Achat revente sans pret relais

Message

zaz.1 · #51 Message par **zaz.1** » 15 juin 2017, 10:33

Jaguar a écrit :Mais toi sur le segment de ce que tu recherches tu n'as quasi aucune chance qu'un vendeur t'accorde une vente longue. Quel serait l’intérêt du vendeur?

Éventuellement un investisseur en prévision d'un déblocage de fonds ? Ou bien un papa qui achète pour la rentrée prochaine (bon... la ça tombe mal c'est pas la bonne période).

Enfin le truc c'est que tant qu'il n'a pas mis son appart dans les petits annonces (avec ou sans la mention "disponible dans 6 mois) il n'aura pas d'idée de ce qu'il vaut vraiment et de la difficulté pour le vendre.

Je suis peut-être une ordure sans scrupule, mais je ne vois vraiment pas le mal à mettre une annonce d'essais ?

Vincent92 · #52 Message par **Vincent92** » 15 juin 2017, 10:39

zaz.1 a écrit :Je suis peut-être une ordure sans scrupule, mais je ne vois vraiment pas le mal à mettre une annonce d'essais ?

Dévaloriser le bien : Les acheteurs mettent en général un peu de temps (ca se compte en mois voir parfois même année) entre le moment où ils commencent à chercher sur internet et le moment où ils achètent.
Voir une annonce qu'on a vu il y a 4 mois et une nouvelle annonce n'est pas tout à fait pareil psychologiquement pour un acheteur.
Après, il peut jouer sur les photos. Mais bon, c'est un T1. Donc, c'est difficile (de montrer des photos différentes et intéressantes deux fois)...
La stratégie est très bonne pour une location (pour tester le marché). Pour une vente, je ne suis pas sûr.

zaz.1 · #53 Message par **zaz.1** » 15 juin 2017, 10:44

Vincent92 a écrit :
zaz.1 a écrit :Je suis peut-être une ordure sans scrupule, mais je ne vois vraiment pas le mal à mettre une annonce d'essais ?
Cramer le bien : Les acheteurs mettent en général un peu de temps entre le moment où ils commencent à chercher sur internet et le moment où ils achètent.
Voir une annonce qu'on a vu il y a 4 mois et une nouvelle annonce n'est pas tout à fait pareil psychologiquement pour un acheteur.

Borf, sur un appartement de 25m² on va faire 2 photos de 2 murs à tout casser. ça va être chaud de le reconnaître 4 mois plus tard (note : il faudra alors refaire des photos).

Et effectivement, pas question de laisser la petite annonce 2 mois. On parle plutôt de quelques jours/semaines. Pas besoin non plus de faire des visites : on cherche pas a le vendre (et du coup ce serait irrespectueux pour les acheteurs).

henda · #54 Message par **henda** » 15 juin 2017, 10:44

Si on résume, Ben92 est propriétaire mais il en a honte. Au point d'aller chez les autres.

zaz.1 · #55 Message par **zaz.1** » 15 juin 2017, 10:51

henda a écrit :Si on résume, Ben92 est propriétaire mais il en a honte. Au point d'aller chez les autres.

Autres qui sont d'ailleurs peut-être locataires.

Ce qui ne me lasse pas de me surprendre, c'est qu'on puisse vouloir avoir un domicile à soi tout en ayant des filles de passages. C'est pas que je juge ça "mal", mais je ne comprend pas cet ordre des priorités.

Est-ce que le couple apparaît aujourd'hui tellement naze qu'on ne souhaite plus s'y consacrer ? (j'ai conscience que ce n'est pas le sujet de la file, faudrait peut-être que j'en crée une autre).

Vincent92 · #56 Message par **Vincent92** » 15 juin 2017, 10:52

henda a écrit :Si on résume, Ben92 est propriétaire mais il en a honte. Au point d'aller chez les autres.

Ce n'est pas qu'il a honte, c'est que c'est trop petit pour deux (il dort dans un clic clac "rapido").
J'imagine que dire qu'il habite à Boulogne jean jaures dans un appartement récent en étage élevé et qu'il est propriétaire, ca doit être bien pour l'étiquette. Evidemment, quand la fille rentre dans l'appartement, il doit y avoir un petit ascenseur émotionnel.
Bon, à ce moment là, il a peut être quand même un peu honte d'avoir survendu le truc. C'est possible. Mais bon, ca lui permet peut être d’attirer des poufs. C'est possible...

zaz.1 · #57 Message par **zaz.1** » 15 juin 2017, 10:55

Vincent92 a écrit :J'imagine que dire qu'il habite à Boulogne jean jaures dans un appartement récent en étage élevé et qu'il est propriétaire, ca doit être bien pour l'étiquette.

