Structuration opération achat immeuble - financier fiscal

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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Guess169
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Structuration opération achat immeuble - financier fiscal

#1 Message par Guess169 » 09 oct. 2017, 16:44

Bonjour à tous,

Avec 2 mis, on a prévu d'acheter un immeuble en province, au travers d’une SCI soumise à l’IS, affichant près de 9% de rentabilité brute (1/3 chacun).
Immeuble de ~800k€

L'idée de base étant de payer uniquement les frais de notaire (ou un poil plus), et se faire financer le bien sur 25 ans, et que les mensualités d'emprunt soient remboursées par les loyers encaissés, tout en amortissant le bien sur 30 ans pour bénéficier d’un avantage fiscal. Il y a évidemment des risques, mais nous sommes prêts à les prendre.

J'ai fait des recherches de mon coté sur les aspects financiers et fiscaux et j’aurais aimé avoir votre avis sur la faisabilité technique du projet (risques locatifs et d’acquisition exclus – car je sais qu’il y en a :))

Description :
Prix d’achat : 800 k€
Frais de notaire (7%) : 56 k€
Coût total : 856 k€
Fonds propres : 60k€
Emprunt : 796 k€
Revenus bruts annuels : 72 k€ (avec 9% de renta brute)
Revenus nets annuels avant impôts : 50,4 k€ (soit 70% des revenus bruts, les 30% restants servant à payer les charges de syndic, taxe foncière, travaux, assurance et provision pour impayés/assurance impayés – A affiner car c’est peut être plus du 60/65% que 70% des revenus bruts
Remboursement d’emprunt, à l’année : 43,5k€ (soit un peu plus de 3600€ par mois sur 25 ans, avec un taux à environ 2,5% TEG)
Durée d’amortissement du bien : 30 ans
Amortissement annuel (déduit en charge sur le compte de la SCI) : 26,7 k€ (800k€/30 ans)
Résultat imposable : 23,7 k€ (soit revenus bruts – charges – amortissement, ou revenus nets – amortissement)
Impôt sur les sociétés : ~6 k €(en prenant la tranche cible à 25% en 2020, sans quoi l’IS serait de 3,6 k€ avec la tranche à 15% jusqu’à 38 k€ de résultat)
Résultat net après impôts : +1k€ (soit Revenus nets – remboursement emprunt – impôt sur les sociétés)

Résultat net positif en se faisant financer à 100%

Mes questions :
- Peut-on amortir un bien immo sur 30 ans, et du coup déduire ce montant de l’assiette imposable, quand on est en SCI soumise à l’IS ?
- Le calcul de l’IS est-il juste ?
- Plus généralement, l’opération vous semble-t-elle viable (à partir du moment où les hypothèses de rentabilité sont validées) ?
- Est-ce plus intéressant de détenir la SCI en propre, ou au travers d’une holding ? (pour des questions patrimoniales, de gestion entre associés, ou si on souhaite faire plusieurs opérations de ce type) – Je me dis qu’avoir une holding permettrait de remonter les dividendes ou le cash dans le cas d’une éventuelle revente, sans pour autant venir faire gonfler son IR, etc.)
- Auriez-vous des conseils autres ? (structuration financière et juridique/fiscale)

Je suis également preneur de sources (articles internet ou autres qui détaille le genre de questions que je me pose si vous en avez sous la main - moi j'ai pas trouvé)

Merci !
PS : naturellement, je vous ferai un feed-back pour ceux que ça intéresse sur la suite des opérations

ignatius

Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#2 Message par ignatius » 09 oct. 2017, 17:55

Le budget est encore trop imprécis.
Il faut chiffrer ce qui est possible :
Taxe foncière, assurance emprunteur, assurance du bien, frais de gestion, provisions pour travaux ...

Sinon les retours seront intéressants.

Guess169
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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#3 Message par Guess169 » 10 oct. 2017, 09:25

En effet, budget encore imprécis car on n'a pas les chiffres exacts pour l'instant.
On voulait savoir si une telle opération est viable et identifier d'éventuels problèmes en amont avant de commencer à véritablement travailler dessus :)

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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#4 Message par remy51 » 12 oct. 2017, 14:34

Guess169 a écrit :En effet, budget encore imprécis car on n'a pas les chiffres exacts pour l'instant.
On voulait savoir si une telle opération est viable et identifier d'éventuels problèmes en amont avant de commencer à véritablement travailler dessus :)
Tu ne peux pas avoir mieux en taux d'emprunt ?
Sinon comme ça au doigt mouillé ça me parait pas mal comme opération. Je la ferai.
Et question locations , ça se loue bien ? pas de vacance ? les loyers sont payés correctement ? c'est axé sur quel(s) type(s) de locataires ?

