Déclaration impôts pour 2 biens loués

[metah]

Bonjour,

Je m'adresse à vous car e suis un peu trop perdue concernant la déclaration des loyers perçus pour l'année 2017.
J'ai deux appartements loués, un vide et un meublé. pour le vide, il est loué depuis plusieurs année et je déclare les revenus fonciers selon le régime micro foncier, je ne dépassait pas les 15000 euros.
Maintenant, avec la location meublé d'un deuxième appartement, je dépasse les 15000 euros pour les deux.
Je me suis aperçue tardivement qu'il faut demander un numéro SIRET pour la location meublé pour la déclarer comme LMNP donc je vais déclarer les loyers comme pour une location vide et en réel puisuque j'ai payé le ravalement l'année dernière, ça reste intéréssant de déclarer en réel.
Mon problème ici est que pour le premier appartement, c'est plus intéréssant le micro foncier et pour le deuxième le réel. Est ce qu'il y a une possibilité de séparer les deux?
Si je déclare en réel cette année pour les deux, je peux demander le numéro de SIRET pour l'année prochaine et séparer les deux ou je dois garder le réel pour les 2 pendant 3 ans?
Est ce qu'il y a des "choses" à savoir et à ne pas oublier dans la déclaration, je ne sais pas encore les détails de comment faire exactement mais je vais chercher sur le net et j'espère ne pas faire encore de bêtises.
Merci d'avance pour votre aide.

[PACA]

Merci pour cette question qui m’intéresse aussi, je suis dans un cas analogue, sans trop me poser de questions.....
je déclare depuis quelques années le meublé dans la 2042 C PRO (Locations meublées 5ND) sans N° de Siret, les vides dans la 2044S.
J'ai supposé que les 15 000 c'est uniquement pour les meublés, de bonne foi, je me plante peut être ?
Il est facile de faire un contrôle automatique pour le fisc, je suppose qu'ils auraient pu détecter mon éventuelle erreur ?

[stchong]

Un lien

https://www.pap.fr/bailleur/location-vi ... ite/a11264
Ceux sont bien 2 cases différentes donc deux revenus différents.

J'ai pas tout lu mais cela n'a rien à voir avec la durée dans laquelle on doit rester fiscalement

Faire fissa de demande de Siret pour le meublé.

https://www.pap.fr/bailleur/location-vi ... es-revenus

Je ne voudrais pas être mesquine, mais c'est quand même juste intellectuellement parlant, de louer en meublé sans avoir prévu le régime fiscal s'appliquant aux meublés

[PACA]

J'avais prévu le régime fiscal, mais la question m'a fait douter. On ne se souvient plus du contexte qui a motivé la décision.
Par contre le N° Siret ne semble pas obligatoire à la saisie, le nom de l'exploitant et coordonnées semblait suffire ?
Depuis plusieurs années je n'ai jamais eu de demande de complément d'info.

J'ai déjà eu un contrôle fiscal, pas sur ce point, ils ne sont pas bien méchants quand on est de bonne foi, ça se passe assez bien, évidement je m'en serais passé. Ils ne fouillent peut être pas trop si il n'y a pas grand chose à gratter ?

Merci pour ces remarques

[metah]

Merci pour vos réponses.
Oui, la bonne foi peut toujours servir mais on ne peut pas compter dessus en avance, si j'arrive à rattrapper ma bêtise ce sera mieux.
Moi j'ai fait le choix de la location meublée car mon but initial était de vendre mais comme je ne suis pas arrivée à vendre à un prix qui me permet au moins de rembourser la banque j'ai reporté la vente et j'ai loué en meublé car le bail est de 1 an au lieu de 3 et en sachant aussi que fiscalement c'était plus intéressant, j'ai gardé en tête que l'abattement est de 50% au lieu de 30% et j'ai pensé qu'il fallait juste choisir la bonne case dans la déclaration des impôts mais quand j'ai voulu voir en détail la démarche et faire mes calcul je me suis aperçue que j'ai déjà zappé une étape importante.
Si je cite ce qui est écrit dans l'article de pap:
Revenus fonciers
Le régime micro-foncier concerne les revenus locatifs qui sont inférieurs à 15.000 € hors charges par an. Un abattement forfaitaire de 30% est pratiqué par l'administration fiscale après déclaration de vos revenus. Le solde est additionné à vos autres revenus sur votre déclaration n°2042. Le montant de votre imposition dépendra de votre tranche d'imposition.

