Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

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franck
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Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#1 Message par franck » 15 déc. 2016, 16:46

Bonjour,
Après 2 visites d’un bien pro (locaux d’activités) à vendre via agence immo (en vente depuis 2 mois maxi mais sans pub particulière), j’ai pris un rdv voici 15 jours dans l’agence pour discuter prix…je ne lui ai pas annoncé de prix mais lui ai fait comprendre qu’au regard des travaux à réaliser (couverture + isolation extérieure à refaire), une baisse d’environ 15% serait justifiée sur le prix de vente (720000 euros FAI).
L’agent immo m’a juste esquissé un mimique à mon annonce mais rien de plus.

« Problème(s) » (avec des guillemets) :
Le vendeur est composé d’une sci détenue par différents frères et sœurs (dont 1 frère qui est le responsable et qui a la majorité des parts) qui ne s’entendent pas entre eux pour diverses raisons (il y a d’ailleurs du judiciaire dans cette affaire).
Ce bien a donc semble t il était déjà estimé par différentes agences selon l’AI dans le cadre de l'affaire judiciaire qui n'a rien à voir avec cette vente.

Bref, j’ai donc fait vendredi dernier une offre écrite d’achat sur une base de 600000 euros et j’ai appris récemment un refus claire et net de la part des vendeurs (sci) via l’appel téléphonique de l’AI.
Il semblerait selon les dires qu’il y en a même qui se sont braqués en apprenant cette offre.
J’ai demandé à l’AI vers quelle offre s’orienter pour avoir des chances…m’a soutiré difficilement 20000 euros (ce qui doit représenter à peu près sa commission).

Ce bien est rare et il m’intéresse vraiment (et certainement d’autres également) mais il y a qd même pour environ 100000 euros de travaux derrière selon les devis que j’ai fait faire (et je compte pas l’intérieur et les à côtés qui sont d’époque à refaire également).

Je souhaite revenir dans le jeu de la négociation mais comment m’y prendre efficacement sachant que pour ma 1ère offre, elle était visiblement très (trop) basse et il y a de grandes chances qu’il y ait au moins 1 des frères et sœurs qui mettent son véto à la vente car le prix n’est pas conforme au prix initial demandé lors de la vente ?

Est ce qu’un minoritaire dans la sci peut il d’ailleurs bloquer la vente car le prix correspondant ne lui plait pas ?

Merci par avance

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pimono
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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#2 Message par pimono » 15 déc. 2016, 17:03

ton offre est trop peu intéressante pour les vendeurs.
ce n'est pas parce qu'un bien nécessite des travaux de X valeur, que son prix d'achat est égal à sa valeur affichée en vente - X ! il n'y a qu'à la télé et sur les forums qu'on peut voir ça...

si ce bien t’intéresse, achètes le au prix indiqué ou demande a savoir quelle rabais pourrait t'être accordé et vois si ça te convient ou pas mais fais quand même gaffe à tes calculs, les locaux professionnels sont rarement intéréssants sauf à y développer des activités rentables vu qu'il y en a la pelle !! Tu as demandé le montant de la taxe foncière ? Tu es sure de ton coup ? S'ils vendent, c'est qu'il y a un soucis... Un bon placement ça rapporte toujours et les gens ne revendent pas comme ça.

Reinsiste, et n'oublie pas que les bonnes affaires ça part très vite.
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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#3 Message par franck » 15 déc. 2016, 17:21

hello primono et merci pour ta réactivité.
Tu as raison j'ai fait un calcul classique prix de vente - montant des travaux en arrondissant à la fourchette inférieure mais plus les jours passent plus je me dis que vu qu'ils sont plusieurs frères et soeurs et qu'ils ne s'entendent pas, plus j'ai des chances de l'avoir au prix mis en agence et pas une queue de cerise de moins.

Vu que l'agence immo m'a dit que je pourrais éventuellement essayé à 20000 euros de moins, j'aurais tendance à vouloir essayer à 30000 euros de moins histoire de voir mais je suis réservé sur ma méthode car si qqles jours après je reviens à la charge en rajoutant environ 90 à 100000 euros en plus, certains ds la sci vont peut être me prendre pour un "guignol" et au final vont se dire que s'il peut mettre 90 à 100 ke de plus, il peut mettre 110 à 120 ke en plus soit le prix demandé.

Qu'en penses tu?
Que ferais tu?

Pour info, les locaux pro seraient en partie pour ma sté mais il y a aussi un petit terrain à côté où, selon le plu, sur la partie jaune, je peux construire dessus...ou revendre le terrain...MAIS chutt...

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#4 Message par Ben92 » 15 déc. 2016, 17:31

C est à l'agent immobilier de s occuper de la négo, pas à toi. Il est là pour ça. Lui aussi veut que la vente se fasse. S il te dit 20000, tente 40000.
Si tu ne veux pas tenter 40000, attends que les vendeurs murissent. Mais tu prends le risque que quelqu'un d autre se positionne.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#5 Message par franck » 15 déc. 2016, 17:51

T'en ai sur Ben que l'agent immo est du côté de l'acheteur?

Selon moi, prix le plus élevé = commission la plus élevée ds sa poche donc a intêret à vendre au plus cher donc au prix convenue par le vendeur.

