Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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ignatius

Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#51 Message par ignatius » 03 mars 2018, 07:30

C'est sympa, ça ressemble à un contrat de servage.

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#52 Message par Vincent92 » 03 mars 2018, 09:48

@clarine : Le raisonnement est faux car tu considères que 200k€ placé donne 200k€ 10 ans après.
En réalité, les deux situations sont un peu près semblables.
C'est d'ailleurs pour cette raison que de nombreuses personnes endettées ne remboursent pas leur dette quand bien même elles ont suffisamment d'argent pour le faire.
Dans ton histoire, je pense que personne n'est lésé.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#53 Message par PACA » 03 mars 2018, 11:39

ignatius a écrit :C'est sympa, ça ressemble à un contrat de servage.
Oui exactement, car monsieur dispose des services d’une gouvernante ou d’une fille au pair sans payer les charge sociales, les cotisations retraite ni chômage…. pas de syndicat, pas de grève, pas de préavis de licenciement avec :
- avantages fiscaux
- et disponibilité des charmes de madame soumise (qui peut aussi supporter un chef à son travail)
- les services d’une poule pondeuse
C’est de l’optimisation familiale, c’est un sacré progrès… pour l’homme !

Ps edit : en toute rigueur, au même moment j’ai aussi un exemple beaucoup moindre inverse, assez cocasse les deux couples sont amis, madame est propriétaire de tout … monsieur ne tient pas la route !

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#54 Message par stchong » 03 mars 2018, 12:39

mickael.s a écrit :@stchong : Merci bcp pour ces liens. Je ne pensais pas que c'était aussi galère de changer les parts ...

Pour le point noir du PACS dans le document, vous faites référence à quoi ? (Au fait qu'il regarde en cas de séparation qui a payé quoi ce qui n'est pas le cas du mariage)

@PACA : Vous êtes un peu hors sujet ;) On parle bien de PACS. La prestation compensatoire concerne uniquement le divorce (donc des personnes qui se sont mariés). Ensuite, est-ce que le PACS doit se limiter ou pas, j'en envie de répondre qu'en théorie, les gens qui se PACS connaissent et acceptent les règles ;)
Ca permet déjà à des couples de mieux se protéger, sans passer par la case mariage, c'est plutôt (et c'est un avis strictement perso), positif.

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#55 Message par Vincent92 » 03 mars 2018, 13:24

PACA a écrit :
ignatius a écrit :C'est sympa, ça ressemble à un contrat de servage.
Oui exactement, car monsieur dispose des services d’une gouvernante ou d’une fille au pair sans payer les charge sociales, les cotisations retraite ni chômage…. pas de syndicat, pas de grève, pas de préavis de licenciement avec :
- avantages fiscaux
- et disponibilité des charmes de madame soumise (qui peut aussi supporter un chef à son travail)
- les services d’une poule pondeuse
C’est de l’optimisation familiale, c’est un sacré progrès… pour l’homme !

Ps edit : en toute rigueur, au même moment j’ai aussi un exemple beaucoup moindre inverse, assez cocasse les deux couples sont amis, madame est propriétaire de tout … monsieur ne tient pas la route !
Vous raisonnez comme un vieux. Aujourd'hui, beaucoup les femmes (de la génération des 30 ans et moins) veulent le beurre (partage plus ou moins équitable des de toutes les tâches domestiques, comportement très masculin sur beaucoup de chose,...) et l'argent du beurre (un homme qui gagne plus, pouvoir prendre des congés pour "s'occuper des enfants", un partage "équitable" du patrimoine,...). Voir la crémaillère qui va avec (on divorce dès que quelque chose ne va pas, on a la justice de son côté si on a des enfants,...).
C'est peut être pour cela qu'on se marie plus tard (ce n'est pas la raison principale. Le décalage de l'arriver dans la vie active joue beaucoup par exemple), qu'il y a beaucoup de divorce et surtout qu'on a des hommes qui viennent poser ce genre de questions ici avant de s'engager (les hommes ne sont pas si *** qu'on le pense. Ils veulent aussi y trouver leur compte). Histoire de voir comment ca se passe si cela tourne mal.
Après, il y a toujours quelque "canards" pour y voir des dérives du capitalisme plutôt que des dérives de l’égalitarisme/féminisme.
Personnellement, je trouve que les questions de base sont parfaitement fondées et les réponses instructives.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#56 Message par PACA » 03 mars 2018, 13:49

stchong a écrit :
mickael.s a écrit :@stchong : Merci bcp pour ces liens. Je ne pensais pas que c'était aussi galère de changer les parts ...

