Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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jean972
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Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#1 Message par jean972 » 02 oct. 2017, 02:53

Bonjour lecteur assidu de la bulle vers 2010 j'avais repoussé toute idée d'achat :).

Mais bon depuis je change mon fusil d'épaule.

je suis sur le point d'acheter.

Pour la faire courte fonctionnaire célibataire 3x ans/ 3000€/mois apport 110 000€ / achat a 270 000 soit 290 000 avec frais de notaire sans agence.

Et pour l'histoire classique de négociation : la maison est en vente depuis un an et demi, une agence pour avoir un mandat l'avait estimée à 390 000 € elle a été en vente a 360 000 euros et ça a descendu doucement jusqu’à ce que ça arrive dans mes critères de négociation possible. Elle appartient a deux personnes âgés qui ne peuvent plus vivre dans une maison avec deux étages, relativement aisés (ils n'ont plus besoin d'argent selon leur beau fils avec qui je suis en contact et qui en a marre de faire des visites).
Ils ont eu 3 offres plus intéressantes mais à chaque fois les prêts ont été refusé. Ils aiment bien mon profil.


une maison F4 avec un studio au rez de chaussé pour louer en saisonnier en Martinique (et pet même faire une coloc en haut tant que je reste célibataire ), pas de travaux hormis la cuisine du studio qui est très sommaire : en gros un évier pas très moderne et de vieux placard. .

Ma question porte sur le PEL j'ai pas exactement compris comment cela fonctionne : je vais visible emprunter à un taux inférieur à mon PEL 2.5%

J'ai des principes peut être idiots qui me tendent à payer le plus rapidement possible mon prêt, mais même avec un endettement a 33% je vais sans doute mettre encore un peut d'argent de coté. Et si c'est pour le placer sur un livret à 0.75 je vais regretter mon PEL :) Je voulais savoir si je pouvais n'en retirer qu'une partie et garder le PEL avec son rendement de 2.5% pour le remplir à nouveau ensuite, sachant que si je change de banque ça risque de me gaver d'avoir des comptes à deux endroits différents.

Mon banquier lorsque j'avais discuté avec lui m'avait même conseillé de ne pas l'utiliser de le garder plein et d'emprunter les 68 000 euros qu'il contient avec mon crédit immobilier. (ce qui va a l'encontre de mon idée de me débarrasser rapidement de mes prêts !).

Donc est-il possible de vider partiellement un PEL ?
Est-il vraiment intéressant de tout emprunter et de garder un PEL plein ? (idée vraiment contre nature pour moi)

Jean

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#2 Message par Vincent92 » 02 oct. 2017, 07:33

Non, vous ne pouvez pas faire de retrait partiel sur votre PEL. C'est soit tout soit rien. Le rendement de votre PEL est de 2,5% brut soit 2,11% net (hors prime qu'à priori vous n'aurez pas).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#3 Message par cashisking » 02 oct. 2017, 08:02

jean972 a écrit :Donc est-il possible de vider partiellement un PEL ?
Est-il vraiment intéressant de tout emprunter et de garder un PEL plein ? (idée vraiment contre nature pour moi)
On ne peut pas vider partiellement un PEL.
Quant à le vider ou pas : Avez-vous confiance en votre banque ?
Je ne suis pas sûr qu'avoir un paquet de cash en banque soit la meilleure idée par les temps qui courent.

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#4 Message par Gpzzzz » 02 oct. 2017, 08:17

cashisking a écrit :
jean972 a écrit :Donc est-il possible de vider partiellement un PEL ?
Est-il vraiment intéressant de tout emprunter et de garder un PEL plein ? (idée vraiment contre nature pour moi)
On ne peut pas vider partiellement un PEL.
Quant à le vider ou pas : Avez-vous confiance en votre banque ?
Je ne suis pas sûr qu'avoir un paquet de cash en banque soit la meilleure idée par les temps qui courent.
On parle de 68ke la hein ^^
Un haircut meme de 1% sur tous les comptes (ca rapporterait 500 milliards a l etat) ca lui ferait 680e de perdu.. 5mois d intérêts de son PEL...

