acheter ou rester locataire?

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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lapinou28
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acheter ou rester locataire?

#1 Message par lapinou28 » 12 mars 2018, 10:53

Bonjour,
J'ai actuellement 27 ans, je suis fonctionnaire titulaire depuis 6 mois et locataire d'un studio de 40 m² à 350 € de loyer, à 20 minutes de route de la ville où je travaille.
J'ai trouvé un appartement de 39 m² à 125 000 €, en ville, qui est actuellement loué jusqu'en septembre 2020.
Je dispose d'un apport de 50 000€.
Le problème est que j'hésite entre acheter ou rester locataire, car je n'ai aucune visibilité sur ma situation à court ou moyen terme (plusieurs possibilités s'ouvrent à moi: mobilité professionnelle, achat en couple...).
Est-il judicieux d'investir dès maintenant dans l'immobilier, ou est-ce plus raisonnable d'attendre que mes projets se stabilisent?

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cashisking
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Re: acheter ou rester locataire?

#2 Message par cashisking » 12 mars 2018, 11:13

lapinou28 a écrit :je n'ai aucune visibilité sur ma situation à court ou moyen terme .../...
Est-il judicieux d'investir dès maintenant dans l'immobilier, ou est-ce plus raisonnable d'attendre que mes projets se stabilisent?
La réponse est dans la question :wink:

Gpzzzz
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Re: acheter ou rester locataire?

#3 Message par Gpzzzz » 12 mars 2018, 11:18

De toute facon cet appartement est loué donc tu ne pourras pas y vivre avant presque 3ans !
La c'est plus un investissement immobilier qu'un achat de RP !
Il est loué combient l'appartement par curiosité, 500€ ?

lapinou28
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Re: acheter ou rester locataire?

#4 Message par lapinou28 » 12 mars 2018, 11:25

L'appart est loué 550€ par mois, charges de copro (40€) incluses.

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Re: acheter ou rester locataire?

#5 Message par itrane2000 » 12 mars 2018, 11:33

Gpzzzz a écrit : Il est loué combient l'appartement par curiosité, 500€ ?
je parie 420€
stulta lex, sed lex

Vincent92
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Re: acheter ou rester locataire?

#6 Message par Vincent92 » 12 mars 2018, 11:48

Est-il judicieux d'investir dès maintenant dans l'immobilier, ou est-ce plus raisonnable d'attendre que mes projets se stabilisent?
Si tu n'as aucune visibilité court terme, n'importe quel investissement long terme (bourse, immobilier,...) n'est pas judicieux.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: acheter ou rester locataire?

#7 Message par lapinou28 » 12 mars 2018, 11:55

Apparemment, ma réponse n'a pas été publiée...
Le loyer de l'appartement est de 550€, charges de copro (40€) incluses.
Quelle est la durée minimale pour rentabiliser un achat par rapport à une location?

canti
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Re: acheter ou rester locataire?

#8 Message par canti » 12 mars 2018, 12:09

lapinou28 a écrit :Apparemment, ma réponse n'a pas été publiée...
Le loyer de l'appartement est de 550€, charges de copro (40€) incluses.
Quelle est la durée minimale pour rentabiliser un achat par rapport à une location?
tout dépends du prix d'achat du bien et de la situation du marché immobilier (augmentation ou baisse) durant la durée de possession du bien.

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Re: acheter ou rester locataire?

#9 Message par Goldorak2 » 12 mars 2018, 12:40

lapinou28 a écrit :Bonjour,
J'ai actuellement 27 ans, je suis fonctionnaire titulaire depuis 6 mois et locataire d'un studio de 40 m² à 350 € de loyer, à 20 minutes de route de la ville où je travaille.
J'ai trouvé un appartement de 39 m² à 125 000 €, en ville, qui est actuellement loué jusqu'en septembre 2020.
Je dispose d'un apport de 50 000€.
Le problème est que j'hésite entre acheter ou rester locataire, car je n'ai aucune visibilité sur ma situation à court ou moyen terme (plusieurs possibilités s'ouvrent à moi: mobilité professionnelle, achat en couple...).
Est-il judicieux d'investir dès maintenant dans l'immobilier, ou est-ce plus raisonnable d'attendre que mes projets se stabilisent?
A mon avis, il vaut attendre que ta situation se stabilise géographiquement et familialement.
L'immo peut monter ou descendre. Une seule chose certaine : c'est le coût des frais de notaire, qui sortent de ta poche et vont dans celle des intermédiaires de la vente et en impôts. 3 ans de loyers perdu direct en cas de transaction... que tu amortis sur la durée de détention de ton bien.

Je suis partisan de la location à titre temporaire, qui permet la liberté familiale et géographique puis par l'achat définitif du logement familial.

Avis gratuit, je ne paierais ni tes pertes ni tes gains, ni tes non gains (si tu n'achètes pas pendant que l'immo monte... ou si ta situation familiale et géographique n'évolue pas (et donc que tu auras perdu du temps).

