Permis de construire dans clause suspensive

[nicolas77]

Bonjour,
je m'apprète à signer un compromis de vente (j'ai déjà fait une offre d'achat acceptée par le vendeur) et j'aimerais ajouter une clause suspensive sur le compromis de vente sans que cela ne soit bloquant pour les vendeurs. Je veux aménager une pièce au dessus du garage et y installer deux velux (un côté jardin et un côté rue). Si jamais pour une raison ou une autre je ne peux pas obtenir ce permis de construire, cette maison ne m'intéresse plus.

J'ai du coup deux questions :
- puis-je ajouter légalement ce type de clause suspensive ? Si oui y a-t-il des conséquences en terme d'annulation de vente, de pénalités ?
- comment faire pour que ce soit accepté par le vendeur ?

Merci d'avance pour votre aide

[stchong]

Oui, tu peux dans le compromis, et si tu n'obtiens pas le permis de travaux (délai marqué dans le compromis), tu ne devras rien. Par contre le vendeur n'est pas obligé d'accepter cette clause dans le compromis.

[Paulo]

- comment faire pour que ce soit accepté par le vendeur ?

Il suffit de se mettre à sa place :

- Si c'est dans une zone très détendue et que vous êtes l'acheteur attendu depuis des mois, il ne devrait pas y avoir trop de soucis.

- Si le bien est recherché et partira sans problème avec un acheteur qui ne demande rien, le vendeur n'aura aucun intérêt à accepter cette condition et commencera même à se méfier de vous. Car un vendeur n'a vraiment pas envie d'avoir un acheteur en face de lui qui lui fasse perdre des mois pour rien.

C'est aussi simple que ça, soit vous avez le pouvoir, soit lui.

[nicolas77]

Merci à tous deux.
Aux dires de l'agence, les propriétaires avaient deux offres au même prix (même un peu supérieure pour les autres acheteurs) mais les propriétaires ont préféré notre dossier.
Je ne sais pas trop comment faire. Je vais aller en mairie pour savoir si je peux obtenir l'autorisation pour mettre un velux avant la signature du compromis. Sinon je ne signerai pas.

[stchong]

Merci à tous deux.
Aux dires de l'agence, les propriétaires avaient deux offres au même prix (même un peu supérieure pour les autres acheteurs) mais les propriétaires ont préféré notre dossier.
Je ne sais pas trop comment faire. Je vais aller en mairie pour savoir si je peux obtenir l'autorisation pour mettre un velux avant la signature du compromis. Sinon je ne signerai pas.

Bonne démarche de passer par le service d'urbanisme.

[titmaison]

J'aurais dit bonne idée... sauf qu'après avoir parlé par téléphone et de visu à 4 personnes de différents services d'urbanisme je suis arrivé à la conclusion que si ces personnes ont bien leur avis sur la demande, en réalité il n'a aucune valeur. On peut vous dire oui à l'oral et non à l'écrit. On m'a aussi dit non à une question et il suffit d'ouvrir les yeux pour que tout le monde fait comme si la réponse était oui (sauf moi...).

Mon conseil : épluchez le plu et faites-vous votre propre idée, les refus éventuels se baseront dessus... L'extension fera passer la superficie de la maison à plus de 150m2 ? Dans ce cas archi obligatoire...

[nicolas77]

J'aurais dit bonne idée... sauf qu'après avoir parlé par téléphone et de visu à 4 personnes de différents services d'urbanisme je suis arrivé à la conclusion que si ces personnes ont bien leur avis sur la demande, en réalité il n'a aucune valeur. On peut vous dire oui à l'oral et non à l'écrit. On m'a aussi dit non à une question et il suffit d'ouvrir les yeux pour que tout le monde fait comme si la réponse était oui (sauf moi...).

Oui je ne veux pas d'une simple réponse orale. Mais j'ai 14 jours avant la signature du compromis.

Mon conseil : épluchez le plu et faites-vous votre propre idée, les refus éventuels se baseront dessus... L'extension fera passer la superficie de la maison à plus de 150m2 ? Dans ce cas archi obligatoire...

Je ne comprends pas la remarque sur le fait que ça agrandisse la maison. Je ne veux que mettre des velux.
Et de toute façon la maison fait déjà plus de 150m2 donc je rentre dans ce critère là.

[titmaison]

Si pas d’agrandissement ok !
Sinon même pour moins de 5m2 cela nécessite un pc déposé par un archi.
Quand tu annonces mettre des velux dans une pièce au dessus du garage, c'est légitime de penser qu'il s'agit de la transformation en chambre d'une pièce déclarée aux impôts comme un débarras, ce que tant de gens font, ce qui même sans créer de m2 au sol crée de la surface habitable. Après si c'est juste pour faire entrer plus de lumière dans une chambre déjà existante et sans augmenter la surface de plus de 1,80m de haut alors une simple déclaration de travaux suffira, mais vu tes propos de refuser l'achat si ce n'est pas possible, ce serait étonnant (?)

[nicolas77]

Si pas d’agrandissement ok !
Sinon même pour moins de 5m2 cela nécessite un pc déposé par un archi.
Quand tu annonces mettre des velux dans une pièce au dessus du garage, c'est légitime de penser qu'il s'agit de la transformation en chambre d'une pièce déclarée aux impôts comme un débarras, ce que tant de gens font, ce qui même sans créer de m2 au sol crée de la surface habitable. Après si c'est juste pour faire entrer plus de lumière dans une chambre déjà existante et sans augmenter la surface de plus de 1,80m de haut alors une simple déclaration de travaux suffira, mais vu tes propos de refuser l'achat si ce n'est pas possible, ce serait étonnant (?)

