Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêve ?

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
Répondre
Message
Auteur
Marc-Anto
Messages : 36
Enregistré le : 12 juin 2011, 17:55

Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêve ?

#1 Message par Marc-Anto » 30 août 2017, 18:32

Bonjour,

Je suis propriétaire depuis presque 2 ans d'un T3 + garage, j'ai plusieurs contracté plusieurs prêts pour son financement dont un PTZ.
J'ai un différé de paiement de 11 ans du PTZ, actuellement je paie 475€ par mois de prêt + environ 20€ d'assurance (25 ans de durée), et dans 9 ans s'ajouteront les 208€ par mois du PTZ (35100€ à rembourser sur 14 ans).

En revenu locatif mon appartement rapporterai environ 7-800€/mois + 100€ de garage. Prenons le cas le plus défavorable et disons 700€/mois garage inclus.

Je n'ai pas le droit de louer mon bien avec un PTZ, c'est pour ça que je devrais le solder d'une manière ou d'une autre. Je pourrai le faire en "cash" mais s'il y a une autre manière plus favorable et garder mes liquidité je ne serai pas contre. En soldant le PTZ mon prêt actuel resterai identique à 475€, avec une rentrée locative de 700€ soit +225€ "brut", si on enlève les 20€ d'assurance ça ferait un +205€ "brut" aussi (brut car je n'ai pas compté ce que cela allait me compter niveau imposition).

J'ai 28 ans et un revenu mensuel d'environ 2100€/mois, dans la fonction publique et pas d'autres prêts en cours.

Pensez vous utopique qu'une banque accepte de me refaire un autre prêt immobilier, sachant qu'il faudrait environ 180k€ pour le 2e appartement ?

Sinon quelles seraient les possibilités pour y arriver ? Je ne souhaite évidemment pas vendre mon premier appartement.

Dans l'attente de vous lire,

Cordialement

Avatar du membre
Hippopotameuuu
Modérateur
Modérateur
Messages : 10390
Enregistré le : 24 août 2011, 20:31

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#2 Message par Hippopotameuuu » 30 août 2017, 18:42

Vos revenus sont de 2100€ par mois, mais pour un nouveau crédit la banque va réintégrer dans vos revenus entre 60% et 75 % du loyer future de votre premier appartement mi en location, sur cette base votre capacité d'endettement et de l'ordre de 33 % mais il faut déduire vos mensualités de crédit en cours, il ne vous reste plus qu'a calculer le montant empruntable en fonction de la durée. Il est donc fort possible en première approche qu'une banque accepte de vous refaire un autre prêt immobilier, si vous restez dans les clous.

Marc-Anto
Messages : 36
Enregistré le : 12 juin 2011, 17:55

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#3 Message par Marc-Anto » 30 août 2017, 19:16

Donc si je vous suis :

Salaire net 2100€
Revenu locatif 70% de 700€ = 490€
Soit un revenu mensuel de 2590€

Prêt en cours 475€

33% d'endettement = 854€ soit 854 - 475 = 379€ de prêt possible par mois ce qui représente sur 25 ans 90k€ :shock:

J'en suis bien loin des 180k€, ça représenterai une somme de 810€/mois sur 25 ans approximativement. Mais 810+475 = 1285€ soit 50% de taux d'endettement :?

C'est bien ça ou je me suis planté quelque part ?

Avatar du membre
Hippopotameuuu
Modérateur
Modérateur
Messages : 10390
Enregistré le : 24 août 2011, 20:31

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#4 Message par Hippopotameuuu » 30 août 2017, 19:25

Oui c'est bien dans ces ordres de grandeur
Vtre situation de fonctionnaire et un bon feeling avec votre banquier peut faire bouger les lignes un peu, mais de là a vous endetter à 50 %, je n'en suis pas certain.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#5 Message par Vincent92 » 30 août 2017, 19:31

Les actuaires ont plein de façons différentes de calculer votre surface d'endettement. Réintégrer 70% de vos revenus fonciers (comme explicité avant) en est une parmi d'autres.
Je connais personnellement des profils qui auraient plus de 50% d'endettement avec ce type de calculs et qui ont pourtant pu emprunter.
Le plus simple est donc de poser la question à votre banque voir plutôt à un ou plusieurs courtiers.
Car ca dépend de votre patrimoine, de votre salaire, de votre situation,...
Il n'y a pas de règle de 33% tranché dans le marbre. Encore moins pour ce genre d'opération.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Marc-Anto
Messages : 36
Enregistré le : 12 juin 2011, 17:55

