Remboursement anticipé crédit maison - bonne ou mauvaise idée ?

[rocketjane]

Bonjour,

J'aurais besoin de vos lumières pour résoudre un problème de riche !

Nous nous posons la question de faire un remboursement anticipé total de notre crédit maison. Il nous reste à rembourser les deux lignes de crédit suivantes, contractées en 2015 :
- 25.000 euros à 1,70 % - reste 5 ans
- 25.000 euros à 2,10 % - reste 10 ans

Ces crédits sont sans IRA.

Nous avons en épargne le double de la somme que nous devons, donc nous pourrions tout rembourser et garder un matelas confortable en cas de coup dur.

Nous sommes tentés de rembourser pour avoir l'esprit tranquille, sans dettes. D'un autre côté le crédit fait office d'épargne forcée, si on n'a plus cette mensualité qui part dedans tous les mois on a un peu peur d'être moins disciplinés pour épargner l'équivalent (on mettrait en place des virements vers les livrets mais bon, c'est plus facile de taper dans l'épargne que de ne pas payer son crédit...).

Nous nous demandons surtout s'il est plus intéressant financièrement de rembourser par anticipation ou de laisser le prêt aller jusqu'à son terme. Sachant que pour ma part je devrai casser un PEL à 2,5% pour récupérer mon épargne qui servirait au remboursement.

Autre question : qu'est-ce qui serait le plus intéressant si par la suite nous décidions de déménager :
- avoir un apport plus petit mais aucun crédit,
- ou avoir un gros apport mais aussi un crédit en cours ?

Par ailleurs, quand on a acheté la maison on a pris un PPD (privilège du prêteur de deniers) : savez-vous si nous devrons payer des frais de levée en cas de remboursement anticipé du crédit, ou si c'est seulement en cas de vente de la maison ?

Si vous avez des arguments dans un sens ou dans l'autre je suis preneuse !

Il va sans dire que la banque, elle, conseille de conserver le crédit...

Merci à tous, et bonne journée

[Vincent92]

Il faudrait calculer le taux assurance comprise de vos deux lignes mais l'intérêt de casser un PEL qui vous rapporte ~2% net pour rembourser 25k€ à disons 2,3% est très limité. La gain monétaire est très très faible. Vous allez gagner "3 francs 6 sous" et détruire votre épargne (et donc les arbitrages possibles) ainsi qu'une enveloppe plutôt intéressante (2% net avec le niveau de sécurité associé, ce n'est pas si mal dans le contexte actuel).
A mon sens, c'est seulement à envisager si psychologiquement vous préférez ne pas avoir de dette.

Autre question : qu'est-ce qui serait le plus intéressant si par la suite nous décidions de déménager :
- avoir un apport plus petit mais aucun crédit,
- ou avoir un gros apport mais aussi un crédit en cours ?

Si vous revendez la question ne se pose pas puisque vous allez devoir rembourser le crédit avec l'argent de la vente. Si vous comptez garder le bien, il faut mieux ne pas avoir de dette. Mais si c'est le cas, vous pourrez toujours décider de rembourser à ce moment là. Rien ne presse.

Par ailleurs, quand on a acheté la maison on a pris un PPD (privilège du prêteur de deniers) : savez-vous si nous devrons payer des frais de levée en cas de remboursement anticipé du crédit, ou si c'est seulement en cas de vente de la maison ?

J'ai personnellement fait un remboursement anticipé partiel cette année et je n'ai eu aucun frais. Je ne sais pas comment cela se passe pour un remboursement total. Si vous avez un doute, le mieux est de demander à votre banque.

[ignatius]

Si tu avais ton épargne sur des livrets À ou assimilés cela aurait pu être intéressant.
Casser un PEL assez rémunérateur ne me semble pas pertinent.
Peut être pourrais tu ne rembourser qu'un seul des 2 crédits, celui à 2.10 % par exemple ?
Quelles sont les mensualités de chaque crédit ?

[ignatius]

Pour les frais de mainlevée de PPD, c'est environ le même coût qu'une mainlevée d' hypothèque, soit environ 500 € compte tenu du montant.