Le cas que tu évoques est valable s'il y a personne susceptible d'être intéréssé mais je suis sur que ce bien dont il n'y a pas trop de pub actuellement (pas de selo...com par ex), si l'AI en fait, il sera vendu super rapidement.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#6 Message par Vincent92 » 15 déc. 2016, 18:12

Je ne comprends pas comment on peut venir avec une proposition à 600k€ puis continuer à être intéressé quand l'agent immobilier vous dit qu'ils ne vendront pas à moins de 700k€. J'ai vraiment l'impression que vous dites des prix au hasard (sur un malentendu, on ne sait jamais)...
Quel est votre prix Max? Sans ca c'est dure de vous aider en mettant une stratégie efficace en place.
Si c'est 650k€, lâchez l'affaire. Aucune stratégie ne marchera (pour le moment).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#7 Message par franck » 15 déc. 2016, 19:14

Vincent,
Comme l'a dit primono j'ai fais faire des devis pour connaitre le prix des travaux extérieurs pour ensuite appliquer les travaux à faire sur le prix proposé mais cela n'a pas été le bon raisonnement visiblement...le prix de 600 k euros n'est donc pas au hasard mais j'ai essayé bas histoire de voir si c'était niet et bracage (ce qui semble le cas) ou si c'est faut voir...

Pour dire vrai le prix de vente de 720 ke demandé fai n'est pas délirant mais il y a environ 100 ke de travaux sur l’extérieur (et bcp de travaux également à l'intérieur si l'on veut le sortir de son jus) et que cela soit 600 ou 720 ke, ma banque devrait me suivre même si il y a des travaux à faire ensuite; L'idéal serait de faire tout ensuite mais je peux attendre un peu si c'est short au niveau budget.

Malgré tout, je souhaiterais qd même négocier un peu le prix...sans me le faire passer sous le nez....et les 20 ke de l'AI me semble faiblard comme baisse de prix.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#8 Message par pimono » 16 déc. 2016, 01:14

franck a écrit :
Pour dire vrai le prix de vente de 720 ke demandé fai n'est pas délirant mais il y a environ 100 ke de travaux sur l’extérieur

Malgré tout, je souhaiterais qd même négocier un peu le prix...sans me le faire passer sous le nez....et les 20 ke de l'AI me semble faiblard comme baisse de prix.

Cdlt
négocies, fais une proposition réajustée, et voit ce que ça donne. soit c'est bon, soit c'est pas bon, faut pas avoir peur de faire autant de proposition qu'il le faut !
Mais si tu dis que le prix n'est pas délirant (donc conforme au marché ) tu peux passer effectivement pour un acheteur fantaisiste car il y a plein de biens qui sont affichés avec le bon prix et juste une faible marge de négociation "histoire de".

C'est à toi de voir, il n'y aucune stratégie à adopter, il faut proposer un prix et voir si ça prend ou pas, et/ou voir ailleurs en parallèle et basta.
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#9 Message par franck » 16 déc. 2016, 09:44

merci pimono pour ton retour.

Après en avoir parlé à un ami (qui n'est pas ds l'immo), je pense au final contacter l'agence rapidement et lui demander quel est le prix auquel au mieux je pourrais faire une offre puis je pense me caller sur ce qu'elle me dira.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#10 Message par Ben92 » 16 déc. 2016, 10:38

franck a écrit :T'en ai sur Ben que l'agent immo est du côté de l'acheteur?
Selon moi, prix le plus élevé = commission la plus élevée ds sa poche donc a intêret à vendre au plus cher donc au prix convenue par le vendeur.
Le cas que tu évoques est valable s'il y a personne susceptible d'être intéréssé mais je suis sur que ce bien dont il n'y a pas trop de pub actuellement (pas de selo...com par ex), si l'AI en fait, il sera vendu super rapidement.
Cdlt
Je dis pas qu'il est du côté de l'acheteur, je dis que c'est à lui de s'occuper de la négociation. Toutes les bisbilles internes entre les vendeurs de la SCI, te prends pas la tête avec tout ça c'est à lui de gérer, cela fait partie de son boulot il et payé pour.
Maintenant vu ta première offre très basse si tu veux acheter ce bien il faut que tu regagnes la confiance de l'AI, le mieux est de lui dire que tu reconnais que ta première offre était trop basse et que tu réfléchis à une offre plus sérieuse. Il y a beaucoup de facteur humain dans un achat immobilier car les AI voient passer des bataillons de charlots (acheteurs comme vendeurs).

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#11 Message par David75 » 16 déc. 2016, 11:47

indiquer à l'AI qu'il aura sa com du prix initial +20% de la somme gagnée à la baisse sur la négo.

S'il avait 7.2k€ au prix initial de 720k€, à 600k€ de prix de vente il empoche 20k€ de plus...

Je ne sais pas si c'est possible de mettre un AI dans sa poche de cette façon.

Personnellement, un cas merdique comme ça aura de toutes les façons des soucis de vente avec les autres.
Reste à voir si ce cas merdique peut éclabousser sur l'acheteur. Si sans risque, c'est un cas d'attente et une guerre à l'usure... Toujours avec le risque que la vente n'arrive jamais aussi!
J'aurais tendance à penser que le risque de vente à un tiers est faible, maintenant ce n'est qu'un avis de l'extérieur avec le peu d'informations qu'on a ici.

