Achat Immo - Casse Tete

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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nAAbe
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Achat Immo - Casse Tete

#1 Message par nAAbe » 27 juin 2017, 11:13

Bonjour,

Je viens vous solliciter pour m'aider dans une reflexion d'achat immo.

Actuellement nous louons deux logements dans 2 villes differentes :

Résidence Principale = 1 appartement en location = 1300e
Pied à terre = 1 appart en location = 280e

Etant donné que dans les 3-5 ans qui suivent nous n'allons pas changer de situation nous nous demandons quel est le "meilleur" choix en terme d'achat immobilier.

Choix 1 = nous achetons un bien immobilier pour la Résidence principale
Choix 2 = nous achetons un bien immobilier pour le Pied à terre

Notre endettement max (regle des 1/3) = 2100e
Notre endettement souhaité = 1500e

Problématique : nous n'avons pas assez de Cash Flow pour payer les Frais de Notaire si achat choix 1 (selon nos calculs il faudrait au moins 3 ans pour avoir 40k de coté).

Devons nous tenter un achat immo pour le choix 1 ou 2 ou patienter pour s'attaquer au choix 1 ?

Si nous achetons pour le choix 2, serons nous vu plus solvable par les banques pour s'attaquer au choix 1 d'ici quelques années ?

Merci !

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sim_v
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Re: Achat Immo - Casse Tete

#2 Message par sim_v » 27 juin 2017, 11:19

Faut 10% de cash, c'est ce qui est induit par tous les compromis : 10% à verser au vendeur en cas de désistement de l'achat (sir les conditions suspensives ont été levées). Donc l'acquisition 1 est compromise.
Bien entendu, si vous achetez 2, l'achat 1 sera encore plus compromis dans quelques années (de même si vous faites des enfants). A moins que 2 soit payé et serve de garantie. Mais les banques préféreront que 2 soit alors revendu pour servir d'apport.
Modifié en dernier par sim_v le 27 juin 2017, 11:25, modifié 1 fois.
Électricité, arrêtez de payer plus cher : viewtopic.php?f=204&t=95281&p=2237509

nAAbe
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Re: Achat Immo - Casse Tete

#3 Message par nAAbe » 27 juin 2017, 11:21

En effet, le choix 1 nous parait difficile.

Nous avons les 10% pour le choix 2 mais pas 1 actuellement.

Je n'ai pas précisé mais nous avons 1 enfant.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#4 Message par Indécis » 27 juin 2017, 11:23

Pourquoi louer 2 appart ? :shock:
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Re: Achat Immo - Casse Tete

#5 Message par sim_v » 27 juin 2017, 11:26

Pour fuir Paris le Week End ???
Électricité, arrêtez de payer plus cher : viewtopic.php?f=204&t=95281&p=2237509

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#6 Message par nAAbe » 27 juin 2017, 11:28

Pour des raisons professionnelles nous travaillons dans 2 villes différentes.
Mais dans la vie ce qui est temporaire finit souvent par être permanent !

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#7 Message par Ben92 » 27 juin 2017, 13:19

nAAbe a écrit : Problématique : nous n'avons pas assez de Cash Flow pour payer les Frais de Notaire si achat choix 1 (selon nos calculs il faudrait au moins 3 ans pour avoir 40k de coté).
Devons nous tenter un achat immo pour le choix 1 ou 2 ou patienter pour s'attaquer au choix 1 ?
Ca me parait plus intéressant d'acheter la résidence principale le plus vite possible parce que 1300€ de loyer par la fenêtre ça fait mal.
Il est évident que l'achat du pied à terre rendra plus difficile et retardera l'achat de la résidence principale.
Mon conseil : s'il ne vous manque que 10% du prix, faites un petit effort et passez de 1500 à 1650€ de mensualité. Ce serait dommage d'attendre 3 ans pour rien, et au risque que les taux remontent.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#8 Message par nAAbe » 27 juin 2017, 13:42