Sérieux ça marche bien ça avec les filles ?

Le monde moderne me fascine.

Vincent92 · #58 Message par **Vincent92** » 15 juin 2017, 10:58

zaz.1 a écrit :
Vincent92 a écrit :J'imagine que dire qu'il habite à Boulogne jean jaures dans un appartement récent en étage élevé et qu'il est propriétaire, ca doit être bien pour l'étiquette.
Sérieux ça marche bien ça avec les filles ?

Le monde moderne me fascine.

Avec certaines jeunes peut être. Bon, ca n'a jamais été ma cible donc je n'en sais rien. La facon la plus sûr d'avoir du succès avec des jeunes, c'est quand même d'être beau et d'avoir une personnalité intéressante (même si je pense que l'impact de la personnalité est survendu).

zaz.1 · #59 Message par **zaz.1** » 15 juin 2017, 11:01

Vincent92 a écrit :c'est que c'est trop petit pour deux (il dort dans un clic clac "rapido").

La je suis totalement perdu. L'idée d'une rencontre 2 ou 3 soirs par semaine, c'est d'y dormir ?
Et jouer à papa maman à se raconter la journée et se plaindre des abrutis ? La je comprend encore moins.

Si c'est plutot pour les galipettes, un clic clac est très bien. Il n'a qu'a dire qu'il habite en province et que c'est sa garçonnière sur la région parisienne, ça passera "très bien".

Indécis · #60 Message par **Indécis** » 15 juin 2017, 11:09

zaz.1 a écrit :
Vincent92 a écrit :c'est que c'est trop petit pour deux (il dort dans un clic clac "rapido").
La je suis totalement perdu. L'idée d'une rencontre 2 ou 3 soirs par semaine, c'est d'y dormir ?
Et jouer à papa maman à se raconter la journée et se plaindre des abrutis ? La je comprend encore moins.

Si c'est plutot pour les galipettes, un clic clac est très bien. Il n'a qu'a dire qu'il habite en province et que c'est sa garçonnière sur la région parisienne, ça passera "très bien".

Tu oublies une chose, c'est que Ben est honnête, il ne pourra pas mentir sur ce sujet, ou très fier, au choix !

kamoulox · #61 Message par **kamoulox** » 15 juin 2017, 11:12

C'est peut être la mentalité parisienne qui veut Ca je ne sait pas...

Du temps où je chassait la galinette, un profil rigolo, quelques références de goûts, quelques photos de moi en concert suffisait pour faire un tri et choper du lourd

Que jai un appart ou une maison elles s'en tapaient (bon en même temps cetait de zolies etudiantes la 20taine)

Dailleurs jetait revenu chez mes vieux et bien sûr je ne le spécifiait pas, la magie d'Internet c'est qu'on peu inventer tout et n'importe quoi

Apres son appart je le trouve petit tout court mais on connait tous la difficulté de se loger/etre proprio sur la RP

J'ai envie de dire que si la nana n'est intéressé que par le matériel, déballe lui le matos , 2-3 soirées a explorer sa boite a troubadour et next
Les filles c'est pas ce qui manque surtout sur paname

Ben92 · #62 Message par **Ben92** » 15 juin 2017, 11:22

zaz.1 a écrit : Si c'est plutot pour les galipettes, un clic clac est très bien. Il n'a qu'a dire qu'il habite en province et que c'est sa garçonnière sur la région parisienne, ça passera "très bien".

Tu n'as pas compris. Je n'ai pas honte de mon appartement, et d’ailleurs les filles s'en foutent un peu pour la plupart, le problème est quand je sors avec une fille c'est toujours à moi d'aller chez elle parce que chez moi c'est vraiment trop petit. Et ces déplacements incessants entre chez elle, chez moi et le boulot avec valise et housse à costume dans le métro qui me soulent. Je l'ai déjà expliqué trois fois ! J'aimerais pouvoir "jouer à domicile" deux trois fois par semaine.

