Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
Répondre
Message
Auteur
bastos80
Messages : 243
Enregistré le : 26 nov. 2008, 13:32

Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#1 Message par bastos80 » 16 oct. 2018, 16:01

Bonjour,

Comment calculeriez-vous le prix d'achat (ou de vente) d'une grande maison divisée en deux logements loués respectivement 730 euros pour le plus grand et 520 euros pour le plus petit, soit 15000 euros/an.
C'est le montant maximum autorisé pour le régime micro foncier (15000) et il ne serait donc pas question d'augmenter les loyers à l'issue des baux, sauf à passer au réel mais pas de travaux prévus donc pas valable.
Taxe foncière : 1000 euros
En 2019 un achat serait intéressant à quel prix d'achat VS assurance vie et autres placements financiers peu risqués et généralement peu rémunérateurs ?
TMI : 14%

J'ai bien sûr une idée assez précise de la valeur du bien, de son environnement et du contexte concurrentiel mais je cherche une approche purement financière donc liée au rendement locatif : grosso modo définir sa valeur par rapport aux loyers générés.

Merci de vos lumières.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 11177
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#2 Message par Vincent92 » 16 oct. 2018, 16:15

On ne peut pas déduire le prix d'un bien (ni la valeur "souhaitable" ni la valeur marché) en fonction de la valeur locative théorique. Çela a autant de sens que définir le prix d'une action en fonction du dividende.
Je sais que je ne réponds pas à votre question mais à mon avis vous ne vous posez pas non plus les bonnes questions.

franckyfranck
+
+
Messages : 2675
Enregistré le : 30 déc. 2011, 18:49

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#3 Message par franckyfranck » 16 oct. 2018, 17:05

Le gros "avantage" de l'investissement locatif est l'effet de levier qu'il permet. S'endetter pour acheter des actions est compliqué (idem pour la plupart des autres actifs). Par contre l'immo que ce soit sous forme de détention directe ou de SCPI tu peux t'endetter pour l'acheter.

En choisissant correctement le bien, cela te permet de faire payer une partie significative du prix d'achat par tes locataires (ils ne payeront pas tout faut pas réver hein !). Mais même si le locataire ne couvre que la moitié du cout total de l'acquisition (en comptant vacances / taxes / travaux / ...) tu peux considérer que ton rendement "réel" a doublé. Donc ton placement qui te fesait un 3% avant IR péniblement (pas glop) te fait maintenant du 6% sur ton taux d'effort réel.

Après qui dit effet de levier dit risque. La carotte elle a aussi un levier.

Mais globalement :
- Si j'achète pour me loger ou pour habiter temporairement (je suis en parcours résidentiel je vais rester 5 ans) je suis froid et rationnel. Pas de coup de coeur et je privilégie des logements à fort rendement. Même à Paris IM tu peux trouver du 4% avant impots. En banlieu sur des biens type rez de chaussée tu peux dépasser les 6%. La tu n'achétes pas un truc luxueux ou tu réverai de vivre. Mais il faut privilégier le logement bien vivable avec un défaut. Genre un rez de chaussée bien foutu tu as une très forte décote à l'achat, et une faible décote à la location. Ca m'a permis d'avoir le choix quand j'ai du partir de conserver le bien en locatif.
- Si j'achète pour vivre longtemps et ne prévoit pas de bouger, je vais faire plus attention à ce que je veux car sur 20 ans de détention je ne suis pas à 10 000 Euros près. Mais cela reste dans des limites acceptables. En gros 3.5% brut minimum (en comptant les travaux).
- Privilégie les petites surfaces. C'est moins chiant à louer. Le bien idéal c'est le studio / 2 Pièces ou le tout petit 3 Pièce. Penses que le mec doit gagner trois fois le loyer donc un 2 pièce ca permet encore d'avoir beaucoup de candidats. A l'inverse si tu as un bien qui se loue 1500 Euros par mois tu va devoir trouver un foyer qui gagne 4500 Euros par mois. Ils loueront pour être dépanné puis partirons. Si le bien est grand voir si tu peux en faire une colocation.
- Privilégie le fonctionnel sur le reste. Le client a visité 20 bouzes avant de voir ton bien. Si c'est propre et fonctionnel il dira oui même si c'est un rez de chaussée.
- Privilégie l'emplacement. Car l'emplacement c'est la liquidité.
- Si c'est un quartier très sur il y a un premium. Mais toujours un truc "agréable" à vivre visuellement parlant. Ca peut être mal isolé, sous les combles, ou ailleurs, il faut que ton prospect se dise que c'est vachement bien par rapport à toutes les bouses qu'il a vu avant.

