Acheter des parties communes

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Pazuzu
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Acheter des parties communes

#1 Message par Pazuzu » 14 oct. 2019, 18:46

Voilà, j'aimerais acheter des parties dites communes, qui appartiennent à la copropriété.

En réalité, il s'agit de petits combles accessibles uniquement par mon appartement.

Comment faire une proposition ? comment évaluer ?

Contacter d'abord un notaire pour rédiger l'acte/répartir les tatntième/... ou d'abord avoir l'accord de l'AG des copros ?

Si quelqu’un l'a déjà fait, je suis preneur de conseils avisés. merci.

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Re: Acheter des parties communes

#2 Message par saturne » 14 oct. 2019, 19:54

bonjour -- vote AG a l'unanimité car il faut modifier le RdCorprop. / Etat descriptif de division
L'AG est vendeuse de parties communes, tu es acheteur d'une partie privative.

-- je pense qu'il te faudra aussi offrir de payer seul les frais de modicatif du RdC / Etat descriptif de division (pour la repartion des lots et tantiemes)

un bon forum pour ça : universimmo
Billets philophynanciers crédit-consuméristes : http://ppcc-fr.blogspot.fr/?view=mosaic

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Re: Acheter des parties communes

#3 Message par Pazuzu » 16 oct. 2019, 15:39

saturne a écrit :
14 oct. 2019, 19:54
bonjour -- vote AG a l'unanimité car il faut modifier le RdCorprop. / Etat descriptif de division
L'AG est vendeuse de parties communes, tu es acheteur d'une partie privative.
Tu es sur pour l'unanimité ? je croyais que c'est juste la majorité dans ce cas.
-- je pense qu'il te faudra aussi offrir de payer seul les frais de modicatif du RdC / Etat descriptif de division (pour la repartion des lots et tantiemes)
un bon forum pour ça : universimmo
Oui ça c'est la base.

Je me demandais si je devais proposer aussi une somme, et comment l'évaluer.

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Re: Acheter des parties communes

#4 Message par PACA » 16 oct. 2019, 16:12

Il n'est pas certain qu'il faille en faire l'acquisition si on fait l'analogie avec une terrasse de toit. Pas forcément pour une raison d'économie.=> on respecte la loi, les actes écrits, point.
Il faut regarder les plans et le règlement de copropriété et savoir si ces petits combles sont identifiés et référencés comme un lot ou pas avec des tantièmes ?

Hypothèses à confirmer :
1 - Les petits comble ne correspondent pas à un lot => si ils sont accessibles uniquement par ton appart => tu occupes, pas d'acquisition, c'est comme les murs et un toit terrasse qui sont des parties communes accessibles uniquement par un lot unique privé.

2 - Les petits comble correspondent à un lot => il faut voir le règlement de copropriété
Des combles peuvent être qualifiés de partie commune à jouissance privative

3e chambre civile 26 Janvier 2017 Numéro de pourvoi : 15-25.859
L’affectation d'une partie de l'immeuble à l'usage exclusif d'un copropriétaire ne confère pas nécessairement à celle-ci la qualité de partie privative. En effet, il peut s’agir d’une partie commune affectée à l'usage privatif d'un copropriétaire.
https://www.imavocats.fr/actualites/1304/index.htm

La réglementation applicable pour aménager ses combles en copropriété.
Le règlement de copropriété liste les parties de l’immeuble pouvant être qualifiées de parties privatives et de parties communes. Il convient de distinguer 3 cas de figures :
https://www.village-justice.com/article ... 27291.html

Il y a lieu de prendre connaissance de ces éléments avant d'envisager la démarche d'acquisition ... à voir avec le notaire avant de bouger la copropriété. Surtout ne pas en parler avant d'en savoir plus pour éviter les risques de fantasmes injustifiés de certains.

Si ça se trouve les comblent "t'appartiennent" déjà => inutile d'en faire l'acquisition ! => c'est probablement un cas d'acquisition impossible.