Pour le point noir du PACS dans le document, vous faites référence à quoi ? (Au fait qu'il regarde en cas de séparation qui a payé quoi ce qui n'est pas le cas du mariage)
Je ne comprends pas pour la différence du "qui a payé quoi", entre pacs et mariage ?
Pouvez-vous préciser, merci

En ce qui me concerne, marié sous la communauté, je me suis involontairement « planté » au désavantage de mon épouse qui avait une totale confiance :
Nous avons fait des travaux en commun, locatifs et RS, sur des biens que j’ai reçu en héritage
Le montant des travaux représentait à la louche 90% de la valeur des biens(Preuves d’emprunts ... etc, rien au black)
Plus tard notre notaire, question à ma demande, m’a laissé entendre qu’en cas de séparation il fallait compter sur mon "honnêteté" sans plus de détails !
Plus tard j’ai finallement verrouillé la situation par une donation partage nue propriété à nos enfants, justement à cette occasion le fisc n’a absolument pas tenu compte de la contribution de mon épouse, ce qui m’a pénalisé pour la limite d’abattement. Madame n’était pas prise en considération pour la propriété de ces biens.
…. Si je succombe tardivement aux charmes d’une jeunette, l’essentiel de mon patrimoine est bloqué, j’aurais la certitude que la jeunette vient vers moi uniquement par amour des hommes en voie de sénilité !

… pacs ou pas ça peut être instructif.

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#57 Message par PACA » 03 mars 2018, 13:55

Vincent92 a écrit :Vous raisonnez comme un vieux.
Oui, rien d'étonnant…. je suis vieux : 71 ans .... et je revendique un raisonnement de vieux, j'ai vécu un certain nombre de situations assez compliquées.
Je suis par contre très permissif et compréhensif pour les histoires de c.l, qui sont aussi vielles que l’histoire de l’humanité, il n’y a rien de bien nouveau.
Il y a une phrase pseudo avant-gardiste dans l'air du temps qui m’amuse beaucoup : «il faut savoir casser les codes »

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#58 Message par stchong » 03 mars 2018, 15:31

PACA a écrit :
stchong a écrit :
mickael.s a écrit :@stchong : Merci bcp pour ces liens. Je ne pensais pas que c'était aussi galère de changer les parts ...

Pour le point noir du PACS dans le document, vous faites référence à quoi ? (Au fait qu'il regarde en cas de séparation qui a payé quoi ce qui n'est pas le cas du mariage)
Je ne comprends pas pour la différence du "qui a payé quoi", entre pacs et mariage ?
Pouvez-vous préciser, merci

En ce qui me concerne, marié sous la communauté, je me suis involontairement « planté » au désavantage de mon épouse qui avait une totale confiance :
Nous avons fait des travaux en commun, locatifs et RS, sur des biens que j’ai reçu en héritage
Le montant des travaux représentait à la louche 90% de la valeur des biens(Preuves d’emprunts ... etc, rien au black)
Plus tard notre notaire, question à ma demande, m’a laissé entendre qu’en cas de séparation il fallait compter sur mon "honnêteté" sans plus de détails !
Plus tard j’ai finallement verrouillé la situation par une donation partage nue propriété à nos enfants, justement à cette occasion le fisc n’a absolument pas tenu compte de la contribution de mon épouse, ce qui m’a pénalisé pour la limite d’abattement. Madame n’était pas prise en considération pour la propriété de ces biens.



…. Si je succombe tardivement aux charmes d’une jeunette, l’essentiel de mon patrimoine est bloqué, j’aurais la certitude que la jeunette vient vers moi uniquement par amour des hommes en voie de sénilité !

… pacs ou pas ça peut être instructif..
1/ faut lire les liens que je mets .
2/ Ce que l'on reçoit en héritage ne rentre pas dans la communauté de bien .

C'est dingue le nombre de gens qui vont faire des écos sur les cartes de fidélité des grandes surfaces et en contre partie ne regardnt pas les milliers d'euros en jeu lors de contrat de mariage, pacs, héritages.

