Décote pour achat cash

[FrenchRigolade]

Bonjour,

quelle décote avez-vous déjà proposée pour un achat cash de bien immobilier ? Qu'avez-vous obtenu ?
Dans les avantages :
- concrets : annulation de clause suspensive, délai réduit pour la transaction
- psychologique : acheteur supposé riche et sans problème

En voyez-vous d'autres ?

J'avais obtenu une concession de 2,5 % sur le prix il y a quelques années.

Merci pour vos retours.

[vpl]

C'est gentil de faire une décote, parce que franchement selon le profil de l'acheteur, la condition suspensive tu sais souvent si elle risque de jouer ou pas. Après, quand on voit les délais pour monter un prêt et obtenir le fric, on peut imaginer que ça fait gagner quelques semaines... Ça vaut combien de dizaines de milliers d'Euros, ça ?

[stchong]

Bonjour,

quelle décote avez-vous déjà proposée pour un achat cash de bien immobilier ? Qu'avez-vous obtenu ?
Dans les avantages :
- concrets : annulation de clause suspensive, délai réduit pour la transaction
- psychologique : acheteur supposé riche et sans problème

En voyez-vous d'autres ?

J'avais obtenu une concession de 2,5 % sur le prix il y a quelques années.

Merci pour vos retours.

Rien dans la mesure où celui qui achète au prix en faisant un crédit sur des bases crédibles (accord préalable de la banque).

[FrenchRigolade]

Bonjour,

quelle décote avez-vous déjà proposée pour un achat cash de bien immobilier ? Qu'avez-vous obtenu ?
Dans les avantages :
- concrets : annulation de clause suspensive, délai réduit pour la transaction
- psychologique : acheteur supposé riche et sans problème

En voyez-vous d'autres ?

J'avais obtenu une concession de 2,5 % sur le prix il y a quelques années.

Merci pour vos retours.

Rien dans la mesure où celui qui achète au prix en faisant un crédit sur des bases crédibles (accord préalable de la banque).

si j'ai bien compris : d'accord mais ça tout le monde ne le fait pas. Et il y a toujours des délais/frottements du fait de la mobilisation d'une tierce partie (la banque, l'assurance, et qui sais-je)

[Suricate]

C'est gentil de faire une décote, parce que franchement selon le profil de l'acheteur, la condition suspensive tu sais souvent si elle risque de jouer ou pas. Après, quand on voit les délais pour monter un prêt et obtenir le fric, on peut imaginer que ça fait gagner quelques semaines... Ça vaut combien de dizaines de milliers d'Euros, ça ?

Mince, je suis d'accord avec vpl...

Ça doit être la chaleur.

[canti]

Ma tante (je sais si elle en avait... ) vient d'acheter cash sa maison.

Cela lui a permis de négocier le prix d'un peu moins de 10% 280-->255 k€

la vente a été ultra rapide car c'était urgent. Au total, 1 mois

[WolfgangK]

Bonjour,
Je pense que votre question n'a pas beaucoup de sens en générl, car comme toujours en immo, c'est le marché local qui compte.
Pour moi, l'achat cash réduit le risque de retard de la vente.
Donc sa valeur dépend de la tendance locale du marché. Notamment la composante saisonnière.

[Gpzzzz]

Bonjour,
Je pense que votre question n'a pas beaucoup de sens en générl, car comme toujours en immo, c'est le marché local qui compte.
Pour moi, l'achat cash réduit le risque de retard de la vente.
Donc sa valeur dépend de la tendance locale du marché. Notamment la composante saisonnière.

Ce n'est meme pas le marché local qui compte, c'est le prix d'affichage !!!
Tu peux arriver à négocier 15% sur un 2p a Paris qui avait été affiché a 15k dans un marché a 13ke mais rien du tout sur la maison de province vendu 1ke sans nego !
La vente cash ca permet de se débarrasser du bien rapidement, après faut voir les conditions de mises en vente ! y a pas de regle !

[ProfGrincheux]

Si le vendeur est pris à la gorge 5%, s'il a une offre concurrente avec condition suspensive obtention crédit 0%. En revanche au même prix le vendeur choisit l'offre cash.

[floflo]

Pour info il n’y a pas que l’obtention d’un prêt qui détermine le délai pour la signature.
Il y a aussi les droits de préemption : urbain, safer..
Les notifications sont généralement faites après le délai de rétractation qui est de 10 jours + 2 mois pour la fin de la purge..

[Parsifal]

Si le vendeur est pris à la gorge 5%, s'il a une offre concurrente avec condition suspensive obtention crédit 0%. En revanche au même prix le vendeur choisit l'offre cash.

