investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Bonjour,
Un ami vient d'acheter un appartement 5 pièces, 88m2, 4 chambres, proche du métro 8 Créteil Université, charges 230€/mois, sans ascenseur, chauffage collectif, années 60s-70s. Pas de travaux à prévoir.
Financement:
- Prix 210k
- Apport 16k (frais notaire)
- Crédit: 210k
- Mensualité souhaitée: 900€ / 25 ans
Il veut mettre en colocation pour les étudiants dans le coin. Le loyer moyen est de 450€ charges compris/mois/chambre, donc 1800€/mois. Comme il y a un grand salon, il pourra le couper pour créer une 5ième chambre, pour avoir de 2250€/mois . Mais c'est à voir.
Si on met 1 mois de vacance locatif, on a 19 800€ loyer par an.
Mensualité + charges: 13 560€
===> on a un castflow possitif de 520€ / mois (voir 970€/mois s'il créera 5ième chambre)
Que pensez vous ce gendre d'investissement ? Est-ce qu'il y de faux calcul quelque pas ?
Merci !!!
Un ami vient d'acheter un appartement 5 pièces, 88m2, 4 chambres, proche du métro 8 Créteil Université, charges 230€/mois, sans ascenseur, chauffage collectif, années 60s-70s. Pas de travaux à prévoir.
Financement:
- Prix 210k
- Apport 16k (frais notaire)
- Crédit: 210k
- Mensualité souhaitée: 900€ / 25 ans
Il veut mettre en colocation pour les étudiants dans le coin. Le loyer moyen est de 450€ charges compris/mois/chambre, donc 1800€/mois. Comme il y a un grand salon, il pourra le couper pour créer une 5ième chambre, pour avoir de 2250€/mois . Mais c'est à voir.
Si on met 1 mois de vacance locatif, on a 19 800€ loyer par an.
Mensualité + charges: 13 560€
===> on a un castflow possitif de 520€ / mois (voir 970€/mois s'il créera 5ième chambre)
Que pensez vous ce gendre d'investissement ? Est-ce qu'il y de faux calcul quelque pas ?
Merci !!!
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Deja la vacances c'est pas 1 mois mais 3 mois.daniel12 a écrit :Bonjour,
Un ami vient d'acheter un appartement 5 pièces, 88m2, 4 chambres, proche du métro 8 Créteil Université, charges 230€/mois, sans ascenseur, chauffage collectif, années 60s-70s. Pas de travaux à prévoir.
Financement:
- Prix 210k
- Apport 16k (frais notaire)
- Crédit: 210k
- Mensualité souhaitée: 900€ / 25 ans
Il veut mettre en colocation pour les étudiants dans le coin. Le loyer moyen est de 450€ charges compris/mois/chambre, donc 1800€/mois. Comme il y a un grand salon, il pourra le couper pour créer une 5ième chambre, pour avoir de 2250€/mois . Mais c'est à voir.
Si on met 1 mois de vacance locatif, on a 19 800€ loyer par an.
Mensualité + charges: 13 560€
===> on a un castflow possitif de 520€ / mois (voir 970€/mois s'il créera 5ième chambre)
Que pensez vous ce gendre d'investissement ? Est-ce qu'il y de faux calcul quelque pas ?
Merci !!!
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Pour calculer le cash flow, il faut aussi prendre en compte les impôts, les travaux,...
1 mois de vacance locative pour une colocation de 5 semble effectivement TRÈS optimiste. Surtout si c'est louer à des étudiants (forte chance de ne pas avoir de loyers en juillet/août et forte chance d'avoir une chambre vide assez souvent).
1 mois de vacance locative pour une colocation de 5 semble effectivement TRÈS optimiste. Surtout si c'est louer à des étudiants (forte chance de ne pas avoir de loyers en juillet/août et forte chance d'avoir une chambre vide assez souvent).
Modifié en dernier par Vincent92 le 26 avr. 2017, 12:21, modifié 2 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
C est dans les tours choux ? Parce que pour avoir un 5p à Créteil à ce prix, il ne faut pas viser les meilleurs quartiers...
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Ton ami confond rêve et réalité. Voici un 5P de 89m2 dans un immeuble récent, avec parking, balcon, terrasse,... bref un standing meilleur que le truc qu'a acheté ton ami.daniel12 a écrit : Que pensez vous ce gendre d'investissement ? Est-ce qu'il y de faux calcul quelque pas ?
Et le loyer est de 1413€ CC (donc sans doute à peine 1200€ HC), très loin de 2250€ rêvés par ton ami investisseur.
