Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

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TNT
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Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#1 Message par TNT » 24 juin 2018, 13:38

Hello,

Je vais mettre prochainement ma maison en vente et je me pose une question :

je vends en direct. Si un acheteur faire une proposition au prix de l'annonce (simple supposition !). Je suis à priori tenu de lui vendre, la vente étant considéré comme parfaite. Mais si le plan de financement "ne me convient pas" parce que je pense qu'il ne pourra pas financer le bien, comment je fais pour refuser ?

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#2 Message par EmileZola » 24 juin 2018, 14:19

Hum, bonne question...
Source d'emmerdes...

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#3 Message par PACA » 24 juin 2018, 14:35

... à confirmer, sous réserve de la légalité de la mention :
Mettre dans l'offre de vente : "le compromis sera signé sans aucune condition suspensive, notamment celle d'obtention de crédit" .

La question du plan de financement ne se pose plus, rien n'empêche d'en retenir un.
L'acquéreur peut toujours obtenir le crédit avant la signature du compromis, comme pour une vente aux enchères, il n'y a pas de conditions suspensives ?

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#4 Message par Twinlover » 24 juin 2018, 14:43

Il faut un compromis pour faire une demande de pret...

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#5 Message par PACA » 24 juin 2018, 14:47

... de façon courante.
Tout se négocie avec les banques ... ou un autre prêteur qui fait ce qu'il veut.
Si on a du cash sur les comptes correspondant au montant de l'emprunt, la banque ne prend aucun risque.
Quand on a de l'argent on trouve toujours des prêteurs.... quand on n'a pas besoin d'argent.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#6 Message par Marie 94 » 24 juin 2018, 16:15

Si un acheteur fait une offre d'achat au prix affiché que tu acceptés par écrit, tu es tenu de lui vendre.
Le vendeur n'a hélas aucun moyen de vérifier le plan de financement de l'acquéreur au moment de l'offre d'achat voire du compromis. Il ne pourra de toute façon pas demander un accord de principe de la banque avant d'avoir le compromis signé.

Tu peux toutefois demander une simulation de financement de sa banque ou d'un courtier pour valider le sérieux de l'acheteur. Je te conseille d'exiger à minima ce document avant d'accepter par écrit l'offre d'achat.

Ou plus simple : tu vends à qqun qui achète comptant ! Plus de clauses suspensives. Ça va bcp plus vite.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#7 Message par EmileZola » 24 juin 2018, 16:20

Si il attend que quelqu'un achète cash, ça peut durer longtemps...

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#8 Message par stchong » 24 juin 2018, 17:18

PACA a écrit :... à confirmer, sous réserve de la légalité de la mention :
Mettre dans l'offre de vente : "le compromis sera signé sans aucune condition suspensive, notamment celle d'obtentiot"n de crédit .

La question du plan de financement ne se pose plus, rien n'empêche d'en retenir un.
L'acquéreur peut toujours obtenir le crédit avant la signature du compromis, comme pour une vente aux enchères, il n'y a pas de conditions suspensives ?
Oups , l'obtention du crédit ne peut être exclu, donc mauvais choix le : "le compromis sera signé sans aucune condition suspensive, notamment celle d'obtentiotin de crédit" . Ca doit même être illégal, et il ne faut pas confondre , le vrai compromis et juste l'accord de vendre.

Si tu es un particulier tu peux demander aussi des preuves de pouvoir d'achat comme un AI

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#9 Message par PACA » 24 juin 2018, 18:55

Le crédit n'est pas du tout écarté, dans ce cas peut-on changer la phrase :

"l'usage éventuel de crédit doit être acquis a priori, il ne doit pas être une condition suspensive pour la réalisation de la transaction"

Comment font les ventes aux enchères sans conditions suspensives d'obtention de crédit ?
Et si la vente doit être acquise dans le délai ferme des 7 jours de réflexion ?