Enfin, toujours garder à l'esprit:
Suis-je sûr de faire une bonne affaire?
Passez au golf, l'immobilier c'est hasbeen :D

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#12 Message par Ben92 » 16 déc. 2016, 13:59

David75 a écrit : S'il avait 7.2k€ au prix initial de 720k€, à 600k€ de prix de vente il empoche 20k€ de plus...
Sur un prix de vente de 720k, sa com doit plutôt être de l'ordre de 25-35k.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#13 Message par Gpzzzz » 16 déc. 2016, 14:14

Ben92 a écrit :
David75 a écrit : S'il avait 7.2k€ au prix initial de 720k€, à 600k€ de prix de vente il empoche 20k€ de plus...
Sur un prix de vente de 720k, sa com doit plutôt être de l'ordre de 25-35k.
nan les agences ont revu leur prétention a la baisse.. t es plus souvent autour de 3% surtout pour des biens chers. donc 20ke je dirai.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#14 Message par lolio » 16 déc. 2016, 15:31

franck a écrit : Le vendeur est composé d’une sci détenue par différents frères et sœurs (dont 1 frère qui est le responsable et qui a la majorité des parts) qui ne s’entendent pas entre eux pour diverses raisons (il y a d’ailleurs du judiciaire dans cette affaire).
Il suffit que parmi eux il y en ait un qui ait du pognon et dont la principale motivation est de faire chier les autres et là .... ça peut durer longtemps, longtemps, longtemps :lol:

franck a écrit :
Après en avoir parlé à un ami (qui n'est pas ds l'immo), je pense au final contacter l'agence rapidement et lui demander quel est le prix auquel au mieux je pourrais faire une offre puis je pense me caller sur ce qu'elle me dira.

Cdlt
Elle sait probablement par les vendeurs jusqu'où elle peut descendre. Mais si c'est en dessous de ton budget (qu'elle t'a surement demandé :wink: ) elle ne te le dira pas : son intérêt c'est que tu payes le plus cher possible vu qu'elle est payée au %. Quitte à monter un peu au dessus de ton budget, en se disant que tu va probablement rajouter au bout si t'es vraiment intéressé.
Le prix de présentation inclus une première marge de négociation. Mais la vraie négociation c'est quand tu vas au delà.
les Ai sont des vrais marchands de tapis (ou de canapés) :
On a visité un bien à 340 000. On n'a pas donné suite en raison du terrain à côté. L'AI me rappelle pour me dire qu'une marge de négociation était possible. Candide, j'ai dit OK combien ? 20 000 euros. Comme ça tranquille ils descendent de 20 000 :lol: Donc, si ils, vendeur et Ai, trouvent un *** pour acheter plein pot à 340 000, tout le monde est content. Si l'acheteur propose spontanément 20 000 euros de moins, ils disent Ok : de toute façon, les 20 000 étaient déjà prévus dans le prix comme marge. Et tout le monde est content. La vraie négo ça aurait été d'aller au delà des 20 000 euros. le problème c'est que le terrain à côté appartient au grand père et j'ai vu gros comme une maison qu'une fois acheté la maison, le grand père, voire son fils, allait mette une nouvelle baraque juste à côté histoire de faire un peu plus de fric. L'idée c'est : t'achète une baraque "isolée" que tu paye comme telle et puis juste après ils construisent une nouvelle baraque à côté et ta propre baraque qui n'est plus '"isolée" perd X %. Donc lors de la même conversation avec l'AI j'ai proposé de racheter en plus une partie du terrain pour être sur de ne pas me faire enfler : et bien bizarrement ça a été non :lol:
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#15 Message par Marie 94 » 16 déc. 2016, 16:48

Bonjour Franck,
Dans une négociation, toute information qu'on cherche à cacher vaut de l'or. Amha, vous avez commis 2 erreurs: vous avez fait une offre trop basse (-120k€ c'est énorme! Aucun vendeur n'accordera un tel rabais surtout au bout de 2 mois) et demander à l'agent quel est le prix plancher. Vous jouez à un poker menteur en dévoilant toutes vos cartes...
L'agent a un mandat de vente, il travaille pas pour vous. Il a du informer les vendeurs qui savent maintenant que vous êtes intéressé et que vous voulez vraiment ce bien. Il est peu probable qu'ils lâchent effectivement plus de 20k€. Soit vous lâchez l'affaire et passez à autre chose (quand un clou est parti de travers, c'est difficile de le redresser), soit vous faites une contre offre ferme et définitive valable 7 jours à 690-700K€ en mettant votre orgueil de côté (vous allez passer pour un comique c'est sûr mais si vous voulez vraiment ce bien, c'est à ce prix. Si l'offre est acceptée tant mieux, si elle refuser, tant pis).

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#16 Message par pimono » 16 déc. 2016, 18:35

Marie 94 a écrit : Il a du informer les vendeurs qui savent maintenant que vous êtes intéressé et que vous voulez vraiment ce bien. Il est peu probable qu'ils lâchent effectivement plus de 20k€.

ce n'est que ton avis.
si ça se trouve l'agent immobilier n'a même pas relayé l'offre, car c'est lui qui passe le plus pour un c0n !
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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#17 Message par franck » 16 déc. 2016, 22:00

merci à vous tous pour vos retours et avis divers et variés.

