Investissement locatif : Pinel ou achat dans l'ancien ?

[utilisateur supprimé]

Bonjour,

N'étant pas une professionnelle de l'immobilier, je viens vers vous pour avoir plusieurs avis.

Ma situation ou notre situation plutôt :

- Revenus de 6000/mois à 2 (puis 4000/4200 à notre retour en métropole d'ici 4-5 ans)
- Non pacsées (et nous souhaitons le rester pour des raisons qui nous sont propres)

Notre désir : investir dans le locatif.

A la base, nous souhaitions en premier lieu défiscaliser et donc utiliser la loi Pinel.

Cette défiscalisation (sur conseil) devait plutôt se calculer sur les impôts que nous paierons de retour en métropole et non sur nos impôts dans les DOM.
Nous avions alors tablé avec un conseillé sur un investissement d'environ 200 000 €. Notre but n'est pas de revendre après défiscalisation mais de continuer à louer ce bien par la suite.
Mais voilà, le Pinel c'est quand même pas que du rose. Le prix à l'achat est souvent gonflé, le loyer plafonné c'est pas le top, etc etc.
Nous avons quand même donné des directives à notre conseillé quant au choix du logement, sa localisation, la taille de la co-propriété, qu'il ne soit pas entouré de Pinel de partout... Pour le moment nous prenons vraiment le temps et il ne se jetera pas sur le premier appartement venu (et nous non plus).

Mais voilà : les voisins de mes parents vendent leur maison.
Elle n'est bien sûr pas éligible au Pinel. Elle n'a pas encore été estimée, mais son prix devrait se trouver aux alentours des 250 000 €. Je sais que cette maison pourrait se louer facilement et qu'elle a vraiment du potentiel.
Mon oncle a investi pas mal dans sa vie et a d'ailleurs très bien manoeuvré. Son conseil est plutôt de nous tourner vers cette maison et de l'acheter après avoir créé une SCI. J'avoue que cette idée me séduit pas mal car je connais le bien et qu'il me permettrait d'acheter plus sereinement sans avoir peur de mauvaises surprises.

La seule chose qui pourrait m'arrêter est l'absence de défiscalisation sur ce projet alors que c'était notre but premier.
Y-a-t-il donc moyen de défiscaliser autrement ? Sur le long terme, je n'ai pas de doute quant au bon fondé de cet investissement mais notre conseillé nous indique également que cet achat nous ferait changer de tranche d'imposition (de 14 à 30 %) avec la perception des loyers. Sa réponse a été assez rapide et je me demandais comment calculer cela ? Il me semble que les revenus locatifs sont sujets à des abattements (notamment par rapport aux intérêts du crédit). Pourriez-vous donc me renseigner sur les montants des loyers perçus et si la totalité est soumise à impôts ?

Si vous pouviez également me donner votre avis sur ces 2 projets et leur bien fondé, car le projet de la maison m'attire beaucoup plus, mais nous voudrions faire ce choix pour les bonnes raisons.

Bonne journée à tous.

[Vincent92]

Pour moi, vous ne devriez pas faire le Pinel pour les raisons que vous avez donner (Le prix à l'achat est souvent gonflé, le loyer plafonné, l'emplacement,...) mise à part à vraiment trouver un projet intéressant. On n'investie pas pour ne plus payer d’impôts. On n'investie parce qu'en premier lieu le projet est viable sur le long terme et que cela est financièrement intéressant. Il existe probablement des Pinels intéressants. Mais je pense que votre démarche n'est pas la bonne. Il faut que l'avantage fiscal soit un plus et non l'essentiel de la motivation.

Concernant le deuxième projet, à quelle distance se trouvera cette maison du lieu d'habitation une fois en métropole? Qui va gérer cet investissement en attendant? Quel est le rendement brut approximatif?...
Sans plus de détails c'est difficile de vous dire si c'est une bonne idée ou non.

[utilisateur supprimé]

Concernant le Pinel, ne vous en faites pas, nous sommes tout à fait dans l'optique que vous décrivez. Nous ne chercherons pas à défiscaliser à tout prix sans réfléchir. C'est bien pour cela que nous ne sommes pas fermées à d'autres projets.

Pour la maison, nous ne pouvons pas du tout le savoir, nous sommes fonctionnaires et iront là où nous pouvons...
En attendant, soit mes parents, soit une agence (plus probable).
Chiffrer le rendement nous ne l'avons pas encore fait. Mais en gros : la maison ne nécessite pas de travaux. Si nous devions l'acheter, nous ferions seulement une remise au goût du jour des chambres et de la cuisine.
La maison se louerait au moins 900/mois. Je ne peux en dire bien d'avantage pour le moment car cette maison n'a pas encore été évaluée par l'agence qui la vendra. Et tous les calculs vont ensuite reposer là-dessus. Mais nous commençons à bien nous renseigner tout de même pour voir la viabilité du projet.