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#6 Message par Marc-Anto » 30 août 2017, 19:36

C'est vraiment "dommage" quand même... En prenant en compte que le loyer remboursera totalement le prêt même en ne prenant en compte que 70% du prix !
Sur un revenu de 2100€ ça ferait environ 700€/mois 33% d'endettement soit 155k€ sur 25 ans, c'est pas 180k€ mais on est loin des 90k€...

Vous pensez que mon dossier peut se défendre avec un bon banquier ou courtier ?

Mon patrimoine à part mon appartement actuel, rien de plus. Je suis célibataire, mon salaire est de 2100€ et j'ai une situation stable

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#7 Message par Vincent92 » 30 août 2017, 19:38

Marc-Anto a écrit :C'est vraiment "dommage" quand même... En prenant en compte que le loyer remboursera totalement le prêt même en ne prenant en compte que 70% du prix !
Sur un revenu de 2100€ ça ferait environ 700€/mois 33% d'endettement soit 155k€ sur 25 ans, c'est pas 180k€ mais on est loin des 90k€...

Vous pensez que mon dossier peut se défendre avec un bon banquier ou courtier ?

Mon patrimoine à part mon appartement actuel, rien de plus. Je suis célibataire, mon salaire est de 2100€ et j'ai une situation stable
Comme dit ci avant, chaque banque n'a pas la même politique. Et la politique d'une banque varie constamment (suivant ces objectifs). C'est donc difficile de vous répondre.
D'ailleurs, la description de votre situation n'est pas assez précise. Vous dîtes avoir acheter il y a 2 ans. Mais si vous avez mis 40% d'apport ou 0% d'apport, ce n'est pas la même chose.
Une banque sera plus conciliante si votre prêt représente 50% de la valeur actuelle de votre bien plutôt que s'il représente 90% par exemple.
Modifié en dernier par Vincent92 le 30 août 2017, 19:42, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
Hippopotameuuu
Modérateur
Modérateur
Messages : 10390
Enregistré le : 24 août 2011, 20:31

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#8 Message par Hippopotameuuu » 30 août 2017, 19:41

Marc-Anto a écrit :Vous pensez que mon dossier peut se défendre avec un bon banquier ou courtier ?
Mon patrimoine à part mon appartement actuel, rien de plus.
Très franchement non, du moins pour un endettement de 50%. Et c'est une bonne chose qu'il en soit ainsi, pour le moment votre patrimoine est probablement négatif, en gros vous êtes juste propriétaire de dettes.

Marc-Anto
Messages : 36
Enregistré le : 12 juin 2011, 17:55

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#9 Message par Marc-Anto » 30 août 2017, 19:52

Pour la valeur de mon appartement j'ai mis 18% d'apport perso (30k€), et payé également les frais de notaire à part (5k€, achat en neuf).

Et fait un financement de 145k€ dont 35k€ de PTZ.

Soit un prêt à hauteur de 82% de la valeur du bien. En remboursant par anticipation le PTZ, cela tombe à 62%.

Avatar du membre
Parsifal
-+
-+
Messages : 2182
Enregistré le : 09 févr. 2015, 10:22

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#10 Message par Parsifal » 30 août 2017, 19:56

Ce qui est surprenant dans la situation décrite est que le logement se paye tout seul tant qu'un locataire est dedans pour le pire cas présenté.
Il ne s'agit donc pas vraiment d'un investissement vu qu'aucun effort mensuel n'est nécessaire.
A mes yeux cela cache vraisemblablement quelque chose : un risque significatif de baisse des loyers dans les années à venir ou bien un artefact de la fiscalité.

Avatar du membre
crispus
~~+
~~+
Messages : 11847
Enregistré le : 11 août 2007, 12:44

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#11 Message par crispus » 30 août 2017, 19:57

Une des contreparties du PTZ est le plafonnement du loyer en cas de mise en location. Pas sûr que le remboursement du PTZ seul permette de fixer le loyer souhaité.A vérifier. :roll:

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#12 Message par Vincent92 » 30 août 2017, 19:59

Marc-Anto a écrit :Pour la valeur de mon appartement j'ai mis 18% d'apport perso (30k€), et payé également les frais de notaire à part (5k€, achat en neuf).

