Comment calculer la surface d'une maison pour la comparer au

[Blaze]

Bonjour à tous,

J'ai eu l'occasion récemment de visiter une maison affichée 109m² dans l'annonce.
Elle nous plaît beaucoup, et nous l'avons comparé à d'autres biens du marché, elle est tout-à-fait dans les prix au m².
Nous allons faire une offre, mais en regardant bien les plans que nous as envoyé l'agent, la surface est calculée au sol sur le plan d'architecte. Comprendre : la surface de la dalle, y compris la surface occupée par les murs extérieurs qui font 25 cm d'épaisseur.
Une fois soustrait les 16 m² de murs extérieurs, la maison ne fait en fait que 93m². Et encore, en comptant la surface des escaliers, des murs intérieurs,....
Nous la comparons en regardant les prix des maisons de surface similaire sur la base patrim... Mais quelle surface devons nous regarder pour être comparable ? Patrim donne un prix au m² comparé à la surface utile. Comment nous y prendre ?

Merci pour votre aide

[TheBoboTeam]

pour connaitre la superficie un peu plus proche de la réalité, rien de mieux que de se balader avec son mètre laser.

par contre, cela ne plait pas beaucoup au agent immobilier et cela fait un peu rire (jaune) les proprio.
mais la pièce de sois disant de 19 mètres carré qui en fais 15 et autre chose dans ce style ne seront plus des surprise pour toi

[Gpzzzz]

Dans le cadre de l'achat d'une maison le calcul de la surface n'est pas obligatoire.. C'est pour ca que ton calcul surface*prix au m2 ne veut rien du tout... c'est juste bon pour les apparts et encore..

Ensuite, la surface total tu t'en fous un peu..
Si t'as une maison de 110m2 carrez mais 30m2 de couloir innutilisable ca revient au meme que la maison de 110m2 au sol et avec des mansardes.
bref logiquement le vendeur doit connaitre la superficie de ses pieces principales (salon/chambre/cuisine).
S'il ne les connait pas ou si tu as l'impression qu'il y a une erreur le mieux est le télémetre..
Ca prend 8sec à mesurer une piece.

[TheBoboTeam]

effectivement, la mesure exact est facultative pour les maisons (hors copropriété bien sur)

mais lorsque tu visite et que tu a l'impression qu'on te prend pour un *** sur toutes les pièces...

j'ai déjà visite un bien ou sur tout les pièces tu enlevais 1.5 m² au minimum au sol , et si on ajoutait à cela les pièces mansarder (même en prenant a 1m70 de hauteur) ainsi au la véranda qui entouré toute la maison qu'il fallait supprimer pour voir quelque chose dedans..., on passait de 230m² a 160m²..

il devient utile d'un coup le télémètre

[ddv]

mais lorsque tu visite et que tu a l'impression qu'on te prend pour un *** sur toutes les pièces...

C'est pourquoi il ne faut pas hésiter à négocier à mort

[toto78]

Il faudrait demander la taxe foncière, il y a la surface déclarée. Le vendeur peut fournir copie à l'agence. Et en tout cas en tant qu'acheteur l'information de cette taxe te concerne directement, et peut même jouer dans ta décision.

[TheBoboTeam]

il y avais trop trop de bruit de tout façon
l'axe hyper passant du week-end était a 50 mètres...tu sort pas dans le jardin le week end même s'il fait beau

par contre, je l'avais signaler a l'agent immobilier que le tarif était délirant du coup et que pour le vendre, il fallait revoir le prix d'environ 10-15%...ils m'ont jamais rappeler pour d'autre bien....

par contre, un ancien agent qui l'avait un ans avant était du même avis que moi avec le tarif actuel ( et a l’époque, le bien était 50% plus haut....et il s'etait un petit mis en froid avec le vendeur a cause de cela..)

[crispus]

Il faudrait demander la taxe foncière, il y a la surface déclarée.

Pas en habitat individuel. Par contre le diagnostiqueur est censé mesurer, ça doit figurer dans son rapport. Mais là encore les dociles de complaisance ne sont pas rares...



Envoyé de mon MI 5s en utilisant Tapatalk

[toto78]

Il faudrait demander la taxe foncière, il y a la surface déclarée.

Pas en habitat individuel. Par contre le diagnostiqueur est censé mesurer, ça doit figurer dans son rapport. Mais là encore les dociles de complaisance ne sont pas rares...



Envoyé de mon MI 5s en utilisant Tapatalk

Et pourtant si, dans mon cas et ce que l'on m'avait dit avant mon achat.

[Blaze]

Merci pour vos réponses !

En fait, quand il ne s'agit pas d'une copro, la surface n'est pas obligatoire dans les diagnostics.

