prix affichage site pro

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licorne · #1 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 09:41

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licorne · #2 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 09:47

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Vincent92 · #3 Message par **Vincent92** » 05 févr. 2018, 09:56

je voudrais partir sur une base de -5% (frais d agence) en moins , c'est a dire 171 000€ et un peu negocier a partir de la, selon les défault que je constaterais.

Tu peux partir de ce que tu veux mais il ne faut pas leur dire comme ca en tout cas.
Maintenant oui, tu sais déjà qu'ils sont près à vendre sans les frais d'agence (5% c'est plus que la moyenne mais ca dépend du réseau. De quel réseau s'agit il?)

la meilleur chose est peux etre d'attendre a la fin de la visite, qu'il m annonce lui meme le prix je pense.
Non ? J'ai pas fait d"ecole de commerce, je connais pas trop les technique d'achat et de vente.

Oui, tu ne peux pas faire une proposition - à fortiori si tu négocies - avant la fin de la visite.
Dans tous les cas, il faut faire preuve d'empathie pour négocier. Tu peux biensur mettre en avant les défauts mais il faut qu'ils voient que tu es intéressé par la maison lors de la visite. Si tu ne fais que mettre en avant les défauts et que tu leur dis dans chaque pièce à quel point leur bien est naze, ils vont avoir l'impression que tu n'es pas vraiment intéressé mais que tu la prendrais à un prix très intéressant.
Et personne n'a envie de "bradé".
Il faut que tu amènes ton prix de manière logique sans leur parler du fait que tu passes en direct (et donc qu'ils n'auront pas le frais d'agence). Une fois que tu leur as donné ton prix, tu peux leur dire que - contrairement à l'agence - c'est un prix net vendeur dans leur poche que tu leur proposes.

Après, il y a 99% de chance que tu n'achètes pas. Ca foit faire 20 topic que tu ouvres sur un éventuel achat.

licorne · #4 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 10:00

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Vincent92 · #5 Message par **Vincent92** » 05 févr. 2018, 10:01

Il me semble que c'est un des réseaux les plus cher. Donc 5% ca ne doit pas être de trop.

licorne · #6 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 10:08

Vincent92 a écrit :
je voudrais partir sur une base de -5% (frais d agence) en moins , c'est a dire 171 000€ et un peu negocier a partir de la, selon les défault que je constaterais.
Tu peux partir de ce que tu veux mais il ne faut pas leur dire comme ca en tout cas.
Maintenant oui, tu sais déjà qu'ils sont près à vendre sans les frais d'agence (5% c'est plus que la moyenne mais ca dépend du réseau. De quel réseau s'agit il?)

Après, il y a 99% de chance que tu n'achètes pas. Ca foit faire 20 topic que tu ouvres sur un éventuel achat.

C'est pas une déspé au supermarché du coin, c'est 200 000 balle qu'il faut laché, on saute pas sur le 1er truc venu.

Je dois acheter, sous 0,5 à 36 mois.

- Pour me loger.
- Pour laisser le moins possible chez les banquiers.

je cherche quand meme un prix., 170 000 balle à lacher me semblerais correct, sans trop m'empecher de dormir.

Vincent92 · #7 Message par **Vincent92** » 05 févr. 2018, 10:13

Oui, c'est sûr que c'est beaucoup d'argent. Des années d'économie, je suis d'accord.
Mais il y a des gens qui sautent le pas et d'autres qui ne le sauteront jamais.

- Pour me loger.
- Pour laisser le moins possible chez les banquiers

Oui, je comprends la défiance et la logique assurantielle.
Maintenant, on est presque obligé de prendre des risques pour aller chercher un peu de rendement.
Et les nuages commencent à s'accumuler. Un exemple comme Chypre, des lois en tout genre sur les retraits et les responsabilités des épargnants...
L'adage "cash is king" est quand même moins vrai qu'avant.

licorne · #8 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 10:21

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Beone · #9 Message par **Beone** » 05 févr. 2018, 13:11

licorne a écrit :sur seloger les prix affiché inclus bien la part de l'AI ?

Pour 179 900€ affiché. Il y a bien environ 5% de frais, en règle générale ?
soit environ 9000 balle de frais, c'est ca ?
[...]
je voudrais partir sur une base de -5% (frais d agence) en moins , c'est a dire 171 000€ et un peu negocier a partir de la, selon les défault que je constaterais.

