Calcul capacité d'emprunt en 2018 ?

[nAAbe]

Bonjour,

Avec l'arrivée de l'impots à la source, avons des informations sur les modalités des calculs d'emprunts immobiliers ?
Serons nous toujours sur la règle des 1/3 des revenus nets avant impots, ou serons nous sur un nouveau mode de calcul ?

Cordialement.

[Pierric]

Je vois pas pourquoi ca changerait.
Surtout que faudrait déjà que l'impot à la source soit maintenu, ce qui n'est pas sur

[Fluctuat]

La question étant: y aura-t-il prélèvement à la source puisque de nombreux candidats ont dit qu'ils reviendraient sur cette disposition ? En même temps les promesses n'engagent que ceux qui y croient...
Grilled par Pierric.

[optimus maximus]

Bonjour,

Avec l'arrivée de l'impots à la source, avons des informations sur les modalités des calculs d'emprunts immobiliers ?
Serons nous toujours sur la règle des 1/3 des revenus nets avant impots, ou serons nous sur un nouveau mode de calcul ?

Cordialement.

Ce serait tirer une balle dans le pied du marché immobilier s'ils s'amusaient à prendre dorénavant en compte les revenus après impôt plutôt que ceux avant impôt.

[stchong]

Ah!! Les calculs sont fait après impôts, normalement.

[Pierric]

Ah!! Les calculs sont fait après impôts, normalement.

Non

[nAAbe]

Actuellement le calcul est fait sur les salaires nets avant impôts.
Si le prélèvement à la source est maintenue, est-ce que cela restera pareil ou sera pris en compte uniquement le salaire net après impôts ?

@Pierric, je ne sais pas, je pose juste la question.

[stchong]

Ah!! Les calculs sont fait après impôts, normalement.

Non

Prouve moi le contraire, et surtout le texte de loi.

[Ben92]

Bonjour,
Avec l'arrivée de l'impots à la source, avons des informations sur les modalités des calculs d'emprunts immobiliers ?
Serons nous toujours sur la règle des 1/3 des revenus nets avant impots, ou serons nous sur un nouveau mode de calcul ?
Cordialement.

Le plus probable est que les banques revoient à la hausse le fameux taux d'endettement de 33%, de manière à prêter à peu près autant en moyenne.
Le "en moyenne" est important parce qu'il y aura des gagants et des perdants. Par exemple si les banques décident de passer de 33 à 36 % :
Un célibataire gagnant 3600€ par mois, 3000€ après impot passera d'une mesnualité max de 1200€ à 1080€ : perte de capacité d'emprunt de 10%
Un couple avec 3 enfants gagnant 5000€ par mois, 4750€ après impot passera d'une mesnualité max de 1666 à 1710€ : augmentation de capcité d'emprunt.

[stchong]

Actuellement le calcul est fait sur les salaires nets avant impôts.
Si le prélèvement à la source est maintenue, est-ce que cela restera pareil ou sera pris en compte uniquement le salaire net après impôts ?

@Pierric, je ne sais pas, je pose juste la question.

33% c'est du vent, ça n'existe pas, et évidement les banques comptent ton imposition dans les dépenses, je pense même que depuis Hollande les prstation familiales ont du sortir du revenu.

Une capacité d'endettement sont tes revenus fixes et récurrents, moins toutes tes charges fixes et récurrentes, ce qui te laisse un reste à vivre, et c'est cela que regarde les banques.
l

[nAAbe]

Actuellement le calcul est fait sur les salaires nets avant impôts.
Si le prélèvement à la source est maintenue, est-ce que cela restera pareil ou sera pris en compte uniquement le salaire net après impôts ?

@Pierric, je ne sais pas, je pose juste la question.

33% c'est du vent, ça n'existe pas, et évidement les banques comptent ton imposition dans les dépenses, je pense même que depuis Hollande les prstation familiales ont du sortir du revenu.

Une capacité d'endettement sont tes revenus fixes et récurrents, moins toutes tes charges fixes et récurrentes, ce qui te laisse un reste à vivre, et c'est cela que regarde les banques.
l

Le restant à vivre je suis d'accord.
Sauf que actuellement avec la déclaration à n-1, par exemple mon IR me donne par exemple 2000. J'ai 1000 de reduc donc je suis mensualisé de 2000-1000 pour l'année n (l'avance de trésorerie ayant été deja fait l'année n-1).

