Mon proprio vend

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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Re: Mon proprio vend

#151 Message par kamoulox » 22 août 2019, 17:44

Clair que les taux ça joue beaucoup. A 2 smic ou à peine plus en 2008 on avait pu emprunter 120000 euros...

Combien 2 smicards peuvent emprunter aujourd’hui sur 25 ans?

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#152 Message par ProfGrincheux » 22 août 2019, 18:02

Tant que le taux de rémunération des instruments financiers relativement sécures comme les obligations des grosses boites du cac40 est inférieur au rendement locatif brut mon calcul tient.

Or le rendement locatif brut ne s'effondre que quand l'immobilier à l'achat explose.
Et la principale raison pour que le taux des obligations remonte à terme serait un retour de l'inflation qui allegerait la charge de l'emprunteur immobilier. D'autre part détenir un actif immobilier protège contre l'inflation.

En revanche sur 5 ans la location tend à gagner à cause des frais fixes au départ.

Ce que je ne sens pas c'est d acheter l'immobilier résidentiel locatif. Il y a 20 ans c' était une bonne idée. Il faut regarder le rendement locatif net, y compris net d'irpp, et ce n'est vraiment pas la même chose que le brut.

Bien entendu, si les choses vont si mal qu'on doive abandonner la propriété privée de l'immobilier et passer au socialisme, l'achat immobilier sera perdant.

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#153 Message par ProfGrincheux » 22 août 2019, 18:47

lecriminel a écrit :
22 août 2019, 17:05
ProfGrincheux a écrit :
22 août 2019, 14:22
Fais les calculs sur 20 ans à l'aide de:

https://www.lafinancepourtous.com/calcu ... cheter.php

Et vois a quelles conditions réalistes la location gagne.

Selon les hypothèses que j'estime un peu biaisées en faveur de la location il faut 6% net de rémunération de l'epargne et un apport personnel de 30% du bien pour que ça commence à le faire.

Maintenant réfléchis à ce que tu dois faire pour tirer 6% net de rémunération de ton épargne et surtout aux risques encourus.

Tu comprendras alors pourquoi l'achat de rp est préférable à la location en secteur privé pour 90% des gens solvables.
tu oublies les génies de l'investissement du forum, ceux qui ont acheté en RP en 2007 et ont senti la bulle venir au Portugal, mais ils étaient trop endettés pour en profiter. Coût d'opportunité oublié dans les calculs. Sinon avec une baisse des taux de 4 à 1, l'achat est clairement devenu avantageux, pour un bien médiocre de 200k, il t'en coûte simplement 500 euros de moins chaque mois qu'en 2006. Effet taux hyper sous estimé
Je ne suis pas un génie de l'investissement.
Le cout d'opportunité est nul pour les non-génies. Ceux qui font moins de 6% de rendement net.

En plus les génies en question auraient pu former une sci -ça doit exister en droit portugais- avec d'autres génies dans leur genre.

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Re: Mon proprio vend

#154 Message par ProfGrincheux » 23 août 2019, 13:25

Pour revenir sur l'effet taux, c'est à dire le niveau bas des taux des prêts immobiliers, il est clair que ça solvabilise les acquéreurs et que ça soutient les prix.

Ce qui est moins clair est d'en quantifier l'effet sur les prix. Sur la solvabilité, c'est vraiment très puissant, ca se transmet bien sur les volumes de transaction mais les prix résistent plus.

En cas de taux des prêts immobiliers élevés par rapport à l'inflation, ce qui est quelque peu anormal, il peut être prudent de retarder un peu l'achat de sa rp le temps que la situation se normalise et que les prix immobiliers corrigent.

