Emprunter longtemps ou rembourser vite ?

[olmostoline]

En complément, je vous mets cet article d'un mathématicien qui compare 2 situations :
- j'épargne X€/mois
- j'emprunte la somme dont le remboursement me coute x€/mois
je regarde la situation à la fin des 2 périodes.
http://images.math.cnrs.fr/Petite-lecon ... l-des.html

[Suricate]

En réalité, il n’est plus très difficile de démontrer à ce niveau que la solution du prêt est plus avantageuse dès que b>a, c’est-à-dire dès que le taux du prêt est inférieur à celui du placement. En cas d’égalité des taux, les deux solutions sont équivalentes tandis que le placement standard est meilleur si le taux du placement est supérieur à celui du prêt. Rien de très étonnant, donc.

C'est effectivement ce qu'on appelle de l'enfonçage de portes ouvertes...

[olmostoline]

En réalité, il n’est plus très difficile de démontrer à ce niveau que la solution du prêt est plus avantageuse dès que b>a, c’est-à-dire dès que le taux du prêt est inférieur à celui du placement. En cas d’égalité des taux, les deux solutions sont équivalentes tandis que le placement standard est meilleur si le taux du placement est supérieur à celui du prêt. Rien de très étonnant, donc.

C'est effectivement ce qu'on appelle de l'enfonçage de portes ouvertes...

Ba ouais, sauf qu'on en est à 4 pages de débat ou on nous dit le contraire.... et qu'ignatius demande des compléments qui ont du mal à venir.

[Vincent92]

T as tjrs pas compris..
Tes 300 sont rémunérés a 2% mais tu payes 0.8% sur le montant restant a rembourser.
Donc ca ne sert à rien de comparer les taux dans ce cas précis.. ça sert juste dans le cas de remboursement anticipé ou si t as du cash de côté a apporter.

J'ai très bien compris.

Prenons un exemple chiffré :

100000 € remboursé sur 10 ans. 867 € de mensualité.
100000 € remboursé sur 16 ans. 555 € de mensualité.

Les xxx € manquants sont placés à 1.5 % chaque mois (je calcule les intérêts annuellement, pas au mois le mois).

Fait la même chose avec un truc plus réaliste. Par exemple, 1% sur 10 ans et 1,5% assurance comprise sur 16 ans. En partant par exemple du principe que tu places sur ton PEL à ~2%.

Ben je prends les chiffres de Ferrari.

Sinon, tu as vu le differentiel de taux entre un emprunt sur 15 ans ou 20 ans et la rémunération d'un PEL ?
Source empruntis :

0.75 sur 10 ans, taux du marché.
0.95 sur 15 ans, taux du marché.
1.10 sur 20 ans.
1.35 sur 25 ans.

Alors si tu as un excellent dossier, tu es bien en deçà.
Pourquoi prendre du 10 ans plutôt que du 15 ?

Les taux présentés sur ces sites c'est juste les taux du crédit, ce qui est intéressant c'est le TAEG (avec assurance, frais de dossier, d'éventuel IRA,...) voir éventuellement autre chose si tu ne vas pas jusqu'au bout du prêt. Et ton PEL sera rémunéré ~2% sur 12 ans maximum. Et delà, c'est moins.
J'ai pris 10 et 16 ans car tu as pris 10 et 16 ans. C'est pour être raccord.
Si je fais le détail comme tu l'as fait en prenant pour hypothèse 1% sur 10 ans (TAEG) et 1,5% sur 15 ans. En partant par exemple du principe que tu places sur ton PEL à ~2%.

J'obtiens :
871€ de mensualité sur 10 ans
586€ de mensualité sur 16 ans
Le différentiel de 285€ rémunéré à 2% pendant 10 ans = 37 790€
Reste à payer : 40 335€.
=> Tu ne t'y retrouves pas. Il faut mieux prendre un crédit court.
Ceci étant, c'est juste un calcul. Et ce n'est pas forcément le sujet principal pour le choix patrimonial.

[ignatius]

Cela me paraissait tellement évident que j'ai cru qu'on me trollait, avec quelques amabilités au passage.
Mais finalement rappeler des généralités et des évidences semble faire un bien fou à tout le monde.

Comme quoi quand je parle du besoin d'éducation financière, je ne suis peut être pas si stupide que cela, et en tout cas pas inculte sur le sujet.

[ignatius]

J'ai très bien compris.

Prenons un exemple chiffré :

100000 € remboursé sur 10 ans. 867 € de mensualité.
100000 € remboursé sur 16 ans. 555 € de mensualité.

Les xxx € manquants sont placés à 1.5 % chaque mois (je calcule les intérêts annuellement, pas au mois le mois).

Fait la même chose avec un truc plus réaliste. Par exemple, 1% sur 10 ans et 1,5% assurance comprise sur 16 ans. En partant par exemple du principe que tu places sur ton PEL à ~2%.

Ben je prends les chiffres de Ferrari.

Sinon, tu as vu le differentiel de taux entre un emprunt sur 15 ans ou 20 ans et la rémunération d'un PEL ?
Source empruntis :

0.75 sur 10 ans, taux du marché.
0.95 sur 15 ans, taux du marché.
1.10 sur 20 ans.
1.35 sur 25 ans.

Alors si tu as un excellent dossier, tu es bien en deçà.
Pourquoi prendre du 10 ans plutôt que du 15 ?

