prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

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EU12
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prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#1 Message par EU12 » 27 avr. 2017, 14:20

Bonjour,

Bonjour,

J'aimerais avoir vos avis sur la situation à laquelle je suis confronté...

Je suis sur le point de passer à la phase "amortissement" de mon crédit immo souscrit en septembre dernier. Il s'avère que j'ai légèrement surestimé celui-ci au moment de la signature et que je n'ai pas besoin de 20.000 euros sur les 156.000 euros demandés.

La durée théorique du prêt est de 15 ans et le taux de 1% (taux nominal), moyenne des deux prêts : un prêt de 90.000 euros sur 108 mois à 0.63% et un prêt de 66.000 euros sur 180 mois à 1.22%

Je pensais "rendre" l'argent et baisser ainsi la durée de mon crédit de deux ans et économiser ainsi quelques petits milliers d'euros mais un ami a semé le doute dans mon esprit en estimant que ce n'était pas le plus pertinent...

Si jamais je décide de "rendre" l'argent, sur quel ligne de prêt cela-t-il une répercussion ?
Qu'est-ce que je dois prendre en compte pour prendre ma décision ?

En vous remerciant de vos avis :)

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optimus maximus
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#2 Message par optimus maximus » 27 avr. 2017, 14:32

Les taux de ton emprunt sont très bas: si la mensualité que tu payes n'est pas une charge trop lourde pour toi, il est préférable de les conserver.
Tu dois actuellement payer un peu plus de 100 euros d'intérêt par mois. Les 20 000 euros te permettraient de diminuer la mensualité au mieux de 20 euros.
À toi de voir, en fonction de tes projets notamment.

Vincent92
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#3 Message par Vincent92 » 27 avr. 2017, 14:35

Si jamais je décide de "rendre" l'argent, sur quel ligne de prêt cela-t-il une répercussion ?
Si tu as deux lignes de prêt, c'est - à priori - deux prêts différents donc tu peux rembourser ce qui t'arrange.
Si tu as un PEL à plus de 2% brut, il n'y a pas d'intérêt (mise à part si tu penses qu'il va bientôt avoir une crise systémique). Autant le remplir.
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EU12
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#4 Message par EU12 » 27 avr. 2017, 14:56

merci pour vos retours...

@Optimus : l'idée est surtout de réduire la durée du crédit, pas les mensualités

@Vincent92: tu es sûr qu'on pourrait décider de la ligne du crédit à rembourser ?

Sinon, il y a (encore) quelque chose que je ne comprends pas... en prenant la calculette de Meilleurtaux, je n'arrive pas au même cout de crédit selon si je fais 156000 euros sur 15 ans à 1% (sans prendre en compte l'assurance) soit 12000 euros de cout de crédit ou bien si je fais mes deux prêts indépendamment et que je les additionne ensuite (8800 euros de cout de crédit)...

Sinon, j'ai un PEL à 2% (brut je crois) ouvert début 2016 et une assurance vie en fonds euros chez Fortuneo mais ne me demandez pas quel est le :oops: taux...

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stchong
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#5 Message par stchong » 27 avr. 2017, 15:13

EU12 a écrit :merci pour vos retours...

@Optimus : l'idée est surtout de réduire la durée du crédit, pas les mensualités

@Vincent92: tu es sûr qu'on pourrait décider de la ligne du crédit à rembourser ?

Sinon, il y a (encore) quelque chose que je ne comprends pas... en prenant la calculette de Meilleurtaux, je n'arrive pas au même cout de crédit selon si je fais 156000 euros sur 15 ans à 1% (sans prendre en compte l'assurance) soit 12000 euros de cout de crédit ou bien si je fais mes deux prêts indépendamment et que je les additionne ensuite (8800 euros de cout de crédit)...

Sinon, j'ai un PEL à 2% (brut je crois) ouvert début 2016 et une assurance vie en fonds euros chez Fortuneo mais ne me demandez pas quel est le :oops: taux...
Normal, tu as deux durées différentes
Donc font les faire séparés puis tu additionnes.

Un petit outil pour t'aider

http://www.formulecredit.com/calcul/tab ... sement.php

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kamoulox
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#6 Message par kamoulox » 27 avr. 2017, 15:19

À voir sur la durée ce que tu gagne réellement par mois aussi. Ça peut être intéressant d'avoir une belle somme d'avance Meme si à l'instant T tu n'en as pas besoin

Une bagnole HS, une envie de nouvelle cuisine ou salon etc

Vincent92
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#7 Message par Vincent92 » 27 avr. 2017, 15:26

EU12 a écrit :merci pour vos retours...

@Optimus : l'idée est surtout de réduire la durée du crédit, pas les mensualités

@Vincent92: tu es sûr qu'on pourrait décider de la ligne du crédit à rembourser ?

Sinon, il y a (encore) quelque chose que je ne comprends pas... en prenant la calculette de Meilleurtaux, je n'arrive pas au même cout de crédit selon si je fais 156000 euros sur 15 ans à 1% (sans prendre en compte l'assurance) soit 12000 euros de cout de crédit ou bien si je fais mes deux prêts indépendamment et que je les additionne ensuite (8800 euros de cout de crédit)...