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#155 Message par lecriminel » 24 août 2019, 14:27

ProfGrincheux a écrit :
22 août 2019, 18:47
lecriminel a écrit :
22 août 2019, 17:05
tu oublies les génies de l'investissement du forum, ceux qui ont acheté en RP en 2007 et ont senti la bulle venir au Portugal, mais ils étaient trop endettés pour en profiter. Coût d'opportunité oublié dans les calculs. Sinon avec une baisse des taux de 4 à 1, l'achat est clairement devenu avantageux, pour un bien médiocre de 200k, il t'en coûte simplement 500 euros de moins chaque mois qu'en 2006. Effet taux hyper sous estimé
Je ne suis pas un génie de l'investissement.
Le cout d'opportunité est nul pour les non-génies. Ceux qui font moins de 6% de rendement net.

En plus les génies en question auraient pu former une sci -ça doit exister en droit portugais- avec d'autres génies dans leur genre.
c'était un clin d'oeil aux trolls haussiers du forum qui ont gagné moins de 20% en RP (cf Friggit 2006 ->2019, en euros constants) en 13 ans et qui se prennent pour des Soros bis alors que le Portugal a fait mieux rien que sur l'année dernière.

Quand on dit qu'il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le meme panier, ça ne veut pas dire "vous êtes un abruti, faites tout au hasard en achetant à droite et à gauche, il y a bien un achat dans le lot qui fera bien", ça veut dire "si un jour vous avez besoin de cash, si vous avez diversfié, alors parmi vos valeurs certaines ne seront pas en bas de cycle, ce sont celles qu'il faudra vendre".
Eh bien, ça marche aussi à l'achat. Des opportunités on en voit: le dollar à 1.50, le pétrole à 30 USD, le Portugal 3 fois moins cher que la France alors qu'il propose une meilleure qualité de vie et qu'il se lance dans le paradis fiscal, le voisin qui est prêt à vous vendre 30% sous le prix du marché parce que vous vous êtes bien occupé de sa mère malade (qui vient de trépasser) et qu'il ne veut pas s'embêter, l'opportunité professionnelle à Londres, etc …..
Evidemment que l'achat est gagnant sur le LT contre la location, surtout aux taux actuels, si vous ne comptez pas la seul gros avantage de la location
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#156 Message par ProfGrincheux » 24 août 2019, 20:09

Le cout d'opportunité est inclus de façon indirecte dans la calculatrice mise en lien. Via le taux de rémunération de l'épargne.
Si vous mettez 8% la location gagne les doigts dans le nez. Pour faire 8% net, il ne faut pas louper les opportunités......

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#157 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 16:25

ProfGrincheux a écrit :
22 août 2019, 14:22
Tu comprendras alors pourquoi l'achat de rp est préférable à la location en secteur privé pour 90% des gens solvables.
Sachant qu'un couple sur deux divorce, je n'en suis pas si sur ...

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#158 Message par Suricate » 04 sept. 2019, 16:30

lecriminel a écrit :
24 août 2019, 14:27
Evidemment que l'achat est gagnant sur le LT contre la location, surtout aux taux actuels, si vous ne comptez pas la seul gros avantage de la location
Un facteur important qui pourrait rendre l'achat moins intéressant que la location sur le long terme serait une hausse des taux (et par ricochet une baisse des prix). A capacité de remboursement donnée il est préférable d'acheter quand les prix sont bas et les taux hauts plutôt que l'inverse.

:idea: Un crédit ça se renégocie, pas un prix d'achat :idea:

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Re: Mon proprio vend

#159 Message par Pazuzu » 04 sept. 2019, 16:38

lecriminel a écrit :
24 août 2019, 14:27
Evidemment que l'achat est gagnant sur le LT contre la location, surtout aux taux actuels, si vous ne comptez pas la seul gros avantage de la location
ca dépend pour qui, ca dépend où.


dans les coins à riches, financierement l'achat va être rentable, mais au prix de sacrifices sur la taille, l'adresse ou les loisirs.

dans les coins à pauvres, avec la CAF certains locataires peuvent être logés quasi gratuitement, moins que le cout de propriété en tout cas.

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#160 Message par achillemo » 04 sept. 2019, 16:39

Le cout des travaux surtout sur du collectif et la hausse des taxes sur la propriété peuvent faire tendre l avantage de l achat vers 0 sur du court ou moyen terme.