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#5 Message par Vincent92 » 02 oct. 2017, 08:27

A priori on parle de 110k€ de cash.
Si une mesure était prise, étant au dessus de la barre psychologique de 100k€, il serait potentiellement (en tout cas, on peut l'imaginer) plus touché qu'en épargnant ayant moins de 100k€ (politiquement moins sucidaire).
Modifié en dernier par Vincent92 le 02 oct. 2017, 08:35, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#6 Message par Gpzzzz » 02 oct. 2017, 08:34

Vincent92 a écrit :A priori on parle de 110k€ de cash.
Si une mesure était prise, étant au dessus de la barre psychologique de 100k€, il serait potentiellement (en tout cas, on peut l'imaginer) plus touché qu'en épargnant ayant moins de 100k€ (politiquement moins sucidaire).
Les 110ke c est l apport...
la question qui se pose c est garde t il les 68ke sur son PEL en empruntant plus ou non vu que les retraits partiels sont interdits.

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#7 Message par olmostoline » 02 oct. 2017, 08:35

cashisking a écrit : Je ne suis pas sûr qu'avoir un paquet de cash en banque soit la meilleure idée par les temps qui courent.
Tu contredis ton propre pseudo la :lol:

Je suis personnellement toujours d'avis d'emprunter le plus possible, vu les conditions actuelles. Après, vu les montants en jeu, la prudence veut qu'on utilise une partie de l'apport. Pour le PEL, vu le taux, et comment le reste des placements évolue à la baisse, je serais d'avis de la garder si tu peux et d'utiliser d'autres placements. Concernant la prime d'état, tu peux la débloquer en faisant un pret travaux.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2018 et 2022.

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#8 Message par Vincent92 » 02 oct. 2017, 08:40

La maison coûte 290k€. Je lui conseille de garder quelques liquidités. Donc disons 300k€. Avec 50k€ d'apport reste 250k€ à emprunter. Avec 3000€ de salaire, ca ne me semble pas l'idée du siècle que de garder son PEL.
La question qu'il a posée (retrait partiel) était pertinente mais impossible.
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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#9 Message par Gpzzzz » 02 oct. 2017, 09:04

Vincent92 a écrit :La maison coûte 290k€. Je lui conseille de garder quelques liquidités. Donc disons 300k€. Avec 50k€ d'apport reste 250k€ à emprunter. Avec 3000€ de salaire, ca ne me semble pas l'idée du siècle que de garder son PEL.
La question qu'il a posée (retrait partiel) était pertinente mais impossible.
Effectivement en fait la question de garder le PEL ne se pose pas non plus, le montage est impossible avec seulement 42k€ d'apport..

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#10 Message par cashisking » 02 oct. 2017, 09:29

olmostoline a écrit :
cashisking a écrit :Je ne suis pas sûr qu'avoir un paquet de cash en banque soit la meilleure idée par les temps qui courent.
Tu contredis ton propre pseudo la :lol:
Un pseudo de 2005...
Le monde a changé depuis.

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#11 Message par jean972 » 02 oct. 2017, 10:31

Bon ben merci pour les réponses.

Je pense donc à première vu tout clôturer, surtout qu'il est pas exclu que je change de banque.

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#12 Message par slash33 » 02 oct. 2017, 11:52

Dans vos estimations vous oubliez les FN je crois.

Le taux du PEL est constant quelque soit la durée d'emprunt laquelle est limitée à 15 ans. Autrement dit ce taux n'est concurrentiel ni de près ni de loin aux taux de marchés actuels. La décision de solder le PEL ou non va dépendre principalement de son âge et donc de la fiscalité associée. Une possibilité serait de solder le PEL et de contracter un petit prêt pour garder la prime d'Etat. De mémoire, 7000€ suffisent. Votre banquier doit être parfaitement informé de cette pratique et vous recommandera la meilleure marche à suivre. Ceci dit, étant sensiblement dans le même cas de figure, je ne conseille pas de solder ce PEL.

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#13 Message par p0ulp3 » 02 oct. 2017, 12:43

tu ne pourras pas emprunter via PEL, car le taux d'usure pour un crédit immo est au dessus. Tes seules possibilités sont de garder le PEL, en ayant en tete que la flat taxe de 30% va etre mise en place dessus, donc peut etre interessante, ou le cloturer et emprunter moins.
Si tu veux toucher la prime d'état la seule possibilité est de faire des travaux (au moins un devis je crois) car pas concernés par le taux d'usure qui est plus élevé pour ce type de travaux.