L'acheteur souhaite 179 900 moins les frais d'agence en passant en direct. Ceci parait logique.
Mais le vendeur souhaite aussi 179 900 moins les frais d'agence en passant en direct (donc l'intégralité des 179 900), sinon quel intérêt pour lui de passer en direct ?
Du coup, il faudra probablement trouver un juste milieu, pour que chacun gagne un peu sur les frais d'agence, non ?

PACA · #10 Message par **PACA** » 05 févr. 2018, 13:17

Le fait d’avoir du cash et donc de pouvoir signer un compromis sans condition suspensive d’obtention d’un prêt est un point fort.
Ce que je ferai (Je ne suis pas un pro... j'ai 71 ans, je peux être dans l'erreur) :
1 – Bien se renseigner sur le prix du marché : le plus important est de s’assurer qu’on pourra le revendre en intégrant les frais d’acquisition de 10%.

2 – La visite :
- Je les remercierai pour leur confiance et de me recevoir pour une visite en direct d'un particulier.
- Je visiterai sans trop déprécier leur bien et même en montrant discrètement un certain intérêt objectif.
- En fin de visite je leur dirai que le bien pourrait m’intéresser et que vous ferez probablement une proposition sous 24h en leur demandant si il y a une marge de négociation sur la base de 165 000 compte tenu du fait que la signature du compromis se ferait sans condition suspensive d’obtention d’emprunt. (Très important ne ps oublier de leur dire)

A mon avis, sous réserve d’absence de frais de copropriété, l’affaire peut se traiter dans les 48h entre 165 000 et 168 000 dans l’intérêt des deux parties, le cash est une sécurité pour le vendeur….. la sécurité à un prix, il ne retrouvera pas d’acquéreur avec du cash.(Le mois de mars c'est demain !)

A 160 000 le vendeur ne serait toujours pas volé.

3 – La sécurité :
Attention avant de faire un chèque de compromis : demander les comptes rendus d’AG de la copropriété … pour contrôler l’absence de frais potentiels : procédures judiciaires, frais de travaux …. etc.

Dans ce cas l’AI et les banques ne sont pas concernées, prenez rdv avec votre Notaire et n’hésitez pas à discuter discrètement avec le voisinage.

licorne · #11 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 14:04

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licorne · #12 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 14:05

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licorne · #13 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 14:07

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rascasse76 · #14 Message par **rascasse76** » 05 févr. 2018, 15:28

Bonjour,
Bon déjà avant de s’enflammer faut aller visiter.
demander le cout des impôts foncier, des charges de copro et a quoi elle correspondent.
si il y a des impayés dans la copro, des frais a prévoir,qui est le syndic.
pour la visite tu vérifies l'état de toutes les huisseries, essayé de se rendre compte de l'isolation phonique,
les factures d’énergies, les plans des lots voisins si possible pour le bruit.
pression d'eau dans le mitigeur de la douche et évacuation des eaux usée(douche).
une fois que la visite est terminé. tu dis au revoir madame/monsieur, je vais réfléchir et je vous recontacte.
la dessus tu laisse mijoter/mariner 48h mini.
Si tu est toujours motivé, contre visite.
tu rentre chez toi tu fume un ou deux clopes ou jogging au choix.
Attendre encore 24h mini. et tu fais ton offre, tu précise simplement que tu paye comptant,donc sans clause suspensive d’obtention de prêt, la remise que tu peux attendre dépend forcément de plusieurs paramètres, tension du marché, solvabilité clientèle...entre -2et-5% je pense.
pour les frais d'agence, comme c'est toi qui a fais les démarches tu en récupère les 2/3.
+ la négo classique. Il est évident que tu peux obtenir une belle négociation.
première offre a 155 max si l'appart te convient vraiment, sinon moins.

dams13 · #15 Message par **dams13** » 05 févr. 2018, 15:28

5 pièces dans 80m² ?
3eme sans ascenseur ca commence a piquer c'est de l'ancien genre debut 20eme? ou les barres de l'autre fil de discussion? car ca peut faire l'équivalent d'un 4eme si c'est du début 20eme.

Monter les courses avec madame devient vite chiant, je crois que tu n'as pas d'enfant en bas-age car la c'est vraiment la mort.

Vincent92 · #16 Message par **Vincent92** » 05 févr. 2018, 15:45

rascasse76 a écrit :première offre a 155 max si l'appart te convient vraiment, sinon moins.