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#161 Message par lecriminel » 04 sept. 2019, 17:02

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 16:38

dans les coins à pauvres, avec la CAF certains locataires peuvent être logés quasi gratuitement, moins que le cout de propriété en tout cas.
ceci n'est pas compté dans le comparateur, l'achat doit gagner.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#162 Message par lecriminel » 04 sept. 2019, 17:04

Suricate a écrit :
04 sept. 2019, 16:30
lecriminel a écrit :
24 août 2019, 14:27
Evidemment que l'achat est gagnant sur le LT contre la location, surtout aux taux actuels, si vous ne comptez pas la seul gros avantage de la location
Un facteur important qui pourrait rendre l'achat moins intéressant que la location sur le long terme serait une hausse des taux (et par ricochet une baisse des prix). A capacité de remboursement donnée il est préférable d'acheter quand les prix sont bas et les taux hauts plutôt que l'inverse.

:idea: Un crédit ça se renégocie, pas un prix d'achat :idea:
Personnellement, j'ai simplifié l'estimation de la bulle/du niveau des prix, je regarde juste la qualité de ce qu'on peut acheter pour un bien donné. Il y a eu un krach sur la majorité du territoire, une baisse sur le reste. Dans le premier cas, les prix sont devenus tout à fait raisonnables
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#163 Message par ProfGrincheux » 04 sept. 2019, 17:23

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 16:25
ProfGrincheux a écrit :
22 août 2019, 14:22
Tu comprendras alors pourquoi l'achat de rp est préférable à la location en secteur privé pour 90% des gens solvables.
Sachant qu'un couple sur deux divorce, je n'en suis pas si sur ...
C'est évidemment le gros problème. Pour s'en sortir en cas d'indivision, il est préférable que l'un des deux membres du couple puisse racheter la part de l'autre. Pour ne pas être obligé de vendre à n'importe quel prix.

Plus facile à dire qu'à faire.

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Re: Mon proprio vend

#164 Message par ProfGrincheux » 04 sept. 2019, 17:32

Pazuzu a écrit :
04 sept. 2019, 16:38
lecriminel a écrit :
24 août 2019, 14:27
Evidemment que l'achat est gagnant sur le LT contre la location, surtout aux taux actuels, si vous ne comptez pas la seul gros avantage de la location
ca dépend pour qui, ca dépend où.


dans les coins à riches, financierement l'achat va être rentable, mais au prix de sacrifices sur la taille, l'adresse ou les loisirs.

dans les coins à pauvres, avec la CAF certains locataires peuvent être logés quasi gratuitement, moins que le cout de propriété en tout cas.

Le comparatif n'a de sens que pour les personnes susceptibles d'acheter donc solvables. Donc en principe inéligibles à l'aide de la CAF.

Le logement social est également plus abordable.

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Re: Mon proprio vend

#165 Message par oléobulle » 18 sept. 2019, 19:13

Ayé.

C'est signé, me voilà devenu proprio :D

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Re: Mon proprio vend

#166 Message par stchong » 18 sept. 2019, 21:58

oléobulle a écrit :
18 sept. 2019, 19:13
Ayé.

C'est signé, me voilà devenu proprio :D
Super, enfin de compte, cette mise à la porte t'as boosté pour mieux.
Félicitations
De haut le monarque Macron vous nargue. La rue s'anime. (04/05/20107)

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Re: Mon proprio vend

#167 Message par ProfGrincheux » 18 sept. 2019, 22:26

Félicitations. Et bon emménagement.

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Re: Mon proprio vend

#168 Message par PACA » 19 sept. 2019, 06:59

oléobulle a écrit :
22 juin 2019, 09:32
J'ai signé hier une promesse de vente pour un 2 pièces de 47m² à Pontoise. Appartement récent (2006) et lumineux avec un balcon, ce qui me changera agréablement. Vendu avec cuisine équipée. Proposé à 149000, négocié à 145000.
C'est bien celui-ci, lumineux avec balcon ...
C'était pas gagné au début.
Yes !