#63 Message par **cashisking** » 15 juin 2017, 12:12

Ben92 a écrit :
zaz.1 a écrit : Si c'est plutot pour les galipettes, un clic clac est très bien. Il n'a qu'a dire qu'il habite en province et que c'est sa garçonnière sur la région parisienne, ça passera "très bien".
Tu n'as pas compris. Je n'ai pas honte de mon appartement, et d’ailleurs les filles s'en foutent un peu pour la plupart, le problème est quand je sors avec une fille c'est toujours à moi d'aller chez elle parce que chez moi c'est vraiment trop petit. Et ces déplacements incessants entre chez elle, chez moi et le boulot avec valise et housse à costume dans le métro qui me soulent. Je l'ai déjà expliqué trois fois ! J'aimerais pouvoir "jouer à domicile" deux trois fois par semaine.

Sors avec des filles plus petites ?

#64 Message par **cashisking** » 15 juin 2017, 12:13

kamoulox a écrit :déballe lui le matos , 2-3 soirées a explorer sa boite à troubadour et next

Amis de la poésie bonsoir

kamoulox · #65 Message par **kamoulox** » 15 juin 2017, 12:27

cashisking a écrit :
kamoulox a écrit :déballe lui le matos , 2-3 soirées a explorer sa boite à troubadour et next
Amis de la poésie bonsoir

J'ai toujours été un adepte de la poésie française

Baisse ta culotte, c'est moi qui pilote

vpl · #66 Message par **vpl** » 15 juin 2017, 13:27

Je trouve ça beau d'avoir même pas mis 2 ans à se rendre compte que c'était inhabitable à long (moyen) terme...

Mais y'avait pas moyen de mettre un sanibroyeur dans la pièce à vivre et de faire une chambre dans le WC ?

optimus maximus · #67 Message par **optimus maximus** » 15 juin 2017, 13:44

vpl a écrit :Je trouve ça beau d'avoir même pas mis 2 ans à se rendre compte que c'était inhabitable à long (moyen) terme...

Mais y'avait pas moyen de mettre un sanibroyeur dans la pièce à vivre et de faire une chambre dans le WC ?

Ce sont des appartements pour investisseurs locatifs.
Sachant que le plafonnement des loyers ne s'applique pas en petite couronne, qu'il le vende rapidement plutôt que de faire des travaux d'amélioration qui n'ont pas forcément d'intérêt pour lui.

alexlyon · #68 Message par **alexlyon** » 15 juin 2017, 14:17

La fin d'une bulle, c'est justement quand le prix et le produit (ici la surface vitale) deviennent ridiculement incompatibles.
Cet appartement ne peut pas grandir.
mais il peut baisser en prix pour faire subir sa petitesse à des gens plus petits que ben socialement, attendu que ben ne supporte pas cette surface plus d'un an.

lecriminel · #69 Message par **lecriminel** » 15 juin 2017, 14:27

Ben92 a écrit :Et quand je suis avec une fille (j'en change souvent, merci tinder)

n'aurais tu pas interet à garder ton appart actuel comme garçonnière ?
explique à la banque le principe des PV, de l'effet levier et de l'effet boule de neige, normalement si elles ne sont pas bêtes, elles devraient te preter.

zaz.1 · #70 Message par **zaz.1** » 15 juin 2017, 14:36

Ben92 a écrit :c'est toujours à moi d'aller chez elle parce que chez moi c'est vraiment trop petit.

Oui, j'ai bien compris. Mais trop petit pour quoi faire ?
Pasque même pour faire "l'hélicoptère de Vierzon" ou "la petite brouette togolaise" il n'y a pas besoin de beaucoup + de 4m2.
Si c'est vraiment trop petit pour le petit dej, tu la joue grand seigneur : Un Mac Morning, et vous faites 50/50 pour l'addition

(en fait la position qui prend le + de surface ça doit être l'étoile de mer... et arriver à ça au bout de 3 soirs, c'est rapide, généralement on attend 2 ou 3 ans de mariage

).
Bon, bref, j’arrête de polluer le fil avec mes questions rétrogrades.

En tout cas la solution t'a été donnée : recherche des maintenant, tâte le terrain pour voir comment vendre ton appart, et zou !!!

kamoulox a écrit :Baisse ta culotte, c'est moi qui pilote

La classe galactique !