Ben92: je suis d'accord avec toi / dire offre trop basse et que je réfléchis à une offre plus sérieuse
David75: pas convaincu par l'idée de lui filer des dessous de table

Lolio : m'a pas demandé mon budget de toute façon je ne lui aurais pas dit même si elle m'a demandé de remplir une fiche avec mes revenus mais vu que cela serait sur du pro je lui ai envoyé les comptes de ma sté mais cela ne veut pas dire combien je suis prêt à mettre ou mon budget ds cet achat.

Marie94: vos propos sont intéréssants.
pour l'offre trop basse, je suis assez d'accord avec vous mais on ne le sait que lorsque l'on a fait l'offre et qu'on a le refus derrière (pas avant).
En quoi je dévoile mes cartes en demandant à l'agent le prix planché?
Le vendeur sait effectivement que je suis intéréssé et il le savait avant car je l'ai dit à l'AI lors de la 1ère visite; Qd je visite le bien 2 à 3 fois avec des entreprises pour faire estimer les travaux, c'est pas juste pour faire passer le temps de mes courtes journées.
En reprenant du début (en imaginant que je n'ai pas fait d'offre, comment auriez vous procédé Marie94?

Pimono:
Je ne suis également pas convaincu qu'ils ne lâchent pas plus de 20 KE mais vu la mésentente entre les frères et soeurs, j'aurais tendance toujours à penser qu'un des vendeurs juste pour emm...les autres par ex ou pour X raison serait prêt à dire je vendrais le bien qu'au prix estimé soit 720KE.

On est qd même ds un cas un peu spécifique où l'on a pas juste une personne qui vend mais des frères et sœurs qui détiennent une sci et qui ne s'aiment pas (qd on connait l'affaire, il n'y a aucun doute là dessus).

Il y a quand même un autre truc qui m'interpelle:
Pourquoi l'agence immo qui a l'exclu du bien ne fait pas de pub en le mettant en ligne sur son site ou sur des sites d'annonces?

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#18 Message par Gpzzzz » 16 déc. 2016, 22:16

en fait dans les transactions immo t as deux extrêmes :
la vente forcé, divorce, surendettement.. ca c est l achat de reve ou tu pourras avoir la plus grosse nego. .
la vente avec plusieurs vendeurs qui se tirent dans les pattes, la le mieux c est de passer son chemin car tu vas avoir la négo la plus ridicule..

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#19 Message par Marie 94 » 17 déc. 2016, 03:24

franck a écrit :.
Marie94: vos propos sont intéréssants.
pour l'offre trop basse, je suis assez d'accord avec vous mais on ne le sait que lorsque l'on a fait l'offre et qu'on a le refus derrière (pas avant).
En quoi je dévoile mes cartes en demandant à l'agent le prix planché?
Le vendeur sait effectivement que je suis intéréssé et il le savait avant car je l'ai dit à l'AI lors de la 1ère visite; Qd je visite le bien 2 à 3 fois avec des entreprises pour faire estimer les travaux, c'est pas juste pour faire passer le temps de mes courtes journées.
En reprenant du début (en imaginant que je n'ai pas fait d'offre, comment auriez vous procédé Marie94?
En ayant déjà ait une 1ère offre et en demandant ensuite le prix plancher, vous revelez que 1/ vous ne savez pas vraiment évaluer le prix de ce bien et 2/ que votre budget est extensible. Quand vous êtes face à 1 seul vendeur, la négociation par tâtonnements peut aboutir à qqch mais là avec autant de vendeurs, peu de chances que ça fonctionne.
Il faut d'abord commencer par évaluer le prix de ce bien par la méthode de comparaison et identifier les raisons de la vente. A quel prix se sont vendus les biens similaires avec et sans travaux? Le prix affiché intégré-t-il déjà une décote.liée aux travaux? A quel prix les vendeurs ont acheté ce bien?. S'ils l'ont acheté récemment à 700k, ils lâcheront pas facilement. Pourquoi ils vendent? Sont-ils pressés de vendre? Si vous n'avez pas les réponses à ces questions, vaut mieux passer son chemin. Sinon, vous tentez votre chance à l'aveugle. Vu les montants en jeu, vaut mieux être sûr de son coup.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#20 Message par David75 » 17 déc. 2016, 07:27

J'ai pas parlé de dessous de table, à aucun moment.
Au contraire, ça doit être contractuel, même si ça doit rester secret par rapport aux vendeurs.
Passez au golf, l'immobilier c'est hasbeen :D

ignatius

Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#21 Message par ignatius » 17 déc. 2016, 12:09

Gpzzzz a écrit :en fait dans les transactions immo t as deux extrêmes :
la vente forcé, divorce, surendettement.. ca c est l achat de reve ou tu pourras avoir la plus grosse nego. .
la vente avec plusieurs vendeurs qui se tirent dans les pattes, la le mieux c est de passer son chemin car tu vas avoir la négo la plus ridicule..
pour mon cas, j'ai eu un truc sympa.
Succession, vente forcée et urgente (départ de l'un des 3 des vendeurs à l'étranger, un deuxième y habitant déjà), problèmes administratifs qui rebutaient tous les acheteurs (sauf moi, c'était de la gnognotte de faire refaire un permis de construire modificatif 10 ans après par l'architecte d'origine en y intégrant toutes les prescriptions du service de l'urbanisme, et ensuite de voir avec l'administration fiscale pour régulariser).
Si vous regardez sous Patrim, je suis 25 % moins cher que les biens de la même rue.

