Dilemme de l'investisseur locatif: vendre ou conserver ?

[Marie 94]

Bonjour,

Voilà, je me suis lancée dans l'investissement locatif par hasard en mettant en location mon ancien appart. J'y ai appris plein de trucs (location nue, meublé...) mais je pense avoir fait le tour.

Dans un climat peu propice à l’investissement locatif (fiscalité, baisse des rendements, nouvelles réglementations….) mais propice à la vente (prix au plus haut), je m’interroge sur la stratégie à adopter concernant mon appart en location.

Je pourrais en tirer 185K net d’impôts. Je me demande s’il ne vaut pas mieux le vendre maintenant et récupérer cette somme pour :
- Un rachat de mon crédit immo pour ma RP
- Un placement financier sur du taux sans risques (PEL, AV, fonds €)
- Un placement financier plus risqué (PEA, SCPI, bitcoins …)

Des avis, des suggestions?
Merci
Marie

[kamoulox]

Prends le pognon!

[Gpzzzz]

C'est dommage de se séparer d'un appart qui rapporte +10% par an quand meme !

[cashisking]

- Un placement financier sur du taux sans risques (PEL, AV, fonds €)
- Un placement financier plus risqué (PEA, SCPI, bitcoins …)

Tu peux avoir des PEA pépères et des AV très risquées, ça dépend ce que t'y mets.
PEA et AV c'est juste des enveloppes fiscales.

[Marie 94]

- Un placement financier sur du taux sans risques (PEL, AV, fonds €)
- Un placement financier plus risqué (PEA, SCPI, bitcoins …)

Tu peux avoir des PEA pépères et des AV très risquées, ça dépend ce que t'y mets.
PEA et AV c'est juste des enveloppes fiscales.

Je comparais une AV fonds € à capital garanti avec un PEA où ce n'est pas le cas. Tu penses à quoi comme PEA pépères?

[cashisking]

Je comparais une AV fonds € à capital garanti avec un PEA où ce n'est pas le cas. Tu penses à quoi comme PEA pépères?

Un PEA est une enveloppe fiscale. Tu y mets les fonds (éligibles PEA) que tu veux.
Si tu veux de la sécurité tu prends des fonds obligataires par exemple.
https://patrimoine.lesechos.fr/placemen ... 43713.php#

[Marie 94]

C'est dommage de se séparer d'un appart qui rapporte +10% par an quand meme !

L'année 2017 a été exceptionnelle certes mais en sera-t-il de même dans les années qui viennent? On doit ces renta davantage à la plus value qu'au rendement. Je crains aussi que ce qui est aujourd'hui un bien avec défaut (pas de parking, vieille copro, charges élevées) souffre de la concurrence dans qq années. Par ex, si je devais acheter un appart aujourd'hui, je n'achèterai pas ce genre de bien et préfèrerai un appart récent avec parking.

[Marie 94]

Je comparais une AV fonds € à capital garanti avec un PEA où ce n'est pas le cas. Tu penses à quoi comme PEA pépères?

Un PEA est une enveloppe fiscale. Tu y mets les fonds (éligibles PEA) que tu veux.
Si tu veux de la sécurité tu prends des fonds obligataires par exemple.
https://patrimoine.lesechos.fr/placemen ... 43713.php#

Ah ok je vois ce que tu veux dire. Disons que pour moi, l'intérêt du PEA est d'être exposé aux marchés actions. Je pensais faire du lazy en investissant sur des trackers Monde et Marchés Emergents.

L'idée aussi ce cet arbitrage (vente immo pour prise de bénéfices et investissement ailleurs) est de gagner du temps par rapport à la gestion locative.

[miguel]

Bonjour,

Voilà, je me suis lancée dans l'investissement locatif par hasard en mettant en location mon ancien appart. J'y ai appris plein de trucs (location nue, meublé...) mais je pense avoir fait le tour.

Dans un climat peu propice à l’investissement locatif (fiscalité, baisse des rendements, nouvelles réglementations….) mais propice à la vente (prix au plus haut), je m’interroge sur la stratégie à adopter concernant mon appart en location.

Je pourrais en tirer 185K net d’impôts. Je me demande s’il ne vaut pas mieux le vendre maintenant et récupérer cette somme pour :
- Un rachat de mon crédit immo pour ma RP
- Un placement financier sur du taux sans risques (PEL, AV, fonds €)
- Un placement financier plus risqué (PEA, SCPI, bitcoins …)

Des avis, des suggestions?
Merci
Marie

Pour l'instant si les actuels locataires ne te posent pas trop de problèmes, tu peux continuer encore ainsi quelques mois ou années, et lorsqu'ils partent tu mettras en vente.
La seule incertitude c'est si les prix vont baisser ou pas ???
Vendre occupé c'est toujours avec décote...