Il est aussi toujours rentable d'acheter une bouse avec travaux (mais cela meme pour y vivre). L'important c'est que tes concurrents ne puissent pas se projeter dans le bien. Ou projeter quel aménagement le rendrait "désirable" pour un locataire. De ce fait il est important que tu sache ce que tu peux faire pour rendre le bien "cosy". C'est ce qui maximisera ton rendement car cela te permettra d'acheter à peu cher. Idéalement pour l'achat tu passes par agence. Choisis une agence ou l'agent est bien nul. Tu sais le genre d'agent qui ne pense pas à aérer un appartement humide avant de te le faire visiter histoire qu'il pue bien la mort. Si en plus le propriétaire a été trop radin pour maintenir l'abonnement EDF et que Linky l'a coupé (et que l'agent ne l'a pas flingué) alors tu tiens ton homme. Renseigne toi ensuite sur ce que l'agent a en exclusivité. Tu va cibler ces biens la jusqu'à trouver ton bonheur. Autre point que tu dois aimer : les successions. Après t'être assuré que les enfants n'ont pas d'affect lié à cet appart (sur une petite surface logiquement pas de risque) tu va négocier comme un ***censuré***. En général ils sont pressé de toucher la thune car ils ont d'autres projets. Passé le deuil ils veulent du fric et le studio à 220 000 Euros dans Paname ca leur fait déjà les yeux de Picsou. A un moment un des gosses va dire aux autres "vends le on prends la thune y'a les études des gosses à payer et le crédit de mon taudis à rembourser".

Sinon à prendre en compte :
- L'ISF Macron : Fais gaffe à ne pas le payer. Vérifie le seuil et le reste de tes investissements.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 11177
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#4 Message par Vincent92 » 16 oct. 2018, 17:22

franckyfranck a écrit :Mais même si le locataire ne couvre que la moitié du cout total de l'acquisition (en comptant vacances / taxes / travaux / ...) tu peux considérer que ton rendement "réel" a doublé. Donc ton placement qui te fesait un 3% avant IR péniblement (pas glop) te fait maintenant du 6% sur ton taux d'effort réel.
Je n'ai rien compris à une phrase (et à mon avis, je ne vais pas être le seul).

franckyfranck
+
+
Messages : 2675
Enregistré le : 30 déc. 2011, 18:49

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#5 Message par franckyfranck » 16 oct. 2018, 17:55

Simple ! Tu dois acheter un bien et le cout total de l'acquisition (tout frais compris) est de 250 000 Euros. Maintenant tu imagines que ton locataire sur les 20 ans que va durer ton crédit va te rapporter 125 000 Euros (pas terrible mais pas déconnant).

Ton effort réel d'épargne est donc de 250 000 - 125 000 = 125 000 Euros.

Donc si ton rendement net était de 3% sachant que tu ne mets en réalité que 125 000 c'est comme si tu avais doublé le rendement de ton opération. Si les loyers montent tu peux même avoir beaucoup mieux que cela. Et te retrouver a avoir l'intégralité de ton prix d'achat plus intérêt payé par le locataire. Mais ce n'est jamais garanti.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 11177
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#6 Message par Vincent92 » 16 oct. 2018, 18:01

franckyfranck a écrit :
16 oct. 2018, 17:55
Simple ! Tu dois acheter un bien et le cout total de l'acquisition (tout frais compris) est de 250 000 Euros. Maintenant tu imagines que ton locataire sur les 20 ans que va durer ton crédit va te rapporter 125 000 Euros (pas terrible mais pas déconnant).

Ton effort réel d'épargne est donc de 250 000 - 125 000 = 125 000 Euros.

