Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#51 Message par Gpzzzz » 30 oct. 2017, 15:11

Pierric a écrit :C'est quand même rare de moduler à +4ans. Sur mon offre de pret, je suis limité à 2ans, après les 2 premières années.
2ans sans changement de taux par contre ?

Vincent92
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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#52 Message par Vincent92 » 30 oct. 2017, 15:13

Pierric a écrit :C'est quand même rare de moduler à +4ans. Sur mon offre de pret, je suis limité à 2ans, après les 2 premières années.

2ans sans changement de taux par contre ?
http://www.cyberpret.com/pret-immobilier-modulable.html :
L’option modulable permet de faire varier la mensualité de votre prêt immobilier à la hausse ou à la baisse.

Chaque changement du montant de votre mensualité fera varier la durée du prêt immobilier. Si vous choisissez de rembourser moins chaque mois, votre remboursement se fera sur une plus longue période et vice-versa.
Cette option peut s’appliquer aussi bien à un prêt immobilier à taux fixe que pour certains prêts à taux variable.

Les établissements de crédits proposent des options modulables dont les conditions de fonctionnement sont souvent différentes.
En général, les mensualités peuvent être modulées de 10 à 100% dans la limite d’un allongement maximum de 5 ans (parfois 3 ans) de la durée initiale du prêt immobilier. Le taux du crédit ne change pas en cas de changement de durée, en revanche il faut veiller à ce que l’assurance emprunteur couvre bien toute la nouvelle durée. Si vous augmentez vos mensualités, la diminution de la durée de votre prêt ne sera pas sujette à une limite de durée mais le banquier veillera à ce que votre taux d’endettement reste acceptable.

Avant de souscrire un prêt immobilier, il est donc important de vérifier les caractéristiques de l’option modulable qui vous est proposée :

Quel est le pourcentage d’augmentation ou diminution de mes mensualités ?
Combien de fois puis-je moduler mes mensualités pendant la durée du prêt immobilier ?
A quel moment ces changements sont-ils possibles ? (à chaque date anniversaire du prêt ou à tout moment ?)
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#53 Message par Gpzzzz » 30 oct. 2017, 15:20

Vincent92 a écrit :
Pierric a écrit :C'est quand même rare de moduler à +4ans. Sur mon offre de pret, je suis limité à 2ans, après les 2 premières années.

2ans sans changement de taux par contre ?
http://www.cyberpret.com/pret-immobilier-modulable.html :
L’option modulable permet de faire varier la mensualité de votre prêt immobilier à la hausse ou à la baisse.

Chaque changement du montant de votre mensualité fera varier la durée du prêt immobilier. Si vous choisissez de rembourser moins chaque mois, votre remboursement se fera sur une plus longue période et vice-versa.
Cette option peut s’appliquer aussi bien à un prêt immobilier à taux fixe que pour certains prêts à taux variable.

Les établissements de crédits proposent des options modulables dont les conditions de fonctionnement sont souvent différentes.
En général, les mensualités peuvent être modulées de 10 à 100% dans la limite d’un allongement maximum de 5 ans (parfois 3 ans) de la durée initiale du prêt immobilier. Le taux du crédit ne change pas en cas de changement de durée, en revanche il faut veiller à ce que l’assurance emprunteur couvre bien toute la nouvelle durée. Si vous augmentez vos mensualités, la diminution de la durée de votre prêt ne sera pas sujette à une limite de durée mais le banquier veillera à ce que votre taux d’endettement reste acceptable.

Avant de souscrire un prêt immobilier, il est donc important de vérifier les caractéristiques de l’option modulable qui vous est proposée :

Quel est le pourcentage d’augmentation ou diminution de mes mensualités ?
Combien de fois puis-je moduler mes mensualités pendant la durée du prêt immobilier ?
A quel moment ces changements sont-ils possibles ? (à chaque date anniversaire du prêt ou à tout moment ?)
Super thanks ;-)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#54 Message par kamoulox » 30 oct. 2017, 18:06

Sur mon crédit immo je peux modifier de +30% à -30% les mensualités

Pratique si tu veux raccourcir le prêt sans te prendre la tête avec un rachat de crédit par ex

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#55 Message par Pierric » 30 oct. 2017, 18:08

https://www.cbanque.com/credit/offre-modulable.php

Je sais pas d'où ils sortent leur 5 ans, en général c'est 2 ou 3 ans. Ya que la poste qui a pas de limite mais avec -10% max, on dépasse rarement +3 ans même sur 25ans.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#56 Message par olmostoline » 31 oct. 2017, 09:11

je peux modifier le mien à chaque date anniversaire, après 2 ans de crédit, et sans modifier la durée initiale de plus de 2 ans à la hausse ou à la baisse. Je dois vérifier s'il y a un nombre maximum de modulation. J'ai prévu d'attendre les 2 ans et de diminuer les remboursements au maximum pour allonger mon crédit de 2 ans et profiter des taux bas.
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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#57 Message par cashisking » 31 oct. 2017, 09:30

