Vente Logement Occupé

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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miguel
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Vente Logement Occupé

#1 Message par miguel » 26 oct. 2017, 19:21

Voilà les faits, je dois vendre un bien immobilier actuellement occupé par un locataire depuis 9 ans.

Je lui ai indiqué oralement que j'allais mettre le bien en vente et s'il était acquéreur. Il ne souhaite pas l'acheter.

Depuis la première visite, il ne souhaite plus me permettre d'accéder pour faire visiter le bien.

Mon notaire m'a confirmé qu'on a le droit de vendre un logement occupé.

Vos avis ? merci.

Motif de résiliation du bail ?
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kamoulox
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#2 Message par kamoulox » 26 oct. 2017, 19:22

Bon courage. Avec un casse bonbon pareil ça va être dur à refourguer

Mieux vaut lui faire un chèque pour qu’il quitte les lieux, tu vendras plus vite et plus cher...

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Re: Vente Logement Occupé

#3 Message par miguel » 26 oct. 2017, 19:39

J'ai trouvé ceci
Que faire en cas de refus du locataire de faire visiter le logement pour le relouer ?
Tout d’abord, le bailleur peut écrire à son locataire en lui rappelant ses obligations et lui demander de le joindre pour organiser les visites. Cette lettre doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le locataire ne répond pas ou répond de manière négative, alors le bailleur peut engager les poursuites judiciaires. Ces poursuites vont permettre au bailleur de réclamer des dommages et intérêts auprès du Tribunal d’instance au titre du préjudice subi en raison du retard survenu dans la vente du bien.
Lors de la conclusion du bail, le locataire et le bailleur peuvent prévoir qu’en cas de vente du logement, des visites pourront avoir lieu tel jour de la semaine, et à une certaine heure. Cette clause ne pourra pas, sous peine d’être réputée non écrite, prévoir des visites les dimanches et jours fériés, ou des visites de plus de deux heures. Certes, une telle clause ne modifie pas le problème si le locataire refuse que le bailleur vienne visiter les lieux, mais cela peut le prévenir qu’un tel droit existe et éviter les discussions quant aux jours et horaires de visite.
Ces poursuites vont permettre au bailleur de réclamer des dommages et intérêts auprès du Tribunal d’instance au titre du préjudice subi en raison du retard survenu dans la vente du bien
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Re: Vente Logement Occupé

#4 Message par Gpzzzz » 26 oct. 2017, 20:12

Le mieux serait encore de donner ton bien a une assos qui loge des migrants..
Tu toucherais les apl et tu ferais preuvre d humanisme :-)

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Re: Vente Logement Occupé

#5 Message par miguel » 26 oct. 2017, 20:49

La gestion locative devient infernale.

Voilà pourquoi je vends. Personnellement je veux plus de locatif.
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Re: Vente Logement Occupé

#6 Message par Gpzzzz » 26 oct. 2017, 20:51

miguel a écrit :La gestion locative devient infernale.

Voilà pourquoi je vends. Personnellement je veux plus de locatif.
C est bien le but de la présidence macron..
Que les bailleurs vendent leur immo pour placer leur pognon en bourse !

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Re: Vente Logement Occupé

#7 Message par crispus » 26 oct. 2017, 22:14

Si tu vends "occupé", tu n'a pas besoin de donner congé au locataire. C'est à l'acheteur de décider s'il continue à louer ou reprend le bien pour lui-même.

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Re: Vente Logement Occupé

#8 Message par optimus maximus » 26 oct. 2017, 22:15

Si ça fait 9 ans, c'est que son troisième bail de trois ans prend fin ?
Donc tu ne renouvelles pas le bail et tu fais les visites après son départ ?

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#9 Message par clairette2 » 26 oct. 2017, 22:47

S il vend occupé, il perd des sous car c est alors moins cher.
Le bail est il reparti pour 3 ans ?
« La moitié des hommes politiques sont des bons à rien. Les autres sont prêts à tout » Coluche

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Re: Vente Logement Occupé

#10 Message par miguel » 27 oct. 2017, 00:32

Oui je vends occupé. Mais le locataire ne veux pas laisser effectuer des visites. Pourtant j'étais même pas obligé de lui proposer à la vente.
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Re: Vente Logement Occupé

#11 Message par cashisking » 27 oct. 2017, 08:11

miguel a écrit : Ces poursuites vont permettre au bailleur de réclamer des dommages et intérêts auprès du Tribunal d’instance au titre du préjudice subi en raison du retard survenu dans la vente du bien
Oui tu peux réclamer. Avec la justice française faut juste avoir la foi.
Bon courage t'es parti pour une grande aventure.