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#10 Message par EmileZola » 24 juin 2018, 20:39

En faisant ça, tu vas écarter 90% des acheteurs, c'est stupide.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#11 Message par kamoulox » 24 juin 2018, 20:47

EmileZola a écrit :En faisant ça, tu vas écarter 90% des acheteurs, c'est stupide.
D’accord avec mimile

Aucun intérêt à se mettre des bâtons dans les roues.

C’est premier arrivé, premier servi. A la limite mettre une date butoir pourquoi pas si tu as plusieurs acheteurs sur le coup.

C’est comme pour acheter, je suis allé d’abord voir la banque pour savoir jusqu’a combien elle me suivait pour le premier achat, le deuxième c’était avec un courtier. Une fois l’accord tu fais une offre en garantissant que tu auras ton prêt.

Je pense qu’il faut faire (un peu) confiance aux gens, personnellement rien qu’à l’annonce on peut savoir qu’on a affaire à un relou, je passe mon chemin.

A demander trop de garanties, à chipoter, même intéressés ils iront ailleurs.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#12 Message par Marie 94 » 24 juin 2018, 21:52

Tous les vendeurs craignent en effet que ça capote. C'est arrivé à ma grande tante qui pensait voir vendu mais qui a vu un refus de crédit de l'acquéreur parce que celui ci était en CDD et l'avait caché. En tant que vendeur, on est un peu dans le flou contrairement au bailleur qui a plein d'infos sur le locataire. Tu as légalement rien droit de demander (fiche de paie, preuve de l'apport, etc...)

Même le plan de financement de la banque, je suis même pas sûre que ça soit légal de le demander.

Réclamer que l' acheteur renonce à la clause suspensive d'obtention de crédit ne me paraît pas réaliste. Le seul cas où j'ai vu ça c'est dans le cas d'un achat comptant. Ici, pour une maison il y a plus de chances d'avoir des acheteurs qui vont tous avoir recours à un crédit.

Tu touches du doigt un pb récurrent pour les vendeurs. Ils doivent s'en remettre à leur flair pour déviner qui est un acheteur sérieux et qui est touriste.

Sinon la règle du 1er arrivé 1er servi est difficilement applicable dans le cas d'une vente en PAP. Il n'y aucune fiche de visite. A chaque fois, j'ai prétendu que c'est le N ème visite. J'ai reçu 6 offres dont 4 au prix. J'ai pris l'offre comptant bien que c'était la dernière offre reçue.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#13 Message par PACA » 24 juin 2018, 22:19

Marie 94 a écrit :Réclamer que l' acheteur renonce à la clause suspensive d'obtention de crédit ne me paraît pas réaliste. Le seul cas où j'ai vu ça c'est dans le cas d'un achat comptant.
Oui, en général ça ne se fait pas, ça ne présente pas trop d’intérêt d’écarter les acquéreurs.
Nous l’avons évoqué pour la faisabilité juridique.
Par contre l’inverse est recommandé pour l’acquéreur qui a les moyens d'acheter comptant :
- proposer lui même un achat cash, sans aucune condition suspensive avec une baisse de l’ordre de –20%, à prendre ou à laisser avec disponibilité immédiate des fonds.
La clause suspensive a un prix…. le vendeur va réfléchir : si il accepte c’est vendu à compter du délais légal de réflexion.

L'achat comptant ouvre des perspectives de négociation intéressantes. On le devine pour certaines annonces, expl avec la présence du mot "rapide":
"négociation si la réalisation est rapide" = "négociation si comptant"

Si c'est un beau produit, on tire le prix vers haut pour ceux qui ont des conditions suspensives et on négocie à la baisse pour les rapides qui peuvent payer comptant.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#14 Message par sim_v » 25 juin 2018, 08:15