kamoulox a écrit :Sur mon crédit immo je peux modifier de +30% à -30% les mensualités
Pratique si tu veux raccourcir le prêt sans te prendre la tête avec un rachat de crédit par ex
Vus les taux c'est dommage de ne pas laisser courir le prêt.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#58 Message par olmostoline » 31 oct. 2017, 11:26

cashisking a écrit :
kamoulox a écrit :Sur mon crédit immo je peux modifier de +30% à -30% les mensualités
Pratique si tu veux raccourcir le prêt sans te prendre la tête avec un rachat de crédit par ex
Vus les taux c'est dommage de ne pas laisser courir le prêt.
Voila, c'est ce que je répète sans arrêt !
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#59 Message par kamoulox » 31 oct. 2017, 11:29

cashisking a écrit :
kamoulox a écrit :Sur mon crédit immo je peux modifier de +30% à -30% les mensualités
Pratique si tu veux raccourcir le prêt sans te prendre la tête avec un rachat de crédit par ex
Vus les taux c'est dommage de ne pas laisser courir le prêt.
Je laisse courir mais j’augmenterais par la suite pour rembourser plus vite (ou j’aurais vendu d’ici là)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#60 Message par olmostoline » 31 oct. 2017, 11:34

kamoulox a écrit :
cashisking a écrit :
kamoulox a écrit :Sur mon crédit immo je peux modifier de +30% à -30% les mensualités
Pratique si tu veux raccourcir le prêt sans te prendre la tête avec un rachat de crédit par ex
Vus les taux c'est dommage de ne pas laisser courir le prêt.
Je laisse courir mais j’augmenterais par la suite pour rembourser plus vite (ou j’aurais vendu d’ici là)
On te conseille justement de ne pas rembourser et de placer la différence. Avec un taux d'emprunt de 2%, si tu places mieux que 2% tu es gagnant. Et 2% ce n'est pas trop dur à trouver.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#61 Message par ignatius » 31 oct. 2017, 11:55

2% desquels il faut enlever le prélèvement forfaitaire de 30 %.
Soit 2,85 % bruts.
Et là ça devient plus compliqué.
Par ailleurs quand tu rembourses ton prêt (même partiellement) tu gagnes sur le coût de l'assurance.

Toujours prendre en compte la fiscalité:
réduire une dépense rapporte plus qu'une recette supplémentaire équivalente.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#62 Message par cashisking » 31 oct. 2017, 12:01

ignatius a écrit :réduire une dépense rapporte plus qu'une recette supplémentaire équivalente.
Marrant venant d'un mec qui bosse pour Bercy 8)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#63 Message par kamoulox » 31 oct. 2017, 12:42

olmostoline a écrit :
kamoulox a écrit :
cashisking a écrit :
kamoulox a écrit :Sur mon crédit immo je peux modifier de +30% à -30% les mensualités
Pratique si tu veux raccourcir le prêt sans te prendre la tête avec un rachat de crédit par ex
Vus les taux c'est dommage de ne pas laisser courir le prêt.
Je laisse courir mais j’augmenterais par la suite pour rembourser plus vite (ou j’aurais vendu d’ici là)
On te conseille justement de ne pas rembourser et de placer la différence. Avec un taux d'emprunt de 2%, si tu places mieux que 2% tu es gagnant. Et 2% ce n'est pas trop dur à trouver.

J’ai un taux à 3,2% (achat solo en 2014) Une très faible mensualité (450) , ce qui me permets déjà d’épargner plus que ma mensualité en ayant une femme étudiante. Jetait aussi sans emploi en 2015-2016. Et Comme il y a une probabilité forte de près de 100% qu’on bouge après les études de ma douce je vais pas me prendre la tête avec des calculs d’apothicaires.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#64 Message par optimus maximus » 31 oct. 2017, 13:24

ignatius a écrit :2% desquels il faut enlever le prélèvement forfaitaire de 30 %.
Soit 2,85 % bruts.
Et là ça devient plus compliqué.
Par ailleurs quand tu rembourses ton prêt (même partiellement) tu gagnes sur le coût de l'assurance.

Toujours prendre en compte la fiscalité:
réduire une dépense rapporte plus qu'une recette supplémentaire équivalente.
Sur les prêts contractés il y a moins de 18 mois, on est à 1,6% en moyenne, soit un rendement à trouver de 2,3%.
Mais surtout, pour un prêt immobilier, le taux s'applique sur le capital non amorti.
Donc si tu payes 40000 euros d'intérêts sur un prêt immobilier de 200 000 euros d'une durée de 20 ans, le taux apparent est inférieur à 1%. Il faut donc trouver un placement qui rapporte 1,4% net d'impôts.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#65 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 14:21

optimus maximus a écrit :
ignatius a écrit :2% desquels il faut enlever le prélèvement forfaitaire de 30 %.
Soit 2,85 % bruts.
Et là ça devient plus compliqué.
Par ailleurs quand tu rembourses ton prêt (même partiellement) tu gagnes sur le coût de l'assurance.