Edit : du coup, peu d'intérêt de faire un rachat total.
Ou alors tu rachètes 20 000 (voir si une mainlevée partielle est obligatoire) , et tu laisses le prêt s'éteindre au bout d'un ou deux ans. Tu n'auras alors pas de frais au titre du PPD.

[Vincent92]

Pour les frais de mainlevée de PPD, c'est environ le même coût qu'une mainlevée d' hypothèque, soit environ 500 € compte tenu du montant.

C'est l'ordre de grandeur du gain qu'il va y avoir entre garder la situation actuelle ou casser le PEL pour rembourser la ligne à 2,1% + assurance (j'ai supposé 0,2% mais c'est à voir).
Si c'est le cas, mise à part à imaginer une crise bancaire majeure qui fait qu'on se fait piquer tout ou partie de son PEL ou l'aspect psychologique (plus de dette et plus d'échéance à payer), cela n'a pas d'intérêt.

[ignatius]

Pour les frais de mainlevée de PPD, c'est environ le même coût qu'une mainlevée d' hypothèque, soit environ 500 € compte tenu du montant.

C'est l'ordre de grandeur du gain qu'il va y avoir entre garder la situation actuelle ou casser le PEL pour rembourser la ligne à 2,1% + assurance (j'ai supposé 0,2% mais c'est à voir).
Si c'est le cas, mise à part à imaginer une crise bancaire majeure qui fait qu'on se fait piquer tout ou partie de son PEL ou l'aspect psychologique (plus de dette et plus d'échéance à payer), cela n'a pas d'intérêt.

C'est ce que j'ai indiqué.
Sauf à faire un rachat partiel, mais il y a les frais de dossier, même sans IRA.
Les sommes sont faibles pour espérer un gain intéressant, compte tenu des frais fixes.

[Vincent92]

Pour les frais de mainlevée de PPD, c'est environ le même coût qu'une mainlevée d' hypothèque, soit environ 500 € compte tenu du montant.

C'est l'ordre de grandeur du gain qu'il va y avoir entre garder la situation actuelle ou casser le PEL pour rembourser la ligne à 2,1% + assurance (j'ai supposé 0,2% mais c'est à voir).
Si c'est le cas, mise à part à imaginer une crise bancaire majeure qui fait qu'on se fait piquer tout ou partie de son PEL ou l'aspect psychologique (plus de dette et plus d'échéance à payer), cela n'a pas d'intérêt.

C'est ce que j'ai indiqué.
Sauf à faire un rachat partiel, mais il y a les frais de dossier, même sans IRA.
Les sommes sont faibles pour espérer un gain intéressant, compte tenu des frais fixes.

En effet, je n’avais pas vu ton « édit ».
Il n’y a pas nécessairement de frais pour un rachat partiel (si on n'a pas d'IRA). Je l'ai fait cette année. J'ai dû attendre la prochaine échéance et cela ne m'a rien coûté. Cela dépend peut être (?) des banques qui peuvent ou non rajouter des frais (mon prêt a été contracté auprès d'une banque en ligne).

[olmostoline]

Le taux de rémunération de l'épargne et le taux des crédits sont proches, donc les situations se valent. Pour le coup, c'est vraiment suivant ton ressenti. En ce moment, les prix des actifs sont chers : bourses, immo, or, ... Si tu rembourses tes crédits, à part dépenser ton argent, je ne sais pas trop quoi te conseiller. A ta place, je conserverais mes liquidités et mes crédits. J'attendrais que les bourses mondiales tombent un peu pour entrer sur les marchés. As-tu des enveloppes comme des AV ou un PEA ouvertes ?

[ignatius]

Vu le montant des crédits restant (50 000 €), si tu rachètes avec les frais de mainlevée et de dossier, tu en as bien pour 1500 € de frais. Soit 3 % du capital restant dû.
Si c'est pour gratter 0.50 % de différentiel de marge, c'est s'embêter pour pas grand chose.
Sans PPD (caution bancaire par exemple) , cela aurait été différent.
Reste à connaître le montant des mensualités.