Moi j'attendrai qu'ils partent et vente dans la foulée.

[Marie 94]

Pour l'instant si les actuels locataires ne te posent pas trop de problèmes, tu peux continuer encore ainsi quelques mois ou années, et lorsqu'ils partent tu mettras en vente.
La seule incertitude c'est si les prix vont baisser ou pas ???
Vendre occupé c'est toujours avec décote...

Moi j'attendrai qu'ils partent et vente dans la foulée.

Je fais du saisonnier, donc pas de souci pour libérer l'appart. Par contre, c'est très aléatoire en termes de profil de locataires (des gens pépères comme des gens irrespectueux) et surtout de temps à consacrer (certains autonomes, d'autres relou qui te prennent pour un guide de Paris). C'est une des raisons qui me fait réfléchir.
J'ai lu tes threads de discussion. Je n'ai pas eu de pbs comme toi mais le jour j'aurai une 'Mot2Cambronne', j'ai peur de devoir m'assoir sur le rendement.

L'incertitude réside au niveau des prix évidemment toujours difficile à prévoir mais avec +50% depuis mon achat (125K net vendeur), je pense que je m'en suis bien sortie malgré un achat précipité (j'avais acheté trop cher et trop vite. j'étais jeune et naïve ). Et puis il y a plusieurs facteurs baissiers locaux: projets de logements sociaux à l'étude par la mairie socialiste (ce qui effraie toujours les acheteurs), stationnement payant depuis peu dans le quartier (du coup, les apparts avec parking sont plus demandés), durcissement de la location saisonnière comme à Paris IM...

[miguel]

Marie, moi je suis pessimiste pour l'immobilier en RP. Le reste je connais pas trop donc je me prononce pas.

Hormis la fiscalité, il y a le problème des charges, et avec toutes les normes qu'ils te balancent tu peux trés bien te retrouver avec un truc invendable.

J'ai un ami qui à mis pus de 2 ans pour vendre son appartement dans le 15éme, l'immeuble est des années 70/80, et les acheteurs savent qu'il y aura des travaux de rénovation énergétique.
Quid d'un Haussmanien ou il faudra la norme bidule pour pouvoir le mettre en location ?

Donc oui il faut tout anticiper, et ne pas se focaliser sur le rendement.

Sur le rendement j'ai un autre ami qui à mis en location un studio proche de la gare st Lazare, en se disant qu'il aurait de meilleurs profils locataires qu'à MLJ, et il vient de me dire qu'il ne lui paye plus le loyer depuis 2 mois. Pourtant le locataire est cuistot dans un resto parisien.

[ignatius]

Tu vends et tu soldes le crédit de ta RP.
Méthode Ignatius.

[miguel]

Tu vends et tu soldes le crédit de ta RP.
Méthode Ignatius.

Je suis pas d'accord, avec la méthode Ignatius, d'ailleurs il me déçoit
Parce qu'avec le risque d'une taxation des loyers fictifs plane toujours....

Rembourser une partie ou réduire sa mensualité, je dis OUI, la totalité au cas par cas..

[alpha2]

Pour ma part, je pense qu'en effet c'est le moment de vendre pour quelqu'un qui souhaite se désengager de l'immo locatif.

Dans ma ville je vois un certain nombre d'appartements vendus occupés qui ont du mal à partir malgré un prix de vente compétitif par rapport aux biens vides. Je pense donc qu'il y a déjà moins d'investisseurs sur le marché depuis quelques mois, et probablement de l'attentisme car on ne connait pas encore les modalités exactes de la future loi logement (ELAN). Je pense que cette loi aura forcément un impact négatif sur la demande côté investisseurs. Profiter du fait que votre appartement soit libre est à mon sens un avantage pour vendre à des primo-accédants qui voudront encore profiter des taux bas.

Que faire ensuite de cette somme ?
Pour ma part, je n'irais pas me risquer "brutalement" sur un PEA, alors que les marchés actions sont en ce moment assez volatiles. Donc j'aurais plutôt tendance à privilégier le remboursement du crédit immobilier (pas forcément en intégralité), puis à verser chaque mois le remboursement économisé sur un PEA (actions/ETF) et dans une assurance vie (SCPI / ETF plus diversifiés).

Autre variante : mettre tout sur des fonds euros d'une AV puis arbitrer progressivement vers les UC.

[Delambre]

Des avis, des suggestions?

Difficile de te répondre comme ça... Ca dépend de la composition de ton patrimoine actuel, de ta situation familiale, de ton âge, de tes revenus et de tes perspectives d'évolution professionnelle, de l'endroit où tu vis, de tes objectifs... Il faut que tu nous en dises davantage sur toi si tu veux que l'on puisse t'aider efficacement.