Les taux présentés sur ces sites c'est juste les taux du crédit, ce qui est intéressant c'est le TAEG (avec assurance, frais de dossier, d'éventuel IRA,...) voir éventuellement autre chose si tu ne vas pas jusqu'au bout du prêt. Et ton PEL sera rémunéré ~2% sur 12 ans maximum. Et delà, c'est moins.
J'ai pris 10 et 16 ans car tu as pris 10 et 16 ans. C'est pour être raccord.
Si je fais le détail comme tu l'as fait en prenant pour hypothèse 1% sur 10 ans (TAEG) et 1,5% sur 15 ans. En partant par exemple du principe que tu places sur ton PEL à ~2%.

J'obtiens :
871€ de mensualité sur 10 ans
586€ de mensualité sur 16 ans
Le différentiel de 285€ rémunéré à 2% dépend 10 ans = 37 790€
Reste à payer : 40 335€.
=> Tu ne t'y retrouves pas.
Ceci étant, c'est juste un calcul. Et ce n'est pas forcément le sujet principal pour le choix patrimonial.

C'est bien pour cela que je t'ai mis les taux actuels.
Il n'y a quasi plus de différence entre 10 ans et 15 ans (20 pb).

Concernant la rémunération de l'épargne, c'est aussi pour cela que j'ai pris 1.50 % et pas 2 %.

Et je rappelle que Ferrari nous parle d'un taux identique sur 10 ou 16 ans. Ce serait intéressant de savoir par quel miracle.

[Vincent92]

En réalité, il n’est plus très difficile de démontrer à ce niveau que la solution du prêt est plus avantageuse dès que b>a, c’est-à-dire dès que le taux du prêt est inférieur à celui du placement. En cas d’égalité des taux, les deux solutions sont équivalentes tandis que le placement standard est meilleur si le taux du placement est supérieur à celui du prêt. Rien de très étonnant, donc.

C'est effectivement ce qu'on appelle de l'enfonçage de portes ouvertes...

Ba ouais, sauf qu'on en est à 4 pages de débat ou on nous dit le contraire.... et qu'ignatius demande des compléments qui ont du mal à venir.

Ben c'est surtout faux. Même en raisonnant comme vous le faites (tout est sûr, il n'y a pas d'aléas. On sait tout à l'avance), avoir un taux d'épargne supérieur à un taux de crédit n'est pas forcément suffisant, principalement car un emprunt plus long c'est un TAEG plus élevé. Cf le calcul que je viens de faire par exemple.

[ignatius]

Bon sinon petit conseil en matière de gestion de ses prêts :
examiner régulièrement son ou ses prêts immobiliers, la rémunération de son épargne, et procéder à des arbitrages le cas échéant.

Je fais cela régulièrement (tous les 2 ans en moyenne), et cela fait gagner un peu d'argent.

Ma dernière renégo date du mois de juillet sur le prêt de ma RP (mensualité identique, réduction de la durée).
Là ce qui m'intéressait, c'était de conserver la même mensualité mais d'abaisser le taux, sans refaire un dossier d'emprunt (renegociation dans la même banque donc, pas de rachat par une autre banque ).

Pour les prêts conso c'est encore plus vrai, car il n'y a pas d'IRA et les taux en général plus élevés.

[olmostoline]

Edith : je réponds à Vincent92, igniatius a posté entre tmeps.

Il faut bien voir que quand je parle de taux de crédit je parle de taux de crédit j'entends TAEG. Evidemment un taux de crédit à 0,8% sur 10 ans, si tu prends en compte l'assurance le taux doit être plus proche de 1,1%, vu la faiblesse du taux nominal l'impact sur le cout total de l'opération n'est pas négligeable.

[olmostoline]

Bon sinon petit conseil en matière de gestion de ses prêts :
examiner régulièrement son ou ses prêts immobiliers, la rémunération de son épargne, et procéder à des arbitrages le cas échéant.

Je fais cela régulièrement (tous les 2 ans en moyenne), et cela fait gagner un peu d'argent.

Ma dernière renégo date du mois de juillet sur le prêt de ma RP (mensualité identique, réduction de la durée).
Là ce qui m'intéressait, c'était de conserver la même mensualité mais d'abaisser le taux, sans refaire un dossier d'emprunt (renegociation dans la même banque donc, pas de rachat par une autre banque ).

Pour les prêts conso c'est encore plus vrai, car il n'y a pas d'IRA et les taux en général plus élevés.

Et pour aller dans le sens de Vincent92, avant toute chose il faut bien regarder son prêt pour en connaitre précisément le TAEG, car c'est bien cette valeur qu'il faut utiliser comme étalon.

Edith : dans mon cas perso, le taux nominal est de 1,3%, et si tu rajoutes l'assurance on est presque à 1,70%. En comptant les frais de dossier et d'hypothèque on tourne autour de 2,10%.

[ignatius]

En réalité, il n’est plus très difficile de démontrer à ce niveau que la solution du prêt est plus avantageuse dès que b>a, c’est-à-dire dès que le taux du prêt est inférieur à celui du placement. En cas d’égalité des taux, les deux solutions sont équivalentes tandis que le placement standard est meilleur si le taux du placement est supérieur à celui du prêt. Rien de très étonnant, donc.

C'est effectivement ce qu'on appelle de l'enfonçage de portes ouvertes...

