conseil de base pour bailleur novice

[utilisateur supprimé]

Observatrice de mon micro marché local, et candidate à l'achat, me voici soudain contrainte à envisager d'endosser le rôle de bailleur.

Situation : parent âgé, vivant seul, devenu dépendant en quelques semaines. Revenus insuffisants (pension) pour le financement d'un établissement pour personnes âgées dépendantes.
Deux choix : vente de l'appartement, solution que j'écarte pour le moment ou location de l'appartement pour compléter les revenus.

Situation du logement : très bonne, centre ville, étage élevé, résidence calme à deux pas des grandes écoles et des lieux étudiants, tous commerces et métro.
Etat du logement : à remettre au goût du jour, faisable pour un coût raisonnable (paulette elle bricole)
Propriété et fiscalité : l'usufruitèr de l'appartement est non imposable, j'ai la moitié de la nue-propriété du logement.


Et les questions :
- en direct ou par une agence : je penche pour la 2ème solution, pour minimiser le temps et la gestion des multiples emmerdement du statut, sachant que cela diminue également le revenu tiré de la location.
- meublé ou pas ?

Mon objectif n'est donc pas d'investir, de capitaliser, mais de trouver un complément de revenu nécessaire sans avoir à vendre. Merci d'avance pour vos conseils avisés, la situation étant inattendue et non souhaitée, j'ai peu suivi les files "location".

[coolfonzi]

Observatrice de mon micro marché local, et candidate à l'achat, me voici soudain contrainte à envisager d'endosser le rôle de bailleur.

Situation : parent âgé, vivant seul, devenu dépendant en quelques semaines. Revenus insuffisants (pension) pour le financement d'un établissement pour personnes âgées dépendantes.
Deux choix : vente de l'appartement, solution que j'écarte pour le moment ou location de l'appartement pour compléter les revenus.

Situation du logement : très bonne, centre ville, étage élevé, résidence calme à deux pas des grandes écoles et des lieux étudiants, tous commerces et métro.
Etat du logement : à remettre au goût du jour, faisable pour un coût raisonnable (paulette elle bricole)
Propriété et fiscalité : l'usufruitèr de l'appartement est non imposable, j'ai la moitié de la nue-propriété du logement.


Et les questions :
- en direct ou par une agence : je penche pour la 2ème solution, pour minimiser le temps et la gestion des multiples emmerdement du statut, sachant que cela diminue également le revenu tiré de la location.
- meublé ou pas ?

Mon objectif n'est donc pas d'investir, de capitaliser, mais de trouver un complément de revenu nécessaire sans avoir à vendre. Merci d'avance pour vos conseils avisés, la situation étant inattendue et non souhaitée, j'ai peu suivi les files "location".

- meublé ou pas ? Cela a une incidence sur le plan fiscal en 1er lieu et par rapport à la location nue est plus protecteur pour le bailleur. On peut avoir 50 % d'abattement sur le loyer charges comprises perçu. C'est 30 % sur le loyer hors charges sur du nu.
- en direct ou par une agence : si le bien est sans souci, ce n'est pas si chronophage que ça de le faire soit même. Contrairement à ce qu'on peut croire passer par une agence n'est pas un gage à 100 % de sécurité.

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Observatrice de mon micro marché local, et candidate à l'achat, me voici soudain contrainte à envisager d'endosser le rôle de bailleur.

Situation : parent âgé, vivant seul, devenu dépendant en quelques semaines. Revenus insuffisants (pension) pour le financement d'un établissement pour personnes âgées dépendantes.
Deux choix : vente de l'appartement, solution que j'écarte pour le moment ou location de l'appartement pour compléter les revenus.

Situation du logement : très bonne, centre ville, étage élevé, résidence calme à deux pas des grandes écoles et des lieux étudiants, tous commerces et métro.
Etat du logement : à remettre au goût du jour, faisable pour un coût raisonnable (paulette elle bricole)
Propriété et fiscalité : l'usufruitèr de l'appartement est non imposable, j'ai la moitié de la nue-propriété du logement.


Et les questions :
- en direct ou par une agence : je penche pour la 2ème solution, pour minimiser le temps et la gestion des multiples emmerdement du statut, sachant que cela diminue également le revenu tiré de la location.
- meublé ou pas ?

Mon objectif n'est donc pas d'investir, de capitaliser, mais de trouver un complément de revenu nécessaire sans avoir à vendre. Merci d'avance pour vos conseils avisés, la situation étant inattendue et non souhaitée, j'ai peu suivi les files "location".

- meublé ou pas ? Cela a une incidence sur le plan fiscal en 1er lieu et par rapport à la location nue est plus protecteur pour le bailleur.
- en direct ou par une agence : si le bien est sans souci, ce n'est pas si chronophage que ça de le faire soit même. Contrairement à ce qu'on peut croire passer par une agence n'est pas un gage à 100 % de sécurité.

Merci pour cette précision : je pensais que prendre une garantie "loyers impayés" auprès de l'agence (si..a, se...c ou autre) me protègerait mieux des emmerdements, genre locataires qui pètent tout et partent sans payer.

C'est le meublé qui est plus protecteur ?

[stchong]

Tu as la nue propriété donc ce n'est pas toi qui loue mais ton parent, va falloir sa signature.

Donc est ce qu'il en est capable ?

Autrement faut demander une tutelle et y'en a pour 6 mois minimum.

[coolfonzi]

Observatrice de mon micro marché local, et candidate à l'achat, me voici soudain contrainte à envisager d'endosser le rôle de bailleur.

Situation : parent âgé, vivant seul, devenu dépendant en quelques semaines. Revenus insuffisants (pension) pour le financement d'un établissement pour personnes âgées dépendantes.
Deux choix : vente de l'appartement, solution que j'écarte pour le moment ou location de l'appartement pour compléter les revenus.