Le régime réel concerne les bailleurs dont les revenus fonciers annuels hors charges sont supérieurs à 15.000 €, ceux bénéficiant d'un dispositif de défiscalisation qui exclut le micro-foncier, et ceux qui ont opté pour le régime réel d'imposition. Vous pouvez optez pour ce régime si vous le souhaitez, même si vos loyers sont inférieurs au seuil de 15.000 €. Lorsque vous avez opté pour le régime réel, cette option s'applique pour une durée irrévocable de 3 ans et doit être faite avant le 1er février de chaque année. Pour opter pour ce régime, vous devez remplir la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale, et l'annexer à la déclaration d'ensemble des revenus n°2042.

Dans le régime réel, vous devez procéder à la déclaration de vos loyers, puis déduire vos charges pour leur montant réel et non plus forfaitaire.

Vu ma situation, c'est plus intéressant de déclarer en réel que d'avoir l'abattement de 50% puisque j'ai payé en 2017 un montant pour le ravalement équivalent à 70% des revenues sur l'année à part les intérêts d'emprunts, ect..., donc je suppose que là j'ai même pas besoin de préciser que c'est du meublé, en plus si j'ai bien compris, il n y a pas de régime réel meublé ou e me trompe?
Pour le premier appartement l'abattement de 30% est plus intéressant mais bon si il faut le même régime pour les deux, je choisirai le réel pour les deux et dans l'article c'est écrit que ça doit s'appliquer pour 3 ans.
Si cette année je déclare comme une location vide est ce que vous pensez que je peux changer l'année prochaine et faire une déclaration meublé?

[PACA]

On comprend mieux l’intérêt du réel avec des frais importants.
Je vais m’abstenir de donner un avis pour le reste n’étant pas suffisamment compétant et je ne me souviens plus très bien du contexte précis quand j’ai basculé du vide en meublé. J'avais aussi habité le logement après la location vide, que j'avais meublè pour mon usage.
Il est très probable qu’on ne puisse pas basculer d’une année sur l’autre en meublé quand on est dans un contexte défiscalisation avec amortissement….

Dans l’attente d’avis plus fiables, si vous n’habitez pas trop loin du centre des impôts vous pouvez y aller pour demander conseil. J’y suis allé quelques fois sans rdv ils m’ont toujours donné des conseils de façon anonyme, direct à l'accueil(dernier en date pour les donations). Voir les horaires sur Internet et téléphoner avant.

[coolfonzi]

Bonjour,

Je me suis aperçue tardivement qu'il faut demander un numéro SIRET pour la location meublé pour la déclarer comme LMNP donc je vais déclarer les loyers comme pour une location vide et en réel puisuque j'ai payé le ravalement l'année dernière, ça reste intéréssant de déclarer en réel.
Mon problème ici est que pour le premier appartement, c'est plus intéréssant le micro foncier et pour le deuxième le réel. Est ce qu'il y a une possibilité de séparer les deux?
Si je déclare en réel cette année pour les deux, je peux demander le numéro de SIRET pour l'année prochaine et séparer les deux ou je dois garder le réel pour les 2 pendant 3 ans?
Est ce qu'il y a des "choses" à savoir et à ne pas oublier dans la déclaration, je ne sais pas encore les détails de comment faire exactement mais je vais chercher sur le net et j'espère ne pas faire encore de bêtises.
Merci d'avance pour votre aide.