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#59 Message par PACA » 03 mars 2018, 20:16

stchong a écrit :1/ faut lire les liens que je mets .
On a déjà dit que je suis vieux et un homme en plus, j‘arrive pas a suivre !
stchong a écrit :.2/ Ce que l'on reçoit en héritage ne rentre pas dans la communauté de bien .
Quand même dans mon cas, l’héritage c’était de l’insalubre, elle a beaucoup bossé sur les projets de rénovation … ok en grande partie avec mon argent, en cas de séparation j’aurais fait du 50/50. Sa contribution a été déterminante dans ces projets.
Bon, le fisc ça l'arrange d'ignorer sa part pour limiter l'effet des abattements en cas de donation ... ou pour simplifier ?

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#60 Message par stchong » 03 mars 2018, 21:16

PACA a écrit :
stchong a écrit :1/ faut lire les liens que je mets .
On a déjà dit que je suis vieux et un homme en plus, j‘arrive pas a suivre !
stchong a écrit :.2/ Ce que l'on reçoit en héritage ne rentre pas dans la communauté de bien .
Quand même dans mon cas, l’héritage c’était de l’insalubre, elle a beaucoup bossé sur les projets de rénovation … ok en grande partie avec mon argent, en cas de séparation j’aurais fait du 50/50. Sa contribution a été déterminante dans ces projets.
Bon, le fisc ça l'arrange d'ignorer sa part pour limiter l'effet des abattements en cas de donation ... ou pour simplifier ?
Parce que l'héritage en France du moins, est personnel, que tu sois marié ou pas , c'est en ligne.

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#61 Message par mickael.s » 05 mars 2018, 11:39

Merci à tous pour vos retours (et un spécial merci à Vincent92 pour son résumé ;)).

@schtong : Merci pour la précision. Pas sur que ce soit un pb dans notre cas précis mais comme d'hab, c'est toujours bien de connaitre toutes "les règles du jeu".

@PACA : Vous êtes hors sujet. Le but du topic, c'est de savoir ce qu'il est possible de faire légalement / fiscalement / juridiquement concernant l'achat d'un couple pacsé lorsque les parts sont différentes. Pas de savoir si le PACS est bien foutu, pas de parler de prestation compensatoire, ni d'extrapoler sur notre situation à partir du seul fait que l'un à un gros apport et pas l'autre. Si vous voulez, on peut en parler en MP ou ouvrir un post dédié ;)

Donc, je repars sur les questions de bases :

1) Légalement, il est possible d'avoir des crédits séparés et dans la pratique, ça peut se faire.

2) On défini les parts chez le notaire. Par contre, contrairement à ce que je pensais, modifier les parts coute cher, car il s'agit d'un rachat, donc on paie les frais de notaire sur la part racheté. Solution à éviter donc.

3) Cas du remboursement anticipé par un des 2. Si chacun son crédit, pas de pb. Si un seul crédit pour 2, alors si la personne faisant le remboursement anticipé veut sécurisé l'argent servant à rembourser, je dirais qu'il y a plusieurs pistes :

- placer son argent et ne pas remboursé par anticipation.
- J'ai lu dans le fil qu'il était possible de faire une reconnaissance de dettes également. Ca vaut quoi ?
- Lien de schtong : Je cite "celui qui a financé plus que sa quote-part et qui peut le prouver, peut prétendre au remboursement du trop versé (sauf en cas d’achat par des partenaires pacsés sous le régime de l’indivision)." Du coup, c'est aussi une bonne piste, reste à voir comment ça se passe dans la pratique. A noter qu'on parle du trop versé, ça ne modifie pas les parts. Si l'un ou l'autre rembourse 50 000 € par anticipation, si 10 ans après ils se séparent, la personne récupèrera 50 000 €, non des parts de la vente pour lequel le prix du bien aurait pu monter ou descendre.

Qu'en pensez vous ?

4) que se passe-t-il si l'un des membres du couple ne peut plus rembourser "sa" part

- Si chacun son crédit, il me semble que la banque ne peut pas faire grand chose. Quelqu'un peut me confirmer ?
- Si un seul crédit, alors l'autre est solidaire. Voir point précédent pour récupérer sa part en cas de séparation.

On progresse, on progresse !

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#62 Message par stchong » 05 mars 2018, 12:34

mickael.s a écrit :Merci à tous pour vos retours (et un spécial merci à Vincent92 pour son résumé ;)).

@schtong : Merci pour la précision. Pas sur que ce soit un pb dans notre cas précis mais comme d'hab, c'est toujours bien de connaitre toutes "les règles du jeu".

