Plein de questions sur l'investissement locatif

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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Jean254
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Plein de questions sur l'investissement locatif

#1 Message par Jean254 » 17 août 2018, 21:16

Salut a tous

Je regarde pour réalisê un investissement locatif mais j'ai beaucoup de questions qui pour le moment reste sans réponses.

Petite présentation histoire de pouvoir me repondre au mieux:

J'ai 27 ans je suis en couple ( pacsé) on travaile tous les deux a temps plein et nous avons un enfant.
Je suis moi seul propriétaire d'un appartement que je loue et qui n'as plus du crédit immobilier ( c'est ma première expérience en immo et elle se passe bien) nous somme également propriétaire de notre résidence principale avec un prêt en cours pour 700€ mensuel.

Mon projet est l'achat un immeuble pour faire du locatif ( j'ai déjà un bien en vue)

1ere question: l'achat seul est il possible ou obligatoirement en couple a cause du pacs?
2eme question: si achat seul les mensualitées du prêt actuel pour ma résidence principale que la banque prendra en compte dont de 700€ ou 700€/2=350€?
3eme: pas de souci pour calculer notre taux d'endettement actuel e future mais comment faire si achat seul possible?
4eme: certaine banques fond un calcul d'endettement différent du type nets et cela est plus avantageux car le taux d'endettement est plus petit , pouvez m'indiquer formes la dessus?

Voilà pour un début , après si vous voulez par la suite je peut détaillé plus mon projet.

Merci par avance

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stchong
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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#2 Message par stchong » 17 août 2018, 23:43

C'est bien gentil de se pacser, mais ne pas savoir ce qui se cache derrière un pacs c'est bizarre :shock:
Le fait d'être pacsé fait-il que l'appartement dont vous étiez seul propriétaire est devenu aussi la propriété de votre compagne ?
Même marié, on peut acheté seul, alors pacsé !!!

Pour les banques elles font ce qu'elles veulent. Le taux d'endettement est souvent lié au reste à vivre, s'endetter à 33% avec un smic c'est un peu dangereux.

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kamoulox
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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#3 Message par kamoulox » 18 août 2018, 00:18

Bizarre d’avoir un post d’un gars déjà proprio et d’avoir si peu de connaissances , choses qu’il devrait connaître logiquement puisque pas newbie dans le domaine...

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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#4 Message par stchong » 18 août 2018, 00:25

kamoulox a écrit :
18 août 2018, 00:18
Bizarre d’avoir un post d’un gars déjà proprio et d’avoir si peu de connaissances , choses qu’il devrait connaître logiquement puisque pas newbie dans le domaine...
Tu vas bien ? Je squatte le post, je suis fatiguée par 15 jours de travaux intensifs dans la baraque. Mon mari à passé 15 jours de vacances sur 3 semaines à se faire engueuler, bon en même temps fait mauvais en Bretagne depuis 15 jours et il sera très content, d'être seul maître à bord dans son cabinet. Faut savoir motiver ses troupes :mrgreen: Pour moi encore une semaine de galère, c'est bien gentil de vouloir changer tout le sol d'un étage de 100m2, mais y'avait 21 ans de poussière dans certains endroits et mes esclaves ont quitté le nid.

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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#5 Message par watoo » 18 août 2018, 00:27

Jean254
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Déjà, un gars qui écrit sont premier post deux ans après s'être inscrit, c'est un peu bizarre ...
Quelqu'un a des nouvelles d'ignatius ?

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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#6 Message par stchong » 18 août 2018, 00:31

watoo a écrit :
18 août 2018, 00:27
Jean254
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Déjà, un gars qui écrit sont premier post deux ans après s'être inscrit, c'est un peu bizarre ...
Reviendra t il ?

Jean254
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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#7 Message par Jean254 » 18 août 2018, 10:25

Oui mon compte existe depuis 2 ans car j'ai déjà parcouru le forum a ce moment là.

C'était un peut une demande de notre banque que nous soyons pacsé pour acheter notre résidence principale, nous avons fait un pacs avec séparation de bien, donc ce qui aquis avant reste a la personne qui la aquis. ( Vous connaissez sûrement).

Schtong : Du coup je reste propriétaire de mon appartement en location
En effet 33% sur un SMIC chaud a moin de rester chez papa maman .....
Voici le détail actuel:
Salaire :Mr 1600x12
Salaire Mme : 1200x13
Loyer : 420 hc
Charge : prêt immo RP 700/ mensuel

Endettement : 1600+1200+(420x0,7) = 3094
3094x700/100=~22%
C'est juste pour vous?

Kamoulox : en effet je ne suis pas newbie dans la domaine mais je suis loin d'être expert ou même très bien renseigner , je gère ma petite location comme beaucoup de gens en essayant de faire au mieux avec les informations et explications que je trouve sur les bon forums et dans certain magazines.
D'où ma présence avant de faire un plus gros investissement. :-)

A vous

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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#8 Message par slash33 » 18 août 2018, 12:51


Jean254
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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#9 Message par Jean254 » 18 août 2018, 12:56

Merci du lien je l'ai lut hier soir.
C'est un risque mais dans ce cas on ne fait plus rien...non?

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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#10 Message par slash33 » 18 août 2018, 15:31

Jean254 a écrit :
18 août 2018, 12:56
C'est un risque mais dans ce cas on ne fait plus rien...non?
Tout à fait.