Situation du logement : très bonne, centre ville, étage élevé, résidence calme à deux pas des grandes écoles et des lieux étudiants, tous commerces et métro.
Etat du logement : à remettre au goût du jour, faisable pour un coût raisonnable (paulette elle bricole)
Propriété et fiscalité : l'usufruitèr de l'appartement est non imposable, j'ai la moitié de la nue-propriété du logement.


Et les questions :
- en direct ou par une agence : je penche pour la 2ème solution, pour minimiser le temps et la gestion des multiples emmerdement du statut, sachant que cela diminue également le revenu tiré de la location.
- meublé ou pas ?

Mon objectif n'est donc pas d'investir, de capitaliser, mais de trouver un complément de revenu nécessaire sans avoir à vendre. Merci d'avance pour vos conseils avisés, la situation étant inattendue et non souhaitée, j'ai peu suivi les files "location".

- meublé ou pas ? Cela a une incidence sur le plan fiscal en 1er lieu et par rapport à la location nue est plus protecteur pour le bailleur.
- en direct ou par une agence : si le bien est sans souci, ce n'est pas si chronophage que ça de le faire soit même. Contrairement à ce qu'on peut croire passer par une agence n'est pas un gage à 100 % de sécurité.

Merci pour cette précision : je pensais que prendre une garantie "loyers impayés" auprès de l'agence (si..a, se...c ou autre) me protègerait mieux des emmerdements, genre locataires qui pètent tout et partent sans payer.

C'est le meublé qui est plus protecteur ?

Oui, le bail meublé est moins protecteur pour le locataire ex : pour reprendre le logement en nu, 6 mois de préavis avant la fin du bail de 3 ans, en meublé 3 mois de préavis avant la fin du bail de 1 an !!!

[utilisateur supprimé]

Tu as la nue propriété donc ce n'est pas toi qui loue mais ton parent, va falloir sa signature.

Donc est ce qu'il en est capable ?

Autrement faut demander une tutelle et y'en a pour 6 mois minimum.

J'ai bien pensé à cela, très récemment car l'Ephad n'était pas envisagé dans un premier temps, mais j'ignorais qu'il fallait un tel délai pour la tutelle.
Capable de signer une procuration ou un document, oui, mais pas plus capable qu'il y a 3 mois de comprendre tout à fait la teneur des documents : je m'occupais déjà de toutes la paperasse.
Pour l'admission en Ephad, il faut aussi pouvoir prouver que le financement est possible, je peux fournir le titre de propriété, mais je souhaite loué plutôt que vendre, ce qui lui sera proposé.

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Situation : parent âgé, vivant seul, devenu dépendant en quelques semaines. Revenus insuffisants (pension) pour le financement d'un établissement pour personnes âgées dépendantes.
Deux choix : vente de l'appartement, solution que j'écarte pour le moment ou location de l'appartement pour compléter les revenus.

Situation du logement : très bonne, centre ville, étage élevé, résidence calme à deux pas des grandes écoles et des lieux étudiants, tous commerces et métro.
Etat du logement : à remettre au goût du jour, faisable pour un coût raisonnable (paulette elle bricole)
Propriété et fiscalité : l'usufruitèr de l'appartement est non imposable, j'ai la moitié de la nue-propriété du logement.


Et les questions :
- en direct ou par une agence : je penche pour la 2ème solution, pour minimiser le temps et la gestion des multiples emmerdement du statut, sachant que cela diminue également le revenu tiré de la location.
- meublé ou pas ?

Mon objectif n'est donc pas d'investir, de capitaliser, mais de trouver un complément de revenu nécessaire sans avoir à vendre. Merci d'avance pour vos conseils avisés, la situation étant inattendue et non souhaitée, j'ai peu suivi les files "location".

- meublé ou pas ? Cela a une incidence sur le plan fiscal en 1er lieu et par rapport à la location nue est plus protecteur pour le bailleur.
- en direct ou par une agence : si le bien est sans souci, ce n'est pas si chronophage que ça de le faire soit même. Contrairement à ce qu'on peut croire passer par une agence n'est pas un gage à 100 % de sécurité.

Merci pour cette précision : je pensais que prendre une garantie "loyers impayés" auprès de l'agence (si..a, se...c ou autre) me protègerait mieux des emmerdements, genre locataires qui pètent tout et partent sans payer.

C'est le meublé qui est plus protecteur ?

Oui, le bail meublé est moins protecteur pour le locataire ex : pour reprendre le logement en nu, 6 mois de préavis avant la fin du bail de 3 ans, en meublé 3 mois de préavis avant la fin du bail de 1 an !!!

Pas anodin en effet.
En plein quartier étudiant, je pense qu'un meublé se louera sans problème

[coolfonzi]

Tu as la nue propriété donc ce n'est pas toi qui loue mais ton parent, va falloir sa signature.

Donc est ce qu'il en est capable ?

Autrement faut demander une tutelle et y'en a pour 6 mois minimum.

J'ai bien pensé à cela, très récemment car l'Ephad n'était pas envisagé dans un premier temps, mais j'ignorais qu'il fallait un tel délai pour la tutelle.
Capable de signer une procuration ou un document, oui, mais pas plus capable qu'il y a 3 mois de comprendre tout à fait la teneur des documents : je m'occupais déjà de toutes la paperasse.
Pour l'admission en Ephad, il faut aussi pouvoir prouver que le financement est possible, je peux fournir le titre de propriété, mais je souhaite loué plutôt que vendre, ce qui lui sera proposé.

Si ils en sont physiquement capables et que tu ne spolies pas tes parents, personne ne fera de difficultés.

[coolfonzi]

Pas anodin en effet.
En plein quartier étudiant, je pense qu'un meublé se louera sans problème

Il y a un bail meublé spécifique étudiant

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Tu as la nue propriété donc ce n'est pas toi qui loue mais ton parent, va falloir sa signature.

Donc est ce qu'il en est capable ?

Autrement faut demander une tutelle et y'en a pour 6 mois minimum.

