raser et reconstruire principaux pièges ?

Questions de la vie courante relatives à l'immobilier: location, accession, investissement, entretien, droit immobilier, etc
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joesixpack
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raser et reconstruire principaux pièges ?

#1 Message par joesixpack » 02 juin 2019, 18:13

Bonjour à tous,

J'ai refais il y a pas longtemps le tour de toutes les annonces de terrains à la vente dans le secteur qui m'intéresse et en dehors des habituelles arnaques , il n'y a rien ...

Donc je me disais comme beaucoup certainement avant moi et si j'achetais une bouse des années 60/70 bien située, que je rase tout pour reconstruire la maison passive de mes rêves :mrgreen:

Ma question en fait dans ce cas de figure est comment sécuriser l'achat ?
Peut-on mettre une clause suspensive sur obtention du permis de démolir ET obtention du nouveau permis de construire ?
ça serait dommage de raser l'épave thermique et qu'ensuite on me refuse le permis pour reconstruire :roll:

A quels autres pièges dois-je m'attendre ? (exemple: le voisin jaloux qui va faire opposition parce qu'une nouvelle fenêtre est un peu trop dans sa direction, possible ?)

Merci de vos témoignages si quelqu'un a déjà choisi cette option par le passé.

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#2 Message par coolfonzi » 02 juin 2019, 18:41

joesixpack a écrit :
02 juin 2019, 18:13
une maison des années 60/70 bien située, que je rase tout pour reconstruire la passive de mes rêves

Ma question en fait dans ce cas de figure est comment sécuriser l'achat ?
Peut-on mettre une clause suspensive sur obtention du permis de démolir ET obtention du nouveau permis de construire ?
ça serait dommage de raser l'épave thermique et qu'ensuite on me refuse le permis pour reconstruire :roll:

A quels autres pièges dois-je m'attendre ? (exemple: le voisin jaloux qui va faire opposition parce qu'une nouvelle fenêtre est un peu trop dans sa direction, possible ?)

Merci de vos témoignages si quelqu'un a déjà choisi cette option par le passé.
Attention à l'amiante ensuite des clauses suspensives prévoyant l’acceptation des permis sont possibles.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#3 Message par joesixpack » 02 juin 2019, 19:54

Merci oui l'amiante sur les vieilles bicoques il faut s'en méfier.

Juridiquement peut-on lier les 2 permis (démolir et construire) ? L'idée est d'empêcher les recours seulement contre le permis de construire (après démolition).
Peut-on faire en sorte que les recours ne puisse porter que sur la totalité de l'opération? (car sinon c'est le pied intégral pour un frustré du voisinage de vous empêcher de reconstruire une fois l'ancienne bâtisse détruite).

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#4 Message par fabriceb » 02 juin 2019, 21:22

Attention : de ce qu'on m'a dit (un collègue a envisagé de faire cette opération), démolir n'est pas toujours facile, et peut se révéler très cher :
=> Evacuation des gravats, qui peut être onéreuse
=> Tri obligatoire des gravats
=> et bien sur : l'amiante
Il vaut mieux se taire et passer pour un *** plutôt que de parler et de ne laisser aucun doute sur le sujet.

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#5 Message par joesixpack » 02 juin 2019, 22:57

Oui merci fabriceb du conseil.
De mémoire il y a déjà longtemps j'avais entendu qu'il fallait compter un budget de 25000/30000€ pour la démolition, évacuation des gravats etc si ça n'est pas un cas compliqué (pas d'amiante, accès "facile" à la maison à détruire).
Bien sur si on fait tout soi même ça coûte beaucoup moins cher mais bonjour les emm..des avec la réglementation, les voisins etc...

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#6 Message par stchong » 02 juin 2019, 23:38

En général on doit garder l'ancienne maison et l'agrandir, c'est ce qui se passe le plus souvent.

