Passage en LMNP

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Marie 94
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Passage en LMNP

#1 Message par Marie 94 » 01 août 2017, 18:10

Bonjour à tous,

Je m’interroge sur le passage en meublé (LMNP) de mon appartement l’année prochaine. Il est aujourd’hui loué vide. Je précise que je suis novice dans le domaine ceci étant mon 1er investissement locatif :oops:

Voici les avantages du meublé :
- Loyer plus élevé de 15% dans mon secteur : il passerait de 765€ HC en vide à 880€ HC en meublé (1000€ cc)
- Fiscalité allégée en réel avec l’amortissement des murs, des meubles, les déductions des charges (locatives, primes d’assurance, comptable, CGA).
- Au final renta plus élevée

Et les inconvénients :
- Trésorerie à sortir pour meubler l’appart (3.5K€)
- Temps passé à meubler (achat + montage) => 2J de charges
- Temps passé à gérer car rotation plus importante (Hyp : changement de locataires tous les ans au lieu de 3 ans en vide) et sollicitation plus régulière pour remplacement des équipements électroménagers en panne
- Risque de vacance locative plus importante (Hyp : 1 mois tous les ans contre 1 mois tous les 2 ans en vide)
- Obligation de louer en meublé pendant 3 ans

Ce qui donne les éléments suivants pour le calcul des revenus fonciers à déclarer sur une année complète :

Recettes : 12000€
Charges locatives : 2000€ (1400 récupérables, 600 non récupérables)
Amortissements des murs sur 30 ans: 172K€ (Prix estimé du bien) * 0.85/30
DDM : 10K€ => sont-ils déductibles maintenant alors que je les ai payé il y a 11 ans ?
FA : 10K€ => sont-ils déductibles maintenant alors que je les ai payé il y a 11 ans ?
Amortissement meubles sur 5 ans : 3.5K/5= 700€
Assurance PNO : 107€
Comptable : 900€
CGA : 250€
TF: 633€

NB : il n’y pas de crédit sur cet appart qui a été remboursé (pas d’intérêts déductibles du coup).
Mon TMI passerait à 30% contre 14% aujourd'hui. :P

Mes questions :
- L’amortissement des murs : peut-on envisager de le faire sur 20 ans au lieu de 30 ans habituellement ? Qui détermine cette règle ? Avec un amortissement sur 20 ans, j’aurai du déficit foncier mais je ne sais pas si c’est possible d’amortir sur cette période.
- Fiscalité à la revente : je ne maîtrise pas encore bien ce domaine. Si qqun peut me dire comment ça se passe si je revends au bout de 3 ans après être passé LMNP ? A l’issue de la période d’amortissement des murs de 20 ou 30 ans ?
- Ai-je listé tous les avantages et tous les inconvénients ?

Merci pour votre aide

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stchong
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Re: Passage en LMNP

#2 Message par stchong » 01 août 2017, 18:31

Comme tu es toujours la meilleure en tout, je ne vais pas m'abaisser à te répondre.

Faire de grandes leçons alors qu'on ne connait pas les B a ba d'un investissement immobilier je me gausse.

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Re: Passage en LMNP

#3 Message par optimus maximus » 01 août 2017, 18:32

Je connaissais un type qui louait un appartement en meublé pour EDF qui y mettait des salariés en mission. C'était le super plan...

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Re: Passage en LMNP

#4 Message par Marie 94 » 02 août 2017, 09:17

stchong a écrit :Comme tu es toujours la meilleure en tout, je ne vais pas m'abaisser à te répondre.

Faire de grandes leçons alors qu'on ne connait pas les B a ba d'un investissement immobilier je me gausse.
Tu n'es pas un peu lunatique toi? Il y a une semaine, tu interviens pour me conseiller sur les volets roulants et là tu sors un message plein d'aigreur. Vaut mieux que tu t'abstiennes d'intervenir si c'est pour abaisser le niveau des échanges.

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Re: Passage en LMNP

#5 Message par Marie 94 » 02 août 2017, 09:19

optimus maximus a écrit :Je connaissais un type qui louait un appartement en meublé pour EDF qui y mettait des salariés en mission. C'était le super plan...
C'est une bonne idée en effet. Après j'imagine que ces boîtes recherche des appart meublé dans Paris IM. Dans mon coin, j'ai un peu des doutes mais je vais creuser. Merci pour l'info

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Re: Passage en LMNP

#6 Message par cashisking » 02 août 2017, 09:31

optimus maximus a écrit :Je connaissais un type qui louait un appartement en meublé pour EDF qui y mettait des salariés en mission. C'était le super plan...
Pareil, et en plus, le type en question, c'était le patron des mecs en mission :mrgreen:

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Re: Passage en LMNP

#7 Message par stchong » 02 août 2017, 12:54

Marie 94 a écrit :
stchong a écrit :Comme tu es toujours la meilleure en tout, je ne vais pas m'abaisser à te répondre.

Faire de grandes leçons alors qu'on ne connait pas les B a ba d'un investissement immobilier je me gausse.
Tu n'es pas un peu lunatique toi? Il y a une semaine, tu interviens pour me conseiller sur les volets roulants et là tu sors un message plein d'aigreur. Vaut mieux que tu t'abstiennes d'intervenir si c'est pour abaisser le niveau des échanges.
Même si je suis lunatique, ce dont je me fous bien, là tu dépasses les bornes du simple petit conseil, à je suis capable de calculer l'amortissement des meubles, 'assurance qui ne sont que des détails, mais absolument pas de savoir si tu peux déduire des DDM d'il y a plus de 10ans etc....
Va lire le code des impôts avant d'aller voir "les furets.com"

http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html

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Re: Passage en LMNP

#8 Message par IMMOLOLO » 02 août 2017, 17:14

Et ton locataire "actuel" il va les récupérer les 800 € versé au plombier ????
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: Passage en LMNP

#9 Message par Marie 94 » 02 août 2017, 18:05

IMMOLOLO a écrit :Et ton locataire "actuel" il va les récupérer les 800 € versé au plombier ????
Difficile à dire. Il y a eu clairement un manquement de la société de plomberie censé changer ce robinet et le syndic censé vérifier la bonne exécution des travaux.
J'ai appris que l'entretien de ces robinets était gratuit (contrat de maintenance avec la société de plomberie). Du coup, j'ai demandé à tous les changer par précaution.

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Re: Passage en LMNP

#10 Message par immoglobine » 02 août 2017, 18:11

optimus maximus a écrit :Je connaissais un type qui louait un appartement en meublé pour EDF qui y mettait des salariés en mission. C'était le super plan...
Dans le même style, une connaissance à loué pendant des années son meublé à un club sportif qui y logeait des joueurs.
(Par contre l’appartement était assez dégradé lorsqu’il l’a récupérer)
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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