J'ai bien pensé à cela, très récemment car l'Ephad n'était pas envisagé dans un premier temps, mais j'ignorais qu'il fallait un tel délai pour la tutelle.
Capable de signer une procuration ou un document, oui, mais pas plus capable qu'il y a 3 mois de comprendre tout à fait la teneur des documents : je m'occupais déjà de toutes la paperasse.
Pour l'admission en Ephad, il faut aussi pouvoir prouver que le financement est possible, je peux fournir le titre de propriété, mais je souhaite loué plutôt que vendre, ce qui lui sera proposé.

Si ils en sont physiquement capables et que tu ne spolies pas tes parents, personne ne fera de difficultés.

Spolier, bin je pense que ce serait difficile : le loyer ne couvrira pas la somme manquante, je devrais encore apporter un complément.

[coolfonzi]

Spolier, bin je pense que ce serait difficile : le loyer ne couvrira pas la somme manquante, je devrais encore apporter un complément.

ben justement, tu as éventuellement l' Apa sous conditions.

[utilisateur supprimé]

Spolier, bin je pense que ce serait difficile : le loyer ne couvrira pas la somme manquante, je devrais encore apporter un complément.

ben justement, tu as éventuellement l' Apa sous conditions.

Avec l'APA, il manque encore 1000€ environ...question de seuil comme souvent. Les Ephad sont très chers ici, mais elle reste ici, pas loin de chez moi, à quelques minutes à pied, pour que je puisse y aller très régulièrement. Il y a moins cher de l'autre côté de la frontière, mais ces 30km sont rédhibitoires pour moi.

Donc ce loyer sera bienvenu, mais le bail étudiant sur seulement 9 mois, je ne sais pas, je pense que sur 12 mois c'est jouable.

[coolfonzi]

Spolier, bin je pense que ce serait difficile : le loyer ne couvrira pas la somme manquante, je devrais encore apporter un complément.

ben justement, tu as éventuellement l' Apa sous conditions.

Avec l'APA, il manque encore 1000€ environ...question de seuil comme souvent. Les Ephad sont très chers ici, mais elle reste ici, pas loin de chez moi, à quelques minutes à pied, pour que je puisse y aller très régulièrement. Il y a moins cher de l'autre côté de la frontière, mais ces 30km sont rédhibitoires pour moi.

Donc ce loyer sera bienvenu, mais le bail étudiant sur seulement 9 mois, je ne sais pas, je pense que sur 12 mois c'est jouable.

A toi de calculer selon l'implantation du bien et le marché.

[utilisateur supprimé]

Spolier, bin je pense que ce serait difficile : le loyer ne couvrira pas la somme manquante, je devrais encore apporter un complément.

ben justement, tu as éventuellement l' Apa sous conditions.

Avec l'APA, il manque encore 1000€ environ...question de seuil comme souvent. Les Ephad sont très chers ici, mais elle reste ici, pas loin de chez moi, à quelques minutes à pied, pour que je puisse y aller très régulièrement. Il y a moins cher de l'autre côté de la frontière, mais ces 30km sont rédhibitoires pour moi.

Donc ce loyer sera bienvenu, mais le bail étudiant sur seulement 9 mois, je ne sais pas, je pense que sur 12 mois c'est jouable.

A toi de calculer selon l'implantation du bien et le marché.

Bah, logiquement, 12 mois de loyer serait mieux que 9.
Marché très tendu, aucune problème pour louer un dans cette rue si c'est au "prix du marché" : c 'est ce que je dois affiner.
Sur le bon coin, j'ai repéré un appart de la même résidence, même surface, 890 CC, le lien est inactif depuis ce matin mais c'est exactement le même appartement, en non meublé.

[coolfonzi]

Alors pas de souci.

[utilisateur supprimé]

Alors pas de souci.

878€ en fait, non meublé, cuisine et sdb équipée "brico dépôt" , frais d'agence 910 + 210 d'état des lieux. Il n'est pas en étage élevé, pas indiqué mais je vois que c'est au 1er étage.

[coolfonzi]

Alors pas de souci.

878€ en fait, non meublé, cuisine et sdb équipée "brico dépôt" , frais d'agence 910 + 210 d'état des lieux. Il n'est pas en étage élevé, pas indiqué mais je vois que c'est au 1er étage.

Ah un dernier conseil : si l'appart est dans son jus, il est intelligent de refaire un petit coup de frais, cuisine récente, sdb, les murs etc... Un petit investissement sur le moment mais payant sur le long terme en améliorant le look lors des visites et en en fidélisant le locataire.

[utilisateur supprimé]

Alors pas de souci.

878€ en fait, non meublé, cuisine et sdb équipée "brico dépôt" , frais d'agence 910 + 210 d'état des lieux. Il n'est pas en étage élevé, pas indiqué mais je vois que c'est au 1er étage.

Ah un dernier conseil : si l'appart est dans son jus, il est intelligent de refaire un petit coup de frais, cuisine récente, sdb, les murs etc... Un petit investissement sur le moment mais payant sur le long terme en améliorant le look lors des visites et en en fidélisant le locataire.

oui bien sûr !
Les parties communes viennent d'être rafraîchies, mais l'appart lui a besoin d'un bon coup de jeune, d'autant que dans le coin ce sont plutôt des étudiants et des jeunes couples. Il faudra trouver le bon niveau de déco équipement : pas trop cheap, mais pas trop haut de gamme non plus, ce genre de locataires ça n'est pas très soigneux.
Il y a un concierge et je n'habite pas loin, ça facilitera les choses.

[Marie 94]

Attention à ne pas trancher trop vite en faveur d'un type de location. Le meublé au réel n'est pas non plus le remède miracle. Bcp de gens en parlent, leur expérience se limitant souvent a la lecture de forums comme devenir rentier. A Paris IM et dans grandes agglomérations il y a une demande pour les petites surfaces. En dehors de ça, il n'y a pas trop de demande.

Le bail étudiant est limité à 9 mois. Attention à la vacance locative. La demande est plus cyclique aussi. En gros, si qqun donner congés en 1 mois en plein hiver, le logement risque de rester vide un bon moment. Il y a aussi la dépendance avec les garants. Ne pas oublier la CFE en LMNP, les frais de comptable, la gestion de la trésorerie...