Bref je voulais 140 m2, j'en ai eu 203 :mrgreen:

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#22 Message par pimono » 17 déc. 2016, 14:55

franck a écrit : Pourquoi l'agence immo qui a l'exclu du bien ne fait pas de pub en le mettant en ligne sur son site ou sur des sites d'annonces?
Parce que la pub sur ces sites, c'est chère pour les pro (les AI font plus de calculs mathématiques qu'on le croit car les budgets pub sont énormes ) et l'annonce est encore trop récente c'est surement pour ça qu'il y a encore rien sur le site de l'agence.

Des fois aussi, c'est les vendeurs qui demandent à ce qu'il n'y ai pas de trop de pub ni pancarte sur le bien, c'est le client vendeur qui décide !
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#23 Message par franck » 17 déc. 2016, 18:01

Bonjour à tous,
Gpzzzz: ces exemples sont valables qd il n'y a pas d'acheteurs en face...par contre, qd la perle est rare (comme ici), je ne suis pas tout à fait convaincu par cela.

Marie: il est vrai que je ne savais pas si le prix de vente incluait les travaux ou pas c'est pour cette raison entre autre que j'ai fait une proposition (très) basse (d'autant plus que le majoritaire de la sci reconnait visiblement que le bien est mal isolé et pour isolé, c'est envion 40 k€).
Concernant mon budget extensible, je ne vois pas en quoi j'ai révélé que mon budget est extensible car à part cette 1ère offre, je n'ai jamais parlé de mon budget à l'AI et même si il a les comptes de ma sté et mes revenus, cela ne veut pas dire que je vais mettre tant d'euros dans cet achat; Maintenant, ce n'est pas parce que je peux mettre 600 ou 700 ou 720 que je suis prêt à les mettre.

Pour le tâtonnement avec plusieurs vendeurs sur le fait qu'il y a peu de chance que ça aboutisse, je suis assez d'accord avec vous d'autant plus qu'il suffit encore une fois qu'un des vendeurs de la sci soit arrêté sur le prix initial de vente pour des dizaines de raisons possibles (ex :pas le prix de vente évoqué, embêter les autres, l'un dit oui à un prix négocié mais juste pour embêter un autre dira non ce n'est pas assez cher....), pour que le prix proposé ds une 2ème proposition ne convienne pas.

Pour l'évaluation par comparaison, il faut oublier car il n'y a aucun bien comme cela à la vente car les propriétaires les garde pour les louer.
J'ai eu un autre agent immo spécialisé ds le pro et il m'a donné les prix au m2 de ce type de surface sachant qu'une petite parcelle constructible (constructible pour une petite maison par ex selon le plu) est incluse également dans ce prix...ce qui me fait dire que le prix proposé en boutique n'est pas délirant.
Les raisons de la vente...la famille veut tourner la page car il y a eu un drame dans ce lieu (c'est moi qui le dit mais connaissant l'histoire, il n'y a pas de raison que cela soit autre chose).

Vu le retour que j'ai eu sur les 600 ke, le prix semble intégrer en partie ou en totalité le prix des travaux.
A quel prix les vendeurs l'on acheté, aucune idée et je ne sais comment le savoir.

Ils sont préssés de vendre pour tourner la page mais cela fait 3 ans mini qu'ils ne pouvaient rien faire / judiciaire et le majoriatire (voire les autres) ne sont pas à priori dans le besoin d'après mes infos...donc préssé de tourner la page mais on attendu 3 ans donc peuvent encore attendre qqles mois en plus.

David75: désolé j'avais mal compris...si qqle un en sait plus sur le sujet, je suis preneur également.

Pimono: c'est ce que je m'étais dit au départ, le prix de la pub mais en allant sur sel....com par ex, il propose l'annonce à 45 euros...et pour prendre une commission à 20000 euros ou je ne sais combien, c'est imbattable!!!
Je m'étais dit que la riaons était peut être dû au judiciaire mais on a bien la pancarte à vendre sur le bien donc l'AI peut bien faire de la pub.

désolé pour la longueur de mes réponses mais je réponds à chacun d'entre vous qui a la gentillesse de me donner son avis.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#24 Message par Marie 94 » 17 déc. 2016, 18:19

franck a écrit : A quel prix les vendeurs l'on acheté, aucune idée et je ne sais comment le savoir.
on peut obtenir le prix de toutes les mutations depuis la construction de ce bien et même l'acte notarié de vente des propriétaires actuels. faites une recherche sur le forum il y a 2 fils de discussion «checklist pour bien acheter» et «comment obtenir un acte de vente» où vous trouverez la procédure à suivre.

ignatius

Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#25 Message par ignatius » 17 déc. 2016, 18:29

il faut juste s'adresser au service de publicité foncière de résidence du bien.

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi ... e_8255.pdf

ça coûte 12 boules, c'est pas cher payé pour ce que ça peut rapporter.

tu penseras à leur amener des chocolats.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#26 Message par Marie 94 » 17 déc. 2016, 18:49

ignatius a écrit :il faut juste s'adresser au service de publicité foncière de résidence du bien.

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi ... e_8255.pdf

ça coûte 12 boules, c'est pas cher payé pour ce que ça peut rapporter.

tu penseras à leur amener des chocolats.
14€ pour être exact (2€ de frais de timbres en sus) mais c'est vite rentabiliser avec les k€ que vous allez gratter. Sinon, effectivement les fonk du SPF étaient étonnamment aimables, réactifs et efficaces. De vrais agents au service du public. :P

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#27 Message par franck » 18 déc. 2016, 17:21

Ok merci à vous 2 pour cette information mais à quoi réellement cela va me mener de connaitre le ou les prix d'achat du bâtiment à lépoque?