Location Appartement 89m² Créteil - Magnifique 5 pièces en duplex avec vue sur le Lac de Créteil et proche de tous commerces
Modifié en dernier par Ben92 le 26 avr. 2017, 13:15, modifié 2 fois.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Ton annonce est une location simple. Pas une colocation...
Son ami veut faire 5 contrats de location dans son 5 pièces.
Concernant le "magnifique" immeuble "très récent", disons que ca doit dépendre des goûts... (personnellement, j'aurais plutôt dit, immeuble très merdique et probablement très moche des années 70 avec un lavabo en guise de cuisine. Le cachet laisse franchement à désirer).
Son ami veut faire 5 contrats de location dans son 5 pièces.
Concernant le "magnifique" immeuble "très récent", disons que ca doit dépendre des goûts... (personnellement, j'aurais plutôt dit, immeuble très merdique et probablement très moche des années 70 avec un lavabo en guise de cuisine. Le cachet laisse franchement à désirer).
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Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
J'ai déjà fait de la coloc étudiant, je sais comment ça fonctionne. Si on a besoin de 3 chambres, on cherche les annonces de F4. On s'en fout des annonces de chambres individuelles. (Ce sont les étrangers qui cherchent des chambres individuelles pour faire de la coloc avec des inconnus. Et ça m'étonnerait qu'ils soient intéressés par Créteil. A Londres ou Paris, oui).Vincent92 a écrit :Ton annonce est une location simple. Pas une colocation...
Son ami veut faire 5 contrats de location dans son 5 pièces.
Concernant l'immeuble "très récent" des années 70...
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Et moi j'ai fait une colocation dans une maison pendant des années. Il y a des étudiants qui cherchent des chambres près de leur école. Sans forcément être plusieurs à chercher.Ben92 a écrit :J'ai déjà fait de la coloc étudiant, je sais comment ça fonctionne. Si on a besoin de 3 chambres, on cherche les annonces de F4. On s'en fout des annonces de chambres individuelles. (Ce sont les étrangers qui cherchent des chambres individuelles pour faire de la coloc avec des inconnus. Et ça m'étonnerait qu'ils soient intéressés par Créteil. A Londres ou Paris, oui).Vincent92 a écrit :Ton annonce est une location simple. Pas une colocation...
Son ami veut faire 5 contrats de location dans son 5 pièces.
Concernant l'immeuble "très récent" des années 70...
On peut donc louer une maison ou un grand appartement comme plusieurs chambres individuelles. Voici d'ailleurs ce qu'on obtient pour Créteil : https://www.leboncoin.fr/colocations/of ... 0&parrot=0
Modifié en dernier par Vincent92 le 26 avr. 2017, 13:14, modifié 2 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
J'ai mis la première phrase de l'annonce dans le texte du lien, c'est vrai qu'ils exagèrent. Mais je pense que c'est toujours mieux que le truc des années 60 à 2300€ le m2 qu'a acheté l'investisseur.Vincent92 a écrit :Ton annonce est une location simple. Pas une colocation...
Son ami veut faire 5 contrats de location dans son 5 pièces.
Concernant le "magnifique" immeuble "très récent", disons que ca doit dépendre des goûts... (personnellement, j'aurais plutôt dit, immeuble très merdique et probablement très moche des années 70 avec un lavabo en guise de cuisine. Le cachet laisse franchement à désirer).
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Il faut faire attention à certains points.
Qui dit location étudiante, dit que chaque piece doit etre independante des une des autres (chambre comprenant SDB + cuisine).
Si ce n'est pas le cas, dans ce cas il s'agit d'une colocation (et non location étudiante) et les règles ne sont pas les mêmes (plusieurs co-bailleurs, etc avec tous les risques que cela pourrait comprendre) et payer un bien 2xxx/mensuels alors qu'on peut en trouver des mieux moins cher c'est compliqué.
Pour information, une location dans une résidence étudiante d'un F1 (donc éligible APL) démarre a 493e/mois.
Qui dit location étudiante, dit que chaque piece doit etre independante des une des autres (chambre comprenant SDB + cuisine).
Si ce n'est pas le cas, dans ce cas il s'agit d'une colocation (et non location étudiante) et les règles ne sont pas les mêmes (plusieurs co-bailleurs, etc avec tous les risques que cela pourrait comprendre) et payer un bien 2xxx/mensuels alors qu'on peut en trouver des mieux moins cher c'est compliqué.
Pour information, une location dans une résidence étudiante d'un F1 (donc éligible APL) démarre a 493e/mois.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Pourrais tu expliciter? Ca veut dire qu'il estime trop haut ou trop bas son loyer?De plus, pour information, une location dans une résidence étudiante d'un F1 démarre a 493e/mois.