Toujours prendre en compte la fiscalité:
réduire une dépense rapporte plus qu'une recette supplémentaire équivalente.
Sur les prêts contractés il y a moins de 18 mois, on est à 1,6% en moyenne, soit un rendement à trouver de 2,3%.
Mais surtout, pour un prêt immobilier, le taux s'applique sur le capital non amorti.
Donc si tu payes 40000 euros d'intérêts sur un prêt immobilier de 200 000 euros d'une durée de 20 ans, le taux apparent est inférieur à 1%. Il faut donc trouver un placement qui rapporte 1,4% net d'impôts.
Même si les remarques sont justes (il faut prendre en compte fiscalité et assurance emprunteur. On pourrait aussi ajouter qu'on récupère plus après de crédit logement), vos calculs sont complètement foireux. Ce n'est pas faute d'avoir envoyé vers un "vrai" calcul plusieurs fois sur ce forum pourtant.
Je vais prendre un exemple :
Supposons un prêt à 2% tout compris (assurance + crédit logement +...) et supposons un placement avec un rendement net de 2% (après impôts). Vous nous dites que - dans ces conditions - c'est pareil de rembourser ou non. Moi je dis que ca n'a rien à voir.
Au bout de 20 ans et pour une somme de 100 000€ :
Mon prêt m'aura coûter 21 412€
Mes placements m'auront rapportés en intérêts composés 48 594€
48 594€ c'est comme même bien différent de 21 412€
Une vision plus juste : http://images.math.cnrs.fr/Petite-lecon ... l-des.html
Si vous n'êtes pas bon en mathématique, il faut regarder l'approche simpliste et retenir que :
Si l’on veut, alimenter son compte rémunéré une unique fois à l’ouverture revient à placer le même total mais de façon étalée à un taux deux fois plus élevé. Autrement dit, pour ce qui concerne le placement, emprunter l’argent pour le placer entièrement dès l’ouverture du compte revient à booster le taux d’intérêt à 9% au lieu de 4,5%
A prendre également en compte :
- Si on rembourser, vous vous retirez la possibilité d'arbitrer plus tard (destruction monétaire). Il serait, par exemple, bête d'avoir rembourser et que - plus tard - la banque offre des taux sûr et rémunérateur bien plus élevé plus tard
- Rembourser un prêt immobilier peut donner une bouffé d'oxygène et peut être psychologiquement satisfaisant puisque vous pouvez profiter immédiatement de votre placement (comparer à un placement dont le gain n'est que virtuel).
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 oct. 2017, 14:50, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#66 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 14:48

Tu compares quoi et quoi là ?

Parceque tu oublies de diminuer le capital du remboursement du crédit. Tu verras qu'à la fin, le capital restant sera proche de 100K, donc gain de 0

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#67 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 14:53

Pierric a écrit :Tu compares quoi et quoi là ?
Je prend un placement à 2% net d'intérêts composés et une dette qui coûte 2% tout compris et je compare deux situations au bout de 20 ans :

Cas 1 : Je rembourse ma dette, fin de l'histoire.

Cas 2 : Je laisse le prêt courir et je place mes 100k€ autre part à 2% net. De ce cas là j'ai 21 412€ de coût d'emprunt d'un côté et un gain par placement de (148 594 - 100 000) 48 594€ de l'autre.

Si on enlève l'aspect psychologique, le côté "reste à vivre" (jouissance immédiate dans le cas du remboursement) plus important, une faillite qui ruine les épargnants,... le cas 2 est mathématiquement nettement plus favorable.
Pierric a écrit :Parce que tu oublies de diminuer le capital du remboursement du crédit. Tu verras qu'à la fin, le capital restant sera proche de 100K, donc gain de 0
pas compris
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#68 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 15:28

Le calcul de ton cas 2 est faux, au final, tu auras plutôt autour de 21K d'intérets.
Modifié en dernier par Pierric le 31 oct. 2017, 15:30, modifié 1 fois.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#69 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 15:30

Pourrais tu expliciter? Quel est le bon calcul? Combien ai je d'épargne au bout de 20 ans? Quel est le coût du crédit?
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 oct. 2017, 15:31, modifié 1 fois.
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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#70 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 15:31

Le crédit que tu laisses courir, tu le rembourses, donc ton capital diminue tous les ans et donc les intérêts aussi

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#71 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 15:34

Pierric a écrit :Le crédit que tu laisses courir, tu le rembourses, donc ton capital diminue tous les ans et donc les intérêts aussi
Oui justement. C'est bien l'astuce et d'où vient mon 21k€. Ca vient bien de l'amortissement (2% de 100k€, ca fait 2000€/an. 2000*20= 40000 et non pas 21k€).
Et c'est bien l'erreur grossière que 95% des gens font intuitivement en passant que les deux situations sont équivalentes.
On va faire autrement. Plutôt de dire c'est faux, pourrais tu nous faire le calcul?
Quel est le coût du crédit? Quel est le gain en placement?
Ca sera plus simple...
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 oct. 2017, 15:41, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#72 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 15:41

OK.

