Apport ou credit

[yaume]

Bonjour,

Je me pose une question, vu les taux bas en ce moment, qu'es ce qui est préférable dans un achat immobilier, privilégier un gros apport ou privilégier une grosse part de credit ?

Par exemple sur un achat disont à 200 K€ vaut il mieux:

1- 100K€ d'apport + 100K€ de credit sur disons 15 ans

2- 50K€ d'apport + 150K€ de credit sur 20 ans


Mes chiffres sont pas forcement representatif d'un achat réel , mais j'étais curieux de connaitre votre avis sur cette question, y voyez vous des avantages et des inconvenients dans l'un ou l'autre choix ?

[EmileZola]

Il y a 5 ans, je pouvais acheter cash en revendant mes actions.
J'ai fait un crédit de 150 k€ sur 12 ans.

Ce fut une bonne décision car sur cette période la Bourse a flambé.

[Vincent92]

Tu vas probablement avoir des gens qui vont te répondre que c'est bien d'avoir de la dette mais, à mon avis, c'est trop compliqué de répondre comme ça. Il nous faut le contexte : Quel âge as tu? Es tu célibataire? Quel est ton patrimoine et sa répartition? Quels sont tes objectifs patrimoniaux? Quels sont tes revenus?...

[ignatius]

Cela dépend aussi de ton aversion au risque.

[jeanravin]

Je crois que la question de l'intervenant est de savoir si par rapport à une époque ou les taux de credit étaient au tour des 5% et ou il valait mieux avoir pas mal d'apport, ca question es ce qe aujourd'hui vu que les taux sont autour de 1% es ce que ce n'est pas plus interessant d'emprunter le maximum possible pour un achat immo et de placer son cash sur un PEL ou je ne sais quoi d'autres, enfin c'est ce que j'en comprends de la question

[immoglobine]

L'avantage du gros apport : tu as moins de dette
L'inconvénient du gros apport : tu a moins d'argent disponible ensuite

L'avantage du gros crédit : tu conserves une partie de ton argent pour autre chose (les épargner, investir, autre achat,..)
L'inconvénient du gros crédit : tu vas payer plus d’intérêt

Mais je pense que tout ça, tu le sais déjà.

Quand les taux était à 5% j'aurai systématiquement privilégié le gros apport mais avec des taux à 1%, c'est comme le souligne Vincent92 tes propres objectif qui vont guider tes choix.

A titre personnel j'étais très défavorable au crédit mais avec les taux au ras des pâquerette ça change pas mal la donne. J'ai même fait l'inimaginable pour moi il y a quelques années : acheter une voiture en partie à crédit alors que je pouvait la payer cash.
(Comme ça en cas de travaux d'urgence, je ne suis pas obligé de taper dans la réserve dédiée aux travaux de coproprieté)

[olmostoline]

Si tu as possibilité de faire un crédit, fait le en négociant les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Et emprunte au maximum, comme ça tu pourras garder tes liquidités. Ensuite, tu pourras observer l'évolution du rendement de ton épargne par rapport à ton crédit. En ce moment les taux de crédit sont très bas :
- immo à 1,40% en moyenne sur 20 ans
- crédit conso à 0,95% sur 4 ans chez bourso (maxi 30k€)
- avance sur titre à 0,75% sur 3 ans chez bourso (maxi 50% de l'encours)

A ce prix la, j'emprunte au maximum. Il est aussi très important d'ouvrir les différentes enveloppes fiscales (AV, PEA) chez une banque ou une compagnie d'assurance qui ne prend pas de frais de versement pour prendre date.

Edith : au vu ensuite de l'évolution du rapport de ton épargne et de tes crédits, tu pourras éventuellement faire le choix de rembourser. En sachant que tu peux emprunter de gros montant à taux bas pour ton achat le jour de ton achat, ensuite c'est plus compliqué. PAr contre, vu que tu auras négocié les IRA, tu pourras à tout moment rembourser ton crédit sans rendre de compte à personne.

