Quel emprunt rembourser en priorité ?

[remy51]

les données du problème :
1 emprunt en in fine k restant dû 935ke à 2.05% dernière échéance août 2027
1 emprunt amortissable k restant dû 90ke à 2.05% dernière échéance janvier 2024
tout les ans je dégage 45ke entre mes débits et mes crédits sur cette opération et je peux donc rembourser une partie du K de ces emprunts (pas d'IRA)
Sur quel emprunt devrais je rembourser le K en priorité ? sur le in fine ou l'amortissable ?

[Pierric]

Dans quel but ? Réduire l'endettement, réduire les mensualités ?
Ya des frais de RA ? C'est possible de rembourser partiellement le in fine ? C'est négociable ? C'est les taux bruts => ya des assurances dessus, calculé en capital initial ou crd, quel taux ?

[remy51]

dans le but de gagner sur la trésorerie , pas de frais de RA (je l'ai précisé) oui bien sûr c'est possible de rembourser partiellement le in fine , ce sont les taux d'emprunt , aucune assurance

[stchong]

Avoir un tel capital et poser des questions aux autres, tu ne manques pas de toupet

[ignatius]

L'amortissable dans un premier temps, tu devrais gagner un peu de trésorerie ( 5 k€ par an ?)
Ensuite il ne te restera que le in fine, à toi de voir si tu fais des rachats partiels anticipés ou bien des placements.

Ne pas oublier que pour le in fine, tu déduis les intérêts de tes revenus fonciers.

[olmostoline]

Si tu as un déficit foncier à générer, il ne faudrait rembourser aucun des 2 emprunts, et placer ton capital sur un fonds en euros. Chez bourso, les 2 fonds en euros ont sortis plus de 2,05% cette année, et ce sera encore le cas l'année prochaine. Au cas ou le rendement des fonds euros passe sous les 2,05%, tu rembourseras le cas échéant, et en commencant par l'amortissable. En tout cas, je ferais comme ca.

[remy51]

L'amortissable dans un premier temps, tu devrais gagner un peu de trésorerie ( 5 k€ par an ?)

après réflexion c'est effectivement le mieux merci.

Ensuite il ne te restera que le in fine, à toi de voir si tu fais des rachats partiels anticipés ou bien des placements.

Je préfère faire des rachats (je ne suis pas tout seul et mes 2 associés n'ont pas ma solidité financière)

Ne pas oublier que pour le in fine, tu déduis les intérêts de tes revenus fonciers.

Je suis en train de voir pour passer cet in fine en amortissable (profiter des taux bas , sécuriser un taux fixe (car je suis sur du variable qui peut monter jusqu'à 4.4% même si je n'y crois pas) , et surtout faire en sorte que le prêt soit bien remboursé car j'ai peur que mes associés n'aient pas l'argent pour rembourser le in fine et que nous soyons obligés de vendre (je n'y crois pas trop mais on ne sait jamais).
Bref mais ce ne serait peut être pas judicieux de le passer en amortissable vu que jeux déduire les intérêts de l'in fine de mes revenus fonciers ?

Si tu as un déficit foncier à générer, il ne faudrait rembourser aucun des 2 emprunts, et placer ton capital sur un fonds en euros. Chez bourso, les 2 fonds en euros ont sortis plus de 2,05% cette année, et ce sera encore le cas l'année prochaine. Au cas ou le rendement des fonds euros passe sous les 2,05%, tu rembourseras le cas échéant, et en commencant par l'amortissable. En tout cas, je ferais comme ca.

entre les frais de ceci , les frais de cela , ça fera beaucoup de souci/travail pour ne pas gagner grand chose et probablement perdre de l'argent.

[ignatius]

Si tu as un déficit foncier à générer, il ne faudrait rembourser aucun des 2 emprunts, et placer ton capital sur un fonds en euros. Chez bourso, les 2 fonds en euros ont sortis plus de 2,05% cette année, et ce sera encore le cas l'année prochaine. Au cas ou le rendement des fonds euros passe sous les 2,05%, tu rembourseras le cas échéant, et en commencant par l'amortissable. En tout cas, je ferais comme ca.

Oui ça c'est la logique financière.
Cependant il existe aussi un ressenti qui fait qu'à un moment, tu veux dégager un peu de trésorerie.
Rembourser un emprunt en totalité te libère d'une charge, d'un poids qui fait que même si c'est un peu moins rentable, des fois tu préfères avoir moins d'épargne mais moins d'emprunt, et des mensualités plus faibles à rembourser, pour faire de la trésorerie qui viendra alimenter ... ton épargne.

Y a un petit aspect psychologique derrière.
Du coup si l'on tient compte de cet élément, je rembourserais le petit emprunt amortissable et ne toucherais pas au in fine dans un premier temps.

Si l'on raisonne uniquement à coup de tableur, placer effectivement sur une AV en fond euros.

[olmostoline]

Dans tous les cas, il faut ouvrir une AV en ligne aussi tot que possible pour prendre date, si ce n'est déjà fait.

[zaz.1]

Oui ça c'est la logique financière.
Cependant il existe aussi un ressenti qui fait qu'à un moment, tu veux dégager un peu de trésorerie.
Rembourser un emprunt en totalité te libère d'une charge, d'un poids qui fait que même si c'est un peu moins rentable, des fois tu préfères avoir moins d'épargne mais moins d'emprunt, et des mensualités plus faibles à rembourser, pour faire de la trésorerie qui viendra alimenter ... ton épargne.