@PACA : Vous êtes hors sujet. Le but du topic, c'est de savoir ce qu'il est possible de faire légalement / fiscalement / juridiquement concernant l'achat d'un couple pacsé lorsque les parts sont différentes. Pas de savoir si le PACS est bien foutu, pas de parler de prestation compensatoire, ni d'extrapoler sur notre situation à partir du seul fait que l'un à un gros apport et pas l'autre. Si vous voulez, on peut en parler en MP ou ouvrir un post dédié ;)

Donc, je repars sur les questions de bases :

1) Légalement, il est possible d'avoir des crédits séparés et dans la pratique, ça peut se faire.

2) On défini les parts chez le notaire. Par contre, contrairement à ce que je pensais, modifier les parts coute cher, car il s'agit d'un rachat, donc on paie les frais de notaire sur la part racheté. Solution à éviter donc.

3) Cas du remboursement anticipé par un des 2. Si chacun son crédit, pas de pb. Si un seul crédit pour 2, alors si la personne faisant le remboursement anticipé veut sécurisé l'argent servant à rembourser, je dirais qu'il y a plusieurs pistes :

- placer son argent et ne pas remboursé par anticipation.
- J'ai lu dans le fil qu'il était possible de faire une reconnaissance de dettes également. Ca vaut quoi ?
- Lien de schtong : Je cite "celui qui a financé plus que sa quote-part et qui peut le prouver, peut prétendre au remboursement du trop versé (sauf en cas d’achat par des partenaires pacsés sous le régime de l’indivision)." Du coup, c'est aussi une bonne piste, reste à voir comment ça se passe dans la pratique. A noter qu'on parle du trop versé, ça ne modifie pas les parts. Si l'un ou l'autre rembourse 50 000 € par anticipation, si 10 ans après ils se séparent, la personne récupèrera 50 000 €, non des parts de la vente pour lequel le prix du bien aurait pu monter ou descendre.

Qu'en pensez vous ?

4) que se passe-t-il si l'un des membres du couple ne peut plus rembourser "sa" part

- Si chacun son crédit, il me semble que la banque ne peut pas faire grand chose. Quelqu'un peut me confirmer ?
- Si un seul crédit, alors l'autre est solidaire. Voir point précédent pour récupérer sa part en cas de séparation.

On progresse, on progresse !
Pour le crédit ou, les crédits c'est la banque qui prend une ou des garanties au départ que vous signerez et qui sera activée lors d'un non remboursement.
Si un seul crédit toujours pareil c'est votre contrat avec la banque qui (peut ou pas être solidaire).
Une reconnaissance de dettes , c'est absolument légale, sauf si fait sous contrainte .

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#63 Message par PACA » 05 mars 2018, 14:00

@mickael.s : vous avez parfaitement raison mais il n’est peut être pas inutile d’analyser globalement pour identifier les points qui sont plus ou moins complexes à résoudre suivant les modalités d’union en prenant en compte la hiérarchie : depuis le concubinage, parcs, jusqu’aux différents contrats de mariage.
N’oublions pas que les séparations se font en général dans un contexte conflictuel et on fait l’hypothèse qu’au moment de l’union qu’il n’y en a pas un qui essaye de rouler l’autre, ou qui le roule involontairement.
Dans tous les cas un point essentiel est à prendre en considération : au moment de la séparation d’autres nouveaux intervenants sont moteur dans la séparation et les décisions. Leurs avis en coulisses sont très souvent déterminants.
Les modalités de l’union se décident à deux, celles de la séparation éventuellement à trois, quatre ou plus.
Ces points sont aussi probablement hors sujet, je m'en excuse, ... bon, parfois les conseils de vieux peuvent être utiles, c'est une question de vécu.

Limitons nous au pacs pour rester dans le sujet, mettons nous en situation:
En admettant que l’on dispose des formules de répartition des parts.
Que dit la loi, la jurisprudence, si en appliquant ces formules l’un des deux conjoints se retrouve sans toit avec les enfants ?
Doit-il aller faire la queue avec les SDF et les migrants pour avoir un logement social ? ... pendant que l'autre conjoint héberge un nouveau venu ou une nouvelle venue.

Pour les cas simples et triviaux on peut supposer qu'un conseil gracieux de notaire est suffisant.