[Marie 94]

Bon, les premiers retours vont quand même dans le sens d'une vente. Maintenant comment allouer le produit de cette vente

Je pensais à la répartition ci-dessous:
~50% dans le remboursement anticipé de mon crédit immo en cours => je pourrais le solder dans 10 ans si je mets 100K maintenant (je n'ai pas de pénalité de RA dans mon prêt) => 32K d'économies en intérêts et primes d'assurance, soit un rendement de 4%/an sur 8 ans (durée que je gagne sur le crédit en misant 100k aujourd'hui). Accessoirement, la fin du crédit correspondrait à 1 an avant l'entrée de mon aîné dans les études supérieures (je provisionne des études coûteuses au cas où)
~ 20% sur du capital garanti sans risque (PEL, AV fonds €) => sans risque
~ 20% sur du PEA (Trackers Mondes et Emergents), AV UC, SCPI => risqué
~ 10% pour se faire plaisir (travaux de la maison, nouvelle voiture)

[Marie 94]

Des avis, des suggestions?

Difficile de te répondre comme ça... Ca dépend de la composition de ton patrimoine actuel, de ta situation familiale, de ton âge, de tes revenus et de tes perspectives d'évolution professionnelle, de l'endroit où tu vis, de tes objectifs... Il faut que tu nous en dises davantage sur toi si tu veux que l'on puisse t'aider efficacement.

Euh je pensais être célèbre ici

[Delambre]

Des avis, des suggestions?

Difficile de te répondre comme ça... Ca dépend de la composition de ton patrimoine actuel, de ta situation familiale, de ton âge, de tes revenus et de tes perspectives d'évolution professionnelle, de l'endroit où tu vis, de tes objectifs... Il faut que tu nous en dises davantage sur toi si tu veux que l'on puisse t'aider efficacement.

Euh je pensais être célèbre ici

Désolé... Je tiens des fiches sur les différents membres du forum et je n'ai pas (encore) ces informations-là sur la tienne.

[coolfonzi]

Bon, les premiers retours vont quand même dans le sens d'une vente. Maintenant comment allouer le produit de cette vente

Je pensais à la répartition ci-dessous:
~50% dans le remboursement anticipé de mon crédit immo en cours => je pourrais le solder dans 10 ans si je mets 100K maintenant (je n'ai pas de pénalité de RA dans mon prêt) => 32K d'économies en intérêts et primes d'assurance, soit un rendement de 4%/an sur 8 ans (durée que je gagne sur le crédit en misant 100k aujourd'hui). Accessoirement, la fin du crédit correspondrait à 1 an avant l'entrée de mon aîné dans les études supérieures (je provisionne des études coûteuses au cas où)
~ 20% sur du capital garanti sans risque (PEL, AV fonds €) => sans risque
~ 20% sur du PEA (Trackers Mondes et Emergents), AV UC, SCPI => risqué
~ 10% pour se faire plaisir (travaux de la maison, nouvelle voiture)

Je suis confronté à la mème question avec un prix de vente espéré plus bas.

Mais admettons une vente rapide, que faire du fruit de la transaction, avec des taux de rendements très faible sur les produits financiers et des marchés actions au plus haut ?

[ignatius]

Tu soldes le crédit immobilier.
Faut pas chercher plus loin.
Avec la trésorerie dégagée mensuellement, tu investis chaque mois en UC.

[coolfonzi]

Avec la trésorerie dégagée mensuellement, tu investis chaque mois en UC.

Des louches à la Emile mais si t"as un montant important d'un seul coup, pas simple de gérer le truc, les fonds euros ne sont pas encore au plus bas.

[alpha2]

Avec la trésorerie dégagée mensuellement, tu investis chaque mois en UC.

Des louches à la Emile mais si t"as un montant important d'un seul coup, pas simple de gérer le truc, les fonds euros ne sont pas encore au plus bas.

C'est pourquoi il est préférable de solder le crédit immobilier au maximum : au lieu de mettre beaucoup d'argent d'un coup sur des UC risquées ou sur des fonds euros dont le rendement est encore en baisse tout en payant son banquier avec le crédit, on investit progressivement les mensualités de crédit (avec le salaire du banquier).

[coolfonzi]

Avec la trésorerie dégagée mensuellement, tu investis chaque mois en UC.

Des louches à la Emile mais si t"as un montant important d'un seul coup, pas simple de gérer le truc, les fonds euros ne sont pas encore au plus bas.

C'est pourquoi il est préférable de solder le crédit immobilier au maximum : au lieu de mettre beaucoup d'argent d'un coup sur des UC risquées ou sur des fonds euros dont le rendement est encore en baisse tout en payant son banquier avec le crédit, on investit progressivement les mensualités de crédit (avec le salaire du banquier).