Scénario : capital dispo : 100K

Cas 1 : achat cash => pour ca on est d'accord.

Cas 2 : achat à crédit, placement de 100K à 2%
J'arrondi les calculs pour simplifier
Capital année 1 : 100K - 506*12 + intérets 2% sur une moyenne de 100K-506*6 = 95867,28
Capital année x : cap x-1 - 506*12 + intérets 2% sur une moyenne de cap x-1 - 506*6

Via un fichier excel, on trouve en année 20 un restant de -414€, si on affine les calculs, on doit approcher les 0.

Autre comparaison :

Cas 3 : achat cash + placement des mensualiés. J'arrive autour de 149K

à comparer à ton cas où il place 100K et rembourse à part les mensualités et où il arrive à 148 594.


Donc au final, crédit ou placement à taux net égaux, c'est pareil (c'est logique, c'est la formule de calcul de l'effet de levier)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#73 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 15:46

Pierric a écrit :OK.

Scénario : capital dispo : 100K

Cas 1 : achat cash => pour ca on est d'accord.

Cas 2 : achat à crédit, placement de 100K à 2%
J'arrondi les calculs pour simplifier
Capital année 1 : 100K - 506*12 + intérets 2% sur une moyenne de 100K-506*6 = 95867,28
Capital année x : cap x-1 - 506*12 + intérets 2% sur une moyenne de cap x-1 - 506*6

Via un fichier excel, on trouve en année 20 un restant de -414€, si on affine les calculs, on doit approcher les 0.
Ce n'est pas qu'on est proche de 0, c'est qu'on est pile à 0! Evidemment, si on prend un crédit pour 20 ans et qu'on rembourse 20 ans, au bout de 20 ans, on est à 0. Tu n'as pas fait le bon calcul. Ce qu'on veut savoir, ce n'est pas le capital restant à rembourser au bout de 20 ans (c'est 0. Ca c'est sûr et certain) mais combien ca nous a coûter (mensualité*240).
Pourrais tu nous faire le calcul? Obtiens tu 121 412€?
Pierric a écrit :Autre comparaison :

Cas 3 : achat cash + placement des mensualiés. J'arrive autour de 149K

à comparer à ton cas où il place 100K et rembourse à part les mensualités et où il arrive à 148 594.


Donc au final, crédit ou placement à taux net égaux, c'est pareil (c'est logique, c'est la formule de calcul de l'effet de levier)
On est donc d'accord sur ce que rapporte le placement, c'est déjà ça.
Une fois que tu auras fait le bon calcul de coût de crédit, compare le à ta somme de 148 594€. Et regarde si c'est vraiment pareil.
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 oct. 2017, 15:50, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#74 Message par Gpzzzz » 31 oct. 2017, 15:50

Vincent92 a écrit :
optimus maximus a écrit :
ignatius a écrit :2% desquels il faut enlever le prélèvement forfaitaire de 30 %.
Soit 2,85 % bruts.
Et là ça devient plus compliqué.
Par ailleurs quand tu rembourses ton prêt (même partiellement) tu gagnes sur le coût de l'assurance.

Toujours prendre en compte la fiscalité:
réduire une dépense rapporte plus qu'une recette supplémentaire équivalente.
Sur les prêts contractés il y a moins de 18 mois, on est à 1,6% en moyenne, soit un rendement à trouver de 2,3%.
Mais surtout, pour un prêt immobilier, le taux s'applique sur le capital non amorti.
Donc si tu payes 40000 euros d'intérêts sur un prêt immobilier de 200 000 euros d'une durée de 20 ans, le taux apparent est inférieur à 1%. Il faut donc trouver un placement qui rapporte 1,4% net d'impôts.
Même si les remarques sont justes (il faut prendre en compte fiscalité et assurance emprunteur. On pourrait aussi ajouter qu'on récupère plus après de crédit logement), vos calculs sont complètement foireux. Ce n'est pas faute d'avoir envoyé vers un "vrai" calcul plusieurs fois sur ce forum pourtant.
Je vais prendre un exemple :
Supposons un prêt à 2% tout compris (assurance + crédit logement +...) et supposons un placement avec un rendement net de 2% (après impôts). Vous nous dites que - dans ces conditions - c'est pareil de rembourser ou non. Moi je dis que ca n'a rien à voir.
Au bout de 20 ans et pour une somme de 100 000€ :
Mon prêt m'aura coûter 21 412€
Mes placements m'auront rapportés en intérêts composés 48 594€
48 594€ c'est comme même bien différent de 21 412€
Une vision plus juste : http://images.math.cnrs.fr/Petite-lecon ... l-des.html
Si vous n'êtes pas bon en mathématique, il faut regarder l'approche simpliste et retenir que :
Si l’on veut, alimenter son compte rémunéré une unique fois à l’ouverture revient à placer le même total mais de façon étalée à un taux deux fois plus élevé. Autrement dit, pour ce qui concerne le placement, emprunter l’argent pour le placer entièrement dès l’ouverture du compte revient à booster le taux d’intérêt à 9% au lieu de 4,5%
A prendre également en compte :
- Si on rembourser, vous vous retirez la possibilité d'arbitrer plus tard (destruction monétaire). Il serait, par exemple, bête d'avoir rembourser et que - plus tard - la banque offre des taux sûr et rémunérateur bien plus élevé plus tard
- Rembourser un prêt immobilier peut donner une bouffé d'oxygène et peut être psychologiquement satisfaisant puisque vous pouvez profiter immédiatement de votre placement (comparer à un placement dont le gain n'est que virtuel).
L'exemple que tu donnes n'a strictement rien a voir avec le cas d'un remboursement anticipé !!
des 2 cotés t'as 100ke de pret a solder et 100k€ d'épargne de coté :
- dans le 1er cas tu les utilises pour solder ton pret et éviter les intérets a 2% annuel
- de l'autre tu les places a 2.5% annuel
Tu gagnes avec le placement mais il n'y a aucun effet de levier comme présenté dans ton lien :roll:

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#75 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 15:51

Vincent92 a écrit :Ce n'est pas qu'on est proche de 0, c'est qu'on est pile à 0! Evidemment, si on prend un crédit pour 20 ans et qu'on rembourse 20 ans, au bout de 20 ans, on est à 0. Tu n'as pas fait le bon calcul. Ce qu'on veut savoir, ce n'est pas le capital restant au bout de 20 ans (c'est 0. Ca c'est sûr et certains) mais combien ca nous a coûter (mensualité*240).
Pourrais tu nous faire le calcul.
Non, on est pile à 0 parcequ'un crédit et un placement au même taux s'annulent.
Vincent92 a écrit : On est donc d'accord sur ce que rapporte le placement, c'est déjà ça.
Une fois que tu auras fait le bon calcul de coût de crédit, compares le à ta somme de 148 594€. Et regarde si c'est vraiment pareil.
C'est le cas 3.
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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#76 Message par Gpzzzz » 31 oct. 2017, 15:53

Pierric a écrit :
Vincent92 a écrit :Ce n'est pas qu'on est proche de 0, c'est qu'on est pile à 0! Evidemment, si on prend un crédit pour 20 ans et qu'on rembourse 20 ans, au bout de 20 ans, on est à 0. Tu n'as pas fait le bon calcul. Ce qu'on veut savoir, ce n'est pas le capital restant au bout de 20 ans (c'est 0. Ca c'est sûr et certains) mais combien ca nous a coûter (mensualité*240).
Pourrais tu nous faire le calcul.
Non, on est pile à 0 parcequ'un crédit et un placement au même taux s'annulent.
Vincent92 a écrit : On est donc d'accord sur ce que rapporte le placement, c'est déjà ça.
Une fois que tu auras fait le bon calcul de coût de crédit, compares le à ta somme de 148 594€. Et regarde si c'est vraiment pareil.
C'est le cas 3.
Gain ~ 49000€
En fait des le départ je crois que personne n'a compris ce que Vincent voulait dire :lol:

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#77 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 15:53

En fait, il veut dire que c'est si on ne prend pas en compte les mensualités, on est gagnant à garder un crédit

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#78 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 15:54

Gpzzzz a écrit :
Vincent92 a écrit :
optimus maximus a écrit :
ignatius a écrit :2% desquels il faut enlever le prélèvement forfaitaire de 30 %.
Soit 2,85 % bruts.
Et là ça devient plus compliqué.
Par ailleurs quand tu rembourses ton prêt (même partiellement) tu gagnes sur le coût de l'assurance.