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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#5 Message par lecriminel » 12 oct. 2017, 16:29

9% de rentabilité brute (1/3 chacun).
donc ça vous fait 3% chacun ?

plus sérieusement il faut faire la difference entre rendement théorique et rendement réel.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#6 Message par doppelganger » 12 oct. 2017, 16:41

lecriminel a écrit :
9% de rentabilité brute (1/3 chacun).
donc ça vous fait 3% chacun ?

plus sérieusement il faut faire la difference entre rendement théorique et rendement réel.
Je ne pense pas que les pourcentages fonctionnent comme ça.
9% sur un investissement de 100 ou 9% sur un investissement de 33 (100 * 1/3) ça reste 9%

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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#7 Message par Gpzzzz » 12 oct. 2017, 16:46

remy51 a écrit :
Guess169 a écrit :En effet, budget encore imprécis car on n'a pas les chiffres exacts pour l'instant.
On voulait savoir si une telle opération est viable et identifier d'éventuels problèmes en amont avant de commencer à véritablement travailler dessus :)
Tu ne peux pas avoir mieux en taux d'emprunt ?
Sinon comme ça au doigt mouillé ça me parait pas mal comme opération. Je la ferai.
Et question locations , ça se loue bien ? pas de vacance ? les loyers sont payés correctement ? c'est axé sur quel(s) type(s) de locataires ?
Ai doigt mouillé je dirais que c est un mauvais plan.. il y a un loup.

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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#8 Message par remy51 » 12 oct. 2017, 16:53

Gpzzzz a écrit :[]Ai doigt mouillé je dirais que c est un mauvais plan.. il y a un loup.
Si on veut avancer il ne faut pas avoir peur de prendre un minimum de risques.

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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#9 Message par alexlyon » 12 oct. 2017, 16:54

En effet.
Mais avancer vers quoi ?

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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#10 Message par Gpzzzz » 12 oct. 2017, 16:56

remy51 a écrit :
Gpzzzz a écrit :[]Ai doigt mouillé je dirais que c est un mauvais plan.. il y a un loup.
Si on veut avancer il ne faut pas avoir peur de prendre un minimum de risques.
Moi je te promets 9% par an pour 200ke et meme 15% pour 1ME..
Je te donne mon IBAN.. si tu veux avancer faut savoir prendre des risques !

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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#11 Message par lecriminel » 12 oct. 2017, 16:59

doppelganger a écrit :
lecriminel a écrit :
9% de rentabilité brute (1/3 chacun).
donc ça vous fait 3% chacun ?

plus sérieusement il faut faire la difference entre rendement théorique et rendement réel.
Je ne pense pas que les pourcentages fonctionnent comme ça.
9% sur un investissement de 100 ou 9% sur un investissement de 33 (100 * 1/3) ça reste 9%
bien sûr, je rigolais à cause de la façon d'annoncer "9% de rentabilité brute (1/3 chacun)"
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#12 Message par remy51 » 12 oct. 2017, 17:14

Gpzzzz a écrit :
remy51 a écrit :
Gpzzzz a écrit :[]Ai doigt mouillé je dirais que c est un mauvais plan.. il y a un loup.
Si on veut avancer il ne faut pas avoir peur de prendre un minimum de risques.
Moi je te promets 9% par an pour 200ke et meme 15% pour 1ME..
Je te donne mon IBAN.. si tu veux avancer faut savoir prendre des risques !
pars pas dan des délires stp

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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#13 Message par doppelganger » 12 oct. 2017, 17:22

lecriminel a écrit :
doppelganger a écrit :
lecriminel a écrit :
9% de rentabilité brute (1/3 chacun).
donc ça vous fait 3% chacun ?

plus sérieusement il faut faire la difference entre rendement théorique et rendement réel.
Je ne pense pas que les pourcentages fonctionnent comme ça.
9% sur un investissement de 100 ou 9% sur un investissement de 33 (100 * 1/3) ça reste 9%
bien sûr, je rigolais à cause de la façon d'annoncer "9% de rentabilité brute (1/3 chacun)"
J'ai raté l'ironie, sorry

Paulo
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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#14 Message par Paulo » 13 oct. 2017, 10:49

Je suis toujours ébahi de lire des posts de ce genre :shock: .

Vouloir faire des choses, c'est bien. Mais demander l'avis à des inconnus sur un forum pour 900.000€, ça me fait toujours rire. Comme tout est si simple, pourquoi seulement 850K€ ? Et pas 10M€ tout de suite ? A 9%, c'est la fortune assurée !

Il n'y a pas 36 solutions quand on veut faire ce genre de montages complexes à plusieurs :

1. On paie des experts pour ficeler la chose (notaires, avocats, etc...)
2. On achète pleins de livres et on passe des nuits à faire des calculs très précis et on comprend le droit (car il y a beaucoup de droit derrière !!!)

L'option de venir avec un plan en 3 lignes, pour demander sur un forum, malheureusement elle n'existe pas.