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#64 Message par wizi » 05 mars 2018, 17:07

mickael.s a écrit :
4) que se passe-t-il si l'un des membres du couple ne peut plus rembourser "sa" part

- Si chacun son crédit, il me semble que la banque ne peut pas faire grand chose. Quelqu'un peut me confirmer ?
- Si un seul crédit, alors l'autre est solidaire. Voir point précédent pour récupérer sa part en cas de séparation.
Je pense que si deux crédits, la banque prendra une hypothèque sur les deux prêts, pour accepter le montage.

Donc si un des deux ne paye pas, la maison est saisie. Cela serait un peu simple sinon... :mrgreen:


Et l'argent de la vente servira avant tout au remboursement du prêt en défaut.


Exemple très simpliste :

achat à 275k€ (300k€ avec les frais de notaire). Achat avec P1 apport 200k€, et P2 100k€ de prêt.

Si défaut au départ, revente "bradée" au tribunal après saisie 220k€. Cette somme sert à rembourser en priorité les 100k€ de prêt (la banque sera prioritaire sur P1). P1 ne récupère que 120k€ de son apport.
Ce n'est pas en améliorant la bougie que l'on a inventé l'ampoule électrique...

Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#65 Message par tonysonic » 05 mars 2018, 17:10

Michael.s,


Je peux te répondre par expérience que si tu achètes à deux avec un pacs dans la même banque (quasi obligatoire), quelque soit les parts de deux ... tu es solidaire de la dette de l'autre et inversement.



j'avais 80 % de l'appart j'étais garant à 100% de l'autre prêt et vice versa ...


D'ailleurs, tu reçois de la banque (les arnaqueurs !) un courrier par an qui te re détaille le montant pour lequel que tu es garant (l'autre crédit immo en cours qui n'est pas le tien) et ce courrier coûte chaque année 50 euros environ ! 1 feuille+1 timbre = 50 euros !!!

"Si chacun son crédit "?

J'ai pas forcé mais à chaque RDV avec un banque, il fallait absolument qu'on prenne nos deux crédits dans la même banque et être garants réciproques, sinon, pas d'octroi de prêt immo ...

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#66 Message par wizi » 05 mars 2018, 17:33

Si les deux sont solidaires du prêt de l'autre, la situation est plus simple, en effet.
Ce n'est pas en améliorant la bougie que l'on a inventé l'ampoule électrique...

Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#67 Message par stchong » 05 mars 2018, 17:59

Y'a d'autres pistes
prêteur de denier, différent d'hypothèque
https://www.service-public.fr/particuli ... roits/F786

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#68 Message par mickael.s » 05 mars 2018, 19:07

@PACA :
> Que dit la loi, la jurisprudence, si en appliquant ces formules l’un des deux conjoints se retrouve sans toit avec les enfants ?

Bah étant donné qu'on a tous les 2 des parts dans l'achat, en théorie, personne n'est mis à la rue.

@wizi / tonysonc :

C'est en effet ce que j'avais lu, bien que ce n'est pas obligatoire légalement. Et le cas de schtong remet en doute ceci, bien que dans son cas, il n'y a qu'un seul crédit. Mais ils n'ont pas demandé à schtong d'être garant, donc si le prêt n'est pas remboursé, sauf erreur, ils ne peuvent pas saisir la maison, car elle appartient à 50% à schtong.

Ensuite, on en revient à la question 4) et visiblement, celui qui a financé plus que sa quote part peut prétendre au remboursement. Donc en cas de séparation, c'est déjà ça...

@schtong :

Merci, je vais creuser ça, je connais pas !

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Re: Prêt immo en couple : parts & remboursements anticipés ?

#69 Message par PACA » 05 mars 2018, 19:22

stchong a écrit :5/ les SCI sont des bouffes bazar et si en plus vous habitez dedans c'est pas vraiment rentable.
Je ne connais pas ces montages.
Peut-être, mais la notion d’une société propriétaire, avec le couple ayant un bail locatif et un loyer à 50/50 versé à la société dont il sont actionnaires semble être la solution la plus équitable d’un point de vue propriété et sécurité locative ?
Les deux locataires ayant rigoureusement les même droits locatifs, leur vie de propriétaires actionnaires bailleurs étant complètement dissociée de celle de locataires.
Logiquement, on comprend qu’on puisse être « plus ou moins propriétaire », mais on comprend moins bien le « plus ou moins locataire » d’une résidence principale … ça ne colle pas très bien au regard des droits habituels des locataires.
Si cela n’existe pas, le législateur devrait l’inventer pour coller aux besoins des nouveaux modes de vie.
Avec toutes les adaptations fiscales qui en découlent.

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