Ba ouais, sauf qu'on en est à 4 pages de débat ou on nous dit le contraire.... et qu'ignatius demande des compléments qui ont du mal à venir.

Ben c'est surtout faux. Même en raisonnant comme vous le faites (tout est sûr, il n'y a pas d'aléas. On sait tout à l'avance), avoir un taux d'épargne supérieur à un taux de crédit n'est pas forcément suffisant, principalement car un emprunt plus long c'est un TAEG plus élevé. Cf le calcul que je viens de faire par exemple.

Ton calcul est juste mais ne correspond pas à la réalité actuelle. Le différentiel de taux est devenu ridicule entre les differentes durées d'emprunt.
Prend les taux du marché indiqués sur empruntis, tu verras.

[Pazuzu]

J'obtiens :
871€ de mensualité sur 10 ans
586€ de mensualité sur 16 ans
Le différentiel de 285€ rémunéré à 2% pendant 10 ans = 37 790€
Reste à payer : 40 335€.
=> Tu ne t'y retrouves pas. Il faut mieux prendre un crédit court.

Non, ça dépend de l'inflation.
avec 2% d'inflation, tu auras += 34200€C et 32180€C de CRD au bout de 10 ans, tu es gagnant.

[Vincent92]

Edith : je réponds à Vincent92, igniatius a posté entre tmeps.

Il faut bien voir que quand je parle de taux de crédit je parle de taux de crédit j'entends TAEG. Evidemment un taux de crédit à 0,8% sur 10 ans, si tu prends en compte l'assurance le taux doit être plus proche de 1,1%, vu la faiblesse du taux nominal l'impact sur le cout total de l'opération n'est pas négligeable.

Ce n'est pas cela ma remarque. Je dis que ce n'est pas parce que le TAEG sur 15 ans est de 1,5% qu'il est plus intéressant d'emprunter sur 15 ans et placer à 2% plutôt que d'emprunter sur plus courte durée.
Quand bien même on mettrait de côté tous les aléas (remboursement anticipé, difficulté financière, taux prévisionnel de l'épargne revu,...).

[Vincent92]

Edith : je réponds à Vincent92, igniatius a posté entre tmeps.

Il faut bien voir que quand je parle de taux de crédit je parle de taux de crédit j'entends TAEG. Evidemment un taux de crédit à 0,8% sur 10 ans, si tu prends en compte l'assurance le taux doit être plus proche de 1,1%, vu la faiblesse du taux nominal l'impact sur le cout total de l'opération n'est pas négligeable.

Ce n'est pas cela ma remarque. Je dis que ce n'est pas parce que le TAEG sur 15 ans est de 1,5% qu'il est plus intéressant d'emprunter sur 15 ans et placer à 2% plutôt que d'emprunter sur plus courte durée.
Quand bien même on mettrait de côté tous les aléas (remboursement anticipé, difficulté financière, taux prévisionnel de l'épargne revu,...).

Ton calcul est juste mais ne correspond pas à la réalité actuelle. Le différentiel de taux est devenu ridicule entre les differentes durées d'emprunt.
Prend les taux du marché indiqués sur empruntis, tu verras.

C'est le coût global qu'il fait voir (prêt, assurance, frais de dossier, IRA,...), pas le taux de crédit.

[ignatius]

Je ne suis pas d'accord sur l'assurance.
C'est un coût, mais elle rend un service. Donc je la sors du calcul.

Pour les frais de dossier, que tu prennes un emprunt sur 10 ans ou sur 15, ce sont les mêmes.
Pour l'hypothèque ou la caution, idem.

Donc le TAEG, c'est bien, mais la différence de coût porte uniquement sur le taux.
Et à 20 pb entre le 10 et le 15 ans, le 15 ans reste plus intéressant.

[Pazuzu]

En plus vous valorisez l'assurance à 0.

[ignatius]

C'est le coût global qu'il fait voir (prêt, assurance, frais de dossier, IRA,...), pas le taux de crédit.

Pour une souscription et un comparatif entre banques, je suis d'accord.

Pour comparer 2 emprunts sur 2 durées différentes dans la même banque, ça n'a pas d'intérêt (puisque hors taux, les coûts sont identiques ).

[Vincent92]

J'obtiens :
871€ de mensualité sur 10 ans
586€ de mensualité sur 16 ans
Le différentiel de 285€ rémunéré à 2% pendant 10 ans = 37 790€
Reste à payer : 40 335€.
=> Tu ne t'y retrouves pas. Il faut mieux prendre un crédit court.

Non, ça dépend de l'inflation.
avec 2% d'inflation, tu auras += 34200€C et 32180€C de CRD au bout de 10 ans, tu es gagnant.

Je ne vois pas le rapport avec l'inflation. On compare le même argent (celui après 10 ans) dans les 2 cas et dans 2 situations différentes.

[ignatius]

En plus vous valorisez l'assurance à 0.

Tout à fait.
L'assurance rend un service.
Ce qui ne veut pas dire qu'on ne peut pas l'optimiser, mais si tu meurs, tes frais de dossier ne servent à rien.
Par contre ton assurance versera le capital restant dû (ou une partie selon la quotité choisie) à tes ayants droits.
Ce coût n'est donc pas un coût fixe, c'est le paiement d'un service.

[Vincent92]

C'est le coût global qu'il fait voir (prêt, assurance, frais de dossier, IRA,...), pas le taux de crédit.