Ne pas confondre la location vide c'est du foncier donc à déclarer en foncier et pour la location meublé déclarée comme LMNP le numéro de SIRET n'est pas obligatoire : quand la fenetre demandant ce numéro apparait on fait enter et on reclique sur suivant. et ça passe

[stchong]

Ton premier bien loué en vide c'est du micro foncier que tu as choisi.
Ton bien loué meublé c'est à déclarer en BIC (micro Bic ou réel) donc il n'y a pas de temporalité c'est assimilé à une entreprise. Si tu dois avoir un N° de Siret il faudra simplement fermer l'entreprise, ceci d'après mon analyse perso, qui est sûrement bonne

[metah]

Merci pour vos réponse, j'ai déclaré donc la location nue dans le micro foncier et la location meublée comme LMNP en réel sans mettre de numéro de siret.
Maintenant, pour le futur comment je dois faire pour inclure l'amortissement dans les frais réel? cette fois ci j'ai déduis les charges, le ravalement, taxe foncière, interêts de crédit, assurance et pour le futur j'aimerai inclure l'amortissement? Est ce qu'il faut impérativement passer par un comptable pour le faire ou non?

[stchong]

Merci pour vos réponse, j'ai déclaré donc la location nue dans le micro foncier et la location meublée comme LMNP en réel sans mettre de numéro de siret.
Maintenant, pour le futur comment je dois faire pour inclure l'amortissement dans les frais réel? cette fois ci j'ai déduis les charges, le ravalement, taxe foncière, interêts de crédit, assurance et pour le futur j'aimerai inclure l'amortissement? Est ce qu'il faut impérativement passer par un comptable pour le faire ou non?

Les amortissments c'est fictifs, c'est dans le bilan et non dans le compte de résultat.

Il est neuf ton appart meublé?

les dotations aux amortissements déductibles ça ne marche que pour le neuf ,non ?
Autrement tu te fais un petit bilan.

Il faut être sûr que tu puisses déduire les dotations aux amortissements, et si tu ne l'as pas fait la première années ça va être chaud !!!
C'est sur combien de temps les armortissements, 20 ans 50 ans ?

Mon avis est que tu dois téléphoner aux impots où leur rendre une petite visite.

Le calcul est en linéaire donc facile
le prix d'achat brut / par le nombre d'années et pour la première année aux nombres de jours ou mois(enfin là ce n'est grave) , mais je pense qu'il faut donner le tableau aux impôts.

[stchong]

Aautre remarque l'armortissement en une fois pour un ravalement n'est pas possible, c'est ce que je viens de ma rappeller.

Je viens de trouver un lien.

Certains espaces ne sont pas "proches du rivage" et pourtant ils sont visibles de la côte et de la mer. Là, les constructions pourraient être réalisées. Je reste très inquiet."

[metah]

mon appartement est ancien.
Je vais donc voir avec le service des impôts, il faut que ce soit celui lié à l'adresse du bien loué c'est ça? car je n'habite pas dans le même département que le bien loué.
Comment définir la durée de l'amortissement? il y a une règle à appliquer ou c'est un choix?
Pour le ravalement je ne savais pas qu'il fallait le partager sur plusieurs années, ce que j'ai fait est que j'ai déduis le montant des appels faits et payé en 2017, ça correspond à 1/3 du montant total, j'avais déjà payé les 2/3 fin 2016 et la location a commencé en 2017.

[stchong]

Non tu vas où tu déclares tes impôts.

D'après ce que j'ai lu c'est 30 ans pour de l'ancien et 50 pour du neuf, l'important est de rester dans les clous.

[metah]

ok, merci

[BHLImmo]

Hello,

Tu ne dois pas dépasser 23 000 euros pour être en LMNP, regarde ici toutes les conditions Loi LMNP, Il me semble qu'il y a un doc à télécharger pour calculer ton amortissement.

Des choses vont changer avec la loi de finance 2019, à suivre