Voila l'idéal étant d'être tuyauté par un copain huissier de justice.

[lecriminel]

si j'en crois la majorité des intervenants du forum
-certains bailleurs tombent sur des mauvais payeurs (extrêmement rarement), avec des conséquences bien pénibles -> en réponse il est normal que les bailleurs augmentent le loyer (pour couvrir le risque) et demandent 50 papiers aux futurs locataires
-certains vendeurs tombent sur des acheteurs qui n'obtiennent pas leur crédit, avec des conséquences assez pénibles -> mais ils ne feront aucun effort pour conclure avec un acheteur cash.

Ton 2.5% ne me surprend pas, une baisse de 2.5% pour finaliser une vente sans aucun risque ça me paraît un petit peu élevé mais encore dans la fourchette logique d'un tel avantage. Rien ne prouve d'ailleurs que ces 2.5% ne sont pas 1.5% pour le cash et 1% de baisse supplémentaire pour conclure le deal.

[stchong]

Ma tante (je sais si elle en avait... ) vient d'acheter cash sa maison.

Cela lui a permis de négocier le prix d'un peu moins de 10% 280-->255 k€

la vente a été ultra rapide car c'était urgent. Au total, 1 mois

Impossible délai de préemption des mairies 2mois

[ignatius]

Mon acheteur paie cash le terrain que je vends.
Il a acheté ... au prix.

Au niveau du gain sur le délai, la durée de la réalisation de la vente d'un terrain est de ... 8 mois (2 mois pour déposer un permis, 3 mois d'examen du permis -zone bâtiment de France - , et 2 mois de recours de tiers, on se garde un peu de délai au cas où il y ait des demandes complémentaires pour l'instruction du permis).

Le seul intérêt d'un achat cash est la levée d'une condition suspensive.

[floflo]

Ma tante (je sais si elle en avait... ) vient d'acheter cash sa maison.

Cela lui a permis de négocier le prix d'un peu moins de 10% 280-->255 k€

la vente a été ultra rapide car c'était urgent. Au total, 1 mois

Impossible délai de préemption des mairies 2mois

En fait il n’y a pas de droit de préemption sur toutes les communes.
Il y a aussi des exemptions si ce droit existe, en fonction de la nature du bien ou de l’acte.
Et certaines communes, dans le cas où ce droit de préemption existe, renoncent à ce droit avant les 2 mois.
Mon record à été une signature d’acte en 3 semaines après la promesse de vente..

[stchong]

Ma tante (je sais si elle en avait... ) vient d'acheter cash sa maison.

Cela lui a permis de négocier le prix d'un peu moins de 10% 280-->255 k€

la vente a été ultra rapide car c'était urgent. Au total, 1 mois

Impossible délai de préemption des mairies 2mois

En fait il n’y a pas de droit de préemption sur toutes les communes.
Il y a aussi des exemptions si ce droit existe, en fonction de la nature du bien ou de l’acte.
Et certaines communes, dans le cas où ce droit de préemption existe, renoncent à ce droit avant les 2 mois.
Mon record à été une signature d’acte en 3 semaines après la promesse de vente..

Merci je ne le savais pas, dans le Finistère c'est minimum 2 moins pour cause de préemption.

[vpl]

si j'en crois la majorité des intervenants du forum
-certains bailleurs tombent sur des mauvais payeurs (extrêmement rarement), avec des conséquences bien pénibles -> en réponse il est normal que les bailleurs augmentent le loyer (pour couvrir le risque) et demandent 50 papiers aux futurs locataires
-certains vendeurs tombent sur des acheteurs qui n'obtiennent pas leur crédit, avec des conséquences assez pénibles -> mais ils ne feront aucun effort pour conclure avec un acheteur cash.

Ton 2.5% ne me surprend pas, une baisse de 2.5% pour finaliser une vente sans aucun risque ça me paraît un petit peu élevé mais encore dans la fourchette logique d'un tel avantage. Rien ne prouve d'ailleurs que ces 2.5% ne sont pas 1.5% pour le cash et 1% de baisse supplémentaire pour conclure le deal.

C'est pour ça que je disais qu'on peut estimer le risque avec le profil de l'acheteur? Et, bizarrement, l'acheteur d'un bien à 400K€ (un prix au hasard) a souvent une meilleure situation que le locataire lambda d'un bien lambda. Le gars qui loue une baraque à 2000€/mois, je pense pas qu'il demande la caution des parents quand il tombe sur un cadre sup ou un médecin...
Après, le gars qui vend un 2 pièces pourri sur une grande avenue bruyante, il peut préférer du cash évidemment, vu les profils que ça va ramener.