Pour une souscription et un comparatif entre banques, je suis d'accord.

Pour comparer 2 emprunts sur 2 durées différentes dans la même banque, ça n'a pas d'intérêt (puisque hors taux, les coûts sont identiques ).

Pour rester sur l'assurance du prêt, en délégation d'assurance les assurances présentent souvent un coût fixe.
Si bien que prendre un prêt sur 10 ou 20 ans a un impact sur le coût de l'assurance même sur 10 premières années (vu que tu vieillies, l'assureur te fait payer d'avantage sur le risque). Le coût mensuel est souvent différent.

[olmostoline]

L'assurance est quasi obligatoire dans le cas d'un pret immo. Par exemple, si j'avais remboursé mon prêt, je ne suis pas sur que je souscrirais à une assurance décès pour assurer un capital à ma famille. Donc je prends le cout de l'assurance en considération dans mes calculs.

[Jeffrey]

J'ai beau ne pas faire d'équations complexes et utiliser des mots simples, je ne vois pas ce qui cloche dans mon raisonnement ni ma démonstration.

Mais je peux me tromper.

Je fais une dernière tentative, mais je n'ai pas trop le temps, beaucoup de travail cette semaine.

1° les chiffres et les calculs -> je refais en dessous. Mais ce n'est pas le plus important, depuis le début, je parle d'autre chose.

2° Une vraie approche rationnelle de la question n'est pas là. Faire des arbitrages, ce n'est pas compter trois francs six sous sur 15 ans, c'est examiner les situations possibles, les difficultés, les stratégies de confort réel et pas simplement imaginé par telle ou telle précaution. C'est gérer un risque et évaluer son coût. Prendre un crédit long plutôt que court, ça rassure peut être, mais en fait c'est une bête perte d'argent en moyenne, sauf à s'imaginer développer des stratégies compensatoires qui ne font pas ressortir la réelle différence de base.
La vraie logique d'évaluation des stratégies, cela fait intervenir des notions de calcul d'espérance de gain ou de perte. Cela ne se calcule pas comme tu le fais. J'essayerai la semaine prochaine d'expliquer le truc. Là pas le temps. Vincent a parfaitement compris mon intention, d'autres également d'ailleurs.

Maintenant, ton approche de base est mauvaise. C'est quand même bizarre de ne pas comprendre qu'entre deux stratégies qui dépendent de plusieurs paramètres, ça ne sert à rien d'extrapoler à des cas limites pour se dire que la solution 1 ou 2 est LA meilleure.
Quand tu écris cela :"Mais si la logique est de réduire au maximum la durée de l'emprunt, c'est la réduction ultime. Pourquoi prendre du 7 ans si on peut réduire à zéro ?" , tu ne comprends pas qu'une fonction de plusieurs variables peut avoir un optimum qui n'est pas au bord des valeurs des variables paramétrables.

Il y a un sérieux problème d'éducation "financière" derrière cela.

Quant à tes deux scénarios , un bête calcul de comparaison donne ceci :
cas 1 emprunt de 100K€ sur 16 ans à taux 0.8 et assurance 0.24 : coût du crédit 10410, montant du remboursement 575
cas 2 emprunt de 100K€ sur 10 ans à taux 0.8 et assurance 0.24 : coût du crédit 6487, montant du remboursement 887

donc cas 1 : capacité de placement supplémentaire = 887-575 = 312 pendant 16 ans, à 1.5% donne 7552 € d'intérêts

bilan cas 1 : 7552-10410 = -2558

et cas 2 : capacité de placement supplémentaire de 0 pendant 10 ans, puis capacité de placement supplémentaire de 887 pendant 6 ans donne 2918
bilan cas 2 : 2918-6487 = -3569

Dans ce cas, ton calcul est favorable à l'emprunt à long terme puisque tu as une différence de 1000 € dans ta solution.

Maintenant, si tu changes un pouillème ton rendement de placement : par exemple 1.2 , ça donne :
donc cas 1 : capacité de placement supplémentaire = 887-575 = 312 pendant 16 ans, à 1.2% donne 6101 € d'intérêts
et cas 2 : capacité de placement supplémentaire de 0 pendant 10 ans, puis capacité de placement supplémentaire de 887 pendant 6 ans donne 2321
d'où cas 1 = perte de 6101-10410= -4309
cas 2 = perte de 2321-6487= -4166
et ton pseudo avantage s'inverse.

Dans tous les cas, c'est des cacahuètes ! surtout à un horizon de 16 ans. Tu as d'ailleurs pris des hypothèses qui t'arrangent, par exemple tout le monde n'a pas un taux de 0.8% qui est le cas de Ferrari, mais si tu choisis cette situation, alors il faut aller au bout de la logique et respecter qu'il te dit être incapable de placer à des taux meilleurs que 0.8.
Plus généralement, si tu changes tes chiffres de quelques dixièmes de taux ou si tu changes la longueur, tous ces calculs s'inversent en pseudo terme de rentabilité.

Ce que je dis depuis le début, c'est que c'est des fausses approches, vérifie, c'est toi qui es parti sur des situations de plus en plus hypothétiques : je fais quoi de la différence, je la place, je peux avoir 3% de rendement, non 2% puis 1,5% , je revends au bout de 10 ans, je meurs entre temps...
Relis mes interventions, depuis le début je me refuse à rentrer dans ce jeu idiot de valorisation de stratégie à trois cacahuètes près.