Personnellement, j'ai préféré avoir une grande chambre indépendante de 20m2, avec une grande cuisine et un grand jardin en commun plutôt qu'une pièces de 13m2 tout en 1 quand j'étais étudiant. Je pense que je suis minoritaire (beaucoup préféreront vivre tout seul dans plus petit) mais la demande existe à mon avis.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
J'avais édité mon message entre temps.Vincent92 a écrit :Pourrais tu expliciter? Ca veut dire qu'il estime trop haut ou trop bas son loyer?De plus, pour information, une location dans une résidence étudiante d'un F1 démarre a 493e/mois.
Personnellement, j'ai préféré avoir une grande chambre indépendante de 20m2, avec une grande cuisine et un grand jardin en commun plutôt qu'une pièces de 13m2 tout en 1 quand j'étais étudiant. Je pense que je suis minoritaire (beaucoup préféreront vivre tout seul dans plus petit) mais la demande existe à mon avis.
Les logements étudiants sont de faite éligibles aux APL, ce qui n'est pas forcément le cas du projet du post.
Ci-dessous un exemple de logement étudiant à créteil :
https://www.fac-habitat.com/fr/residenc ... n#reserver
https://www.adele.org/residence/1514/st ... 14/creteil
Selon mon appréciation, ces biens sont meilleurs et moins chiant (pas de coloc/bruits/appart + grand) pour au moins aussi cher que le projet du post.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Bien sûr. Les miracles n'existent pas, et espérer dégager 2250€/mois sur un bien à 210k ( soit 12,8% de renta !) ou même 1800€ (10,3% de renta) est un rêve éveillé.nAAbe a écrit : Si ce n'est pas le cas, dans ce cas il s'agit d'une colocation (et non location étudiante) et les règles ne sont pas les mêmes (plusieurs co-bailleurs, etc avec tous les risques que cela pourrait comprendre) et payer un bien 2xxx/mensuels alors qu'on peut en trouver des mieux moins cher c'est compliqué.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Ptain la misère, 500e la piaule par mois pour aller a la fac pourri de Creteil
Tu loues pour aller dans une université prestigieuse, mais pas pour aller dans une fac que tu peux meme trouver dans une ville moyenne de province non ?
Tu loues pour aller dans une université prestigieuse, mais pas pour aller dans une fac que tu peux meme trouver dans une ville moyenne de province non ?
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Non, ce n'est pas des chambres indépendantes.nAAbe a écrit :Il faut faire attention à certains points.
Qui dit location étudiante, dit que chaque piece doit etre independante des une des autres (chambre comprenant SDB + cuisine).
Si ce n'est pas le cas, dans ce cas il s'agit d'une colocation (et non location étudiante) et les règles ne sont pas les mêmes (plusieurs co-bailleurs, etc avec tous les risques que cela pourrait comprendre) et payer un bien 2xxx/mensuels alors qu'on peut en trouver des mieux moins cher c'est compliqué.
Pour information, une location dans une résidence étudiante d'un F1 (donc éligible APL) démarre a 493e/mois.
Il n'y a qu'un seul salle de bain, et 2 WC à partager entre les colocataires.
Un grand cuisine commun.
Un parking et une grande cave.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Dans ce cas c'est une colocation et il s'agit d'un loyer unique de x euros/mensuels : les co-locataires gereront eux-memes le partage du loyer selon leurs criteres.daniel12 a écrit :Non, ce n'est pas des chambres indépendantes.nAAbe a écrit :Il faut faire attention à certains points.
Qui dit location étudiante, dit que chaque piece doit etre independante des une des autres (chambre comprenant SDB + cuisine).
Si ce n'est pas le cas, dans ce cas il s'agit d'une colocation (et non location étudiante) et les règles ne sont pas les mêmes (plusieurs co-bailleurs, etc avec tous les risques que cela pourrait comprendre) et payer un bien 2xxx/mensuels alors qu'on peut en trouver des mieux moins cher c'est compliqué.
Pour information, une location dans une résidence étudiante d'un F1 (donc éligible APL) démarre a 493e/mois.
Il n'y a qu'un seul salle de bain, et 2 WC à partager entre les colocataires.
Un grand cuisine commun.
Un parking et une grande cave.
Donc louer un bien plus cher que les autres bien ce sera dur de le justifier.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Et sauf erreur de ma part l'APL sera divisée entre les colocataires. Bref ils percevront 50€ d'APL chacun... au lieu d'environ 200€ s'ils louaient chacun un logement étudiant. Pas du tout intéressant pour eux, dans ces conditions il est illusoire d'espérer louer chaque chambre 450€.nAAbe a écrit : Dans ce cas c'est une colocation et il s'agit d'un loyer unique de x euros/mensuels : les co-locataires gereront eux-memes le partage du loyer selon leurs criteres.