Or demain avec le prélèvement à la source (si j'ai bien compris), les impôts me prélèvent 200 et me rendent les 1000 vers juin. Donc j'avance constamment la trésorerie.

Ce qui me donne à revenus identiques, 2 restants à vivre différents mensuellement.

D’où le pourquoi de ma question.

[Vincent92]

Je ne crois pas avoir entendu des banques s'exprimer sur ce point. Donc rien n'est sûr.
Aujourd'hui, il n'y a pas de loi au sujet du calcul de l'endettement maximal mais du cas par cas. Et c'est la banque qui décide si elle veut prêter ou non. Il est donc probable qu'elles revoient leurs calculs pour arriver plus ou moins aux mêmes résultats (le fait de prélever à la source de change rien sur la solvabilité/le risque d'un ménage).
De toute façon, le travail d'un actuaire ne se limite pas à regarder si l'endettement est au dessous de 33% ou non. C'est déjà plus compliqué que ça.

[stchong]

Actuellement le calcul est fait sur les salaires nets avant impôts.
Si le prélèvement à la source est maintenue, est-ce que cela restera pareil ou sera pris en compte uniquement le salaire net après impôts ?

@Pierric, je ne sais pas, je pose juste la question.

33% c'est du vent, ça n'existe pas, et évidement les banques comptent ton imposition dans les dépenses, je pense même que depuis Hollande les prstation familiales ont du sortir du revenu.

Une capacité d'endettement sont tes revenus fixes et récurrents, moins toutes tes charges fixes et récurrentes, ce qui te laisse un reste à vivre, et c'est cela que regarde les banques.
l

Le restant à vivre je suis d'accord.
Sauf que actuellement avec la déclaration à n-1, par exemple mon IR me donne par exemple 2000. J'ai 1000 de reduc donc je suis mensualisé de 2000-1000 pour l'année n (l'avance de trésorerie ayant été deja fait l'année n-1).

Or demain avec le prélèvement à la source (si j'ai bien compris), les impôts me prélèvent 200 et me rendent les 1000 vers juin. Donc j'avance constamment la trésorerie.

Ce qui me donne à revenus identiques, 2 restants à vivre différents mensuellement.

D’où le pourquoi de ma question.

Et bien tu t'en fous, tu retires tes impôts réels .
Dans le logiciel des banques, y'a sûrement un calcul automatique d'impôts pers/revenu

[Ben92]

Or demain avec le prélèvement à la source (si j'ai bien compris), les impôts me prélèvent 200 et me rendent les 1000 vers juin. Donc j'avance constamment la trésorerie.
Ce qui me donne à revenus identiques, 2 restants à vivre différents mensuellement.
D’où le pourquoi de ma question.

En fait les banques regardent le taux d'endettement ET le reste à vivre. Ils suffit de faire des simulations sur les site d'ING Direct ou de Boursorama pour vérifier leur taux d'endettement maximum admis. Je vois mal les banques monter une usine à gaz pour calculer un taux d'endettement maximum différent en fonction de la composition familiale, et donc la capacité d'emprunt des célibataires et des couples bi-actifs sans enfants en sera vraisemblablement affectée. Pour ceux-là, il faut se dépêcher d'acheter.

Il est donc probable qu'il revoie leur calcul pour arriver plus ou moins aux mêmes résultats

Oui c'est ce que je pense, elles augmenteront probablement un peu leur pourcentage de limite d'endettement, et pour certains au final ça fera un peu moins (ceux qui paient un impôt supérieur à la moyenne des ménages gagnant le même revenu), pour d'autres un peu plus.

[stchong]

Or demain avec le prélèvement à la source (si j'ai bien compris), les impôts me prélèvent 200 et me rendent les 1000 vers juin. Donc j'avance constamment la trésorerie.
Ce qui me donne à revenus identiques, 2 restants à vivre différents mensuellement.
D’où le pourquoi de ma question.