Vous pouvez tester le marché en mettant une annonce, location nue, une autre pour la location meublée.

La rentabilité de la location nue dépend de votre TMI. Parfois, ça peut valoir le coup.

Si vous n'avez vraiment pas le temps, passez par une agence. Sinon, ça sert pas à grand chose. Une gestion directe c'est:
- 1 jour de charge pour gérer l'annonce, les RV
- 1/2 journée pour les visites
- 1/2 journée pour la paperasse (bail)
- 1/2 journée pour l'état des lieux
- 1/2 journée pour vous rendre disponible
- 1/2 journée pour l'état des lieux de sortie.

Grand max, c'est 5 jours de charges/an si vous êtes poisseux. Il y a des applis gratuites comme Rentila qui permettent de tout gérer.

L'assurance loyers impayés est inutile si vous appliquez vous même les critères qu'ils imposent (CDI période d'essai confirmée, 3x le loyer en salaires, a jour de ses 3 derniers loyers...). Ils refusent d'assurer si ces critères ne sont pas réunis. Or, il y a très peu de défauts sur ce genre de profil solides.

Sinon, ça marche par chez vous Airbnb? Perso, j'ai commencé mon activité tout juste. Même avec 5 mois de vacance locative, je gagnerai plus d'argent que la location nue précédente. C'est vachement rentable.

[utilisateur supprimé]

Attention à ne pas trancher trop vite en faveur d'un type de location. Le meublé au réel n'est pas non plus le remède miracle. Bcp de gens en parlent, leur expérience se limitant souvent a la lecture de forums comme devenir rentier. A Paris IM et dans grandes agglomérations il y a une demande pour les petites surfaces. En dehors de ça, il n'y a pas trop de demande.

Le bail étudiant est limité à 9 mois. Attention à la vacance locative. La demande est plus cyclique aussi. En gros, si qqun donner congés en 1 mois en plein hiver, le logement risque de rester vide un bon moment. Il y a aussi la dépendance avec les garants. Ne pas oublier la CFE en LMNP, les frais de comptable, la gestion de la trésorerie...

Vous pouvez tester le marché en mettant une annonce, location nue, une autre pour la location meublée.

La rentabilité de la location nue dépend de votre TMI. Parfois, ça peut valoir le coup.

Si vous n'avez vraiment pas le temps, passez par une agence. Sinon, ça sert pas à grand chose. Une gestion directe c'est:
- 1 jour de charge pour gérer l'annonce, les RV
- 1/2 journée pour les visites
- 1/2 journée pour la paperasse (bail)
- 1/2 journée pour l'état des lieux
- 1/2 journée pour vous rendre disponible
- 1/2 journée pour l'état des lieux de sortie.

Grand max, c'est 5 jours de charges/an si vous êtes poisseux. Il y a des applis gratuites comme Rentila qui permettent de tout gérer.

L'assurance loyers impayés est inutile si vous appliquez vous même les critères qu'ils imposent (CDI période d'essai confirmée, 3x le loyer en salaires, a jour de ses 3 derniers loyers...). Ils refusent d'assurer si ces critères ne sont pas réunis. Or, il y a très peu de défauts sur ce genre de profil solides.

Sinon, ça marche par chez vous Airbnb? Perso, j'ai commencé mon activité tout juste. Même avec 5 mois de vacance locative, je gagnerai plus d'argent que la location nue précédente. C'est vachement rentable.

Oui Marie94, RbandB marche très bien ici ! l'appartement est à 8 mn du centre ville, à...2 mn de la "rue de la soif", entre 2 stations de métro et il y a une masse de touristes belges hollandais anglais mais pour de courts séjours : je ne me vois pas gérer le ménage et les emmerdements et le concierge refuse de s'en mêler. Il a déjà fort à faire avec les locataires avec bail, en particulier les gosses de riches (université privée à proximité), qui boivent et vomissent beaucoup...dans l'appart loué ou souvent acheté par papa-et-môman. Il a affiché la semaine dernière dans l'entrée "cici n'est pas une résidence étudiante, merci de respecter le sommeil des locataires", donc RbandB, on oublie.

Il y a une forte demande, à la location, dans le centre de Lille, mais pour des grandes surfaces, qui sont sous-représentées (tout a été découpé en logements étudiants). Ici il ne s'agit que d'un petit appartement de 73m2, 2 chambres, pas un appartement familial (mini 90m2 et 3 chambres).

TMI : la propriétaire est non imposable ! elle pourrait donc le devenir, mais dans la tranche à 14%.

merci pour l'appli, je vais regarder celà.

[clarine]

Tout d'abord, bon courage pour l'accompagnement de ton parent.

Ensuite concernant tes questions, si j'étais à ta place, je privilégierai une gestion directe si l'appartement est assez grand pour convenir à un "travailleur" jeune (ou moins jeune, hein !), en couple ou pas, avec ou sans enfant (ça dépend de la taille et du nombre de pièces, tu ne le précises pas). En effet, je privilégierais ce genre de cible qui permet d'avoir en principe moins de turn-over et de vacance du logement qu'une population étudiante.
Mais, apparemment, tu sembles cibler plutôt cette dernière. Ce sera-t-il de la colocation ou location unique ? Quel que soit le cas, je crois que je passerai par agence car, même si la gestion n'est finalement pas si prenante quand tu le fais de temps à autre (tous les 2 ou 3 ans, voir plus), ça peut rapidement devenir une contrainte avec un taux de rotation annuel.

Pour l'assurance loyer impayé, je n'en prendrai pas. Le risque 0 n'existe pas mais tu peux certainement le limiter en t'entourant des garanties telles qu'indiquées par Marie 94.

Quant à la question de la location en meublé ou pas, je n'ai pas d'avis sur le sujet. Les 2 ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Bonne continuation.