Donc louer un bien plus cher que les autres bien ce sera dur de le justifier.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Oui mais elle s'appelle Université Paris 12 (ou Paris-Est maintenant je crois). S'il y a Paris dans le nom, le prestige est assuré.Gpzzzz a écrit :Ptain la misère, 500e la piaule par mois pour aller a la fac pourri de Creteil
Tu loues pour aller dans une université prestigieuse, mais pas pour aller dans une fac que tu peux meme trouver dans une ville moyenne de province non ?
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Je crois qu'il veut faire 5 contrats de 5 pièces. Tous partageront les parties communes.Ben92 a écrit :Et sauf erreur de ma part l'APL sera divisée entre les colocataires. Bref ils percevront 50€ d'APL chacun... au lieu d'environ 200€ s'ils louaient chacun un logement étudiant. Pas du tout intéressant pour eux, dans ces conditions il est illusoire d'espérer louer chaque chambre 450€.nAAbe a écrit : Dans ce cas c'est une colocation et il s'agit d'un loyer unique de x euros/mensuels : les co-locataires gereront eux-memes le partage du loyer selon leurs criteres.
Donc louer un bien plus cher que les autres bien ce sera dur de le justifier.
Comme le chauffage est collectif, il peut mettre location toute comprise. Cela veut dire le locataire paye le loyer et c'est tout. Donc, on doit rajouter l'électricité et l'eau dans les charges.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
T'y as deja mis les pieds ?Ben92 a écrit :Oui mais elle s'appelle Université Paris 12 (ou Paris-Est maintenant je crois). S'il y a Paris dans le nom, le prestige est assuré.Gpzzzz a écrit :Ptain la misère, 500e la piaule par mois pour aller a la fac pourri de Creteil
Tu loues pour aller dans une université prestigieuse, mais pas pour aller dans une fac que tu peux meme trouver dans une ville moyenne de province non ?
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Sauf que ca ne marche pas comme cela.daniel12 a écrit :Je crois qu'il veut faire 5 contrats de 5 pièces. Tous partageront les parties communes.Ben92 a écrit :Et sauf erreur de ma part l'APL sera divisée entre les colocataires. Bref ils percevront 50€ d'APL chacun... au lieu d'environ 200€ s'ils louaient chacun un logement étudiant. Pas du tout intéressant pour eux, dans ces conditions il est illusoire d'espérer louer chaque chambre 450€.nAAbe a écrit : Dans ce cas c'est une colocation et il s'agit d'un loyer unique de x euros/mensuels : les co-locataires gereront eux-memes le partage du loyer selon leurs criteres.
Donc louer un bien plus cher que les autres bien ce sera dur de le justifier.
Comme le chauffage est collectif, il peut mettre location toute comprise. Cela veut dire le locataire paye le loyer et c'est tout. Donc, on doit rajouter l'électricité et l'eau dans les charges.
Comme dit plus haut, si il souhaite faire 5 contrat de location, cela revient à faire de la location de chambre (ou etudiant) et la il faut respecter un cahier de charge (chaque chambre doit etre indépendante des autres).
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Quelle est le problème ici au juste puisque chacun aurait sa chambre?nAAbe a écrit :Sauf que ca ne marche pas comme cela.daniel12 a écrit :Je crois qu'il veut faire 5 contrats de 5 pièces. Tous partageront les parties communes.Ben92 a écrit :Et sauf erreur de ma part l'APL sera divisée entre les colocataires. Bref ils percevront 50€ d'APL chacun... au lieu d'environ 200€ s'ils louaient chacun un logement étudiant. Pas du tout intéressant pour eux, dans ces conditions il est illusoire d'espérer louer chaque chambre 450€.nAAbe a écrit : Dans ce cas c'est une colocation et il s'agit d'un loyer unique de x euros/mensuels : les co-locataires gereront eux-memes le partage du loyer selon leurs criteres.
Donc louer un bien plus cher que les autres bien ce sera dur de le justifier.
Comme le chauffage est collectif, il peut mettre location toute comprise. Cela veut dire le locataire paye le loyer et c'est tout. Donc, on doit rajouter l'électricité et l'eau dans les charges.