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Re: Acheter des parties communes

#5 Message par saturne » 16 oct. 2019, 19:26

Pazuzu a écrit :
16 oct. 2019, 15:39
saturne a écrit :
14 oct. 2019, 19:54
bonjour -- vote AG a l'unanimité car il faut modifier le RdCorprop. / Etat descriptif de division
L'AG est vendeuse de parties communes, tu es acheteur d'une partie privative.
Tu es sur pour l'unanimité ? je croyais que c'est juste la majorité dans ce cas.
Non,
mais dans ce cas, je crois que c'est logique. L'AG est vendeuse et tu demandes à modifier le RdC/EdD. Unanimité

La double majorite est admise quand l'AG achète (communautarise) un lot sans modifier le RdC/EdD
Dans ton cas, regarde voir dans ton RdC si tes combles comptent comme "un lot" commun, mais un lot séparé.
Dans ce cas, tu as peut-être la possibilité de demander la double majorité pour le "priivatiser" tel quel, et en payer les charges.

Autrement, pour toi privatiser en decoupant dans les parties communes, il faut que tous les proprios soient OK.
C'est bien une propriété mais commune: unanimité des proprios.
Mais si tu fais une offre valable (et il faut la voter à lAG), normalement tes voisins seront OK.

Ja'i eu une histoire où cette même question se posait
L'idée est qu'il est prévu de racheter un lot privatif, mais en le conservant comme "un lot" commun séparé sans droit de vote.
les quote-parts sont fondues avec les charges générales
Mais il n'y a alors pas de changement de RdC/EdD. Et on peut plus tard revendre / reprivatiser le "lot" sans altérer le RDC-
Il y a un article qui prévoit ce cas de figure sur des parties communes "avec des degrés élastiques" comme cela.

On est dans l'analyse pointue. Va sur universimmo, ils sont très calés pour ce genre de trucs tordus.
Et garde patience -- ils sont habitués a traiter tous les proprios de gens malhonnêtes.
En fait seuls les syndics sont honnêtes chez eux. Ne cherche pas à discuter avec eux.

(je viens de voir PACA, Voilà.)
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Re: Acheter des parties communes

#6 Message par PACA » 16 oct. 2019, 20:20

Pourquoi pas, d'accord, mais il manque un élément essentiel : le réglement de copropriété.
Je viens de consulter celui de l'appart de mon fils au 5 eme sous les toits, les "mini combles" sont ne sont pas mentionnés comme des parties communes comme le sont explicitement les charpentes. Il est même précisé que les fenêtres de toit sont privatives => comment des combles communs peuvent avoir des fenêtres privatives ?
Si les combles en question ne sont pas inventoriés comme des parties communes dans le RC, et les plans associés, il sera difficile de les acquérir à la copropriété ? … il faudra les identifier préalablement, créer un nouveau lot.

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Re: Acheter des parties communes

#7 Message par saturne » 17 oct. 2019, 13:23

PACA a écrit :
16 oct. 2019, 20:20
Pourquoi pas, d'accord, mais il manque un élément essentiel : le réglement de copropriété.
Je viens de consulter celui de l'appart de mon fils au 5 eme sous les toits, les "mini combles" sont ne sont pas mentionnés comme des parties communes comme le sont explicitement les charpentes. Il est même précisé que les fenêtres de toit sont privatives => comment des combles communs peuvent avoir des fenêtres privatives ?
Si les combles en question ne sont pas inventoriés comme des parties communes dans le RC, et les plans associés, il sera difficile de les acquérir à la copropriété ? … il faudra les identifier préalablement, créer un nouveau lot.
Les élements structurels ou mitoyens sont de responsabilité commune: = entretien à charge de l'AG

Si les combles ne sont pas explicitement attribuées par le RdC/EdD à un lot, elles sont simplement communes.
Mais comme dit PACA, c'est dans l'écrit qu'il faut regarder, ou dans les décisions de l'AG, "l'usage" exclusif de celui qui peut accéder à des combles n'a strictement aucune valeur légale. C'est contre-intuitif en pratique, mais c'est ce qui est intelligible (en droit),

Ensuite, s'approprier des combles ne devrait pas poser problème si c'est fait dans les règles: vote AG, création ou extension de lot privatif, etc.
Mais comme cela suppose de modifier le RdC/EdD, donc la répartitoin des charges, ça nécessite l'unanimité de principe, a mon avis.

Peut-être certains points (prix de vente, prise en charge individuelle) peuvent être votés séparément,

(j'irais demander sur universimmo, quitte à en discuter ensuite "à la marge". Ils vous renverront à plein de cas similaires)
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Re: Acheter des parties communes

#8 Message par Praséodyme » 17 oct. 2019, 15:26

Pazuzu a écrit :
14 oct. 2019, 18:46
Voilà, j'aimerais acheter des parties dites communes, qui appartiennent à la copropriété.