Ben92 a écrit :
nAAbe a écrit : Problématique : nous n'avons pas assez de Cash Flow pour payer les Frais de Notaire si achat choix 1 (selon nos calculs il faudrait au moins 3 ans pour avoir 40k de coté).
Devons nous tenter un achat immo pour le choix 1 ou 2 ou patienter pour s'attaquer au choix 1 ?
Ca me parait plus intéressant d'acheter la résidence principale le plus vite possible parce que 1300€ de loyer par la fenêtre ça fait mal.
Il est évident que l'achat du pied à terre rendra plus difficile et retardera l'achat de la résidence principale.
Mon conseil : s'il ne vous manque que 10% du prix, faites un petit effort et passez de 1500 à 1650€ de mensualité. Ce serait dommage d'attendre 3 ans pour rien, et au risque que les taux remontent.
Il ne nous manque pas 10% du prix, mais de quoi payer les FDN pour le choix numéro 1.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#9 Message par Pepelsky » 27 juin 2017, 14:54

La résidence secondaire est-elle louable en saisonnier?Ça pourrait faire pencher la balance si la résidence principale est dans un secteur tendu à plus de 300 loyers l'achat!
Est-ce le lieu de toutes vos prochaines vacances à venir? Ça rentabilise encore plus même si c'est triste.
La résidence secondaire pourrait-elle devenir une résidence principale (assez grande) en cas de changement de projet professionnel?
Si tu n'as pas encore traversé la rivière, ne te moque pas de celui qui se noie.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#10 Message par Indécis » 27 juin 2017, 14:56

nAAbe a écrit :
Ben92 a écrit :
nAAbe a écrit : Problématique : nous n'avons pas assez de Cash Flow pour payer les Frais de Notaire si achat choix 1 (selon nos calculs il faudrait au moins 3 ans pour avoir 40k de coté).
Devons nous tenter un achat immo pour le choix 1 ou 2 ou patienter pour s'attaquer au choix 1 ?
Ca me parait plus intéressant d'acheter la résidence principale le plus vite possible parce que 1300€ de loyer par la fenêtre ça fait mal.
Il est évident que l'achat du pied à terre rendra plus difficile et retardera l'achat de la résidence principale.
Mon conseil : s'il ne vous manque que 10% du prix, faites un petit effort et passez de 1500 à 1650€ de mensualité. Ce serait dommage d'attendre 3 ans pour rien, et au risque que les taux remontent.
Il ne nous manque pas 10% du prix, mais de quoi payer les FDN pour le choix numéro 1.
Il y a des banques qui acceptent de prêter plus de 100%.
Sinon, bah, il vous faudrait épargner avant d'acheter, ce qui ne semble pas délirant...
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#11 Message par nAAbe » 27 juin 2017, 14:58

Pepelsky a écrit :La résidence secondaire est-elle louable en saisonnier?Ça pourrait faire pencher la balance si la résidence principale est dans un secteur tendu à plus de 300 loyers l'achat!
Est-ce le lieu de toutes vos prochaines vacances à venir? Ça rentabilise encore plus même si c'est triste.
La résidence secondaire pourrait-elle devenir une résidence principale (assez grande) en cas de changement de projet professionnel?
Il s'agit de deux résidences principales : les deux sont habités 365j par an.

Donc location saisonnier --> non
Lieux des vacances --> non
Résidence familiale --> non

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#12 Message par nAAbe » 27 juin 2017, 15:02

Indécis a écrit :
nAAbe a écrit :
Ben92 a écrit :
nAAbe a écrit : Problématique : nous n'avons pas assez de Cash Flow pour payer les Frais de Notaire si achat choix 1 (selon nos calculs il faudrait au moins 3 ans pour avoir 40k de coté).
Devons nous tenter un achat immo pour le choix 1 ou 2 ou patienter pour s'attaquer au choix 1 ?
Ca me parait plus intéressant d'acheter la résidence principale le plus vite possible parce que 1300€ de loyer par la fenêtre ça fait mal.
Il est évident que l'achat du pied à terre rendra plus difficile et retardera l'achat de la résidence principale.
Mon conseil : s'il ne vous manque que 10% du prix, faites un petit effort et passez de 1500 à 1650€ de mensualité. Ce serait dommage d'attendre 3 ans pour rien, et au risque que les taux remontent.
Il ne nous manque pas 10% du prix, mais de quoi payer les FDN pour le choix numéro 1.
Il y a des banques qui acceptent de prêter plus de 100%.
Sinon, bah, il vous faudrait épargner avant d'acheter, ce qui ne semble pas délirant...
Nous tentons de voir pour un "110%" avec nos banques.