Je vais préciser un peu mon affaire : tout d'abord la maison a reçu une vingtaine de visites en quelques jours. C’étaient des visites à l'américaine, avec un créneau pendant lequel tout le monde circule, pose des questions... J'ai pu constater l'intérêt de la plupart des visiteurs. Je pense qu'elle sera sous compromis d'ici la fin de la semaine et que je n'aurais pas le temps de faire des mesures précises.

La maison était affiché à 109m² dans l'annonce. En regardant les plans, je constate qu'il y a 16m² de murs extérieurs et 6m² d'escaliers compris sur cette surface, soit 93m² restant. Je pense qu'on est en dessous des 90m² quand on compte la surface des murs intérieurs.
Dans le fond, la taille de la maison nous va bien, le problème vient plutôt de la question du prix si on doit la revendre un jour. Est-ce que je l'achète au bon prix ?

Ce n'est pas évident de se faire une idée au m² : comment compter le sous-sol (25 m²) et le garage (19m²) ? Comment compter le jardin (200m²) ?
Si je me base sur Patrim, il est indiqué un prix du m² par rapport à la surface utile. Je n'ai pas trouvé de définition précise de cette surface (ou plutôt j'en ai trouvé plusieurs). Est-ce que je dois me comparer aux biens avec une surface utile de 80m² ? 100m² ?

Edit : Après lecture de l'aide de la base patrim, j'ai trouvé l'info suivante :
Surface utile : Il s'agit de la surface réelle, déduction faite des dégagements (entrée, couloirs, escaliers,...). Elle provient des informations déclaratives des propriétaires, après calcul par les services du cadastre.

Dans mon cas la surface utile est ~80m². On est bien loin des 109 affichés par l'agence.

[Czeroça]

Si il y'a une vingtaine de visite en quelques jours c'est qu'elle est au bon prix.

Si il y'a une 20aine d'offre d'achat dessus, elle partira au prix affiché.

Donc le prix au m² ne veut rien dire. comme dit plus haut la surface n'est obigatoire qu'en cas de copro (pour calculer les charges). Donc si tu essayes de gratter là dessus tu ne l'auras jamais cette maison.

[Gpzzzz]

Juste un truc.
T'es sur que l'ensemble de ses visiteurs étaient des vrais acheteurs ?
C'est facile de faire venir 10 amis qui font mine d'etre interessé afin de forcer la main au 2 ou 3 vrais couple d'acheteurs qui sont venus visiter !!

[cashisking]

Dans mon cas la surface utile est ~80m². On est bien loin des 109 affichés par l'agence.

Soit la maison te convient, soit elle te convient pas.
Tu vas pas refuser d'acheter parce qu'elle fait 102m² au lieu de 105m².
Nous on a moins de surface "Carrez" qu'affiché, mais la maison est bien gaulée, aucun couloir, bref elle nous convenait, on a acheté.
On a juste mesuré quelques trucs pour voir si certains meubles passaient là où on voulait, et on a mesuré le tout "en gros".
Je crois qu'à 5m² de moins on l'aurait achetée quand même.

[kamoulox]

Dans mon cas la surface utile est ~80m². On est bien loin des 109 affichés par l'agence.

Soit la maison te convient, soit elle te convient pas.
Tu vas pas refuser d'acheter parce qu'elle fait 102m² au lieu de 105m².
Nous on a moins de surface "Carrez" qu'affiché, mais la maison est bien gaulée, aucun couloir, bref elle nous convenait, on a acheté.
On a juste mesuré quelques trucs pour voir si certains meubles passaient là où on voulait, et on a mesuré le tout "en gros".
Je crois qu'à 5m² de moins on l'aurait achetée quand même.

+1 Évidemment

L'important est la disposition des pièces , certains bien tu peux enlever 20% de la surface avec escalier ou couloirs!!!!

Àlors bien sûr si le mec te dis que la maison fzit 200 m2 et que cest 100m2 il se fou de ta gueule on est d'accord ...

[Blaze]

Dans mon cas la surface utile est ~80m². On est bien loin des 109 affichés par l'agence.

Soit la maison te convient, soit elle te convient pas.
Tu vas pas refuser d'acheter parce qu'elle fait 102m² au lieu de 105m².
Nous on a moins de surface "Carrez" qu'affiché, mais la maison est bien gaulée, aucun couloir, bref elle nous convenait, on a acheté.
On a juste mesuré quelques trucs pour voir si certains meubles passaient là où on voulait, et on a mesuré le tout "en gros".
Je crois qu'à 5m² de moins on l'aurait achetée quand même.