[olmostoline]

Vu le montant des crédits restant (50 000 €), si tu rachètes avec les frais de mainlevée et de dossier, tu en as bien pour 1500 € de frais. Soit 3 % du capital restant dû.
Si c'est pour gratter 0.50 % de différentiel de marge, c'est s'embêter pour pas grand chose.
Sans PPD (caution bancaire par exemple) , cela aurait été différent.
Reste à connaître le montant des mensualités.

Dans le premier post, il est dit que les crédits sont sans IRA.

[Vincent92]

Vu le montant des crédits restant (50 000 €), si tu rachètes avec les frais de mainlevée et de dossier, tu en as bien pour 1500 € de frais. Soit 3 % du capital restant dû.
Si c'est pour gratter 0.50 % de différentiel de marge, c'est s'embêter pour pas grand chose.
Sans PPD (caution bancaire par exemple) , cela aurait été différent.
Reste à connaître le montant des mensualités.

Pour la caution bancaire, rembourser par anticipation est un gain puisque tu la paies au départ et on t'en rembourse plus ou moins une partie suivant quand le prêt est remboursé (plus c'est tard et moins c'est).
Par contre, ce n'est même pas 50k€ mais 25k€ (la deuxième ligne coûte moins que ce que lui rapporte son PEL). Vu le différentiel, c'est au maximum (s’il va au bout du crédit, s’il n’y a pas de meilleur opportunité d’ici la fin de son crédit, s’il n’a aucun frais,...) quelque centaines d'€ d'écart/de gain en perdant la possibilité d'arbitrer (l’argent sera définitivement détruit) et de placer de l'argent sur le PEL (une fois clôturé, il ne pourra plus placer son argent de manière relativement sécurisé mais bloqué à 2% net).

[ignatius]

Vu le montant des crédits restant (50 000 €), si tu rachètes avec les frais de mainlevée et de dossier, tu en as bien pour 1500 € de frais. Soit 3 % du capital restant dû.
Si c'est pour gratter 0.50 % de différentiel de marge, c'est s'embêter pour pas grand chose.
Sans PPD (caution bancaire par exemple) , cela aurait été différent.
Reste à connaître le montant des mensualités.

Dans le premier post, il est dit que les crédits sont sans IRA.

Oui. C'est bien pourquoi je parle de frais de dossier.
Il faut distinguer :
- les frais de mainlevée
- les frais de dossier que facture la banque pour l'instruction et le traitement de ta demande
- les indemnités de remboursement anticipé (IRA) , plafonnées à 6 mois d'intérêt
Là il n'y a pas d'IRA, ce qui n'empêche pas les frais de dossier, différents selon l'organisme prêteur.

[ignatius]

Vu le montant des crédits restant (50 000 €), si tu rachètes avec les frais de mainlevée et de dossier, tu en as bien pour 1500 € de frais. Soit 3 % du capital restant dû.
Si c'est pour gratter 0.50 % de différentiel de marge, c'est s'embêter pour pas grand chose.
Sans PPD (caution bancaire par exemple) , cela aurait été différent.
Reste à connaître le montant des mensualités.

Pour la caution bancaire, rembourser par anticipation est un gain puisque tu la paies au départ et on t'en rembourse plus ou moins une partie suivant quand le prêt est remboursé (plus c'est tard et moins c'est).
Par contre, ce n'est même pas 50k€ mais 25k€ (la deuxième ligne coûte moins que ce que lui rapporte son PEL). Vu le différentiel, c'est au maximum (s’il va au bout du crédit, s’il n’y a pas de meilleur opportunité d’ici la fin de son crédit, s’il n’a aucun frais,...) quelque centaines d'€ d'écart/de gain en perdant la possibilité d'arbitrer (l’argent sera définitivement détruit) et de placer de l'argent sur le PEL (une fois clôturé, il ne pourra plus placer son argent de manière relativement sécurisé mais bloqué à 2% net).

Aucun intérêt autre que psychologique ou de dégager de la capacité d'emprunt pour un investissement par exemple mais il faudrait connaître les mensualités payées pour chaque prêt.