[immoglobine]

Si tu as possibilité de faire un crédit, fait le en négociant les indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Lorsque j'ai chercher mon crédit fin 2016, les banques étaient très réticentes pour des prêts sans IRA de base : il y avait quasiment forcément une condition de durée. (Une seule me les proposait sans conditions)

Finalement dans l'offre de prêt que j'ai retenue, les IRA sont nulles après 7 ans. Sinon c'est un semestre d’intérêt mais avec les taux actuels même dans les premiers mois cela atteignait à peine une mensualité complète.

[olmostoline]

Je suis dans le même cas :
- prêt fixe pendant 2 ans
- prêt modulable après 2 ans : je peux augmenter ou baisser les mensualités sans augmenter ou diminuer la durée de plus de 2 ans
- pas d'IRA après 15 ans.
- durée du prêt 20 ans.
Après, comme le disais ma conseillère, toute les opérations se discutent et même si en théorie j'ai des IRA ils peuvent très bien m'autoriser un remboursement partiel ou total sans IRA.

Edith : et comme tu le dis, 6 mois d'intérêt même en début de crédit ca va pas chercher loin.

[Vincent92]

- immo à 1,40% en moyenne sur 20 ans

L'exercice est plus compliqué que cela donc je vais préciser pour éviter d'éventuelles erreurs de raisonnement.
Yaume a fait deux propositions :

1- 100K€ d'apport + 100K€ de credit sur disons 15 ans

2- 50K€ d'apport + 150K€ de credit sur 20 ans

Emprunter sur des durées différentes implique des taux différents.
Si tu fais l'hypothèse d'un taux sur 20 ans à 1,4% (assurance comprise?), on peut faire l'hypothèse d'un taux sur 15 ans à 1,19% (cela correspond dans les deux cas à un taux "très bon" meilleurstaux).
Avec ces hypothèses :
Si Yaume emprunte 150k€ sur 20 ans, il aura des mensualités de 716,94€. S'il laisse courir son prêt 15 ans, il faudra qu'il rembourse 20571€
Si Yaume emprunte 118134€ sur 15 ans, il aura des mensualités de 716,94€ .S'il laisse courir son prêt 15 ans, il faudra qu'il rembourse 10915€
Soit un différentiel de 9656€.
Pour avoir mieux que 9656€ d'intérêt en 15 ans en plaçant 31866€ (150k€ - 118134€) sur un support à intérêts composés, il faut qu'il fasse mieux que ~1,76% d'intérêts composés (net après impôts). Je n'ai également pas compté l'assurance qui est souvent plus cher si on emprunte sur plus longtemps (plus l'échéance final se décale, plus on est vieux quand le prêt se fini et donc plus ca coûte cher). Ce qui doit monter le taux à atteindre pour que ce soit intéressant.
Tout en sachant également qu'il n'irait probablement pas au bout de ces 15 ans, qu'il rembourserait peut être par anticipation,...

Bref, cela ne se résume pas à dire que "si tu sais mieux faire que 1,4%, il faut mieux emprunter la somme".

De toute façon, tout cela est vain s'il n'a pas d'objectif patrimonial et qu'on ne connait pas sa situation (son reste à vivre, ces revenus, son âge,...). Les conseils ne peuvent pas être pertinents. Si c'était si simple, il faudrait que tout le monde fasse des crédits consommations à moins de 1% pour le placer en bourse et gagner 4% par an. Apparemment, certains nous expliquent que c'est plus risqué mais on gagne plus à terme... (si on gagne forcément plus c'est que ce n'est pas plus risqué. Il y a donc contresens. On dit que c'est plus risqué car on peut aussi perdre de l'argent en bourse.).

Pour finir, ma conviction est tout de même qu'on faut avoir différents types de risques dans son patrimoine. Or, avoir des l'immobilier remboursé c'est comme avoir des obligations sûrs. Ce qui est nécessaire et cela permet d'être plus agressif sur le reste de son patrimoine.