Donc si ton rendement net était de 3% sachant que tu ne mets en réalité que 125 000 c'est comme si tu avais doublé le rendement de ton opération. Si les loyers montent tu peux même avoir beaucoup mieux que cela. Et te retrouver a avoir l'intégralité de ton prix d'achat plus intérêt payé par le locataire. Mais ce n'est jamais garanti.
Il y a deux situations :
- Tu es propriétaire : A ce moment là, il n'y a pas de rendement ou alors il est négatif (se loger coûte de l'argent dans 99,99999% des cas, même en revendant avec une plus value). On peut toujours essayer de bricoler/inventer un revenu fictif correspondant à ton loyer économisé si tu veux. Ca n'a aucune réalité mais j'imagine que c'est ton 3%.
- Tu es bailleur : A ce moment là, ton locataire te verse un loyer et le rendement sera inférieur (à cause des taxes notamment) à ton rendement de 3% imaginé (qui n'a aucune réalité) en tant que propriétaire (et non pas 6%).

Si tu paies 250k€ en tant que propriétaire c'est précisément parce qu'en vérité ton raisonnement est tordu. Un propriétaire ne reçoit aucun loyer et ne génère donc aucun rendement. C'est bien les loyers perçus qui permettent de ne pas tout payer.
Dans le cas du bailleur, c'est le rendement de 3% - taxes qui permet de ne pas tout financer.
Pour information, dans le contexte de taux bas actuel et avec un rendement de 6% net, on est plus ou moins à l'autofinancement (le locataire finance tout et tu ne paies rien).

bastos80
Messages : 243
Enregistré le : 26 nov. 2008, 13:32

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#7 Message par bastos80 » 16 oct. 2018, 22:53

Bonsoir,

@ vincent92
Les loyers générés ne sont pas théoriques, pour le bien dont je parle 15000 euros/an c'est sa réalité en 2018.
Que mon questionnement paraisse bizarre soit, mais c'est le mien.

Je vais donc poser la question autrement : quel rendement locatif (raisonnons en brut ce sera plus simple, après chacun pourra se reporter à sa situation perso) faut-il atteindre pour faire mieux qu'un placement financier "équilibré" disons de 200000 euros

@ franckyfranck
Merci pour tous tes conseils avisés mais qui me seront peu utiles.
Je ne suis pas un perdreau de l'année.
Il y a plus de 35 ans que je suis proprio de ma RP, j'ai acheté (loué et parfois revendu) des biens à Paris, Montpellier et maintenant dans la Somme où je réside, donc je connais un peu la problématique de l'achat et de son financement.
Par ailleurs il n'est nullement question de crédit dans cette histoire.

Autre façon de poser ma question vers les bailleurs du forum : à partir de quel rendement brut investiriez vous dans de l'immo locatif ? Et quelles sont vos performances actuelles dans ce domaine ?
Je parle pas d'éventuelles plus value à terme sur la revente parce qu'on ne connait pas l'avenir.

Bonne nuit

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 8700
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#8 Message par stchong » 17 oct. 2018, 00:19

Que le rendement brut soit supérieur aux autres placements .

What else :?:

Que de questions idiotes pour un érudit immobilier. :shock:
Ignoré : Pimono

danochkin
Messages : 55
Enregistré le : 02 oct. 2013, 08:22

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#9 Message par danochkin » 17 oct. 2018, 08:14

pour moi il faut s'abstenir si rendement brut <10%, il y a beaucoup de risques et d'incertitudes sur la fiscalité-statut meublé, ceci doit être pris en compte.
à titre d'exemple j'ai un bien en location, rdt brut autour de 10.5% mais je n'atteins pas l'autofinancement avec un crédit sur 15 ans car TF et charges copro élevé

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 11177
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#10 Message par Vincent92 » 17 oct. 2018, 08:26

À mon avis, l'immobilier présente des caractéristiques faisant qu'il doit surperformer les placements "sans risques" et obligataires.
Ceci dit, l'immobilier c'est vague. Je ne demanderais pas la même performance à un bien de trouvant dans une zone sinistrée qu'à un bien se trouvant dans une zone à forte demande, à forte valeur (emplois qualifiés en CDI,...), mature et en expansion démographique. Tout comme je ne demanderais pas le même rendement si je prête de l'argent à l'état Allemand qu'à l'état Grec. Le rendement à exiger change en facon du risque supposé.
C'est pour cette raison qu'à mon avis on ne peut pas vraiment répondre correctement à la question qui est trop vaste mise à part dire qu'il faut faire forcément mieux que du "sans risque" et qu'il ne faut pas oublier que le rendement immobilier se fait en deux parties (les loyers et la valorisation) contrairement à certains autres placements. Même s'il est vrai que c'est surtout le loyer et la pérennité de celui ci qui intéresse un bailleur à long terme.
On peut également dire qu'à 10% brut on est souvent à l'autofinancement (sur un crédit long).