Oui d'accord mais il reste un reliquat donc il subsiste le PEL à 2.5 % mais on est loin du rendement distribué par la location de l'appartement.

[slash33]

Des avis, des suggestions?

Difficile de te répondre comme ça... Ca dépend de la composition de ton patrimoine actuel, de ta situation familiale, de ton âge, de tes revenus et de tes perspectives d'évolution professionnelle, de l'endroit où tu vis, de tes objectifs... Il faut que tu nous en dises davantage sur toi si tu veux que l'on puisse t'aider efficacement.

Sans oublier... des infos sur l'appartement.

[Gpzzzz]

C'est dommage de se séparer d'un appart qui rapporte +10% par an quand meme !

L'année 2017 a été exceptionnelle certes mais en sera-t-il de même dans les années qui viennent? On doit ces renta davantage à la plus value qu'au rendement. Je crains aussi que ce qui est aujourd'hui un bien avec défaut (pas de parking, vieille copro, charges élevées) souffre de la concurrence dans qq années. Par ex, si je devais acheter un appart aujourd'hui, je n'achèterai pas ce genre de bien et préfèrerai un appart récent avec parking.

t estimes 185ke net d'impôts ça fait une vente a combien en net vendeur ? tu comptes le vendre en PAP et faire les visites ?
Après seulement 12ans de possession et 50% de PV tu dois être autour de 10/15ke de taxes a payer non ?

[ignatius]

C'est dommage de se séparer d'un appart qui rapporte +10% par an quand meme !

L'année 2017 a été exceptionnelle certes mais en sera-t-il de même dans les années qui viennent? On doit ces renta davantage à la plus value qu'au rendement. Je crains aussi que ce qui est aujourd'hui un bien avec défaut (pas de parking, vieille copro, charges élevées) souffre de la concurrence dans qq années. Par ex, si je devais acheter un appart aujourd'hui, je n'achèterai pas ce genre de bien et préfèrerai un appart récent avec parking.

t estimes 185ke net d'impôts ça fait une vente a combien en net vendeur ? tu comptes le vendre en PAP et faire les visites ?
Après seulement 12ans de possession et 50% de PV tu dois être autour de 10/15ke de taxes a payer non ?

On va surement vendre un terrain près de Bordeaux.
Malgré 13 ans de possession, on va surement avoir 40 à 50 k€ d'impôt à payer

[Gpzzzz]

C'est dommage de se séparer d'un appart qui rapporte +10% par an quand meme !

L'année 2017 a été exceptionnelle certes mais en sera-t-il de même dans les années qui viennent? On doit ces renta davantage à la plus value qu'au rendement. Je crains aussi que ce qui est aujourd'hui un bien avec défaut (pas de parking, vieille copro, charges élevées) souffre de la concurrence dans qq années. Par ex, si je devais acheter un appart aujourd'hui, je n'achèterai pas ce genre de bien et préfèrerai un appart récent avec parking.

t estimes 185ke net d'impôts ça fait une vente a combien en net vendeur ? tu comptes le vendre en PAP et faire les visites ?
Après seulement 12ans de possession et 50% de PV tu dois être autour de 10/15ke de taxes a payer non ?

On va surement vendre un terrain près de Bordeaux.
Malgré 13 ans de possession, on va surement avoir 40 à 50 k€ d'impôt à payer

ca va il t en restera 300 de bénef !
il était constructible a l initial ou c est juste une spoliation de l espace public au profit de qques un ?

[ignatius]

L'année 2017 a été exceptionnelle certes mais en sera-t-il de même dans les années qui viennent? On doit ces renta davantage à la plus value qu'au rendement. Je crains aussi que ce qui est aujourd'hui un bien avec défaut (pas de parking, vieille copro, charges élevées) souffre de la concurrence dans qq années. Par ex, si je devais acheter un appart aujourd'hui, je n'achèterai pas ce genre de bien et préfèrerai un appart récent avec parking.

t estimes 185ke net d'impôts ça fait une vente a combien en net vendeur ? tu comptes le vendre en PAP et faire les visites ?
Après seulement 12ans de possession et 50% de PV tu dois être autour de 10/15ke de taxes a payer non ?

On va surement vendre un terrain près de Bordeaux.
Malgré 13 ans de possession, on va surement avoir 40 à 50 k€ d'impôt à payer

ca va il t en restera 300 de bénef !
il était constructible a l initial ou c est juste une spoliation de l espace public au profit de qques un ?

Constructible dès le départ.

[lisette83]

Il n'ya pas une exonération partielle de la plus-value sur les terrains à bâtir en ce moment ?