Vincent92 · #71 Message par **Vincent92** » 15 juin 2017, 14:37

alexlyon a écrit :La fin d'une bulle, c'est justement quand le prix et le produit (ici la surface vitale) deviennent ridiculement incompatibles.
Cet appartement ne peut pas grandir.
mais il peut baisser en prix pour faire subir sa petitesse à des gens plus petits que ben socialement, attendu que ben ne supporte pas cette surface plus d'un an.

Le problème est surtout que Ben n'a pas su anticipé correctement son besoin (ca me parait assez évident que c'est trop petit pour dormir à 2 régulièrement). Ce n'est pas le problème de l'appartement.
Il aurait dû (en tout cas, c'est mon avis) acheter dans une ville type Puteaux/Courbevoie. Là où avec son budget et ces attentes (immeubles récents, étage élevé avec ascenseur, sans aucune nuisance,...) lui permettrait/permettront d'acheter un bien plus viable à moyen terme.
J'espère pour lui qu'il ne tombe pas de nouveau de son travers (arbitrage extrême de la qualité vs surface) dans ces villes (acheté un superbe appartement avec terrasse et vue mais de 35m2...).

alexlyon · #72 Message par **alexlyon** » 15 juin 2017, 14:46

lecriminel · #73 Message par **lecriminel** » 15 juin 2017, 15:47

Vincent92 a écrit :J'espère pour lui qu'il ne tombe pas de nouveau de son travers (arbitrage extrême de la qualité vs surface) dans ces villes (acheté un superbe appartement avec terrasse et vue mais de 35m2...).

ou alors, il sera encore plus extreme et achètera une terrasse sans appartement ?

#74 Message par **Marie 94** » 15 juin 2017, 16:17

Franchement Ben, je ne sais pas quoi penser de ton histoire. Une revente au bout d’1 an, j’ai jamais vu ça

. Je me demande si c’est bien sage de te conseiller d’acheter un F2 que tu voudras quitter rapidement pour plus grand. Quels sont tes besoins en termes de logement sur le LT ?
Vu les montants en jeu, ça serait bête de ne pas retenir les leçons de ce 1er achat précipité et de perdre de l’argent une 2ème fois.

Vincent92 · #75 Message par **Vincent92** » 15 juin 2017, 16:21

Marie 94 a écrit :Quels sont tes besoins en termes de logement sur le LT ?

S'il compte rester très longtemps célibataire (et j'ai l'impression - quand je lis ces interventions - que c'est le plan. Qu'il voit la vie familiale comme une vaste arnaque), 45-55m2 c'est viable à long terme.
Il n'y a pas eu de nouveauté dans sa vie pour qu'il ait envie de changer aujourd'hui. Il s'est juste rendu compte que finalement, habiter dans un T1 pour pouvoir être à Boulogne Nord, ce n'était peut être pas un si bon plan que ca.
Même s'il change et qu'il trouve une fille comme lui (qui n'a pas envie d'avoir d'enfant) et qu'il a envie de vraiment vivre avec elle (7 jours sur 7), ca reste correct comme surface pour vivre à deux.

Ben92 · #76 Message par **Ben92** » 15 juin 2017, 16:52

Marie 94 a écrit :Franchement Ben, je ne sais pas quoi penser de ton histoire. Une revente au bout d’1 an, j’ai jamais vu ça . Je me demande si c’est bien sage de te conseiller d’acheter un F2 que tu voudras quitter rapidement pour plus grand. Quels sont tes besoins en termes de logement sur le LT ?
Vu les montants en jeu, ça serait bête de ne pas retenir les leçons de ce 1er achat précipité et de perdre de l’argent une 2ème fois.

Un an et demi. Et le temps que je trouve le nouveau, que je revende, ça fera environ deux ans.
Je ne compte pas perdre d'argent. Au contraire j'espère même faire une petite plus-value

kamoulox · #77 Message par **kamoulox** » 15 juin 2017, 18:00

kamoulox a écrit :Baisse ta culotte, c'est moi qui pilote

La classe galactique !

[/quote]

Merci merci , ça fait toujours plaisir de voir son talent reconnu

Coltrane · #78 Message par **Coltrane** » 15 juin 2017, 18:20

Ben92 a écrit : Je ne compte pas perdre d'argent. Au contraire j'espère même faire une petite plus-value

Ca t'a pas échappé que si tu fais une plus-value, le vendeur de ton futur appart plus beau / plus grand en fera un plus grosse ? Et donc que tu sera perdant alors que t'aurais pu acheter un vrai appart l'année dernière plutôt que ta cage à lapin ?