Comme je l'ai indiqué, la maison nous convient. Le critère "bien être" de l'achat immobilier est rempli.
C'est plutôt le critères valeur/investissement qui m'inquiète. Il ne s'agit pas d'une différence de 5m², mais d'au moins 20m². Je sais pas pour vous mais moi je trouve ça énorme, parce que je raisonne beaucoup en terme de valeur au m². C'est peut-être un raisonnement fallacieux... Mais je me dit qu'il suffit qu'une nouvelle loi passe pour que la surface carrez des maisons devienne obligatoire et que la maison se déprécie face à d'autres dont la surface n'a pas été gonflée.

Si il y'a une vingtaine de visite en quelques jours c'est qu'elle est au bon prix.

Certes, beaucoup de gens se sont présentés, mais c'était aussi visiter une maison de 109m².

Juste un truc.
T'es sur que l'ensemble de ses visiteurs étaient des vrais acheteurs ?
C'est facile de faire venir 10 amis qui font mine d'etre interessé afin de forcer la main au 2 ou 3 vrais couple d'acheteurs qui sont venus visiter !!

Ha ben c'est bien tordu comme raisonnement... Enfin, vu le mal que j'ai eu pour joindre l'agent, connaître l'heure des visites et avoir une adresse, je doute que ce soit une supercherie. Mais je garde l'idée en tête pour le jour où je vendrai.

[cashisking]

Mais je me dis qu'il suffit qu'une nouvelle loi passe pour que la surface Carrez des maisons devienne obligatoire et que la maison se déprécie face à d'autres dont la surface n'a pas été gonflée.

Et si ma tante en avait
Et pourtant, ça sera la même maison.
Et un prix au m² pour une maison ne veut rien dire.
Je regarde des maisons comparables à la mienne en vente dans mon coin, ils comptent la cave en habitable, du coup t'as du 130m² dans l'annonce alors que la maison est la même que la mienne.
Regarde, moi :
Surface habitable 90m², dont ~10m² en sous pente (bien aménagée cela dit). Et maison bien gaulée (pas de perte d'espace).
45m² de cave, une dépendance de 15m² (valorisés à 1/4 ou 1/2 selon...).
Avec le PLU je peux agrandir de 37m² sur deux étages, prix de la construction 2k€/m², prix de vente 6k€/m².
Quelle est la surface prise en compte pour le calcul €/m² ?
80m² ? 90m² ? 101m² ? 105 m² ? 135 m² ? .....
Vous avez 6h

[sim_v]

d'où l'intérêt de visiter des maisons meublées . . . C'est plus parlant avec une table et des lits qu'avec des m2.

[kamoulox]

d'où l'intérêt de visiter des maisons meublées . . . C'est plus parlant avec une table et des lits qu'avec des m2.

Sauf quand c'est des maisons témoins de constructeurs les meubles sont plus petits pour rendre plus grand la maison ou lappart quil n'est réellement

[Blaze]

Bon, j'entends bien que le consensus commun est que ce qui compte n'est pas la surface totale du bien mais plutôt la surface des pièces de vie et leurs distributions, et c'est ça qui peut être comparé.

La maison nous est passé sous le nez, de toute manière. Un couple avait fait une offre dès la première vague de visite, deux jours avant celle à laquelle nous avons participé. Nous avions fait une offre au dessus du prix, mais ça n'a pas suffi...

Merci aux différents intervenants pour leur éclairage.

[ambon56]

Bonjour,

Nous c'est à la fois similaire et différent : 182m² affiché comme "surface", 157m² de surface habitable en fait ! Sachant que les garages sont de l'ordre de environ 60m², autant dire que nous ne savons pas d'où sortent ces 182m² (car même si le vendeur avait réfléchit en "surface totale" il serait tombé sur 217..).
C'est une maison individuelle (pas de copro) vendu de particulier/particulier.

Nous avons fait une offre d'achat (qui a été accepté et qui reprend d'ailleurs la mention "Surface : 182m²"), mais nous n'avons PAS ENCORE signé le compromis de vente (RDV chez le notaire début Avril). Nous avons découvert la surface "réelle" à la vue de certains nouveaux documents.

Quelles sont nos différentes possibilités.. ??
Le notaire reporte-t-il sur le compromis la surface habitable ? (j'ai vu que c'était facultatif pour les maisons). Auquel cas, s'il reporte 157m², peut-on refuser de signer ? (vous allez surement me dire que signer puis se rétracter le lendemain revient de toutes façons au même..?)

Nous sommes assez retournés car la maison nous plait potentiellement encore, mais on parle de 25m² de différence, au niveau du prix, pour nous, ça change CLAIREMENT et sans hésitation la proposition que nous aurions faites en termes de valeur.



Tout avis et/ou commentaire est le bienvenue.