C'est là où un bon AI peut faire la différence et présenter des acheteurs sérieux.
Pour la maison de ma grand mère, ce n'était pas de cas . . . des acheteurs à découvert qui demandaient un crédit. C'est le notaire qui a trouvé les bons (achat cash d'ailleurs).
Électricité, arrêtez de payer plus cher : viewtopic.php?f=204&t=95281&p=2237509

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#15 Message par Pierric » 25 juin 2018, 17:03

Surtout, si l'acheteur a besoin d'un prêt pour finance l'achat, la clause est obligatoire. Pour pouvoir y renoncer, l'acheteur doit prouver qu'il dispose du capital nécessaire sans recourir à un emprunt (çà ne l'empêche pas d'en faire un par la suite)

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#16 Message par tonysonic » 25 juin 2018, 18:10

J ‘ai vendu en direct deux fois... t’es obligé de faire un peu confiance selon le feeling, rien n’est jamais gagné d’avance... l’acheteur peut se désister au dernier moment même après une offre et tu vas pas le poursuivre en justice, plus,tu iras vite devant le notaire, plus ce sera rassurant. Tu n’auras la certitude du financement que le jour chez le notaire en direct car l’acheteur doit confirmer ou non son apport. C’est un détail,mais le mec peut te,dire j’ai un apport de 100 00 €etc, et finalement le jour chez le notaire l’acheteur déclare que finalement il a un apport de 90000€.

Bah, tu fais avec même si ça peut être stressant. Après, il y a la clause suspensive d’optention de prêt pour l’acheteur et c’est aussi stressant ... si tu veux vendre vite.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#17 Message par vpl » 25 juin 2018, 18:23

Le truc c'est que c'est une question dans le vide, c'est compliqué de donner une réponse type.
Le vrai problème serait d'avoir 2 acheteurs se décidant à peu près en même temps, dont un visiblement plus fiable...

En fait non, le vrai problème c'est de choisir l'acheteur "fiable" et de se rendre compte que c'est un pipauteur qui va ta faire lambiner !

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#18 Message par PACA » 25 juin 2018, 18:50

vpl a écrit : un pipauteur qui va ta faire lambiner !
Un pipauteur qui fait un chèque de 10% au compromis ça fait cher le pipautage ..... ça court pas les rues, il y a d'autres activités moins couteuses et risquées pour s'amuser.
Sur le compromis toutes les modalités de financement sont notées.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#19 Message par Marie 94 » 25 juin 2018, 19:02

PACA a écrit : - proposer lui même un achat cash, sans aucune condition suspensive avec une baisse de l’ordre de –20%, à prendre ou à laisser avec disponibilité immédiate des fonds.
Dans un marché tendu, vous prenez le risque de passer pour un comique devant un vendeur qui a plusieurs offres et qui cherche juste à classer les acheteurs par ordre.

L'AI, le notaire n'ont pas plus d'infos que le particulier qui vend en direct. On navigue à vue malheureusement. Éliminez les cas extrêmes (ceux qui n'ont pas été encore voir le banquier, qui ne savent pas leur % d'apport, qui ne veulent rien révéler sur leur boulot, leurs revenus). Âpres c'est au petit bonheur la chance.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#20 Message par FunamBulle » 25 juin 2018, 19:11

Peut-être une astuce. Mettre le bien un peu au dessus du prix du marché et annoncer qu'une négo est possible.
Du coup, on a le droit d'évaluer les propositions et de refuser celles qui ne conviennent pas (financement) tant qu'elles ne sont pas au prix.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#21 Message par lescargot » 25 juin 2018, 23:31