[olmostoline]

Vu le montant des crédits restant (50 000 €), si tu rachètes avec les frais de mainlevée et de dossier, tu en as bien pour 1500 € de frais. Soit 3 % du capital restant dû.
Si c'est pour gratter 0.50 % de différentiel de marge, c'est s'embêter pour pas grand chose.
Sans PPD (caution bancaire par exemple) , cela aurait été différent.
Reste à connaître le montant des mensualités.

Dans le premier post, il est dit que les crédits sont sans IRA.

Oui. C'est bien pourquoi je parle de frais de dossier.
Il faut distinguer :
- les frais de mainlevée
- les frais de dossier que facture la banque pour l'instruction et le traitement de ta demande
- les indemnités de remboursement anticipé (IRA) , plafonnées à 6 mois d'intérêt
Là il n'y a pas d'IRA, ce qui n'empêche pas les frais de dossier, différents selon l'organisme prêteur.

Ces frais de mainlevée et frais de dossier, on les paie dans tous les cas, même quand le crédit va à son terme normal ?

[ignatius]

Vu le montant des crédits restant (50 000 €), si tu rachètes avec les frais de mainlevée et de dossier, tu en as bien pour 1500 € de frais. Soit 3 % du capital restant dû.
Si c'est pour gratter 0.50 % de différentiel de marge, c'est s'embêter pour pas grand chose.
Sans PPD (caution bancaire par exemple) , cela aurait été différent.
Reste à connaître le montant des mensualités.

Dans le premier post, il est dit que les crédits sont sans IRA.

Oui. C'est bien pourquoi je parle de frais de dossier.
Il faut distinguer :
- les frais de mainlevée
- les frais de dossier que facture la banque pour l'instruction et le traitement de ta demande
- les indemnités de remboursement anticipé (IRA) , plafonnées à 6 mois d'intérêt
Là il n'y a pas d'IRA, ce qui n'empêche pas les frais de dossier, différents selon l'organisme prêteur.

Ces frais de mainlevée et frais de dossier, on les paie dans tous les cas, même quand le crédit va à son terme normal ?

Non, uniquement en cas de rachat anticipé, ce qui est le sujet de cette file.
Et pour la mainlevée, c'est uniquement si PPD ou hypothèque et rachat total.
Pour une caution bancaire tu récupères un peu de sous en cas de rachat total.

[olmostoline]

Sur mon pret j'ai une caution, je sais que je suis censé récupérer un peu dans 17 ans....

Concernant les frais, qu'en est il si mon contrat de prêt stipule que je peux moduler les remboursements sans frais après 2 ans ? Je comprends ca comme une faculté de raccourcir la durée du pret ou meme de le rembourser sans aucun frais. La seule condition qui figure à mon contrat est que si je rallonge la durée, la durée totale ne peut excéder 22 ans.

[ignatius]

Sur mon pret j'ai une caution, je sais que je suis censé récupérer un peu dans 17 ans....

Concernant les frais, qu'en est il si mon contrat de prêt stipule que je peux moduler les remboursements sans frais après 2 ans ? Je comprends ca comme une faculté de raccourcir la durée du pret ou meme de le rembourser sans aucun frais. La seule condition qui figure à mon contrat est que si je rallonge la durée, la durée totale ne peut excéder 22 ans.

Tu es sur de la modulation, prévue au contrat initial.
Il faut regarder les clauses et tarifs du contrat, ce n'est pas toujours gratuit.
À voir avec ton conseiller.
Un simple mail suffit pour demander les conditions, notamment tarifaire.
La part de caution credit logement est remboursée à la clôture du prêt.

[ProfGrincheux]

Tout dépend du montant des primes d'assurances et des frais à subir en cas de remboursement anticipé. Je n'ai jamais utilisé de garantie hypothécaire mais plutôt des cautions bancaires. Dans ce cas là, il y a pas d'autres frais de sortie que les IRA et même on récupère quelques piécettes. Mon intuition me dit que c'est le prêt sur 10 ans qui serait le plus interessant à rembourser mais il faut calculer!

