conseil de base pour bailleur novice

[Marie 94]

Elle est dépendante. Elle ne peut plus vivre dans son appart. Le viager ne va pas l'aider. Ce qu'elle a besoin c'est un Epad (elle a la place) et les moyens de payer cette place.

[cashisking]

Elle est dépendante. Elle ne peut plus vivre dans son appart. Le viager ne va pas l'aider. Ce qu'elle a besoin c'est un Epad (elle a la place) et les moyens de payer cette place.

Oups oui j'ai dit une connerie.....

[remy51]

Tu ferais mieux de vendre.
Tu ne sembles ni trop avoir l'envie de louer ni trop les épaules pour être bailleur.

[utilisateur supprimé]

Tu ferais mieux de vendre.
Tu ne sembles ni trop avoir l'envie de louer ni trop les épaules pour être bailleur.

Merci pour le conseil remy51, je n ai surtout pas envie de vendre.

C est sur que s il faut commencer par pré recruter des videurs...

[IMMOLOLO]

Evidemment ça va en faire hurler plus d'un. Mais il y a aussi cette solution :


SOLIBAIL : Louez solidaire et sans souci ! - Nombreuses associations


J'ai une amie qui est dans le même cas, pour qui ça fonctionne nickel

[utilisateur supprimé]

Evidemment ça va en faire hurler plus d'un. Mais il y a aussi cette solution :


SOLIBAIL : Louez solidaire et sans souci ! - Nombreuses associations


J'ai une amie qui est dans le même cas, pour qui ça fonctionne nickel

Bah, l avantage du forum c est que les hurlements sont peu sonores.
Merci, je vais regarder ceci égalelment.

[optimus maximus]

Evidemment ça va en faire hurler plus d'un. Mais il y a aussi cette solution :


SOLIBAIL : Louez solidaire et sans souci ! - Nombreuses associations


J'ai une amie qui est dans le même cas, pour qui ça fonctionne nickel

Bah, l avantage du forum c est que les hurlements sont peu sonores.
Merci, je vais regarder ceci égalelment.

Je sens qu'on va pouvoir copier-coller une discussion qui a déjà eu lieu
Si c'est bien placé dans Lille, le meublé peut être une solution. Ça permet de changer d'avis plus aisément.

[Marie 94]

Effectivement Solibail peut être une option aussi. Pas besoin de trop investir dans les travaux vu que ça va s'adresser à une clientèle moins exigeante. Loyer garantis et bail de 6 ans avec l'anah (70% d'abattement).

Pour le meublé, la meilleure combinaison reste le LMNP à des étudiants en collocation de octobre à juin et du Airbnb de juillet à septembre. Vous maximisez le rendement mais faut être honnête c'est chronophage et il va falloir investir d'abord (attention à la trésorerie).

Sinon pour les videurs, c'est un cas extrême. Le point essentiel est le choix des locataires. Tout ceux qui ont des pbs avec leurs locataires c'est simple c'est parce qu'ils ont loué à des profils fragiles. Les stats de 2% d'impayés ne veulent rien dire. Ça concerne que les cassos. Les profils solides qui répondent aux critères imposés par une assurance loyers impayés ne font quasi jamais défaut.

[Fluctuat]

Effectivement Solibail peut être une option aussi. Pas besoin de trop investir dans les travaux vu que ça va s'adresser à une clientèle moins exigeante. Loyer garantis et bail de 6 ans avec l'anah (70% d'abattement).

Pour le meublé, la meilleure combinaison reste le LMNP à des étudiants en collocation de octobre à juin et du Airbnb de juillet à septembre. Vous maximisez le rendement mais faut être honnête c'est chronophage et il va falloir investir d'abord (attention à la trésorerie).

Sinon pour les videurs, c'est un cas extrême. Le point essentiel est le choix des locataires. Tout ceux qui ont des pbs avec leurs locataires c'est simple c'est parce qu'ils ont loué à des profils fragiles. Les stats de 2% d'impayés ne veulent rien dire. Ça concerne que les cassos. Les profils solides qui répondent aux critères imposés par une assurance loyers impayés ne font quasi jamais défaut.

Un profil, ça se photoshoppe. Etorki expliquait bien qu'il préférait louer à des profils plus fragile à APL, précisément parce que la majeure partie du loyer "tombait" quoi qu'il arrive. Toutes les histoires que j'ai entendues d'impayés concernaient des gens malhonnêtes qui allaient de loc' en loc' de cette façon. Après que quelque fois il s'agisse de personnes qui ont des difficultés (chômage, divorce) oui, mais là encore, leur avenir n'était pas écrit sur leur visage quand ils ont loué.