Perso, j'ai acheté ma maison au double du prix qu'il l'avait acheté 13 ans plus tard mais il y avait eu des travaux de fait...et si j'avais cherché à le payer 30000 euros de moins, il me passait sous le nez car un autre acheter l'aurait pris (alors que son prix proposé était quasiment au double du prix également)/

Quand on voit que l'immo a pris plus de 100% en 10 ans au moins, si les vendeurs l'ont payés 500000 euros (je dis n'importe quoi mais à mon avis c'est même largement moins), et après, mon offre à 600 KE s'est fait remballée direct, donc qu'est ce que cela change concrètement de connaitre le prix d'achat pour négocier un prix de vente en 2016?

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#28 Message par Gpzzzz » 18 déc. 2016, 17:31

franck a écrit :Ok merci à vous 2 pour cette information mais à quoi réellement cela va me mener de connaitre le ou les prix d'achat du bâtiment à lépoque?

Perso, j'ai acheté ma maison au double du prix qu'il l'avait acheté 13 ans plus tard mais il y avait eu des travaux de fait...et si j'avais cherché à le payer 30000 euros de moins, il me passait sous le nez car un autre acheter l'aurait pris (alors que son prix proposé était quasiment au double du prix également)/

Quand on voit que l'immo a pris plus de 100% en 10 ans au moins, si les vendeurs l'ont payés 500000 euros (je dis n'importe quoi mais à mon avis c'est même largement moins), et après, mon offre à 600 KE s'est fait remballée direct, donc qu'est ce que cela change concrètement de connaitre le prix d'achat pour négocier un prix de vente en 2016?

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100% en 10ans ?
nan c est pas du tout l evolution du marché..
selon l insee c est flat sur la France entiere. c est +35% a paris et -10% en province..

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#29 Message par franck » 18 déc. 2016, 20:33

Ok j'éxagère peut être un peu mais les prix de l'immo entre aujourd'hui et il y a 10 ans ou plus n'ont plus rien à voir....et je ne parle pas de la conséquence de l'entrée de l'euro...

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#30 Message par Gpzzzz » 18 déc. 2016, 20:36

franck a écrit :Ok j'éxagère peut être un peu mais les prix de l'immo entre aujourd'hui et il y a 10 ans ou plus n'ont plus rien à voir....et je ne parle pas de la conséquence de l'entrée de l'euro...

Cdlt
bah c est bien ce que je dis c est 100% en 10ans c est complètement exagéré.. en fait c est 0% en moyenne nationale.

et l euro c etait il y a 15ans !

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#31 Message par Marie 94 » 19 déc. 2016, 07:54

franck a écrit :Ok merci à vous 2 pour cette information mais à quoi réellement cela va me mener de connaitre le ou les prix d'achat du bâtiment à lépoque?
...
, mon offre à 600 KE s'est fait remballée direct, donc qu'est ce que cela change concrètement de connaitre le prix d'achat pour négocier un prix de vente en 2016?
ça sert à plusieurs choses:
1/ evaluer le prix de ce bien par une autre méthode (prix de vente de l'époque à laquelle tu applique le % de hausse de l'indice). S'ils ont acheté 350k il y a 10 ans, 720k paraît disproportionné.

2/ obtenir des informations précieuses sur les vendeurs (leur etat civil, % de détention, leur financement, les optimisation fiscales, etc...).

A titre d'exemple, j'avais acquis les actes de vente de 2 maisons vendues récemment sur ma rue + le relevé hypothécaire de la maison que j'ai acheté (l'acte de vente avait peu d'intérêt les vendeurs l'ont fait construite il y a 30 ans). qq dizaines d'euros qui m'ont permis d'évaluer le bon prix, d'arriver avec un argumentaire pour négocier (j'ai gratté 9%).
Ce qu'il faut savoir c'est que l'agent immo donne toutes ces infos aux vendeurs pour définir le prix de vente. C'est dommage de s'en priver quand on est acheteur et qu'on a du mal a évaluer le juste prix. Les vendeurs et l'agent avaient été bluffé quand je leur ai fait l'offre en détaillant les autres ventes. La plupart des acheteurs font des offres au pif.

Après, on est d'accord, cette méthode ne marche pas si un seul idiot vient faire une offre a prix bullesque et vous pouvez dire au revoir a la négociation. J'ai connu ça sur une autre maison qui m'intéressaient. Dans ces cas, il faut passer son tour.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#32 Message par franck » 19 déc. 2016, 21:06

Bonsoir,
Sur 100 personnes qui achètent un bien, combien d'"idiots" (comme vous dites) s'informent comme cela pour ensuite faire une offre?
5% ? allez 10% maxi (et à mon avis je suis très très large)?

Donc les 90% d'"idiots" restants au maxi font une offre en se calant sur les prix qu'ils ont vu sur les sites internets, en agences...ou en connaissant un peu les prix pratiqués ds le coin recherché mais pas en se basant sur le prix d'achat de l'ancien propriétaire CAR sinon les acheteurs feraient des offres à chaque fois à -30%, - 40% voire -50% du prix.
Donc si vous vous retrouvez face à 90% d'"idiots", vous êtes sur que vous ferez une proposition qui ne sera jamais acceptée car si je considère que Mr Martin qui a acheté sa maison en 1986 soit il y a 30 ans à 100000 euros, en appliquant 2% / an par ex, la maison serait donc à 160000 euros aujourd'hui?