[ignatius]

Tout dépend du montant des primes d'assurances et des frais à subir en cas de remboursement anticipé. Je n'ai jamais utilisé de garantie hypothécaire mais plutôt des cautions bancaires. Dans ce cas là, il y a pas d'autres frais de sortie que les IRA et même on récupère quelques piécettes. Mon intuition me dit que c'est le prêt sur 10 ans qui serait le plus interessant à rembourser mais il faut calculer!

Avec un PPD, les frais de mainlevée et éventuellement de dossier vont bouffer le gain escompté.
Ce qu'il faudrait connaître c'est la mensualité.

Sinon petit conseil : la caution crédit logement est préférable au PPD si on souhaite un jour vendre ou clôturer le prêt avant le terme de celui-ci.

[rocketjane]

Bonsoir,

Merci pour ces réponses détaillées !

Les mensualités sont actuellement de 500 euros dont 45 pour le crédit à 2,10% et 11 euros d'assurance. Dans 5 ans, quand on aura fini de rembourser le crédit le moins cher, on passera à des mensualités de 450 euros pour rembourser le crédit à 2,10%.

Nous n'avons pas de PEA, assurances vie & co, juste des livrets, et sommes très peu enclins à investir en bourse.

Vos réponses rejoignent mes calculs, à savoir peu de gain à attendre de l'opération. C'est donc avant tout un choix personnel. Ne plus payer de crédit serait agréable mais si on doit passer des heures à la banque pour peut-être avoir plus de frais que de gain on risque d'être moins motivés

Merci encore en tous cas, on apprend toujours autant sur ce forum !

[ProfGrincheux]

C'est intéressant en effet. Je pense que je suis dans une situation à peu près opposée à celle de rocketjane vis à vis de mon prêt.

Celui ci est garanti par une caution bancaire pas chère et une assurance chère (eh oui, assurer sur 2 têtes un prêt sur 20 ans souscrit à 49 ans ne coute pas le même prix qu'a 30 ans). Quand on lit l'échéancier on voit que les primes d'assurance sont supérieures aux intérêts. J'avais pris sur 20 ans avec l'intention de moduler l'échéance pour réduire la durée à 15 ou 16 ans.

Il sera sans doute intéressant de restructurer à un moment donné pour baisser le cout de l'assurance et, si je n'y arrive pas, de rembourser à 2-3 ans de l'échéance.

[ignatius]

Quand tu fais un rachat partiel, il faut prévenir l'assurance. L'ajustement se fait en fonction du capital restant dû , et ça peut faire une sacrée baisse de cotisation.

[ProfGrincheux]

Le gros souci est que le taux d'assurance dans le contrat groupe que j'ai souscrit s'applique sur le capital initial emprunté et non sur le Crd. C'est assez avantageux en début de prêt. Absolument catastrophique en fin de prêt.

Il est clair qu'il faudra que je voie pour une délégation d'assurance ou une restructuration de prêt en cours de route.

L'économie pourrait être vraiment très substantielle.

[ignatius]

Le gros souci est que le taux d'assurance dans le contrat groupe que j'ai souscrit s'applique sur le capital initial emprunté et non sur le Crd. C'est assez avantageux en début de prêt. Absolument catastrophique en fin de prêt.

Il est clair qu'il faudra que je voie pour une délégation d'assurance ou une restructuration de prêt en cours de route.

L'économie pourrait être vraiment très substantielle.

À partir du moment où tu fais un rachat partiel, tu as un avenant au contrat de prêt.
Tu envoies une copie de l'avenant à ton assurance, ils sont tenus d'adapter la cotisation.

[ProfGrincheux]

Très intéressant, merci. Je n'ai jamais fait de rachat partiel. Je vérifie que j'ai bien compris: Suppose que tu as emprunte 200000, que tu es à CRD 150000 et que tu rembourses par anticipation 20000, la prime est calculée sur 180000? Sur 130000?

[squamata]

Très intéressant, merci. Je n'ai jamais fait de rachat partiel. Je vérifie que j'ai bien compris: Suppose que tu as emprunte 200000, que tu es à CRD 150000 et que tu rembourses par anticipation 20000, la prime est calculée sur 180000? Sur 130000?