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Re: Vente Logement Occupé

#12 Message par crispus » 27 oct. 2017, 10:03

Après un héritage, une connaissance a assigné un locataire de terres agricoles au tribunal, qui ne payait plus depuis des années... mais menaçait de son fusil les intrus qui venaient voler SES champignons dans ce champ en friche. :shock:

Si le nouveau proprio avait laissé faire, le filou serait dans quelques années devenu propriétaire du bien par prescription trentenaire.
L'avocat l'a naturellement assuré qu'il serait intégralement remboursé de ses frais :mrgreen:
La tribunal a logiquement donné raison au proprio, qui a finalement récupéré son champ... mais le type s'étant arrangé pour être insolvable, on devine qui a payé les dépens :lol: :evil:

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Re: Vente Logement Occupé

#13 Message par tonysonic » 27 oct. 2017, 10:29

On est dans un pays qui protège trop les locataires, clair que la gestion locative, c'est vraiment pas pour moi non plus ...

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Re: Vente Logement Occupé

#14 Message par cashisking » 27 oct. 2017, 10:58

tonysonic a écrit :On est dans un pays qui protège trop les locataires, clair que la gestion locative, c'est vraiment pas pour moi non plus ...
Jamais pour moi non plus.
C'est un truc pour les zinzins, qui peuvent répartir le risque sur 1000 appartements et gérer.
Pour un particulier, et en France, faut être salement motivé.
Ou alors location à la famille (Pinel), et encore...

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Re: Vente Logement Occupé

#15 Message par miguel » 27 oct. 2017, 11:58

Pour moi c'est fini. Mais bon je vais avoir du boulot pour récupérer mes billets.
Par contre d'ici 20/30 il va y avoir un désastre pour pouvoir se loger. Ce qui maintient à mon avis l'offre c'est les Pinel and co.
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Re: Vente Logement Occupé

#16 Message par alpha2 » 27 oct. 2017, 19:19

Je rachète à l'euro symbolique, et sans visiter comme ça je dérangerai pas le casse-couilles de locataire. 8)

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Re: Vente Logement Occupé

#17 Message par lisette83 » 28 oct. 2017, 16:43

Cela dépend aussi de la région.
S'il y a une forte demande, on peut toujours revendre le bien mais, dans ce cas, avec ce locataire c'est un problème même en RP.

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Re: Vente Logement Occupé

#18 Message par miguel » 28 oct. 2017, 20:40

En fait lorsque le locataire est en place. Le rapport de force est inversé. Évidemment si c'était bien les banksters ferait du locatif vu qu'ils font des portables et cacahuètes...Enfin bon moi j'essaie d'en sortir. Par contre dans 20/30 je pense qu'il y aura plus de parc locatif privé.
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Re: Vente Logement Occupé

#19 Message par miguel » 29 oct. 2017, 19:10

Petit retour mes locataires m'ont annoncé qu'ils allaient m'envoyer le préavis de départ.

Je vais donc attendre qu'ils partent. ( j'attends qu'ils partent pour mettre un bon nettoyage et petites réparations pour mettre en vente)

En regardant mes documents j'ai pas fait d'état des lieux d'entrée dans ce logement.

Du coup pour l'état des lieux de sortie ???
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Re: Vente Logement Occupé

#20 Message par kamoulox » 29 oct. 2017, 20:14

miguel a écrit :Petit retour mes locataires m'ont annoncé qu'ils allaient m'envoyer le préavis de départ.

Je vais donc attendre qu'ils partent. ( j'attends qu'ils partent pour mettre un bon nettoyage et petites réparations pour mettre en vente)

En regardant mes documents j'ai pas fait d'état des lieux d'entrée dans ce logement.

Du coup pour l'état des lieux de sortie ???
Du coup pas d'état des lieux (c'est risque de pas en faire!!).
En gros tu n'as aucun recours si des choses sont casses puisque pas d'état des lieus

Et donc impossible de récupérer leur caution pour réparations.