[olmostoline]

Ma source est la :
https://www.cbanque.com/credit/barometre-taux.php

Et les taux sont annoncés hors assurance. Comme tu le dis bien, il faut prendre en compte tous les frais dans le calcul du cout total du crédit. J'ai eu un taux de base à 1,4% et un cout total de mon crédit équivalent à un taux de 2,28%. Donc si je place mieux que 2,28% je suis gagnant à placer au lieu de rembourser. D'autre part, si j'ai besoin de sortir de l'argent de mon épargne je peux le faire, alors que rien ne dit qu'il sera toujours aussi facile d'emprunter à bas taux.
D'ailleurs, je voulais refaire un crédit conso à 0,95% chez bourso pour des travaux et je n'ai pas pu car j'ai visiblement atteint la limite chez eux.

[Vincent92]

J'ai eu un taux de base à 1,4% et un cout total de mon crédit équivalent à un taux de 2,28%. Donc si je place mieux que 2,28% je suis gagnant à placer au lieu de rembourser.

Je viens juste de te montrer l'inverse...
Ce raisonnement est faux. Il ne suffit pas de regarder le taux TEG... Ca coûte plus cher que ca de mettre moins d'apport.

[EmileZola]

Les IRA on s'en fout un peu avec des taux à 1,5%.

Car c'est plafonné à 6 mois d'intérêt, donc ça coûte seulement 0,75% en gros...

[olmostoline]

J'ai eu un taux de base à 1,4% et un cout total de mon crédit équivalent à un taux de 2,28%. Donc si je place mieux que 2,28% je suis gagnant à placer au lieu de rembourser.

Je viens juste de te montrer l'inverse...
Ce raisonnement est faux. Il ne suffit pas de regarder le taux TEG... Ca coûte plus cher que ca de mettre moins d'apport.

Effectivement, la situation est plus difficile à comparer quand on compare deux situations avec des durées de crédit et des taux de placements différents. Comme tu le dis, et nous sommes d'accord la dessus, avec un crédit plus court les taux sont plus faibles et les assurances coutent moins chers. Je vais essayer de m'amuser à bricoler un simulateur pour optimiser les apports, ca me fera réfléchir au sujet.
Dans tous les cas, on voit bien que, même si le rendement espéré de l'épargne à atteindre pour justifier de ne pas utiliser son apport n'est pas égale au taux du crédit frais inclus mais légèrement supérieur, ces taux sont largement atteignables pour peu qu'on accepte de bloquer son épargne et de prendre quelques risques.

[Vincent92]

J'ai eu un taux de base à 1,4% et un cout total de mon crédit équivalent à un taux de 2,28%. Donc si je place mieux que 2,28% je suis gagnant à placer au lieu de rembourser.

Je viens juste de te montrer l'inverse...
Ce raisonnement est faux. Il ne suffit pas de regarder le taux TEG... Ca coûte plus cher que ca de mettre moins d'apport.

Effectivement, la situation est plus difficile à comparer quand on compare deux situations avec des durées de crédit et des taux de placements différents. Comme tu le dis, et nous sommes d'accord la dessus, avec un crédit plus court les taux sont plus faibles et les assurances coutent moins chers. Je vais essayer de m'amuser à bricoler un simulateur pour optimiser les apports, ca me fera réfléchir au sujet.
Dans tous les cas, on voit bien que, même si le rendement espéré de l'épargne à atteindre pour justifier de ne pas utiliser son apport n'est pas égale au taux du crédit frais inclus mais légèrement supérieur, ces taux sont largement atteignables pour peu qu'on accepte de bloquer son épargne et de prendre quelques risques.