130 000.
En tout cas, j'ai eu droit à ce mécanisme lors de mon rachat partiel anticipé. J'ai gardé mon taux d'assurance emprunteur fixé dans le passé et il a été appliqué au capital restant - mon remboursement anticipé du présent.
L'assurance sur le capital initial est une arnaque coté assureur mais j'ai l'impression que c'est spécifique à un marché des crédits à taux fixe.
Le taux d'assurance emprunteur, qui n'est pas recalculé après un remboursement anticipé, est aussi une arnaque mais coté assuré.

Avec les nouvelles lois, on peut allez facilement vers des assurances sur le capital restant dut mais il faut qu'elles soient au moins équivalent voir plus en terme de couverture. Donc quand on a des couvertures genre pertes d'emploi, garanti de revente et autres, c'est galère.
Moralité Achetez jeune avec une couverture assurantielle minimum puis une renégociation de l'assurance dans les 5ans.

@ProfGrincheux : Désolé de poser la question mais tu paies une assurance qui va t'emmener vers les 70ans c'est bien cela ?
Tu ne devrais pas chercher a prolonger ton crédit plutôt ?

Vos réponses rejoignent mes calculs, à savoir peu de gain à attendre de l'opération. C'est donc avant tout un choix personnel. Ne plus payer de crédit serait agréable mais si on doit passer des heures à la banque pour peut-être avoir plus de frais que de gain on risque d'être moins motivés

Ce n'est pas juste une question "administrative".
La question est : Si tu es libéré de ce remboursement, que vas tu faire de cet argent ? A priori le risque n'est pas ton truc.

[ignatius]

Très intéressant, merci. Je n'ai jamais fait de rachat partiel. Je vérifie que j'ai bien compris: Suppose que tu as emprunte 200000, que tu es à CRD 150000 et que tu rembourses par anticipation 20000, la prime est calculée sur 180000? Sur 130000?

Sur 130 000 €.
Donc ta mensualité d'assurance devrait théoriquement baisser d'un tiers.
Tu peux ainsi t'amuser à calculer le rendement de ce rachat partiel anticipé pour en optimiser le montant, sachant que dans un contrat de prêt standard, il faut racheter a minima 10 % du capital initialement emprunté.

[vpl]

Bonsoir,

Merci pour ces réponses détaillées !

Les mensualités sont actuellement de 500 euros dont 45 pour le crédit à 2,10% et 11 euros d'assurance. Dans 5 ans, quand on aura fini de rembourser le crédit le moins cher, on passera à des mensualités de 450 euros pour rembourser le crédit à 2,10%.

Nous n'avons pas de PEA, assurances vie & co, juste des livrets, et sommes très peu enclins à investir en bourse.

Vos réponses rejoignent mes calculs, à savoir peu de gain à attendre de l'opération. C'est donc avant tout un choix personnel. Ne plus payer de crédit serait agréable mais si on doit passer des heures à la banque pour peut-être avoir plus de frais que de gain on risque d'être moins motivés

Merci encore en tous cas, on apprend toujours autant sur ce forum !

Si je comprends bien, le crédit à 2.10 est en différé, avec donc un max d'intérêt encore courants. C'est vraiment celui-là qu'il faut solder non ?
De toute façon demande à ta banque la simulation de ce que ça donnerait, en total ou en partiel, il n'y a que là que tu auras la totalité des frais que tu paierais réellement.

[Goldorak2]

Bonjour,

J'aurais besoin de vos lumières pour résoudre un problème de riche !

Nous nous posons la question de faire un remboursement anticipé total de notre crédit maison. Il nous reste à rembourser les deux lignes de crédit suivantes, contractées en 2015 :
- 25.000 euros à 1,70 % - reste 5 ans
- 25.000 euros à 2,10 % - reste 10 ans

Ces crédits sont sans IRA.

Nous avons en épargne le double de la somme que nous devons, donc nous pourrions tout rembourser et garder un matelas confortable en cas de coup dur.

