Situation de Negative Equity?

[Hecto65]

Bonjour à toutes et tous,

j'ai un peu parcouru le forum et je n'ai pas trouvé précisément de réponses à mes questions concernant une situation de Negative Equity, alors je me permets de vous les exposer ici.

Nous avons acheté avec ma concubine en 2018 un appartement en indivision (à 50/50) d'une valeur de 195k€.
Le montage financier et notre situation sont les suivants :

- Pret principal : 195k€ à un taux de 2,05% sur 25 ans
- "Frais de notaires" : 17k€ (à taux 0 mais ce n'est pas un PTZ réglementé, juste un taux préférentiel négocié par le courtier à l'époque - lissé sur 25 ans également)
- Pas d'apport (nous avons emprunté les 17k€ pour les frais)
- Garantie hypothécaire
- Nous amortissons chaque mois pour le pret principal de 195€ k environ 60% de capital et 40% d'interet pour la première année (mensualité fixe - toujours plus de capital que d'interets sur toute la durée du crédit)
- Autre crédit : un pret conso à 1,95%
- Taux d'endettement actuel : 26%
- Nous sommes tous les 2 en CDI avec des revenus fixes.

Nous souhaiterions mettre en vente d'ici un an car la famille s'agrandit , et j'ai commencé à faire estimer l'appartement et regarder les biens équivalents dans le secteur et c'est la douche froide, nous serions à vue d'oeil à du net vendeur sur une fourchette de 160/180k€ selon plusieurs agents immobiliers (nous avons acheté surement trop cher, nous avions eu un coup de coeur pour le bien à l'époque et un peu naifs...)

Quelle serait la situation si nous vendions à perte tout en sachant qu'il y a une garantie hypothécaire sur l'appartement?

Les banques acceptent t elles de ré emprunter le capital restant du des 2 prets afin de lever l'hypothèque et de pouvoir vendre? SI oui, quelles peuvent etre les modalités? (possibilité de ré injecter ce montant dans un nouveau pret immobilier? pret à la consommation libre?)
Peut on financer en fonds propres (via de l''épargne et/ou un pret familial) soit meme cette différence? J'imagine que oui?

Admettons une hypothétique vente à 175k€ net d'ici fin 2020, il resterait en tout 23 000€ à solder pour les 2 prets (8 000€ sur le pret principal / 15 000€ sur le pret à taux 0)
J'ai peur de ne pas pouvoir vendre à cause de l'hypothèque qui ne serait pas levée pour cause d'insuffisance suite à la vente ! Cela bloquerait la vente ou bien une reconnaissance de dette est elle possible pour lever l'hypothèque?

J'espère avoir posté dans la bonne section du forum !
Je vous remercie d'avance pour vos conseils et avis.

Cordialement,

[ProfGrincheux]

Tout d'abord félicitations pour votre bébé qui vient.

Vous vous êtes plantés de 20k. Vous n'êtes ni les premiers ni les derniers. On ne le sait jamais avant d'essayer de vendre.

En revanche, c'est une mauvaise idée de revendre au bout de 2 ans. Si c'est possible, je retarderais de 3 à 5 ans le projet de déménagement pour absorber la perte et me débarrasser du crédit conso.

Le contexte actuel n'étant pas favorable à l'épargne, je ne sais pas si j'ouvrirais un PEL. Une modulation à la hausse des échéances est sans doute plus adaptée.

Tant que vous pouvez apporter la différence entre le capital restant du et le net vendeur tout en payant la mainlevée et l'indemnité de remboursement anticipé, il ne vous arrivera rien de dramatique.

En réalité, vous devez trouver un moyen d'apporter cette différence. Et vous le pouvez car vous êtes solvables. Vous ne pouvez peut être pas sortir l'argent là tout de suite mais sous 3 ans. Vous avez un souci de liquidité.

Si vous voulez financer cette différence par un emprunt pour acheter un autre bien dans 1 an, il va falloir négocier avec la banque avec une position pas favorable. Bof.

Vous allez avoir d'autres raisons plus importantes de ne pas dormir.

[Bernard minet]

Surtout si dans deux ans le nouvelle achat s'avère également trop petit car vous n'aviez pas envisager l'arrivée d'un deuxième enfant...