Et fait un financement de 145k€ dont 35k€ de PTZ.

Soit un prêt à hauteur de 82% de la valeur du bien. En remboursant par anticipation le PTZ, cela tombe à 62%.
Avec votre PTZ, il me semble que vous n'avez pas le droit de louer tant que pas remboursé : https://www.service-public.fr/particuli ... oits/F1275
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Marc-Anto
Messages : 36
Enregistré le : 12 juin 2011, 17:55

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#13 Message par Marc-Anto » 30 août 2017, 20:24

Certes il n'y a pas d'effort mensuel vu qu'il se payerait seul dans le pire des cas, mais j'ai fais un gros effort sur l'apport personnel pour ne pas avoir de grosses mensualités. C'est donc quand même un investissement pour ma part

Une fois le PTZ soldé, qu'est ce qui pourrait empêché de fixer le loyer souhaité ?

ignatius

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#14 Message par ignatius » 30 août 2017, 20:31

On ne se rend pas compte des ravages du gel du point d'indice pendant 6 ans.
Obligé de louer son bien pour manger à sa faim :cry:
Modifié en dernier par ignatius le 30 août 2017, 20:51, modifié 1 fois.

Marc-Anto
Messages : 36
Enregistré le : 12 juin 2011, 17:55

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#15 Message par Marc-Anto » 30 août 2017, 20:38

ignatius a écrit :On ne se rend pas compte des ravages du gel du point d'indice pendant 6 ans.
Obligé de louer son bien pour manger à sa fin :cry:
Pas de gel pour moi je ne suis pas réellement fonctionnaire mais assimilé :wink:

Et je me porte bien :mrgreen:

ignatius

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#16 Message par ignatius » 30 août 2017, 20:52

Marc-Anto a écrit :
ignatius a écrit :On ne se rend pas compte des ravages du gel du point d'indice pendant 6 ans.
Obligé de louer son bien pour manger à sa fin :cry:
Pas de gel pour moi je ne suis pas réellement fonctionnaire mais assimilé :wink:

Et je me porte bien :mrgreen:
Chez toi aussi y a des frites à la cantoche le jeudi ? :wink:

Avatar du membre
slash33
~~+
~~+
Messages : 47807
Enregistré le : 21 mai 2005, 12:37

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#17 Message par slash33 » 30 août 2017, 20:56

Je suis Vincent92 sur tous les sujets évoqués. PTZ: il y a des règles. Si vous ne les respectez pas, ça va vous coûter cher.

Pour le reste, ne posez pas la question ici mais sondez votre ou vos banques. D'ailleurs il est préférable d'en avoir plusieurs. Mon avis est que si vous faîtes un montage purement locatif, avec éventuellement un prêt in fine, ça pourrait passer. Seul conseil: ne cachez pas tout ou partie de vos prêts en court à vos courtisans.
Modifié en dernier par slash33 le 30 août 2017, 20:59, modifié 1 fois.

david
Messages : 143
Enregistré le : 09 févr. 2015, 14:43

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#18 Message par david » 30 août 2017, 20:58

C'est très courageux de penser à un deuxième emprunt mais à mon avis, il vaut mieux attendre, et vous profitez de votre liquidité pour votre qualité de vie. Car un endettement à 50 % sans compter les éventuels aléas de la vie, le risque est non négligeable

Envoyé de mon SM-G928F en utilisant Tapatalk

Marc-Anto
Messages : 36
Enregistré le : 12 juin 2011, 17:55

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#19 Message par Marc-Anto » 30 août 2017, 21:26

Pour l'instant je pose la question ici car je n'ai pas le temps de démarcher ni les banques ni les courtiers, c'est juste pour prendre la t° avec des personnes plus expérimentées que moi dans le domaine. Mais j'irai démarché lorsque je le pourrai

Le PTZ comme déjà dit je le SOLDERAI, donc il n'y en aura plus ! ! Je sais que je n'ai pas le droit de louer un bien financé avec un PTZ je n'ai pas envi d'être hors la loi.