[Gpzzzz]

Au contraire a ta place je me passerais d une agence, qui se toute facon va se tourner vers toi a chaque fois qu elle a une demande du locataire mais je reflechirais plutot a l assurance loyer impayé surtout si tu loues en bail 3/6/9. Ce qui je pense est plus le profil de ton bien de 75m2..

L assurance tu peux t en passer lorsque t es multi proprio ou le risque est souvent reparti ou alors lorsque c est un placement et que tu ne dépends pas des revenus générés..
Ici t es plutôt dans le cadre d une location avec un crédit a rembourser...
Si ta un probleme tu vas pas seulement perdre 800e de revenus tu vas devoir sortir 800e de plus pour payer la maison retraite..
Avec l assurance tu te couvres des fraudeurs (falsification de documents par exemple) et des aléas de la vie (perte d emploi, separation ect..).

[utilisateur supprimé]

Tout d'abord, bon courage pour l'accompagnement de ton parent.

merci clarine, le pire est bien là...

Ensuite concernant tes questions, si j'étais à ta place, je privilégierai une gestion directe si l'appartement est assez grand pour convenir à un "travailleur" jeune (ou moins jeune, hein !), en couple ou pas, avec ou sans enfant (ça dépend de la taille et du nombre de pièces, tu ne le précises pas). En effet, je privilégierais ce genre de cible qui permet d'avoir en principe moins de turn-over et de vacance du logement qu'une population étudiante.
Mais, apparemment, tu sembles cibler plutôt cette dernière. Ce sera-t-il de la colocation ou location unique ? Quel que soit le cas, je crois que je passerai par agence car, même si la gestion n'est finalement pas si prenante quand tu le fais de temps à autre (tous les 2 ou 3 ans, voir plus), ça peut rapidement devenir une contrainte avec un taux de rotation annuel.

C'est un T3, 73m2 avec très grand balcon bien exposé, cellier et parking fermé.
Je cible cette population car le quartier en quelques années est devenue celui de la rue de la soif, ce qui n'était pas le cas à la construction de la résidence dans les années 90's. Mais il n'y a pas que des étudiants, il y a des couples, des personnes seules, peu d'enfants car contre. Perso, s'il ne me fallait pas 3 chambres, je me vois bien là (endroit idéal à Lille pour vivre sans voiture). Il y a un forumeur Lillois qui est en location à 2 pas, après avoir vécu l'enfer dans une location bruyante.
Je pense que je préférerai pas de coloc, mais je l'envisage s'il faut.
A part les cas où un proprio loue en coloc à 2 étudiants, ou achète comme ce fut le cas il y a quelques années pour y loger ses enfants étudiants, c'est très calme, les pièces de vie ne donnent pas sur la rue, on entend rien.

Pour l'assurance loyer impayé, je n'en prendrai pas. Le risque 0 n'existe pas mais tu peux certainement le limiter en t'entourant des garanties telles qu'indiquées par Marie 94.

j'ai lu tellement de témoignages que je me rassure difficilement. l'idée n'est pas de faire du bénéfice, l'appart est payé depuis bien longtemps, c'est d'avoir un complément de revenu régulier - et le plus longtemps possible.

Quant à la question de la location en meublé ou pas, je n'ai pas d'avis sur le sujet. Les 2 ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Bonne continuation.[/quote]

[utilisateur supprimé]

Au contraire a ta place je me passerais d une agence, qui se toute facon va se tourner vers toi a chaque fois qu elle a une demande du locataire mais je reflechirais plutot a l assurance loyer impayé surtout si tu loues en bail 3/6/9. Ce qui je pense est plus le profil de ton bien de 75m2..

L assurance tu peux t en passer lorsque t es multi proprio ou le risque est souvent reparti ou alors lorsque c est un placement et que tu ne dépends pas des revenus générés..
Ici t es plutôt dans le cadre d une location avec un crédit a rembourser...
Si ta un probleme tu vas pas seulement perdre 800e de revenus tu vas devoir sortir 800e de plus pour payer la maison retraite..
Avec l assurance tu te couvres des fraudeurs (falsification de documents par exemple) et des aléas de la vie (perte d emploi, separation ect..).

Oui c'est cela, comme si j'avais une mensualité de prêt pendant 30 ans ^^
Agence, ou garantie loyer impayés, l'idée est de ne pas avoir d'emmerdements, pas d'en tirer le max, mais d'assurer la régularité
Je vais regarder du côté assurance également. Ca se trouve où ?

Il y a toujours la solution "vente", mais je pense que moralement, ce serait plus dur, pour l'instant je ne creuse pas.

[lecriminel]

Il y a toujours la solution "vente", mais je pense que moralement, ce serait plus dur, pour l'instant je ne creuse pas.

pourtant le rendement net en tant que bailleur est nettement inférieur à celui de résidence principale: IR, CSG, vacance, intermédiaires éventuels.
Bon, après il faut savoir que faire de son cash.

[stchong]

Ce n'est pas le moment de faire dans le sentimental, amha le vente est plus judicieuse, au moins une partie ne sera pas soumise à une plus value (celle de ton parent), les gens empruntent encore, car taux bas, le quartier se dégrade "rue de la soif" mais il vaut très cher. Tu le vends, tu places les sous et en cas de besoin, ton parent piochera dedans pour payer sa maison de dépendance si il n'y a pas un rendement assez élevé de l'argent placé.
Je ne vois pas pourquoi tu penses que la location sera plus tranquilisante, surtout que toi tu ne peux vivre dedans par maque de place.

Je crois, mais je peux me tromper que l'Etat qui paiera une partie de la maison de retraite se rattrapera sur la vente du bien plus tard. Et pendant ce temps là toi aussi tu devras participer au frais d'hébergement en fonction de tes revenus .

Pourquoi tu trouves qu'une maison de retraite à 30km c'est trop loin, tu penses vraiment aller tous les jours voir ton parent, même si il est tout prêt y'a des chances que tu espaces tes visites.

Ceux sont des moments, voir des années pas faciles, mais il faut affronter immédiatement les questions financières sans laisser trainer.