Ah je comprends mieux. C'est bien pour créer une pièce en plus mais elle fait moins de 20m2 et j'ai cru comprendre qu'une simple déclaration préalable de travaux suffisait. Me trompe-je ?

[DIGOU]

S'il y a des rampants, il faudra déclarer la nouvelle surface crée (calculée au sol) et non celle de type Carrez par exemple( 1.8m).
J'ai eu le tour chez moi.

[titmaison]

Oui permis de construire et comme la maison fait plus de 150m2 il faut obligatoirement qu'il soit déposé par un architecte. Sinon sans les 150m2 atteints tu étais dans le vrai !

[m.enfin]

Vrai pour une surface créée entre 20 et 40 m2
Déclaration préalable de travaux

les travaux ayant pour effet la création d'une surface d'au moins 20 m² et au plus 40 m² nécessitent un permis de construire si, après réalisation, la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 150 m².

Dans le cas présent (< 20m2) une DP en mairie suffit, en respectant le PLU cela va de soi.

[titmaison]

Cool ça laisse un peu de marge de manœuvre si moins de 20m2, par contre dans la réalité des démarches la déclaration de travaux me semble devenue plus proche d'un mini permis de construire que d'une simple "déclaration" (recours à l'infographie par ex).

[nicolas77]

C'est ce que j'avais aussi cru comprendre : que l'on prend en compte la surface ajoutée (inférieur ou supérieure à 150m2) pour savoir si on fait appel à un architecte ou pas.
Je vais aller en mairie samedi ou lundi.

[titmaison]

C'est parce que la loi est souvent présentée ainsi que nous avons dû mal comprendre :
Si l'extension porte la surface totale au delà de 150m2 -> recours à un archi obligatoire.
Alors que pour que cela soit juste il faut rajouter :
Si l'extension porte la surface totale au delà de 150m2 et qu'elle nécessite un pc (càd qu'elle fait plus de 20 m2) -> recours à un archi obligatoire.

[nicolas77]

Je suis allé en mairie samedi et j'ai eu, bien heureusement, un discours comparable. J'attends demain la réponse des propriétaires pour savoir s'ils continuent malgré ma volonté d'ajouter une condition suspensive sur le compromis de vente.

Est-ce que quelqu'un a une idée du prix que peut coûter, permis de construire et architecte ?

[neorural01]

Un permis de construire, par définition, c'est gratuit.

Ce qui peut être payant ce sont les documents à fournir et surtout les plans de la construction.

Perso, je les ai toujours fait moi-même et la dernière fois, le maçon chargé du gros oeuvre m'a demandé l'autorisation de photocopier mes plans car son bureau lui demandait 1 800 euros pour les faire.

Le bureau justifiait ce tarif en indiquant des éléments non essentiels à l'obtention du PC.


Par ailleurs, le coût de l'archi varie entre 8 et 12 % du coût total estimé de la construction.


Si tu peux t'en passer, n'hésite pas, car l'archi qui accepte des mal-façons ou qui te facture des travaux supplémentaires ; cela arrive malheureusement souvent.

[nicolas77]

Merci @neorural01. Très bien pour le permis de construire.
Pour l'architecte, cela ne dépend pas que de moi. J'aimerais m'en passer mais la loi n'est pas très claire à ce sujet j trouve.

[m.enfin]

Pour l'architecte, cela ne dépend pas que de moi. J'aimerais m'en passer mais la loi n'est pas très claire à ce sujet j trouve.

La loi est claire,
dans le lien précédent que j'ai posté, pour une surface plancher < 20m2, pas besoin d'archi.

Une déclaration préalable de travaux est obligatoire notamment dans les cas suivants :
- construction nouvelle (garage, dépendance...) ou travaux sur une construction existante ayant pour résultat la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol comprise entre 5 m² et 20 m². Pour les travaux sur une construction existante, ce seuil est porté à 40 m² si la construction est située dans une zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou un plan d'occupation des sols (POS),

L'architecte est obligatoire quand la surface créée > 20 m² ET la surface ou l'emprise totale de la construction dépasse 150 m², tout est dans le lien.

prendre contact avec le CAUE (QU’EST-CE QU’UN CAUE ?) de votre departement, je pense qu'ils apporteront une réponse sans équivoque a vos interrogations.

[vpl]

Je ne vois pas comment le vendeur pourrait accepter une telle condition, qui va lui faire perdre des mois.
Le pire étant qu'il peut dire oui oralement et se récuser le matin du compromis en ayant trouvé un autre acheteur (j'ai connu ça)

Hors périmètre classé, ou règlement d'urbanisme les interdisant, quelle mairie refuse des velux ?
Si il y en a chez les voisins, dans le quartier, il y a quand même très peu de risques. Même si ce n'est qu'indicatif, sonder la mairie devrait permettre de savoir où tu mets les pieds...

[nicolas77]

Merci @m.enfin. Cette fois c'est parfaitement clair.

Comme je m'y attendais le propriétaire n'accepte pas l'ajout d'une telle condition sur le compromis. Je ne lui en veux pas étant donné que cela pouvait lui faire perdre plusieurs mois. Mais même si le risque est faible, je ne voulais pas prendre le risque. Si pour une raison ou une autre cette modification du garage en pièce de vie s'avérait impossible la maison ne m'intéressait plus.

Même si je n'ai pas pu acheter cette maison, j'aurais appris des choses et je serai plus affûté la prochaine fois. J'ai découvert que l'agent immobilier qui m'a présenté plusieurs biens est nul et a une valeur ajoutée proche de zéro. Pour parler de la pluie et du beau temps, ça va mais pour faire une négociation sérieuse et affiner une prise de rendez-vous chez le notaire c'est déjà moins bon. Je pense que l'agent a découvert que pour une transaction chez le notaire chaque partie pouvait avoir son propre notaire.

En tout cas, merci à tous.