[Marie 94]

Les gens malhonnêtes ça se repère aussi. Il suffit de demander les 3 dernières quittances de loyer, facture EDF et d'appeler le précédent bailleur. Tout doit être passer au peigne fin.
J'avais demandé un garant alors que mes locataires étaient tous 2 en CDI, on ne prend jamais assez de précaution. Les profils qui touchent les APL je sais pas si je miserai dessus avec la baisse programmée de celles ci

[Gpzzzz]

Les gens malhonnêtes ça se repère aussi. Il suffit de demander les 3 dernières quittances de loyer, facture EDF et d'appeler le précédent bailleur. Tout doit être passer au peigne fin.
J'avais demandé un garant alors que mes locataires étaient tous 2 en CDI, on ne prend jamais assez de précaution. Les profils qui touchent les APL je sais pas si je miserai dessus avec la baisse programmée de celles ci

Et comment savoir que ce n'est pas le tonton qui t'as répondu au téléphone ?

[coolfonzi]

Perso, j'avais emmené qq artisans (des gros black) le jour de l'état des lieux avec le locataire. Depuis il m'a jamais fait chier et a toujours payé ses loyers. Même quand il y avait eu un dégât des eaux, c'est lui qui a tout payé et m'a rien réclamé. Certains locataires vont s'imaginer que tout est possible devant 2 femmes dont une dependante. Un bailleur doit se faire respecter.

On se croirait dans une scène d'un film de Tarantino ou des frères Cohen.

Avec des battes de base-ball les gros black ?

[utilisateur supprimé]

Perso, j'avais emmené qq artisans (des gros black) le jour de l'état des lieux avec le locataire. Depuis il m'a jamais fait chier et a toujours payé ses loyers. Même quand il y avait eu un dégât des eaux, c'est lui qui a tout payé et m'a rien réclamé. Certains locataires vont s'imaginer que tout est possible devant 2 femmes dont une dependante. Un bailleur doit se faire respecter.

On se croirait dans une scène d'un film de Tarantino ou des frères Cohen.

Avec des battes de base-ball les gros black ?

Oui, c'est flippant

Je recentre le débat.
Mon notaire me confirme que cet appart est très facilement vendable...ou louable.
En cas de vente, je serai soumise à l'imposition sur plus-value sur ma part (soit sur la moitié de la nue propriété), part que je détiens par succession depuis 2013 : quelqu'un pour m'expliquer le calcul ?
Et d'ailleurs, dans ce cas, que faire du montant de la vente, qui sera utilisé petit à petit ? je précise que la vente couvrirait le "besoin" pendant...18 ans !

Je reste quand même sur cette idée : pas de coloc étudiant, surtout pas de RbandB, un bail de location pour éviter les emmerdements, en m'entourant de garanties sans sans recrutement de gros bras. Encore une fois il s'agit de trouver une source de financement complémentaire, régulière, sans se bouffer la vie à gérer le bazar, pas de faire un max de profit.
Donc un bail sur 1 an en meublé ou 3 ans en non meublé.

[IMMOLOLO]

Ouai c'est ridicule cette histoire de gros bras ... Tout autant que de faire état à nouveau du locataire qui a assumé seul la facture du plombier suite au dégât des eaux - certains mérites des impayés !

[stchong]

https://www.pap.fr/argent/impots/les-pl ... -imposable

[utilisateur supprimé]

https://www.pap.fr/argent/impots/les-pl ... -imposable

merci, j'ai google aussi, la question était : la pv est elle calculée sur la demi part entre la date d'acquisition du bien et la date de vente ou bien entre la date de la succession et la date de vente ?

[coolfonzi]

Perso, j'avais emmené qq artisans (des gros black) le jour de l'état des lieux avec le locataire. Depuis il m'a jamais fait chier et a toujours payé ses loyers. Même quand il y avait eu un dégât des eaux, c'est lui qui a tout payé et m'a rien réclamé. Certains locataires vont s'imaginer que tout est possible devant 2 femmes dont une dependante. Un bailleur doit se faire respecter.

On se croirait dans une scène d'un film de Tarantino ou des frères Cohen.

Avec des battes de base-ball les gros black ?

Oui, c'est flippant

Ou alors en poussant plus loin, une satire de film x façon Kad et O, decidement ce forum me fait bien rire de temps en temps par son coté surréaliste.