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Re: Mon proprio vend

#169 Message par roi.de.trefle » 19 sept. 2019, 08:26

PACA a écrit :
19 sept. 2019, 06:59
oléobulle a écrit :
22 juin 2019, 09:32
J'ai signé hier une promesse de vente pour un 2 pièces de 47m² à Pontoise. Appartement récent (2006) et lumineux avec un balcon, ce qui me changera agréablement. Vendu avec cuisine équipée. Proposé à 149000, négocié à 145000.
C'est bien celui-ci, lumineux avec balcon ...
C'était pas gagné au début.
Yes !
C'est joli Pontoise dans mes souvenirs en +
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Re: Mon proprio vend

#170 Message par PACA » 19 sept. 2019, 09:54

Le cas semble intéressant pour l'analyse des choix possibles sans a priori acquisition/location et avec la mise à profit d'une situation négative subie au départ. J'ai trouvé que ça s'est fait rapidement.
Si le coin est correct il n'y aura pas de difficultés à revendre/louer au cas où le trajet lui pèse avec le temps .... à 145 000 le risque est limité.
Modifié en dernier par PACA le 19 sept. 2019, 09:57, modifié 1 fois.

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Re: Mon proprio vend

#171 Message par lecriminel » 19 sept. 2019, 09:55

PACA a écrit :
19 sept. 2019, 06:59
oléobulle a écrit :
22 juin 2019, 09:32
J'ai signé hier une promesse de vente pour un 2 pièces de 47m² à Pontoise. Appartement récent (2006) et lumineux avec un balcon, ce qui me changera agréablement. Vendu avec cuisine équipée. Proposé à 149000, négocié à 145000.
C'est bien celui-ci, lumineux avec balcon ...
C'était pas gagné au début.
Yes !
on peut connaître le prix de vente en 2006 ?
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Mon proprio vend

#172 Message par oléobulle » 19 sept. 2019, 19:52

lecriminel a écrit :
19 sept. 2019, 09:55
PACA a écrit :
19 sept. 2019, 06:59
oléobulle a écrit :
22 juin 2019, 09:32
J'ai signé hier une promesse de vente pour un 2 pièces de 47m² à Pontoise. Appartement récent (2006) et lumineux avec un balcon, ce qui me changera agréablement. Vendu avec cuisine équipée. Proposé à 149000, négocié à 145000.
C'est bien celui-ci, lumineux avec balcon ...
C'était pas gagné au début.
Yes !
on peut connaître le prix de vente en 2006 ?
Aucune idée, le prix était cohérent par rapport au voisinage*, et je n'étais pas seul sur le coup, alors je n'ai pas spécialement cherché à savoir.

Pour l'anecdote, j'aurais pu faire une offre un peu plus basse (c'est tout juste si l'agente immobilière ne m'a pas fait un clin d'oeil appuyé quand elle m'a annoncé d'elle même le rabais que je pouvais espérer négocier soit dans les 7000€ selon elle) mais comme il y avait d'autres acheteurs, j'ai préféré rester prudent. Je ne voulais pas passer pour le couillon qui fait une offre au prix sans rien négocier, ni non plus comme le rapiat qui faisait une offre la plus basse possible et voir un appart qui me plaisait me filer sous le nez alors que j'étais pressé par le temps, alors j'ai fait entre les deux.

Au final, bien m'en a pris car mes concurrents ont eux fait une offre au ras des pâquerettes, probablement en suivant à la lettre ses conseils avisés, tandis que j'ai moi proposé 2000€ de plus qu'eux. Merci à vous, Mme l'agente immobilière, vous m'avez été bien utile :lol:

Oh, et question crédit, je suis au final passé par un courtier (meilleurtaux) qui m'a trouvé un crédit à 1,55% sur 25 ans à la banque postale (contre 1,90 proposé initialement par la BNP :roll: ). Je pourrais demander dans 2 ans à renégocier mes mensualités, et je verrais probablement pour les augmenter un peu pour réduire (un peu) la durée du crédit.