bastos80
Messages : 243
Enregistré le : 26 nov. 2008, 13:32

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#11 Message par bastos80 » 17 oct. 2018, 11:42

Bonjour,
Merci vincent92 et danochkin pour vos réponses précises et circonstanciées qui contrastent avec le bavardage inutile qui vous a juste précédés.
10% brut me semble un seuil de "sécurisation" plutôt élevé, perso je plaçais la barre quelque-part entre 8 et 9, mais ça facilitera le calcul de mon correctif de détermination du prix.
Il s'agit d'une propriété qui jouxte la mienne et dont le terrain, jusqu'ici enclavé, m'intéresse particulièrement pour un projet spécifique. C'est là que se situe le bénéfice réel de l'opération.
La parcelle déjà bâtie et louée fera à terme l'objet d'une donation-partage avec mes enfants.

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 8700
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#12 Message par stchong » 17 oct. 2018, 12:28

bastos80 a écrit :
17 oct. 2018, 11:42
Bonjour,
Merci vincent92 et danochkin pour vos réponses précises et circonstanciées qui contrastent avec le bavardage inutile qui vous a juste précédés.
10% brut me semble un seuil de "sécurisation" plutôt élevé, perso je plaçais la barre quelque-part entre 8 et 9, mais ça facilitera le calcul de mon correctif de détermination du prix.
Il s'agit d'une propriété qui jouxte la mienne et dont le terrain, jusqu'ici enclavé, m'intéresse particulièrement pour un projet spécifique. C'est là que se situe le bénéfice réel de l'opération.
La parcelle déjà bâtie et louée fera à terme l'objet d'une donation-partage avec mes enfants.
C'est bien ce que je dis tu poses des questions bêtes.
Certains te disent supérieur à 10 toi tu as ton idée 8/9 %, tu sais déjà ce que tu veux acheter et dans quel but.

Et tu perles de bénéfice réel

Donc tu as toutes tes réponses, mais le plus idiot dans ta question et que la valeur finale du bien tu t'en tapes. J'aurai tendance à dire que tu n'y connais rien.

Parce que si tu places dans un bien immobilier, l'inflation sera du bénéfice, alors que si tu places sur un support financier, l'inflation risque de te faire perdre au final.

Un bon gestionnaire prend toutes les données pas un rendement brut.
Ignoré : Pimono

bastos80
Messages : 243
Enregistré le : 26 nov. 2008, 13:32

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#13 Message par bastos80 » 17 oct. 2018, 13:49

Il faut croire que 10% c'est aussi le taux de déchet produit par un seul intervenant désœuvré sur ce fil.
L'insulte en disant toujours beaucoup plus sur celui qui la profère que sur celui à qui elle est censée s'adresser, devinez où se trouve la bêtise ?
:arrow: Sujet clos pour moi.
Merci aux autres.

Gpzzzz
~~+
~~+
Messages : 30999
Enregistré le : 31 oct. 2010, 22:00

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#14 Message par Gpzzzz » 17 oct. 2018, 14:03

bastos80 a écrit :
17 oct. 2018, 11:42
Bonjour,
Merci vincent92 et danochkin pour vos réponses précises et circonstanciées qui contrastent avec le bavardage inutile qui vous a juste précédés.
10% brut me semble un seuil de "sécurisation" plutôt élevé, perso je plaçais la barre quelque-part entre 8 et 9, mais ça facilitera le calcul de mon correctif de détermination du prix.
Il s'agit d'une propriété qui jouxte la mienne et dont le terrain, jusqu'ici enclavé, m'intéresse particulièrement pour un projet spécifique. C'est là que se situe le bénéfice réel de l'opération.
La parcelle déjà bâtie et louée fera à terme l'objet d'une donation-partage avec mes enfants.
Je rejoins "ardoise", car tu n'as pas tout dit des le debut, en fait tu n'es pas dans un projet d'investissement immobiliere, tu prefèrerais racheter le bien de ton voisin pour éviter des emmerdes mais tu te demandes combien ca va te couter..
La liberté n'a pas de prix.. Rachete cette maison et occupe toi de la location, imagine le nouvel investisseur y loge des migrants via une association defiscalisante ?