[Marie 94]

Ouai c'est ridicule cette histoire de gros bras ... Tout autant que de faire état à nouveau du locataire qui a assumé seul la facture du plombier suite au dégât des eaux - certains mérites des impayés !

Un pigeon ça se plume

[crispus]

https://www.pap.fr/argent/impots/les-pl ... -imposable

merci, j'ai google aussi, la question était : la pv est elle calculée sur la demi part entre la date d'acquisition du bien et la date de vente ou bien entre la date de la succession et la date de vente ?

Date de succession, puisque tu as payé des droits (ou pas) à ce moment.

[remy51]

Demande tout ça à ton notaire et demande lui de faire les calculs. (mais oui je confirme que c'est , et c'est logique, à partir de la succession).
Et effectivement tu risques de bien te faire plumer en cas de pv conséquente , il faut calculer tout ça.

[stchong]

https://www.pap.fr/argent/impots/les-pl ... -imposable

merci, j'ai google aussi, la question était : la pv est elle calculée sur la demi part entre la date d'acquisition du bien et la date de vente ou bien entre la date de la succession et la date de vente ?

La question est :que c'est toi qui sait puisque c'est toi la personne intéressée, je ne peux savoir comment à était réaliser l'usufruit.
Et si tu avais bien voulu lire le lien tu ne poserais pas cette question stupide.
C'est toi qui a les données

[utilisateur supprimé]

Demande tout ça à ton notaire et demande lui de faire les calculs. (mais oui je confirme que c'est , et c'est logique, à partir de la succession).
Et effectivement tu risques de bien te faire plumer en cas de pv conséquente , il faut calculer tout ça.

Pas tellement dans mon cas : en 5 ans, la PV (10k€ environ) sur la moitié de la nue -propriété est raisonnable. Cela aurait été différent si j'avais été propriétaire dès l'achat (120k€ environ). Je pense qu'on peut absorber ça.
reste qu'en cas de vente, je ne sais pas comment placer ce capital, qui doit pouvoir être utilisé petit à petit, l'objectif étant un complément de revenu.

[Marie 94]

3 possibilités d'avoir une rente en vendant et en plaçant cet argent:
1/ Acheter des parts de SCPI: vous toucherez des dividendes trimestriels
2/ placer en AV si vous avez un contrat de plus de 8 ans et faire des rachats partiels
3/ placer sur un PEA si il a plus de 5 ans, acheter des actions de rendement et retirer que les dividendes perçus (par contre vous ne pourrez plus faire de versement sur le PEA).

Mais aucune n'offrira une rente mensuelle immédiate comme la mise en location de cet cet appartement. Vous allez attendre 4 à 6 mois pour toucher le produit de cette vente sur votre compte. Ça dépend si vous êtes pressée.

Pour le meublé, ne négligez pas le temps à y consacrer. J'en suis à 5 jours de charges (repérage des articles à acheter, AR chez Darty et Ikea, montage des meubles, paparasse...). Ça demande un investissement important au début en temps et en argent (3000€ de cash à sortir avant de toucher le 1er euro).

[Indécis]

3 possibilités d'avoir une rente en vendant et en plaçant cet argent:
1/ Acheter des parts de SCPI: vous toucherez des dividendes trimestriels
2/ placer en AV si vous avez un contrat de plus de 8 ans et faire des rachats partiels
3/ placer sur un PEA si il a plus de 5 ans, acheter des actions de rendement et retirer que les dividendes perçus (par contre vous ne pourrez plus faire de versement sur le PEA).

+ 1 pour une fois avec Marie.
Cela me fait d'autant plus rire que, lorsque je parlais à l'époque de SCPI, Marie n'y croyait pas...

[coolfonzi]

3 possibilités d'avoir une rente en vendant et en plaçant cet argent:
1/ Acheter des parts de SCPI: vous toucherez des dividendes trimestriels
2/ placer en AV si vous avez un contrat de plus de 8 ans et faire des rachats partiels
3/ placer sur un PEA si il a plus de 5 ans, acheter des actions de rendement et retirer que les dividendes perçus (par contre vous ne pourrez plus faire de versement sur le PEA).

+ 1 pour une fois avec Marie.
Cela me fait d'autant plus rire que, lorsque je parlais à l'époque de SCPI, Marie n'y croyait pas...