[olmostoline]

Il est possible de racheter le pret conso à 1,95% par un crédit à 0,95% sur 4 ans en passant par boursorama, ca devrait vous donner un peu d'air. Ensuite, comme dit plus haut, il est très rare de revendre au bout de 2 ans et de faire une affaire qui permette au moins de rembourser le capital de son prêt. D'autant plus quand on s'est endetté à 25 ans.

[Gpzzzz]

Il va falloir vivre dans le click clack du salon 2 ou 3 ans je crois !!

[vpl]

Ça vaut ce que ça vaut, mais c'est pas forcément idiot de mettre plus cher que l'estimation des AI (qui aiment vendre vite), surtout si il y a un critère objectif de "coup de coeur" (c'est quoi au fait, juste parce que le vide-ordure est bien placé, ou plus "sexy" ?)
Si c'est un 2p lambda au milieu de 40 autres identiques, par contre, oubliez...

Après, mettre un prix pour voir et devoir et devoir en rabattre parce que 3 appels et zéro visite, ça peut énerver et attirer les requins, mais ne pas prendre pour argent comptant ce que disent les AI. Que dit la base internet des prix effectivement pratiqués dans le quartier ?

Et si jamais ça n'intéresse personne, regardez effectivement pour un clic-clac, ou un berceau dans la chambre (pas forcément pénible sur quelques mois)

[paul095]

Tout d'abord félicitations pour votre bébé qui vient.

Vous vous êtes plantés de 20k. Vous n'êtes ni les premiers ni les derniers. On ne le sait jamais avant d'essayer de vendre.

En revanche, c'est une mauvaise idée de revendre au bout de 2 ans. Si c'est possible, je retarderais de 3 à 5 ans le projet de déménagement pour absorber la perte et me débarrasser du crédit conso.
...
Vous allez avoir d'autres raisons plus importantes de ne pas dormir.

+1 Vous êtes partis pour 2 ans de no life alors le manque de place et le parc et des jouets dans le salon ...
Moi, j'essaierai de tenir comme ça jusqu'à l'arrivée du second.

[ProfGrincheux]

Essayer de vendre plus cher que le prix pour couvrir la négative equity peut toujours se tenter mais il ne faut pas prendre de crédit-relais pour le bien suivant. Il faut pouvoir retirer le bien de la vente quand il est clair qu'on est en train de ne pas vendre. Ce qui est la situation la plus courante si on se met trop cher.

[EmileZola]

Fake non ?

[miguel]

Mettre en location

[ignatius]

Mettre en location

J'allais dire la même chose.
Mettez en location.
Il faut préciser la surface, le coût mensuel du crédit et le loyer que vous pourriez en tirer.

[EmileZola]

Vendre au bout de 2 ans c'est forcément risqué !
Un enfant ça se planifie quand même...

[lecriminel]

Nous souhaiterions mettre en vente d'ici un an car la famille s'agrandit

je m'excuse de la part du forum si vous vous étiez basés sur un comparatif achat/location, les changements de situation ne sont pas comptés (et certains sont tout fiers de découvrir qu'en restant 20 ans au même endroit ils gagnent par rapport à la location)

[ProfGrincheux]

Et si on fait sur 2 ans, c'est la location qui gagne presque toujours.

Mettre en location est une façon de s'en tirer. Mon critère serait que le cash-flow soit positif. Donc ca pourrait être dur à TMI 30% si ils en sont là.

[alexlyon]

Pourquoi pas une lotterie ?

(Avec des photos de nu artistique des vendeurs, pour être postmoderme occidental à donf, les résos socios toussa).

[castralroc]

Je compatis pour la douche froide et l'estimation de l'appart...

Quand on fait son premier achat, on fait souvent des erreurs. Vous ferez mieux pour le prochain!
En attendant limitez les pertes, soit une location, soit vous restez encore 1 an ou 2 histoire d'éponger le crédit.

Sinon, je trouve votre taux élevé... Vous pourriez tenter une renégociation non?

[Pazuzu]

Mettre en location, c'est mettre la tête dans le sable.

C'est se forcer à faire un investissement qu'on aurait jamais fait.