Pour le fenêtre y'a des lois et elles sont simples
1.9m pour des fenêtres vue directe et 60 cm pour les autres y compris velux . Même si ouvertes elles, les juges ne prennent en compte que les fenêtres fermées pour les velux. J'y ai laissé 9000€ en procès.

les avocats sont au courant mais font en sorte que les clients qui attaquent ne le sache pas.
Le jugement que j'ai eu n'a pas pris les bonnes mesures , tout est contradictoire dans ce jugement fait par dessus la jambe, mais cela ne compte pas, le juge motive avec de mauvaises raisons en 5 minutes chrono. Mais ce que j'ai retenu la loi, vue ou pas vue. Le reste c'est du baratin.
J'ai planté un arbre de 10 ans à la place d'un appel qui n'aurait servi à rien.

Donc question fenêtre, il suffit de respecter les distances.Ou faire un mur en limite avec une fenêtre opaque style carreau de verre.

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#7 Message par pimono » 03 juin 2019, 00:13

joesixpack a écrit :
02 juin 2019, 18:13
et si j'achetais une bouse des années 60/70 bien située, que je rase tout pour reconstruire la maison passive de mes rêves
Sur le plan financier, détruire pour reconstruire c'est un caprice de bourgeois, en as-tu les moyens et la motivation ? Là où il n'y a plus de terrain à acheter, le prix est souvent trop elevé, tu en est sure qu'il n'y a pas de foncier dispo ???

Sinon, pour réduire les problèmes de voisinage, il faut avoir un projet cohérent avec le quartier sinon tu seras comme une bête noire et de toutes façons, tu ne peux pas faire ce que tu veux où tu veux, il faut se renseigner au cas par cas.

Après, Il n'y a pas que les risques de procès, mais la vie au quotidien aussi... le facteur qui se plante de boite aux lettres et ton courrier qui est décortiqué par le voisin, les limaces qui sont renvoyées dans ton jardin quand t'as le dos tourné... Le mieux est de ne pas paraitre "cavalier" et d'être discret et humble quoi qu'on fasse, ça ne sert à rien de s'imaginer faire le chantier du siecle du quartier avec son projet alors qu'il ne s'agit que d'une bicoque...
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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#8 Message par pimono » 03 juin 2019, 00:22

stchong a écrit :
02 juin 2019, 23:38

...J'y ai laissé 9000€ en procès.

...les avocats sont au courant mais font en sorte que les clients qui attaquent ne le sache pas.

c'est pas bon de se mettre à dos tout le monde ardoise. Et maintenant ça donne quoi avec ces voisins ?
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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#9 Message par stchong » 03 juin 2019, 10:55

pimono a écrit :
03 juin 2019, 00:22
stchong a écrit :
02 juin 2019, 23:38

...J'y ai laissé 9000€ en procès.

...les avocats sont au courant mais font en sorte que les clients qui attaquent ne le sache pas.

c'est pas bon de se mettre à dos tout le monde ardoise. Et maintenant ça donne quoi avec ces voisins ?
Qui te dis que j'ai tout le monde contre moi.

Leur avocate est mort et j'ai planté un arbre qui va nous planquer. Après tu ne les connais pas, mais je peux de dire que c'est des petites gens. Faîte ce que je dis pas ce que je fais. En plus Madame est une voyeuse.

Autrement ces voisins, sont seuls contre tous leurs voisins.

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#10 Message par m.enfin » 03 juin 2019, 12:40

stchong a écrit : En général on doit garder l'ancienne maison et l'agrandir, c'est ce qui se passe le plus souvent.
un permis modificatif est moins contraignant,
et encore, maintenant, la "reconstruction" doit respecter la norme rt2012
le permis modificatif permet surtout dans une zone constructible par le passé qui aurait été déclassé de construire une maison là où il ne resterait qu'un bout de mur cadastré "maison"

il faut se renseigner en mairie ou prendre rdv avec le CAUE (Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement) de ton bled,
tu dois pouvoir déposer un permis de démolition et un permis de construire en même temps,
sinon je vois pas comment conditionner la vente à l'obtention des 2 pièces si le dépôt de PC n'est possible qu'une fois la démolition acquise .. vente trèèèès longue

en 2013 dufflot a durci les conditions de contestations, il faut notamment être directement mitoyen, apporter des preuves tangibles.
la future loi ELAN devrait encadrer le temsp de traitement des dossiers de recours mais également de d'infliger des condamnations pécuniaires aux auteurs de recours abusifs.