Comment obtenez vous ce -14%?
A combien doit il partir si cela ne lui convient pas "vraiment"?
Avez vous une connaissance quelconque du marché francilien?

rascasse76 · #17 Message par **rascasse76** » 05 févr. 2018, 16:02

Vincent92 a écrit :
rascasse76 a écrit :première offre a 155 max si l'appart te convient vraiment, sinon moins.
Comment obtenez vous ce -14%?
A combien doit il partir si cela ne lui convient pas "vraiment"?
Avez vous une connaissance quelconque du marché francilien?

Non aucune, mais vu les prix moyen évoqué il est évident que ce n'est pas un secteur très recherché.
le -14 devient -9% hors frais d'agence, Licorne paie cash, ça se monnaye.
Et comme la négociation est le meilleur moment dans l'achat d'un bien, autant en profiter, et faire monter un peu la tension.

rascasse76 · #18 Message par **rascasse76** » 05 févr. 2018, 16:04

rascasse76 a écrit :
Vincent92 a écrit :
rascasse76 a écrit :première offre a 155 max si l'appart te convient vraiment, sinon moins.
Comment obtenez vous ce -14%?
A combien doit il partir si cela ne lui convient pas "vraiment"?
Avez vous une connaissance quelconque du marché francilien?
Non aucune, mais vu les prix moyen évoqué il est évident que ce n'est pas un secteur très recherché.
le -14 devient -9% hors frais d'agence, Licorne paie cash, ça se monnaye.
Et comme la négociation est le meilleur moment dans l'achat d'un bien, autant en profiter, et faire monter un peu la tension.

si cela ne lui convient pas vraiment alors il n'achète pas ou alors il tente un coup.

licorne · #19 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 16:18

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Gpzzzz · #20 Message par **Gpzzzz** » 05 févr. 2018, 16:32

licorne a écrit :4e et non 3e, me suis tromper.
sans ascenseur

1000e de taxe fonciere
250e de charge.

1 fille de 3 ans
F4 (double sejour)

c'est un prix équilibré (à 170 000€, bien sur) au vue des autres annonce que je vois depuis septembre, dans le secteur.
Dont certaines qui trainent , d'ailleurs....

je comptais proposer 167 000€ et aller jusqu'a 170 000 grand max.

155 000, je flaire que ca passera pas , ca braquera le vendeur. (enfin je pense)

Le mec dit vouloir partir entre fin Avril et début Juillet. Dans le cadre d'une vente classique (3mois pour la signature) meme avec un préavis rapidement, il ne partirait pas avant début Mai de toute façon...
Je ne connais pas ses besoins financiers mais avec toi qui paye cash il s'assure d'avoir vendu avant l'emmnagement dans sa nouvelle maison (avec un timing parfait). Pour moi t'as un bel atout à jouer avec cette carte en main.
Si le mandat se termine dans 10j avec l'AI ca veut dire que l'appart ne s'est pas vendu en au moins 3mois, donc j'en conlue qu'il n'est pas au "prix" du marché. Encore un levier de négociation.
Tu vas passer en PAP, l'annonce etait surement a 170k€ net vendeur, donc c'est ce qu'aurai touché le proprio en cas d'une offre au prix (vu que c'est pas partie après plusieurs mois, le vendeur doit avoir inconsciemment accepté une baisse de prix).

Tout ca réunit et vu que tu sembles très interessé par le bien, je partirais plutot sur du 160k€. Peu de chance de le braquer avec cette offre et au pire tu pourras lui faire un petit plaisir en signant 162k€.
En offre plus agressive (si t'es pres à le rater), l'offre de 155k€ pourrait se tenter.. Mais vu que t'es deja venu vers lui ca fait un peu trop "marchand de bien qui veut profiter de la situation ^^"

Donc 160k€ pour moi grace au paiement cash, il a plus a se prendre la tete avec son appart après ca

licorne · #21 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 16:45

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rascasse76 · #22 Message par **rascasse76** » 05 févr. 2018, 16:46

250e /mois c'est lourd, avec le chauffage au moins? tjrs trop de charges dans les grands immeubles.
A 170Ke tu paierais au prix de mise en vente hors frais d'Ai c'est nul, 0 négo.
Le vendeur ne se braqueras pas, il sera juste un peu déçu. c'est le jeu.
Mais il ne te laissera pas partir avec ton pognon sans te faire une contre offre, sauf s'il est complètement ***.
pour éviter les échanges contre productif, fait l'offre par écrit mail/sms.
155 c 'est ptet un peu juste, mais au vu des charges...

lecriminel · #23 Message par **lecriminel** » 05 févr. 2018, 16:48

licorne a écrit : Je dois acheter, sous 0,5 à 36 mois.

