besoin avis VEFA accession à la proprieté

[bobovt7951]

Bonjour tout le monde,

Je me suis inscrit sur le forum dans un premier temps pour exposer mon projet d’investissement immobilier pour ma résidence principale en VEFA, et si possible que vous me donniez votre avis.

Ma situation : embauché ingénieur en CDI depuis quelques mois dans un grand groupe, en poste dans le 78 aux Mureaux. A priori je compte y rester pour plusieurs années car il n’y a pas vraiment d’autres entreprises dans ce secteur industriel dans la region, qui est celui que je visais et pour lequel j’ai consacré plusieurs années d’études, et qui à l’heure actuelle me plait.

Mon profil : 25 ans, célibataire. C’est mon premier emploi, que j’ai commencé l’an dernier, pour le moment je suis donc éligible aux aides à l’accession sous condition de ressources, typiquement dans mon cas : PTZ de 60k, remboursable en 10 ans, différé de 15 ans.

Logement actuel : studio en location à Carrières-sous-Poissy, 27m², 610€ de loyer.

Etat de mes démarches : j’ai pris contact avec le courtier partenaire du CE de ma boite, qui m’a proposé plusieurs appartements 2 pièces en VEFA dans la région (~Poissy, Carrières-sous-Poissy, Pontoise, Triel-sur-Seine). L’appartement qui à première vue m’intéresse le plus serait un 2 pièces à Triel sur Seine de 45m2, dans le programme Coeurville de Promogim :
Emplacement : Centre de Triel-sur-seine, dans une rue très passante (rue paul doumer)
Commodités : tous commerces, gare à 400m (transilien st lazare en ~50min en temps normal)
Orientation : Est, Nord Est
Vue : les autres toits de la ville (les logements avec vue vers la seine et orientation sud/ouest ne sont plus dispos)
Etage : 4eme sur 4 étages
Livraison : 2017
Surface : 42m² Carrez, 45m² utile (un séjour-cuisine, une chambre, une SdB)
Petit balcon (3m²), 1 place parking sous l’immeuble
Prix : 184000€ frais de notaire offert

Sachant que je gagne ~2350€ net, le courtier me propose pour le financement un prêt lissé sur 25 ans :
Mensualité de 690€ hors assurance, comprenant le PTZ remboursable entre les années 15 à 25.

L’idée que j’avais initialement en tête, et qui m’est un peu vendue par le courtier, c’est que je rembourse une mensualité à peu près du même montant qu’un loyer pour un appart équivalent voir un peu mieux, tout en me permettant de me constituer une épargne, me permettant si je revend d’ici quelques années pour récupérer l’apport, éviter ainsi de « jeter l’argent par les fenêtres » en payant un loyer.

Seulement et après lecture de différends fils sur ce forum, j’ai l’impression que le risque est gros que le loyer que je ne jetterai plus par la fenêtre tous les mois, serait remplacé par un risque de moins-value si je revend dans quelques années cet appartement… Car les quelques recherches que j’ai faites sur les annonces en ligne me font penser que 184 000 pour un tel appartement c’est bien au dessus des prix du marché dans l’ancien.

Voilà, je pense avoir bien décrit le projet auquel je pense actuellement, pourriez-vous s’il vous plait m’aider à prendre ma décision ?

Merci d’avance,
Bobovt7951

[Pierric]

Un des problèmes du neuf, c'est qu'il y a de gros avantages à l'achat (fdn réduits, ptz/pinel) qui ne seront pas disponible pour le futur racheteur.
Donc si dans x années, tu veux revendre, un acheteur à mensualités égales devra te proposer 5 à 10% de moins.

Après, tout dépend de l'inflation, de l'évolution des prix immo, des conditions de crédits, de la durée de détention ...

En gros, si tu cherches un appart pour 2/3 ans, le risque est grand, si c'est pour 15 ans, le risque est petit.

[sim_v]

Hello Bobovt7951 !

Nos membres sont à ta disposition ! Profite !

[Ben92]

C'est une très bonne idée de vouloir acheter à 25 ans. Nous sommes nombreux sur ce forum à avoir attendu des années une baisse des prix qui n'est jamais venue - au contraire on s'est mangé une méchante hausse dans les dents.
Je dirai donc que le seul risque que tu prends est de faire une plus-value !
Cela étant, à mon avis il ne faut te focaliser sur le neuf ; vu les taux actuels un PTZ de 60K sur 15 ans est un cadeau de seulement 5000€ environ (répartis sur la totalité des 15 ans). Mais le neuf c'est bien, c'est sûr.
J’émettrais une réserve pour Triel-sur-Seine : 50 minutes en train de Paris c'est TRES long, et même si tu n'as besoin de Paris que pour les sorties c'est pour ta situation perso que ça peut se gâter.
Cas 1. Tu es célib. Si tu dois t’exiler à Triel, à mon avis tu le resteras...
Cas 2. Tu as une cop, attention à ton âge les filles sont volages et elle risque d'aller voir ailleurs, retour au cas 1.