[Gpzzzz]

On va surement vendre un terrain près de Bordeaux.
Malgré 13 ans de possession, on va surement avoir 40 à 50 k€ d'impôt à payer

ca va il t en restera 300 de bénef !
il était constructible a l initial ou c est juste une spoliation de l espace public au profit de qques un ?

Constructible dès le départ.

bon bah tu pourrais inviter le forum et rincer tout le monde a une soirée IRL

[ignatius]

Il n'ya pas une exonération partielle de la plus-value sur les terrains à bâtir en ce moment ?

En zone A.
Là c'est du B1.

[stchong]

Marie, t'es sur le forum comment devenir rentier et c'est à nous que tu viens poser des questions.

Tu es un chantre de l'achat immobilier, y'a pas 1 mois t'aurais dit l'inverse.

[lisette83]

Il n'ya pas une exonération partielle de la plus-value sur les terrains à bâtir en ce moment ?

En zone A.
Là c'est du B1.

Ah mince, parce qu'à côté de chez nous, ça divise à tout va.
Effet d'aubaine même si certains se retrouvent à dévaluer totalement la maison d'origine en la cernant de constructions !

[Marie 94]

Des avis, des suggestions?

Difficile de te répondre comme ça... Ca dépend de la composition de ton patrimoine actuel, de ta situation familiale, de ton âge, de tes revenus et de tes perspectives d'évolution professionnelle, de l'endroit où tu vis, de tes objectifs... Il faut que tu nous en dises davantage sur toi si tu veux que l'on puisse t'aider efficacement.

Sans oublier... des infos sur l'appartement.

En fait, c'est le même appartement que sur ce thread.
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... e#p2077644
Vente PAP mais au prix FAI indiqué par les AI (189k). La taxe sur la PV c'est un peu plus compliqué que ça. Il y a des modifs sur le prix d'acquisition (travaux) et le prix de vente (mobilier). La provision de 4k a été estimé par mon notaire.
Sans refaire ma biographie, voici qq éléments:
- Patrimoine : majoritairement exposé à l’immo en IDF (proprio de notre RP achetée à crédit et de cet appart en loc qui est payé). Je vais également toucher une donation en nue-propriété de mes parents (bien en indivision). D’où la volonté d’alléger l’immo pour réorienter cet épargne vers les autres supports que nous possédons (PEA, PEL, AV…) voire investir sur de nouveaux (SCPI…)
- Situation familiale : couple avec enfants, moins de 40 ans
- Revenus et perspectives d’évolutions pro : classe moyenne D7, perspectives stables
- Objectifs à 50 ans : être propriétaire non-accédant de notre RP pour augmenter notre niveau de vie. Patrimoine diversifié entre immo et financier.
- Objectifs à la retraite : revente de notre RP pour prendre plus petit en province ou à l’étranger, donation à nos enfants d’une partie de notre patrimoine

[Vincent92]

Je ne comprends pas comment certains arrivent à faire un arbitrage sans savoir quel est le rendement. Combien l'appartement te rapporte en net? (retirer l'IR, les travaux, la TF, les charges,...) Combien la vente te rapporterait approximativement en net? (retirer l’impôt sur la PV, les petits frais inhérentes à une vente,...)
Concernant le "timing" (essayer de vendre en plus haut), de ce que j'en comprends, tu veux garder cet argent et l'investir à long terme. Donc, le prix est secondaire. Le plus important est le rendement et sa pérennité.
Tu noteras que l'immobilier est peut être au plus haut mais c'est le cas de tous les actifs. C'est à mon avis un faux argument car il s'agit de le réinvestir. Tu veux arbitrer car on est sur un pic pour remettre sur un marché dans un pic? (tu parles de PEA)
Regarde le PER du CAC 40...

[lecriminel]

Marie, t'es sur le forum comment devenir rentier et c'est à nous que tu viens poser des questions.

Tu es un chantre de l'achat immobilier, y'a pas 1 mois t'aurais dit l'inverse.

elle prend du plomb dans la tête, voilà tout;
il y a un mois elle s'excitait devant le rendement theorique d'airbnb, on lui retorque frais, vacance, taxes, reglementation, temps de travail, et sa réponse parlait d'aigris
aujourd'hui elle sait; il y a des gens comme ça qui sont incapables de réflechir dans l'abstrait et ont besoin de vivre les choses pour les comprendre

[lecriminel]

Je ne comprends pas comment certains arrivent à faire un arbitrage sans savoir quel est le rendement.

je suis theoriquement d'accord avec toi, mais rien que les prises de tête de rechercher constamment les clients et etre à leur disposition, même avec un très bon rendement, c'est juste pour les affamés; une fois que tu a déjà un bon matelas, ça n'a pas de sens de se pourrir la vie comme ça
si en plus tu tiens en compte de la survalorisation et des charges élevées, la vente est hyper tentante