A quoi bon être sur bulle-immo depuis 3 ans si c'est pour avoir un raisonnement digne de gachou ?

immoglobine · #79 Message par **immoglobine** » 15 juin 2017, 19:00

Un phénomène éventuellement à prendre en compte, c’est la lenteur de la banque du futur acheteur de son bien actuel.

Sinon j’avoue que j’adore la motivation qui déclenche ce projet de changer de logement. Je ne l’avais encore jamais rencontrée. Même si j’ai moi aussi du mal à comprendre les contraintes purement techniques. sauf si Ben92 est très grand/volumineux. Quand on est jeune et en couple on peut même partagé un lit une place.

Il faut faire attention dans l’ancien : lorsque j’étais étudiant, un type dans la résidence étudiante avait une copine surnommée “la Castafiore”. Toute la résidence était au courant lorsqu’ils se faisaient des gros poutoux. Un de mes potes qui résidait dans la chambre en dessous bénéficiait même des bruits du lit.

kamoulox · #80 Message par **kamoulox** » 15 juin 2017, 19:26

immoglobine a écrit :Un phénomène éventuellement à prendre en compte, c’est la lenteur de la banque du futur acheteur de son bien actuel.

Sinon j’avoue que j’adore la motivation qui déclenche ce projet de changer de logement. Je ne l’avais encore jamais rencontrée. Même si j’ai moi aussi du mal à comprendre les contraintes purement techniques. sauf si Ben92 est très grand/volumineux. Quand on est jeune et en couple on peut même partagé un lit une place.

Il faut faire attention dans l’ancien : lorsque j’étais étudiant, un type dans la résidence étudiante avait une copine surnommée “la Castafiore”. Toute la résidence était au courant lorsqu’ils se faisaient des gros poutoux. Un de mes potes qui résidait dans la chambre en dessous bénéficiait même des bruits du lit.

Et le pire c'est quand tu rentres solo Apres une soiree infructueuse et que tu dors sur la béquille pendant que lautre a côté ou au dessus tape au fond

Indécis · #81 Message par **Indécis** » 15 juin 2017, 22:07

Ben92 a écrit :
Marie 94 a écrit :Franchement Ben, je ne sais pas quoi penser de ton histoire. Une revente au bout d’1 an, j’ai jamais vu ça . Je me demande si c’est bien sage de te conseiller d’acheter un F2 que tu voudras quitter rapidement pour plus grand. Quels sont tes besoins en termes de logement sur le LT ?
Vu les montants en jeu, ça serait bête de ne pas retenir les leçons de ce 1er achat précipité et de perdre de l’argent une 2ème fois.
Un an et demi. Et le temps que je trouve le nouveau, que je revende, ça fera environ deux ans.
Je ne compte pas perdre d'argent. Au contraire j'espère même faire une petite plus-value

OK Prenons les chiffres !

Achat à 244 k€, soit environ 263 k€ y.c. frais de notaires.
Donc, pour faire une petite plus-value, tu vas devoir le vendre à au moins 270 k€ net vendeur.
Si on rajoute les frais d'agence et les frais de notaire, ton acheteur potentiel devra donc débourser au moins 306 k€ pour un 26 m², soit près de 11.800 € / m² !

Exemple de studios vendus à Boulogne :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s

optimus maximus · #82 Message par **optimus maximus** » 15 juin 2017, 22:21

Indécis a écrit :
Ben92 a écrit :
Marie 94 a écrit :Franchement Ben, je ne sais pas quoi penser de ton histoire. Une revente au bout d’1 an, j’ai jamais vu ça . Je me demande si c’est bien sage de te conseiller d’acheter un F2 que tu voudras quitter rapidement pour plus grand. Quels sont tes besoins en termes de logement sur le LT ?
Vu les montants en jeu, ça serait bête de ne pas retenir les leçons de ce 1er achat précipité et de perdre de l’argent une 2ème fois.
Un an et demi. Et le temps que je trouve le nouveau, que je revende, ça fera environ deux ans.
Je ne compte pas perdre d'argent. Au contraire j'espère même faire une petite plus-value
OK Prenons les chiffres !