Y a un petit aspect psychologique derrière.
Du coup si l'on tient compte de cet élément, je rembourserais le petit emprunt amortissable et ne toucherais pas au in fine dans un premier temps.

Si l'on raisonne uniquement à coup de tableur, placer effectivement sur une AV en fond euros.

J'aime bien ce forum, il me permet de comprendre la logique interne des riches.

C'est un peu comme être devant un restau 4 étoile, de voir à l'intérieur un type en train d'hésiter pour savoir quelle vin il peut bien prendre avec un plat a base de truffes : tu as beau ne pas vraiment savoir quel gout à une truffe, tu compatis devant sa difficulté du moment.

[olmostoline]

si tu ne t'intéresses pas à la finance personnelle, tes chances de manger de la truffe un jour sont plutot limitées...

[zaz.1]

tes chances de manger de la truffe un jour sont plutot limitées...

Je pense que j'y survivrai.

[davivd]

http://www.carrefour.fr/evenements/reve ... -exception
14.90 la truffe, on peut peut-être faire une cagnotte pour toi...

[zaz.1]

http://www.carrefour.fr/evenements/reve ... -exception
14.90 la truffe, on peut peut-être faire une cagnotte pour toi...

Merci pour la propostion !
Mettez la sous leetchi si possible, que je puisse facilement récupérer les sous

[Immopaparis]

Ouais enfin rassure toi Zaz, il y a un petit "hic" au raisonnement ces "riches".

Le "Hic", c'est que tout placement rémunéré est généralement risqué (même si ce n'est qu'un peu). On me dira qu'une assurance vie à 2% ce n'est pas risquée, je répondrai... elle n'est pas risquée si tout va bien! Même avec rendements "garantis", si la banque fait faillite vous vous retrouvez avec uniquement la garantie de dépots. C'est là la beauté de la chose: votre argent placé sera vaporisé, mais votre dette, elle, sera dûment conservée. Vous avez donc ici une stratégie qui pour dégager un revenu faible vous expose a un risque de faillite. Risque extrêmement faible, mais qu'on rémunère... donc qui existe...

Alors oui, on ne devient pas "riche" en général sans prendre de risques. . Mais celui qui mange des truffes un jour pourrait bien se retrouver à mendier le lendemain

La question ne se pose pas pour un investisseur qui a 930k euros de dettes, il ne fait clairement pas partie des poules mouillées/bon père de famille en mon genre.

[olmostoline]

Bernard Tapie disait :"si tu dois 10k€ a ta banque, tu as un probleme. Si tu dois 10M€ à ta banque, c'est elle qui a un probleme."

Il y a effectivement un risque en déposant son argent sur un livret A ou un contrat d'assurance-vie, mais il est clairement moins elevé que si tu met ton argent en bourse. Et quelle est l'alternative ? Garder les billets chez toi ? Pablo Escobar estimait en son temps que 10% des dollars qu'il avait gagné au USA avaient été mangés par les rats dans les entrepots ou ils les déposaient en attente de blanchiment.

[zaz.1]

Ouais enfin rassure toi Zaz, il y a un petit "hic" au raisonnement ces "riches".

Bof, je m'inquiete pas trop. J'ai fait mon choix, et je n'ai pas de regrets.

(cela étant dit, si vous insistez pour que je goute à la truffe, hésitez pas a envoyer les dons.... ).

[davivd]

Ouais enfin rassure toi Zaz, il y a un petit "hic" au raisonnement ces "riches".

Bof, je m'inquiete pas trop. J'ai fait mon choix, et je n'ai pas de regrets.

(cela étant dit, si vous insistez pour que je goute à la truffe, hésitez pas a envoyer les dons.... ).

Ca sent le caca

[remy51]

Voilà c'est fait , comme conseillé je rembourse l'amortissable en 1er.
15ke remboursé hier. J'espère que cet amortissable sera remboursé fin juillet 2018.
Mais à voir si dans les prochains mois nous ne faisons pas un remboursement anticipé avec des capitaux extérieurs et repasser le K restant dû du in fine et de l'amortissable en 1 seul prêt amortissable dont les mensualités seraient remboursées par notre cash flow.

[ignatius]

Ouais enfin rassure toi Zaz, il y a un petit "hic" au raisonnement ces "riches".

Bof, je m'inquiete pas trop. J'ai fait mon choix, et je n'ai pas de regrets.

(cela étant dit, si vous insistez pour que je goute à la truffe, hésitez pas a envoyer les dons.... ).

Ils font même du caviar pour les pauvres maintenant

[olmostoline]

Voilà c'est fait , comme conseillé je rembourse l'amortissable en 1er.
15ke remboursé hier. J'espère que cet amortissable sera remboursé fin juillet 2018.
Mais à voir si dans les prochains mois nous ne faisons pas un remboursement anticipé avec des capitaux extérieurs et repasser le K restant dû du in fine et de l'amortissable en 1 seul prêt amortissable dont les mensualités seraient remboursées par notre cash flow.

Je n'ai plus les taux en tête mais tu devrais peut-être t'intéresser à un possible rachat dès maintenant car les conditions sont excellentes et rien ne dit que les taux ne risquent pas de remonter dans les mois qui viennent. Si j'ai bien tout compris, les taux commencent à remonter aux USA, et ca devrait annoncer une remontée chez nous aussi.