[Gpzzzz]

Donc si le notaire estime la taxe a 4k€, vu les années de détention ca veut dire que la PV avant abattement tourne plutot autour de 15/20k€..
Meme en rajoutant les DDM à l'achat de 10k€ ca fait 25/30k€ de PV en tout sur un achat de 125k€ donc une hausse du marché dans le coin a bien équivalent d'environ 20/25% (et non 50% comme évoqué parfois dans les posts de Marie94). Et encore c'est pas vendu. bref l'immo a augmenté de l'inflation entre 2006 et 2018 sur Alfortville (coté "beau" quartier de la ville ^^)
CQFD..

[Marie 94]

Je ne comprends pas comment certains arrivent à faire un arbitrage sans savoir quel est le rendement. Combien l'appartement te rapporte en net? (retirer l'IR, les travaux, la TF, les charges,...) Combien la vente te rapporterait approximativement en net? (retirer l’impôt sur la PV, les petits frais inhérentes à une vente,...)
Concernant le "timing" (essayer de vendre en plus haut), de ce que j'en comprends, tu veux garder cet argent et l'investir à long terme. Donc, le prix est secondaire. Le plus important est le rendement et sa pérennité.
Tu noteras que l'immobilier est peut être au plus haut mais c'est le cas de tous les actifs. C'est à mon avis un faux argument car il s'agit de le réinvestir. Tu veux arbitrer car on est sur un pic pour remettre sur un marché dans un pic? (tu parles de PEA)
Regarde le PER du CAC 40...

Le rendement net après impôt est de 3,29% mais c’est le max que je peux en tirer en faisant du saisonnier toute l’année. Mais il est fragile à mes yeux du fait de :
- la fiscalité (transmission auto des revenus fonciers des plateformes dès 2019, hausse de la CFE)
- la réglementation : certaines communes de gauche de petite couronne envisagent comme Paris le changement d’usage
- la concurrence : plus de 200 logements avec des gens qui cassent les prix
- la clientèle : très aléatoire. Pas eu de dégradations à ce jour mais des gens vraiment dégueu
- les abus de position dominante des plateformes : la plus connue d’entre elles a changé unilatéralement les conditions d’annulation strictes en permettant l’annulation 48h après réservation.

La vente me rapporterait 185k net. L'une des options envisagées est justement de faire une RA plutôt que de miser sur la bourse.

[Vincent92]

Le rendement net après impôt est de 3,29% mais c’est le max que je peux en tirer en faisant du saisonnier toute l’année. Mais il est fragile

3% net par les temps qui coure c'est très bien. Mais quel est le rendement sans faire de saisonnier? Comme l'a dit lecriminel, là tu es dans l'optimisation maximale et non pérenne. Ca te prend du temps et ce n'est pas garantie. Quel est le rendement en LMNP par exemple?

[Marie 94]

Donc si le notaire estime la taxe a 4k€, vu les années de détention ca veut dire que la PV avant abattement tourne plutot autour de 15/20k€..
Meme en rajoutant les DDM à l'achat de 10k€ ca fait 25/30k€ de PV en tout sur un achat de 125k€ donc une hausse du marché dans le coin a bien équivalent d'environ 20/25% (et non 50% comme évoqué parfois dans les posts de Marie94). Et encore c'est pas vendu. bref l'immo a augmenté de l'inflation entre 2006 et 2018 sur Alfortville (coté "beau" quartier de la ville ^^)
CQFD..

J'ai rien compris à tes calculs. Je comparais le prix net vendeur à l'époque (125K en 2006) et d'aujourd'hui (189K). L'indice des prix des notaires comparent les prix net vendeur. Que les gens fassent de l'optimisation fiscale c'est autre chose.

[Gpzzzz]

Le rendement net après impôt est de 3,29% mais c’est le max que je peux en tirer en faisant du saisonnier toute l’année. Mais il est fragile

3% net par les temps qui coure c'est très bien. Mais quel est le rendement sans faire de saisonnier?

On l'avait calculé à l'époque c'etait meme pas du 2% et vu que le prix de vente a un peu augmenté, ca doit etre du 1.5% maintenant a tout casser. C'est mieux que le Livret A remarque

[Marie 94]

Le rendement net après impôt est de 3,29% mais c’est le max que je peux en tirer en faisant du saisonnier toute l’année. Mais il est fragile

3% net par les temps qui coure c'est très bien. Mais quel est le rendement sans faire de saisonnier?

En LMNP classique, j'en sais rien car il n'y a pas vraiment de marché dans ce coin. Je n'avais trouvé aucun dossier solide. En location nue, le rendement devenait médiocre (2,25%) mais du fait la fiscalité.
Dans les 2 cas, dans un marché où les prix augmentent fortement et où les loyers stagnent, le rendement s'effondre...