En réalité, il s'agit de petits combles accessibles uniquement par mon appartement.

Comment faire une proposition ? comment évaluer ?
Si ces combles ne sont accessibles que depuis ton appartement, qu'est-ce qui t'empêche d'en jouir ?
Tu veux les transformer en une pièce habitable ?

Si c'est juste pour stocker du bazar, je ne vois pas le besoin d'officialiser la chose. Bon, il faudrait quand même éviter tout ce qui présente un risque d'incendie, dégât des eaux, etc.

Pour toi cet espace a une valeur potentielle, pour la copropriété, ce n'est qu'un espace perdu.
Pétition pour le RÉFÉRENDUM D’INITIATIVE CITOYENNE CONSTITUANT
https://petitions.assemblee-nationale.f ... ves/i-2082
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Re: Acheter des parties communes

#9 Message par sim_v » 17 oct. 2019, 15:51

Oui mais le reste de la copro veut bien être dédommagée si celui qui y a accès les privatise. Parce que lui augmente la valeur de son bien sur le dos des autres copropriétaires.
Ceux du dernier étage ont voulu privatiser les combles dans mon ancien immeuble de Lyon, mais comme les travaux sont chers, ils dédommageaient pour quelques miettes ... je me rappelle sur les plan il y avait l'emplacement du futur jacuzzi ! Vote négatif de la copro !
Électricité, arrêtez de payer plus cher : viewtopic.php?f=204&t=95281&p=2237509

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Re: Acheter des parties communes

#10 Message par Praséodyme » 17 oct. 2019, 16:29

sim_v a écrit :
17 oct. 2019, 15:51
Oui mais le reste de la copro veut bien être dédommagée si celui qui y a accès les privatise. Parce que lui augmente la valeur de son bien sur le dos des autres copropriétaires.
Ceux du dernier étage ont voulu privatiser les combles dans mon ancien immeuble de Lyon, mais comme les travaux sont chers, ils dédommageaient pour quelques miettes ... je me rappelle sur les plan il y avait l'emplacement du futur jacuzzi ! Vote négatif de la copro !
D'où ma question. Si c'est pour y faire des travaux d'aménagement, il faut privatiser. Si c'est pour en faire un placard, pas besoin de paperasse.
Pétition pour le RÉFÉRENDUM D’INITIATIVE CITOYENNE CONSTITUANT
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Re: Acheter des parties communes

#11 Message par sim_v » 18 oct. 2019, 09:32

Un placard ça reste une privatisation des combles.
Électricité, arrêtez de payer plus cher : viewtopic.php?f=204&t=95281&p=2237509

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Re: Acheter des parties communes

#12 Message par m.enfin » 18 oct. 2019, 10:23

sim_v a écrit :
18 oct. 2019, 09:32
Un placard ça reste une privatisation des combles.
oui mais ca ne compte pas en surface Carrez :wink:

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Re: Acheter des parties communes

#13 Message par Pazuzu » 18 oct. 2019, 12:33

je veux les aménager, oui. mezzanine ou au moins placard, éventuellement un velux pour plus de lumière.

il ne sont pas mentionnés dans le rdc. l'idée est de créer un lot puis le fusionner avec le mien.

c'est possible d'écrire la résolution seul ou il faut passer par un notaire ?

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Re: Acheter des parties communes

#14 Message par PACA » 18 oct. 2019, 13:22

Mon avis : demander confirmation au notaire, simple conseil.

rdc : quelle est la phrase précise concernant les parties communes, dont le toit et la charpente ?