Houla, quel rendement net à venir dans les 5 ans sur :
des dividendes trimestriels de parts de SCPI
des fonds Euros d'AV

Pour le PEA, avec une bourse historiquement au plus haut, pour viser sécurité et rendement jsuis par sûr à 100 %

[Indécis]

3 possibilités d'avoir une rente en vendant et en plaçant cet argent:
1/ Acheter des parts de SCPI: vous toucherez des dividendes trimestriels
2/ placer en AV si vous avez un contrat de plus de 8 ans et faire des rachats partiels
3/ placer sur un PEA si il a plus de 5 ans, acheter des actions de rendement et retirer que les dividendes perçus (par contre vous ne pourrez plus faire de versement sur le PEA).

+ 1 pour une fois avec Marie.
Cela me fait d'autant plus rire que, lorsque je parlais à l'époque de SCPI, Marie n'y croyait pas...

Houla, quel rendement net à venir dans les 5 ans sur :
des dividendes trimestriels de parts de SCPI
des fonds Euros d'AV

Pour le PEA, avec une bourse historiquement au plus haut, pour viser sécurité et rendement jsuis par sûr à 100 %

Oui, rien n'est effectivement sûr dans la Vie... y compris des obligations d'Etat AAA (soi-disant sûr à 100%).

[utilisateur supprimé]

3 possibilités d'avoir une rente en vendant et en plaçant cet argent:
1/ Acheter des parts de SCPI: vous toucherez des dividendes trimestriels
2/ placer en AV si vous avez un contrat de plus de 8 ans et faire des rachats partiels
3/ placer sur un PEA si il a plus de 5 ans, acheter des actions de rendement et retirer que les dividendes perçus (par contre vous ne pourrez plus faire de versement sur le PEA).

Pas de PEA.
AV : il me semble que les primes versées après 70 ans sont soumises aux droits de succession, or là, pour mémoire il s'agit d'environ 220k€

[Gpzzzz]

3 possibilités d'avoir une rente en vendant et en plaçant cet argent:
1/ Acheter des parts de SCPI: vous toucherez des dividendes trimestriels
2/ placer en AV si vous avez un contrat de plus de 8 ans et faire des rachats partiels
3/ placer sur un PEA si il a plus de 5 ans, acheter des actions de rendement et retirer que les dividendes perçus (par contre vous ne pourrez plus faire de versement sur le PEA).

Pas de PEA.
AV : il me semble que les primes versées après 70 ans sont soumises aux droits de succession, or là, pour mémoire il s'agit d'environ 220k€

Les sommes placées apres 70ans sont réintégrées dans la sucession donc effrectivement taxé.. mais au meme titre que tout autre placement donc aucune difference, il y aura les abattements classique..
L avantage de l AV avant 70ans c est que ca se cumule au niveau défiscalisation

[cashisking]

Oui, rien n'est effectivement sûr dans la vie...

Si deux choses : La mort et les impôts.

[Marie 94]

Effectivement si vous voulez avoir une rente et optimiser la transmission, ça risque d'être compliqué avec un patrimoine au delà des abattements

Votre mère à bien fait les choses en faisant cette donation en nue-propriété pour faciliter la transmission. Ça serait dommage de tout remettre en cause pour vous compliquer la vie. Le plus simple est de conserver ce bien et de mettre en location. C'est un actif liquide (c'est votre notaire qui le dit, il connaît mieux le marché local que quiconque ici) qui offre un placement au risque modéré et un rendement correct.

[utilisateur supprimé]

Effectivement si vous voulez avoir une rente et optimiser la transmission, ça risque d'être compliqué avec un patrimoine au delà des abattements

Votre mère à bien fait les choses en faisant cette donation en nue-propriété pour faciliter la transmission. Ça serait dommage de tout remettre en cause pour vous compliquer la vie. Le plus simple est de conserver ce bien et de mettre en location. C'est un actif liquide (c'est votre notaire qui le dit, il connaît mieux le marché local que quiconque ici) qui offre un placement au risque modéré et un rendement correct.

Elle n a rien fait du tout : 1/2 part par succession au décès de mon père.
Pour moi cela ne change rien, c est bien son logement et pour elle aussi.
Je pebse que ce sera location : je vais arrêter de me prendre la tête avec ces questions de fiscalité, nous n avons pas besoin (car oeu de besoins tout court) de ce capital, juste d un revenu complémentaire qui sera en partie apporté par le loyer.
Et puis tout simplement, pour elle moralement ce sera moins difficile.

Merci pour vos points de vue à tous.

[Indécis]

Oui, rien n'est effectivement sûr dans la vie...

Si deux choses : La mort et les impôts.

ça me rappelle quelque chose, benjamin...
http://www.linternaute.com/citation/831 ... -franklin/

Encore que, pour les impôts, il existe des paradis fiscaux maintenant...