[Vincent92]

Donc si le notaire estime la taxe a 4k€, vu les années de détention ca veut dire que la PV avant abattement tourne plutot autour de 15/20k€..
Meme en rajoutant les DDM à l'achat de 10k€ ca fait 25/30k€ de PV en tout sur un achat de 125k€ donc une hausse du marché dans le coin a bien équivalent d'environ 20/25% (et non 50% comme évoqué parfois dans les posts de Marie94). Et encore c'est pas vendu. bref l'immo a augmenté de l'inflation entre 2006 et 2018 sur Alfortville (coté "beau" quartier de la ville ^^)
CQFD..

J'ai rien compris à tes calculs. Je comparais le prix net vendeur à l'époque (125K en 2006) et d'aujourd'hui (189K). L'indice des prix des notaires comparent les prix net vendeur. Que les gens fassent de l'optimisation fiscale c'est autre chose.

Tu n'as rien compris car ca ne veut rien dire du tout.
De 125k à 189k, ca fait +50% en 12 ans. C'est beaucoup plus que l'inflation. Maintenant, évidemment, il y a plein de coûts quand on achète (quand on loue aussi) mais cela n'a absolument rien à voir avec l'indice notaire.

[Gpzzzz]

Donc si le notaire estime la taxe a 4k€, vu les années de détention ca veut dire que la PV avant abattement tourne plutot autour de 15/20k€..
Meme en rajoutant les DDM à l'achat de 10k€ ca fait 25/30k€ de PV en tout sur un achat de 125k€ donc une hausse du marché dans le coin a bien équivalent d'environ 20/25% (et non 50% comme évoqué parfois dans les posts de Marie94). Et encore c'est pas vendu. bref l'immo a augmenté de l'inflation entre 2006 et 2018 sur Alfortville (coté "beau" quartier de la ville ^^)
CQFD..

J'ai rien compris à tes calculs. Je comparais le prix net vendeur à l'époque (125K en 2006) et d'aujourd'hui (189K). L'indice des prix des notaires comparent les prix net vendeur. Que les gens fassent de l'optimisation fiscale c'est autre chose.

C'est pourtant pas compliqué à comprendre..
Les 2 prix de référecne ne correspondent pas au meme appart en fait..
Le 189k€ correspond a un bien rénové, avec travaux d'embellissement et du mobilier qui reste. Alors que les 125k€ c'etait une épave avec tout a refaire..
C'est pour ca que ton calcul est completement foireux et a des années lumières de l'indice des notaires.. tu compares des choux et des bananes !

[Vincent92]

Le rendement net après impôt est de 3,29% mais c’est le max que je peux en tirer en faisant du saisonnier toute l’année. Mais il est fragile

3% net par les temps qui coure c'est très bien. Mais quel est le rendement sans faire de saisonnier?

En LMNP classique, j'en sais rien car il n'y a pas vraiment de marché dans ce coin. Je n'avais trouvé aucun dossier solide. En location nue, le rendement devenait médiocre (2,25%) mais du fait la fiscalité.
Dans les 2 cas, dans un marché où les prix augmentent fortement et où les loyers stagnent, le rendement s'effondre...

Si le prix monte et que le loyer stagne tu seras très contente. Le rendement s'effondrerait mais il serait toujours temps d'arbitrer.
2,25% net c'est effectivement assez faible sans être ridicule (dans le contexte actuel). Le problème est que le locatif prend du temps. Je comprends que tu te poses la question.

[Gpzzzz]

Le rendement net après impôt est de 3,29% mais c’est le max que je peux en tirer en faisant du saisonnier toute l’année. Mais il est fragile

3% net par les temps qui coure c'est très bien. Mais quel est le rendement sans faire de saisonnier?

En LMNP classique, j'en sais rien car il n'y a pas vraiment de marché dans ce coin. Je n'avais trouvé aucun dossier solide. En location nue, le rendement devenait médiocre (2,25%) mais du fait la fiscalité.
Dans les 2 cas, dans un marché où les prix augmentent fortement et où les loyers stagnent, le rendement s'effondre...

Si le prix monte et que le loyer stagne tu seras très contente. Le rendement s'effondrerait mais il serait toujours temps d'arbitrer.
2,25% net c'est effectivement assez faible sans être ridicule (dans le contexte actuel). Le problème est que le locatif prend du temps. Je comprends que tu te poses la question.

Je rajouterai que le locatif est aussi risqué en raison des possibles impayés, et que t'as un boulet au pied si le marché se retourne tu ne peux pas vendre avant la fin du bail (parfois 2ans après le timing que t'aurais souhaité)...