Comme dit plus haut, si il souhaite faire 5 contrat de location, cela revient à faire de la location de chambre (ou etudiant) et la il faut respecter un cahier de charge (chaque chambre doit etre indépendante des autres).
http://www.fnaim.fr/3394-immobilier-pra ... .htm[quote]
Colocation avec plusieurs baux
Une colocation peut être établie dans un logement (maison ou appartement) en concluant plusieurs baux portant chacun sur une seule pièce de ce logement.
Il y aura donc autant de baux que de pièces louées ; chaque colocataire est alors seul signataire de son bail. Il dispose de la jouissance exclusive de cette pièce et de de celle partagée des "pièces communes" (cuisine, salle de bains...).
Dans cette configuration :
tous les détails de la future vie commune doivent être soigneusement anticipés et stipulés dans le bail : pièces attribuées à chacun, utilisation des parties communes, du mobilier ou des appareils électroménagers... Plus le nombre d'occupants sera élevé, plus cette répartition devra être rigoureuse.
la colocation constitue une division de logement au sens de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. Chaque pièce louée à un colocataire devra avoir une superficie et un volume habitable d'au moins respectivement 14m² et 33 m3.[/quote]
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Merci de cette précision, je n’étais pas à jour.
Donc les obligations :
https://www.anil.org/votre-projet/vous- ... -contrats/
Chaque colocataire signe avec le bailleur un contrat de location (bail) indépendant, conforme au régime juridique auquel est soumis le logement.
Chacun des baux doit préciser :
la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive ;
les parties communes mises à disposition de l’ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.).
Chacun des colocataires doit disposer d’une surface supérieure à 14 m2 et d’un volume supérieur à 33 m3 (pièces communes non prises en compte).
Et pour l'APL :
Sous réserve de respecter les conditions d’octroi de l’allocation logement, la signature du bail, qu’il soit unique ou qu’il y ait plusieurs contrats de location, permet à chaque colocataire de bénéficier d’une aide au logement au prorata de la partie du loyer qu’il supporte. Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caisse d’allocations familiales ou à la Caisse de mutualité sociale agricole.
HS : à quoi correspond 33m3 ?
Donc les obligations :
https://www.anil.org/votre-projet/vous- ... -contrats/
Chaque colocataire signe avec le bailleur un contrat de location (bail) indépendant, conforme au régime juridique auquel est soumis le logement.
Chacun des baux doit préciser :
la pièce du logement dont chaque colocataire a la jouissance exclusive ;
les parties communes mises à disposition de l’ensemble des colocataires (cuisine, salle de bain, salon, etc.).
Chacun des colocataires doit disposer d’une surface supérieure à 14 m2 et d’un volume supérieur à 33 m3 (pièces communes non prises en compte).
Et pour l'APL :
Sous réserve de respecter les conditions d’octroi de l’allocation logement, la signature du bail, qu’il soit unique ou qu’il y ait plusieurs contrats de location, permet à chaque colocataire de bénéficier d’une aide au logement au prorata de la partie du loyer qu’il supporte. Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caisse d’allocations familiales ou à la Caisse de mutualité sociale agricole.
HS : à quoi correspond 33m3 ?
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Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
210k€ à Créteil pour 89m² ?
C'est un Grigny light pour avec ces prix ?
C'est un Grigny light pour avec ces prix ?
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
à 14m² pour 2.35m de hautnAAbe a écrit : HS : à quoi correspond 33m3 ?
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Aussi étonné de ce prix, mais c'est ça le prix. N'oublies pas que c'est un appartement 60s, sans ascenseur, sans extérieur, 1ière étageNouveau stephanois a écrit :210k€ à Créteil pour 89m² ?
C'est un Grigny light pour avec ces prix ?
On pourra trouver moins cher que ça à Créteil vers le coin de la station métro Créteil Préfecture, je crois.
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Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Créteil c'est très grand. Je suis un francilien authentique et je n'y ai jamais mis les pieds.Nouveau stephanois a écrit :210k€ à Créteil pour 89m² ?
C'est un Grigny light pour avec ces prix ?
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
A ce prix là, proche de la ligne 8, on peut attirer des étudiants d'universités parisiennes qui n'ont pas les moyens de se loger à Paris IM.
Par exemple Diderot ou Jussieu.
Par contre, j'espère pour lui qu'il vit sur place, parce qu'il y aura énormément de turnover dans son appartement et ça nécessite une gestion attentive.
Par exemple Diderot ou Jussieu.