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#11 Message par joesixpack » 03 juin 2019, 14:08

Juste pour un complément d'infos sur la raison qui me pousse à chercher un bien à raser : en fait en parcourant les annonces et en me renseignant je ne trouve absolument aucun terrain qui rentrerait de près ou de loin dans mes critères.

Voici mes critères de recherche de terrain constructible :

* secteur: sud est , à moins de 2H de route d'aix/marseille bouchons inclus (donc 1H30 théorique)
* surface entre 1000 et 2000m2 ( j'accepte de vivre dans un petit bled s'il y a le minimum vital sur place)
* moins de 1KM à pied d'une superette [pas une "épicerie" mais un truc où on peut trouver un peu de tout]
* pas trop proche de nuisances (en dehors des classiques, je compte dans les nuisances tout équipement collectif [collège , piscine,stade ...] et les cours d'eau si je suis pas au minimum à 7 ou 8 mètres au dessus)
* possibilité de n'avoir aucun vis à vis (en faisant des travaux/plantations si besoin)
* exposition correcte surtout en hiver (... plein sud mais avec une montagne juste en face ça compte pas, on m'a fait le coup y a pas longtemps :mrgreen: )
* prix du terrain frais inclus inférieur à 300K
* pas de lotissement

Au final quand on regarde de plus près ce genre d'emplacements sont déjà tous pris ... donc hormis raser et reconstruire je ne vois pas de solution (agrandir/retaper de l'existant je trouve ça personnellement bancal et ça oblige à de grosses concessions sur le résultat final).

Si certains recherchent dans la même zone il vont me dire mais on en trouve des terrains comme ça ... du moins dans le texte initial de l'annonce ... quand on relit avec les doigts, qu'on appelle l'agence ... ben en fait non jamais, il y a toujours un loup.

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#12 Message par coolfonzi » 03 juin 2019, 14:15

prix du terrain frais inclus inférieur à 300K ???
Bonjour chez vous ! :D

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#13 Message par joesixpack » 03 juin 2019, 14:53

Ca te parait trop peu 300K pour un timbre poste de 1000m2 ? :mrgreen:

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#14 Message par coolfonzi » 03 juin 2019, 15:29

joesixpack a écrit :
03 juin 2019, 14:53
Ca te parait trop peu 300K pour un timbre poste de 1000m2 ? :mrgreen:
Ben non c'est l'inverse, ça me parait cher mais bon je ne connais pas le marché local.
Bonjour chez vous ! :D

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#15 Message par joesixpack » 03 juin 2019, 16:01

Hélas le marché local est totalement déconnecté des réalités à cause de différents facteurs , je ne rentrerai pas dans les détails car je ne vais pas me faire des amis :mrgreen:

Par exemple ou je suis actuellement (sud ouest) et sans être totalement paumé dans la pampa j'ai pu avoir plus de 4000m2 pour moins de 75K (ça me parait déjà un prix plus réaliste).

En fait perso jamais je ne voudrais retourner dans le sud est mais hélas la famille exerce une pression directe et indirecte assez forte. :roll:

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#16 Message par floflo » 03 juin 2019, 19:21

Que celui où celle qui exerce cette pression paie..
J’ai quitté le sud-est pour le sud-ouest et je ne regrette absolument rien, ne serait-ce qu’au niveau du coût du logement.
A moi aussi on me dit que je suis loin et quand est-ce que je reviens etc..
Facile quand on a acquis son logement là-bas avant 2000 et qu’on a plus de crédit, et plus de trajet dans les bouchons..
Le pire c’est que je gagne bien plus ici que là-bas..