Ce n'est pas comme cela qu'il faut envisager la question, j'ai déjà donné plein d'éléments de réponse pour le faire sentir.

[olmostoline]

C'est le coût global qu'il fait voir (prêt, assurance, frais de dossier, IRA,...), pas le taux de crédit.

Pour une souscription et un comparatif entre banques, je suis d'accord.

Pour comparer 2 emprunts sur 2 durées différentes dans la même banque, ça n'a pas d'intérêt (puisque hors taux, les coûts sont identiques ).

Pour rester sur l'assurance du prêt, en délégation d'assurance les assurances préfèrent présenter un coût fixe (car les prêts sont en moyenne assez court).
Si bien que prendre un prêt sur 10 ou 20 ans à un impact sur le coût de l'assurance même sur 10 premières années (vu que tu vieillies, l'assureur te fait payer le risque). Le coût mensuel est souvent différent.

J'ai une assurance déléguée, et mon cout d'assurance varie tous les ans. Je pense que ce système est plus valable pour l'assureur car il peut augmenter la prime les années ou le risque est grand, et la diminuer en fin de contrat quand le risque diminue.
Par risque, j'entends le produit risque x CRD.

[Pazuzu]

On compare le même argent (celui après 10 ans) dans les 2 cas et dans 2 situations différentes.

Tu as raison.

Par contre j'ai refais les calcul avec 0,7% +0,3 % d'assurance vs 1,2%+0,3% d'assurance
Mensualité 862+25 vs 568+25

en placant à 2% on a 39070 au bout de 10 ans, et un CRD de 39765.

Même avec 0,5 pt de différence de taux, c'est quasi équivalent.
Vu la souplesse apportée par l'emprunt long, perso j'hésiterais pas.

[Pazuzu]

Ce n'est pas comme cela qu'il faut envisager la question, j'ai déjà donné plein d'éléments de réponse pour le faire sentir.

Tu as surement une vision influencée par ta situation personnelle : épargne conséquente, capacité d'épargne restante. Et une hypothèse d'inflation faible.

Personnellement ma capacité d'épargne est sans doute beaucoup plus faible, etma vision est influencée à l'opposé par la disponibilité éventuelle de liquidités.

[Jeffrey]

Ce n'est pas comme cela qu'il faut envisager la question, j'ai déjà donné plein d'éléments de réponse pour le faire sentir.

Tu as surement une vision influencée par ta situation personnelle : épargne conséquente, capacité d'épargne restante. Et une hypothèse d'inflation faible.

Personnellement ma capacité d'épargne est sans doute beaucoup plus faible, etma vision est influencée à l'opposé par la disponibilité éventuelle de liquidités.

la manière correcte d'envisager la question est précisément de tenir compte à la fois des situations personnelles et de la sensibilité propre aux configurations possibles. C'est ça qu'on appelle par exemple l'aversion au risque, et plus généralement la fonction d'utilité des acteurs économiques. C'est cela qu'il faut arriver à décrire posément pour adopter une stratégie.

[ignatius]

J'ai beau ne pas faire d'équations complexes et utiliser des mots simples, je ne vois pas ce qui cloche dans mon raisonnement ni ma démonstration.

Mais je peux me tromper.

Je fais une dernière tentative, mais je n'ai pas trop le temps, beaucoup de travail cette semaine.

1° les chiffres et les calculs -> je refais en dessous. Mais ce n'est pas le plus important, depuis le début, je parle d'autre chose.

2° Une vraie approche rationnelle de la question n'est pas là. Faire des arbitrages, ce n'est pas compter trois francs six sous sur 15 ans, c'est examiner les situations possibles, les difficultés, les stratégies de confort réel et pas simplement imaginé par telle ou telle précaution. C'est gérer un risque et évaluer son coût. Prendre un crédit long plutôt que court, ça rassure peut être, mais en fait c'est une bête perte d'argent en moyenne, sauf à s'imaginer développer des stratégies compensatoires qui ne font pas ressortir la réelle différence de base.
La vraie logique d'évaluation des stratégies, cela fait intervenir des notions de calcul d'espérance de gain ou de perte. Cela ne se calcule pas comme tu le fais. J'essayerai la semaine prochaine d'expliquer le truc. Là pas le temps. Vincent a parfaitement compris mon intention, d'autres également d'ailleurs.

Maintenant, ton approche de base est mauvaise. C'est quand même bizarre de ne pas comprendre qu'entre deux stratégies qui dépendent de plusieurs paramètres, ça ne sert à rien d'extrapoler à des cas limites pour se dire que la solution 1 ou 2 est LA meilleure.
Quand tu écris cela :"Mais si la logique est de réduire au maximum la durée de l'emprunt, c'est la réduction ultime. Pourquoi prendre du 7 ans si on peut réduire à zéro ?" , tu ne comprends pas qu'une fonction de plusieurs variables peut avoir un optimum qui n'est pas au bord des valeurs des variables paramétrables.

Il y a un sérieux problème d'éducation "financière" derrière cela.