TNT a écrit :Hello,

Je vais mettre prochainement ma maison en vente et je me pose une question :

je vends en direct. Si un acheteur faire une proposition au prix de l'annonce (simple supposition !). Je suis à priori tenu de lui vendre, la vente étant considéré comme parfaite. Mais si le plan de financement "ne me convient pas" parce que je pense qu'il ne pourra pas financer le bien, comment je fais pour refuser ?
FunamBulle a écrit :Peut-être une astuce. Mettre le bien un peu au dessus du prix du marché et annoncer qu'une négo est possible.
Du coup, on a le droit d'évaluer les propositions et de refuser celles qui ne conviennent pas (financement) tant qu'elles ne sont pas au prix.
..un point de droit en passant :
- quand on signe un mandat de vente en faveur d'une agence immobilière (avé carte professionnelle...), on est tenu de vendre à un acheteur présenté par cette agence qui accepte le prix de présentation.
- quand on met une annonce sur LBC ou assimilé "disant" qu'on souhaite vendre un bien immobilier, on n'est tenu à pas grand chose, en particulier on peut parfaitement refuser de vendre à une personne qui se pointe avec cette annonce en mains sans avoir à justifier ce refus. (On risque des problème si et uniquement si quelqu'un peut démontrer qu'on avait publié cette annonce dans l'intention de nuire à quelqu'un et sans intention de vendre ...)

donc, si le plan de financement ne vous convient pas et que vous vendez en direct, vous pouvez parfaitement refuser de signer le compromis. Par contre vous ne pouvez pas demander une copie officielle du plan de financement avant d'avoir signé le compromis (....). A ma connaissance, le seul truc autorisé c'est un papier de l'acquéreur (daté et signé), disant qu'il n'a pas besoin d'emprunter pour acheter le bien (sauf que si vous exigez çà vous perdez #80%+ des clients potentiels....).
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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#22 Message par sim_v » 26 juin 2018, 08:44

Le depot de garantie de 10% est effectivement un bon indicateur. Si le futur acheteur a du mal à les déposer c'est mal barré.
Électricité, arrêtez de payer plus cher : viewtopic.php?f=204&t=95281&p=2237509

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#23 Message par vpl » 26 juin 2018, 09:12

PACA a écrit :
vpl a écrit : un pipauteur qui va ta faire lambiner !
Un pipauteur qui fait un chèque de 10% au compromis ça fait cher le pipautage ..... ça court pas les rues, il y a d'autres activités moins couteuses et risquées pour s'amuser.
Sur le compromis toutes les modalités de financement sont notées.
Entre une offre acceptée et la signature du compromis il peut se passer un peu de temps, surtout si l'acheteur veut faire trainer. C'est pas ici qu'on avait entendu parler de quelqu'un qui avait dit oui sur 2 biens le temps de prendre sa décision ?
Ensuite la clause suspensive peut permettre à un type vraiment atteint de signer un compromis puis de se dédire 2 mois plus tard, mais là ça devient psychiatrique, et je ne vois pas comment éviter ce risque...

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#24 Message par Marie 94 » 26 juin 2018, 09:56

L'acheteur peut se retracter:
- après avoir fait son offre
- après avoir signé le compromis (délai de 10 jours).

Il se déroule généralement 1 à 2 mois entre l'offre d'achat formulée et la fin de la période de rétractation après compromis. Ce qui permet à un acheteur de prendre une option sur un bien et de continuer à visiter. S'il trouve mieux, il se rétracte pour le 1er. Il faudrait retrouver la Stat sur le % de rétractation. Si qqun la retrouve je veux bien.

Le vendeur est clairement dans une position de faiblesse pendant cette période (il est engagé à vendre s'il a signé l'offre d'achat et même ses enfants s' il meurt) tandis que l'acheteur dispose d'un délai de réflexion important.

Les cas de refus de crédit sont rares et je ne pense pas que les gens le font exprès. Dans le cas de l'acheteur de ma grande tante. Le type était en CDD et pensait être titularisé or ça ne s'est jamais fait.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#25 Message par Marie 94 » 26 juin 2018, 10:02

FunamBulle a écrit :Peut-être une astuce. Mettre le bien un peu au dessus du prix du marché et annoncer qu'une négo est possible.
ça c'est clairement pas recommandé. Tous les vendeur mettent de toute façon au dessus du marché pour se garder une marge de nego. Pas besoin de l'annoncer. Si un acheteur achète à ce prix au dessus du marché, c'est tant mieux. S'il négocie, on aura vendu au prix.