Par contre, j'espère pour lui qu'il vit sur place, parce qu'il y aura énormément de turnover dans son appartement et ça nécessite une gestion attentive.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
3 mois de vacances locatif ? Je pense que c'est un peu top exagéré, non ?nAAbe a écrit :Deja la vacances c'est pas 1 mois mais 3 mois.daniel12 a écrit :Bonjour,
Un ami vient d'acheter un appartement 5 pièces, 88m2, 4 chambres, proche du métro 8 Créteil Université, charges 230€/mois, sans ascenseur, chauffage collectif, années 60s-70s. Pas de travaux à prévoir.
Financement:
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Il veut mettre en colocation pour les étudiants dans le coin. Le loyer moyen est de 450€ charges compris/mois/chambre, donc 1800€/mois. Comme il y a un grand salon, il pourra le couper pour créer une 5ième chambre, pour avoir de 2250€/mois . Mais c'est à voir.
Si on met 1 mois de vacance locatif, on a 19 800€ loyer par an.
Mensualité + charges: 13 560€
===> on a un castflow possitif de 520€ / mois (voir 970€/mois s'il créera 5ième chambre)
Que pensez vous ce gendre d'investissement ? Est-ce qu'il y de faux calcul quelque pas ?
Merci !!!
A côté des studiants, il y a aussi des chercheurs dans le coin. Ils sont généralement plus stable que les étudiants.
Et le risque d'impayé est aussi moins grave dans la colocation, car il n'y a pas un seul contrat de bail.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Je ne crois pas que 2-3 mois soit exagéré.3 mois de vacances locatif ? Je pense que c'est un peu top exagéré, non ?
Ayant vécu pendant des années dans une colocation de ce style, il faut savoir que certains restent un ou deux ans et certains même quelques mois (ils ne font qu'un semestre par exemple).
Ensuite, si tu ne fais pas de loyers cadeaux en juillet/août (c'était le cas de mon propriétaire), ils partiront en juin et tu n'auras personne qui prendra la location en juillet/août.
Surtout avec la loi Duflot (c'est un des seul truc bien de cette loi, donc on peut le souligner) avec un mois de préavis.
Ce genre de colocation peut être très rentable mais ca demande plus de suivi et il faut prendre plus de marge que dans le cas d'une location classique.
Soit tu fais un seul bail et tu n'as aucune chance de louer ton 5 pièces 1800€ voir 2250€/mois (il y a beaucoup moins cher), soit tu fais 5 baux. Mais tu ne peux pas avoir le beurre et l'argent du beurre.Et le risque d'impayé est aussi moins grave dans la colocation, car il n'y a pas un seul contrat de bail.
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Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
imagine un type qui se voit proposer un job à 1.350 euros/mois et qui accepte, il se retrouve là-dedans....le rêve américain.daniel12 a écrit : Le loyer moyen est de 450€ charges compris/mois/chambre
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Le rêve américain c'est être relativement proche du SMIC? (Je rappelle que le salaire médian parisien c'est environ 2000€).
Modifié en dernier par Vincent92 le 27 avr. 2017, 22:47, modifié 2 fois.
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Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
c'est plutôt le cauchemar mondial, et le plus étonnant c'est qu'ils trouvent des pigeons pour accepter ces postes (et pour les pires qui ne trouvent personne, je crois que Mac' a la solution).
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
4 chambres ,voir 5 en coloc avec une seule salle de bain, c' est pas assez. Au moins une douche en plus ce serait mieux.daniel12 a écrit :Non, ce n'est pas des chambres indépendantes.nAAbe a écrit :Il faut faire attention à certains points.
Qui dit location étudiante, dit que chaque piece doit etre independante des une des autres (chambre comprenant SDB + cuisine).
Si ce n'est pas le cas, dans ce cas il s'agit d'une colocation (et non location étudiante) et les règles ne sont pas les mêmes (plusieurs co-bailleurs, etc avec tous les risques que cela pourrait comprendre) et payer un bien 2xxx/mensuels alors qu'on peut en trouver des mieux moins cher c'est compliqué.
Pour information, une location dans une résidence étudiante d'un F1 (donc éligible APL) démarre a 493e/mois.
Il n'y a qu'un seul salle de bain, et 2 WC à partager entre les colocataires.
Un grand cuisine commun.
Un parking et une grande cave.
Moi étudiant j aurais pris si j étais coincé et j aurais continuer à chercher ailleurs. Attention à la vacance donc.
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Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
j'ai appris sur ce forum qu'il faut laisser les gens rever aux rendements théoriques. Ca leur fait du bien.Madi94 a écrit :4 chambres ,voir 5 en coloc avec une seule salle de bain, c' est pas assez. Au moins une douche en plus ce serait mieux.