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 8700
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#15 Message par stchong » 17 oct. 2018, 15:21

bastos80 a écrit :
17 oct. 2018, 13:49
Il faut croire que 10% c'est aussi le taux de déchet produit par un seul intervenant désœuvré sur ce fil.
L'insulte en disant toujours beaucoup plus sur celui qui la profère que sur celui à qui elle est censée s'adresser, devinez où se trouve la bêtise ?
:arrow: Sujet clos pour moi.
Merci aux autres.
T'es nul, t'es nul qu'est ce que tu veux qu'on fasse.
Va voir un financier avec ta seule énoncée de départ, tu verras bien comment il va te recevoir.
Quand on est le meilleur, on ne pose pas ce genre de post.

Etre nul dans un domaine, n'est pas une insulte, moi je suis nulle dans un tas de domaines, mais sûrement pas sur les questions financières ni d'investissements.

Parler en marge brute est une question de facilité pour éviter de voir la réalité en face et s'empêcher de prendre en compte les aléas.
Ignoré : Pimono

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 8700
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#16 Message par stchong » 17 oct. 2018, 15:51

Bon je vais être bonne normalement ça se calcule sur 10 ans
C'est un peu juste suivant l'endroit et l'endettement actuel des acheteurs donc on va prendre 15 ans, parce qu'on parle d'investissement . Mais tu peux aller jusqu'à 20 ans donc

revenu mensuel 1250 x 12 = 15 000 € moins 10% soit 13500€ par an que tu peux mettre dedans c'est simple en marge brute
donc sur 20 ans tu peux estimer 13 500 x 20= 270 000€

Comme tu paies cash , cette sommes peux être placée autrement pépère à 4 % (moyenne sur 20 ans estimation au pif) soit 270 000x2.1911 soit environ 591 603 €
moins la base 270 000€ soit 321 603 €
on divise cette somme par 20 ans soit 16 080€ par an par mois 1 340€ par mois
mais ceci au bout de 20 ans en intérêts composés
Pour l'immo c'était 1 500€/ mois mais tu peux aussi les placer à 4 %

Donc tu nous parles pas de durée qui est le minimum, de ta tranche d'impôt ,des impôts fonciers, des assurances, du lieu Paris ou trifouillette les oies etc....

Est ce que tu vois mieux où ta question était débile
Ignoré : Pimono

Avatar du membre
ignatius
~~+
~~+
Messages : 32299
Enregistré le : 23 oct. 2010, 09:41

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#17 Message par ignatius » 17 oct. 2018, 18:43

:shock:
Rien compris. :oops:
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

"Le ressentiment est la preuve de sa propre faiblesse" Friedrich Nietzsche - Par delà le bien et le mal

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 11177
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#18 Message par Vincent92 » 17 oct. 2018, 19:16

ignatius a écrit :
17 oct. 2018, 18:43
:shock:
Rien compris. :oops:
Je te rassure, tu n'es pas le seul :mrgreen: .
Pour être plus précis, on comprend les deux calculs (1,04^20=2,19 pour ceux qui n'ont pas compris) qui sont justes mais on ne comprend ni ce qu'on veut montrer ni la démonstration ni ce qu'on doit conclure.
Cette suite d'additions, de divisions et de multiplications semble effectivement bien obscure.

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 8700
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#19 Message par stchong » 17 oct. 2018, 20:41

Ben oui, vous êtes nuls en gestion .

Y'a un mec qui pose une question idiote, je fais la démonstration de l'idiotie ?

Ca question n'est pas ré solvable, entre des revenus fonciers mensuels qui doivent avoir un rendement brut de 10% dont on cherche la somme .

Y'a trop d'inconnues pour y répondre, le temps par exemple.
Et après il nous demande de comparer cette somme X( qui doit avoir un rendement immobilier brut de 10 % ) avec d'autres placements.