Quant à tes deux scénarios , un bête calcul de comparaison donne ceci :
cas 1 emprunt de 100K€ sur 16 ans à taux 0.8 et assurance 0.24 : coût du crédit 10410, montant du remboursement 575
cas 2 emprunt de 100K€ sur 10 ans à taux 0.8 et assurance 0.24 : coût du crédit 6487, montant du remboursement 887

donc cas 1 : capacité de placement supplémentaire = 887-575 = 312 pendant 16 ans, à 1.5% donne 7552 € d'intérêts

bilan cas 1 : 7552-10410 = -2558

et cas 2 : capacité de placement supplémentaire de 0 pendant 10 ans, puis capacité de placement supplémentaire de 887 pendant 6 ans donne 2918
bilan cas 2 : 2918-6487 = -3569

Dans ce cas, ton calcul est favorable à l'emprunt à long terme puisque tu as une différence de 1000 € dans ta solution.

Maintenant, si tu changes un pouillème ton rendement de placement : par exemple 1.2 , ça donne :
donc cas 1 : capacité de placement supplémentaire = 887-575 = 312 pendant 16 ans, à 1.2% donne 6101 € d'intérêts
et cas 2 : capacité de placement supplémentaire de 0 pendant 10 ans, puis capacité de placement supplémentaire de 887 pendant 6 ans donne 2321
d'où cas 1 = perte de 6101-10410= -4309
cas 2 = perte de 2321-6487= -4166
et ton pseudo avantage s'inverse.

Dans tous les cas, c'est des cacahuètes ! surtout à un horizon de 16 ans. Tu as d'ailleurs pris des hypothèses qui t'arrangent, par exemple tout le monde n'a pas un taux de 0.8% qui est le cas de Ferrari, mais si tu choisis cette situation, alors il faut aller au bout de la logique et respecter qu'il te dit être incapable de placer à des taux meilleurs que 0.8.
Plus généralement, si tu changes tes chiffres de quelques dixièmes de taux ou si tu changes la longueur, tous ces calculs s'inversent en pseudo terme de rentabilité.

Ce que je dis depuis le début, c'est que c'est des fausses approches, vérifie, c'est toi qui es parti sur des situations de plus en plus hypothétiques : je fais quoi de la différence, je la place, je peux avoir 3% de rendement, non 2% puis 1,5% , je revends au bout de 10 ans, je meurs entre temps...
Relis mes interventions, depuis le début je me refuse à rentrer dans ce jeu idiot de valorisation de stratégie à trois cacahuètes près.

Ce n'est pas comme cela qu'il faut envisager la question, j'ai déjà donné plein d'éléments de réponse pour le faire sentir.

J'aime cette réponse, car elle m'indique en quoi nous divergeons (mais je ne suis pas si sûr que nous divergions).
Sur l'optimum je suis d'accord, je prenais un exemple caricatural.
Chaque situation doit se calculer en fonction de plusieurs variables générales (taux d'emprunt, rémunération de l'épargne réglementée...) et personnelles (aversion au risque, besoin de protection via une assurance).

Et l' on en revient donc au fait que malgré ce que l'on peut croire de prime abord, l'optimum ne se situe pas toujours sur la durée la plus courte.

On peut faire également des calculs sur le taux d'apport personnel, la quotité sur l'assurance.
Chaque situation dépend de l'objectif, et il ne faut écarter aucune possibilité (durée longue, durée courte, emprunt à 100 % sur 2 têtes, 50 % , 75-25 etc..., apport faible, nul, important...).

La seule chose que je peux conseiller, c'est de refaire le point régulièrement (tous les 2 à 5 ans) et voir si les conditions corespondent toujours à l'objectif (qui peut changer au fil des ans).
Et dans le cas contraire prendre des mesures correctrices.
C'est pour cela qu'il peut être intéressant de pouvoir moduler son prêt, de négocier l'absence d'IRA etc... dès la négociation, pour que ces solutions soient possibles et peu onéreuses (voire gratuites)

[olmostoline]

Les calculs, ce sont les calculs, s'ils sont justes on ne peut rien en dire. J'ai l'impression que la vraie divergence n'est pas sur le calcul mais sur la définitions des hypothèses, et notamment sur la possiblité de maintenir le rendement de l'épargne au cours de la durée du crédit, ou sur la possiblité de survenance d'un évènement devant faire recourir à l'assurance.

[Suricate]

Ou sur les anticipations macro, notamment l'inflation qui a eu le grand mérite d'aider les générations précédentes à amortir facilement des emprunts à taux élevés.

[ignatius]

Les calculs, ce sont les calculs, s'ils sont justes on ne peut rien en dire. J'ai l'impression que la vraie divergence n'est pas sur le calcul mais sur la définitions des hypothèses, et notamment sur la possiblité de maintenir le rendement de l'épargne au cours de la durée du crédit, ou sur la possiblité de survenance d'un évènement devant faire recourir à l'assurance.

L'autre divergence porte sur l'épargne, que Jeffrey appelle des stratégies de contournement.

Pour ma part je ne peux pas penser autrement l'emprunt que comme un arbitrage entre épargne immédiate et différée , dans une approche patrimoniale globale.

Mais effectivement il peut n'y avoir aucune épargne.
Ca ne correspond pas à mon tempérament, donc je l'ai exclu d'office.

Si vous êtes fourmi comme moi, il faut faire les calculs et définir l'optimum.
Si vous êtes cigale, dans tous les cas il faudra prendre l'emprunt le plus court car il représente l'optimum (tout du moins financier).