* Les appartements similaires dans l'immeuble sont à environ 140 000 mais j'ai un parquet et une cuisine neuve, et le prix d'achat précise bien que j'ai acheté un appart à 140 000 + 5000€ d'ameublement. Et, même si je n'ai vu les autres qu'en photo, celui-ci me plaisait davantage.

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Re: Mon proprio vend

#173 Message par coolfonzi » 19 sept. 2019, 19:59

oléobulle a écrit :
19 sept. 2019, 19:52
lecriminel a écrit :
19 sept. 2019, 09:55
PACA a écrit :
19 sept. 2019, 06:59
oléobulle a écrit :
22 juin 2019, 09:32
J'ai signé hier une promesse de vente pour un 2 pièces de 47m² à Pontoise. Appartement récent (2006) et lumineux avec un balcon, ce qui me changera agréablement. Vendu avec cuisine équipée. Proposé à 149000, négocié à 145000.
C'est bien celui-ci, lumineux avec balcon ...
C'était pas gagné au début.
Yes !
on peut connaître le prix de vente en 2006 ?
Aucune idée, le prix était cohérent par rapport au voisinage*, et je n'étais pas seul sur le coup, alors je n'ai pas spécialement cherché à savoir.

Pour l'anecdote, j'aurais pu faire une offre un peu plus basse (c'est tout juste si l'agente immobilière ne m'a pas fait un clin d'oeil appuyé quand elle m'a annoncé d'elle même le rabais que je pouvais espérer négocier soit dans les 7000€ selon elle) mais comme il y avait d'autres acheteurs, j'ai préféré rester prudent. Je ne voulais pas passer pour le couillon qui fait une offre au prix sans rien négocier, ni non plus comme le rapiat qui faisait une offre la plus basse possible et voir un appart qui me plaisait me filer sous le nez alors que j'étais pressé par le temps, alors j'ai fait entre les deux.

Au final, bien m'en a pris car mes concurrents ont eux fait une offre au ras des pâquerettes, probablement en suivant à la lettre ses conseils avisés, tandis que j'ai moi proposé 2000€ de plus qu'eux. Merci à vous, Mme l'agente immobilière, vous m'avez été bien utile :lol:

Oh, et question crédit, je suis au final passé par un courtier (meilleurtaux) qui m'a trouvé un crédit à 1,55% sur 25 ans à la banque postale (contre 1,90 proposé initialement par la BNP :roll: ). Je pourrais demander dans 2 ans à renégocier mes mensualités, et je verrais probablement pour les augmenter un peu pour réduire (un peu) la durée du crédit.

* Les appartements similaires dans l'immeuble sont à environ 140 000 mais j'ai un parquet et une cuisine neuve, et le prix d'achat précise bien que j'ai acheté un appart à 140 000 + 5000€ d'ameublement. Et, même si je n'ai vu les autres qu'en photo, celui-ci me plaisait davantage.
Félicitations !
Bonjour chez vous ! :D

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Re: Mon proprio vend

#174 Message par lecriminel » 20 sept. 2019, 05:02

9% de hausse selon MA, ajoute l'effet qualité, je pense qu'il y a MV pour le vendeur.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: Mon proprio vend

#175 Message par Pazuzu » 20 sept. 2019, 13:55

Le prix était pas marqué dans l'acte notarié ?

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Re: Mon proprio vend

#176 Message par ProfGrincheux » 20 sept. 2019, 15:04

Très bonne remarque. Tu vois quand tu fais l'effort de parler français tu dis des choses intelligentes.

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Re: Mon proprio vend

#177 Message par lecriminel » 21 sept. 2019, 08:36

Je ne pense pas, mais admettons que le prix était de 145k en 2006.
A l'époque. Les taux étaient à 4% sur 25 ans, ce qui donne des mensualités 30% plus élevées qu'à 1.55%. De plus les euros de l'époque valaient plus, environ 20%. Oléobulle à donc, en restant à quai, pu s'acheter un bien qui s'adressait à ceux qui gagnaient 55% de plus que lui en 2006. Calcul dédicacé à Vincent
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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