Il y a deux points bien distincts :

1 - Le volume, l'espace :
il ne sont pas mentionnés dans le rdc. l'idée est de créer un lot puis le fusionner avec le mien. .
A éviter, je ne pense pas que ce soit la bonne approche. La création d'un nouveau lot c'est assez compliqué.
Si il n'y a pas de lot spécifique ni d'espace commun formellement identifié et référencé il est question d'un espace que tu es le seul à pouvoir occuper => tu l'occupe

2 - La création d'une ouverture du type velux : on touche la toiture qui est très certainement identifiée comme une partie commune. Que l'on soit propriétaire ou non ne change rien, il faut demander une autorisation à la copropriété. Donc l'acquisition éventuelle des combles n'enlève pas cette contrainte.
éventuellement un velux pour plus de lumière.
Point à voir : quels sont les autres éventuels copropriétaires qui se trouvent dans la même situation ? pour les deux points
c'est possible d'écrire la résolution seul ou il faut passer par un notaire ?
- Une acquisition passe forcément par le notaire
- Une autorisation de jouissance exclusive ne nécessite pas de passer chez le notaire

Dans tous les cas il est recommandé de consulter le notaire pour un simple conseil

… au pif : seule l'ouverture velux me semble assez compliqué, pour le reste laisser faire la nature

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Re: Acheter des parties communes

#15 Message par Pazuzu » 18 oct. 2019, 13:35

il n'y a aucune mention dans le rdc à ma connaissance.

pour valoriser mon bien, il me semble intéressant d'acheter officiellement ces quelques m3 et pouvoir demander une autorisation pour ensuite y poser un velux, même si c'est plus compliqué.


pour la copro, je peux proposer en échange d'isoler ces combles et ça n'enleve rien aux autres.

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Re: Acheter des parties communes

#16 Message par PACA » 18 oct. 2019, 13:56

Une autorisation de jouissance excluvive de fait d'un espace commun valorise tout aussi bien ton logement.
La création d'un lot c'est assez compliqué et couteux => voir le notaire
Attention : si il y a création d'un nouveau lot, d'autres copropriétaires pourraient être interessés pour la création d'un accés.

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Re: Acheter des parties communes

#17 Message par Pazuzu » 18 oct. 2019, 14:52

entre 1000 et 1500€ de prévu oui.

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Re: Acheter des parties communes

#18 Message par PACA » 18 oct. 2019, 17:22

Tout compris ça me semble faible ?
Géométre expert, syndic, notaire ....
Si c'est effectivement le prix ça en vaut la peine.
voir :
https://fr.arkadia.com/forums/f20/12941 ... A9t%C3%A9/

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Re: Acheter des parties communes

#19 Message par Pazuzu » 19 oct. 2019, 13:21

je vois pas trop ce que viendrait faire un geometre expert à moins de remesurer toute la copro.

dans ton lien, il y a une proposition de modif du rdc à 1200€
(ce qui est déjà beaucoup ans l'absolu je trouve)

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Re: Acheter des parties communes

#20 Message par PACA » 19 oct. 2019, 13:52

Pazuzu a écrit :
19 oct. 2019, 13:21
je vois pas trop ce que viendrait faire un geometre expert à moins de remesurer toute la copro.
Sans géomètre expert je ne vois pas trop comment identifier un volume indéfini, une surface indéfinie, comment formaliser et identifier ? Il faut recalculer des tantièmes. Pour un acte de proprièté il faut quantifier, au moins sur un plan.
Pour une jouissance exclusive on peut se limiter à désigner un volume tel que "comble".
Je suis peut être dans l'erreur ? => demander à un notaire

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Re: Acheter des parties communes

#21 Message par Pazuzu » 19 oct. 2019, 14:29

il n'y a aucune mention de surface ni même de plan dans le rdc.
c'est un truc du genre, au 5e, 5 chambres de services occupées par Mme Trucmuch, Mme Machinbidul, Mlle Chose, Mme Machinchose, Mlle Quidam.

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Re: Acheter des parties communes

#22 Message par PACA » 19 oct. 2019, 14:53

ok, mais bizarre un rdc sans plan associé ?


edit ajout :
Copropriété : usage privatif d'une partie commune (droit de jouissance exclusif)

soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité de l'article 26.

Le droit de jouissance ainsi défini peut être :

soit attribué nominativement à un copropriétaire (le droit de jouissance est alors personnel et ne peut pas être transmis),
soit rattaché à un lot (le droit est permanent et transmis avec le lot en cas de vente, décès ou succession).

https://www.service-public.fr/particuli ... its/F31518
https://www.demarches.interieur.gouv.fr ... e-exclusif

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Re: Acheter des parties communes

#23 Message par Pazuzu » 20 janv. 2020, 17:10

Bon, j'ai toujours pas avancé sur ce dossier.

Je vais voir qui en premier ? un notaire ? le conseil syndical ? l'administrateur judiciaire de la copro ?

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