[alpha2]

Bonjour,

quelle décote avez-vous déjà proposée pour un achat cash de bien immobilier ? Qu'avez-vous obtenu ?
Dans les avantages :
- concrets : annulation de clause suspensive, délai réduit pour la transaction
- psychologique : acheteur supposé riche et sans problème

En voyez-vous d'autres ?

J'avais obtenu une concession de 2,5 % sur le prix il y a quelques années.

Quand j'ai acheté mon appart' cash, j'ai proposé -12%, mais je savais que les acheteurs ne se bousculaient pas au portillon pour acheter au prix (ville moyenne, donc marché peu tendu). Au final, j'ai obtenu -9%.

Je pense donc que l'achat cash facilite un peu la négociation : le vendeur ne s'est pas offusqué de mon offre à -12% et a fait une contre-offre à -9%. Je pense que si j'avais fait une offre à -12% à crédit, il m'aurait envoyé paître.
Je sais par ailleurs qu'un autre appartement similaire du même vendeur dans le même immeuble est parti à -6% à crédit, après que le vendeur ait refusé une première offre à crédit à -9%.

[ProfGrincheux]

si j'en crois la majorité des intervenants du forum
-certains bailleurs tombent sur des mauvais payeurs (extrêmement rarement), avec des conséquences bien pénibles -> en réponse il est normal que les bailleurs augmentent le loyer (pour couvrir le risque) et demandent 50 papiers aux futurs locataires
-certains vendeurs tombent sur des acheteurs qui n'obtiennent pas leur crédit, avec des conséquences assez pénibles -> mais ils ne feront aucun effort pour conclure avec un acheteur cash.

Ce n'est pas le même risque. Dans une promesse de vente, la clause suspensive d'obtention de crédit dure typiquement 60 jours, si ennui il y a la résolution va vite et le bien n'est pas en risque d'être dégradé. Dans un bail si ennui il y a (3% d'impayes, ce n'est pas négligeable) ca peut prendre 3 ans et tu peux récupérer ton bien saccagé.

Ton 2.5% ne me surprend pas, une baisse de 2.5% pour finaliser une vente sans aucun risque ça me paraît un petit peu élevé mais encore dans la fourchette logique d'un tel avantage. Rien ne prouve d'ailleurs que ces 2.5% ne sont pas 1.5% pour le cash et 1% de baisse supplémentaire pour conclure le deal.

Oui. Ou même 1% pour le cash. Et c'est déjà beaucoup. Sauf détresse du vendeur.

[vpl]

le vendeur ne s'est pas offusqué de mon offre à -12% et a fait une contre-offre à -9%. Je pense que si j'avais fait une offre à -12% à crédit, il m'aurait envoyé paître.
Je sais par ailleurs qu'un autre appartement similaire du même vendeur dans le même immeuble est parti à -6% à crédit, après que le vendeur ait refusé une première offre à crédit à -9%.

Si je peux me permettre, on parle de "pouillèmes", d'impressions, c'est compliqué d'en tirer des conclusions...

[alpha2]

le vendeur ne s'est pas offusqué de mon offre à -12% et a fait une contre-offre à -9%. Je pense que si j'avais fait une offre à -12% à crédit, il m'aurait envoyé paître.
Je sais par ailleurs qu'un autre appartement similaire du même vendeur dans le même immeuble est parti à -6% à crédit, après que le vendeur ait refusé une première offre à crédit à -9%.

Si je peux me permettre, on parle de "pouillèmes", d'impressions, c'est compliqué d'en tirer des conclusions...

Détends-toi, je n'en tire aucune conclusion.
C'est un retour d'expérience comme un autre. Et d'ailleurs, je précise bien que c'est sur un marché peu tendu, donc que la situation serait différente sur un marché plus tendu.

[vpl]

Je suis détendu, mais je trouve compliqué d'en déduire qu'avec un crédit tu perdais 3%. Il me semble notamment qu'au delà des arguments techniques, on peut avoir une sensibilité différente de tel ou tel à l'achat en cash, et que pour le coup il n'y a aucune logique à attendre.

[alpha2]

Je ne dis nulle part que j'ai gagné 3%. C'est toi qui interprète cela. D'ailleurs, pour être plus clair, si j'avais dû acheter à crédit, je n'aurais pas accepté un rabais de seulement -6%. Pour moi, l'appartement valait -9%, qu'il soit acheté à crédit ou cash.

C'est donc effectivement impossible de dire ce que j'ai gagné ; la seule chose certaine, c'est que le fait de payer cash m'a permis de faire une proposition basse sans que le vendeur se braque, et qu'il soit plus ouvert à la négociation car son prix de base était trop élevé.