D'après ce que j'ai compris vous nous conseillez à défaut d'acheter pour le choix 1 et non le choix 2 ?

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#13 Message par Hippopotameuuu » 27 juin 2017, 15:09

Si vous envisagez un retour à une forte croissance et au plein-emplois, alors sans doute faut il vous donnez au plus vite les moyens de faire le choix 1 pour profiter de la tendance à la concentration des richesses dans les villes métropoles ou il y a du taf bien payé.

Par contre si vous anticipiez un effondrement systémique, alors là, le choix 2 s'impose de lui même, la campagne, l'air pur, beaucoup moins de dettes et de risques, plus de place, un potager en permaculture pour survivre à la grisaille des temps. Vous entrez en décroissance avec une charge de travail moindre, vous vous libéré de la sur-consommation et des chaînes de la société ultralibérale hors-sol.

Pourquoi continuer a suer sang et eau pour un système qui vous écrase ?

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#14 Message par Indécis » 27 juin 2017, 15:31

nAAbe a écrit :D'après ce que j'ai compris vous nous conseillez à défaut d'acheter pour le choix 1 et non le choix 2 ?
Oui, a priori puisque c'est le poste le plus lourd.
Mais on ne connaît pas tous les détails...
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#15 Message par nAAbe » 27 juin 2017, 15:41

Indécis a écrit :
nAAbe a écrit :D'après ce que j'ai compris vous nous conseillez à défaut d'acheter pour le choix 1 et non le choix 2 ?
Oui, a priori puisque c'est le poste le plus lourd.
Mais on ne connaît pas tous les détails...
Posez moi toute les questions nécessaires =)

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#16 Message par lecriminel » 27 juin 2017, 15:43

prix de vente et loyer;
éventuellement la ville
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#17 Message par nAAbe » 27 juin 2017, 16:14

Notre foyer familial est à Saint Maur des Fossés et nous payons 1300e (1150 HC).
L'achat familial (choix 1) serait à Saint Maur des Fossés et nous sommes sur un budget d'environ 450 ke.

Le pied à terre est à Metz, et nous payons 280e (250 HC).
L'achat (choix 2) serait à Metz pour un budget max de 100 ke.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#18 Message par Indécis » 27 juin 2017, 16:22

nAAbe a écrit :Notre foyer familial est à Saint Maur des Fossés et nous payons 1300e (1150 HC).
L'achat familial (choix 1) serait à Saint Maur des Fossés et nous sommes sur un budget d'environ 450 ke.

Le pied à terre est à Metz, et nous payons 280e (250 HC).
L'achat (choix 2) serait à Metz pour un budget max de 100 ke.
Donc, vous travaillez à Paris et à Metz ? :shock:
N'y a t-il pas moyen de trouver tous les 2 dans la même région pour au minimum faire des économies de loyer ?
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#19 Message par nAAbe » 27 juin 2017, 16:24

Non pas possible dans l'immédiat (d'où la période de 3-5 ans), et d'où le casse tète !

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#20 Message par lecriminel » 27 juin 2017, 18:21

nAAbe a écrit :Notre foyer familial est à Saint Maur des Fossés et nous payons 1300e (1150 HC).
L'achat familial (choix 1) serait à Saint Maur des Fossés et nous sommes sur un budget d'environ 450 ke.

Le pied à terre est à Metz, et nous payons 280e (250 HC).
L'achat (choix 2) serait à Metz pour un budget max de 100 ke.
pratiquement l'exact même rendement !
travail à Paris ? quel cout mensuel SMF-Paris et quelle durée de transport ? Je pense que Metz va faire loin, mais sait on jamais TGV + abonnement peut etre supportable pour quelque temps ?

et dans 3-5 ans, ce serait laquelle des 2 régions qui serait choisie ? j'imagine que c'est forcément là que vous devez acheter.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#21 Message par kamoulox » 27 juin 2017, 18:46

Je connais un peu saint maur puisqu'un membre de la famille y a habité 7-8 ans
Metz jamais mis les pieds perso

Vu que le gros salaire est sur la RP je dirais choix 1 Meme si c'est le plus coûteux (et que je ne suis vraiment pas grosse ville du tout)

Mais ce n'est pas ici que tu auras la réponse , le choix seul vous reviens

Ou vous sentez vous le mieux? Ou sortez vous ? Enfants? Ecoles?