Moi étudiant j aurais pris si j étais coincé et j aurais continuer à chercher ailleurs. Attention à la vacance donc.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
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Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Ils peuvent se doucher deux par deux...Madi94 a écrit :4 chambres ,voir 5 en coloc avec une seule salle de bain, c' est pas assez. Au moins une douche en plus ce serait mieux.daniel12 a écrit :Non, ce n'est pas des chambres indépendantes.nAAbe a écrit :Il faut faire attention à certains points.
Qui dit location étudiante, dit que chaque piece doit etre independante des une des autres (chambre comprenant SDB + cuisine).
Si ce n'est pas le cas, dans ce cas il s'agit d'une colocation (et non location étudiante) et les règles ne sont pas les mêmes (plusieurs co-bailleurs, etc avec tous les risques que cela pourrait comprendre) et payer un bien 2xxx/mensuels alors qu'on peut en trouver des mieux moins cher c'est compliqué.
Pour information, une location dans une résidence étudiante d'un F1 (donc éligible APL) démarre a 493e/mois.
Il n'y a qu'un seul salle de bain, et 2 WC à partager entre les colocataires.
Un grand cuisine commun.
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Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Deux le matin, deux le soir ça passe. On faisait comme ça dans ma coloc a Londres.optimus maximus a écrit : Ils peuvent se doucher deux par deux...
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Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Je suis étonné que le bailleur n'ait pas penser à rajouter un lit superposé par chambre tout en baissant le loyer de 10%.
De nos jours, les créateurs de richesse manquent d'idées.
De nos jours, les créateurs de richesse manquent d'idées.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
5 chambre , 2 chiotte ? faut pas boire trop de biere et manger trop de pruneauMadi94 a écrit :4 chambres ,voir 5 en coloc avec une seule salle de bain, c' est pas assez. Au moins une douche en plus ce serait mieux.daniel12 a écrit :Non, ce n'est pas des chambres indépendantes.nAAbe a écrit :Il faut faire attention à certains points.
Qui dit location étudiante, dit que chaque piece doit etre independante des une des autres (chambre comprenant SDB + cuisine).
Si ce n'est pas le cas, dans ce cas il s'agit d'une colocation (et non location étudiante) et les règles ne sont pas les mêmes (plusieurs co-bailleurs, etc avec tous les risques que cela pourrait comprendre) et payer un bien 2xxx/mensuels alors qu'on peut en trouver des mieux moins cher c'est compliqué.
Pour information, une location dans une résidence étudiante d'un F1 (donc éligible APL) démarre a 493e/mois.
Il n'y a qu'un seul salle de bain, et 2 WC à partager entre les colocataires.
Un grand cuisine commun.
Un parking et une grande cave.
Moi étudiant j aurais pris si j étais coincé et j aurais continuer à chercher ailleurs. Attention à la vacance donc.
ton pote pourrait séparer le salon en 3, sa ferais 6 pièces et encore plus rentable
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
J'ai fait un test pour de la colocation, sur un F4 fantôme, vers antony 92 :
le prix maximum auquel je reçoit des demandes individuelles est de 390€/410 € environ , par piece (pour les 3 pieces),dont une que je me reserverais comme bureau , (sans APL) , et toute charges comprises.
Au dessus de 420€, y a pas de demande.
En espece de main a main.
J'ai fait le test, parceque ma copine ne veux pas quitter le hlm à maiseaux-alfort, et moi je veux pas laisser mon fric à la banque. Et maiseaux-alfort sa me les brise.
Donc j'acheterais, mais je sous-louerait, le temps qu'elle change d'avis.
J'observe quelques bien depuis 5 mois, j'attend que ca baisse (ou pas), mais ca monte pas en tout cas
F4
86m2
terrasse 43m2
prix : 220 000e
mensuel :
charges : 160e/mois
charges exceptionnelles : 30e/mois
chauffage electrique : 60e (je pense)
electricité : 50e (je pense)
taxe : 180e (je pense)
assurance : 30e
total : 510e de cout fixe environ.
1170e (loyer) : - 510e (charges) = 660e (gain)
credit :
220 00e + 15700 (notaire) = 235400e / 660e (mois de gains) = 29 années de remboursement à moi même
PS : pour les chiottes et la salle de bain, faut bien noté sur l'annonce que c'est à partager, c'est plus fair-play
le prix maximum auquel je reçoit des demandes individuelles est de 390€/410 € environ , par piece (pour les 3 pieces),dont une que je me reserverais comme bureau , (sans APL) , et toute charges comprises.
Au dessus de 420€, y a pas de demande.
En espece de main a main.
J'ai fait le test, parceque ma copine ne veux pas quitter le hlm à maiseaux-alfort, et moi je veux pas laisser mon fric à la banque. Et maiseaux-alfort sa me les brise.