La banque ne va dans aucun monde financer la SCI sur la base de vos prévisions, ça ne l'intéressera pas, c'est votre problème ça.
Elle fera le crédit en ayant vous 3 comme cautions solidaires ! Alors il faut peut-être commencer par ça. Et ça, ça s'appelle un pacte d'actionnaire et des status de la SCI qui doivent être béton de chez béton, car en 25 ans il peut se passer beaucoup de choses.

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stchong
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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#15 Message par stchong » 13 oct. 2017, 11:29

Paulo a écrit :Je suis toujours ébahi de lire des posts de ce genre :shock: .

Vouloir faire des choses, c'est bien. Mais demander l'avis à des inconnus sur un forum pour 900.000€, ça me fait toujours rire. Comme tout est si simple, pourquoi seulement 850K€ ? Et pas 10M€ tout de suite ? A 9%, c'est la fortune assurée !

Il n'y a pas 36 solutions quand on veut faire ce genre de montages complexes à plusieurs :

1. On paie des experts pour ficeler la chose (notaires, avocats, etc...)
2. On achète pleins de livres et on passe des nuits à faire des calculs très précis et on comprend le droit (car il y a beaucoup de droit derrière !!!)

L'option de venir avec un plan en 3 lignes, pour demander sur un forum, malheureusement elle n'existe pas.

La banque ne va dans aucun monde financer la SCI sur la base de vos prévisions, ça ne l'intéressera pas, c'est votre problème ça.
Elle fera le crédit en ayant vous 3 comme cautions solidaires ! Alors il faut peut-être commencer par ça. Et ça, ça s'appelle un pacte d'actionnaire et des status de la SCI qui doivent être béton de chez béton, car en 25 ans il peut se passer beaucoup de choses.
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Re: Structuration opération achat immeuble - financier fisca

#16 Message par Guess169 » 13 oct. 2017, 13:06

Paulo a écrit :Je suis toujours ébahi de lire des posts de ce genre :shock: .

Vouloir faire des choses, c'est bien. Mais demander l'avis à des inconnus sur un forum pour 900.000€, ça me fait toujours rire. Comme tout est si simple, pourquoi seulement 850K€ ? Et pas 10M€ tout de suite ? A 9%, c'est la fortune assurée !

Il n'y a pas 36 solutions quand on veut faire ce genre de montages complexes à plusieurs :

1. On paie des experts pour ficeler la chose (notaires, avocats, etc...)
2. On achète pleins de livres et on passe des nuits à faire des calculs très précis et on comprend le droit (car il y a beaucoup de droit derrière !!!)

L'option de venir avec un plan en 3 lignes, pour demander sur un forum, malheureusement elle n'existe pas.

La banque ne va dans aucun monde financer la SCI sur la base de vos prévisions, ça ne l'intéressera pas, c'est votre problème ça.
Elle fera le crédit en ayant vous 3 comme cautions solidaires ! Alors il faut peut-être commencer par ça. Et ça, ça s'appelle un pacte d'actionnaire et des status de la SCI qui doivent être béton de chez béton, car en 25 ans il peut se passer beaucoup de choses.
Merci pour toutes vos réponses. Quelques précisions cependant.
Pour l'instant, pas d'opération précise en vue. On a rencontré un chasseur de biens immobiliers, qui nous a montré des immeubles qu'il a vendu avec 8-11% de renta brute par le passé (dans de petites villes de province, voire moyennes), et quelques biens actuels.

Je n'ai pas tout détaillé, mais mes amis et moi nous sommes rapidement mis d'accord sur la stratégie à adopter (quid de la loc vs revente, que faire si baisse de renta, planning, etc.).
On gagne 20-25k€ nets à nous trois (du coup ca devrait pas poser de pb avec le prêt), et la raison pour laquelle on prend ~800 k, c'est justement pour limiter le risque (quitte à en refaire d'autres si ça se passe comme nos prévisions/modélisations). Pour ce qui est des calculs précis, on est en train de modéliser ça, d'ou l'importance de savoir ce qu'on peut ou pas faire en termes d'écriture comptable et sur les aspects fiscaux. Pour ce qui est du risque lié aux travaux, au bien et à la location, on pense pouvoir l'apprécier.

Ensuite, la raison pour laquelle je pose la question ici, c'est car:
- Avant de nous engager avec des experts, nous voulions juste avoir qq infos spécifiques (cf. mon premier message), principalement sur des aspects juridiques et fiscaux, qui nous permettront d'avoir un premier niveau de confiance de si cela semble possible (ce qui ne veut pas dire que ca l'est en soi, mais c'est un premier check)
- J'imagine que sur un forum aussi spécialisé que celui-ci, certains ont peut être eu une expérience similaire, ou des connaissances qui permettraient de répondre à nos interrogations

Btw désolé de t'ébahir, mais évitons tout de même le ton arrogant ;)
Mais je reste preneur de réponses au interrogations qu'on a sur l'amortissement de l'achat du bien, détention de la SCI via holding et autres aspects fiscaux, juridiques et comptables importants qu'on aurait oublié et qui feraient que l'opération telle que décrite plus haut est impossible :)

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