On peux prendre le choix 2 , quel serait le cout exact sur Metz ? Probablement dérisoire comparé à Paris et environs

Un remboursement sur 5-6 ans serait jouable sur Metz?

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#22 Message par sim_v » 27 juin 2017, 19:45

Metz ville administrative, CHU, armée, SNCF. Pas de TGV avec Paris (la ligne passe entre Metz et Nancy).
Pas d'explosion du marché immobilier à y prévoir.
Reims & Paris aurait été tout autrement.
Électricité, arrêtez de payer plus cher : viewtopic.php?f=204&t=95281&p=2237509

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#23 Message par olmostoline » 28 juin 2017, 08:53

sim_v a écrit :Metz ville administrative, CHU, armée, SNCF. Pas de TGV avec Paris (la ligne passe entre Metz et Nancy).
Pas d'explosion du marché immobilier à y prévoir.
Reims & Paris aurait été tout autrement.
Il y a bien des TGV direct Nancy-Paris et Metz-Paris. La gare Lorraine TGV sert pour les trajets province-province (Lorraine Lille, Lorraine Nantes, Lorraine Rennes, Lorraine Bordeaux). Perso je trouve que Metz est très largement surcoté, et cela n'a sans doute rien à voir avec le fait que je suis 100% nancéien.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2018 et 2022.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#24 Message par nAAbe » 28 juin 2017, 10:06

Alors pour répondre à vos questions.

Il y a un TGV direct Metz - Paris Gare de l'Est (1h25) --> abonnement mensuel de 650 euros de mémoire.

Pour le choix de vie, nous préférerions la province, mais à moyen terme nous doutons de son attractivité pour le travail.
D'autant plus pour un pur parisien, vivre en Province ressemble à vivre dans un cimetière (peu animé), donc oui nous sortons et vivons principalement en RP.

Notre choix de raison serait le 1 mais après comme mentionné (difficilement possible pour le moment), d'où la question, vaut mieux t-il attendre pour le 1 ou acheter le 2 et revendre/louer à horizon 3-5 ans.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#25 Message par Suricate » 28 juin 2017, 11:17

nAAbe a écrit :Non pas possible dans l'immédiat (d'où la période de 3-5 ans), et d'où le casse tète !
Vous êtes mariés avec vos jobs respectifs ?

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#26 Message par nAAbe » 28 juin 2017, 11:32

Suricate a écrit :
nAAbe a écrit :Non pas possible dans l'immédiat (d'où la période de 3-5 ans), et d'où le casse tète !
Vous êtes mariés avec vos jobs respectifs ?
Je dirais que nous avons des jobs actuellement qui nous plaisent, donc nous ne souhaitons pas changer.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#27 Message par Indécis » 28 juin 2017, 11:34

nAAbe a écrit :
Suricate a écrit :
nAAbe a écrit :Non pas possible dans l'immédiat (d'où la période de 3-5 ans), et d'où le casse tète !
Vous êtes mariés avec vos jobs respectifs ?
Je dirais que nous avons des jobs actuellement qui nous plaisent, donc nous ne souhaitons pas changer.
La question, ce serait plutôt : est-ce qu'il serait possible que vous ayez le même type de job qu'actuellement, mais dans la même région (pour éviter de payer 2 loc) ?
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#28 Message par nAAbe » 28 juin 2017, 11:37

Indécis a écrit :
nAAbe a écrit :
Suricate a écrit :
nAAbe a écrit :Non pas possible dans l'immédiat (d'où la période de 3-5 ans), et d'où le casse tète !
Vous êtes mariés avec vos jobs respectifs ?
Je dirais que nous avons des jobs actuellement qui nous plaisent, donc nous ne souhaitons pas changer.
La question, ce serait plutôt : est-ce qu'il serait possible que vous ayez le même type de job qu'actuellement, mais dans la même région (pour éviter de payer 2 loc) ?
Du coté de Madame non, de mon côté oui mais j'ai accepté ce job en province car la mission est intéressante.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#29 Message par immoglobine » 28 juin 2017, 12:00

nAAbe a écrit :vaut mieux t-il attendre pour le 1 ou acheter le 2 et revendre/louer à horizon 3-5 ans.
Cette période m’embête. C'est pile dans la zone grise.