Donc j'acheterais, mais je sous-louerait, le temps qu'elle change d'avis.
J'observe quelques bien depuis 5 mois, j'attend que ca baisse (ou pas), mais ca monte pas en tout cas
F4
86m2
terrasse 43m2
prix : 220 000e
mensuel :
charges : 160e/mois
charges exceptionnelles : 30e/mois
chauffage electrique : 60e (je pense)
electricité : 50e (je pense)
taxe : 180e (je pense)
assurance : 30e
total : 510e de cout fixe environ.
1170e (loyer) : - 510e (charges) = 660e (gain)
credit :
220 00e + 15700 (notaire) = 235400e / 660e (mois de gains) = 29 années de remboursement à moi même
PS : pour les chiottes et la salle de bain, faut bien noté sur l'annonce que c'est à partager, c'est plus fair-play
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Calcul erronné, car la vacance ainsi que les appels de copro et les frais de remise en l'etat ne sont pas pris en compte.licorne a écrit :J'ai fait un test pour de la colocation, sur un F4 fantôme, vers antony 92 :
le prix maximum auquel je reçoit des demandes individuelles est de 390€/410 € environ , par piece (pour les 3 pieces),dont une que je me reserverais comme bureau , (sans APL) , et toute charges comprises.
Au dessus de 420€, y a pas de demande.
En espece de main a main.
J'ai fait le test, parceque ma copine ne veux pas quitter le hlm à maiseaux-alfort, et moi je veux pas laisser mon fric à la banque. Et maiseaux-alfort sa me les brise.
Donc j'acheterais, mais je sous-louerait, le temps qu'elle change d'avis.
J'observe quelques bien depuis 5 mois, j'attend que ca baisse (ou pas), mais ca monte pas en tout cas
F4
86m2
terrasse 43m2
prix : 220 000e
mensuel :
charges : 160e/mois
charges exceptionnelles : 30e/mois
chauffage electrique : 60e (je pense)
electricité : 50e (je pense)
taxe : 180e (je pense)
assurance : 30e
total : 510e de cout fixe environ.
1170e (loyer) : - 510e (charges) = 660e (gain)
credit :
220 00e + 15700 (notaire) = 235400e / 660e (mois de gains) = 29 années de remboursement à moi même
PS : pour les chiottes et la salle de bain, faut bien noté sur l'annonce que c'est à partager, c'est plus fair-play
En reprenant vos chiffres sans ajouter le montant des impots et des points précités avec une vacance de 3 mois/an cela donnerait :
CA annuel = (3x400)x9 = 10 800 euros
Frais Fixes = (510*12) = 6 120 euros
Résultat avant impots = 4 680 euros ou 390 euros sur 12 mois.
De plus vous sous estimez le montant de l’électricité, de votre assurance et de vos taxes.
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
J'ai fait le calcul à la grosse louche.
Et vaut mieux prendre des actif que des etudiants finalement , si on veux abaisser la probabilté de vacance locative.
J'ai noté sans APL, sur l annonce ce qui reduit considérablement le nombre d'interressé potentiels
c'etait un exemple...on va pas pourrir le post a l'investissuer sus mentionné
Et vaut mieux prendre des actif que des etudiants finalement , si on veux abaisser la probabilté de vacance locative.
J'ai noté sans APL, sur l annonce ce qui reduit considérablement le nombre d'interressé potentiels
c'etait un exemple...on va pas pourrir le post a l'investissuer sus mentionné
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
Les taxes : taxe foncier + impôt sur revenuenAAbe a écrit :De plus vous sous estimez le montant de votre assurance et de vos taxes.licorne a écrit :J'ai fait un test pour de la colocation, sur un F4 fantôme, vers antony 92 :
F4
86m2
terrasse 43m2
prix : 220 000e
mensuel :
taxe : 180e (je pense)
assurance : 30e
L'assurance : assurance d'habitation
C'est bien ça ?
Re: investissement locatif - Métro 8 Créteil Université
daniel12 a écrit :Les taxes : taxe foncier + impôt sur revenuenAAbe a écrit :De plus vous sous estimez le montant de votre assurance et de vos taxes.licorne a écrit :J'ai fait un test pour de la colocation, sur un F4 fantôme, vers antony 92 :
F4
86m2
terrasse 43m2
prix : 220 000e
mensuel :
taxe : 180e (je pense)
assurance : 30e
L'assurance : assurance d'habitation
C'est bien ça ?
TAXE HABITATION+FONCIER
PAS DE TAXE SUR LE REVENU PUISUQUE COLOC PAYÉ EN LIQUIDE