[Ramsès II]

xxxxx

[kamoulox]

Vu ce que coûte un gosse c’est le pire des placements avec l’entretien d’une maîtresse

[nogelan]

Les Pinel packagés ne sont pas terrible.
Achete un terrain, fait construire une maison et fait toi ton pinel et là ça sera déjà mieux.

[Ramsès II]

xxxxx

[utilisateur supprimé]

Faire un gosse juste pour défiscaliser... Bref, je suis bien avancée avec cela. Merci pour vos réponses.

[coolfonzi]

Faire un gosse juste pour défiscaliser... Bref, je suis bien avancée avec cela. Merci pour vos réponses.

Plus sérieusement, mieux veut éviter le Pinel. L'achat de la maison n'est pas idiot, en empruntant au maxi dessus, la louer, les intérêts d’emprunts sont enlevés des revenus, éventuellement avec un prêt in fine, encore mieux en nantissant des fonds propres Ass Vie par ex,...

[Jeffrey]

Je ne vois pas pourquoi il faudrait éviter le pinel. Le pinel est un dispositif d'incitation à acheter un bien pour le louer à un tiers.
Dans incitation, il y a le mot incitation, ça veut dire avantages, encouragement. Pour un tel montant, l'intérêt de réduction du Pinel est de 50K€, soit à la louche 35K€ de bénéfice après imposition des revenus locatifs.
Ce n'est pas du tout évident que cela corresponde à la marge que se met dans la poche le constructeur.

Entre acheter un appart neuf en Pinel à 250K€ et une maison à mettre en location à ce prix là, ce n'est pas si évident.
Dans le cas d'une maison ancienne, il y a des travaux confortatifs réguliers et souvent imprévisibles.

Un conseil plus sérieux serait de rappeler que pour ne pas avoir de problèmes, il faut choisir l'emplacement, ne pas être loin de celui-ci, opérer des garanties à l'égard du loueur, et ne pas chercher à gagner trois francs six sous de marge supplémentaire.

[coolfonzi]

Je ne vois pas pourquoi il faudrait éviter le pinel. Le pinel est un dispositif d'incitation à acheter un bien pour le louer à un tiers.
Dans incitation, il y a le mot incitation, ça veut dire avantages, encouragement. Pour un tel montant, l'intérêt de réduction du Pinel est de 50K€, soit à la louche 35K€ de bénéfice après imposition des revenus locatifs.
Ce n'est pas du tout évident que cela corresponde à la marge que se met dans la poche le constructeur.

Entre acheter un appart neuf en Pinel à 250K€ et une maison à mettre en location à ce prix là, ce n'est pas si évident.
Dans le cas d'une maison ancienne, il y a des travaux confortatifs réguliers et souvent imprévisibles.

Un conseil plus sérieux serait de rappeler que pour ne pas avoir de problèmes, il faut choisir l'emplacement, ne pas être loin de celui-ci, opérer des garanties à l'égard du loueur, et ne pas chercher à gagner trois francs six sous de marge supplémentaire.

Cher Jeffrey, je lis de la part Chriselise " prix devrait aux alentours des 250 000 €. Je sais que cette maison pourrait se louer facilement et qu'elle a vraiment du potentiel. "

Le pinel est un dispositif d'incitation à acheter un bien pour le louer à un tiers, soit mais dans l'immense majorité des cas réalisés ce sont des apparts sur plan où le promoteur se fait des marges importantes, qui n’existeraient pas sans ce dispositif.

" Dans le cas d'une maison ancienne, il y a des travaux confortatifs réguliers et souvent imprévisibles" : les montants engagés sont également exonerables des revenus fonciers.

Si le projet est bien pensé, l’opération est plus avantageuse que le pinel. Mais c'est plus compliqué qu'une defisc qu'un soit disant conseiller va vous proposer, faut bosser un peu.

[Crapaud]

Si le but premier est de défiscaliser (comme décrit dans le premier post), alors la question ne se pose même pas : le Pinel est la seule solution (sauf si vous souhaitez faire un enfant...). En effet, un achat dans l'ancien ne permet pas de défiscaliser, sauf cas particuliers (déficit foncier par ex).

Après, si ça pour faire un investissement immobilier ayant pour but d'augmenter les revenus, c'est différent.

Notons tout de même que le Pinel possède des contraintes en contrepartie des avantages fiscaux qu'il octroie, alors que l'achat dans l'ancien est plus souple : il est possible par exemple de virer le locataire à l'issue de son bail pour habiter dans votre bien, contrairement au Pinel.

[Jeffrey]

Je ne vois pas pourquoi il faudrait éviter le pinel. Le pinel est un dispositif d'incitation à acheter un bien pour le louer à un tiers.
Dans incitation, il y a le mot incitation, ça veut dire avantages, encouragement. Pour un tel montant, l'intérêt de réduction du Pinel est de 50K€, soit à la louche 35K€ de bénéfice après imposition des revenus locatifs.
Ce n'est pas du tout évident que cela corresponde à la marge que se met dans la poche le constructeur.