Alors j'ai pris 10% des loyers rendement brut :mrgreen: comme base de départ et 20 ans pour la durée,
10% des loyers qu'il peut placer tous les mois à 4%
etc.......
Bref de la daube

Une chose de sûr le mec n'est pas un matheux

Sérieusement
15 000€ de loyers,moins 1000€ de TF= 14 000€ voilà l'énoncer de départ (son taux d'IR on s'en tape


Qu'est ce qui rapporte 14 00€ par an, si c'est 10%

réponse 140 000€
Ignoré : Pimono

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 11177
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#20 Message par Vincent92 » 17 oct. 2018, 21:06

Sa question était de savoir quel est le rendement minimum qu'il doit viser et non pas quel prix connaissant le rendement visé et les revenus. Je pense qu'il est capable de faire cette multiplication.
Je suis d'accord pour dire qu'on ne peut pas être pertinent vu le peu d'informations dont on dispose. Je lui ai déjà dit : un rendement "souhaitable" dépend du contexte et du risque (qui n'est pas le même pour tous les biens immobiliers).
Ce n'est pas en traitant tout le monde de nul et en faisant des calculs sans queue ni tête que tu apportes quelque chose au débat.

Avatar du membre
stchong
~~+
~~+
Messages : 8700
Enregistré le : 12 nov. 2014, 11:40

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#21 Message par stchong » 17 oct. 2018, 21:23

Vincent92 a écrit :
17 oct. 2018, 21:06
Sa question était de savoir quel est le rendement minimum pas quel prix le prix connaissant le rendement visé et les revenus.
Je suis d'accord pour dire qu'on ne peut pas être pertinent vu le peu d'informations dont on dispose.
Néanmoins, ce n'est pas un traitant tout le monde de nul et en faisant des calculs sans queue ni tête que tu apportes quelque chose au débat.
J'ai fait la démonstration parce qu'il m'a traité de "taux de déchet"
Bon, toi t'es allé vérifier un chiffre, donc tu ne gobes pas tout

Ca question était
En 2019 un achat serait intéressant à quel prix d'achat VS assurance vie et autres placements financiers peu risqués et généralement peu rémunérateurs ?
on avait que les loyers et la taxe foncière.

Après il rajoute 10% de rendement brut et paiement cash soit ma réponse 140 000€

Le rendement brut n'a d'intérêt que si tu fais un prêt autrement c'est les loyers perçus
Ignoré : Pimono

Avatar du membre
Jeffrey
Modérateur
Modérateur
Messages : 9608
Enregistré le : 12 févr. 2012, 19:59

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#22 Message par Jeffrey » 17 oct. 2018, 23:11

bastos80 a écrit :
16 oct. 2018, 16:01
Bonjour,

Comment calculeriez-vous le prix d'achat (ou de vente) d'une grande maison divisée en deux logements loués respectivement 730 euros pour le plus grand et 520 euros pour le plus petit, soit 15000 euros/an.
C'est le montant maximum autorisé pour le régime micro foncier (15000) et il ne serait donc pas question d'augmenter les loyers à l'issue des baux, sauf à passer au réel mais pas de travaux prévus donc pas valable.
Taxe foncière : 1000 euros
En 2019 un achat serait intéressant à quel prix d'achat VS assurance vie et autres placements financiers peu risqués et généralement peu rémunérateurs ?
TMI : 14%

J'ai bien sûr une idée assez précise de la valeur du bien, de son environnement et du contexte concurrentiel mais je cherche une approche purement financière donc liée au rendement locatif : grosso modo définir sa valeur par rapport aux loyers générés.