Dans mon cas, ceux qui ont acheté sans se poser de questions ont été gagnants. J'aurais pu faire une belle culbute financière malgré les frais de notaires en achetant en 1997 et en vendant en 2000 à Paris.
Modifié en dernier par Goldorak2 le 12 mars 2018, 13:53, modifié 1 fois.
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Re: acheter ou rester locataire?

#10 Message par Goldorak2 » 12 mars 2018, 13:50

achat location
les données du problème amha
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 1#p1145041
Avantages / inconvénients de achat contre la location

Les désavantages de l'accès à la propriété par rapport à la location :

L'accès à la propriété offre moins de liberté que la location.
Il est plus difficile et couteux de vendre sa propriété plutôt que de rendre sa location. Le besoin de logement évolue au cours d'une vie (mariage, naissance(s), divorce). Etre immobilisé à un bien immobilier peut gêner en cas de licenciement, d'opportunité professionnelle ou de mutation. Les quartiers peuvent changer ; le voisinage et les revenus aussi.

Mauvaise affaire initiale avec le paiement des frais d'agence, des frais de notaire et d'autres frais d'entrée (emprunt...). Ces frais liés à la vente sont en moyenne à 14% du prix soient 3 à 4 ans de loyers (cad le coût du service logement) perdus direct. Ces 14% de frais ne pourront pas être facturés à l'acheteur suivant en cas de baisse, de stagnation ou même de faible hausse des prix immobiliers.

L'entretien du logement est à la charge du propriétaire. Si on veut garder le bien en état, le montant de sa maintenance peut être estimé à 2% par an du prix de construction (hors coût de l'emplacement). Cela revient à dire qu'un bâtiment non entretenu est physiquement une ruine après 50 ans sans entretien. D'autres sources (comptabilité nationale) parlent d'une dépréciation/maintenance de 0.6% par an (emplacement compris).

Risque de moins values avec la baisse des prix à venir (-40% pour revenir aux prix immobilier de tendance longue… si les revenus des français ne s'effondrent pas avec la crise.). Les prix pourraient baisser plus vite que le remboursement en capital de l'emprunt, ce qui bloquerait les accédants dans un logement inadapté. Acheter un studio ou un petit appartement maintenant en s'endettant sur 25-30 ans, en espérant le revendre 5 ans plus tard plus value et famille faites, a été (et reste ?) le discours de certaines banques et la motivation de certains primo accédants (certains appellent ça monter dans le train de l'immo). Si le prix de vente devient inférieur au restant du à la banque, l'acheteur sera coincé dans son logement jusqu'à la fin du remboursement de son prêt.

Les règlementations environnementales présentes et à venir (habitation chauffage passif, gestion des déchets, chauffe eau solaire, pollution des eaux) vont peser surtout sur les propriétaires.

Les impôts fonciers pèsent sur les propriétaires (grosso modo un loyer de perdu/an). Ces impôts fonciers augmentent et vont augmenter. Les besoins de financement locaux sont énormes et en croissance et l'impôt foncier est relativement facile à recouvrer. Cet impôt "pour riche" est bien accepté (par les locataires...) et a plutôt moins d'effets secondaires que les autres impôts (hausse impôt sur les revenus => hausse du travail au noir, hausse TVA ou autre impôt sur la consommation => hausse du marché noir, hausse taxe sur le travail ou impôt sur les sociétés => baisse du nombre de projets industriels rentables, faillite, délocalisation et chômage, hausse ISF => expatriation des riches et baisse des recettes fiscales)… On peut donc prévoir que les impôts fonciers, à la charge des propriétaires vont fortement augmenter. Et ils ne pourront pas être facturés aux locataires (problème de solvabilité).

Les intérêts et les frais des emprunts (assurance, caution) (en plus les taxes foncières et l'entretien des logement déjà cités ci dessus. Mais aussi les revenus que procureraient le capital immobilisé sous forme d'immo s'il était sous une autre forme) sont aussi de l'argent jeté par les fenêtres. Ces "frais" sont les pendants des loyers pour les accédants à la propriété.

Le rendement locatif est pour le moment ridicule (les loyers sont trop faibles ou, plus justement, les prix immobiliers actuels sont trop élevés… ).



Les avantages de l'accès à la propriété par rapport à la location :


Le plaisir d'être chez soi et transformer son chez soi pour soi selon son désir et ses moyens.

Les locataires sont parfois obligés de déménager contre leur volonté lorsque le propriétaire veut récupérer son bien.

L'offre proposée à la vente est souvent supérieure (quantité et qualité) à celle proposée à la location. C'est notamment le cas pour les maisons individuelles en banlieue résidentielle.

Le proprio est seul maître à bord. Il n'a pas de syndic à subir ou de relation plus ou moins houleuse avec son bailleur.
Il n'a pas à subir de relation plus ou moins houleuse avec son bailleur pour des réparations, rénovations ou tout autre sujet.

Etre propriétaire sera salutaire avec un retour possible (quoique peu probable à mon avis) de l'inflation ou l'hyper inflation. Dans quelques années, les gouvernements et les particuliers auront envie (besoin) de purger les anciennes dettes par l'inflation), être proprio permettra d'avoir un bien matériel et de le rembourser en mensualités constantes… tandis que loyers et salaires évolueront avec l'inflation (cas dans entre 1969 et 1985, avec une inflation annuelle >5%).