Achat à 244 k€, soit environ 263 k€ y.c. frais de notaires.
Donc, pour faire une petite plus-value, tu vas devoir le vendre à au moins 270 k€ net vendeur.
Si on rajoute les frais d'agence et les frais de notaire, ton acheteur potentiel devra donc débourser au moins 306 k€ pour un 26 m², soit près de 11.800 € / m² !

Exemple de studios vendus à Boulogne :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s

Il peut le vendre un peu moins cher sans que ça soit une mauvaise affaire. Il a vécu dedans durant deux années. Pour être gagnant par rapport à la location, il doit le vendre à 250/255 k€...

Indécis · #83 Message par **Indécis** » 15 juin 2017, 22:25

optimus maximus a écrit :
Indécis a écrit :
Ben92 a écrit :
Marie 94 a écrit :Franchement Ben, je ne sais pas quoi penser de ton histoire. Une revente au bout d’1 an, j’ai jamais vu ça . Je me demande si c’est bien sage de te conseiller d’acheter un F2 que tu voudras quitter rapidement pour plus grand. Quels sont tes besoins en termes de logement sur le LT ?
Vu les montants en jeu, ça serait bête de ne pas retenir les leçons de ce 1er achat précipité et de perdre de l’argent une 2ème fois.
Un an et demi. Et le temps que je trouve le nouveau, que je revende, ça fera environ deux ans.
Je ne compte pas perdre d'argent. Au contraire j'espère même faire une petite plus-value
OK Prenons les chiffres !

Achat à 244 k€, soit environ 263 k€ y.c. frais de notaires.
Donc, pour faire une petite plus-value, tu vas devoir le vendre à au moins 270 k€ net vendeur.
Si on rajoute les frais d'agence et les frais de notaire, ton acheteur potentiel devra donc débourser au moins 306 k€ pour un 26 m², soit près de 11.800 € / m² !

Exemple de studios vendus à Boulogne :
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s
https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... tm?ca=12_s
Il peut le vendre un peu moins cher sans que ça soit une mauvaise affaire. Il a vécu dedans durant deux années. Pour être gagnant par rapport à la location, il doit le vendre à 250/255 k€...

Tu peux expliquer ton chiffre ?

Fluctuat · #84 Message par **Fluctuat** » 15 juin 2017, 22:39

Ben92 a écrit :
alexlyon a écrit :C'est moins cher de changer de fille, non ?
J'en change souvent. J'en avais trouvé une à 500m de chez moi, c'était parfait pour la logistique. Mais je peux pas me limiter à un rayon de 500m il n'y a pas assez d'opportunités. La plupart habitent Paris ce qui implique un périple avec ma valise et mes costards dans le métro et ça j'en ai marre. L'idée est de trouver un appartement assez grand pour où veulent bien rester dormir au moins deux trois fois par semaine .

Je ne juge pas, mais si votre déménagement est uniquement dans ce but, si vos proies sont parisiennes et que vous ne cherchez que des cdd d'une semaine, il y a peu de chances qu'elles vous suivent à Puteaux ou Courbevoie

caroline77 · #85 Message par **caroline77** » 16 juin 2017, 02:10

Toujours aussi savoureux ce forum

Bidibulle · #86 Message par **Bidibulle** » 16 juin 2017, 05:28

Rantanplan, is that you ?

Vincent92 · #87 Message par **Vincent92** » 16 juin 2017, 08:40

Tu peux expliquer ton chiffre ?

Il économise entre 550€ et 600€/mois en étant propriétaire (ca se loue 1000€ CC son bien en gros)
600*24=14 400€
244*1,09-14,4=251,56.
Bref, comme déjà expliqué il y a plusieurs pages, il faut qu'il vende en gros 250-255k€ net vendeur pour faire une opération nulle.

Indécis · #88 Message par **Indécis** » 16 juin 2017, 08:47

Vincent92 a écrit :
Tu peux expliquer ton chiffre ?
Il économise entre 550€ et 600€/mois en étant propriétaire.
600*24=14 400€
244*1,09-14,4=251,56.
Bref, comme déjà expliquer il y a plusieurs pages, il faut qu'il vende en gros 250-255k€ net vendeur pour faire une opération blanche.

OK, mais encore faut-il sourcer les économies de 550€ et 600€/mois...