Espérons qu'ils soient soigneux et que tu n'ai qu'un rafraîchissement à faire

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Re: Vente Logement Occupé

#21 Message par henda » 29 oct. 2017, 20:49

https://www.legavox.fr/blog/maitre-joan ... -12007.htm

Les conséquences de l'absence d'état des lieux d'entrée
Selon l'article 1731 du Code Civil, « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire »

La loi considère donc que, dans cette situation, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état.

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Re: Vente Logement Occupé

#22 Message par miguel » 30 oct. 2017, 19:19

J'attends avec impatience sa lettre de départ.
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Re: Vente Logement Occupé

#23 Message par miguel » 07 nov. 2017, 11:41

Retour, j'ai reçu la lettre de résiliation de bail.

Je vais attendre qu'ils partent avant de faire des visites et la mise en vente officielle.

Par contre ils ont mis sur la lettre qu'il me libèrent le logement afin de me faciliter la vente :shock:

Bref...
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Re: Vente Logement Occupé

#24 Message par flipper le dauphin » 13 nov. 2017, 12:04

miguel a écrit :Retour, j'ai reçu la lettre de résiliation de bail.

Je vais attendre qu'ils partent avant de faire des visites et la mise en vente officielle.

Par contre ils ont mis sur la lettre qu'il me libèrent le logement afin de me faciliter la vente :shock:

Bref...
Pour les raisons, on s'en fiche.
L'essentiel est que pour toi le logement soit vide ce qui permettra de mieux le vendre.

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Re: Vente Logement Occupé

#25 Message par miguel » 14 nov. 2017, 22:24

Si je souhaite relouer j'ai le droit vu que c'est eux qui ont résilié le bail ? Étant donné que je souhaitais vendre occupe ?
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Re: Vente Logement Occupé

#26 Message par flipper le dauphin » 14 nov. 2017, 23:45

Relouer et le vendre est un choix plutot bizarre
Pour vendre votre logement vous ne vous adresserez qu'à des investisseurs

Le vendre vide vous toucherez nettement plus de monde : les investisseurs et ceux qui veulent l'acheter pour l'habiter

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Re: Vente Logement Occupé

#27 Message par Paulo » 15 nov. 2017, 09:27

miguel a écrit :Si je souhaite relouer j'ai le droit vu que c'est eux qui ont résilié le bail ? Étant donné que je souhaitais vendre occupe ?
Quel intérêt ? Ca n'a aucun sens.
Il y a une décote importante sur les biens vendus loués, décote totalement justifiée.
Car les ménages cherchant pour se loger ne viendront même pas visiter, sauf rare pigeon pensant faire une affaire.
Et même les investisseurs sont méfiant et préfère choisir eux-même leur locataires pour être sûr que le locataire remplisse bien les critères exigés pour leur assurances loyer impayés ou que le bail soit rédiger correctement.

Pour finir, en vendant occupé, la vente sera longue et les investisseurs sur ce marché ne sont pas pressés. Donc ceux qui seront intéressés, seront des requins qui achèteront uniquement si vous baissez totalement le slip.

Bref, pourquoi vouloir perdre du temps et 25% ?

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Re: Vente Logement Occupé

#28 Message par miguel » 15 nov. 2017, 17:08

Selon 2 agents immobiliers que je connais.
Donc les moins pire du secteur.

Le quartier n'est plus "tendance"

Donc le prix que je souhaite sera difficile à obtenir. J'ai acheté ce bien 135 Ke en 2007 et 15 Ke de travaux.
Au minimum je souhaite 150ke.
Selon l'un si je vends 140ke, il me paye le resto :shock:

Par contre au niveau des locations, étant donné que mon loyer était très bas 700 au lieu des 800/850 du quartier, selon eux j'aurais intérêt à vendre occupé avec un loyer de 800/850.
En effectuant quelques travaux bien évidemment.
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Re: Vente Logement Occupé

#29 Message par flipper le dauphin » 16 nov. 2017, 12:55

miguel a écrit :Selon 2 agents immobiliers que je connais.
Donc les moins pire du secteur.