Je pourrais également le transposer au bien ici: en imaginant qu'il date de 1970, un bien comme celui là devait valoir peut être 200000 euros, allez peut être 300000 euros (et encore à mon avis je suis très large).
Si j'impute 2% de hausse soit en 46 ans 92% de hausse, mon bien acheté par ex 250000 euros en 1970 vaut donc 480000 euros aujourd'hui!

Désolé mais sur le fond je trouve votre méthode intéressante pour avoir des infos sur les vendeurs mais pour acheter un bien rare, recherché par d'autres, dont la rentabilité est plutôt intéressante et ce même au prix de vente de 720 KE, je ne vois pas l’intérêt sur la partie négociation de connaitre le prix acheté il y a 40 ans quand on voit les prix actuels de l'immobilier qui n'ont rien à voir / aujourd'hui.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#33 Message par stchong » 20 déc. 2016, 00:19

+1000

Je suis d'accord

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#34 Message par Ben92 » 20 déc. 2016, 10:39

J'ajouterai que le le prix payé il y a X années n'a aucune importance. Ce qui compte c'est le prix de marché à l'instant t, il est beaucoup plus pertinent de comparer avec les biens similaires en vente actuellement, ou à la rigueur les transactions qui ont eu lieu les 6 derniers mois.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#35 Message par Gpzzzz » 20 déc. 2016, 10:46

franck a écrit :Bonsoir,
Sur 100 personnes qui achètent un bien, combien d'"idiots" (comme vous dites) s'informent comme cela pour ensuite faire une offre?
5% ? allez 10% maxi (et à mon avis je suis très très large)?

Donc les 90% d'"idiots" restants au maxi font une offre en se calant sur les prix qu'ils ont vu sur les sites internets, en agences...ou en connaissant un peu les prix pratiqués ds le coin recherché mais pas en se basant sur le prix d'achat de l'ancien propriétaire CAR sinon les acheteurs feraient des offres à chaque fois à -30%, - 40% voire -50% du prix.
Donc si vous vous retrouvez face à 90% d'"idiots", vous êtes sur que vous ferez une proposition qui ne sera jamais acceptée car si je considère que Mr Martin qui a acheté sa maison en 1986 soit il y a 30 ans à 100000 euros, en appliquant 2% / an par ex, la maison serait donc à 160000 euros aujourd'hui?

Je pourrais également le transposer au bien ici: en imaginant qu'il date de 1970, un bien comme celui là devait valoir peut être 200000 euros, allez peut être 300000 euros (et encore à mon avis je suis très large).
Si j'impute 2% de hausse soit en 46 ans 92% de hausse, mon bien acheté par ex 250000 euros en 1970 vaut donc 480000 euros aujourd'hui!

Désolé mais sur le fond je trouve votre méthode intéressante pour avoir des infos sur les vendeurs mais pour acheter un bien rare, recherché par d'autres, dont la rentabilité est plutôt intéressante et ce même au prix de vente de 720 KE, je ne vois pas l’intérêt sur la partie négociation de connaitre le prix acheté il y a 40 ans quand on voit les prix actuels de l'immobilier qui n'ont rien à voir / aujourd'hui.

Cdlt
Personne ne te dit d'appliquer 2% de hausse par année de détention ?
On t'as juste conseillé d'aller voir les prix d'achats précédents pour te renseigner sur le parcours de ce bien et les prix de vente succesifs.. L'exemple te donnait un bien acheté 360k€ il y a 10ans, ce serait impossible qu'il vale 720k€ aujourd'hui.
Après dans ton cas perso, effectivement si la maison a été acheté ou construite par le vendeurs il y a 40ans ca va pas te servir a grand chose au niveau de l'estimation.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#36 Message par Gpzzzz » 20 déc. 2016, 10:46

Ben92 a écrit :J'ajouterai que le le prix payé il y a X années n'a aucune importance. Ce qui compte c'est le prix de marché à l'instant t, il est beaucoup plus pertinent de comparer avec les biens similaires en vente actuellement, ou à la rigueur les transactions qui ont eu lieu les 6 derniers mois.
C'est un complement quand meme.. Surtout pour les biens qui "tournent" bcp. Mais c'est pas le cas ici semble t-il

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#37 Message par neorural01 » 20 déc. 2016, 13:41

Bonjour,


Celui qui a des amis les fait appeler pour faire des offres inférieures à la sienne.

Et 15 jours après, il rappelle en indiquant qu'il doit faire un choix entre deux biens, et demande si son offre peut être re-présentée aux propriétaires.

J'ai fait atteindre des prix très raisonnables à des vignes par cette méthode. (la proprio les considérait comme potentiellement constructibles.. zone inondable-rouge, inconstructible.....)