A 3,0001 ans à part peut être quelques marchés spéciaux comme Paris IM, il y a de très fortes chances d'être gagnant à la location et à 4,999 ans généralement le point d'équilibre peut être dépassé avec une mensualité comparable au loyer (ça dépend de l'apport bien entendu) et l'achat devient plus rentable.

En prenant le risque à Metz, le gain ou la perte sera plus faible qu'en région parisienne.

Avec tes hypothèses de prix à 400 loyers environ les droits de mutation + éventuels frais d'agence + TF + frais divers lors de l’acquisition qui sont définitivement perdus représentent entre 40 à 45 mois donc une durée entre 3 et 4 ans pour les amortir à loyer équivalent à prix constant. Et avec l'hypothèse d'un taux nul, en réalité il faut probablement rajouter 2 mois pour les intérêts et l'assurance de crédits.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#30 Message par Indécis » 28 juin 2017, 12:58

nAAbe a écrit :
Indécis a écrit :La question, ce serait plutôt : est-ce qu'il serait possible que vous ayez le même type de job qu'actuellement, mais dans la même région (pour éviter de payer 2 loc) ?
Du coté de Madame non, de mon côté oui mais j'ai accepté ce job en province car la mission est intéressante.
Donc, faut acheter en RP !
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#31 Message par remy51 » 28 juin 2017, 20:29

Hippopotameuuu a écrit :un potager en permaculture pour survivre à la grisaille des temps. Vous entrez en décroissance avec une charge de travail moindre,
quelle blague :mrgreen: c'est extra ce forum :roll:
Fais le calcul de combien coûte d'acheter des fruits et légumes de saison et compare avec le travail et le coût d'un potager.
Soit t'es nul en maths , soit t'as jamais fait de potager.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#32 Message par remy51 » 28 juin 2017, 20:45

remy51 a écrit :
Hippopotameuuu a écrit :un potager en permaculture pour survivre à la grisaille des temps. Vous entrez en décroissance avec une charge de travail moindre,
quelle blague :mrgreen: c'est extra ce forum :roll:
Fais le calcul de combien coûte d'acheter des fruits et légumes de saison et compare avec le travail et le coût d'un potager.
Soit t'es nul en maths , soit t'as jamais fait de potager.
marrant , on ne valide pas mes messages de réponses à lecriminel (qui n'ont rien de blasphématoire) mais quand je dézingue le plus cool des modos (mais qui est de l'autre bord politique des autres) ça passe , marrant.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#33 Message par Suricate » 28 juin 2017, 20:49

C'est moi le plus cool des modos d'abord !

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#34 Message par remy51 » 28 juin 2017, 20:55

Suricate a écrit :C'est moi le plus cool des modos d'abord !
toi tu es le plus perché , Jeffrey le plus hautain et cassant , Caro la plus à l'ouest , les autres ils foutent rien ...

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#35 Message par remy51 » 28 juin 2017, 20:56

oups j'oubliais Pi-r2 qui est très bien , dommage qu'il ait des moments d'absence.

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Re: Achat Immo - Casse Tete

#36 Message par Indécis » 28 juin 2017, 22:13

remy51 a écrit :
Suricate a écrit :C'est moi le plus cool des modos d'abord !
toi tu es le plus perché , Jeffrey le plus hautain et cassant , Caro la plus à l'ouest , les autres ils foutent rien ...
Oui, on peut te faire confiance, tu as une longue expérience des modo... :lol:
L'ignorant affirme, le savant doute, le sage réfléchit...

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Tudor160
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Re: Achat Immo - Casse Tete

#37 Message par Tudor160 » 07 juil. 2017, 10:11

kamoulox a écrit :Je connais un peu saint maur puisqu'un membre de la famille y a habité 7-8 ans Metz jamais mis les pieds perso
Je suis de Metz : peu de réelles oppotunités pro. et AMHA le marché immo tient uniquement grâce aux Frontaliers qui vont bosser au Luxembourg.
Il existe des conséquences à chacun de nos choix, à tout ce que nous faisons ou choisissons de ne pas faire.

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