Merci de vos lumières.
bonjour
Un acquis, ce n'est pas un flux. Si vous considérez une durée de détention et estimez un prix de revente, vous pouvez faire un calcul de rentabilité. Si vous considérez une acquisition définitive et valeur patrimoniale transmissible, ce n'est pas pareil.
Sinon, si vous estimez à 15K€ de revenus, avec déduction de 10 à 15% de charges, ça fait grosso modo 13K€ par an avant imposition.
Si vous considérez un placement peu rémunérateur, par exemple 2%, cela correspond à un placement de 13K€/2% = 650K€. Dans tous les cas, vous ne comptabilisez pas les prélèvements pour imposition, puisque vous demandez un rendement brut.
Je ne sais pas ce que vous appelez TMI : taux moyen ou marginal ? Parce que vous êtes imposé sur le taux marginal. Mais les impôts sur le revenu concernent aussi bien les revenus micro fonciers que les revenus des placements tranquilles.
Si vous optez pour le micro foncier, vous déduisez directement 30% de vos revenus locatifs, mais vous ne bénéficiez d'aucun abattement, donc à la louche vous perdez 10 % , ça fait un écart de 20%. Mais si vous avez un taux marginal d'imposition de 30%, ça fait 6% d'écart sur les modes de calcul des revenus. Bref, vu l'épaisseur du trait de la question, c'est une précision sans intérêt.
Quis custodiet ipsos custodes?

Avatar du membre
Praséodyme
-++
-++
Messages : 4327
Enregistré le : 09 juil. 2014, 12:07

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#23 Message par Praséodyme » 18 oct. 2018, 08:07

10% de rentabilité brute, ça existe ?

Sans même tenir compte de la TF et de l'IR, un logement qui se loue 1250€/mois hors charge qu'ont peut acquérir (et éventuellement retaper) pour 150k€ tout compris, par les temps qui courent il faut être sur la brèche pour le dénicher.

Même en visant 8%, ça fait un ratio prix / loyer de 150, on n'a pas vu ça depuis vingt ans.
Modifié en dernier par Praséodyme le 18 oct. 2018, 08:10, modifié 1 fois.

Vincent92
~~+
~~+
Messages : 11177
Enregistré le : 06 janv. 2016, 11:16

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#24 Message par Vincent92 » 18 oct. 2018, 08:09

Praséodyme a écrit :10% de rentabilité brute, ça existe ?
Sur des opérations risquées et/ou compliquées (zone non tendue, sinistrée, totalement à refaire, découpage en lots, colocation, immeuble de rapport, location touristique,...) ces rendements (théoriques) existent. On peut même trouver des opérations qui s'autofinancent voir mieux sur un fichier Excel.
Si tu fais une colocation à Saint Etienne, que tu loues un appartement dans les tours du quartiers Nord de Marseille ou que tu loues des logements via Airbnb et que tu penses qu'ils seront loués plus de 250 jours par an, sur le papier c'est très rentable par exemple. Il faut tout de même bien comprendre que c'est supposé plus risqué (l'écart entre revenu théorique et revenu réel notamment) que de louer un studio en zone tendue.

Exemple : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 29031.htm/ (pris au hasard sans connaitre Marseille)

Tout comme il existe aussi des obligations offrant un rendement théorique très élevé.

Avatar du membre
Praséodyme
-++
-++
Messages : 4327
Enregistré le : 09 juil. 2014, 12:07

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#25 Message par Praséodyme » 18 oct. 2018, 11:11

Vincent92 a écrit :
18 oct. 2018, 08:09
Sur des opérations risquées et/ou compliquées (zone non tendue, sinistrée, totalement à refaire, découpage en lots, colocation, immeuble de rapport, location touristique,...) ces rendements (théoriques) existent. On peut même trouver des opérations qui s'autofinancent voir mieux sur un fichier Excel.
Si tu fais une colocation à Saint Etienne, que tu loues un appartement dans les tours du quartiers Nord de Marseille ou que tu loues des logements via Airbnb et que tu penses qu'ils seront loués plus de 250 jours par an, sur le papier c'est très rentable par exemple. Il faut tout de même bien comprendre que c'est supposé plus risqué (l'écart entre revenu théorique et revenu réel notamment) que de louer un studio en zone tendue.

Exemple : https://www.leboncoin.fr/ventes_immobil ... 29031.htm/ (pris au hasard sans connaitre Marseille)

Tout comme il existe aussi des obligations offrant un rendement théorique très élevé.
Ah oui, effectivement. J'imagine que les 600€ de loyer sont TCC, donc ça fait 480€/mois HC pour 35000€, rentabilité brute de 16%.
Une fois retirées les taxes, des frais pour louer, un peu de frais d'entretien, on tourne entre 6,5 et 10% de rentabilité nette.
C'est un plus de boulot et plus de risques mais c'est nettement mieux qu'un PEL, et puis on peut le financer à crédit. Ça me fait réfléchir, tiens.