La location c'était un bon plan si il y avait une retraite suffisante ou une assurance vie, en plus de l'appart, ce qui n'a pas l'air d'être le cas.

Je pense que ta situation affective, va être très dure pendant un bout de temps, alors y ajouter une location avec tous les emmerdes que cela comporte, ne me semble pas être très approprié.
Pour te remonter le moral sache que le plus dur c'est de vider l'appart, c'est infernal mentalement. Une fois l'appart vidé et vendu une part de l'affect disparait ce ne sont que des choses. Et tu pourras te concentrer sur la seule chose essentiellement , ta mère.

[utilisateur supprimé]

Ce n'est pas le moment de faire dans le sentimental, amha le vente est plus judicieuse, au moins une partie ne sera pas soumise à une plus value (celle de ton parent), les gens empruntent encore, car taux bas, le quartier se dégrade "rue de la soif" mais il vaut très cher. Tu le vends, tu places les sous et en cas de besoin, ton parent piochera dedans pour payer sa maison de dépendance si il n'y a pas un rendement assez élevé de l'argent placé.
Je ne vois pas pourquoi tu penses que la location sera plus tranquilisante, surtout que toi tu ne peux vivre dedans par maque de place.

Je crois, mais je peux me tromper que l'Etat qui paiera une partie de la maison de retraite se rattrapera sur la vente du bien plus tard. Et pendant ce temps là toi aussi tu devras participer au frais d'hébergement en fonction de tes revenus .

Pourquoi tu trouves qu'une maison de retraite à 30km c'est trop loin, tu penses vraiment aller tous les jours voir ton parent, même si il est tout prêt y'a des chances que tu espaces tes visites.

Ceux sont des moments, voir des années pas faciles, mais il faut affronter immédiatement les questions financières sans laisser trainer.

La location c'était un bon plan si il y avait une retraite suffisante ou une assurance vie, en plus de l'appart, ce qui n'a pas l'air d'être le cas.

Je pense que ta situation affective, va être très dure pendant un bout de temps, alors y ajouter une location avec tous les emmerdes que cela comporte, ne me semble pas être très approprié.
Pour te remonter le moral sache que le plus dur c'est de vider l'appart, c'est infernal mentalement. Une fois l'appart vidé et vendu une part de l'affect disparait ce ne sont que des choses. Et tu pourras te concentrer sur la seule chose essentiellement , ta mère.

Le quartier ne se dégrade pas, au contraire, il est de plus en plus recherché, surtout dans ces rues calmes et sans restaurants ni bars, mais près des lieux animés. Je n'ai effectivement pas pensé à la plus-value à la revente, les prix ont fait X 3 dans le quartier en 15 ans, ils continuent à monter, mais c'est parce que je ne compte pas vendre. Je n'ai pas non plus fait de calcul de rentabilité, l'appart a été payé comptant il y a 15 ans.

La question est location meublée/non meublée : avantages/inconvénients.

[Marie 94]

Pour Airbnb, il y a des sociétés qui font conciergeries et ménages. Après je sais pas si ils couvrent Lille. En gèneral, c'est 20% de la nuitée et ils s'occupent de tout.

Pour un appart de 73m2, je suis vraiment dubitative pour le meublé à destination d'une population locale. Ce sont des surfaces qui sont plus recherchés en location nue en général.

Ciblez un couple attendant un enfant. Ils pourraient rester 3 ans en location nue. Il existe également une garantie d'état (je sais plus le nom) à la place d'un garant pour éviter de prendre l'assurance loyers impayés.

Lecriminel et Stchong qui ne comprennent toujours pas ce qu'est une rente. Vous savez la dame elle cherche un revenu régulier, pas un placement où tu te vantes sur un forum que ça rapporte 10% mais dont l'argent est bloqué.

Ma bêtise (quand j'avais décidé de conserver mon appart et de le mettre en loc), m'a rapporté +10% en plus- value et +3% en rendement net. L'immobilier reste un bon placement malgré toute ce que disent les cassandres. Le crédit est payé, c'est une rente immédiate et un bien qui se sera transmis sans droit de succession (la donation a déjà eu lieu à ce que je vois). Les prix sont en train de monter. Ça serait une erreur de vendre maintenant et de se priver d'une rente immédiate et d'une plus value future.

[utilisateur supprimé]

Pour Airbnb, il y a des sociétés qui font conciergeries et ménages. Après je sais pas si ils couvrent Lille. En gèneral, c'est 20% de la nuitée et ils s'occupent de tout.

oui il y en a, Lille c'est quand même l'arrivée de l'Eurostar et du Thalys

Pour un appart de 73m2, je suis vraiment dubitative pour le meublé à destination d'une population locale. Ce sont des surfaces qui sont plus recherchés en location nue en général.

C'est sur cela que je dois affiner, auprès des agences et du concierge aussi. Pas impossible en effet que les locataires préfèrent un logement impersonnel à personnaliser.

Ciblez un couple attendant un enfant. Ils pourraient rester 3 ans en location nue. Il existe également une garantie d'état (je sais plus le nom) à la place d'un garant pour éviter de prendre l'assurance loyers impayés.

Je vais donc regarder également cette garantie

Le crédit est payé, c'est une rente immédiate et un bien qui se sera transmis sans droit de succession (la donation a déjà eu lieu à ce que je vois).

L'appartement a été acheté comptant, donation par succession de la moitié de la nue propriété donc taxable sur l'autre moitié de la nue propriété, donc en fait pas taxable, mais je ne suis pas du tout pressée de récupérer cette autre moitié, l'idée c'est un revenu complémentaire pour l'usufruitière pour 3, 5, 7 ans...enfin le plus longtemps possible. Sachant que si c'est problématique, alors, il sera toujours temps de vendre.

[Gpzzzz]

Pour Airbnb, il y a des sociétés qui font conciergeries et ménages. Après je sais pas si ils couvrent Lille. En gèneral, c'est 20% de la nuitée et ils s'occupent de tout.