C'est prendre de gros risques en cas de problème, et sans doute obérer sa capacité d'emprunt si le rendement est trop faible.

[lecriminel]

....

c'était juste pour dire à celui qui crée des multis pour lancer ce genre de sujets que je le trouve un peu scolaire dans sa présentation des données.

[Hecto65]

Bonjour,

je vous remercie pour vos retours.

Pour répondre, non je ne suis ni un fake ni un multi, seulement un lambda venant chercher des réponses et avis plus avisés que le mien et que je n'avais encore jamais posté sur ce forum !

Alors, pour répondre :

oui l'enfant se prévoit et il était prévu mais pas si tot que ça et nous n'avions pas vocation à ce que ma femme avorte au vu des difficultés médicales pour l'avoir depuis de nombreuses années.
Il disposera d'une chambre, pas de souci pour le click clack dans le salon néanmoins nous visons plus grand, d'ou la raison pour laquelle nous souhaiterions déménager (et aussi car j'ai besoin d'une pièce pour mon boulot - qui devient une chambre ! )
Voilà pour le coté "perso"

L'appartement dont nous disposons, il y en a très peu dans le secteur ou nous sommes, ses prestations sont bien dessus de ce que nous trouvons habituellement (dans le secteur en tous cas) - refait intégralement à neuf + jardin d'ou le prix au m2 plus élevé que d'autres à surface équivalente (les équivalents en terme de surface ont des charges très élevées et sont en état plus que moyen)

Concernant la renégo évoquée, le cout ne serait il pas trop elevé à ce jour (+/- 2400€ d'IRA) meme en ayant un meilleur taux que 2,05%?

Pour la mise en location why not, mais je n'ai pas fait le calcul du ration Revenus supplémentaires/Impots que cela générerait.
A vue d'oeil cela donnerait
Surface 88m2
Type : F3 (2 chambres + double salon / cuisine ouverte)
Loyer potentiel généré : 950€ (hors charges) Nos 2 lignes de prets représentent 900€ de mensualités.
RDJ (80m2 de jardin + terasse)

Je rejoins Pazuzu sur le coté risqué de la chose avec un rendement qui ne serait pas top top qui plus est.

Nous ne souhaitons pas partir demain, j'émets seulement l'hypothèse d'une pseudo vente d'ici fin 2020/mi 2021 et quelle serait la position de la banque si la vente ne solde pas les prets / quid de l'hypotheque? Le delta est il finançable par une banque si celui ci n'est pas trop gros?

Il s'agit surement d'un mauvais calcul dès le début de notre part et je m'en rends compte, mais j'essaye de sauver les meubles au possible et envisage toutes les éventualités.

Merci

[Hecto65]

Ça vaut ce que ça vaut, mais c'est pas forcément idiot de mettre plus cher que l'estimation des AI (qui aiment vendre vite), surtout si il y a un critère objectif de "coup de coeur" (c'est quoi au fait, juste parce que le vide-ordure est bien placé, ou plus "sexy" ?)
Si c'est un 2p lambda au milieu de 40 autres identiques, par contre, oubliez...

Après, mettre un prix pour voir et devoir et devoir en rabattre parce que 3 appels et zéro visite, ça peut énerver et attirer les requins, mais ne pas prendre pour argent comptant ce que disent les AI. Que dit la base internet des prix effectivement pratiqués dans le quartier ?

Et si jamais ça n'intéresse personne, regardez effectivement pour un clic-clac, ou un berceau dans la chambre (pas forcément pénible sur quelques mois)

Les estimations sur internet sont beaucoup trop disparates, cela va de 160 à 210k€ qui est une fourchette bcp trop large.
Néanmoins j'ai fait venir 4 agents immo du coin pour une estimation plus proche du réel qui oscille entre 160 et 180 (3 agents l'ont "estimé" à 185k, et un à 160)

Pour les prestations, non ce n'est pas un simple vide ordures mieux placé
C'est un bien qui est très peu présent sur le marché local, refait à neuf - grand volume - jardin - calme.