[Pazuzu]

Si vous êtes fourmi comme moi, il faut faire les calculs et définir l'optimum.
Si vous êtes cigale, dans tous les cas il faudra prendre l'emprunt le plus court car il représente l'optimum (tout du moins financier).

Si vous êtes cigale et profitez de la vie, dans tous les cas prendre l'emprunt le plus long.

[Pierric]

En fait, c'est plutôt "investisseur"/"consommateur"
Voir le financement comme un outil dans la gestion patrimoniale globale, donc souvent, optimiser le cash flow
Voir le financement comme un outils pour acheter un bien, optimiser le coût total

[ignatius]

En fait, c'est plutôt "investisseur"/"consommateur"
Voir le financement comme un outil dans la gestion patrimoniale globale, donc souvent, optimiser le cash flow
Voir le financement comme un outils pour acheter un bien, optimiser le coût total

C'est pas tant en matière d'optimisation de trésorerie (je suis comme Jeffrey, le terme de cash flow me hérisse même s'il m'arrive parfois de l'utiliser), mais plutôt utiliser l'emprunt dans une gestion globale, en cohérence avec l'épargne constituée et sa propre capacité à épargner.
Avant je raisonnais : pas d'emprunt, jamais, et je soldais tout dès que possible.
Bon les taux n'étaient pas les mêmes.
Désormais je suis sur une approche différente, plus globale et plus équilibrée entre épargne, biens immobiliers, dette.

[ignatius]

Sinon c'est hors sujet, mais l'intérêt de l'emprunt, c'est que la valorisation du bien est réduite à l'IFI.

Exemple :
2 millions d'€ de biens immobiliers, 1 million de capital restant dû, 1 million d'epargne.
Pas d'IFI à payer.

Si seulement 2 millions de biens immobiliers, l'IFI est dû.
Alors que le patrimoine est le même.

[Pierric]

Ouai, l'IFI change profondément la stratégie d'investissement immo.

[lecriminel]

En plus vous valorisez l'assurance à 0.

Tout à fait.
L'assurance rend un service.
Ce qui ne veut pas dire qu'on ne peut pas l'optimiser, mais si tu meurs, tes frais de dossier ne servent à rien.
Par contre ton assurance versera le capital restant dû (ou une partie selon la quotité choisie) à tes ayants droits.
Ce coût n'est donc pas un coût fixe, c'est le paiement d'un service.

C'est obligatoire. Et quel est le point commun des dépenses obligatoires en France ? Il y en a 2, le bénéfice est réservé à un groupe qui l'a obtenu des dirigeants et les prix sont dementiels comparés à leur apport.
J'en profite pour proposer une étude statistique auprès des membres, combien connaissez vous de ménages ayant acheté, combien ont touché quelque chose de l'assurance, quelle part du bien immo a été couvert ?

[lecriminel]

Sinon c'est hors sujet, mais l'intérêt de l'emprunt, c'est que la valorisation du bien est réduite à l'IFI.

Exemple :
2 millions d'€ de biens immobiliers, 1 million de capital restant dû, 1 million d'epargne.
Pas d'IFI à payer.

Si seulement 2 millions de biens immobiliers, l'IFI est dû.
Alors que le patrimoine est le même.

la différence représente combien ?

[Pierric]

En plus vous valorisez l'assurance à 0.

Tout à fait.
L'assurance rend un service.
Ce qui ne veut pas dire qu'on ne peut pas l'optimiser, mais si tu meurs, tes frais de dossier ne servent à rien.
Par contre ton assurance versera le capital restant dû (ou une partie selon la quotité choisie) à tes ayants droits.
Ce coût n'est donc pas un coût fixe, c'est le paiement d'un service.

C'est obligatoire. Et quel est le point commun des dépenses obligatoires en France ? Il y en a 2, le bénéfice est réservé à un groupe qui l'a obtenu des dirigeants et les prix sont dementiels comparés à leur apport.
J'en profite pour proposer une étude statistique auprès des membres, combien connaissez vous de ménages ayant acheté, combien ont touché quelque chose de l'assurance, quelle part du bien immo a été couvert ?

Mes parents en ont bénéficié. C'est pas seulement l'assurance DC mais aussi ITT

[ignatius]

En plus vous valorisez l'assurance à 0.

Tout à fait.
L'assurance rend un service.
Ce qui ne veut pas dire qu'on ne peut pas l'optimiser, mais si tu meurs, tes frais de dossier ne servent à rien.
Par contre ton assurance versera le capital restant dû (ou une partie selon la quotité choisie) à tes ayants droits.
Ce coût n'est donc pas un coût fixe, c'est le paiement d'un service.

C'est obligatoire. Et quel est le point commun des dépenses obligatoires en France ? Il y en a 2, le bénéfice est réservé à un groupe qui l'a obtenu des dirigeants et les prix sont dementiels comparés à leur apport.
J'en profite pour proposer une étude statistique auprès des membres, combien connaissez vous de ménages ayant acheté, combien ont touché quelque chose de l'assurance, quelle part du bien immo a été couvert ?

La femme de mon pote est décédée d'un cancer, à 43 ans.
Il a touché 150 000 € pour solder le crédit.
Et les remboursements étaient pris en charge durant la maladie.

[ignatius]

Sinon c'est hors sujet, mais l'intérêt de l'emprunt, c'est que la valorisation du bien est réduite à l'IFI.

Exemple :
2 millions d'€ de biens immobiliers, 1 million de capital restant dû, 1 million d'epargne.
Pas d'IFI à payer.

