1er achat d'immeuble

[JulienFr]

Bonjour,
Je souhaite investir pour la 1ère fois dans l'immobilier locatif et je me pose pas mal de questions, je ne voudrais pas me planter puisque le 1er bien est déterminant pour la suite.

Voici un résumé du bien (après en avoir visité 5 autres) :
- Montant du bien 40 000 € FAI
- Montant des travaux : environ 95 000 - 100 000 €
- Frais de notaire : 4 000 €
- Surface du bien : 190 m2
- Loyer estimé : 1400€ / mois hors charges
- Investissement réalisé avec mon amie (1 CDI et 1 non salarié)

1er Bâtiment :
RDC : ancien bar (1 compteur edf et eau) que je souhaite transformer en 1 appartement => création de plusieurs pièces
1er et 2 ème : difficile de savoir si c'est compris avec le bar ou des logements séparés mais pour l'instant je n'ai pas trouver d'autres compteurs.

2 ème bâtiment :
1 logement, pas d'accès pour le moment donc je ne sais pas si je vais trouver des compteurs, à voir lors de la 2ème visite.

Le bâtiment est actuellement à l'abandon depuis plusieurs années.

1 ère question : je change de destination pour le rdc et je créer des appartements pour le 1er et le 2ème (à moins que je trouve d'autres compteurs mais pour l'instant ce n'ai pas le cas).
Est-ce que je vais pouvoir bénéficier du déficit foncier sur le rdc puisque c'est un changement de destination ?
Et pour le 1er et 2 ème étage quelle est la solution (pas de compteur pour l'instant) ? En cherchant sur internet j'ai vu que l'on pouvais quand même optimiser et qu'il existe des solutions pour réduire l'imposition mais je n'ai pas trouvé de choses concrètes.
J'ai voulu concentrer mes recherches sur des immeubles déjà divisés mais les biens les plus intéressants sont à diviser justement maintenant il ne faut pas que ça plombe le projet à cause de l'imposition (pas de déficit foncier)

2 ème question : 1 question qui revient souvent : SCI ou pas. La différence est que je suis indépendant et je voudrais être propriétaire sans pour autant avoir un risque financier. Par exemple en cas de défaillance (ce qui n'est pas le cas actuellement mais je préfère voir tout en amont) je ne veux pas avoir certains organismes sur le dos type rsi ... Quelle solution serait la plus appropriée pour en même temps bénéficier du déficit, être propriétaire et qu'on ne vienne pas m'embêter en cas de défaillance niveau professionnel ?
On m'a parlé d'un SCI avec démembrement ?

3 ème question :
Dans ma simulation effectuée avec "Rendement locatif" j'arrive en régime réel (pour le moment je changerais si nécessaire) à un impôt sur les revenus fonciers de 0 € de la 2ème à la 7 ème année, à la 8 ème année je passe à 2546 € et le cash flow passe de 5250 à 750 €. Quelle est la solution pour continuer à descendre l'imposition ?

4 ème question :
Est-ce que certains ont réussi à avoir un crédit en précisant au banquier qu'il souhaitait acheter le matériel pour les travaux (factures fournisseurs) et faire venir des poseurs (factures poseurs) ? Et dans ce cas avec quelle banque ?

5 ème question : Est-ce que je peux demander au banquier une hypothèque plutôt qu'une garantie crédit logement ?

Merci d'avance pour les réponses.

[stchong]

Travaux déductibles
Attention : tous les travaux réalisés par un propriétaire dans un bien qu'il loue ne génèrent pas un déficit foncier. Les dépenses de réparation et d'entretien font partie des charges déductibles, tout comme celles destinées à améliorer les immeubles d'habitation, ainsi que celles au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt. En revanche, ce n'est pas le cas des dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCo ... e=20100714

[JulienFr]

Bonjour Stchong,

D'accord donc il vaut mieux acheter des immeubles déjà agencés avec des appartements existants et les rénover.

Dans ce cas quelle est la meilleure solution pour optimiser l'imposition si par exemple on trouve soit 1 immeuble avec des appartements à créer ou 1 immeuble avec par exemple 4 appartements existants et 2 appartements à créer.

[Elliott]

Bonjour,
Je souhaite investir pour la 1ère fois dans l'immobilier locatif et je me pose pas mal de questions, je ne voudrais pas me planter puisque le 1er bien est déterminant pour la suite.