Toujours prendre en compte la fiscalité:
réduire une dépense rapporte plus qu'une recette supplémentaire équivalente.
Sur les prêts contractés il y a moins de 18 mois, on est à 1,6% en moyenne, soit un rendement à trouver de 2,3%.
Mais surtout, pour un prêt immobilier, le taux s'applique sur le capital non amorti.
Donc si tu payes 40000 euros d'intérêts sur un prêt immobilier de 200 000 euros d'une durée de 20 ans, le taux apparent est inférieur à 1%. Il faut donc trouver un placement qui rapporte 1,4% net d'impôts.
Même si les remarques sont justes (il faut prendre en compte fiscalité et assurance emprunteur. On pourrait aussi ajouter qu'on récupère plus après de crédit logement), vos calculs sont complètement foireux. Ce n'est pas faute d'avoir envoyé vers un "vrai" calcul plusieurs fois sur ce forum pourtant.
Je vais prendre un exemple :
Supposons un prêt à 2% tout compris (assurance + crédit logement +...) et supposons un placement avec un rendement net de 2% (après impôts). Vous nous dites que - dans ces conditions - c'est pareil de rembourser ou non. Moi je dis que ca n'a rien à voir.
Au bout de 20 ans et pour une somme de 100 000€ :
Mon prêt m'aura coûter 21 412€
Mes placements m'auront rapportés en intérêts composés 48 594€
48 594€ c'est comme même bien différent de 21 412€
Une vision plus juste : http://images.math.cnrs.fr/Petite-lecon ... l-des.html
Si vous n'êtes pas bon en mathématique, il faut regarder l'approche simpliste et retenir que :
Si l’on veut, alimenter son compte rémunéré une unique fois à l’ouverture revient à placer le même total mais de façon étalée à un taux deux fois plus élevé. Autrement dit, pour ce qui concerne le placement, emprunter l’argent pour le placer entièrement dès l’ouverture du compte revient à booster le taux d’intérêt à 9% au lieu de 4,5%
A prendre également en compte :
- Si on rembourser, vous vous retirez la possibilité d'arbitrer plus tard (destruction monétaire). Il serait, par exemple, bête d'avoir rembourser et que - plus tard - la banque offre des taux sûr et rémunérateur bien plus élevé plus tard
- Rembourser un prêt immobilier peut donner une bouffé d'oxygène et peut être psychologiquement satisfaisant puisque vous pouvez profiter immédiatement de votre placement (comparer à un placement dont le gain n'est que virtuel).
L'exemple que tu donnes n'a strictement rien a voir avec le cas d'un remboursement anticipé !!
des 2 cotés t'as 100ke de pret a solder et 100k€ d'épargne de coté :
- dans le 1er cas tu les utilises pour solder ton pret et éviter les intérets a 2% annuel
- de l'autre tu les places a2.5 2 % annuel
Tu gagnes avec le placement mais il n'y a aucun effet de levier comme présenté dans ton lien :roll:
C'est tout à fait ce dont on parle. La question est de savoir quel est mathématiquement le plus rentable entre rembourser un crédit à 2% tout compris et ne pas rembourser pour placer sur un support à 2% net de tout. La réponse est que cela n'a rien à voir. C'est beaucoup mieux de placer son argent et de laisser le prêt courir.
Et concernant le lien, c'est exactement le sujet traité.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#79 Message par kamoulox » 31 oct. 2017, 15:57

Personnellement je préfère avoir une mensualité fixe qui diminuera d’années en années et avoir un reste à vivre qui augmente pour financer d’autres projets et mettre de l’argent de côté.

Parce que je ne suis pas encore au smic bulle immo hein!

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#80 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 15:57

Gpzzzz a écrit :En fait des le départ je crois que personne n'a compris ce que Vincent voulait dire :lol:
C'est pourtant très simple :

On est face à quelqu'un qui a une dette et de quoi la rembourser. Il a deux choix qui s'offre à lui.

Choix 1 : Je rembourse ma dette.

Choix 2 : Je ne rembourse pas mais je place mes économie sur un support qui rapporte autant.

Contrairement à l'intuition, si les rendements sont les mêmes, les résultats sont très différents et le choix 2 et nettement plus avantageux.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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#81 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 15:58

Non, ton lien parle d'un crédit et d'un PEL avec une différence de 1.5%
Comme je t'ai expliqué plus haut, à taux égal, le gain (perte?) est proche 0.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#82 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 15:59

Vincent92 a écrit :
Gpzzzz a écrit :En fait des le départ je crois que personne n'a compris ce que Vincent voulait dire :lol:
C'est pourtant très simple :

On est face à quelqu'un qui a une dette et de quoi la rembourser. Il a deux choix qui s'offre à lui.

Choix 1 : Je rembourse ma dette.

Choix 2 : Je ne rembourse pas mais je place mes économie sur un support qui rapporte autant.

Contrairement à l'intuition, si les rendements sont les mêmes, les résultats sont très différents et le choix 2 et nettement plus avantageux.
Choix 1 : 49000€ de gain
Choix 2 : 48594€ de gain

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#83 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 15:59

Pierric a écrit :En fait, il veut dire que c'est si on ne prend pas en compte les mensualités, on est gagnant à garder un crédit
Je prend en compte les mensualités...
100 000€ qui coûte 2%, ca fait des mensualités de 505.88€/mois pendant 240 mois. 505.88*240 = 121 411,2€
Soit un coût de crédit de 21 411€.
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 oct. 2017, 16:01, modifié 1 fois.
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#84 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 16:00

Pierric a écrit :
Vincent92 a écrit :
Gpzzzz a écrit :En fait des le départ je crois que personne n'a compris ce que Vincent voulait dire :lol:
C'est pourtant très simple :

On est face à quelqu'un qui a une dette et de quoi la rembourser. Il a deux choix qui s'offre à lui.

Choix 1 : Je rembourse ma dette.

Choix 2 : Je ne rembourse pas mais je place mes économie sur un support qui rapporte autant.

Contrairement à l'intuition, si les rendements sont les mêmes, les résultats sont très différents et le choix 2 et nettement plus avantageux.
Choix 1 : 49000€ de gain
Choix 2 : 48594€ de gain
Pourrais tu expliciter le calcul de gain du choix 1?
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#85 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 16:01

Fais le calcul, tu places 506 par mois sur un placement à 2% pendant 20 ans

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#86 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 16:02

Pierric a écrit :Fais le calcul, tu places 506 par mois sur un placement à 2% pendant 20 ans
Précisement, je ne place pas 506€/mois pendant 20 ans. C'est là toute la différence entre les deux situations.
Pour schématisé et sans avoir des notions de mathématiques poussés, c'est un rectangle contre un triangle rectangle...
Je place 100 000€ à T=0 et je ne place rien ensuite. Je touche juste des intérêts composés.
Modifié en dernier par Vincent92 le 31 oct. 2017, 16:04, modifié 1 fois.
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#87 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 16:03

Et pourquoi tu ne placerais pas les 506?