Pour un appart de 73m2, je suis vraiment dubitative pour le meublé à destination d'une population locale. Ce sont des surfaces qui sont plus recherchés en location nue en général.

Ciblez un couple attendant un enfant. Ils pourraient rester 3 ans en location nue. Il existe également une garantie d'état (je sais plus le nom) à la place d'un garant pour éviter de prendre l'assurance loyers impayés.

Lecriminel et Stchong qui ne comprennent toujours pas ce qu'est une rente. Vous savez la dame elle cherche un revenu régulier, pas un placement où tu te vantes sur un forum que ça rapporte 10% mais dont l'argent est bloqué.

Ma bêtise (quand j'avais décidé de conserver mon appart et de le mettre en loc), m'a rapporté +10% en plus- value et +3% en rendement net. L'immobilier reste un bon placement malgré toute ce que disent les cassandres. Le crédit est payé, c'est une rente immédiate et un bien qui se sera transmis sans droit de succession (la donation a déjà eu lieu à ce que je vois). Les prix sont en train de monter. Ça serait une erreur de vendre maintenant et de se priver d'une rente immédiate et d'une plus value future.

Le post ou on apprend que les prix a Alfortville ont plus augmenté qu a Paris !!

Selon les notaires c est +2.1% dans cette ville entre septembre 2016 et septembre 2017...

[cashisking]

Le post ou on apprend que les prix a Alfortville ont plus augmenté qu a Paris !!
Selon les notaires c est +2.1% dans cette ville entre septembre 2016 et septembre 2017...

Si on pouvait éviter les HS sur des files importantes comme celle-ci où il y a un vrai problème ça serait pas mal je pense.
Là concrètement on s'en fout des prix à Alfortville ou Verneuil.
Merci.

[Gpzzzz]

Le post ou on apprend que les prix a Alfortville ont plus augmenté qu a Paris !!
Selon les notaires c est +2.1% dans cette ville entre septembre 2016 et septembre 2017...

Si on pouvait éviter les HS sur des files importantes comme celle-ci où il y a un vrai problème ça serait pas mal je pense.
Là concrètement on s'en fout des prix à Alfortville ou Verneuil.
Merci.

C'est quand meme dans le sujet.. L'argument de Marie est de dire qu'il ne faut pas vendre car l'immo est un placement qui rapporte car son prix augmente (avec un exemple rocambolesque ^^)..
Oui mais ils peuvent aussi baisser.. On n'en sait rien de ce que ca donnera l'année prochaine..

Bref, ici OP cherche a s'assurer une rente pour payer une maison de retraite, donc ce qu'il faut mettre en balance c'est le rendement annuel des différentes possibilités en tenant compte du risque inhérent à chacunes...

[Marie 94]

Gpzzzz et sa fixette sur mon cas perso. Bon j'ouvre la parenthèse. Dans le cadre de régime réel et pour calculer l'amortissement des murs, j'ai fait évalué mon appart par 2 agences ayant vendu dans l'immeuble: 180k net vendeur (c'est aussi le prix de la dernière vente le mois dernier). Je te laisse cogiter avec tes moyennes. Je ferme la parenthèse.

C'est ce que je dis sur un autre fil. Il suffit de faire l'inverse de ce que préconise les cassandres du forum pour être gagnant. Il y a une semaine, ils me deconseillaient Air Bnb (en banlieue ça marchera pas, c'est marginal gnagnagna). Résultat: 1h après la mise de l'annonce, 3 résa!

Qq soit le fil, vous vous erigez en conseiller expert immo mais quelle est votre expérience concrète dans le domaine? Vous avez déjà été bailleur? Laissez donc ceux qui s'y connaissent s'exprimer et conseiller transpaulette.

[Gpzzzz]

Bref pas important, pour le cas de Transpaulette, perso je partirai sur une mise en location nue en 3/6/9 avec une assurance loyer et sans agence.
La taxation sera "douce" vu qu'hormis la CSG/CRDS une partie ne sera pas imposé à l'IR car tes parents n'en payent pas. Au pire ce sera du 14% sur le reste.
Le but étant de trouver un couple de 25/30ans qui restera qques années..

[utilisateur supprimé]

Merci pour vos contributions.
Je vais partir sur l'idée d'une location nue, bail de 3 ans, avec assurance loyers impayés et/ou garantie de l'Etat (je vais rechercher les infos sur ces deux points, j'ai du vaguement lire des choses sur ce sujet sur B.I mais ne pensais pas y être confrontée). Je vais inclure dans mon calcul l'IR à 14% également.
Je vais aussi me renseigner sur la demande et le montant du loyer pouvant être attendu dans la résidence auprès du concierge, j'ai déjà une idée mais c'est à affiner, en visant un jeune couple plutôt qu'une coloc étudiante.

Je pense aussi qu'un logement propre, correctement équipé, neutre peut trouver preneur. Vivant dans la même ville, le gestion en est facilitée.


J'écarte pour le moment la vente: faisable vu la demande dans le quartier et les taux, mais je souhaite conserver l'appartement - et d'ailleurs, à un terme que j'espère lointain, le transmettre. Si je perçois qu'il est préférable de le vendre, je pourrai toujours opter pour cette solution.
et le RBandB : faisable à cet emplacement et probablement rentable mais emmerdements récurrents à prévoir car d'après ce que je peux constater, le touriste du Nord de l'Europe qui déboule à Lille pour un ou deux jours picole fort. Il faut également que le revenu soit régulier. Je n'ai pas besoin d'emmerdements avec les voisins, le concierge, et pour moi-même.

Dans l'immédiat, c'est le titre de propriété de ce bien qui sert aux Ephad de garantie financière : le tout n'est pas seulement de trouver un Ephad avec une place disponible, ce qui est déjà coton, mais de pouvoir prouver la capacité à financer le montant mensuel : pas de propriété ou d'AV, pas de place, sauf si les enfants peuvent prendre en charge.