[Vincent92]

Donc si le notaire estime la taxe a 4k€, vu les années de détention ca veut dire que la PV avant abattement tourne plutot autour de 15/20k€..
Meme en rajoutant les DDM à l'achat de 10k€ ca fait 25/30k€ de PV en tout sur un achat de 125k€ donc une hausse du marché dans le coin a bien équivalent d'environ 20/25% (et non 50% comme évoqué parfois dans les posts de Marie94). Et encore c'est pas vendu. bref l'immo a augmenté de l'inflation entre 2006 et 2018 sur Alfortville (coté "beau" quartier de la ville ^^)
CQFD..

J'ai rien compris à tes calculs. Je comparais le prix net vendeur à l'époque (125K en 2006) et d'aujourd'hui (189K). L'indice des prix des notaires comparent les prix net vendeur. Que les gens fassent de l'optimisation fiscale c'est autre chose.

C'est pourtant pas compliqué à comprendre..
Les 2 prix de référecne ne correspondent pas au meme appart en fait..
Le 189k€ correspond a un bien rénové, avec travaux d'embellissement et du mobilier qui reste. Alors que les 125k€ c'etait une épave avec tout a refaire..
C'est pour ca que ton calcul est completement foireux et a des années lumières de l'indice des notaires.. tu compares des choux et des bananes !

C'est partiellement vrai car Marie94 a fait pas mal de travaux. Mais attention car la plupart d'entre vous considère qu'il y a 1% de travaux à faire par an. On ne peut pas compter deux fois les mêmes éléments.

[Marie 94]

Le rendement net après impôt est de 3,29% mais c’est le max que je peux en tirer en faisant du saisonnier toute l’année. Mais il est fragile

3% net par les temps qui coure c'est très bien. Mais quel est le rendement sans faire de saisonnier?

En LMNP classique, j'en sais rien car il n'y a pas vraiment de marché dans ce coin. Je n'avais trouvé aucun dossier solide. En location nue, le rendement devenait médiocre (2,25%) mais du fait la fiscalité.
Dans les 2 cas, dans un marché où les prix augmentent fortement et où les loyers stagnent, le rendement s'effondre...

Si le prix monte et que le loyer stagne tu seras très contente. Le rendement s'effondrerait mais il serait toujours temps d'arbitrer.
2,25% net c'est effectivement assez faible sans être ridicule (dans le contexte actuel). Le problème est que le locatif prend du temps. Je comprends que tu te poses la question.

Oui en effet, si les prix continuent de monter, la renta (total return) reste intéressante mais le problème est que c'est difficile à prévoir quand ça va s'arrêter. Sinon, on est sur un marché particulier en ce moment avec une pénurie d'offres. Il n'y a aucun autre appart de mon immeuble en vente, très peu d'offres dans le quartier. Les agences me harcèlent depuis que je l'ai fait évaluer.
Dans un contexte normal avec un peu plus d'offres et un autre appart du même immeuble en vente, je pense pas pouvoir vendre dans de bonnes conditions. Comme précisé plus haut, il y a des changements structurels dans le quartier (stationnement payant désormais). Le prix des parkings se sont envolés (ils les vendent à 12K auj contre 9K il y a un an). Du coup, j'ai peur de laisser des plumes en cas de marché plus difficile avec des acheteurs exigeants.

L'avantage du saisonnier (outre le fait d'éviter les impayés) est de pouvoir vendre à tout moment sans devoir attendre un quelconque préavis.

[Crapaud]

Vu le faible rendement et votre exposition à l'immobilier, je pense qu'il est pertinent de vendre : ça économise du temps de gestion et il y a dans vos options des opérations plus rentables (remboursement de crédit RP notamment).

Niveau tarif, je ne suis pas sûr que le stationnement payant amène une décote sur le bien : c'est un F2 situé en petite couronne, donc à part si la ville est mal desservie en transports en commun, les acheteurs ciblés sont plutôt un jeune couple sans enfant. En région parisienne, beaucoup de couples ayant ce profil n'ont pas de voiture, donc ce ne sera pas un handicap important (le raisonnement serait très différent si vous vendiez un F5).

Concernant les prix, vu la pénurie d'offre dans votre quartier, je tenterais un prix plus élevé et une mise en vente fin juin / début juillet : vu que l'appartement est situé dans le 94, le but est de cibler les étudiants aux parents aisés qui doivent se loger pour la rentrée. Aux alentours de 200k€, les parents préfèreront acheter sur jeter de l'argent par le fenêtres ! Ceci est d'ayant plus valable si le bien est situé près d'un établissement d'enseignement supérieur (au hasard l' école vétérinaire de Maisons-Alfort...).