- Pour me loger.
- Pour laisser le moins possible chez les banquiers.

qui ferait confiance aux banquiers ?
cela dit, la probabilité de perte en laissant l'argent chez eux me parait bien moindre que de surpayer un tas de parpaings en zone de non droit: si la banque fait faillite, alors le parpaing ne vaut plus rien; en revanche si le parpaing chute, la banque peut tout à fait tenir.
le banquier, c'est le corrupteur/predateur ultime, il a les reins plus solides que de la pierre.

licorne · #24 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 16:49

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licorne · #25 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 16:51

je vais peux etre faire 162 000e d 'offre, on verra...parcequ'on part quand meme de 179 900€

licorne · #26 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 16:54

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Gpzzzz · #27 Message par **Gpzzzz** » 05 févr. 2018, 16:57

rascasse76 a écrit :250e /mois c'est lourd, avec le chauffage au moins? tjrs trop de charges dans les grands immeubles.
A 170Ke tu paierais au prix de mise en vente hors frais d'Ai c'est nul, 0 négo.
Le vendeur ne se braqueras pas, il sera juste un peu déçu. c'est le jeu.
Mais il ne te laissera pas partir avec ton pognon sans te faire une contre offre, sauf s'il est complètement ***.
pour éviter les échanges contre productif, fait l'offre par écrit mail/sms.
155 c 'est ptet un peu juste, mais au vu des charges...

Ca fait 37.50e le m2 par an.. Chauffage compris ca fait pas tant que ca en fait, tout du moins c'est dans la moyenne pour l'IDF

Gpzzzz · #28 Message par **Gpzzzz** » 05 févr. 2018, 16:58

licorne a écrit :je vais peux etre faire 162 000e d 'offre, on verra...parcequ'on part quand meme de 179 900€

Le 179 900€ on s'en fout, ce qui compte c'est la comparaison avec le net vendeur (170k€ j'imagine)..
Si t'avais fait une offre à 170k€ via l'agence, le proprio n'aurait touché qu'entre 160 et 163k€ en fonction de l'effort fait par l'AI..
La en PAP ton offre a 160/162k€ revient au meme qu'une offre fait a 170k€ !

licorne · #29 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 17:05

ok, je dis que j'attend une contre offre ?
ou je dis rien

rascasse76 · #30 Message par **rascasse76** » 05 févr. 2018, 17:07

Et l'eau chaude sanitaire est comprise dans les charges?

et pour l'autre, tu as échangé par mail avec ton adresse personnelle?
si c'est le cas, tu est déjà en faute si tu veux la "bypasser".

Gpzzzz · #31 Message par **Gpzzzz** » 05 févr. 2018, 17:09

licorne a écrit :ok, je dis quand meme , je j'attend une contre offre ?
ou je dis rien

Bah non ca se trouve ils vont accepter ton offre directement donc va pas leur soumettre l'idée d'une contre offre ! Sinon c'est sur qu'ils vont la faire

licorne · #32 Message par **licorne** » 05 févr. 2018, 17:10

rascasse76 a écrit :Et l'eau chaude sanitaire est comprise dans les charges?

je verrais samedi

loulipo · #33 Message par **loulipo** » 08 févr. 2018, 22:04

licorne a écrit :les prix affiché inclus bien la part de l'AI ?

Pour 179 900€ affiché. Il y a bien environ 5% de frais, en règle générale ?
soit environ 9000 balle de frais, c'est ca ?

je voudrais partir sur une base de -5% (frais d agence) en moins , c'est a dire 171 000€ et un peu negocier a partir de la, selon les défault que je constaterais.

D'une part,
le mandat de l’agence prend fin sous 6 jours, à compter de la date de ton message (5/02), ça fait lundi 11 février, et tu visites samedi 9.
Ce serait c.. de ne pas attendre quelques jours pour lancer la négociation entre particuliers si les vendeurs sont libérés d’obligation avec l’AI. N’hésite pas à leur faire comprendre.
(le logement n’est pas parti en 4 mois, il y a très peu de risque qu’il parte dans les prochaines 48h ! Et si tu laisses entendre que tu recontacteras les vendeurs, et qu’ils ont miraculeusement une offre entre temps, les vendeurs aussi te recontacteront pour tenter de faire "monter les enchères" entre deux acquéreurs potentiels !)