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#88 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 16:05

Pierric a écrit :Et pourquoi tu ne placerais pas les 506?
Parce que les situations sont les suivantes :

Choix 1 : Je rembourse avec 100k€ ma dette de 100k€
Choix 2 : Je place 100k€ sur un support et je laisse courir ma dette amortissable initialement de 100k€ pendant 20 ans (ce qui fait des remboursements mensuels de 505.88€ et plus rien à rembourser au bout de 20 ans).

Bref, c'est l'énoncé du problème...
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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#89 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 16:09

Donc dans le choix 2, le mec rembourse 506€ par mois mais ca, tu ne le prends pas en compte ?
C'est facile d'être gagnant dans ce cas là :o

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#90 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 16:13

Pierric a écrit :Donc dans le choix 2, le mec rembourse 506€ par mois mais ca, tu ne le prends pas en compte ?
C'est facile d'être gagnant dans ce cas là :o
Si!

Choix 1 : Je rembourse ma dette. Le "gars" ne rembourse rien puisqu'il n'a pas de dette. Et ne gagne rien puisqu'il n'a pas de placement.

Choix 2 : Je place mes 100k€ sur un autre placement. Le "gars" rembourse son prêt de 100k€ avec des mensualités de 505.88€ et gagne des sommes fluctuantes grâce à son placement (de plus en plus chaque année grâce aux intérêts composés).
Au final, au bout de 20 ans, il aura donné 121 411,2€ à la banque (505.88*240 = 121 411,2€) et il aurait gagné 148 594€.
148k€ > 121k€, le choix 2 est mathématiquement plus intéressant (si on enlève tous les aspects non mathématique dont j'ai parlé avant et qui ne sont pas négligeables).
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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#91 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 16:23

Et donc dans le choix 1, le mec, il fait quoi es mensualités qu'il n'a pas à payer ? Il brule 506€ par mois ?

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#92 Message par Vincent92 » 31 oct. 2017, 16:24

Pierric a écrit :Et donc dans le choix 1, le mec, il fait quoi es mensualités qu'il n'a pas à payer ? Il brule 506€ par mois ?
Mais pourquoi veux tu compter deux fois cet argent? Ca ne peut pas être à la fois un coût pour le cas 2 et un gain pour le cas 1!
Soit tu comptes cela comme un gain dans le choix 1. Et ce moment là, tu as un gain de 121k€ pour le cas 1. Soit tu le considère comme un coût pour le cas 2. A ce moment là, c'est une dépense de 121k€ pour le cas 2. Mais tu ne peux pas le compter 2 fois.
Franchement, c'est chaud tellement c'est basique :shock:
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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#93 Message par Gpzzzz » 31 oct. 2017, 16:30

Vincent92 a écrit :
Pierric a écrit :Et donc dans le choix 1, le mec, il fait quoi es mensualités qu'il n'a pas à payer ? Il brule 506€ par mois ?
Mais pourquoi veux tu compter deux fois cet argent? Ca ne peut pas être à la fois un coût pour le cas 2 et un gain pour le cas 1! Franchement, c'est chaud tellement c'est basique.
Bah non c'est la base pourtant !!

Le sujet de départ c'est un mec qui a 100k€ d'épargne et 100ke de pret sur 20ans a rembourser a 2% net chacun..
Vaut-il mieux solder le pret tout de suite ou garder son argent pour le placer ailleurs :

Choix 1 :
Le mec rembourse son pret, donc son épargne tombe a 0€ par contre il a 500€ par mois a capitaliser sur 20ans
Ca lui fait 146k€ au bout de 20ans

Choix 2 :
Le mec continue de rembourser les 500€ par mois pendant 20ans pour solder son pret de 100k€ et place son épargne de 100k€ a 2%.
Ca lui fait 146k€ au bout de 20ans

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#94 Message par Gpzzzz » 31 oct. 2017, 16:35

Vincent92 a écrit :C'est tout à fait ce dont on parle. La question est de savoir quel est mathématiquement le plus rentable entre rembourser un crédit à 2% tout compris et ne pas rembourser pour placer sur un support à 2% net de tout. La réponse est que cela n'a rien à voir. C'est beaucoup mieux de placer son argent et de laisser le prêt courir.
Et concernant le lien, c'est exactement le sujet traité.
Bah non sur ton lien la situation de départ c'est ca :
Je m’explique : supposons que votre salaire soit tel que vous puissiez vous permettre de mettre de côté 500 euros par mois. La solution usuelle pour faire fructifier cet argent est d’ouvrir un compte d’épargne, disons un PEL pour fixer les idées, sur lequel vous déposerez chaque mois ces 500 euros. Une autre solution, qui peut paraître un peu plus tordue, est la suivante : vous commencez par faire un prêt, vous placez l’argent prêté sur votre PEL, puis vous utilisez vos 500 euros mensuels pour rembourser le prêt.
Bref, tu empruntes 100k€ pour le placer, ca n'a rien a voir avec la situation exposé de remboursement anticipé.. Ton exemple c'est l'explication de l'effet de levier..