Dans la durée (>10 ans) le paiement des frais liés à l'achat (frais de notaire et d'agence) affecte moins.

Rembourser son emprunt est une sorte d'épargne forcée (pour la partie remboursement en capital), ce qui est utile pour les dépensiers. Cette épargne pourra être mobilisée (vendue, hypothéquée) en cas de coup dur.

Eventuellement, optimisation fiscale (scellier, dom,...). Mais il faut s'y intéresser sérieusement. Ce n'est ni civique ni forcément pérenne… et peu de monde vous plaindra si votre défiscalisation tourne à la catastrophe...
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Re: acheter ou rester locataire?

#11 Message par cashisking » 12 mars 2018, 14:04

Le proprio est seul maître à bord. Il n'a pas de syndic à subir ou de relation plus ou moins houleuse avec son bailleur.
Il n'a pas à subir de relation plus ou moins houleuse avec son bailleur pour des réparations, rénovations ou tout autre sujet.
C'est sans compter sur l'administration, les PLU, les normes......

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Re: acheter ou rester locataire?

#12 Message par olmostoline » 12 mars 2018, 16:00

lapinou28 a écrit :Apparemment, ma réponse n'a pas été publiée...
Le loyer de l'appartement est de 550€, charges de copro (40€) incluses.
Quelle est la durée minimale pour rentabiliser un achat par rapport à une location?
Donc 510€ de loyer, soit 6120€/an. Donc pour un achat de 125 k€ une rentabilité de 4,9%.
Si ton locataire part, reloueras tu au meme prix, plus cher ou moins cher ? Quels sont aujourd'hui les appartements que tu trouves dans cette ville pour 550€ de loyers CC ? Quel serait le montant de ta mensualité si tu prends un crédit ?
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2018 et 2022.

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Re: acheter ou rester locataire?

#13 Message par PACA » 12 mars 2018, 17:03

En complément à toutes les recommandations classiques :
Il y a un point dont on ne parle pas assez souvent, c’est l’envie d’habiter dans le logement que l’on souhaite acquérir.
Il faut que ce soit un plaisir, surtout ne pas s’embêter avec son argent.
Si on a très envie d’y habiter on peut supposer qu’il plait, il sera donc facile à revendre.

La stratégie : il faut se dire qu’on ne va pas acheter tout de suite, rien ne presse … c’est le meilleur moyen pour bien négocier le prix.
=> il faut négocier une acquisition quand on ne veut pas forcément acheter => faire baisser de 10 ou 20%
=> acheter si le logement est l’un des mieux parmi toutes les autres offres. Si on a trouvé le mouton à cinq pattes => achat immédiat !

La plaisir a de la valeur. Une opération supposée rentable qui n'apporte pas de plaisir est beaucoup moins rentable qu'on le pense.

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Re: acheter ou rester locataire?

#14 Message par immoglobine » 12 mars 2018, 20:41

Goldorak2 a écrit :Dans mon cas, ceux qui ont acheté sans se poser de questions ont été gagnants. J'aurais pu faire une belle culbute financière malgré les frais de notaires en achetant en 1997 et en vendant en 2000 à Paris.
Dommage que lapinou28 n'ait pas sauté le pas à l'époque.
Je suis que certains mauvais esprits ici me rétorquerons qu'il n'avait que 6 ans. :P
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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Re: acheter ou rester locataire?

#15 Message par pimono » 12 mars 2018, 21:22

lapinou28 a écrit : J'ai actuellement 27 ans, je suis fonctionnaire titulaire depuis 6 mois et locataire d'un studio de 40 m² à 350 € de loyer, à 20 minutes de route de la ville où je travaille.
J'ai trouvé un appartement de 39 m² à 125 000 €,

il faut acheter, mais dans du plus grand car 39m² c'est beaucoup trop petit et ça ne mérite pas de sacrifier des journées de travail si c'est pour vivre comme un petit hamster en cage.
"Ils feront le travail pour nous et nous prospérerons grâce à leurs dettes et leur dur labeur, ...nous continuerons à les faire vivre dans la peur et la colère par l’image et le son."

Crapaud
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Re: acheter ou rester locataire?

#16 Message par Crapaud » 16 mars 2018, 23:33

Vu comme le sujet est formulé, on comprend que lapinou veut acheter pour y habiter. Sauf que le bien étant loué jusqu'en 2020, il nous parle d'investir dans l'immobilier.

La première question est donc: veux tu acheter pour faire un investissement locatif ou pour y habiter ?

Si c'est pour y habiter, je pense que c'est une mauvaise idée : le bien ne sera pas libre avant 2020, donc après l'achat, tu devras payer à la fois le crédit sur ton achat et ton loyer.

Si c'est pour faire un investissement locatif, ça peut se discuter, mais on ne connaît pas la situation du marché local. À priori, le rendement brut n'a pas l'air si mal, mais si tu fais du locatif, il est sans doute préférable de ne pas mettre ton apport dedans. Le bien étant loué, il devrait subir une décote par rapport aux biens équivalents vides. Est ce bien le cas ?
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