D'autre part,
légalement, les AI sont tenus d’afficher leurs barèmes d’honoraires de façon visible dans les agences, à l’entrée et en vitrine. Ainsi sur le site internet de l’agence du 21ème siècle de Fresnes, il est annoncé 6% d’honoraires.
(ça m’a pris 1 mn avec Google pour lever une incertitude de quelques milliers d’euros...)

Ensuite, tu engages la négociation sur la base du prix "net vendeur".
Souvent, les vendeurs se donnent une marge de négociation, et typiquement c’est de l’ordre de 5%.

Alors si j’applique mes données, ça donnerait : 180 k€ -6% (frais AI) = 169 k€ -5% (marge vendeur) = 160 k€.
Pour amener les vendeurs à accepter un compromis autour de leur prix acceptable de 160 k€, il faut proposer moins. Donc 150 ou 155 k€, suivant le petit risque que tu es prêt à prendre (braquer les vendeurs en essayant de gratter un maximum).

Mais n’oublie quand même pas l’essentiel : on n’achète pas un prix (mais un logement) !

licorne · #34 Message par **licorne** » 09 févr. 2018, 07:46

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licorne · #35 Message par **licorne** » 10 févr. 2018, 14:14

rascasse76 a écrit :
et pour l'autre, tu as échangé par mail avec ton adresse personnelle?
si c'est le cas, tu est déjà en faute si tu veux la "bypasser".

au nom d'emile.louisgmail.com

licorne · #36 Message par **licorne** » 11 févr. 2018, 10:29

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licorne · #37 Message par **licorne** » 13 févr. 2018, 10:09

finalisation a 161 000e, signature sous peu.

merci la bulle.
a bientot

je pense migrer donc vers www.lebricoleurdudimanche.fr

#38 Message par **cashisking** » 13 févr. 2018, 10:10

licorne a écrit :finalisation a 161 000e, signature sous peu.

merci la bulle.
a bientot

je pense migrer donc vers http://www.lebricoleurdudimanche.fr

Félicitations !
Mais reste !

Gpzzzz · #39 Message par **Gpzzzz** » 13 févr. 2018, 11:33

Gpzzzz a écrit :
licorne a écrit :4e et non 3e, me suis tromper.
sans ascenseur

1000e de taxe fonciere
250e de charge.

1 fille de 3 ans
F4 (double sejour)

c'est un prix équilibré (à 170 000€, bien sur) au vue des autres annonce que je vois depuis septembre, dans le secteur.
Dont certaines qui trainent , d'ailleurs....

je comptais proposer 167 000€ et aller jusqu'a 170 000 grand max.

155 000, je flaire que ca passera pas , ca braquera le vendeur. (enfin je pense)
Tout ca réunit et vu que tu sembles très interessé par le bien, je partirais plutot sur du 160k€. Peu de chance de le braquer avec cette offre et au pire tu pourras lui faire un petit plaisir en signant 162k€.

Tu lui as fait plaisir a 161k€...

annonce 180k€, parti a 161k€, 10% de gagné sur le prix d'affichage, bien joué

Ca fait du 2k€ le m2 pour un prix moyen notaire sur la ville de Fresnes à 3k€ le m2.
+30% en dessous, t'es bien

Et meme 10% en dessous de l'estimation meilleur agent a cette adresse.. parfait ces 15k€ d'économisé vont te permettre de faire pas mal de travaux si tu mets la main à la pate !

J'ai été voir l'annonce de century21, la copro a l'air plutot pas mal, l'immeuble est propre, l'appart a l'air plutot bien agencé, t'as pas de vis a vis et un beau balcon filant exposé sud..
Bref, ca me parait un bon achat, comme quoi ca vaut le coup d'etre patient (meme si certains ont la critique facile !!)
Good job !

licorne · #40 Message par **licorne** » 13 févr. 2018, 11:49

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#41 Message par **cashisking** » 13 févr. 2018, 11:52

licorne a écrit :Avant d'officialiser quoi que se soit.
Je pense qu'il faut qu'elle recoive l'accusé de reception du courrier qu'elle a envoyer al agence pour arreter le mandat exclusif,
je vai sleur demander

C'est toi qui as rédigé la proposition d'achat ?

licorne · #42 Message par **licorne** » 13 févr. 2018, 11:55

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licorne · #43 Message par **licorne** » 13 févr. 2018, 11:58

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