Je rajoute que la démarche de comparaison doit être globale.
Je dis ca parce que ceux qui se posent la question ont tendance à comparer ce que cela leur coûte avec ce que pourrait rapporter des actions.
Sauf qu'en général, à partir du moment où ils ont un peu de patrimoine, ils n'ont pas que des actions.
Ils en ont mais ils ont aussi des obligations, de l'immobilier,... C'est assez rare d'avoir 100% de patrimoine en actions pendant 15 ans.
Or, il faut ici comparer avec ce qui rapporte (théoriquement) le moins.
Par exemple, je trouve cela assez discutable d'emprunter moins et mettre la différence sur une AV avec une partie obligataire et une partie UC. Quand on calcule vraiment ce que coûte le fait de garder son apport, on va souvent être à plus de 2% net après impôts.
Donc, la partie obligataire ne ferait pas mieux - en tout cas aujourd'hui - que la situation du crédit plus court. On pourrait donc se dire qu'il est plus intéressant de mettre plus d'apport et prendre une assurance vie avec plus d'UC et moins d'obligations garanties.
Pour moi, le principal avantage de garder de l'apport pour l'investir ailleurs, c'est de ne pas "détruire" l'argent. On pourra toujours l'arbitrer si l'épargne se met à rapporter plus plus tard. A mettre en face de l'inconvénient de perdre en résilience (utiliser du levier implique toujours un risque patrimonial).
Très clairement, la question se pose aujourd'hui mais il ne faut pas croire que la réponse soit évidente.

[olmostoline]

J'ai toujours parler de placer la différence, jamais de tout mettre sur des actions. Il faut diversifier. Après, si il faut faire mieux de 1,76% nets, on trouve des fonds euros qui l'ont fait en 2017, les fonds allocations long terme de linxea spirit par exemple. Il faut le faire en ayant conscience du risque encourus et en ayant bien en tête qu'un placement ayant rapporté 2% l'an dernier rapportera peut etre moins cette année.

[Vincent92]

J'ai toujours parler de placer la différence, jamais de tout mettre sur des actions. Il faut diversifier. Après, si il faut faire mieux de 1,76% nets, on trouve des fonds euros qui l'ont fait en 2017, les fonds allocations long terme de linxea spirit par exemple. Il faut le faire en ayant conscience du risque encourus et en ayant bien en tête qu'un placement ayant rapporté 2% l'an dernier rapportera peut etre moins cette année.

Tout à fait.
Puisque tu parles de ce placement, même si je suis convaincu que tu le sais déjà, linxea EURO ALLOCATION LONG TERME2 n'est pas une assurance vie obligataire(*). Tu te rajoutes du levier supplémentaire principalement sur de l'immobilier (que tu pourrais d'ailleurs probablement acheter autrement si tu avais décidé de mettre plus d'apport initialement) à priori. En tout cas, niveau diversification, c'est raté puisque c'est te rajouter de l'immobilier - même si pas forcément le type - à de l'immobilier. Chaque versement doit comporter 25% minimum en unités de compte. Les unités de compte ne garantissent pas le capital versé.
Et si tu parles de 1,76% nets cela veut dire que tu compares 1,4% TEG sur 20 ans avec 1,19% TEG sur 15 ans. Ce n'est quand même pas beaucoup de dossiers en proportion.
Après, je ne dis pas que c'est un mauvais calcul que tu fais. J'essaie juste d'avoir une réponse non binaire (et non tranchée d'ailleurs) car l'arbitrage n'est pas aussi simple qu'on pourrait le penser. C'est franchement contextuel (suivant son patrimoine, ses revenus, son âge, sa situation familiale, ses objectifs,...) et de ses convictions (aversion plus ou moins forte au risque, on pense que les taux vont augmenter,...).

(*) :

[yaume]

Merci pour vos réponses, et vos points de vue.

J'avoue ne pas avoir tout compris dans vos calculs, mais l'idée est là:

Si Yaume emprunte 150k€ sur 20 ans, il aura des mensualités de 716,94€. S'il laisse courir son prêt 15 ans, il faudra qu'il rembourse 20571€
Si Yaume emprunte 118134€ sur 15 ans, il aura des mensualités de 716,94€ .S'il laisse courir son prêt 15 ans, il faudra qu'il rembourse 10915€
Soit un différentiel de 9656€.