Sinon, j'ai un PEL à 2% (brut je crois) ouvert début 2016 et une assurance vie en fonds euros chez Fortuneo mais ne me demandez pas quel est le :oops: taux...
Si tu as un PEL à 2% brut, ca te fait 1.69% net hors prime d'état (avec le PLF de 24%).
Comme 1.69% est légèrement supérieur à 1.22% + coût assurance, c'est intéressant de conserver mais ca ne casse trois pattes à un canard.
Si tu veux une approximation du rendement, il faut utilisé la formule suivante : 2P - C (P = taux placement, C = taux crédit) : http://images.math.cnrs.fr/Petite-lecon ... l-des.html
Le principal intérêt est surtout que tu n'arbitres pas de manière définitive en détruisant l'argent. Si les taux remontent ou si tu as besoin de cette argent à un moment ou à un autre, tu l'as toujours.

=> Je te conseille de ne pas rembourser. Si Lepen passe, c'est à réfléchir.
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#8 Message par EU12 » 27 avr. 2017, 15:35

Ok merci pour ces retours..

Bon à ce que je comprends, il n'y a pas une solution qui serait bien plus avantageuse ou pertinente que l'autre et il s'agit plutôt d'un choix personnel...

@Schtong : non j'ai toujours ce problème de calcul... 156000 euros sur 15 ans à 1% donne un cout total de crédit de 12000 euros (j'ai mis 0 en assurance comme je l'ai prise ailleurs) alors que 90000 euros à 0.63 sur 108 mois + 66000 euros à 1.22 sur 180 mois donne 8800 euros de cout total de crédit...
c'est peut-être parce que j'ai mis 0 en assurance... :oops: non ?

@kamoulox : nouvelle cuisine non j'espère pas car elle sera neuve... la voiture oui elle va être à changer bientôt mais j'ai déjà gardé 10000 euros de côté au cas où...

@Vincent : je vais essayer de comprendre ton lien :roll:

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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#9 Message par Vincent92 » 27 avr. 2017, 15:56

non j'ai toujours ce problème de calcul... 156000 euros sur 15 ans à 1% donne un cout total de crédit de 12000 euros (j'ai mis 0 en assurance comme je l'ai prise ailleurs) alors que 90000 euros à 0.63 sur 108 mois + 66000 euros à 1.22 sur 180 mois donne 8800 euros de cout total de crédit...
c'est peut-être parce que j'ai mis 0 en assurance... :oops: non ?
Je me demande plutôt d'où sort ce "1% sur 15 ans"
Pour moi, le "taux nominal" et le "taux d'intérêt de crédit" sont deux choses bien différentes.
Ce qui devrait t'intéresser est le taux d'intérêt de ton crédit + coût de l'assurance voir éventuellement les frais de remboursement anticipé (cas le plus favorable pour toi entre 6 mois d'intérêts ou 3% du capital restant dû au maximum) si tu ne les as pas négociés.
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#10 Message par EU12 » 27 avr. 2017, 16:18

le "1%" est le chiffre présenté par le courtier que nous avions vu... on est restés avec ce chiffre mais c'est vrai qu'il semble pas correspondre exactement à la réalité... du coup, quel est mon taux de crédit avec ces "deux prêts en un" ?

Pour les frais de remboursement anticipé, c'est marqué dans les conditions générales que "le Préteur exigera une indemnité dont le montant sera égal à la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital faisant l'objet du remboursement anticipé, calculé au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement"...

mais c'est aussi marqué dans "dispositions particulières": "l'indemnité de remboursement anticipé prévue dans les conditions générales ne sera pas appliquée sauf en cas de rachat de prêt par un établissement financier".

Je comprends que je n'ai donc aucune pénalité de remboursement anticipé ?

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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#11 Message par Vincent92 » 27 avr. 2017, 16:31

Je pense qu'il n'y a pas de frais du coup. Le taux à prendre est le taux que tu vas rembourser (1,22%) auquel il faut ajouter l'assurance. L'autre ligne (s'il s'agit de deux contrats et deux prêts différents), tu n'as vraiment aucun intérêt à la rembourser.
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#12 Message par EU12 » 27 avr. 2017, 16:40

ok, bon je verrai donc avec ma banque pour voir s'il est possible de "rendre" les 20.000 euros en question sur le crédit le plus élevé (à 1.22%).
pour l'assurance je suis allé chez un assureur, en fait, c'était moins cher que ce que proposait la banque
on a des taux de 0.16 et 0.23 pour le prêt à 1.22% et 0.09 et 0.12 pour celui à 0.63%...


Merci Vincent et tous les autres membres pour vos avis :roll:

p0ulp3
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#13 Message par p0ulp3 » 28 avr. 2017, 13:07

Il faut comparer ce taux avec l'investissement associé. si c'est une RP, à disons 4/5% de rendement, il vaut mieux rembourser pour profiter le plus tot de ces 4/5% de rendement, au lieu de placer l'argent sur un PEL a 2%. Tu dois en fait arbitrer entre "compte de la RP qui offre un rendement de 4/5%" et "compte de PEL a 2%", alors le choix est assez évident. Mais en meme temps, garder 2/3 mois de salaire sous le coude c'est plutot pas mal aussi.