Voici un résumé du bien (après en avoir visité 5 autres) :
- Montant du bien 40 000 € FAI
- Montant des travaux : environ 95 000 - 100 000 €
- Frais de notaire : 4 000 €
- Surface du bien : 190 m2
- Loyer estimé : 1400€ / mois hors charges
- Investissement réalisé avec mon amie (1 CDI et 1 non salarié)

1er Bâtiment :
RDC : ancien bar (1 compteur edf et eau) que je souhaite transformer en 1 appartement => création de plusieurs pièces
1er et 2 ème : difficile de savoir si c'est compris avec le bar ou des logements séparés mais pour l'instant je n'ai pas trouver d'autres compteurs.

2 ème bâtiment :
1 logement, pas d'accès pour le moment donc je ne sais pas si je vais trouver des compteurs, à voir lors de la 2ème visite.

Le bâtiment est actuellement à l'abandon depuis plusieurs années.

Commence par bien te renseigner sur le bien que tu veux acheter, là, j'ai l'impression que tu veux acheter sur un coup de tête.

Je m'explique :
Un bâtiment de 190 m2 pour 40000 euros, même dans une ville de province, c'est une ruine ! Les travaux vont se monter à 1000 euros du m2, voir plus. L'évaluation à 95000/100000 euros, je sais pas d'où elle viens, surement d'un AI. Comptes facilement le double.
Tu ne sais pas combien il y a de compteurs, pourtant c'est indispensable pour évaluer assez précisément le montant des travaux.

Avant de signer quoi que se soit, fait faire des devis par des artisans, tu auras une meilleure idée des ce qu'il y a à faire, et combien ça va te couter.

Un achat immobilier de 40000 euros, ça reste une grosse dépense, surtout si une personne de ton couple n'est pas salarié, et peut donc éventuellement avoir une grosse réduction de revenus dans un avenir proche.

Ne fonce pas tête baisser, prends le temps de bien réfléchir, et va glaner un maximum d'informations.

[JulienFr]

C'est vrai que pour 40000 € il y a beaucoup de travaux, c'est surtout le prix des compteurs eau-électricité que j'ai du mal à évaluer. Pour le reste je suis sûr à 90% du montant puisqu'il il y a toujours une incertitude dans la rénovation.

Pour la rénovation je suis dans ce secteur, c'est pour cette raison que le coût est inférieur au prix habituel.

Ce que je ne sais pas du tout maîtrisé c'est la partie imposition, je n'ai pas envie de passer du temps à trouver un bien, le rénover pour me faire descendre la rentabilité avec les impôts.

Si quelqu'un à une solution, m'expliquer dans les grandes lignes et après je pourrais creuser de mon côté pour optimiser cette partie.

[Elliott]

Pour la rénovation je suis dans ce secteur, c'est pour cette raison que le coût est inférieur au prix habituel.

Désolé, je ne savais pas.
Donc tu sais ce que tu fais, tu peux bien évaluer les coûts... Ce n'est pas un achat sur un coup de tête, c'est le principal.

Pour la partie imposition, je laisse aux autres le soin de te donner des conseils.

[Coltrane]

c'est surtout le prix des compteurs eau-électricité que j'ai du mal à évaluer.

Toutes les infos et les prix sont ici : -> http://www.enedis.fr/construire-un-nouveau-logement
Ils fournissent les compteurs et installent les coffrets en limite de propriété.
Il y aura des travaux hors charge de ERDF / GRDF à réaliser par tes artisans : les fourreaux et câbles électriques / les canalisations gaz entre le futur coffret sur rue et les compteurs dans chaque logement, les colonnes communes.

Pour mémoire, il faudra avoir le Consuel et le Qualigaz pour que le Enedis / GrDF interviennent pour ouvrir les compteurs.

[ignatius]

Travaux déductibles
Attention : tous les travaux réalisés par un propriétaire dans un bien qu'il loue ne génèrent pas un déficit foncier. Les dépenses de réparation et d'entretien font partie des charges déductibles, tout comme celles destinées à améliorer les immeubles d'habitation, ainsi que celles au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt. En revanche, ce n'est pas le cas des dépenses afférentes aux travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

https://www.legifrance.gouv.fr/affichCo ... e=20100714

La meilleure solution reste d'interroger ton service des impôts des particuliers.
J'ai un doute sur le changement de destination d'un bien, et la définition de travaux de reconstruction.
Ton bien pourrait très bien rentrer dans le cas prévu pour les déficits fonciers.
Les seuls qui pourront te répondre seront ceux qui vont examiner ton dossier.

[Bidibulle]

Un collègue galère depuis un an pour simplement faire déplacer un compteur EDF de 5 mètres pour pouvoir faire une extension. Facture : 5k€.

Sinon d'accord avec ce qui a été dit : 500€/m2 en rénovation lourde c'est beaucoup trop bas. Ou alors tu fais tout toi même.