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#17 Message par joesixpack » 03 juin 2019, 19:56

oui floflo , je suis d'accord avec toi sur le principe mais dans mon cas ça n'est pas simplement un caprice de la famille qui veut me voir plus souvent (c'était le cas au début mais bien sur j'ai fais la sourde oreille).
J'ai des parents très âgés qui nécessitent une attention quotidienne malgré les infirmières et diverses aides, et ma soeur qui s'en occupe commence à saturer ...
J'ai aussi ma compagne qui fait pression , même si elle a fini par comprendre qu'on va perdre énormément en qualité de vie , en gros on y gagnerait sur l'ensoleillement et la famille et on perd sur tout le reste :mrgreen:

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#18 Message par IMMOLOLO » 03 juin 2019, 20:01

Effectivement sur ce secteur géographique c'est compliqué A moins de 440 000 c'est difficile de trouver Pour autant je ne sais pas s'il faut parler de décorrélation
car manifestement la demande pour ce type de bien est soutenue - C'est étonnant il n'y a pas énormément boulot La faiblesse des taux d'intérêt ne facilite pas
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#19 Message par floflo » 03 juin 2019, 20:07

joesixpack a écrit :
03 juin 2019, 19:56
oui floflo , je suis d'accord avec toi sur le principe mais dans mon cas ça n'est pas simplement un caprice de la famille qui veut me voir plus souvent (c'était le cas au début mais bien sur j'ai fais la sourde oreille).
J'ai des parents très âgés qui nécessitent une attention quotidienne malgré les infirmières et diverses aides, et ma soeur qui s'en occupe commence à saturer ...
J'ai aussi ma compagne qui fait pression , même si elle a fini par comprendre qu'on va perdre énormément en qualité de vie , en gros on y gagnerait sur l'ensoleillement et la famille et on perd sur tout le reste :mrgreen:
Je vais avoir le même problème d’ici peu.. mais peut-on travailler et s’occuper de ses parents, même en étant plus proche ? Là est la question.. Et eux ne peuvent-ils pas venir habiter près de chez toi ?

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#20 Message par IMMOLOLO » 03 juin 2019, 20:13

C'est sans compter le cout astronomique des Ehpad dans la région un mouroir crasseux c'est 2998 € à Marseille
« Réfléchir, c'est difficile. C'est pourquoi la plupart des gens jugent. »

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#21 Message par joesixpack » 03 juin 2019, 20:29

Déplacer mes parents est très difficilement envisageable (vu la longueur du trajet, leur condition etc.).

A cet âge les changer d'environnement est contre productif (sur l'aspect cognitif surtout).

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#22 Message par pimono » 03 juin 2019, 21:39

joesixpack a écrit :
03 juin 2019, 14:08
Juste pour un complément d'infos sur la raison qui me pousse à chercher un bien à raser : en fait en parcourant les annonces et en me renseignant je ne trouve absolument aucun terrain qui rentrerait de près ou de loin dans mes critères.

Voici mes critères de recherche de terrain constructible :

* secteur: sud est , à moins de 2H de route d'aix/marseille bouchons inclus (donc 1H30 théorique)
* surface entre 1000 et 2000m2 ( j'accepte de vivre dans un petit bled s'il y a le minimum vital sur place)
* moins de 1KM à pied d'une superette [pas une "épicerie" mais un truc où on peut trouver un peu de tout]
* pas trop proche de nuisances (en dehors des classiques, je compte dans les nuisances tout équipement collectif [collège , piscine,stade ...] et les cours d'eau si je suis pas au minimum à 7 ou 8 mètres au dessus)
* possibilité de n'avoir aucun vis à vis (en faisant des travaux/plantations si besoin)
* exposition correcte surtout en hiver (... plein sud mais avec une montagne juste en face ça compte pas, on m'a fait le coup y a pas longtemps :mrgreen: )
* prix du terrain frais inclus inférieur à 300K
* pas de lotissement

Au final quand on regarde de plus près ce genre d'emplacements sont déjà tous pris ... donc hormis raser et reconstruire je ne vois pas de solution (agrandir/retaper de l'existant je trouve ça personnellement bancal et ça oblige à de grosses concessions sur le résultat final).