[PACA]

Je pense qu'on ne peut pas définir une règle, c'est extrêmement variable en fonction du contexte, la décote peut varier de 0 à 20%.
Incontestablement le cash permet de bien se placer question rapidité et fiabilité des prévisions pour la date de la signature de l'acte définitif.
La vente est pratiquement acquise à la date de la signature du compromis chez le notaire. Le planning de la disponibilité des fonds sur le compte vendeur est connu avec précision le jour de la signature du compromis.
Le temps et la fiabilité des prévisions ont un prix, toute la question est de savoir si on en a besoin ou pas ?

[IMMOLOLO]

Notre A.I se montre particulièrement intéressé voir excité par le CASH - Lui aussi est partie prenante dans le deal - C'est pas si anodin
Donc il faut non seulement le mentionner mais aussi s'en servir pour négocier - C'est une garantie !!!

[IMMOLOLO]

Et comme chacun le sait une garantie complémentaire Ca se paye

[alpha2]

Notre A.I se montre particulièrement intéressé voir excité par le CASH - Lui aussi est partie prenante dans le deal - C'est pas si anodin
Donc il faut non seulement le mentionner mais aussi s'en servir pour négocier - C'est une garantie !!!

Bien sûr, d'ailleurs dans mon cas c'était l'AI qui avait l'air le plus intéressé par le cash, et je crois qu'il a aidé à la négociation avec le vendeur.

[IMMOLOLO]

C'est évident Mieux vaut un que deux tu l'auras Bien sûr qu'il faut négocier

[Vincent92]

Je pense qu'on ne peut pas définir une règle, c'est extrêmement variable en fonction du contexte, la décote peut varier de 0 à 20%.

Je suis d’accord avec ça. Personnellement, si je devais vendre mon appartement et n’étant pas spécialement pressé, je pense que je préférerais une offre à crédit à priori solide à une offre cash mais 1% moins élevée.
J’ai par contre du mal à imaginer que quelqu'un de presser (mutation lointaine, prêt relais, pris à la gorge financièrement,...) et/ou qui a besoin d'être rassuré (en vente depuis longtemps et sans offre, marché difficile, bien atypique, mauvaise expérience passée,...) ne valorise pas plus cet avantage.

[IMMOLOLO]

Que grand bien te fasse, avec tes théories fumeuses et ton manque d'magination

[Vincent92]

Que grand bien te fasse, avec tes théories fumeuses et ton manque d'magination

C’est plus qu’une théorie ou mon imagination puisque je suis moi même propriétaire. Je peux affirmer que, personnellement, si j’avais deux offres à priori solides rapidement et au même moment je valoriserais peu celle cash. Probablement à peine 1% et encore. On peut probablement déduire qu’il y a d’autres personnes comme moi.
La théorie porte plutôt sur le fait qu’il existe des vendeurs qui valoriseront beaucoup plus pour tout un tas de raisons. J’en suis convaincu mais c’est effectivement que théorique (comment savoir ce qui relève de la négociation standard et ce qui relève du fait de payer cash?).
3% d’un bien à 300k€ ça fait quand même 9k€ de rabais pour cette garantie supplémentaire par exemple. 10% ça fait 30k€ sur un bien à 300k€.
Je ne crois pas que cela soit négligeable.
C’est évident qu’un AI préfère un achat cash puisque cela aura peu d’incidence sur sa commission et sécurise la transaction. Mais c’est le vendeur qui a le dernier mot.

[PACA]

Notre A.I se montre particulièrement intéressé voir excité par le CASH

Le contraire serait étonnant, c'est son métier, un commerçant qui n'est pas excité pas du cash, c'est très rare, je n'en ai jamais connu ?
L'AI va toujours privilégier la rapidité et la fiabilité de la transaction, l'impact de la baisse a une incidence plus faible sur sa commission que sur le montant vendeur..
L'AI peut proposer un prix élevé pour avoir l'affaire du vendeur, puis il reviendra à la baisse pour avoir l'acheteur, quitte à vendre à perte pour le vendeur, il aura toujours sa com.

Le cas cash n'est qu'un cas particulier extrême des conditions suspensives pour lesquelles elle seraient de fait théoriquement résolues.
Exemple caricatural d'un acquéreur avec conditions suspensives qui présente un avis d'imposition ISF/IFI + IR d'un montant conséquent attestant d'un patrimoine immobilier important. La probabilité d'insolvabilité de ce dernier est assez faible, on tend vers le cas cash.
On peut avoir du cash potentiel et vouloir faire un emprunt de la totalité. Pour plusieurs millions d'euros on ne garde pas forcément les liquidités disponibles.