Pour répondre à cetaines questions: mon profil c'est la 40 aines , 2500€/ net, projet d'achat d'une maison autour de 220K, avec pas mal d'apport environ 100K, d'ou ma question .

Merci à vous

[Vincent92]

Pour répondre à cetaines questions: mon profil c'est la 40 aines , 2500€/ net, projet d'achat d'une maison autour de 220K, avec pas mal d'apport environ 100K, d'ou ma question .

Merci à vous

Si tu n'as pas de patrimoine mise à part cet apport de 100k€ ( ), je te conseille d'en mettre une bonne partie et d'emprunter sur 15 ans.
Éventuellement, si tu veux jouer d'avantage l'effet de levier (c'est un bon choix financier si tu sais placer ton argent de manière profitable) ou que tu trouves tes mensualités élevées, tu pourras toujours demander de les baisser (ce qui augmentera un peu la durée mais ne changera pas le taux). Sur la plupart des crédits, tu as une modularité de +/-10% sur ta mensualité.
Si tu décides de partir sur 20 ans et que tu places le reste sur un support long terme (AV, bourse, immobilier,...), tu auras moins de latitude (si tu veux en tirer un quelconque avantage).
Si ce n'est pas l'ensemble de ton patrimoine, c'est différent.
Cela dépend aussi de ton aversion aux risques et à tes objectifs. Si tu souhaites devenir rentier à 50-55 ans quitte à prendre des risques et vivre frugalement par exemple, c'est clair qu'il faut mieux garder ton cash et prendre le levier maximum.
C'est un conseil et mon avis. Je ne prétends pas détenir la vérité.

[Nouveau stephanois]

- crédit conso à 0,95% sur 4 ans chez bourso (maxi 30k€)

Pour tous les clients ? Nous voulons faire des travaux et pour ne pas toucher à l'épargne on voulait emprunter 10k (normalement ça se fait sur un coin de table en 2 minutes non ?) et je ne trouve que des taux à 3,5% sur 36 mois (bon je n'ai pas encore appelé la banque).

[Vincent92]

- crédit conso à 0,95% sur 4 ans chez bourso (maxi 30k€)

Pour tous les clients ? Nous voulons faire des travaux et pour ne pas toucher à l'épargne on voulait emprunter 10k (normalement ça se fait sur un coin de table en 2 minutes non ?) et je ne trouve que des taux à 3,5% sur 36 mois (bon je n'ai pas encore appelé la banque).

https://www.boursorama-banque.com/credits/
Voir section "prêt personnel" :

Un prêt personnel pour être prêt à réaliser vos projets personnels, ça compte.

Pour tous vos projets, bénéficiez d'un prêt personnel
au taux de 0,95 % TAEG fixe dès 10 000,00 € empruntés sur 12 à 48 mois.

Détail des conditions

[Nouveau stephanois]

Sympa, ça nous laisse 500 balles de plus !

[zepi92]

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[slash33]

Une connaissance m'a fait part de l'offre de son prêt: 1,5% sur 25 ans assurance comprise. J'ai bien été obligé de lui dire: bien joué. Comparativement, 0.95% sur 4 ans ça ne vaut pas le coup.

[olmostoline]

Une connaissance m'a fait part de l'offre de son prêt: 1,5% sur 25 ans assurance comprise. J'ai bien été obligé de lui dire: bien joué. Comparativement, 0.95% sur 4 ans ça ne vaut pas le coup.

C'est quand meme dur de comparer.

[olmostoline]

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Pour tous les clients ? Nous voulons faire des travaux et pour ne pas toucher à l'épargne on voulait emprunter 10k (normalement ça se fait sur un coin de table en 2 minutes non ?) et je ne trouve que des taux à 3,5% sur 36 mois (bon je n'ai pas encore appelé la banque).

L'offre revient périodiquement. Il faut ouvrir un compte chez eux, tu pourras faire ton crédit en mars. Si tu cherches un parrainage envoie moi un MP.