Entre acheter un appart neuf en Pinel à 250K€ et une maison à mettre en location à ce prix là, ce n'est pas si évident.
Dans le cas d'une maison ancienne, il y a des travaux confortatifs réguliers et souvent imprévisibles.

Un conseil plus sérieux serait de rappeler que pour ne pas avoir de problèmes, il faut choisir l'emplacement, ne pas être loin de celui-ci, opérer des garanties à l'égard du loueur, et ne pas chercher à gagner trois francs six sous de marge supplémentaire.

Cher Jeffrey, je lis de la part Chriselise " prix devrait aux alentours des 250 000 €. Je sais que cette maison pourrait se louer facilement et qu'elle a vraiment du potentiel. "

Le pinel est un dispositif d'incitation à acheter un bien pour le louer à un tiers, soit mais dans l'immense majorité des cas réalisés ce sont des apparts sur plan où le promoteur se fait des marges importantes, qui n’existeraient pas sans ce dispositif.

" Dans le cas d'une maison ancienne, il y a des travaux confortatifs réguliers et souvent imprévisibles" : les montants engagés sont également inexorables des revenus fonciers.

Si le projet est bien pensé, l’opération est plus avantageuse que le pinel. Mais c'est plus compliqué qu'une defisc qu'un soit disant conseiller va vous proposer, faut bosser un peu.

Bonjour,
Chriselise n'est même pas sur place, elle n'est pas agent immobilier. Un bien est facile à louer qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison s'il correspond à deux critères :
- secteur tendu pour l'offre
- prix de location correctement évalué.
Dans les deux cas, je ne vois pas en quoi une maison ancienne est un avantage par rapport à un apprtement.

Dans l'immense majorité des cas, les biens en Vefa sont conçus pour être achetés, dans la publicité qui leur est faite par les promoteurs, ils insistent sur la possibilité de louer en pinel. Mais ce n'est pas une décision du constructeur, mais de l'acquéreur. Donc non le promoteur ne construit pas un bien pinel, il en fait la publicité de cette manière. Il faut regarder dans un programme immo quel pourcentage d'acquéreurs compte faire du pinel, de la location libre, ou compte habiter son logement. Je ne vois pas comment on peut le savoir par avance et le généraliser à l'ensemble des programmes neufs. De ce que j'en sais, dans mon coin, il y a eu beaucoup de constructions d'appartements ces dernières années, et il ressort que le pourcentage de propréiétaires résidents est très variable (de 30 à 70 % à la louche). IL y a à n'en pas douter des cas limites où la rentabilité d'une opération immo n'a été possible que par incitation limite escroquerie des investisseurs à monter des Pinels, mais au cas par cas, dénigrer le Pinel n'a pas de sens. C'est de toute manière assez incohérent avec la popularité de ces dispositifs que de dire qu'on ne gagne pas à les mettre en œuvre.

pour les travaux confortatifs, ils sont certes déductibles des revenus locatifs, mais c'est purement et simplement une perte sèche dans les revenus. On ne paye des impôts que sur un revenu, soit sur la fraction résiduelle des revenus fonciers après déduction des charges. C'est sur cette fraction résiduelle qu'est calculée l'abattement du dispositif pinel quand on fait un calcul de rentabilité.

[Jeffrey]

Si le but premier est de défiscaliser (comme décrit dans le premier post), alors la question ne se pose même pas : le Pinel est la seule solution (sauf si vous souhaitez faire un enfant...). En effet, un achat dans l'ancien ne permet pas de défiscaliser, sauf cas particuliers (déficit foncier par ex).

Après, si ça pour faire un investissement immobilier ayant pour but d'augmenter les revenus, c'est différent.

Notons tout de même que le Pinel possède des contraintes en contrepartie des avantages fiscaux qu'il octroie, alors que l'achat dans l'ancien est plus souple : il est possible par exemple de virer le locataire à l'issue de son bail pour habiter dans votre bien, contrairement au Pinel.

On peut aussi dans un Pinel, mais on renonce à l'avantage financier bien entendu. Ceci étant, les Pinels offrent la possibilité de loger ses proches.
Pour ce qui est des tarifs plafonnés, mes constats montrent que dans une résidence où il y a des pinels, les autres locations s'alignent sur les tarifs pour raison de concurrence. De plus, les tarifs au m² du pinel ne sont pas tellement contraignants en réalité par rapport au prix moyen d'une zone constatée.

[Jeffrey]

Autre remarque, c'est un peu ridicule que d'envisager de défiscaliser quand on prévoit de gagner 4000€ à deux . En tout cas, défiscaliser via un achat de 250K€ me parait bien disproportionné.

[Ramsès II]

xxxxx

[DIGOU]

Jeffrey a écrit : ↑
24 août 2018, 15:34
Autre remarque, c'est un peu ridicule que d'envisager de défiscaliser quand on prévoit de gagner 4000€ à deux . En tout cas, défiscaliser via un achat de 250K€ me parait bien disproportionné.

+1

D'où l'intérêt des enfants, la boucle est bouclée.