Mais il faut avoir des amis.
La femme change tout le temps, soyez en certain, en cela, elle ne changera pas.
Il ne faut pas prendre la vie au sérieux, car de toutes façons, nous n'en sortirons pas vivants.
Le patriotisme est l'ultime argument des démagogues.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#38 Message par WolfgangK » 20 déc. 2016, 16:21

franck a écrit : pour acheter un bien rare, recherché par d'autres, dont la rentabilité est plutôt intéressante et ce même au prix de vente de 720 KE,
Je ne vois pas comment vous pouvez espérer des conseils à part "avoir de la chance" pour payer moins cher qu'un prix déjà intéressant selon la valeur d'usage (cf. rentabilité).
Ce n'est pas parce qu'on achète à un particulier qu'il faut se sentir obligé de négocier, si le bien est déjà au "juste prix".
SInon, il ne faut pass s'étonner que des vendeur mettent des prix d'annonce délirants pour laisser à l'acheteur le plaisir de "négocier"…
L'islamophobie n'est pas plus du racisme que l'antisionisme n'est de l'antisémitisme.
Que les racistes soient islamophobes n'implique pas que les islamophobes soient racistes.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#39 Message par franck » 20 déc. 2016, 21:12

Bonsoir,
Merci pour vos retours.

Comme évoqué, il n'y a pas de biens comme celui là à la vente ou ayant été vendu récemment.
Les propriétaires ont tendances à les garder pour eux et faire du locatif.

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#40 Message par pimono » 22 déc. 2016, 03:44

franck, tu es acheteur, et en ton avis est celui de l'acheteur voulant absolument acheté, les défauts et cotés négatifs qui font que les vendeurs veulent vendre, tu ne les vois pas encore. Peut être minimises-tu le prix des travaux !!! fais gaffe.
Modifié en dernier par pimono le 22 déc. 2016, 15:22, modifié 1 fois.
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#41 Message par pimono » 22 déc. 2016, 03:51

neorural01 a écrit : Celui qui a des amis les fait appeler pour faire des offres inférieures à la sienne.

Et 15 jours après, il rappelle en indiquant qu'il doit faire un choix entre deux biens, et demande si son offre peut être re-présentée aux propriétaires.

J'ai fait atteindre des prix très raisonnables à des vignes par cette méthode. (la proprio les considérait comme potentiellement constructibles.. zone inondable-rouge, inconstructible.....)

pour les vignes ou les terres agricoles, c'est facile de faire baisser, il y a très peu d'acheteur dessus, mais pour le foncier et les bâtiments dans les zones d'adoration immobilière, la chanson est différente !!

Dans tous les cas, c'est un jeu malsain qui peut se retourner contre les petits malins, car plus il y a du mouvement autour d'une vente, plus le vendeur voit ces chevilles gonflées et se dit que ça mord à l'hameçon et qu'il n'a qu'à attendre un peu plus pour vendre au prix souhaité !
et même si cette méthode fonctionnait, peut on être fier après de posséder des biens "bradés" obtenus par la tromperie ? je trouve ça un peu crapuleux !!! 8)
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

ignatius

Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#42 Message par ignatius » 22 déc. 2016, 07:33

franck a écrit :Bonsoir,
Sur 100 personnes qui achètent un bien, combien d'"idiots" (comme vous dites) s'informent comme cela pour ensuite faire une offre?
5% ? allez 10% maxi (et à mon avis je suis très très large)?

Donc les 90% d'"idiots" restants au maxi font une offre en se calant sur les prix qu'ils ont vu sur les sites internets, en agences...ou en connaissant un peu les prix pratiqués ds le coin recherché mais pas en se basant sur le prix d'achat de l'ancien propriétaire CAR sinon les acheteurs feraient des offres à chaque fois à -30%, - 40% voire -50% du prix.
Donc si vous vous retrouvez face à 90% d'"idiots", vous êtes sur que vous ferez une proposition qui ne sera jamais acceptée car si je considère que Mr Martin qui a acheté sa maison en 1986 soit il y a 30 ans à 100000 euros, en appliquant 2% / an par ex, la maison serait donc à 160000 euros aujourd'hui?

Je pourrais également le transposer au bien ici: en imaginant qu'il date de 1970, un bien comme celui là devait valoir peut être 200000 euros, allez peut être 300000 euros (et encore à mon avis je suis très large).
Si j'impute 2% de hausse soit en 46 ans 92% de hausse, mon bien acheté par ex 250000 euros en 1970 vaut donc 480000 euros aujourd'hui!

Désolé mais sur le fond je trouve votre méthode intéressante pour avoir des infos sur les vendeurs mais pour acheter un bien rare, recherché par d'autres, dont la rentabilité est plutôt intéressante et ce même au prix de vente de 720 KE, je ne vois pas l’intérêt sur la partie négociation de connaitre le prix acheté il y a 40 ans quand on voit les prix actuels de l'immobilier qui n'ont rien à voir / aujourd'hui.

Cdlt
cela ne s'applique peut être pas à ton bien.
mais quand tu veux connaitre jusqu'à quel prix ton acheteur veut descendre, c'est utile.
J'ai voulu acheter la maison que j'occupais en tant que locataire.
j'ai proposé 365 k€, montant qui correspondait au marché.
Refus ferme du vendeur, sans discussion.
J'ai regardé le prix d'achat en 2008 : 408 k€.
Aucun espoir, j'ai passé mon chemin.

franck
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Re: Négociation prix suite à 1er refus du vendeur

#43 Message par franck » 23 déc. 2016, 21:33

Bonsoir à tous,
Merci encore pour vos retours d'expérience et avis.

Cdlt

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