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#14 Message par Vincent92 » 02 oct. 2017, 12:51

slash33 a écrit :Dans vos estimations vous oubliez les FN je crois.
Pour la faire courte fonctionnaire célibataire 3x ans/ 3000€/mois apport 110 000€ / achat a 270 000 soit 290 000 avec frais de notaire sans agence.
slash33 a écrit :Le taux du PEL est constant quelque soit la durée d'emprunt laquelle est limitée à 15 ans. Autrement dit ce taux n'est concurrentiel ni de près ni de loin aux taux de marchés actuels. La décision de solder le PEL ou non va dépendre principalement de son âge et donc de la fiscalité associée. Une possibilité serait de solder le PEL et de contracter un petit prêt pour garder la prime d'Etat. De mémoire, 7000€ suffisent. Votre banquier doit être parfaitement informé de cette pratique et vous recommandera la meilleure marche à suivre. Ceci dit, étant sensiblement dans le même cas de figure, je ne conseille pas de solder ce PEL.
Ca dépend des cas mais dans le cas qui nous intéresse, conserver son PEL ne me semble pas très intéressant. Il veut acheter une maison et il a 110k€ d'apport dont 68k€ en PEL. Autrement dit, 42k€ d'apport hors PEL.
290-42 = 248k€ à emprunter avec un salaire de 3k€. Et encore, c'est en considérant qu'il ne garde aucune liquidité.
Il faudrait connaitre les taux qu'il peut obtenir d'un l'un ou l'autre cas (s'il arrive à trouver une banque qui lui prête 250k€) et les différents autres flux financiers et faire un TRI. Mais je suis un peu près sûr que le cas de la conservation du PEL serait moins favorable.
Modifié en dernier par Vincent92 le 02 oct. 2017, 13:03, modifié 2 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#15 Message par olmostoline » 02 oct. 2017, 12:54

p0ulp3 a écrit :tu ne pourras pas emprunter via PEL, car le taux d'usure pour un crédit immo est au dessus. Tes seules possibilités sont de garder le PEL, en ayant en tete que la flat taxe de 30% va etre mise en place dessus, donc peut etre interessante, ou le cloturer et emprunter moins.
Si tu veux toucher la prime d'état la seule possibilité est de faire des travaux (au moins un devis je crois) car pas concernés par le taux d'usure qui est plus élevé pour ce type de travaux.
J'ai un dossier en cours de validation pour un pret travaux. A ma banque, 3000€ suffisent, et on peut récupérer la prime en empruntant à 4,2% pendant 2 ans.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#16 Message par jean972 » 02 oct. 2017, 21:25

Bon encore une question je viens d'avoir le permis de construire de la maison qui date de 89.

Il se trouve que le studio se trouve dans la partie comble et sous sol non aménageable. Que cela engendre-t-il ?
Comment remettre cela au point avec la mairie, cela vaut-il le coup de le faire ?

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#17 Message par lecriminel » 03 oct. 2017, 03:00

cashisking a écrit :
olmostoline a écrit :
cashisking a écrit :Je ne suis pas sûr qu'avoir un paquet de cash en banque soit la meilleure idée par les temps qui courent.
Tu contredis ton propre pseudo la :lol:
Un pseudo de 2005...
Le monde a changé depuis.
il est tout à fait normal de ne pas avoir confiance en les banques ou le cash dans le monde magique des QE,
mais c'est aussi valable pour tous les actifs gonflés par ce même QE -> cash ou autre chose, le problème est le même
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#18 Message par gabuzo-meu » 03 oct. 2017, 06:56

jean972 a écrit :Bon encore une question je viens d'avoir le permis de construire de la maison qui date de 89.

Il se trouve que le studio se trouve dans la partie comble et sous sol non aménageable. Que cela engendre-t-il ?
Comment remettre cela au point avec la mairie, cela vaut-il le coup de le faire ?
Tu envisages de faire un permis rectificatif pour prendre en compte l'aménagement réel ? C'est honnête de ta part mais ça devrait les mettre sur le cul à la mairie et aux impôts.
Ce qui serait intéressant c'est de savoir si le studio a effectivement été loué en saisonnier, ou si il n'a servi qu'à héberger la famille. Si c'est passé comme ça...

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Re: Primoaccedant, pret, PEL à 2.5

#19 Message par jean972 » 10 oct. 2017, 02:49

en effet ma proposition a semblé absurde à tout le monde :).

Sinon la vente a capoté, j'ai fait venir un spécialiste en terrassement pour avoir un avis sur un mur de 5 m de haut sur 20m de large qui retenait 2m80 de terre derrière la maison.

Il m'a dit qu'il n'acheterait pas, que renforcer le mur serait très compliqué (il est a 3 mètre de l'arrière de la maison) et au final sans études de sol (donc en estimant que tout se passe bien a ce niveau) il estime le budget du mur a 65 000/70 000 euros...

En creusant un peu il semblerait que ce mur ai ait capoter pas mal de vente et le vendeur m'a tenu des discours incohérents a ce sujet du coup j'ai fui.

merci a tout le monde pour les infos.

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