En fait les banques regardent le taux d'endettement ET le reste à vivre. Ils suffit de faire des simulations sur les site d'ING Direct ou de Boursorama pour vérifier leur taux d'endettement maximum admis. Je vois mal les banques monter une usine à gaz pour calculer un taux d'endettement maximum différent en fonction de la composition familiale, et donc la capacité d'emprunt des célibataires et des couples bi-actifs sans enfants en sera vraisemblablement affectée. Pour ceux-là, il faut se dépêcher d'acheter.

Tu vois mal, à ton avis elles prêtent au pif !!!

[Ben92]

Tu vois mal, à ton avis elles prêtent au pif !!!

Elles ne prêtent au pif, pas du tout. J’explique même qu'elles augmenteront probablement leur taux d'endettement maximum admis pour arriver "plus ou moins" au même résulat, mais que ça fera des gagnant et des perdants comme j'en ai détaillé le calcul quelques posts plus haut.

[Vincent92]

Il est donc probable qu'il revoie leur calcul pour arriver plus ou moins aux mêmes résultats

Oui c'est ce que je pense, elles augmenteront probablement un peu leur pourcentage de limite d'endettement, et pour certains au final ça fera un peu moins (ceux qui paient un impôt supérieur à la moyenne des ménages gagnant le même revenu), pour d'autres un peu plus.

Ceux qui paient beaucoup d’impôt gagnent bien leur vie et ne sont pas soumis au "33% d’endettement".
Le calcul est plus complexe.
Si je prend ton cas ("jeune" célibataire sans enfant avec 3k3€ de revenu avant impôt + apport de 60k?), je pense que tu dois être plus près de 40% que de 33% d'endettement maximum.
Je pense que les calculs qui sont fait par les actuaires ne changeront pas du tout (ils regardent déjà tout un tas de choses et pas que les revenus d'ailleurs. Par exemple : combien tu épargnes par mois, quels sont tes habitudes, si tu as du patrimoine,...).
Il est impossible que les banques se mettent à prêter plus aux familles avec enfants tout simplement car ces familles ont moins de moyens (à salaire équivalent) car plus de dépenses.
La vraie inconnue se situe plutôt dans la façon de communiqué au grand publique (pour qu'ils ne se limitent pas eux même).
Il y a des gens qui ont un endettement nettement supérieur à 50% pour peu qu'ils fassent du locatif.
Mais tout ca est très hypothétique. Il n'y a que les banques qui savent et je ne pense pas qu'elles aient communiquées.

[Ben92]

Mais tout ca est très hypothétique. Il n'y a que les banques qui savent.

En effet la seule chose dont on soit sûr c'est qu'on ne sait pas comment elles vont modifier leurs calculs.
Aussi pour ceux qui ont un projet d'achat, je ne saurais que trop leur conseiller de le concrétiser avant fin 2017 pour ne pas avoir de mauvaise surprise (particulièrement ceux qui paient beaucoup d'IR, qui seront potentiellement les plus lésés).

[Pierric]

Ah!! Les calculs sont fait après impôts, normalement.

Non

Prouve moi le contraire, et surtout le texte de loi.

Texte de loi ? Ya rien de légal, c'est juste un calcul de risque.
Quand on envoie un dossier à Crédit Logement, on envoie le salaire net, les autres dettes, pensions.
Idem, quand on calcule un RAV, on prend en compte les dettes, les pensions, pas les impôts.
Le taux d'endettement est calculé à partir du salaire net, sans compter les impôts.

[Pierric]

Mais tout ca est très hypothétique. Il n'y a que les banques qui savent.

En effet la seule chose dont on soit sûr c'est qu'on ne sait pas comment elles vont modifier leurs calculs.
Aussi pour ceux qui ont un projet d'achat, je ne saurais que trop leur conseiller de le concrétiser avant fin 2017 pour ne pas avoir de mauvaise surprise (particulièrement ceux qui paient beaucoup d'IR, qui seront potentiellement les plus lésés).

Vous pensez vraiment que les actuaires des banques/garanties sont incapables d'adapter leur calcul ? Et qu'ils vont en plus léser leurs clients les plus rentables ? °_°
D'ailleurs, ya même pas besoin de modifier les calculs, il suffit de saisir le salaire net avant impots ...