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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#14 Message par Vincent92 » 28 avr. 2017, 13:29

p0ulp3 a écrit :Il faut comparer ce taux avec l'investissement associé. si c'est une RP, à disons 4/5% de rendement, il vaut mieux rembourser pour profiter le plus tot de ces 4/5% de rendement, au lieu de placer l'argent sur un PEL a 2%. Tu dois en fait arbitrer entre "compte de la RP qui offre un rendement de 4/5%" et "compte de PEL a 2%", alors le choix est assez évident. Mais en meme temps, garder 2/3 mois de salaire sous le coude c'est plutot pas mal aussi.
Que le "rendement" de sa RP (ou de n'importe quel actif) soit de 1% ou 10% ne change absolument rien à l'affaire.
Ce qui est important est ce que ca lui coûte de garder son crédit. Qu'il doit comparer au "coût d'opportunité".
Ici, il peut mettre cet argent au chaud sur un PEL qui lui rapporterait 1.69% net. Donc, ce n'est pas très intéressant de rembourser son crédit qui lui coûte un poil moins cher.
Mais comme la différence est très légère, on peut arbitrer des deux côtés.

Ce que je trouve dommage est plutôt de "détruire" définitivement ce potentiel d'arbitrage en remboursant aujourd'hui. S'il le place sur son PEL, on pourra toujours arbitrer différemment plus tard s'il a de nouvelles opportunités ou besoin d'argent.
Après, si ca lui apporte psychologiquement quelque chose de rembourser, autant qu'il le fasse.

Personnellement, je suis plus serrein avec une dette de 150k€ et 30k€ de cash qu'avec une dette de 130k€ et 10k€ de cash. Ca me semble plus résilient. Si l'euro est remis en cause, peut être faudra t'il arbitrer mais il y a le temps de voir venir d'ici là (même si Lepen est élue)... Après, chacun voit midi à sa porte.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#15 Message par loulipo » 29 avr. 2017, 13:23

Pour les modalités de remboursement anticipé d’un crédit sur plusieurs lignes, ça dépend de ta banque !

Dans mon cas, la banque imposait de rembourser le crédit à première échéance (= le plus court et donc le moins coûteux). Cela réduisait sa durée, mais la seconde ligne ne bougeait pas ! Du coup l’échéance finale restait à la même date, et pour modifier la seconde ligne, il fallait refaire un dossier, avec des frais annoncés (négociables probablement, mais pas testé personnellement car renégociation plus globale qui s'est soldée par un rachat dans une autre banque).

Globalement, un crédit à plusieurs lignes permet de gratter un peu sur le coût au départ, mais est plus compliqué à faire évoluer.

Il existe une solution intermédiaire pour utiliser une "cagnotte" avec un crédit :
tu augmentes tes mensualités en piochant chaque mois le surplus de remboursement dans ta "cagnotte" (il faut que le banquier soit d’accord si tu es déjà à la limite "théorique" d’endettement, mais ça se fait si tu as bien l’argument de ta "cagnotte" et de ta qualité de gestion auprès de la direction régionale de ton conseiller).
Ainsi, tu réduis la durée (et le coût final) de ton crédit, sans "détruire" dès le départ ta cagnotte.
En cas de coup dur, elle peut te servir (ou ce qu’il en reste, si ça arrive au bout de plusieurs années de remboursement, mais comme tes revenus devraient aussi avoir augmenté, tu piocheras de moins en moins dedans). Et en attendant, si tu es bon en placements financiers, tu peux aussi faire fructifier cet argent. Par la suite, tu peux aussi rallonger la durée si les mensualités te pèsent trop (voir les modalités avec ta banque) et/ou décider de faire ton remboursement anticipé avec ta "cagnotte" (ce qu'il en reste) si vraiment ça te tente.

Sinon, mon avis personnel : si tu n'as prévu "que" 10 000 Euros de côté, je garderai pour le moment les 20 000 Euros supplémentaires. ça donne beaucoup d'aise (idem Vincent)
Le crédit ne coûte pas cher, c'est un moment historique pour avoir des dettes.
En tout cas, la différence financière sera faible. En général, on arbitre en fonction de son aversion (ou non) psychologique à être endetté.

Pierric
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#16 Message par Pierric » 02 mai 2017, 08:54

Rendre l'argent, c'est pas à la mode :D

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Immopaparis
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Re: prêt immo : rendre ou garder l'argent ?

#17 Message par Immopaparis » 05 mai 2017, 16:06

Perso je choisis en général la solution la moins rentable et la plus "paysanne": rembourser. C'est un sentiment plutot qu'une idée rationnelle: ne pas être l'esclave de sa banque, être "chez soi" pour de bon.

A noter qu'on peut rajouter de l'eau au moulin de ceux qui disent qu'il vaut mieux placer l'argent plutot que rembourser plus vite: en cas de décès ton assurance remboursera le prêt a ta famille. Si tu as remboursé par avance ta famille touchera moins!

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