Mais du coup il est peut etre trop cher pour le coin (je ne trouve aucun autre appart du meme style, en bon état avec les prestataions proposées), les autres biens de la meme surface sont en bien moins bon état (c'est peu de le dire quand je regarde les annonces) mais sont dans les 140/160k€ (rajouter à cela 2,5/3k€ de charges annuelles - ce que je n'ai pas)

[Hecto65]

Essayer de vendre plus cher que le prix pour couvrir la négative equity peut toujours se tenter mais il ne faut pas prendre de crédit-relais pour le bien suivant. Il faut pouvoir retirer le bien de la vente quand il est clair qu'on est en train de ne pas vendre. Ce qui est la situation la plus courante si on se met trop cher.

Vu que l'appartement a surement été acheté trop cher (il n'y a pas ou très peu de biens comme celui ci dans le secteur), j'ai peur qu'en le mettant trop cher, l'annonce ne genere pas d'appels ni de visite, et que je sois en "position de faiblesse" et doive etre obligé de baisser fortement le prix.

J'essaye de trouver un équilibre entre la negative equity et le fait de ne pas rester 5 ans encore dans le logement

[franckyfranck]

Mets ton bien en location si tu le peux, tu perdra nettement moins d'argent...

[vpl]

Essayer de vendre plus cher que le prix pour couvrir la négative equity peut toujours se tenter mais il ne faut pas prendre de crédit-relais pour le bien suivant. Il faut pouvoir retirer le bien de la vente quand il est clair qu'on est en train de ne pas vendre. Ce qui est la situation la plus courante si on se met trop cher.

Vu que l'appartement a surement été acheté trop cher (il n'y a pas ou très peu de biens comme celui ci dans le secteur), j'ai peur qu'en le mettant trop cher, l'annonce ne genere pas d'appels ni de visite, et que je sois en "position de faiblesse" et doive etre obligé de baisser fortement le prix.

J'essaye de trouver un équilibre entre la negative equity et le fait de ne pas rester 5 ans encore dans le logement

Le fait qu'il y ait peu de biens de ce type dans le secteur ne veut pas dire qu'il a été acheté trop cher, juste qu'il a été acheté plus cher que les biens qui ne sont pas du même "type". Je ne crois pas d'ailleurs qu'ai été détaillé ce qui a fait l'objet du coup de cœur, je me trompe ?
Franchement, ça se tente ! Pas pour jouer un coup de poker, mais parce que si ça a été un atout pour vous ça peut l'être pour d'autres, et que les AI peuvent laaaargement passer à côté quand le but est d'engranger des affaires et de vendre au plus vite.
Si vous vendez au prix d'achat (faut peut-être pas tenter prix d'achat + frais), ça débloque la situation ou pas ?

[olmostoline]

Si c'est vraiment un bien atypique, peut être que quelqu'un le paiera plus cher que les autres bien du secteur. C'est bien ce que vous avez fait, non ?
Donc ca se tente de le mettre au dessus du marché, en mettant en avant dans l'annonce les particularité du bien (grand jardin,...). Et de le mettre en vente au prix ou vous l'aviez payé.

Ne pas oublier :
- que l'immobilier est un marché particulier, ou certains bien peuvent avoir un prix peu en rapport avec les autres biens du secteur si vraiment ils ont une particularité
- que les AI cherchent des biens faciles à vendre, et que moins un bien est cher plus il est facile à vendre.

[vpl]

Je vous ai déjà raconté l'histoire de mon collègue qui a vendu sa maison de ville dans la journée des premières visites après avoir choisi l'agence qui avait pourtant l'estimation la plus élevée ?
Et qui a passé les jours suivant à répondre au téléphone que non désolé c'était plus à vendre ?

Il aurait mis 10% au dessus, vous pensez qu'il n'aurait pas eu une touche ?

[Gpzzzz]

Je vous ai déjà raconté l'histoire de mon collègue qui a vendu sa maison de ville dans la journée des premières visites après avoir choisi l'agence qui avait pourtant l'estimation la plus élevée ?
Et qui a passé les jours suivant à répondre au téléphone que non désolé c'était plus à vendre ?

Il aurait mis 10% au dessus, vous pensez qu'il n'aurait pas eu une touche ?

Logiquement les vendeurs en PAP mettent toujours 10% de plus que l'estimation la plus haute.. C'est la base !