une négo.
Soit ils ignoraient cette régle, soit ils ont tenté de m'avoir.
Modifié en dernier par immopaul le 29 nov. 2016, 13:46, modifié 1 fois.
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#12 Message par franckyfranck » 28 nov. 2016, 19:07

Fais le inscrire par le notaire ! Je l'ai fait, c'est simple, le notaire déduit le prix des travaux voté du prix de la vente. Je suis même reparti de chez le notaire avec un chèque ;)

Et après j'ai payé les appels de fonds au syndic avec l'argent ! Ca se passe comme ça chez McDonald's !

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#13 Message par immopaul » 29 nov. 2016, 13:52

franckyfranck a écrit :Fais le inscrire par le notaire ! Je l'ai fait, c'est simple, le notaire déduit le prix des travaux voté du prix de la vente. Je suis même reparti de chez le notaire avec un chèque ;)

Et après j'ai payé les appels de fonds au syndic avec l'argent ! Ca se passe comme ça chez McDonald's !
Merci pour ce retour.

Si le prix du ravalement est A + B :
A : Sommes versées au syndic par le vendeur jusqu'au jour de la vente.
B : Sommes versées au syndic par l'acheteur a partir du jour de la vente.

Le cheque que tu as récupéré en sortant de chez le notaire, c'était A+B ?

Parce que le syndic me dit que je dois rendre la somme A au vendeur, d'un point de vue légal.
Ca me paraîtrait étrange de donner au vendeur une somme qu'il me rendrait immédiatement.
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#14 Message par tonysonic » 29 nov. 2016, 16:08

je comprends pas trop ... c'est le vendeur qui a voté les travaux qui doit tout payer les appels de fonds normalement ...

J'ai vendu mon appartement récemment, un jour avant, il y a avait une AG et j'ai donné pouvoir à mon acheteur, il y est allé, il a voté les travaux (1000 euros) et c'est lui qui paiera... Heureusement que je n'y suis pas allé, sinon j'aurai payé les appels de fonds... :mrgreen:

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#15 Message par Vincent92 » 29 nov. 2016, 16:11

immopaul a écrit :Ce qui ne me plait pas, c'est qu'ils m'ont affirmé a plusieurs reprises que le ravalement était déjà payé, ils n'ont jamais parlé d'inclure le prix dans une négo.
Soit ils ignoraient cette régle, soit ils ont tenté de m'avoir.
Je ne crois pas qu'ils l'ignoraient. Et je pense aussi que c'est pour ça que pour une fois tu as trouvé un bien qui te plait. Je dis ça sans mauvais esprit ;).
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#16 Message par immopaul » 29 nov. 2016, 16:37

Vincent92 a écrit :
immopaul a écrit :Ce qui ne me plait pas, c'est qu'ils m'ont affirmé a plusieurs reprises que le ravalement était déjà payé, ils n'ont jamais parlé d'inclure le prix dans une négo.
Soit ils ignoraient cette régle, soit ils ont tenté de m'avoir.
Je ne crois pas qu'ils l'ignoraient. Et je pense aussi que c'est pour ça que pour une fois tu as trouvé un bien qui te plait. Je dis ça sans mauvais esprit ;).
Je ne pense pas, car le prix de ce ravalement constitue un pourcentage très faible du prix total de l'appartement, donc ça n'a pas pu rendre "bon marché" un bien qui ne l’était pas.
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#17 Message par PicGreen » 29 nov. 2016, 17:38

Il n'y a pas de loi la-dessus, mon notaire avait parle de "regle legale", elle peut varier selon les regions...

Pour lui, celui qui est proprietaire doit faire face a ces appels de fonds au moment ou ils se presentent. Cela eteind d'une maniere simple toute demande de l'acheteur vers le vendeur en cas de depassement du devis, qui est quasi systematique mais qui se produit plusieurs mois apres la vente.

J'ai trouve cette regle tres bonne quand le prix final du ravalement a explose de +40%... :D
Modifié en dernier par PicGreen le 29 nov. 2016, 17:43, modifié 1 fois.

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#18 Message par Gpzzzz » 29 nov. 2016, 17:39

immopaul a écrit :
Vincent92 a écrit :
immopaul a écrit :Ce qui ne me plait pas, c'est qu'ils m'ont affirmé a plusieurs reprises que le ravalement était déjà payé, ils n'ont jamais parlé d'inclure le prix dans une négo.
Soit ils ignoraient cette régle, soit ils ont tenté de m'avoir.
Je ne crois pas qu'ils l'ignoraient. Et je pense aussi que c'est pour ça que pour une fois tu as trouvé un bien qui te plait. Je dis ça sans mauvais esprit ;).
Je ne pense pas, car le prix de ce ravalement constitue un pourcentage très faible du prix total de l'appartement, donc ça n'a pas pu rendre "bon marché" un bien qui ne l’était pas.
bah si c est le cas tant mieux tu vas gagner 7ke dans l affaire !!
ou alors renoncer ?
interessant comme point dilemne !

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#19 Message par immopaul » 29 nov. 2016, 18:00

Gpzzzz a écrit :bah si c est le cas tant mieux tu vas gagner 7ke dans l affaire !!
Non, car l'annonce parue pour l'appart indiquait clairement que je n'aurai pas a payer le ravalement, donc je n'ai jamais pensé avoir a le payer, jusqu’à ce que le syndic me fasse douter.
Du coup si le vendeur paie le ravalement, ce sera simplement ce qui était prévu dans mon esprit a l'origine.
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#20 Message par PicGreen » 29 nov. 2016, 18:04

Mais si le bien te plait, est-ce raisonnable de perdre tout ce temps pour ces eventuels 7000E ?