De toute façon, ce n'est pas le propos de Ben.
Celui-ci a dit vouloir faire une plus-value et donc cela s'applique à la valeur de son appartement.

Vincent92 · #89 Message par **Vincent92** » 16 juin 2017, 09:07

Vu ce qu'a fait le marché depuis qu'il a acheté, la PV sur son appartement sera très probablement là. Mise à part si l'a vraiment surpayé.
Apres, absorber tous les frais de transaction avec, ca semble très difficile. Surtout qu'il semble vouloir passer par le meme IA qui avait pri des frais très élevés (18k€ au départ et 13 ou 14k€ au final).

Par contre s'il a payé son appartement au prix du marché et sans passer par un AI à la revente (vente PAP), qu'il ne perde pas d'argent dans l'histoire voir meme qu'il en gagne un poil une fois tout compté (une vente à 255k€ c'est une hausse de prix de 4-5%) est tout à fait possible.

Indécis · #90 Message par **Indécis** » 16 juin 2017, 09:22

Vincent92 a écrit :Vu ce qu'a fait le marché depuis qu'il a acheté, la PV sur son appartement sera très probablement là. Mise à part si l'a vraiment surpayé.
Apres, absorber tous les frais de transaction avec, ca semble très difficile. Surtout qu'il semble vouloir passer par le meme IA qui avait pri des frais très élevés (18k€ au départ et 13 ou 14k€ au final).

Par contre s'il a payé son appartement au prix du marché et sans passer par un AI à la revente (vente PAP), qu'il ne perde pas d'argent dans l'histoire voir meme qu'il en gagne un poil une fois tout compté (une vente à 255k€ c'est une hausse de prix de 4-5%) est tout à fait possible.

Toi, tu n'as pas lu mon message (même si tu y as répondu)...

Je vais donc me répéter :
Achat à 244 k€, soit environ 263 k€ y.c. frais de notaires.
Donc, pour faire une petite plus-value, Ben vas devoir le vendre à au moins 270 k€ net vendeur.
Si on rajoute les frais d'agence et les frais de notaire, son acheteur potentiel devra donc débourser au moins 306 k€ pour un 26 m², soit près de 11.800 € / m² !

Bon, s'il passe en direct, son acheteur potentiel ne devra débourser qu'au moins 291 k€ pour un 26 m², soit près de 11.200 € / m² !
Mais a priori il a déjà dit qu'il voulait passer par un AI, donc...

Vincent92 · #91 Message par **Vincent92** » 16 juin 2017, 09:33

Je vais laisser répondre Ben mais je ne suis pas sûr qu'il faille comprendre "je pense faire une PV" par je vais revendre plus de 300k€.
En tout cas, dans mon langage, faire une PV ca veut juste dire revendre plus cher.

Indécis · #92 Message par **Indécis** » 16 juin 2017, 09:41

Vincent92 a écrit :Je vais laisser répondre Ben mais je ne suis pas sûr qu'il faille comprendre "je pense faire une PV" par je vais revendre plus de 300k€.
En tout cas, dans mon langage, faire une PV ca veut juste dire revendre plus cher.

Bon, on est vraiment sur des concepts basiques !

Faire une plus-value, c'est gagner de l'argent dans une opération d'achat-vente, donc évidemment il faut prendre en compte les frais de transactions.
Si Ben revend au prix où il l'a acheté, il perd de l'argent, donc il n'aura pas fait de plus-value. C'est quand même simple, non ?

zepi92 · #93 Message par **zepi92** » 16 juin 2017, 10:14

Ben92 · #94 Message par **Ben92** » 16 juin 2017, 11:21

Vincent92 a écrit :Je vais laisser répondre Ben mais je ne suis pas sûr qu'il faille comprendre "je pense faire une PV" par je vais revendre plus de 300k€.
En tout cas, dans mon langage, faire une PV ca veut juste dire revendre plus cher.

J'ai acheté mon appartement 244k€ (dont 13k€ FAI) et ai payé environ 18k€ de frais de notaire.
La plus-value que j'espère réaliser s'entend sur le prix d'achat de 244 k€ - c'est la définition d'une plus-value - et couvrira tout ou partie des frais de notaire.