En dehors de l'aspect financier et du coût de ces établissements (2 à 3000€ mensuels), je pense que ce doit être la dernière solution quand toutes les solutions de maintien à domicile sont épuisées et que c'est devenu une question de sécurité.
@schtong : les Epahd sont moins chers en Belgique, mais comme tu l'as compris, il y a d'autres paramètres que la dimension financière, j'opte donc pour un coût de 300€ mensuels supplémentaires mais qui permettront la même régularité de visite qu'avant", tous les 2-3 jours. Je ne me sens pas imposer à la personne concernée cet exil.

[Ystava]

Beaucoup de choses ont déjà été dites donc je veux surtout te souhaiter bon courage, Transpaulette

Pour la garantie de l'Etat, voir ici : https://www.actionlogement.fr/la-garantie-loca-pass

[utilisateur supprimé]

Beaucoup de choses ont déjà été dites donc je veux surtout te souhaiter bon courage, Transpaulette

Merci pas facile, en effet.
Par chance, il y a 3 Epahd à moins de 10mn à pied de chez moi.

Pour la garantie de l'Etat, voir ici : https://www.actionlogement.fr/la-garantie-loca-pass

je regarde, merci !

[utilisateur supprimé]

Pour la garantie de l'Etat, voir ici : https://www.actionlogement.fr/la-garantie-loca-pass

Le logement doit appartenir à une personne morale

[crispus]

La GRL (garantie des risques locatifs) existe toujours ?

[Ystava]

Le logement doit appartenir à une personne morale

Mince. Enfin si tu montes une SCI tu l'auras ta personne morale

[Marie 94]

Je ne sais pas si c'est pareil que Locapass mais moi je pensais à Visale:
https://www.visale.fr

Sinon, toute les banques proposent l'assurance loyers impayés couplés avec l'assurance PNO (package). Pensez aussi à la protection juridique.

Enfin, comme tout bon bailleur, il faut vous constituer votre réseau d'artisans (plombier, peintre...) prêt à intervenir en cas de besoin, voire se renseigner sur les huissiers (même si vous allez jamais faire appel à eux), voire encore des hommes de mains pour déloger des locataires récalcitrants à ses obligations. Les procédures d'expulsion sont longues en France. Faut se préparer à toutes éventualités au cas où.

[Gpzzzz]

Je ne sais pas si c'est pareil que Locapass mais moi je pensais à Visale:
https://www.visale.fr

Sinon, toute les banques proposent l'assurance loyers impayés couplés avec l'assurance PNO (package). Pensez aussi à la protection juridique.

Enfin, comme tout bon bailleur, il faut vous constituer votre réseau d'artisans (plombier, peintre...) prêt à intervenir en cas de besoin, voire se renseigner sur les huissiers (même si vous allez jamais faire appel à eux), voire encore des hommes de mains pour déloger des locataires récalcitrants à ses obligations. Les procédures d'expulsion sont longues en France. Faut se préparer à toutes éventualités au cas où.

Ca fait rever la vie de bailleur.. ou comment finir en prison pour avoir commandité l évacuation forcé d un locataire a 700e par mois !!!

[Marie 94]

Sans aller jusque là (je parlais simplement de se renseigner au cas où), vous pouvez simplement faire comprendre à vos locataires que vous avez besoin de ce loyer (ça paie quand même l'établissement pour votre mère) et que vous êtes pas une méchante rentiere.

Perso, j'avais emmené qq artisans (des gros black) le jour de l'état des lieux avec le locataire. Depuis il m'a jamais fait chier et a toujours payé ses loyers. Même quand il y avait eu un dégât des eaux, c'est lui qui a tout payé et m'a rien réclamé. Certains locataires vont s'imaginer que tout est possible devant 2 femmes dont une dependante. Un bailleur doit se faire respecter.

[utilisateur supprimé]

. Certains locataires vont s'imaginer que tout est possible devant 2 femmes dont une dependante. Un bailleur doit se faire respecter.

Tinkiet, celle qui n'est pas dépendante sait se défendre.

mais nous n'en sommes pas là, je sais qu'il faut s'entourer de précautions, mais quand même, j'ai tellement autre chose à foutre que de gérer ce genre de choses que si cela s'avère trop compliqué, on vend, d'autant qu'en ce moment à Lille (quartiers recherchés) c'est un peu la course à qui va obtenir la première visite et signer le premier sans condition suspensive.
J'ai jamais vu un appart en vente plus d'un mois dans cette résidence.

[lecriminel]

tu as changé d'avis bien rapidement !

[Gpzzzz]

. Certains locataires vont s'imaginer que tout est possible devant 2 femmes dont une dependante. Un bailleur doit se faire respecter.

Tinkiet, celle qui n'est pas dépendante sait se défendre.

mais nous n'en sommes pas là, je sais qu'il faut s'entourer de précautions, mais quand même, j'ai tellement autre chose à foutre que de gérer ce genre de choses que si cela s'avère trop compliqué, on vend, d'autant qu'en ce moment à Lille (quartiers recherchés) c'est un peu la course à qui va obtenir la première visite et signer le premier sans condition suspensive.
J'ai jamais vu un appart en vente plus d'un mois dans cette résidence.

Si ca s avere trop compliqué tu ne pourras pas vendre avant la fin du bail en cours..
Donc bien reflechir avant..

[lecriminel]

Transpaulette met en lumière ce paradoxe
-le bailleur est censé être à l'aise (revenus pros + revenus fonciers) surtout dans l'image d'Epinal
-il fait un travail extra qui est laborieux et peu rentable, ce que ne font pas les gens à l'aise (ils ont mieux à faire)

[Marie 94]

@lecriminel: que suggères-tu pour que la maman de transpaulette puisse obtenir une rente?

A part critiquer systématiquement l'investissement locatif depuis maintenant 12 ans sur ce forum, je ne vois pas de conseils constructifs de ta part...

[cashisking]

si cela s'avère trop compliqué, on vend

Pourquoi pas un viager ?

[lecriminel]

ça m'a l'air une bonne solution pour elle