Là pour le coup tu as pris un truc dans une zone pas spécialement attractive, mais un peu tendue quand même. En fait, il faut complètement se départir de l'idée que l'investissement doit correspondre à quelque chose qu'on estime vivable. La seule question, c'est de savoir s'il y aura quelqu'un pour le louer et si possible pour y rester plus d'un an. J'imagine qu'il faut connaître un minimum pour éviter de s'engager au hasard dans un plan foireux, surtout à Marseille...

garylaloum
Messages : 12
Enregistré le : 15 oct. 2018, 10:27

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#26 Message par garylaloum » 18 oct. 2018, 21:36

Bonjour,

Il existe plusieurs façon d'estimer la valeur d'un bien.

Si vous souhaitez estimer le votre en vous basant sur les loyers et donc vendre une rentabilité, c'est la méthode d'estimation par capitalisation des revenus.
[/b]
Pour cela, il faut savoir sur quelle base de rentabilité se vendent les biens similaires dans le même secteur géographique. Généralement, cette méthodes est surtout utilisé pour les locaux commerciaux plutôt que sur l'habitation. Sur une maison, beaucoup de paramètres rentre en ligne de compte concernant les loyers perçus (vide ou meublé, étage, ascenseur ou pas, prestations ...

L’avantage principal de cette méthode par capitalisation est sa simplicité, la difficulté se trouve principalement dans la détermination du taux de capitalisation car une variation d’un demi-point ou d’un point peut entrainer une variation significative de la valeur vénale d’estimation à déterminer.

Les inconvénients principaux sont la difficulté d’appréciation des loyers, et un écart dans le choix du taux qui peut entrainer une grande différence dans l’estimation finale et cela d’autant si le taux est faible.

Je vous souhaite bon courage dans vos investissements.

Gary Laloum

bastos80
Messages : 243
Enregistré le : 26 nov. 2008, 13:32

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#27 Message par bastos80 » 21 oct. 2018, 09:06

Bonjour,

Merci aux derniers intervenants pour vos réponses pertinentes qui m'ont permis d'affiner une proposition de "juste prix" pour la propriété voisine de la mienne qui n'est pas encore officiellement en vente.
L'intérêt de cette éventuelle acquisition est ailleurs que dans la seule rentabilité du bien par rapport aux loyers générés mais j'avais besoin de cette approche "financière" pour relativiser le prix eu égard aux autres objectifs visant à :
- désenclaver un terrain constructible de 2200 m2 attenant a ce bien, terrain jusqu'ici enclavé et dont je dispose de l'accès (deux en fait) sur les terrains de ma propriété actuelle;
- équilibrer une donation partage de mes biens immobiliers avec mes enfants, biens dont je conserverai l'usufruit pour une période par définition indéterminée.

C'est davantage sur cette dimension de transmission que se concentre actuellement la réflexion familiale et il n'est pas impossible que ce soit finalement mon fils qui soit directement l'acquéreur de ce bien. Un RV chez le notaire est prévu les jours prochains pour affiner la reflexion et étudier le montage avant toute décision.

Avatar du membre
lecriminel
~~+
~~+
Messages : 22744
Enregistré le : 01 oct. 2005, 20:34

Re: Quel prix? Rendement locatif VS autres placements

#28 Message par lecriminel » 21 oct. 2018, 09:27

approche "financière"
le problème c'est que tu compares à un instant t le rendement de ta maison (qui ne va pas beaucoup bouger) avec des rendements liés d'assez près aux taux directeurs.
Pour te donner une idée de la stabilité de ceux ci, ils sont actuellement à 0% alors qu'ils ont eu des pointes à 4.75% en 2002 et 4.25% en 2008.

Plus les taux sont bas, plus le rendement immo est bon en comparaison….mais plus les prix risquent de baisser lorsque les taux remonteront.
Si tu achètes pour te loger, tu gagnes tellement chaque mois que le risque se justifie, pour du locatif taxé tu gagnes des queues de cerise sur un support risqué, peu liquide, avec barrière d'entrée (FDN).
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

Répondre