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#95 Message par squamata » 31 oct. 2017, 17:01

Gpzzzz a écrit :
Vincent92 a écrit :
Pierric a écrit :Et donc dans le choix 1, le mec, il fait quoi es mensualités qu'il n'a pas à payer ? Il brule 506€ par mois ?
Mais pourquoi veux tu compter deux fois cet argent? Ca ne peut pas être à la fois un coût pour le cas 2 et un gain pour le cas 1! Franchement, c'est chaud tellement c'est basique.
Bah non c'est la base pourtant !!

Le sujet de départ c'est un mec qui a 100k€ d'épargne et 100ke de pret sur 20ans a rembourser a 2% net chacun..
Vaut-il mieux solder le pret tout de suite ou garder son argent pour le placer ailleurs :

Choix 1 :
Le mec rembourse son pret, donc son épargne tombe a 0€ par contre il a 500€ par mois a capitaliser sur 20ans
Ca lui fait 146k€ au bout de 20ans

Choix 2 :
Le mec continue de rembourser les 500€ par mois pendant 20ans pour solder son pret de 100k€ et place son épargne de 100k€ a 2%.
Ca lui fait 146k€ au bout de 20ans
Il manque les 30€ d'assurance par mois pendant 20ans, ca doit faire un delta de 10k€ à la fin

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#96 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 17:02

Vincent92 a écrit :
Pierric a écrit :Et donc dans le choix 1, le mec, il fait quoi es mensualités qu'il n'a pas à payer ? Il brule 506€ par mois ?
Mais pourquoi veux tu compter deux fois cet argent? Ca ne peut pas être à la fois un coût pour le cas 2 et un gain pour le cas 1!
Soit tu comptes cela comme un gain dans le choix 1. Et ce moment là, tu as un gain de 121k€ pour le cas 1. Soit tu le considère comme un coût pour le cas 2. A ce moment là, c'est une dépense de 121k€ pour le cas 2. Mais tu ne peux pas le compter 2 fois.
Franchement, c'est chaud tellement c'est basique :shock:
Bah ouai, c'est basique. Je comprends pas comment tu peux ne pas comprendre. Ce serait acceptable d'un nouveau membre sur ses premiers post.

Tu dois comparer les scénarios avec les même entrants, sinon, tu tombes sur des résultats incohérents

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#97 Message par olmostoline » 31 oct. 2017, 17:14

squamata a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Vincent92 a écrit :
Pierric a écrit :Et donc dans le choix 1, le mec, il fait quoi es mensualités qu'il n'a pas à payer ? Il brule 506€ par mois ?
Mais pourquoi veux tu compter deux fois cet argent? Ca ne peut pas être à la fois un coût pour le cas 2 et un gain pour le cas 1! Franchement, c'est chaud tellement c'est basique.
Bah non c'est la base pourtant !!

Le sujet de départ c'est un mec qui a 100k€ d'épargne et 100ke de pret sur 20ans a rembourser a 2% net chacun..
Vaut-il mieux solder le pret tout de suite ou garder son argent pour le placer ailleurs :

Choix 1 :
Le mec rembourse son pret, donc son épargne tombe a 0€ par contre il a 500€ par mois a capitaliser sur 20ans
Ca lui fait 146k€ au bout de 20ans

Choix 2 :
Le mec continue de rembourser les 500€ par mois pendant 20ans pour solder son pret de 100k€ et place son épargne de 100k€ a 2%.
Ca lui fait 146k€ au bout de 20ans
Il manque les 30€ d'assurance par mois pendant 20ans, ca doit faire un delta de 10k€ à la fin
Quand je fais mes hypothèses de calculs, je prends toujours en compte comme taux de crédit le taux assurance incluse. Et meme avec ca, je suis proche de 2,3%. Ca devient facile de mieux placer son argent, surtout à long terme.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2018 et 2022.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#98 Message par ignatius » 31 oct. 2017, 17:35

Et sinon Vincent92, y a aucune fiscalité sur tes placements ?

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#99 Message par ignatius » 31 oct. 2017, 17:37

Le coût d'un crédit à 2% et le rendement d'un placement avec un taux brut de 2 % hors fiscalité ne sont pas les mêmes.
Il faut un taux net après fiscalité pour avoir des résultats approchants.

Et encore maintenant on a la flat tax à 30 % ça rend le calcul plus facile.

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Re: Taux d'endettement : quelles bases utiliser ?

#100 Message par Pierric » 31 oct. 2017, 17:40

Il parle bien d'un placement à 2% net après impôts

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