Indécis · #95 Message par **Indécis** » 16 juin 2017, 11:25

Ben92 a écrit :
Vincent92 a écrit :Je vais laisser répondre Ben mais je ne suis pas sûr qu'il faille comprendre "je pense faire une PV" par je vais revendre plus de 300k€.
En tout cas, dans mon langage, faire une PV ca veut juste dire revendre plus cher.
J'ai acheté mon appartement 244k€ (dont 13k€ FAI) et ai payé environ 18k€ de frais de notaire.
La plus-value que j'espère réaliser s'entend sur le prix d'achat de 244 k€ - c'est la définition d'une plus-value - et couvrira tout ou partie des frais de notaire.

Non, ce n'est pas la définition d'une plus-value, mais tu te rassures comme tu veux...

D'ailleurs, si tu étais cohérent avec toi-même, tu devrais calculer ta "plus-value" en enlevant les frais d'agence du prix de 244 k€...

Soit tu prends en compte tous les frais de transaction, soit tu n'en prends aucun...

Vincent92 · #96 Message par **Vincent92** » 16 juin 2017, 11:38

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'acquisition.

Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien (sauf exceptions).

https://www.service-public.fr/particuli ... its/F10864

Apres, on peut calculer de differentes façons le prix d'acquisition et donc la PV (Pour les impôts, c'est hors frais d'agence et mobiliers et avec frais de notaire + d'éventuel travaux effectué. Voir lien) même si dans le langage commun cela veut dire vendre plus cher que le prix d'achat FAI.
De toute façon, l'essentiel n'est pas la PV mais le résultat final une fois tout compter (tout les frais et tous les gains).
Ici, pour être à zéro -en gros - il faut revendre 250-255k€ net vendeur. Le reste, c'est du vent. Des calculs d'apothicaire qui ne servent à rien.

Ben92 · #97 Message par **Ben92** » 16 juin 2017, 12:58

Un objectif qui me semble raisonnable :
- revente de l'appart 235 k€ net vendeur (9k le m2), en direct ou avec AI je ne sais pas encore. Mais peu importe je parle de net vendeur.
- revente du parking 22k€ (le prix auquel une place s'est vendue dans ma résidence), séparément ou non de l'appartement.

Si j'arrive à vendre à ce prix je récupère 13 des 18k€ de frais de notaire, et les 5 k€ perdus auront été largement compensés par l'économie de loyer.

lecriminel · #98 Message par **lecriminel** » 16 juin 2017, 15:02

Vincent92 a écrit : Par contre s'il a payé son appartement au prix du marché et sans passer par un AI à la revente (vente PAP), qu'il ne perde pas d'argent dans l'histoire voir meme qu'il en gagne un poil une fois tout compté (une vente à 255k€ c'est une hausse de prix de 4-5%) est tout à fait possible.

il en gagne peut-etre par rapport au locataire qui loue au plus cher suite à un demenagement en janvier 2016. C'est gentil de vouloir préserver le moral de Ben qui est un bon gars, mais toutes les autres options (rester dans sa loc initiale, en trouver une bonne, ou mieux: faire un achat plus grand dès 2016) étaient meilleures (en plus il aurait eu plus d'expériences sexuelles et n'aurait pas développé sa claustrophobie, ce qui n'a pas de prix).

lecriminel · #99 Message par **lecriminel** » 16 juin 2017, 15:27

Indécis a écrit :OK, mais encore faut-il sourcer les économies de 550€ et 600€/mois...

cout d'achat FN compris 263k, admettons un bon taux d'emprunt* de 1.5% assurance comprise, soit 330/mois
des charges* de 60 euros/mois
une TH* à 600 euros/an soit 50/mois
cout mensuel= 440/mois

sur LBC, 80 annonces d'appartements entre 20 et 30 m2 (y compris meublés et T2), le 4e plus cher (certains diront que le 4e plus cher ne se louera jamais, mais Ben a des voisins qui ont des balcons donc admettons) est à 980 euros, le médian à 850 euros.
980-440=540

*Ben, tu peux donner les chiffres réels si tu veux

Vincent92 · #100 Message par **Vincent92** » 16 juin 2017, 15:34

lecriminel a écrit :il en gagne peut-etre par rapport au locataire qui loue au plus cher suite à un demenagement en janvier 2016

Oui, c'est toujours la comparaison qui est faite. Ce qui semble le plus logique. Evidemment, il aurait été plus intéressant financièrement d'acheter directement ce qu'il a envie d'acheter aujourd'hui ou de pouvoir squatter gratuitement un logement équivalent.