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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#11 Message par Jean254 » 18 août 2018, 17:29

C'est sur qu'il faut se poser les bonnes questions ...

Du coup voici le projet :

Achat d'un petit immeuble déjà loué et rénover en 2010, j'ai repérer ce bien car il est dans la même ville que mon appartement que je loue, pas trop loin de chez moi 1h de route, je connais les lieux et la ville est dinamique jamais de souci pour trouvé un bon locataire jusqu'à présent.

Alors le bâtiment comporte un F3 loue 400hc un autre F3 loue 500hc et un f5 duplex occupé par le propriétaire du coup j'estime le montant de location future a 600 hc pour avoir de la marge mais un appartement du même type est plutôt dans les 700/750hc dans la ville.

Donc loyers mensuel 1500€ hc
Coût de l'achat frais de notaire inclus 155k€
Prêt de 160k€ sur 15 ans ( 160 et non 155 pour avoir un fond'de roulement dès le début, choses que je n'avait pas dans mon ancien achat et que j'ai regretter)
Je part sur des estimations de site type meilleur taux 1.2% + 0.36 d'assurance
Ça donne une charge mensuel de 1020€ pour une entrée de 1500€
Soit +5760€ par annêe de quoi paye les taxes , l'assurance, les vacances locatives, impot, l'entretien courant et faire une réserve pour le plus grosses réparations ou rénovation au besoin.

Voilà dans les grandes lignes quand dites vous?
Je cherche un maximum d'info sur les charges et frais auxquelles on ne peut se pas.

Merci par avance pour vos avis et conseils

ignatius

Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#12 Message par ignatius » 20 août 2018, 07:37

Sur le papier cela me semble intéressant.
Mais dans ce cas pourquoi l'actuel propriétaire vend il ?
Il faut aussi rajouter les frais de notaire, quelques menues réparations, les taxes.
Ensuite viendra la fiscalité sur les revenus générés (prélèvement sociaux + IR).
Mais c'est sûr qu'avec ce prix d'achat on est quasi sur du rendement brut à 12-13 %.

Renseigne toi quand même sur le motif de la vente.
On se sépare rarement d'un tel rendement.

Pierric
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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#13 Message par Pierric » 20 août 2018, 08:39

Jean254 a écrit :
18 août 2018, 10:25
C'était un peut une demande de notre banque que nous soyons pacsé pour acheter notre résidence principale, nous avons fait un pacs avec séparation de bien
°_°
La banque demande à ce que vous soyez pacsé ? Mais quel genre de banque fait çà ? °_°

Pacs, séparation de bien (pacs classique en fait) => tu peux acheter seul sans problème.
Pour le calcul d'endettement, çà dépend, ma banque prend en compte la totalité de la mensualité "normalement" mais peut s'arranger pour faire passer le dossier en comptant que la moitié.

Achat seul :
1600 + 420*0.7 = 1894
+ le loyer de l'immeuble 1500*0.7 => 2944

Endettement :
1020+350 / 2944 = 0.465

Ca va faire beaucoup sur le papier.

Achat en couple :
1020 + 700 / 4144 = 0.415
Idem

Va falloir bien ficeler le dossier, surtout pour un financement à 115%

Jean254
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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#14 Message par Jean254 » 20 août 2018, 09:08

Ignatus: oui ça semble intéressant , je ne connait pas pour le moment la raison de la vente.
Les frais de notaires sont déjà inclus dans les 155k.

Pierric: A l'époque le crédit agricole mais nous y sommes rester que 1 an beaucoup de problèmes, mais apparemment c'était un problème d'agence car beaucoup de client dans le même cas que nous .

Merci pour tes calcules c'est en effet je que j'ai trouver, en effet sur le papier c'est beaucoup, pour l'histoire a l'achat de mon appartement j'était endetter a 40.6%:
Salaire 975 pour un prêt de 396 mensuel , bon j'avais un super conseiller a l'époque.

Par rapport aux taux d'endetement il n'y a pas un autre clacul que certaines banques applique et qui plus avantageux?

Vincent92
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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#15 Message par Vincent92 » 20 août 2018, 09:44

C'est assez logique d'avoir un taux d'endettement élevé vu la situation. La banque voit également le patrimoine (si vous avez déjà bien rembourser votre RP et votre premier bien locatif) et le reste à vivre (qui n'est pas énorme).
Si cela ne passe pas, il ne faut pas hésiter à faire plusieurs banques. Dans tous les cas, si vous avez bien estimer les loyers et la demande locative, sur le papier le projet est proche de l'autofinancement (~10% brut et probablement ~6% net).
Par contre, un immeuble c'est plus de travail qu'un appartement. Et vous êtes à 1h.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Plein de questions sur l'investissement locatif

#16 Message par Jean254 » 20 août 2018, 10:00

Merci vincent92.

Je sais bien que le taux d'endetement n'est pas top ....
Le reste a vivre est un grand mot tout dépend du train de vie que l'on mène.
De toute manière il faut faire plusieurs banque, et en effet le projet est bon sur le papier pour le moment, le seul point négatif comme tu le souligne est la situation 1h de chez moi mais sur mon secteur c'est hors de prix ou alors un petit appartement avec plein de charges sur un prêt de 20 ans ....

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