Si seulement 2 millions de biens immobiliers, l'IFI est dû.
Alors que le patrimoine est le même.

la différence représente combien ?

Si assiette taxable nette 2 millions.
De 800 k€ à 1.3 M€ : 0.5 % = 2500 €
De 1.3 M€ à 2 M€ : 0.7 % = 4900 €

Soit 7400 € par an.

[lecriminel]

Mes parents en ont bénéficié. C'est pas seulement l'assurance DC mais aussi ITT

Je suis étonné, quelqu'un m'avait raconté avoir rien touché au début de sa période de chômage 1 an ou 2, puis des cacahuètes. Je ne me rappelle plus bien mais ca aurait pu être 70 euros par mois.

[PACA]

Sinon c'est hors sujet, mais l'intérêt de l'emprunt, c'est que la valorisation du bien est réduite à l'IFI.

Effectivement, à l'époque de l'ISF le fait de ne pas avoir transmis les tableaux d'amortissement d'emprunts a déclenché un petit contrôle fiscal ... une bourde grossière de ma part.

Autre conséquence : un bien sous emprunt ne peut pas faire l'objet d'une donation. On ne peut pas "donner" des dettes.

[lecriminel]

Sinon c'est hors sujet, mais l'intérêt de l'emprunt, c'est que la valorisation du bien est réduite à l'IFI.

Exemple :
2 millions d'€ de biens immobiliers, 1 million de capital restant dû, 1 million d'epargne.
Pas d'IFI à payer.

Si seulement 2 millions de biens immobiliers, l'IFI est dû.
Alors que le patrimoine est le même.

la différence représente combien ?

Si assiette taxable nette 2 millions.
De 800 k€ à 1.3 M€ : 0.5 % = 2500 €
De 1.3 M€ à 2 M€ : 0.7 % = 4900 €

Soit 7400 € par an.

pas négligeable du tout, le capital est pratiquement taxé au taux de rendement sans risque.
Les multi propriétaires à Paris doivent tirer la gueule.

[olmostoline]

En plus vous valorisez l'assurance à 0.

Tout à fait.
L'assurance rend un service.
Ce qui ne veut pas dire qu'on ne peut pas l'optimiser, mais si tu meurs, tes frais de dossier ne servent à rien.
Par contre ton assurance versera le capital restant dû (ou une partie selon la quotité choisie) à tes ayants droits.
Ce coût n'est donc pas un coût fixe, c'est le paiement d'un service.

C'est obligatoire. Et quel est le point commun des dépenses obligatoires en France ? Il y en a 2, le bénéfice est réservé à un groupe qui l'a obtenu des dirigeants et les prix sont dementiels comparés à leur apport.
J'en profite pour proposer une étude statistique auprès des membres, combien connaissez vous de ménages ayant acheté, combien ont touché quelque chose de l'assurance, quelle part du bien immo a été couvert ?

La femme de mon pote est décédée d'un cancer, à 43 ans.
Il a touché 150 000 € pour solder le crédit.
Et les remboursements étaient pris en charge durant la maladie.

En lisant ca, CédricZola s'est exclamé "Oh, la chance, tout ce POGNON !".

[cashisking]

J'en profite pour proposer une étude statistique auprès des membres, combien connaissez vous de ménages ayant acheté, combien ont touché quelque chose de l'assurance, quelle part du bien immo a été couvert ?

Une tante a acheté une maison et a ensuite été malade (incapacité totale, quelque chose comme ça), l'assurance a payé la maison.
C'est des choses qui arrivent.

[kamoulox]

Tiens je me pose une question. Mon pote décédé qui était enfin divorcé son père devait lui légué une maison après le divorce mais c’était encore en cours car il y avait encore des locataires dedans.

La procédure s’annule dans ce cas? (Je sais qu’il avait déjà vu le notaire une fois peu de temps avant)

Si ça s’annule pas c’est son petit qui hérite?

[Pierric]

Mes parents en ont bénéficié. C'est pas seulement l'assurance DC mais aussi ITT

Je suis étonné, quelqu'un m'avait raconté avoir rien touché au début de sa période de chômage 1 an ou 2, puis des cacahuètes. Je ne me rappelle plus bien mais ca aurait pu être 70 euros par mois.

C'est pas le chômage, c'est l'incapacité temporaire de travail. Accident, maladie longue ...

[lecriminel]

C'est pas le chômage, c'est l'incapacité temporaire de travail. Accident, maladie longue ...

on est déjà assuré par la sécurité sociale, on continue à percevoir son salaire. Est ce que tu dis qu'avec l'ITT, on continue à recevoir le salaire et qu'en plus on ne paye plus ses mensualités ? Donc hausse du pouvoir d'achat ?

[olmostoline]

Si tu es en incapacité de travailler, ton crédit est payé par l'assurance. L'assurance ne te couvre pas qu'en cas de décès.

https://www.lesfurets.com/assurance-emp ... s-de-deces

[optimus maximus]

Pour un projet immobilier, deux des questions que je me poserais sont les suivantes :
- jusqu'à quel montant d'épargne financière suis-je prêt à descendre ?
- quel effort mensuel suis-je prêt à faire ?

Au risque d'en surprendre quelques uns, discuter de ce sujet c'est comme débattre des stratégies d'arrêts aux stands dans les grand prix de F1.