De toute façon, la meilleure stratégie est de créer un déséquilibre entre l'offre et la demande, concentrer les visites pour mettre la pression sur les acheteurs. Offre au prix garanti !
Modifié en dernier par Marie 94 le 26 juin 2018, 10:05, modifié 1 fois.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#26 Message par licorne » 26 juin 2018, 10:04

Marie 94 a écrit : Ou plus simple : tu vends à qqun qui achète comptant ! Plus de clauses suspensives. Ça va bcp plus vite.
c'est sur , çà court les rues, les acheteurs cashers

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#27 Message par Marie 94 » 26 juin 2018, 10:07

licorne a écrit :
Marie 94 a écrit : Ou plus simple : tu vends à qqun qui achète comptant ! Plus de clauses suspensives. Ça va bcp plus vite.
c'est sur , çà court les rues, les acheteurs cashers
J'en ai trouvé un 8). Les baby boomers seuls qui ont vendu un bien devenu trop grand sont de bons candidats pour l'achat de petit appartement en ville. Ils ont du cash et ne négocié pas.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#28 Message par lecriminel » 26 juin 2018, 10:15

FunamBulle a écrit :Peut-être une astuce. Mettre le bien un peu au dessus du prix du marché et annoncer qu'une négo est possible.
il suffit de voir le nombre d'annonces qui existent un jour donné, le nombre d'annonces qui sont passées dans l'année et le nombre de ventes pour comprendre que si tu n'es pas dans les 10% meilleurs qualité/prix tu ne vendras probablement pas. Si le "prix de marché", selon toi c'est la moyenne des annonces, ce sera meme très difficile d'avoir une visite. Alors si tu mets au-dessus….
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#29 Message par Marie 94 » 26 juin 2018, 11:32

lecriminel a écrit :
FunamBulle a écrit :Peut-être une astuce. Mettre le bien un peu au dessus du prix du marché et annoncer qu'une négo est possible.
il suffit de voir le nombre d'annonces qui existent un jour donné, le nombre d'annonces qui sont passées dans l'année et le nombre de ventes pour comprendre que si tu n'es pas dans les 10% meilleurs qualité/prix tu ne vendras probablement pas. Si le "prix de marché", selon toi c'est la moyenne des annonces, ce sera meme très difficile d'avoir une visite. Alors si tu mets au-dessus….
ce genre de comparaison n'est pas pertinent.
Un même bien peut faire l'objet de plusieurs annonces: plusieurs agences qui suppriment et remettent l'annonce.
Sur le bon coin, c'est payant de modifier une annonce mais gratuit de supprimer et d'en remettre une autre. Mon appart a fait l'objet de 2 annonces.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#30 Message par lecriminel » 26 juin 2018, 18:31

Marie 94 a écrit : ce genre de comparaison n'est pas pertinent.
Il est peu précis, mais le constat est tellement criant qu'il suffit.
Selon la région, ce n'est pas (du tout) une sinécure de réussir à vendre. Se référer au prix moyen des annonces puis mettre un peu au-dessus, c'est un suicide.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Offre d'achat au prix et fiabilité acheteur

#31 Message par parpayou » 26 juin 2018, 18:54

Marie 94 a écrit : De toute façon, la meilleure stratégie est de créer un déséquilibre entre l'offre et la demande, concentrer les visites pour mettre la pression sur les acheteurs. Offre au prix garanti !
Il est ou le temps de bulle immo ou on payé des gens pour faire des offres a moitié prix pour que le vendeur se fasse sauter le caisson?
La tâche à laquelle nous devons nous atteler, ce n'est pas de parvenir à la sécurité, c'est d'arriver à tolérer l'insécurité.

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