[stchong]

Ah!! Les calculs sont fait après impôts, normalement.

Non

Prouve moi le contraire, et surtout le texte de loi.

Texte de loi ? Ya rien de légal, c'est juste un calcul de risque.
Quand on envoie un dossier à Crédit Logement, on envoie le salaire net, les autres dettes, pensions.
Idem, quand on calcule un RAV, on prend en compte les dettes, les pensions, pas les impôts.
Le taux d'endettement est calculé à partir du salaire net, sans compter les impôts.

Le taux d'endettement n'existe pas, c'est bien ce que je disais, donc prendre pour argent comptant l'histoire du revenu net sur les calculateurs du net c'est du n'importe quoi.

[Vincent92]

Ce n'est pas n'importe quoi. C'est une façon simple que les entreprises (banques/courtiers/assureurs) ont pris pour communiquer au grand publique. De cette manière, la plupart des demandes peuvent aboutir.
Maintenant, chaque étude de cas est unique et ces 33% ne veulent rien dire.
Nous verrons comment ils communiqueront. Peut être qu'ils diront que ce qui les intéressent est toujours le net avant impôt. C'est possible aussi.

Enfin ca c'est si la gauche arrête de masquer leurs nouveaux impôts simplifier la feuille d'impôt en nous prenant pour des cons pour nous simplifier la vie.

[Pierric]

Si, ca existe. Dépasser les 33% d'endettement, ca fait parti des critères qui feront que ton dossier n'est pas accepté automatiquement

[Vincent92]

Même avec un taux d'endettement inférieur à 33% ton dossier n'est pas obligé de passer (si tu gagnes mal ta vie, que tu es dans le rouge 1 mois sur 2 ou en CDD, indépendant, malade, très vieux,... il n'y a pas de garantie).
Inversement, je connais quelqu'un qui vient d'obtenir un nouveau prêt avec 65% d'endettement (si on calcul revenus/remboursement).
Évidemment, si tu es en CDI, que tu as du reste à vivre et que tu es sous 33%, en bonne santé,... c'est assez peu probable que ça ne passe pas. Dans ce cas là c'est effectivement probablement presque automatique.

[Ben92]

Vous pensez vraiment que les actuaires des banques/garanties sont incapables d'adapter leur calcul ? Et qu'ils vont en plus léser leurs clients les plus rentables ? °_°
D'ailleurs, ya même pas besoin de modifier les calculs, il suffit de saisir le salaire net avant impots ...

Oui je le pense. La banque j'y bossais, et le moins qu'on puisse dire c'est que ce ne sont pas des flèches. Question rigidité et règles à la c0n, ce sont des champions. Quand je posais une question sur une règle métier à un interne, toujours la même réponse: parce que c'est comme ca

[Pierric]

Même avec un taux d'endettement inférieur à 33% ton dossier n'est pas obligé de passer (si tu gagnes mal ta vie, que tu es dans le rouge 1 mois sur 2 ou en CDD, indépendant, malade, très vieux,... il n'y a pas de garantie).
Inversement, je connais quelqu'un qui vient d'obtenir un nouveau prêt avec 65% d'endettement (si on calcul revenus/remboursement).
Évidemment, si tu es en CDI, que tu as du reste à vivre et que tu es sous 33%, en bonne santé,... c'est assez peu probable que ça ne passe pas. Dans ce cas là c'est effectivement probablement presque automatique.

Oui, c'est pour ça que j'ai dis que c'était un des critères. Et un dossier qui n'est pas accepté automatiquement n'est pas refusé, il passe juste en étude manuelle. Mais par exemple, je crois que c'est environ 80% des dossiers acceptés qui sont acceptés automatiquement.

Ben92 => Dans quel service ? En agence, ce sont des commerciaux qui ne comprennent que rarement plus que les basiques

[Ben92]

Ben92 => Dans quel service ? En agence, ce sont des commerciaux qui ne comprennent que rarement plus que les basiques

Dans un service qui s'occupait des outils informatiques pour la banque de détail. C'était pour les comptes clients.

[Pierric]

C'est pas terrible pour un service informatique :/ (mais ya beaucoup d'informaticiens qui se foutent du fonctionnel)