[nanne02]

On peut ajouter un troisième point concernant le ptz: si jamais pour une raison ou une autre tu dois déménager avant 10 ans d occupation du logement tu devras le vendre ou le garder vide car tu ne pourras pas le mettre en location.
En outre les délais de livraison en vefa peuvent être longs et en attendant tu continues à payer un loyer.
D où l idée effectivement de ne pas se focaliser uniquement sur le neuf et le ptz...

[bobovt7951]

Merci beaucoup pour vos réponses !

Effectivement, je dois bien avouer que Triel ou même les villes alentour ne m'enchantent pas plus que ça. Je ne connais pas beaucoup la région parisienne car je n'en suis pas originaire et je n'y ai pas fait mes études.

Un autre point, mon apport est quasiment inexistant à l'heure actuelle, juste quelques milliers d'euros que j'ai epargné depuis les quelques mois que je travail, ça ne posait pas trop de problème pour acheter neuf apparemment. J'ai vu sur le net que dans certaines conditions mais assez restrictives il était possible de financer un achat dans l'ancien sans apport, mais j'avoue ne pas m’être renseigné encore si ça s'appliquait à mon profil.

[Pierric]

On peut ajouter un troisième point concernant le ptz: si jamais pour une raison ou une autre tu dois déménager avant 10 ans d occupation du logement tu devras le vendre ou le garder vide car tu ne pourras pas le mettre en location.
En outre les délais de livraison en vefa peuvent être longs et en attendant tu continues à payer un loyer.
D où l idée effectivement de ne pas se focaliser uniquement sur le neuf et le ptz...

C'est faux.
Déjà, c'est 6 ans, pas 10.
Et ya des exceptions :

le logement deviendra votre résidence principale au moment de votre retraite et celle-ci aura lieu dans moins de 6 ans,
ou vous avez une mutation professionnelle,
ou vous divorcez ou vous rompez votre Pacs,
ou vous êtes en situation d'invalidité ou d'incapacité reconnue par la délivrance d'une carte d'invalidité,
ou vous êtes au chômage depuis plus d'1 an (situation attestée par l'inscription au Pôle Emploi).
Si vous êtes dans l'une de ces 5 situations, la location devra respecter toutes les conditions suivantes :

le logement ne peut être loué ni comme location saisonnière, ni comme logement meublé,
le loyer est plafonné et ne peut pas être supérieur aux plafonds applicables à la location d'un logement locatif social,
les ressources du locataire ne doivent pas dépasser ces mêmes plafonds.

[Ben92]

Je ne connais pas beaucoup la région parisienne car je n'en suis pas originaire et je n'y ai pas fait mes études.

Ce point est très important. Si tu n'as pas beaucoup d'attaches et que du veux développer une vie sociale, je te conseille d'habiter à Paris ou à proximité immédiate. Vraiment. IL n'y a pas que le boulot dans la vie et tu vas vite t'emmerder le soir et le week-end dans ton grand 45m2 à Triel. Il n'y a que des familles et des retraités qui habitent ces coins-là.
Je serais toi, je prendrai un studio pas loin de St-Lazare histoire de bien profiter de Paris et de rencontrer des nanas. Et puis 35 min de train pour aller au boulot c'est pas la mort, surtout à ton âge.
Tu peux aussi faire un compromis et habiter à mi-chemin entre Paris et ton boulot.

[jtr-conseils]

Bonjour,
Pour répondre à ta question, prenons d'abord le fond :
Acheter son appartement à 25 ans est une excellente idée. Cela évite le loyer à fond perdu etc.
Mais pas n'importe quel appart et pas n'importe où...

Puis la forme : Avant de savoir si le vefa ou le prêt à taux 0 est le mieux ou le moins bien, il faut se poser et réfléchir à la vie que l'on veut.

Personnellement, j'ai un peu plus de 2 fois 25 ans et je suis aussi originaire de province. Et quand je suis arrivé à Paris (en même temps que Mitterrand arrivait à l'élysée) une chose m'est apparue.

Habiter Paris est plus cher mais tout est proche de nous. Cinéma, théâtrre, boites de nuit, restaurants ouverts tard, clubs divers et possibilité de rencontres vraiment développées. Paris est une ville qui ne dort jamais et pour un (une) célibataire de 25 ans, c'est important.
Habiter la banlieue éloigne de tout. Fini les restos en bas de chez soi ouverts tard. Les salles de spectacles sont loins et les temps de transports beaucoup plus importants... Parce qu'il faut ajouter les temps d'attente des trains à la durée du voyage. (Donc célibataire à Triel sur Seine... en terme d'ennui...)

Autre pont : Acheter son appartement implique des frais.
Remboursement du crédit + Charges de copropriétés + Impots fonciers + Impots locaux + Edf + Chauffage + Eau

Alors, avant de savoir si le prêt machin où comment monter le financement ou la plus value éventuelle est bonne, réfléchis à la vie que tu veux.

Tu aimes les sorties ? Paris ou la petite couronne
Tu es casanier, solitaire et les sorties c'est pas ton truc ? La banlieue lointaine offre des possibilités interessantes.

Pour finir, acheter OUI mais pas n'importe où et pas n'importe quoi et s'il faut retenir une chose, prends ton temps pour investir

J'espère t'avoir aidé...
A binetôt