Nous sommes tentés de rembourser pour avoir l'esprit tranquille, sans dettes. D'un autre côté le crédit fait office d'épargne forcée, si on n'a plus cette mensualité qui part dedans tous les mois on a un peu peur d'être moins disciplinés pour épargner l'équivalent (on mettrait en place des virements vers les livrets mais bon, c'est plus facile de taper dans l'épargne que de ne pas payer son crédit...).

Nous nous demandons surtout s'il est plus intéressant financièrement de rembourser par anticipation ou de laisser le prêt aller jusqu'à son terme. Sachant que pour ma part je devrai casser un PEL à 2,5% pour récupérer mon épargne qui servirait au remboursement.

J'ai fait à peu près cette maneouvre cette année.
Remboursement total de 24 000 euros de dettes.
Mon papa avait des liquidités. Il m'a avancé 24 000 et je lui rembourse chaque mois comme si c'était ma banque... Mais sans assurance et sans intérêt.
Mon gain : le taux d'intérêt (1.15% à cause du cap à la baisse du taux variable grrr) et surtout l'assurance qui était calculée sur la somme initiale empruntée et non sur le restant du et qui coutait la même somme qu'au début de mon remboursement, bien plus cher que les charges d'intérêt. C'est dans ce cas d'assurance particulière où le remboursement anticipé de la fin du prêt est très rentable.
Je n'ai pas eu de frais. Soit c'est la politique de ma banque en cas de remboursement, soit c'est la loi. J'aurais eu des frais en cas de rachat de prêt vers une autre banque.
Au final, j'ai économisé 1000 euros sur deux ans qui sont mieux dans ma poche que celle du banquier.

Autre question : qu'est-ce qui serait le plus intéressant si par la suite nous décidions de déménager :
- avoir un apport plus petit mais aucun crédit,
- ou avoir un gros apport mais aussi un crédit en cours ?

tu solderais ton prêt avec ta vente.

Par ailleurs, quand on a acheté la maison on a pris un PPD (privilège du prêteur de deniers) : savez-vous si nous devrons payer des frais de levée en cas de remboursement anticipé du crédit, ou si c'est seulement en cas de vente de la maison ?

Je ne connais pas le PDD mais j'avais un organisme de caution. Il m'a remboursé au moment où j'ai soldé mon prêt par anticipation. 2 ans avant le terme donc.

Il va sans dire que la banque, elle, conseille de conserver le crédit...

Évidemment. Un emprunt + un placement pour un particulier = 2 marges pour la banque (et une marge pour l'assureur...).

La différence est que que tu casserais ton PEL. Je gagne 1000€ dans l'opération, essentiellement d'assurance (40 euro/mois * 24 mois), je rembourse 24000 € au lieu de 25 000... mais j'ai bénéficié de l'équivalent d'un "apport" à 0%.

Regarde le cout de tes assurances. C'est peut être basé sur le montant du prêt initial... ou sur celui qui reste à payer. Il suffit de regarder si les charges d'assurance sont plus élevées que les charges d'intérêt. Auquel cas, il n'y a pas photo : rembourse ton prêt.

[ignatius]

Si je comprends bien, il semble s'agir d'un prêt gigogne.
Vois comment effectuer le remboursement dans ton contrat ou avec ton conseiller.
Il se pourrait que tu ne puisses pas choisir quel prêt rembourser.
Auquel cas, il faudrait réfléchir à rembourser la totalité.
Et là il faut refaire le calcul sur l'ensemble des deux prêts.

Si c'est un prêt gigogne, l'avantage est que tu ne paies théoriquement qu'une seule mainlevée pour le PPD et qu'une seule fois des frais de dossier.
Ca peut être intéressant, mais il faut calculer le coût de ton prêt, le montant des frais pour l'opération et ce que te rapportes actuellement la somme placée.

Ceci dit bénéficier d'une trésorerie de 500 € mensuels supplémentaire, cela peut être intéressant.
Tout dépend de vos projets futurs.

Normalement vous avez la plupart des éléments pour vous décider (reste à connaitre le coût de l'opération).