Le quartier n'est plus "tendance"

Donc le prix que je souhaite sera difficile à obtenir. J'ai acheté ce bien 135 Ke en 2007 et 15 Ke de travaux.
Au minimum je souhaite 150ke.
Selon l'un si je vends 140ke, il me paye le resto :shock:

Par contre au niveau des locations, étant donné que mon loyer était très bas 700 au lieu des 800/850 du quartier, selon eux j'aurais intérêt à vendre occupé avec un loyer de 800/850.
En effectuant quelques travaux bien évidemment.
Et moi je ne vois toujours pas l'interet
Un appart vendu occupé se vends moins cher qu'un appart vendu vide. Surtout si le baille est recent et que l'acquereur n'a aucun espoir de recuperer le bien pour son usage avant 3 ans

Le lien de PAP indique que la decote se situe à 10-15% quand il est vendu occupé

https://www.pap.fr/conseils/achat-vente ... x-de-vente

Vendre avec un loyer plus elevé ne modifie pas la décote de votre appart. Tout au plus il interessera un peu plus d'investisseurs mais pas ceux qui veulent acheter pour habiter.

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Re: Vente Logement Occupé

#30 Message par miguel » 16 nov. 2017, 18:28

Vu que mon plan a fonctionné et que ce locataire chieur est parti!

Je peux remettre en location.
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Re: Vente Logement Occupé

#31 Message par doppelganger » 16 nov. 2017, 18:30

miguel a écrit :La gestion locative devient infernale.
Voilà pourquoi je vends. Personnellement je veux plus de locatif.
...

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Re: Vente Logement Occupé

#32 Message par flipper le dauphin » 16 nov. 2017, 20:01

Donc en gros vous nous expliquez que tout ce que vous avez entrepris c'est pour que le locataire parte et que vous puissiez augmenter le loyer
Maintenant vous vous posez la question: est ce que le locataire peut exiger quelque chose s'il apprend que je n'avais pas envi de vendre.
J'aurais tendance alors à dire de vous demerder tout seul ...

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Re: Vente Logement Occupé

#33 Message par miguel » 16 nov. 2017, 20:34

Non le quartier est devenu difficile pour la vente. Par contre au niveau du loyer je peux louer plus cher.

Cest un quartier ou la classe moyenne a disparu.
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Re: Vente Logement Occupé

#34 Message par lisette83 » 16 nov. 2017, 21:40

Sans indiscrétion, c'est dans quelle région?

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Re: Vente Logement Occupé

#35 Message par miguel » 16 nov. 2017, 21:56

78 banlieue. Selon les agents immobilier que j'ai vu la vente serait mauvaise il y a eu trop de Robien Pinel, et fuite selon eux de la population type européenne... Bref....
Soit je vends a perte ou je reloue.
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Re: Vente Logement Occupé

#36 Message par lisette83 » 16 nov. 2017, 22:31

C'est un choix pas facile.
si vous relouez, y-a-t-il une chance que les prix remontent pour une vente dans l'avenir ?

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Re: Vente Logement Occupé

#37 Message par miguel » 17 nov. 2017, 16:29

La maison est magnifique, c'est une ancienne dépendance d'une église du 13e siècle, c'était la maison ou les curés dormaient.

Du coup j'ai succombé au charme des vieilles pierres de taille, sauf qu'a côté c'est une cité HLM qui a été réhabilité mais qui n'attire toujours pas grand monde.
C'est pour cela que je rigole quand j'entends parler que la mode maintenant c'est le Neuf/trois....

Donc il existe un marché pour la location, mais pas pour la vente.
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Re: Vente Logement Occupé

#38 Message par geotruc » 20 nov. 2017, 14:35

miguel a écrit :Si je souhaite relouer j'ai le droit vu que c'est eux qui ont résilié le bail ? Étant donné que je souhaitais vendre occupe ?
Cette absence d'intention de vendre peut également se caractériser par la relocation immédiate du bien à un loyer substantiellement augmenté.
https://www.pap.fr/conseils/location/co ... ire/a13211

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Re: Vente Logement Occupé

#39 Message par miguel » 20 nov. 2017, 20:59

Je lui ai notifié aucun document comme quoi j'allais vendre le logement.

Je lui ai juste dit que j'allais vendre occupé.

Maintenant si lui m'a envoyé une résiliation de bail en notifiant qu'il me libérait le logement afin de mieux le vendre. J'ai le droit de le remettre en location.
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