Courageux de faire un autre prêt ? Oui et non car les risques sont identifiés et "maitrisés", mais nul n'est à l'abri. Mais à ce compte là on reste locataire et on achète rien, pas même sa résidence principale...

J'essaye juste de peser le pour et le contre :wink:

Pierric
+
+
Messages : 3088
Enregistré le : 26 janv. 2009, 22:19

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#20 Message par Pierric » 31 août 2017, 10:32

Il nous manque quand même plusieurs éléments d'analyse.

Combien vaut l'appartement aujourd'hui ? Le bien s'autofinance, mais à condition de mettre 35K d'apport pour clôturer le PTZ (+ un apport à l'achat ? )

C'est un endroit à fort potentiel locatif ?

Le nouvel appartement est déjà trouvé ?

Sinon, une autre solution serait de louer un nouvel appartement pendant quelques temps. Ca permettrait de pouvoir générer de vrais revenus locatifs à montrer à la banque.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 15047
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#21 Message par Vincent92 » 31 août 2017, 12:28

Pierric a écrit :Il nous manque quand même plusieurs éléments d'analyse.

Combien vaut l'appartement aujourd'hui ? Le bien s'autofinance, mais à condition de mettre 35K d'apport pour clôturer le PTZ (+ un apport à l'achat ? )

C'est un endroit à fort potentiel locatif ?

Le nouvel appartement est déjà trouvé ?

Sinon, une autre solution serait de louer un nouvel appartement pendant quelques temps. Ca permettrait de pouvoir générer de vrais revenus locatifs à montrer à la banque.
Je rejoins cet avis. Si vous voulez être crédible (pour votre banque mais aussi pour vous même), commencer par louer cet appartement au moins 1 ou 2 ans. Vous semblez vouloir griller les étapes. Ce qui augmente d'autant votre risque de plantage.
Si on fait des bonnes affaires, qui n’impactent pas voire améliorent les ratios d’endettement et génèrent un "cashflow" (différence entre argent qui rentre et argent qui sort) positif ou nul ou qui augmentent suffisamment votre surface financière (donc les garanties que vous pouvez apporter), on peut emprunter beaucoup (pas indéfiniment), mais pas sans effort (il faudra prospecter, bien présenter et défendre ses dossiers, trouver les bons interlocuteurs, ne pas se décourager quand on vous dit "non",...), pas instantanément (il faudra quelques années où tout fonctionne bien pour convaincre une banque que c’est pérenne), ni à une banque unique (il faudra sans doute emprunter auprès de plusieurs banques), et ceci sans avoir besoin de tricher.
Dites vous aussi que - quoi qu'on en dise - s'endetter c'est prendre des risques. Surtout quand on multiplie les opérations.
Vous pouvez douter des personnes qui vous disent qu'ils sont devenus rentier en 5 ans et en partant de rien. Car, pour ces gens là, ca peut finir très mal.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

Avatar du membre
Dalembert
Messages : 196
Enregistré le : 28 janv. 2014, 09:09

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#22 Message par Dalembert » 05 sept. 2017, 07:40

ignatius a écrit :
Marc-Anto a écrit :
ignatius a écrit :On ne se rend pas compte des ravages du gel du point d'indice pendant 6 ans.
Obligé de louer son bien pour manger à sa fin :cry:
Pas de gel pour moi je ne suis pas réellement fonctionnaire mais assimilé :wink:

Et je me porte bien :mrgreen:
Chez toi aussi y a des frites à la cantoche le jeudi ? :wink:
Dans ma cantine, on a frites TOUS les jours. C'est l’alternative au plat du jour.
Ca ne peut pas être si mauvais que ça pour la santé puisque c'est la cantine du CHU de Montpellier. :D

sofybelle
Messages : 36
Enregistré le : 06 oct. 2016, 18:15

Re: Je souhaite faire un 2e prêt immo : possible ou doux rêv

#23 Message par sofybelle » 12 sept. 2017, 23:11

Oui je rejoins Vincent92 en lisant que les banques veulent une preuve que ça fonctionne déjà correctement depuis un certain temps.
effectivement ça vous ferait repartir en location quelque temps mais ce temps vous permettrait également de préparer au mieux votre dossier et réunir un plus gros apport.
Les banques ne se projettent plus, maintenant elles veulent des preuves.

Répondre