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#21 Message par chartreuse » 29 nov. 2016, 18:39

Prends ton propre notaire pour la transaction. Il fera mettre une clause dans le compromis stipulant que tout travaux voté par la copro avant la signature de l acte authentique est a charge du vendeur. En tout cas c est comme ca que mon notaire a fait quand j ai acheté. Aprés que le montant soit deduit du prix de vente ou bien que la facture soit directement envoyé aux vendeurs n a pas grande importance en soit tant que le compromis est clair.

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#22 Message par immopaul » 29 nov. 2016, 19:06

Oui Chartreuse, effectivement.
PicGreen a écrit :Mais si le bien te plait, est-ce raisonnable de perdre tout ce temps pour ces eventuels 7000E ?
Oui, cette somme reste très faible en regard du prix du bien, je veux surtout m'assurer que le vendeur n'a pas tenté de m'arnaquer (auquel cas ses autres affirmations deviennent sujettes a caution, je ne lui ferai plus confiance, et je pourrait donc renoncer).
Je vais éclaircir cela avec lui.

PS : 7000 euros c'est quand même 6 mois de salaire d'un type au SMIC (je suis loin d'etre au SMIC, mais je ne vais pas crasher dessus).

Merci a tout le monde, je vous tiendrai au courant.
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#23 Message par Gpzzzz » 29 nov. 2016, 21:14

immopaul a écrit :
Gpzzzz a écrit :bah si c est le cas tant mieux tu vas gagner 7ke dans l affaire !!
Non, car l'annonce parue pour l'appart indiquait clairement que je n'aurai pas a payer le ravalement, donc je n'ai jamais pensé avoir a le payer, jusqu’à ce que le syndic me fasse douter.
Du coup si le vendeur paie le ravalement, ce sera simplement ce qui était prévu dans mon esprit a l'origine.
l annonce on s en fout. quid du compromis ? est il signé ?

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#24 Message par immopaul » 29 nov. 2016, 23:39

Non, je n'ai pas encore fait d'offre, en attendant de savoir si je pouvais faire confiance au vendeur.
C'est pour ça que je parlais de l'annonce.
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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#25 Message par flipper le dauphin » 01 déc. 2016, 15:38

tonysonic a écrit :je comprends pas trop ... c'est le vendeur qui a voté les travaux qui doit tout payer les appels de fonds normalement ...

J'ai vendu mon appartement récemment, un jour avant, il y a avait une AG et j'ai donné pouvoir à mon acheteur, il y est allé, il a voté les travaux (1000 euros) et c'est lui qui paiera... Heureusement que je n'y suis pas allé, sinon j'aurai payé les appels de fonds... :mrgreen:
Ayant été confronté à cela en tant qu'acheteur, je mettrais une precision
Dans le compromis que j'ai signé, il etait precisé que les travaux voté à partir de la date du compromis et la date de vente le seraient par l'acheteur.
Si et seulement si, le vendeur fait le necessaire pour avertir l'acheteur de la tenu de l'AG et de lui donner un pouvoir pour y participer. Que l'acheteur y assiste ou pas.
Dans le cas contraire c'est le vendeur qui devra regler les travaux qu'il assiste à l'AG ou pas.
Et j'avais recu le recommandé du vendeur me donnant pouvoir pour assister à l'AG.

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#26 Message par EmileZola » 02 déc. 2016, 17:18

flipper le dauphin a écrit :
tonysonic a écrit :je comprends pas trop ... c'est le vendeur qui a voté les travaux qui doit tout payer les appels de fonds normalement ...

J'ai vendu mon appartement récemment, un jour avant, il y a avait une AG et j'ai donné pouvoir à mon acheteur, il y est allé, il a voté les travaux (1000 euros) et c'est lui qui paiera... Heureusement que je n'y suis pas allé, sinon j'aurai payé les appels de fonds... :mrgreen:
Ayant été confronté à cela en tant qu'acheteur, je mettrais une precision
Dans le compromis que j'ai signé, il etait precisé que les travaux voté à partir de la date du compromis et la date de vente le seraient par l'acheteur.
Si et seulement si, le vendeur fait le necessaire pour avertir l'acheteur de la tenu de l'AG et de lui donner un pouvoir pour y participer. Que l'acheteur y assiste ou pas.
Dans le cas contraire c'est le vendeur qui devra regler les travaux qu'il assiste à l'AG ou pas.
Et j'avais recu le recommandé du vendeur me donnant pouvoir pour assister à l'AG.
Idem, mon vendeur m'avait envoyé le recommandé, et du coup je suis allé à l'AG, et j'ai dû payer la peinture du parking.
Bon ça va, c'était que 100 €... :mrgreen:

Mais faut faire gaffe à ça en tant que vendeur, et en tant qu'acheteur.

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Re: Appel de fond pour ravalement. Vendeur paie ? ou acheteu

#27 Message par immopaul » 03 déc. 2016, 13:59

immopaul a écrit :Non, je n'ai pas encore fait d'offre, en attendant de savoir si je pouvais faire confiance au vendeur.
Bon, le vendeur était de bonne foi, il nous avait même envoyé un mail pour expliquer comment il allait faire en sorte de payer tout le ravalement.
Mais parmi tous les mails qu'il nous avait envoyé, c'est le seul qui avait été redirigé automatiquement dans les spam... :mrgreen:

Ok, maintenant il va falloir qu'on décide si la hausse des taux qui se profile va être suffisamment forte pour justifier qu'on attende un retour de la baisse des prix (on a plus d'apport que d'emprunt).
Mais bon, on a déjà beaucoup trop attendu...
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