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ton budget terrain parait plus que confortable mais ton critère "proximité d'un supermarché à moins de 1KM "à pied" ça te fait rentrer tout droit dans la gueule des spéculateurs qui n'attendent que ton argent pour se régaler ! 8)

A mon avis, tu focalise trop dans du idéal, ça doit être un frein autant de critères !!!
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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#23 Message par stchong » 03 juin 2019, 21:55

joesixpack a écrit :
03 juin 2019, 20:29
Déplacer mes parents est très difficilement envisageable (vu la longueur du trajet, leur condition etc.).

A cet âge les changer d'environnement est contre productif (sur l'aspect cognitif surtout).
Enfin, on ne déménage pas pour ses parents, si ils sont si atteints par la maladie, tu n'auras pas le temps de construire qu'ils seront partis. C'est un faux prétexte, tu ne va pas rester poiroter auprès d'eux toute la journée, ni les laver etc.....Est ce que eux le veulent ou l'auraient voulu?

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#24 Message par joesixpack » 03 juin 2019, 22:04

Disons que mon père ne verrait pas d'inconvénient à me voir tous les jours et que je sois aux petits soins pour lui , ma mère aussi mais elle est plus atteinte et souvent dépressive.

Après effectivement le temps d'acheter, de construire et d'aménager c'est long, très long vu leur âge ... j'en suis conscient mais renoncer sans tenter quelque chose ne me parait pas être la meilleure option.

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#25 Message par stchong » 03 juin 2019, 23:38

joesixpack a écrit :
03 juin 2019, 22:04
Disons que mon père ne verrait pas d'inconvénient à me voir tous les jours et que je sois aux petits soins pour lui , ma mère aussi mais elle est plus atteinte et souvent dépressive.

Après effectivement le temps d'acheter, de construire et d'aménager c'est long, très long vu leur âge ... j'en suis conscient mais renoncer sans tenter quelque chose ne me parait pas être la meilleure option.
Une location c'est peut être le mieux à faire . Tu loues ta maison actuelle et tu loues une autre auprès de chez tes parents. Juste pour un temps.
Je viens d'une famille très handicapée par la maladie et je connais cette impression de ne rien faire, mais que peux tu faire véritablement. Le mieux est de soulager ta soeur un mois en été, elle sera ravie de souffler un peu.Tu passes tes vacances près d'eux. C'est le prix pour ne pas avoir de remords.
Mais déménager pour un lieu qui ne te plaît pas, en y laissant ta qualité de vie c'est crétin.

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#26 Message par joesixpack » 04 juin 2019, 09:33

Oui j'ai déjà un peu soulagé ma soeur pour qu'elle parte en congés et c'est prévu encore pour la fin de l'année pendant une longue période.

Après la location provisoire c'est difficilement envisageable pour plusieurs raisons que je ne détaillerai pas mais déjà une raison "concrète": étant à mon compte avec des revenus très irréguliers personne n'accepte de me louer (j'ai du louer lors de la construction de ma maison actuelle et je n'ai trouvé qu'une seule personne qui a accepté car elle savait comment fonctionnait les cautions bancaires, tous les autres m'ont claqué la porte au nez même en proposant de payer 6 mois d'avance).

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Re: raser et reconstruire principaux pièges ?

#27 Message par pimono » 04 juin 2019, 11:05

stchong a écrit :
03 juin 2019, 23:38
Mais déménager pour un lieu qui ne te plaît pas, en y laissant ta qualité de vie c'est crétin.
+1

la vie est courte pour tout le monde,ce n'est pas aux personnes qui deviennent des légumes d'imposer leur cuisine à l'entourage.

Par contre, il faut évidemment s'occuper de ses vieux quand ils en ont besoin, cette obligation incombe aux enfants.
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