[licorne]

affiché 179 900e par century21,
google map > direct propoprietaire, acheter 161 000e.

signature chez un notaire , bien acheter 10 ans auparavent : 177 700e par le vendeur.

[vpl]

L'AI va toujours privilégier la rapidité et la fiabilité de la transaction, l'impact de la baisse a une incidence plus faible sur sa commission que sur le montant vendeur..
L'AI peut proposer un prix élevé pour avoir l'affaire du vendeur, puis il reviendra à la baisse pour avoir l'acheteur, quitte à vendre à perte pour le vendeur, il aura toujours sa com.

Il y avait eu une étude aux États Unis qui montraient que les prix demandé par les AI quand ils vendaient leur propre bien est supérieur à celui qu'il recommandent à leur client : le but du boulot c'est de vendre vite, pour toucher sa commission, mais en cas de vente perso l'important c'est le montant engrangé évidemment...

[FrenchRigolade]

L'AI va toujours privilégier la rapidité et la fiabilité de la transaction, l'impact de la baisse a une incidence plus faible sur sa commission que sur le montant vendeur..
L'AI peut proposer un prix élevé pour avoir l'affaire du vendeur, puis il reviendra à la baisse pour avoir l'acheteur, quitte à vendre à perte pour le vendeur, il aura toujours sa com.

Il y avait eu une étude aux États Unis qui montraient que les prix demandé par les AI quand ils vendaient leur propre bien est supérieur à celui qu'il recommandent à leur client : le but du boulot c'est de vendre vite, pour toucher sa commission, mais en cas de vente perso l'important c'est le montant engrangé évidemment...

Il faudrait faire une comm qui serait une fonction plus pénalisante de la décote de vente, pour l'agent immo. Exemple, disons qu'il y 10 000 € pour une comm pour un prix de vente donné, si la vente se fait à 5% de décote, l'agent perd 20 % de sa prime, soit seulement 8 000 € de comm. Ca serait incitatif

[PACA]

Autre méthode radicale qui se pratique assez fréquemment, "l'AI fait un pas" :
- La com est fixée ferme pour un prix de vente ferme
- L'AI a toute liberté pour baisser le prix à son gré, le différentiel étant payé intégrallement sur sa com, si il brade trop sa com va tendre ver 0. Une com de 1% peut être conséquente sur un montant très élevé de la vente.
L'AI accepte souvent de baisser sa com si vendeur et acquéreur sont fermes, il peut passer de 10 à 5%, on trouve de tout dans la nature. Pour un bien à 10 millions d'euros, tout est envisageable.

L'inverse peut aussi se produire à la hausse, si l'AI vend plus cher ..... avec un plafond.
Souvent pour les avocats, la "com" est au % obtenu, plafonné

[IMMOLOLO]

Toutes ces considérations, il s'en moque FenchRigolade ! Ce qui l'intéresse c'est de savoir si dans son cas (auto financement) une remise supplémentaire est possible
Ne pas avoir de recours à un organisme de crédit, c'est une sécurité - un gain de temps - pour le vendeur. Idem pour notre A.I qui va "aider" le vendeur
Donc logique d'obtenir de meilleures conditions avec une remise additionnelle % sur le prix de vente.

[FrenchRigolade]

Toutes ces considérations, il s'en moque FenchRigolade ! Ce qui l'intéresse c'est de savoir si dans son cas (auto financement) une remise supplémentaire est possible
Ne pas avoir de recours à un organisme de crédit, c'est une sécurité - un gain de temps - pour le vendeur. Idem pour notre A.I qui va "aider" le vendeur
Donc logique d'obtenir de meilleures conditions avec une remise additionnelle % sur le prix de vente.

Merci, d'ailleurs n'hésitez pas à rebondir sur le sujet, un ami demandait un peu moins que prévu mais cash pour 220 000 €, il a d'abord été écarté puis face aux problèmes du premier choix pour obtenir son crédit, il est finalement devenu l'acquéreur. Je ne sais plus le montant de la décote, cependant (up déguisé).

[vpl]

C'est peut-être en rapport avec le type de bien : 200 000€ c'est le "ticket d'entrée" pour devenir propriétaire, donc on concentre les profils limite. Au delà d'un certain niveau il me semble que les difficultés à obtenir un crédit servent moins à faire le tri entre ceux qui aimeraient bien mais ne peuvent pas et ceux qui achèteront réellement.
Bon, on sait que les refus de prêts sont parfois bidonnés le temps de bloquer un truc et réfléchir, mais à quel % ?