[ProfGrincheux]

C'est très intéressant. Je n'avais pas vu ce fait ultra-pertinent dans mon cas. Mon plan est d'avoir remboursé dans 14 ans quand j'aurai 64 ans pas dans 19. Avec cette technique ça pourrait être plus facile que prévu. Merci à vous deux.

L'optimum est de faire l'opération quand on arrive à 35% de CRD remboursé si on néglige l'effet d'eventuelles modulations d'échéances, du taux d'intérêt et du taux d'inflation en remboursant 10%. On gagne environ 30% du montant total des primes d'assurance. Il est moins interessant mais pas idiot de refaire le coup une seconde fois quand on arrive vers 40-45% de CRD. Avec le taux d'intérêt le calcul ne peut pas se faire de tête. J'ai aussi songé en extrême fin de pret à rembourser par anticipation en utilisant ainsi un pret personnel supposé pas cher.

Tout cela est totalement anathème chez les fanas du TRI et du levier. Je reconnais qu'il y a un problème de cout d'opportunité. Avec le rendement minable des fonds euros qu'on peut pronostiquer pour un futur proche, le remboursement anticipé devient une forme contrarienne d'allocation sécuritaire à considérer avec attention.

Quand on a un pret en cours, les fonds pour le rembourser, et le projet de se réendetter, c'est un element à utiliser dans la négociation du nouveau credit. Lors de ma dernière négociation, j'ai demandé l'exemption d'IRA pour mon prêt, et je pense que ça a un peu amélioré ma note de crédit.

Le seul truc qui ne me plait pas dans mon prêt, c'est l'assurance, c'est manifestement là que la banque se rattrape. La solution aurait été celle de Jeffrey: varier les quotités de capital garanti des co-emprunteur, par exemple: le plus riche s'assure a 100%, le moins riche à 50%.

J'avais pris sur 20 ans car j'avais pris 2 lignes de crédit de 250 et 230k sur 20 ans, la ligne de 250 k tenant lieu de credit relais et ayant été remboursée à la vente de mon ancien appart. Je n'aime pas le principe du credit relais. Je ne prendrais pas un fine si je n'avais pas suffisamment d'actifs liquides en face pour pouvoir le rembourser à tout moment. Et si j'avais ces actifs liquides autant les mettre dans l'apport personnel pour l'achat de la RP.

Je me suis fait donc vendre une assurance très chere sur deux têtes pour bien dormir pendant la phase où l'endettement était à 480k. J'avais pensé à la solution de Jeffrey mais l'avais écartée parce qu'en cas de drame, l'option choisie nettoyait radicalement les finances familiales pour 20 ans. Et ça ne m'embête pas trop tant que le CRD sur la ligne non remboursée est au dessus de 180k. Avec un credit relais j'aurais pris 240 k sur 15 ans et 240 k de credit relais.

[ignatius]

A titre d'exemple, la quotité d'assurance en ce qui me concerne est de 75 % pour moi et 25 % pour madame.
Je rachète régulièrement mes prêts, soit totalement, soit partiellement (là je réfléchis, j'attends de voir la rémunération des fonds euros).
On peut négocier pas forcément les exonérations d'IRA (toutes les banques ne le font pas), mais un montant de rachat sans frais annuel (25 000 € pour mon prêt actuel).

Chaque année je fais le point avec mon conseiller bancaire, pour voir si je rachète, et le cas échéant, combien je rachète (en général en février, après le versement des intérêts des AV).

Pour l'assurance, différentes stratégies sont applicables selon le mode de calcul de la mensualité.
Dans certains cas, la mensualité reste identique, mais le nombre de mois durant lequel il faut la verser diminue (exemple : il me reste 120 mois de crédit, mais seulement 70 pour lesquels l'assurance sera prélevée).
Si je fais un rachat sur ce prêt, le nombre de mensualités d'assurance diminue, mais pas le montant.
L'idée est de racheter jusqu'à atteindre les 50 mois sans assurance (ce qui ferait un gain de 500 € par an)et de continuer à être assuré pour un coût nul (pour info c'est une délégation d'assurance).

J'y réfléchis pour février prochain.